億翰智庫(kù)-行業(yè)研究-2020年11月房地產(chǎn)行業(yè)月報(bào)：房企銷(xiāo)售端積極發(fā)力加快資金回籠預(yù)計(jì)年底土地成交量上行（第29期）

房地產(chǎn)行業(yè)研究.研究報(bào)告 2020年12月6日 億翰智庫(kù)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)房企銷(xiāo)售端積極發(fā)力，加快資金回籠，預(yù)計(jì)年底土地成交量上行——11月房地產(chǎn)行業(yè)月報(bào)（第29期）相關(guān)研究：投資要點(diǎn)：《2020年11月中國(guó)典型房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)TOP200》政策速覽：不斷重申房住不炒，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管保障調(diào)控政策落到實(shí)處《月讀數(shù)據(jù)【第38期】┃累計(jì)銷(xiāo)售面積恢11月，房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的政策主要圍繞行政調(diào)控、銷(xiāo)售監(jiān)管和住房租賃三個(gè)方面。復(fù)至2019年同期，10月土地購(gòu)置面積同比在行政調(diào)控方面，國(guó)家多機(jī)構(gòu)發(fā)布相關(guān)文件，不斷強(qiáng)調(diào)房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒下降5.6%（2020年1-10月）》的定位，以保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)行；在銷(xiāo)售監(jiān)管方面，多城市出臺(tái)相關(guān)政策加大對(duì)《730中央政治局會(huì)議：揭示房地產(chǎn)行業(yè)房企預(yù)售階段的管控，同時(shí)嚴(yán)格審查購(gòu)房人資格，謹(jǐn)防在房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中出現(xiàn)越界行五大走向！》為；在住房租賃方面，多城市出臺(tái)政策為人才和住房困難家庭提供租金優(yōu)惠，并加大租《2019年年報(bào)綜述：四類(lèi)指標(biāo)全面放緩，賃住房的供應(yīng)，以促進(jìn)租賃行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。地產(chǎn)告別高增長(zhǎng)時(shí)代》住宅市場(chǎng)：住宅成交量穩(wěn)中有增，多城市去化周期縮短《一文讀懂房產(chǎn)稅的四大問(wèn)題》從我們監(jiān)測(cè)的40城數(shù)據(jù)來(lái)看，11月商品住宅銷(xiāo)售面積為2258.8萬(wàn)平米，同比、環(huán)近十二個(gè)月行業(yè)表現(xiàn)比分別上升13.7%和7.5%，成交量穩(wěn)中有增。40%總的來(lái)說(shuō)，11月，除普通二線城市外，其他各能級(jí)城市住宅成交量均高于2019年30%同期，且單月成交量不弱于10月。我們認(rèn)為，一二線城市的住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定，是20%成交量上升的主要原因，但三四線城市同樣值得關(guān)注，一方面是部分三四線城市位于核10%心城市群，雖然有調(diào)控政策影響，但是居民購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，需求充足；另一方面是房企在資0%08金規(guī)模受限的情況下，三四線城市拿地力度上升，預(yù)計(jì)未來(lái)住房供應(yīng)有望增加，從而帶121201020203030405050607070809101111-10%19-19-20-20-20-20-20-20-20-20-20-20-20-20-20-20-20-20-20-動(dòng)成交量上行。-20%房地產(chǎn)指數(shù)滬深300土地市場(chǎng)：土地成交量同比升、環(huán)比降，三四線樓面價(jià)上漲最為明顯2020年11月全國(guó)土地供應(yīng)合計(jì)規(guī)劃建筑面積37756.9萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)19%，環(huán)比注：相對(duì)收益與滬深300相比增長(zhǎng)15%。土地成交合計(jì)規(guī)劃建筑面積22557.2萬(wàn)平米，同比上升42%，環(huán)比下降14%。月除普通二線城市外，其他能級(jí)城市土地供應(yīng)同環(huán)比均保持增長(zhǎng)。但在土地成交方面，除一線城市外，其他能級(jí)城市環(huán)比均下行，主要原因是下半年以來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)融資收緊以及調(diào)控收嚴(yán)導(dǎo)致房企拿地積極性下降，從而土地成交量下行，但在年底各城市于小雨、姜曉剛 土地供應(yīng)普遍增加的情況下以及銷(xiāo)售資金逐漸回籠，預(yù)計(jì)12月底土地成交量或有增長(zhǎng)。同時(shí)，一二線核心城市和三四線城市樓面價(jià)和溢價(jià)率環(huán)比保持增長(zhǎng)，但溢價(jià)率處在下半年的低位。企業(yè)表現(xiàn)：銷(xiāo)售表現(xiàn)積極向好，融資規(guī)模環(huán)比上升，資金成本小幅上行投資方面，2020年11月，核心二線及強(qiáng)三四線是房企拿地重點(diǎn)區(qū)域，隨著銷(xiāo)售回款的增加，房企投資意愿上升，溢價(jià)率環(huán)比上升13.6個(gè)百分點(diǎn)。銷(xiāo)售方面，房企加快促銷(xiāo)節(jié)奏，11月單月銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)23.6%，銷(xiāo)售表現(xiàn)積極向好。融資方面，信用債和海外債融資規(guī)模均有所回升，其中境內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模為563.2億元，環(huán)比增長(zhǎng)31.3%；在房企償債高峰期間，凈融資規(guī)模為-42.8億元，自8月份以來(lái)已連續(xù)4個(gè)月為負(fù)。海外債融資規(guī)模達(dá)到49.9億美元，平均票面利率為8.1%，發(fā)行成本有所上行，較10月上升1.4個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告目錄1引言 12政策速覽：不斷重申房住不炒，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管保障調(diào)控政策落到實(shí)處 13住宅市場(chǎng)：住宅成交量穩(wěn)中有增，多城市去化周期縮短 74土地市場(chǎng)：土地成交量同比升、環(huán)比降，三四線樓面價(jià)上漲最為明顯 95企業(yè)表現(xiàn)：銷(xiāo)售表現(xiàn)積極向好，融資規(guī)模環(huán)比上升，資金成本小幅上行 14僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告圖表目錄圖表1：11月行政調(diào)控方面政策 2圖表2：11月銷(xiāo)售監(jiān)管方面政策 3圖表3：11月住房租賃方面政策 5圖表4：各能級(jí)城市11月商品住宅成交面積情況（萬(wàn)平米） 7圖表5：典型城市近半年去化周期情況（月） 8圖表6：2020年11月份土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積情況（萬(wàn)平米） 9圖表7：2020年11月份各能級(jí)城市成交規(guī)劃建筑面積情況（萬(wàn)平米） 11圖表8：2020年11月各能級(jí)城市土地成交平均溢價(jià)率情況（元/平米） 12圖表9：2020年11月各能級(jí)城市土地成交樓面均價(jià)情況（元/平米） 13圖表10：2020年11月各能級(jí)城市流拍情況 14圖表11：17家典型房企2020年1-11月拿地面積及同比 15圖表12：17家典型房企2020年1-11月拿地金額及同比 15圖表13：2020年10月及2020年11月17家房企成交地塊溢價(jià)率分布 16圖表14：17家典型房企2020年1-11月各能級(jí)城市拿地面積及同比 16圖表15：17家典型房企2020年1-11月各能級(jí)城市拿地金額及同比 16圖表16：17家典型房企2019年1-11月拿地金額城市能級(jí)分布 17圖表17：17家典型房企2020年1-11月拿地金額城市能級(jí)分布 17圖表18：17家典型房企2019年1-11月拿地面積城市能級(jí)分布 18圖表19：17家典型房企2020年1-11月拿地面積城市能級(jí)分布 18圖表20：2020年1-11月銷(xiāo)售額TOP10房企銷(xiāo)售情況 19圖表21：不同梯隊(duì)2020年1-11月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)變化情況 20圖表22：2019年1月-2020年11月TOP200房企銷(xiāo)售總額及同比 20圖表23：2019年1月至2020年11月房企信用債融資情況 22圖表24：2019年1月至2020年11月房企海外債融資情況 22僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告引言月，政策方面，政府相關(guān)文件中連續(xù)提及“房住不炒”，不斷定調(diào)地產(chǎn)定位。另外，加大銷(xiāo)售監(jiān)管和完善住房租賃，一方面有利于保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行，另一方面有利于完善租賃市場(chǎng)建設(shè)。住宅市場(chǎng)方面，40城住宅成交量同、環(huán)比上升，其中一二線核心城市和三四線城市表現(xiàn)最好。土地市場(chǎng)方面，供應(yīng)增加，但是二三四線城市土地成交量環(huán)比下降，預(yù)計(jì)在土地供應(yīng)保持增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)12月底土地成交量環(huán)比有望實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。企業(yè)方面，房企重點(diǎn)布局核心二線和三四線城市，并且在促銷(xiāo)的手段下，房企銷(xiāo)售向好，有利于資金快速回籠。同時(shí)融資規(guī)模保持增長(zhǎng)，資金成本呈現(xiàn)箱體變動(dòng)，雖有小幅上升，但變動(dòng)幅度不大。政策速覽：不斷重申房住不炒，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管保障調(diào)控政策落到實(shí)處月，房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的政策主要圍繞行政調(diào)控、銷(xiāo)售監(jiān)管和住房租賃三個(gè)方面。在行政調(diào)控方面，國(guó)家多機(jī)構(gòu)發(fā)布相關(guān)文件，不斷強(qiáng)調(diào)房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的定位，以保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)行；在銷(xiāo)售監(jiān)管方面，多城市出臺(tái)相關(guān)政策加大對(duì)房企預(yù)售階段的管控，同時(shí)嚴(yán)格審查購(gòu)房人資格，謹(jǐn)防在房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中出現(xiàn)越界行為；在住房租賃方面，多城市出臺(tái)政策為人才和住房困難家庭提供租金優(yōu)惠，并加大租賃住房的供應(yīng)，以促進(jìn)租賃行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。（1）行政調(diào)控：房住不炒連續(xù)被提及，行業(yè)定位長(zhǎng)期不變?cè)拢泄仓醒胛瘑T會(huì)發(fā)布十四五規(guī)劃建議、劉鶴副總理在人民日?qǐng)?bào)撰文以及《2020年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中均提及房住不炒，目的在于保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行，不將其作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。對(duì)此，我們認(rèn)為，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度維持不變，房住不炒的定位長(zhǎng)期堅(jiān)持，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)僅作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定器，而不是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要力量。同樣，為保持行業(yè)穩(wěn)健運(yùn)行，政府加大信貸融資的管控，尤其加大對(duì)保險(xiǎn)資金流入房地產(chǎn)行業(yè)的防范，對(duì)此銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金財(cái)務(wù)性股權(quán)投資有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確提到禁止保險(xiǎn)資金投資直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的標(biāo)的企業(yè)，包括開(kāi)發(fā)或者銷(xiāo)售商業(yè)住宅。各城市在遵循房住不炒的原則下，結(jié)合自身實(shí)際情況，推出相應(yīng)的政策。其中，哈爾濱市出臺(tái)《關(guān)于疫情期間促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策的通知》，明確提出鼓勵(lì)房企采取打折促銷(xiāo)、團(tuán)購(gòu)等方式讓利銷(xiāo)售新建商品僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。 1房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告房，這也是地方政府主動(dòng)鼓勵(lì)房企降價(jià)促銷(xiāo)去庫(kù)存的第一例。哈爾濱住房一直供大于求，此次通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)一方面是為了推動(dòng)住房供應(yīng)與需求保持均衡；另一方面通過(guò)降價(jià)也能吸引一波人口流入。當(dāng)前各城市出臺(tái)的政策主要是根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)來(lái)定的，單個(gè)城市鼓勵(lì)降價(jià)促銷(xiāo)并不具有普遍性，所以哈爾濱出臺(tái)政策的本質(zhì)是為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。與之相反的是，西安出臺(tái)政策加強(qiáng)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的調(diào)控。11月30日，西安出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，新政主要針對(duì)西安原政策在二套房首付方面做出細(xì)化，其中剛需購(gòu)房者二套房首付比例不變，改善或者高端住房需求的二套房首付比例均高于50%，最高者達(dá)到70%。我們認(rèn)為，西安此次政策調(diào)整深度契合“房住不炒”，并嚴(yán)格管控房地產(chǎn)相關(guān)貸款，既有利于穩(wěn)定當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，保障剛需，又有利于防范資金大量流入房地產(chǎn)，從而抑制房地產(chǎn)泡沫。總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)堅(jiān)持房住不炒的定位長(zhǎng)期不變，各地城市在遵循這一定位的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的實(shí)際情況做出相應(yīng)的調(diào)整，或放寬，或收緊，整體目標(biāo)是防范市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，避免房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。圖表1：11月行政調(diào)控方面政策時(shí)間地區(qū)政策內(nèi)容《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》中提出堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因城11月3日全國(guó)施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機(jī)制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。11月3日臺(tái)州自通知實(shí)施之日起在臺(tái)州市區(qū)新購(gòu)買(mǎi)的住房(含新建商品住房和二手住房)，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。購(gòu)買(mǎi)時(shí)間以交易合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。銀保監(jiān)會(huì)在《關(guān)于保險(xiǎn)資金財(cái)務(wù)性股權(quán)投資有關(guān)事項(xiàng)的通知》中提出建立財(cái)務(wù)性11月13日全國(guó)股權(quán)投資負(fù)面清單，禁止保險(xiǎn)資金投資存在十類(lèi)情形的企業(yè)，同時(shí)鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金開(kāi)展市場(chǎng)化、法治化債轉(zhuǎn)股項(xiàng)目。其中提到，禁止保險(xiǎn)資金投資直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的標(biāo)的企業(yè)，包括開(kāi)發(fā)或者銷(xiāo)售商業(yè)住宅。明確鼓勵(lì)房企讓利銷(xiāo)售，即日起至2020年12月31日，支持并鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銷(xiāo)售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房進(jìn)一步讓利給購(gòu)房群眾，在此基礎(chǔ)上，對(duì)援鄂人員、抗疫受表彰人員等特殊貢獻(xiàn)群體購(gòu)房的，予以購(gòu)房更加優(yōu)惠的政策。11月19日哈爾濱政府將對(duì)讓利企業(yè)的銷(xiāo)售情況進(jìn)行考核，給予表彰、嘉獎(jiǎng)。對(duì)新建商品房銷(xiāo)售下行壓力較大的區(qū)及縣(市)，及時(shí)通報(bào)本地新建商品房庫(kù)存量、銷(xiāo)售量和下行壓力等情況，積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)情況，采取打折促銷(xiāo)、團(tuán)購(gòu)等方式讓利銷(xiāo)售新建商品房。國(guó)務(wù)院副總理劉鶴在《人民日?qǐng)?bào)》撰文稱(chēng)房地產(chǎn)業(yè)影響投資和消費(fèi)，事關(guān)民生和11月26日全國(guó)發(fā)展。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持租購(gòu)并舉、因城施策，完善長(zhǎng)租房政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?020年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》提出，牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不11月27日全國(guó)是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實(shí)施好房地產(chǎn)金僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。 2房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告融審慎管理制度。1、加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，7層以上新建商品房申請(qǐng)預(yù)售許可證工程形象進(jìn)度不得少于7層；2、發(fā)揮差別化信貸調(diào)節(jié)作用，二套房首付比例細(xì)化商業(yè)貸款首付最11月30日西安高上調(diào)至70%；3、加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，嚴(yán)格按照工程建設(shè)進(jìn)度核撥預(yù)售資金保障項(xiàng)目如期建設(shè)；4、加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控統(tǒng)籌管理，未實(shí)施限購(gòu)區(qū)域要保障自住需求抑制投資投機(jī)行為。資料來(lái)源：億翰智庫(kù)（2）銷(xiāo)售監(jiān)管：加強(qiáng)銷(xiāo)售階段監(jiān)管，將調(diào)控政策落到實(shí)處行業(yè)調(diào)控政策貫穿地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的始終，但是為了保障政策能落實(shí)到每一個(gè)環(huán)節(jié)，各城市不斷推出監(jiān)管政策加強(qiáng)房屋銷(xiāo)售階段的監(jiān)管，包括代理機(jī)構(gòu)、銷(xiāo)售價(jià)格、虛假優(yōu)惠以及預(yù)售資金等方面。11月3日，浙江發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房委托銷(xiāo)售行為的通知》，明確提出不得在房地產(chǎn)調(diào)控政策之外設(shè)置資金、身份等條件變相限制購(gòu)房權(quán)利，同樣也不得故意誤導(dǎo)、誘導(dǎo)、欺騙、強(qiáng)制或協(xié)助購(gòu)房人提供虛假證明材料騙取購(gòu)房資格或規(guī)避限購(gòu)政策。此后，位于浙江的臺(tái)州、麗水和海鹽相繼推出監(jiān)管政策，重點(diǎn)打擊銷(xiāo)售過(guò)程中存在的違規(guī)行為。11月23日，江西出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的通知》，提出對(duì)保障建設(shè)項(xiàng)目竣工交付的預(yù)售資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，列為重點(diǎn)監(jiān)管資金，其他為非重點(diǎn)監(jiān)管資金。此舉有利于規(guī)避房企違規(guī)挪用預(yù)售資金的行為。政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的脈絡(luò)已經(jīng)相當(dāng)清晰，但是具體環(huán)節(jié)仍需要各地政府加強(qiáng)監(jiān)管。我們認(rèn)為，各城市加強(qiáng)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的監(jiān)管有兩個(gè)好處：第一，嚴(yán)格監(jiān)管，保障調(diào)控政策落到實(shí)處。一方面有利于加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管，避免房企違規(guī)挪用資金；另一方面有利于加強(qiáng)中介等相關(guān)機(jī)構(gòu)通過(guò)舞弊行為規(guī)避調(diào)控政策的監(jiān)管；第二，保護(hù)購(gòu)房者利益。通過(guò)對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售面積以及虛假優(yōu)惠等方面的監(jiān)管，有利于維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行。圖表2：11月銷(xiāo)售監(jiān)管方面政策時(shí)間地區(qū)政策內(nèi)容1、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托銷(xiāo)售行為管理。開(kāi)發(fā)企業(yè)委托承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房，須簽訂書(shū)面委托合同，合同中應(yīng)明確委托銷(xiāo)售的范圍、方式（線上、線下）、期限、權(quán)限、傭金結(jié)算、再委托銷(xiāo)售行為約束、不得向購(gòu)房人收取任何費(fèi)用、違約責(zé)任等事項(xiàng)。不得委托承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售不符合現(xiàn)售條件的商品房。11月2日浙江2、加強(qiáng)房地產(chǎn)承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)代理銷(xiāo)售行為管理。房地產(chǎn)承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)不得代理銷(xiāo)售不符合銷(xiāo)售條件的商品房；代理銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)向購(gòu)房人表明身份，不得以提供居間服務(wù)等名義變相收取由開(kāi)發(fā)企業(yè)支付的傭金以外的“電商費(fèi)”“服務(wù)費(fèi)”“咨詢費(fèi)”等價(jià)外費(fèi)用。不得在房地產(chǎn)調(diào)控政策之外設(shè)置資金、身份等條件變相限制購(gòu)房權(quán)利。3、房地產(chǎn)承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)對(duì)外銷(xiāo)售的商品房?jī)r(jià)格，應(yīng)當(dāng)與該項(xiàng)目申報(bào)的“一房一價(jià)”一僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。 3房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告致，不得以任何形式拆分購(gòu)房款，不得使用虛假或不規(guī)范的價(jià)格標(biāo)識(shí)、標(biāo)價(jià)方式誤導(dǎo)消費(fèi)者，不得出現(xiàn)預(yù)售商品房“售后包租”等商業(yè)宣傳，不得捏造或者散布不實(shí)信息惡意炒作，不得變相捂盤(pán)惜售擾亂市場(chǎng)秩序。4、房地產(chǎn)承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，并書(shū)面告知購(gòu)房人相關(guān)政策，嚴(yán)禁故意誤導(dǎo)、誘導(dǎo)、欺騙、強(qiáng)制或協(xié)助購(gòu)房人提供虛假證明材料騙取購(gòu)房資格或規(guī)避限購(gòu)政策。1、加強(qiáng)商品房預(yù)售管理。要嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售許可政策，分期申請(qǐng)預(yù)售的商品房項(xiàng)目，每期預(yù)售建筑面積不少于3萬(wàn)平方米（尾期除外）；建筑面積3萬(wàn)平方米11月3日臺(tái)州及以下的項(xiàng)目一次性申請(qǐng)預(yù)售。已取得預(yù)售許可的，要在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋備案價(jià)格，銷(xiāo)售價(jià)格不得高于備案價(jià)格。新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目商品住房每期備案均價(jià)應(yīng)基本保持一致。2、保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管監(jiān)測(cè)，以及切實(shí)落實(shí)主體責(zé)任。分期預(yù)售方面，商品房每期預(yù)售不少于5萬(wàn)方，總建面5萬(wàn)方（含）以下的，須一次性申請(qǐng)預(yù)售；總建面或剩余面積5萬(wàn)方以上10萬(wàn)方以下的，可以分兩次申請(qǐng)預(yù)售，每次預(yù)售建筑面積可以少于5萬(wàn)方，但不少于2萬(wàn)方。建筑面積按計(jì)容面積計(jì)算。11月4日麗水此外，《通知》還表示將加強(qiáng)信息宣傳和規(guī)范市場(chǎng)秩序，以保證市民群眾心理“預(yù)期”的穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)范。備案制度方面，分期預(yù)售的商品房需嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售備案價(jià)格續(xù)推不漲原則。市建設(shè)局牽頭建立市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)片區(qū)價(jià)格模型和價(jià)格動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，蓮都區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)局每月15日向市建設(shè)局報(bào)告近三個(gè)月的備案情況。涉及重大變化的，需向市聯(lián)席會(huì)議報(bào)備。11月6日，浙江海鹽縣住建局、市監(jiān)局等四部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的若干意見(jiàn)》，即鹽住建〔2020〕150號(hào)文，提出了嚴(yán)禁虛假優(yōu)惠、虛假贈(zèng)送等系列要求。嚴(yán)禁虛假優(yōu)惠指，打折、充值抵價(jià)的基數(shù)必須是報(bào)備的“一房一價(jià)”，不得在高于備案價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行打折或充值抵價(jià)。嚴(yán)禁虛假贈(zèng)送指，嚴(yán)禁將購(gòu)房贈(zèng)送車(chē)位、11月6日海鹽贈(zèng)送面積、贈(zèng)送儲(chǔ)藏室等作為宣傳手段，實(shí)際卻以超出住宅備案價(jià)的價(jià)格與住宅進(jìn)行捆綁銷(xiāo)售。于項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)上，商服用房嚴(yán)禁以預(yù)留廚房間、排油煙管（井）道、燃?xì)夤艿赖确绞綖榻窈笞∪颂峁└脑鞐l件；除土地出讓公告和出讓合同中載明外，一律不得建設(shè)公寓式辦公、酒店式辦公等居住功能用房。除聯(lián)排別墅外，不得將底層房屋周邊部分花園綠地歸底層業(yè)主或?yàn)榈讓訕I(yè)主排他性使用創(chuàng)造條件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、存量房（二手房）出賣(mài)人在與購(gòu)房人確定購(gòu)房意向前，購(gòu)房人應(yīng)具備購(gòu)房資格。通知要求，不具備購(gòu)房資格的購(gòu)房人，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、存量房（二手房）出賣(mài)人不得收取意向購(gòu)房人（未申請(qǐng)購(gòu)房資格）的任何費(fèi)用。若開(kāi)11月16日?？诎l(fā)企業(yè)或賣(mài)房人收取意向購(gòu)房人的任何費(fèi)用，視為違規(guī)交易。據(jù)了解，購(gòu)房資格申請(qǐng)是個(gè)人事項(xiàng)，原則上應(yīng)由購(gòu)房人申請(qǐng)。自2020年11月15日起，意向購(gòu)房人可通過(guò)?？谑蟹课萁灰着c產(chǎn)權(quán)管理中心的官方微信公眾號(hào)自行申請(qǐng)購(gòu)房資格碼。申請(qǐng)到購(gòu)房資格碼即具備購(gòu)買(mǎi)新建商品房、存量房（二手房）的權(quán)利，該碼60天有效，過(guò)期可再次申請(qǐng)。全省市、縣城市經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建設(shè)項(xiàng)目預(yù)售資金應(yīng)列入監(jiān)管范圍。商品房11月23日江西預(yù)售資金，包括購(gòu)房人按照合同約定支付的全部房?jī)r(jià)款（含定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款、商品住宅全裝修款等）。對(duì)僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。 4房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告保障建設(shè)項(xiàng)目竣工交付的預(yù)售資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，列為重點(diǎn)監(jiān)管資金，其他為非重點(diǎn)監(jiān)管資金。資料來(lái)源：億翰智庫(kù)（3）住房租賃：完善租賃市場(chǎng)建設(shè)，加強(qiáng)相關(guān)企業(yè)監(jiān)管月，與租賃市場(chǎng)相關(guān)的政策主要分為三類(lèi)：第一類(lèi)是為人才或住房困難家庭提供租房?jī)?yōu)惠或者補(bǔ)貼；第二類(lèi)是多城市預(yù)計(jì)增加租賃住房供應(yīng)；第三類(lèi)是加強(qiáng)對(duì)住房租賃企業(yè)的監(jiān)管。在人才或者住房困難家庭租房方面，福州出臺(tái)《福州濱海新城人才住房實(shí)施細(xì)則（試行）》，對(duì)于符合標(biāo)準(zhǔn)的人才，可享受按市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)5折或7折出租優(yōu)惠，最高可免租金。蘇州出臺(tái)《姑蘇人才“青春無(wú)憂”計(jì)劃》，將籌建人才優(yōu)租房，租金應(yīng)低于同類(lèi)區(qū)域市場(chǎng)平均租金，優(yōu)惠租賃期限一般不超過(guò)3年。九江出臺(tái)《九江市中心城區(qū)公共租賃住房租賃補(bǔ)貼實(shí)施辦法》，根據(jù)住房保障家庭的困難程度和支付能力，給予相應(yīng)的補(bǔ)貼。在增加住房供應(yīng)方面，廈門(mén)發(fā)布《廈門(mén)市住房發(fā)展規(guī)劃（2021-2025年）》，提出要有效增加保障性住房供給，不斷擴(kuò)大保障覆蓋面，力爭(zhēng)各類(lèi)保障性安居工程覆蓋率達(dá)25%以上，并且住房租金價(jià)格年度漲幅不高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)幅度。在對(duì)住房租賃企業(yè)監(jiān)管方面，西安和武漢先后發(fā)布《西安市住房租賃企業(yè)信用信息管理辦法》和《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房租賃行業(yè)監(jiān)督管理的緊急通知》，其中西安提出對(duì)西安市的住房租賃企業(yè)進(jìn)行信用分級(jí)，并根據(jù)信用等級(jí)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)和懲戒；武漢提出住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金消費(fèi)貸款。我們認(rèn)為，我國(guó)的租賃市場(chǎng)建設(shè)仍處于初級(jí)階段，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆榱吮Ｕ献赓U市場(chǎng)的健康運(yùn)行，嚴(yán)格監(jiān)管住房租賃企業(yè)利用信息不對(duì)稱(chēng)等方式牟利。另外，注重脫虛入實(shí)，加大對(duì)租金消費(fèi)貸款的管控力度。同時(shí)積極發(fā)揮租賃市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，對(duì)人才和住房困難家庭提供租金優(yōu)惠和補(bǔ)貼，既有利于吸引人才流入，同樣有利于社會(huì)穩(wěn)定。圖表3：11月住房租賃方面政策時(shí)間地區(qū)政策內(nèi)容實(shí)施細(xì)則對(duì)教、衛(wèi)及“三創(chuàng)”人才放寬了門(mén)檻，明確“三創(chuàng)”人才不以文憑為人才住房申請(qǐng)依據(jù)，按照融資金額、投資金額等標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定；還規(guī)定按照人才層次實(shí)行租房分檔優(yōu)惠，最高可免租金。11月5日實(shí)施細(xì)則規(guī)定，對(duì)符合《福建省高層次人才認(rèn)定和支持辦法（試行）》的人才，《外福州國(guó)人來(lái)華工作分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》A類(lèi)人才、博士研究生學(xué)歷或具有正高級(jí)職稱(chēng)的人才，可免租金；全日制碩士研究生學(xué)歷及以上或具有副高級(jí)及以上職稱(chēng)的人才，“雙一流”建設(shè)高校的一流學(xué)科全日制本科及以上學(xué)歷的人才，人才住房按市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)3折出租。符合其他條件的，可享受按市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)5折或7折出租優(yōu)僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。5房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告惠。根據(jù)住房保障家庭的困難程度和支付能力，租賃補(bǔ)貼分兩檔實(shí)施差別化補(bǔ)貼，其中城鎮(zhèn)低保對(duì)象、城鎮(zhèn)特困人員和支出型貧困低收入家庭補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為12元/平方米，其他家庭補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為8元/平方米。此次租賃補(bǔ)貼適用于九江市中心城區(qū)，包11月12日九江括潯陽(yáng)區(qū)、濂溪區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)技術(shù)區(qū)、八里湖新區(qū)。柴桑區(qū)過(guò)渡期滿后適用。按照規(guī)定，租賃補(bǔ)貼的家庭保障總建筑面積不低于30平方米，不高于60平方米。具體為：1人戶家庭保障30平方米；2-3人戶家庭保障45平方米；4人及以上戶家庭保障60平方米。1、共有產(chǎn)權(quán)住房評(píng)估價(jià)格，采用代持機(jī)構(gòu)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估等方式，參考同時(shí)期、同地段、同品質(zhì)普通商品住房的市場(chǎng)價(jià)格確定。在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或退出時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)住房的銷(xiāo)售價(jià)格根據(jù)屆時(shí)評(píng)估價(jià)格和原承購(gòu)人所持產(chǎn)權(quán)份額確定。2、共有產(chǎn)權(quán)住房的申購(gòu)對(duì)象為佛山市戶籍居民和新市民。申購(gòu)人及其家庭成員在佛山市無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房，并且申購(gòu)前5年內(nèi)在佛山市沒(méi)有住房轉(zhuǎn)讓記錄；非南海11月13日佛山區(qū)戶籍申購(gòu)人申購(gòu)前在本區(qū)連續(xù)購(gòu)買(mǎi)社保5年及以上，且申購(gòu)時(shí)前一個(gè)月保持參保狀態(tài)；戶籍在村委會(huì)的申購(gòu)人和共同申購(gòu)人除符合上述三項(xiàng)條件外，還需在佛山市未享受過(guò)農(nóng)村宅基地政策和沒(méi)有自建房。3、一個(gè)家庭或個(gè)人只能申購(gòu)一套共有產(chǎn)權(quán)住房，并享受與購(gòu)買(mǎi)商品住房同等的落戶、入學(xué)等公共服務(wù)。已承購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房的家庭或個(gè)人，不再另外享受佛山市住房保障政策，包括申請(qǐng)租住公共租賃住房、領(lǐng)取住房租賃補(bǔ)貼等。有效增加保障性住房供給，不斷擴(kuò)大保障覆蓋面，力爭(zhēng)各類(lèi)保障性安居工程覆蓋11月16日廈門(mén)率達(dá)25%以上。新建商品住宅價(jià)格年度漲幅不超過(guò)5%，住房租金價(jià)格年度漲幅不高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)幅度。住房租賃企業(yè)不得通過(guò)“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等方式，哄抬租賃價(jià)格、加大企11月17日深圳業(yè)資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)、侵害房屋權(quán)利人和承租人的合法權(quán)益；住房租賃企業(yè)應(yīng)充分意識(shí)到采取“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”方式進(jìn)行市場(chǎng)擴(kuò)張從而引發(fā)資金鏈斷鏈的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)行業(yè)監(jiān)管需要，行業(yè)主管部門(mén)將發(fā)布相關(guān)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提示。1、增加租賃住房市場(chǎng)供應(yīng)。2、加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管，確保新成立的住房租賃11月17日西安企業(yè)信息報(bào)備率達(dá)100%；至2022年底，新增租賃住房房源和住房租賃合同網(wǎng)簽備案率基本達(dá)到100%。3、培育專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，如組建國(guó)有住房租賃公司。4、支持新建、改建租賃住房，按新建、改建面積給予獎(jiǎng)補(bǔ)。將籌建人才優(yōu)租房，加大對(duì)全日制碩士及以上研究生、符合各地緊缺專(zhuān)業(yè)目錄的11月17日蘇州全日制本科畢業(yè)生等青年人才的配租比例，租金應(yīng)低于同類(lèi)區(qū)域市場(chǎng)平均租金，優(yōu)惠租賃期限一般不超過(guò)3年。對(duì)西安市的住房租賃企業(yè)進(jìn)行信用分級(jí)，并根據(jù)信用等級(jí)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)和懲戒?！兑庖?jiàn)11月25日西安稿》對(duì)分工進(jìn)行明確，西安市住建局負(fù)責(zé)住房租賃企業(yè)信用信息的監(jiān)督管理工作，并建立住房租賃企業(yè)信用信息管理平臺(tái)。西安市住房租賃交易服務(wù)中心負(fù)責(zé)住房租賃企業(yè)信用信息的管理，建立信用信息檔案，向社會(huì)公布企業(yè)信用信息情況。住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金消費(fèi)貸款，11月25日武漢不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費(fèi)貸款，不得將住房租金消費(fèi)貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同。資料來(lái)源：億翰智庫(kù)僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。 6房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告住宅市場(chǎng)：住宅成交量穩(wěn)中有增，多城市去化周期縮短（1）成交面積：住宅成交量同環(huán)比上升，一二線核心城市表現(xiàn)最好從我們監(jiān)測(cè)的40城數(shù)據(jù)來(lái)看，11月商品住宅銷(xiāo)售面積為2258.8萬(wàn)平米，同比、環(huán)比分別上升13.7%和7.5%，成交量穩(wěn)中有增。具體來(lái)看，一線城市商品住宅成交同、環(huán)比均上行，分別為44.9%和13.7%。從同比來(lái)看，各城市均有不同幅度的上升，其中北京、廣州和深圳成交量同比增長(zhǎng)最為明顯，分別為92.5%、44.3%和84.1%；從環(huán)比來(lái)看，僅上海出現(xiàn)下降，環(huán)比下行8.1%，但由于其他三個(gè)城市環(huán)比均有較高幅度的增長(zhǎng)，從而導(dǎo)致一線城市住宅成交量整體上行。核心二線和普通二線住宅成交量環(huán)比均上行。從核心二線城市來(lái)看，住宅成交量達(dá)到744.7萬(wàn)平米，同、環(huán)比分別上行12.0%和13.8%，其中成都、無(wú)錫、廈門(mén)和福州市場(chǎng)表現(xiàn)較好，環(huán)比分別上升55.7%、40.2%、23.0%和35.9%；蘇州市場(chǎng)表現(xiàn)有所下行，同、環(huán)比分別下降22.7%和10.0%。從普通二線城市來(lái)看，住宅成交量達(dá)到352.3萬(wàn)平米，同比下行32.6%，環(huán)比上行10.5%，其中南寧和西安市場(chǎng)熱度整體低于2019年同期，同比分別下降60.0%和47.4%。三四線城市11月份住宅成交量753.6萬(wàn)平米，同比上行45.4%，環(huán)比下行2.0%。整體來(lái)看，住宅成交量同比連續(xù)上升，但環(huán)比僅小幅下降，說(shuō)明三四線城市仍存在較高的需求推動(dòng)成交量的提升。從同比來(lái)看，東莞、惠州、揚(yáng)州、蕪湖以及衡水等城市均有較高的增長(zhǎng)幅度，市場(chǎng)熱度相對(duì)較高；從環(huán)比來(lái)看，多數(shù)城市成交量相比10月僅僅是小幅下調(diào)，整體變動(dòng)幅度不大，例如揚(yáng)州、連云港、煙臺(tái)和東營(yíng)等城市。圖表4：各能級(jí)城市11月商品住宅成交面積情況（萬(wàn)平米）城市名稱(chēng)11月成交面積同比環(huán)比一線城市408.244.9%13.7%核心二線城市744.712.0%13.8%普通二線城市352.3-32.6%10.5%三四線城市753.645.4%-2.0%資料來(lái)源：億翰智庫(kù)總的來(lái)說(shuō)，11月，除普通二線城市外，其他各能級(jí)城市住宅成交量均高于2019年同期，且單月成交量不弱于10月。對(duì)此，我們認(rèn)為一方面是行業(yè)融資環(huán)境不容樂(lè)觀，房企為保障穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，全年各時(shí)期普遍重視項(xiàng)目推盤(pán)僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。 7房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告和去化；另一方面是臨近年底，企業(yè)存在業(yè)績(jī)壓力，從而加快銷(xiāo)售速度。未來(lái)，我們認(rèn)為，住宅成交主要集中在一二線核心城市和強(qiáng)三線城市。從城市的角度來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)三角和珠三角兩個(gè)城市群的經(jīng)濟(jì)水平領(lǐng)先國(guó)內(nèi)其他地區(qū)，區(qū)域內(nèi)集中大量的一線、二線和三四線城市，而且這些城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力遠(yuǎn)高于中西部、東北以及其他區(qū)域的城市，居民的購(gòu)買(mǎi)力充足，是維持住宅市場(chǎng)上行的主要力量。中西部地區(qū)雖然核心城市相對(duì)較少，但勝在人口眾多，需求有保障，構(gòu)成了住宅市場(chǎng)的基本盤(pán)。從企業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，2020年先有疫情沖擊導(dǎo)致回款減少，后有三道紅線限制負(fù)債增長(zhǎng)，對(duì)房企最直接的影響是資金的可使用規(guī)模降低，進(jìn)而在擇地上更加謹(jǐn)慎，優(yōu)先選擇核心城市的地塊，其次是對(duì)資金量要求不高、地價(jià)相對(duì)較低城市的優(yōu)質(zhì)地塊，因此選擇區(qū)間基本縮小在一二線核心城市和強(qiáng)三線城市，未來(lái)隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)持續(xù)推進(jìn)，預(yù)期供應(yīng)量增加，在需求穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，有望推動(dòng)住宅成交量的提升?？偟膩?lái)說(shuō)，一二線城市的住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定，是成交量上升的主要原因，但三四線城市同樣值得關(guān)注，一方面是部分三四線城市位于核心城市群，雖然有調(diào)控政策影響，但是居民購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，需求充足；另一方面是房企在資金規(guī)模受限的情況下，三四線城市拿地力度上升，預(yù)計(jì)未來(lái)住房供應(yīng)有望增加，從而帶動(dòng)成交量上行。（2）去化周期：庫(kù)存面積小幅上升，但多城市去化周期縮短月，我們監(jiān)測(cè)的城市商品住宅庫(kù)存面積環(huán)比小幅上升，但在住宅成交量保持增長(zhǎng)的情況下，城市去化周期整體下行，僅蘇州和淮北去化周期有所延長(zhǎng)。我們認(rèn)為，在庫(kù)存增長(zhǎng)幅度有限的情況下，企業(yè)為緩解現(xiàn)金流壓力，追求最大力度的銷(xiāo)售去化成為各月的常態(tài)，以此使城市去化周期整體縮短，即使庫(kù)存面積增加，但壓力下降。圖表5：典型城市近半年去化周期情況（月）時(shí)間2020.062020.072020.082020.092020.102020.11北京23.423.722.019.720.419.0上海7.37.06.96.76.56.1廣州11.411.311.010.210.110.0深圳7.06.46.47.57.36.4南京6.67.16.87.88.28.2蘇州6.77.27.37.48.29.0廈門(mén)24.422.519.720.221.018.3福州33.234.233.230.029.829.1西安11.312.912.613.013.113.1僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。 8房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告蕪湖12.812.711.912.411.210.9淮北9.19.39.39.310.811.2太倉(cāng)27.429.431.537.539.236.3資料來(lái)源：億翰智庫(kù)土地市場(chǎng)：土地成交量同比升、環(huán)比降，三四線樓面價(jià)上漲最為明顯（1）土地供應(yīng)：年末供地規(guī)模上行，一線城市環(huán)比增長(zhǎng)128%據(jù)億翰智庫(kù)監(jiān)測(cè)，2020年11月全國(guó)土地供應(yīng)合計(jì)規(guī)劃建筑面積37756.9萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)19%，環(huán)比增長(zhǎng)15%。具體來(lái)看，（1）一線城市11月共推出54宗地塊，涉規(guī)劃建筑面積813.1萬(wàn)平米，同比和環(huán)比分別增長(zhǎng)21%和128%。11月北京、廣州和深圳的土地供應(yīng)量環(huán)比均大幅增加，僅上海供應(yīng)量下降，但是上海土地供應(yīng)涉規(guī)劃建筑面積仍然高達(dá)107萬(wàn)平米，最終一線城市11月土地供應(yīng)量整體上行。（2）核心二線城市供應(yīng)249宗地塊，涉及規(guī)劃建筑面積2472.7萬(wàn)平米，同比上升10%，環(huán)比上行5%。（3）普通二線城市供應(yīng)543宗，涉及規(guī)劃建筑面積4411.1萬(wàn)平米，同比和環(huán)比分別下降9%和1%。（4）三四線城市土地供應(yīng)5434宗，涉及規(guī)劃建筑面積30059.9萬(wàn)平米，同比和環(huán)比分別增長(zhǎng)25%和18%。月全國(guó)土地供應(yīng)總量上行，我們認(rèn)為可能原因有以下兩點(diǎn)：一是各城市傾向于年末增加土地供應(yīng)。我們認(rèn)為，年末房企搶收，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，回款增加，房企資金相對(duì)富余，有能力補(bǔ)庫(kù)存。同時(shí)，年尾將至，房企竣工交付的項(xiàng)目增加，房企需要補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，以供下一年開(kāi)發(fā)。在房企有資金且有土地需求的情況下，政府土地供應(yīng)增加，有助于促成土地成交。二是部分城市上半年土地供應(yīng)量少，下半年增加土地供應(yīng)，以完成全年土地出讓計(jì)劃。截至11月末，核心二線城市累計(jì)供應(yīng)土地23264萬(wàn)平米，低于2019年同期的25293萬(wàn)平米，這或許是年底土地供應(yīng)增加的原因之一。2020年初期，多數(shù)城市全年計(jì)劃供地規(guī)模同比上升，但在11月累計(jì)土地供應(yīng)同比仍然下降的情況下，預(yù)計(jì)12月仍會(huì)出現(xiàn)土地供應(yīng)高峰。圖表6：2020年11月份土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積情況（萬(wàn)平米）城市能級(jí)11月供應(yīng)面積同比環(huán)比一線城市813.121%128%核心二線城市2472.710%5%普通二線城市4411.1-9%-1%僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。 9房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告三四線城市30059.925%18%資料來(lái)源：億翰智庫(kù)（2）土地成交：不同能級(jí)城市成交規(guī)模趨勢(shì)不一，總成交量環(huán)比降14%根據(jù)億翰智庫(kù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2020年11月全國(guó)土地成交合計(jì)規(guī)劃建筑面積22557.2萬(wàn)平米，同比上升42%，環(huán)比下降14%。不同能級(jí)城市的土地成交規(guī)模走勢(shì)不一。11月，一線城市土地成交涉規(guī)劃建筑面積601.7萬(wàn)平米，同比和環(huán)比分別增長(zhǎng)48%和78%。其他能級(jí)城市土地成交環(huán)比均下降，同時(shí)降幅均大于10%。核心二線城市土地成交1453.8萬(wàn)平米，同比持平，環(huán)比下降33%；普通二線城市土地成交3042.0萬(wàn)平米，同比和環(huán)比均下降，分別為4%和23%；三四線城市土地成交總量為17459.8萬(wàn)平米，走勢(shì)與核心二線城市一致，同比增長(zhǎng)62%，環(huán)比下降11%?？傮w上，11月一線城市土地成交規(guī)模較高，而其他能級(jí)城市土地成交規(guī)模都處于2020年下半年的相對(duì)低位。一線城市土地成交同比和環(huán)比都高速增長(zhǎng)，一是土地供應(yīng)總量增加；二是一線城市供應(yīng)了數(shù)宗稀缺地塊，如廣州奧體公園北側(cè)北AT1003036地塊，該地塊位于廣州天河牛奶廠板塊，在該板塊內(nèi)6年無(wú)地塊出讓。稀缺地塊入市，房企競(jìng)拍積極性增大，成交概率高；三是一線城市住宅市場(chǎng)更為活躍，需求量大，去化有保障。此外，在外部融資環(huán)境收緊，房企更依賴(lài)經(jīng)營(yíng)杠桿的情況下，企業(yè)傾向?qū)⒂邢薜馁Y金投資在高能級(jí)城市以鎖定確定性。月核心二線、普通二線和三四線城市的土地成交面積同比雖然有正有負(fù)，但是環(huán)比已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月下行，也正是因?yàn)榄h(huán)比的持續(xù)下行，以上三類(lèi)城市的土地成交總量當(dāng)前位于下半年以來(lái)的低位。11月核心二線城市和普通二線城市的土地成交規(guī)模已降至下半年的底部，三四線城市的土地成交量?jī)H高8月份。上文提到，11月普通二線城市的土地供應(yīng)同環(huán)比均下行，這是普通二線城市土地成交量偏低的原因之一。然而，核心二線城市和三四線城市在土地供應(yīng)同比和環(huán)比都上漲的情況下，土地成交僅同比上升，環(huán)比仍然下降?？梢?jiàn)，除了土地供給外，還有其他因素影響了需求，進(jìn)而影響了土地成交。我們認(rèn)為，下半年出臺(tái)的地產(chǎn)融資政策和地產(chǎn)調(diào)控政策收緊是影響房企投資決策的另外兩個(gè)因素。月以來(lái)，“三道紅線”限制房企有息負(fù)債增速的融資新規(guī)在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)被廣泛討論，雖然尚未全行業(yè)實(shí)施“三道紅線”要求，但是房企已經(jīng)主動(dòng)控制杠桿或者降杠桿。此外，9月16日，銀保監(jiān)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)小額貸款公司監(jiān)督管理的通知》，提到小額貸款公司貸款不得用于房地產(chǎn)市場(chǎng)違規(guī)融資。11月僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。 10房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告日，又發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金財(cái)務(wù)性股權(quán)投資有關(guān)事項(xiàng)的通知》，禁止保險(xiǎn)資金投資直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的標(biāo)的企業(yè)，包括開(kāi)發(fā)或者銷(xiāo)售商業(yè)住宅?？傮w上，地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境收緊趨勢(shì)不變。地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，拿地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中的大額支出，融資收緊必然弱化房企的土地購(gòu)置能力，降低土地購(gòu)置需求。總體上來(lái)看，土地成交量同比保持增長(zhǎng)，意味著2020年土地市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)于2019年，但是在三道紅線的要求下，房企有息負(fù)債增長(zhǎng)受到限制，在控負(fù)債的基礎(chǔ)上，土地成交環(huán)比下降多在意料之中。為了保證下一年的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，預(yù)計(jì)房企12月在保障現(xiàn)金流穩(wěn)定的情況下，土地成交量有望實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。圖表7：2020年11月份各能級(jí)城市成交規(guī)劃建筑面積情況（萬(wàn)平米）城市能級(jí)11月成交面積同比環(huán)比一線城市601.748%78%核心二線城市1453.80%-33%普通二線城市3042.0-4%-23%三四線城市17459.862%-11%資料來(lái)源：億翰智庫(kù)月，溢價(jià)率方面，除普通二線外，其他能級(jí)城市溢價(jià)率同環(huán)比上行，但溢價(jià)率仍處于年內(nèi)的中下水平。樓面價(jià)方面，盡管部分城市出讓的土地質(zhì)量較高，但是在融資收緊以及“限地價(jià)，競(jìng)房?jī)r(jià)”的土地出讓模式下，各能級(jí)城市的成交樓面價(jià)環(huán)比漲幅較小。土地流拍方面，由于普通二線的供地質(zhì)量提高，三四線城市中長(zhǎng)三角地區(qū)的供地規(guī)模增加，因此流拍規(guī)模下行。1）除普通二線外，其他能級(jí)城市溢價(jià)率同環(huán)比上行：一線城市溢價(jià)率為12.0%，同比增長(zhǎng)159%，環(huán)比增長(zhǎng)21%；核心二線城市平均溢價(jià)率為12.4%，同比增長(zhǎng)51%，環(huán)比增長(zhǎng)4%；普通二線城市土地成交溢價(jià)率為10.9%，同比和環(huán)比分別下降8%和1%。三四線城市的土地成交溢價(jià)率為15.4%，同比增長(zhǎng)47%，環(huán)比增長(zhǎng)8%。溢價(jià)率同環(huán)比上行，并不意味著土地市場(chǎng)熱度上升。一方面，2019年信托、海外債等地產(chǎn)融資手段持續(xù)收緊，土地市場(chǎng)熱度下行，溢價(jià)率走低，2019年11月各能級(jí)城市的土地成交溢價(jià)率基數(shù)較低。另一方面，2020年下半年融資再次收緊，10月各能級(jí)城市成交的土地溢價(jià)率處于年內(nèi)的低位。這使得11月土地市場(chǎng)溢價(jià)率略微提高，就呈現(xiàn)了同比和環(huán)比增長(zhǎng)的統(tǒng)計(jì)特征。撇開(kāi)同環(huán)比，從溢價(jià)率絕對(duì)值看，11月一線城市溢價(jià)率為12.0%，溢價(jià)率在年內(nèi)相對(duì)較高，主要原因是11月一線城市成交的土地結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大的調(diào)整。9月和10月，一線城市土地成交以上海和廣州為主，并且成交的地塊多僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。 11房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告位于非核心區(qū)域，因此溢價(jià)率和樓面價(jià)都偏低。11月深圳是一線城市的成交主力，集中供應(yīng)多宗地塊，且地塊質(zhì)量較優(yōu)，這促使房企競(jìng)拍激烈，同時(shí)拉高了溢價(jià)率和樓面價(jià)。核心二線城市和三四線城市溢價(jià)率均值同環(huán)比都上升，但是環(huán)比上升幅度不高，溢價(jià)率絕對(duì)值仍然處于年內(nèi)處于均值以下。11月核心二線城市和三四線城市土地溢價(jià)率的波動(dòng)主要是各個(gè)城市成交的土地結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。例如，經(jīng)過(guò)進(jìn)一步觀察11月核心二線城市的土地成交數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)：（1）11月部分城市溢價(jià)率走高，主要原因是出讓的土地由市區(qū)轉(zhuǎn)為至縣鎮(zhèn)，因此出讓時(shí)初始樓面偏價(jià)低，但溢價(jià)率上行。10月土地溢價(jià)率較高的城市中，福州和合肥溢價(jià)率上升至49.2%和40.9%，而對(duì)應(yīng)的成交樓面均價(jià)分別由7551降至6608元每平米，12302降至4619元每平米。（2）還有部分城市溢價(jià)率上行是因?yàn)槌鞘谐鲎尩耐恋馗鼮閮?yōu)質(zhì)，比如無(wú)錫11月惠山區(qū)成交的地塊，地塊商業(yè)、醫(yī)療、學(xué)校、公園等各類(lèi)配套齊全，該地塊成交樓面價(jià)和溢價(jià)率都相對(duì)較高，這對(duì)當(dāng)月無(wú)錫土地成交樓面均價(jià)和溢價(jià)率都有一定的拉動(dòng)作用。同樣，武漢也出讓了更多位于城區(qū)的地塊，使得溢價(jià)率和樓面價(jià)上升。普通二線城市的土地溢價(jià)率與其他三類(lèi)城市的同環(huán)比走勢(shì)完全相反，是唯一的溢價(jià)率下行的能級(jí)城市，但是下行的幅度小，溢價(jià)率絕對(duì)值在年內(nèi)也是處于中低位。不同的是，普通二線城市中有較多的城市成交的土地質(zhì)量更好，初始成交樓面價(jià)上行，因此溢價(jià)率反而走低。在普通二線城市中，?？?、西安和銀川等三個(gè)城市成交的土地樓面均價(jià)大幅上漲，同時(shí)溢價(jià)率大幅走高。圖表8：2020年11月各能級(jí)城市土地成交平均溢價(jià)率情況（元/平米）城市能級(jí)11月土地成交平均溢價(jià)率同比環(huán)比一線城市12.0%159%21%核心二線城市12.4%51%4%普通二線城市10.9%-8%-1%三四線城市15.4%47%8%資料來(lái)源：億翰智庫(kù)2）成交樓面價(jià)環(huán)比整體上行：11月一線城市成交樓面價(jià)為14032.5元/平米，與10月持平，但同比增長(zhǎng)14%。核心二線城市土地成交樓面價(jià)為5706.2元/平米，同比下跌8%，環(huán)比增長(zhǎng)1%。普通二線城市成交樓面均價(jià)3016.6元/平米，同比持平，環(huán)比增長(zhǎng)5%。三四線城市成交樓面均價(jià)為1942.9元/平米，同比和環(huán)比分別增長(zhǎng)11%和13%。11月一線、核心二線以及普通二線的土地成交樓面均價(jià)基本與10月持平，或者略高于10月，但是和溢價(jià)率一樣，環(huán)比變動(dòng)幅度較小，絕對(duì)值在下僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。 12房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告半年內(nèi)處于低位。實(shí)際上，以上三類(lèi)城市11月也多有優(yōu)質(zhì)地塊出讓?zhuān)绕涫且痪€城市，深圳集中出讓了多宗核心區(qū)域的地塊，廣州也有稀有地塊入市，但是最終這三類(lèi)城市的土地成交樓面均價(jià)環(huán)比基本持平，我們認(rèn)為一方面是在融資收緊的情況下，房企投資趨于謹(jǐn)慎，另一方面則是多個(gè)城市采用了“限地價(jià)，竟配建”的方式出讓土地，這也限制了土地成交樓面價(jià)漲幅。月三四線城市的土地成交樓面均價(jià)和溢價(jià)率都上行，成交樓面均價(jià)環(huán)比增幅達(dá)到13%。從結(jié)構(gòu)上看，一是強(qiáng)三線城市成交溢價(jià)率上升，成交樓面價(jià)上漲，11月強(qiáng)三線城市成交樓面價(jià)由10月的3815元每平米上升至4545元每平米。二是珠三角三四線城市的成交樓面均價(jià)上升，同時(shí)長(zhǎng)三角三四線城市的成交樓面價(jià)基本與10月持平，這兩大區(qū)域成交樓面價(jià)對(duì)整個(gè)11月土地成交樓面價(jià)上行具有支撐作用。隨著粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角一體化發(fā)展持續(xù)推進(jìn)，以及房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊，房企投資偏好也在區(qū)域?qū)用姘l(fā)生了結(jié)構(gòu)性調(diào)整，房企更傾向于投資發(fā)展?jié)摿Ω蟮某鞘腥?。另一方面，高能?jí)城市進(jìn)入門(mén)檻高，地產(chǎn)行業(yè)融資收緊加大了房企的資金壓力，有較多的房企進(jìn)入珠三角和長(zhǎng)三角的三四線城市尋找投資機(jī)會(huì)。圖表9：2020年11月各能級(jí)城市土地成交樓面均價(jià)情況（元/平米）城市能級(jí)11月成交樓面均價(jià)同比環(huán)比一線城市14032.514%0%核心二線城市5706.2-8%1%普通二線城市3016.60%5%三四線城市1942.911%13%資料來(lái)源：億翰智庫(kù)3）二線和三四線城市流拍規(guī)模減少：11月一線城市流拍2宗地塊，規(guī)劃建筑面積合計(jì)28.1萬(wàn)平米；核心二線城市流拍81宗，涉及規(guī)劃建筑面積86.5萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)15%，環(huán)比下降20%；普通二線城市流拍17宗，涉及規(guī)劃建筑面積122.5萬(wàn)平米，同比下降64%，環(huán)比下降52%。三四線城市流拍283宗，涉及規(guī)劃建筑面積1648.7萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)149%，環(huán)比下降7%。本月一線城市流拍了2宗地塊，2宗流拍土地都位于廣州，其中增城區(qū)的地塊是在開(kāi)拍前終止出讓?zhuān)S埔區(qū)的地塊是無(wú)人報(bào)價(jià)，另外，這兩宗地塊都位于廣州非核心區(qū)域。核心二線城市本月共流拍8宗土地，其中5宗位于濟(jì)南，5宗地塊中，有2宗為商務(wù)金融用地。11月濟(jì)南出讓的土地較多，在供應(yīng)增加的情況下，房企的可選項(xiàng)增加，導(dǎo)致部分地塊流拍。普通二線城市11月僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。 13房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告土地供應(yīng)和成交均下滑，但是經(jīng)過(guò)前文的分析可知，11月普通二線城市供應(yīng)的土地質(zhì)量更高，因此，流拍總量下降，流拍規(guī)模環(huán)比下降52%。三四線城市土地成交規(guī)模上升，流拍規(guī)模同樣下降。圖表10：2020年11月各能級(jí)城市流拍情況城市能級(jí)11月流拍土地宗數(shù)涉及規(guī)劃建筑面積同比環(huán)比（塊）（萬(wàn)平米）一線城市228.127%-核心二線城市886.515%-20%普通二線城市17122.5-64%-52%三四線城市2841648.7149%-7%資料來(lái)源：億翰智庫(kù)企業(yè)表現(xiàn)：銷(xiāo)售表現(xiàn)積極向好，融資規(guī)模環(huán)比上升，資金成本小幅上行投資方面，2020年11月，核心二線及強(qiáng)三四線是房企拿地重點(diǎn)區(qū)域，隨著銷(xiāo)售回款的增加，房企投資意愿上升，溢價(jià)率環(huán)比上升13.6個(gè)百分點(diǎn)。銷(xiāo)售方面，房企加快促銷(xiāo)節(jié)奏，11月單月銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)23.6%，整體的銷(xiāo)售表現(xiàn)積極向好。融資方面，信用債和海外債融資規(guī)模均有所回升，其中境內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模為563.2億元，環(huán)比增長(zhǎng)31.3%；在房企償債高峰期間，凈融資規(guī)模為-42.8億元，自8月份以來(lái)已連續(xù)4個(gè)月為負(fù)。海外債融資規(guī)模達(dá)到49.9億美元，平均票面利率為8.1%，發(fā)行成本有所上行，較10月上升1.4個(gè)百分點(diǎn)。（1）投資：拿地?zé)岫瘸掷m(xù)回升，投資傾向核心二線及強(qiáng)三四線2020年1-11月，億翰智庫(kù)監(jiān)測(cè)的17家典型房企拿地面積24740.9萬(wàn)平米，同比下降5%，較2020年1-10月的降幅收窄1.6個(gè)百分點(diǎn)；拿地金額13934.5億元，同比上升8.0%，較2020年1-10月的漲幅擴(kuò)大4個(gè)百分點(diǎn)。主要原因一是“金九銀十”雙月銷(xiāo)售旺季使房企回款有所增加，有充足的現(xiàn)金流支撐土地投資；二是11月土地供應(yīng)量加大，住宅及商業(yè)辦公用地供應(yīng)規(guī)模達(dá)37756.9萬(wàn)平米，較10月環(huán)比上升15%，雙重原因?qū)е路科竽甑啄玫亓Χ壬仙哪玫匾鐑r(jià)率分布來(lái)看，17家典型房企所拿地塊中，底價(jià)成交的地塊數(shù)量占比為24.1%，較9月下降28.4個(gè)百分點(diǎn)；溢價(jià)率在0%~50%的地塊數(shù)量占比為57.5%，較9月上升13.7個(gè)百分點(diǎn)；溢價(jià)率在50%~100%的地塊數(shù)量占比為14.9%，較9月上升11.8個(gè)百分點(diǎn)；溢價(jià)率超100%的地塊數(shù)量占比3.4%，較9月上升2.8個(gè)百分點(diǎn)。總體來(lái)看，2020年11月17家典型房企的土地成交平均溢價(jià)率為31%，僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。 14房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告較10月上升13.6個(gè)百分點(diǎn)，主要原因是溢價(jià)率大于50%成交的地塊數(shù)量明顯上升，由10月的6宗上升至17宗。此外，結(jié)合成交地塊所在城市情況進(jìn)行分析，我們發(fā)現(xiàn)：第一，除普通二線之外，其他能級(jí)城市成交地塊平均溢價(jià)率均出現(xiàn)不同程度的上浮。一線、核心二線及三四線環(huán)比分別上升12.6%、28.6%及8%，普通二線城市溢價(jià)率環(huán)比下降4%，核心二線溢價(jià)率上升較大主要是因?yàn)槿A潤(rùn)置地11月在武漢中標(biāo)的一宗地塊溢價(jià)率高達(dá)52%，投資金額占核心二線的46%，若去除這宗地，核心二線平均溢價(jià)率為9%，環(huán)比增速則為4%。第二，三四線城市持續(xù)分化。具體表現(xiàn)在溢價(jià)率高于50%與溢價(jià)率低于25%的成交地塊均以三四線為主，其中溢價(jià)率高于50%的17宗成交地塊中有13塊位于三四線城市，強(qiáng)三線城市居多，有5宗地塊位于南通；而溢價(jià)率低于25%的地塊三四線成交數(shù)量占比達(dá)57%。對(duì)此，我們認(rèn)為導(dǎo)致溢價(jià)率整體上升的原因有兩方面：第一，核心城市土地的稀缺性。本月深圳8宗居住用地入市出讓?zhuān)渲腥A潤(rùn)置地及金地集團(tuán)合作拿下深圳前海一宗宅地，萬(wàn)科、新城分別競(jìng)得深圳寶安、坪山宅地，溢價(jià)率均在45%左右，總投資金額達(dá)169.5億，拉高了整體溢價(jià)率。第二，融資政策持續(xù)收緊使房企更加看重土地的價(jià)值，間接催高核心二線及強(qiáng)三線城市的溢價(jià)率。由于融資渠道受限制，房企可動(dòng)用資金規(guī)模有限，因此投資傾向高價(jià)值優(yōu)質(zhì)土地，加大了土地競(jìng)拍壓力，致使溢價(jià)率走高，如陽(yáng)光城本月競(jìng)得的2宗南通地塊，分別經(jīng)過(guò)144輪及97輪競(jìng)價(jià)，溢價(jià)率高達(dá)122.4%及107.6%。圖表11：17家典型房企2020年1-11月拿地面積及同比圖表12：17家典型房企2020年1-11月拿地金額及同比600060%250060%500040%400020%200040%30000%150020%2000-20%10000%1000-40%500-20%0-60%0-40%陽(yáng)光城中南置地越秀地產(chǎn)藍(lán)光發(fā)展金地集團(tuán)碧桂園中南置地越秀地產(chǎn)藍(lán)光發(fā)展榮盛發(fā)展中海地產(chǎn)保利發(fā)展濱江集團(tuán)首開(kāi)股份金地集團(tuán)2020年1-11月拿地面積(萬(wàn)平方米)2019年1-11月拿地面積(萬(wàn)平方米)2020年1-11月拿地金額(億元)2019年1-11月拿地金額(億元)面積同比金額同比資料來(lái)源：企業(yè)公告，億翰智庫(kù)資料來(lái)源：企業(yè)公告，億翰智庫(kù)僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。 15房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告圖表13：2020年10月及2020年11月17家房企成交地塊溢價(jià)率分布3.4%14.9%3.1%24.1%0.6%43.8%52.5%57.5%底價(jià)成交溢價(jià)率0%-50%溢價(jià)率50%-100%溢價(jià)率高于100%注：內(nèi)環(huán)為2020年10月數(shù)據(jù)，外環(huán)為2020年11月數(shù)據(jù)。資料來(lái)源：億翰智庫(kù)從房企在各能級(jí)城市的投資金額來(lái)看，土地市場(chǎng)熱度不減，普通二線城市有所回調(diào)。2020年1-11月17家典型房企的投資金額同比上升8.2%，較2020年1-10月提升4.2個(gè)百分點(diǎn)。其中一線城市投資金額為2237.8億元，同比上升7.2%，較10月提升5.4個(gè)百分點(diǎn)；核心二線城市投資金額3632.4億元，同比上升4.1%，較10月提升8.3個(gè)百分點(diǎn)；普通二線城市投資金額4206.1億元，同比上升12.4%，較10月下降7.3個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市投資金額3858.2億元，同比上升8.4%，較10月提升10.7個(gè)百分點(diǎn)。2020年11月，房企受“金九銀十”銷(xiāo)售回款增加的影響，拿地意愿有所加強(qiáng)，加上本月優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)比例加大，吸引了眾多企業(yè)購(gòu)地，從而投資金額漲幅明顯。圖表14：17家典型房企2020年1-11月各能級(jí)城市拿地面積及同圖表15：17家典型房企2020年1-11月各能級(jí)城市拿地金額及比同比140000%450014%12000-2%400012%10000-4%10%30008000-6%25008%6000-8%20006%4000-10%15004%10002000-12%5002%0-14%00%一線核心二線普通二線三四線一線核心二線普通二線三四線2019年1-11月拿地面積（萬(wàn)平方米）2020年1-11月拿地面積（萬(wàn)平方米）2019年1-11月拿地金額（億元）2020年1-11月拿地金額（億元）11月累計(jì)面積同比11月累計(jì)金額同比僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。 16房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告資料來(lái)源：企業(yè)公告，億翰智庫(kù) 資料來(lái)源：企業(yè)公告，億翰智庫(kù)從房企在各能級(jí)城市投資面積來(lái)看，2020年1-11月，17家典型房企的投資建筑面積為24740.9萬(wàn)平米，同比下降5.1%，降幅呈逐月收窄的走勢(shì)，較2020年1-10月降幅縮小1.5個(gè)百分點(diǎn)，其中一線下降幅度最大，核心二線城市下降幅度最小。具體來(lái)看，17家典型房企在一線城市投資建筑面積為1225.9萬(wàn)平米，同比下降12.7%，降幅較10月累計(jì)縮小3.8個(gè)百分點(diǎn)；核心二線城市投資建筑面積為4284.3萬(wàn)平米，同比下降0.4%，降幅較10月累計(jì)縮小5.0個(gè)百分點(diǎn)；普通二線城市投資建筑面積8415.8萬(wàn)平米，同比下降4.6%，降幅較10月擴(kuò)大4.7個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市投資建筑面積10815萬(wàn)平米，同比下降6.2%，降幅較10月累計(jì)縮小4.6個(gè)百分點(diǎn)。綜合來(lái)看，隨著融資環(huán)境收緊，房企“以銷(xiāo)定投”的策略不會(huì)改變，因此長(zhǎng)期來(lái)看土地市場(chǎng)有望保持穩(wěn)定，而且國(guó)家對(duì)于“房住不炒”的決心不變，如深圳樓市“打新熱”一露頭政府便發(fā)聲要出臺(tái)調(diào)控政策，這使房企在投資方向與投資方式上將有所轉(zhuǎn)變，一方面，成本相對(duì)較低但樓市熱度較高的二線城市與強(qiáng)三四線成為房企投資熱門(mén)區(qū)域，另一方面，高能級(jí)城市中企業(yè)加大合作拿地及收并購(gòu)拿地的比例，如華潤(rùn)置地與金地集團(tuán)、佳兆業(yè)與新城控股合作布局深圳，在降低資金壓力的同時(shí)還可以分散項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前環(huán)境下土地市場(chǎng)熱度持續(xù)上升，但在融資渠道受限制的背景下，除有央企、國(guó)企背景的房企資金壓力較小外，其余民營(yíng)企業(yè)仍需量力而行，或可積極把握收并購(gòu)及合作機(jī)會(huì)，以低成本達(dá)成規(guī)模訴求。圖表16：17家典型房企2019年1-11月拿地金額城市能級(jí)分布圖表17：17家典型房企2020年1-11月拿地金額城市能級(jí)分布一線一線三四線16%三四線16%28%28%核心二線核心二線26%27%普通二線普通二線30%29%資料來(lái)源：企業(yè)公告，億翰智庫(kù)資料來(lái)源：企業(yè)公告，億翰智庫(kù)僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。 17房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告圖表18：17家典型房企2019年1-11月拿地面積城市能級(jí)分布圖表19：17家典型房企2020年1-11月拿地面積城市能級(jí)分布一線一線5%5%核心二線核心二線17%17%三四線三四線44%44%普通二線普通二線34%34%資料來(lái)源：企業(yè)公告，億翰智庫(kù) 資料來(lái)源：企業(yè)公告，億翰智庫(kù)（2）銷(xiāo)售：年末沖刺發(fā)力，房企搶收促回款臨近年末,在三道紅線和沖刺業(yè)績(jī)目標(biāo)的壓力下,房企收割意愿不減。從億翰智庫(kù)《2020年1-11月中國(guó)典型房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)TOP200》來(lái)看，TOP200房企11月累計(jì)銷(xiāo)售金額同比增加13.5%。11月單月銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)23.6%，繼續(xù)維持增長(zhǎng)勢(shì)頭，單月銷(xiāo)售的同比增速亦高于2019年同期，總體表現(xiàn)積極向好。對(duì)此我們認(rèn)為，在三道紅線和年末銷(xiāo)售目標(biāo)的雙重壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)加速推盤(pán)，通過(guò)打折促銷(xiāo)在內(nèi)的一系列營(yíng)銷(xiāo)手段，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的順利去化，保障銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的釋放，促進(jìn)銷(xiāo)售回款，推動(dòng)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。我們選取業(yè)績(jī)TOP50房企為樣本，通過(guò)不同梯隊(duì)增速和門(mén)檻值來(lái)分析不同規(guī)模房企的表現(xiàn)。從2020年1-11月房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)走勢(shì)來(lái)看，各梯隊(duì)房企沖擊業(yè)績(jī)的成效較為顯著，不同梯隊(duì)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)均實(shí)現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng)。TOP11-20房企的上升幅度最高，同比增加16.7%，其中綠城中國(guó)和中國(guó)金茂業(yè)績(jī)表現(xiàn)仍然亮眼，同比增長(zhǎng)60.0%和63.4%。TOP31-50房企的業(yè)績(jī)上升幅度次之，同比增長(zhǎng)11.1%。TOP10房企業(yè)績(jī)?cè)鏊僮畹?，僅增長(zhǎng)6.0%。我們認(rèn)為，在三道紅線的壓力下，部分頭部房企以穩(wěn)為主，鞏固現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)。而對(duì)于TOP11-20的房企來(lái)說(shuō)，其追求規(guī)模的訴求仍然比較強(qiáng)烈，在融資和資源上也擁有一定的優(yōu)勢(shì)，此外其規(guī)模相比頭部房企較低，也更容易實(shí)現(xiàn)較高的業(yè)績(jī)?cè)鏊?。此外，無(wú)論是行政性政策的調(diào)整，還是融資政策的嚴(yán)控，都在有效的引導(dǎo)資源和流量向頭部企業(yè)集中，伴隨資源的定向流動(dòng)，頭部房企搶占的市場(chǎng)份額也越高，行業(yè)的集中度也相應(yīng)不斷走高。從1-11月不同梯隊(duì)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)集中度情況來(lái)看，TOP30房企集中度已經(jīng)由2019年末的49%提升至52%，TOP50房企的集中度為64%，較2019年末提高4個(gè)百分點(diǎn)。僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載。 18房地產(chǎn)行業(yè)月度策略報(bào)告從11月各梯隊(duì)房企門(mén)檻值來(lái)看，TOP50房企中各個(gè)梯隊(duì)的門(mén)檻值均有一定程度的提升。門(mén)檻值增速最高的是TOP50房企，為740億元，同比增幅為14.4%。其次為T(mén)OP30房企，其門(mén)檻值為650億元，同比增長(zhǎng)12%。TOP10房企的門(mén)檻值增速最低，其門(mén)檻值為2454.6億元，同比增速為8.6%。從單月銷(xiāo)售表現(xiàn)來(lái)看，2020年11月份單月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?nèi)匀槐３至朔e極的態(tài)勢(shì)，其同比增速達(dá)23.6%，創(chuàng)下近4個(gè)月的新高。具體來(lái)看，11月份單月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)超過(guò)100億的有45家，較2019年同期增加15家。其中單月銷(xiāo)售額超500億的房企共4家，分別為碧桂園、中國(guó)恒大、萬(wàn)科地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)，其中碧桂園單月銷(xiāo)售額達(dá)800.0億元,穩(wěn)居榜首。從TOP50房企單月業(yè)績(jī)的平均同比增速來(lái)看，TOP50房企各梯隊(duì)業(yè)績(jī)表現(xiàn)整體尚可。其中TOP31-50房企增速最快，達(dá)36.4%；TOP10房企增速最慢，為8.7%；其他TOP21-30、TOP11-20的增速分別為23.5%、25.5%?？偟膩?lái)看，TOP31-50房企增速最為強(qiáng)勁，包括首開(kāi)股份和仁恒置地等企業(yè)均實(shí)現(xiàn)了較大幅度的增長(zhǎng)?？傮w來(lái)看，11月份房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較為理想。TOP50房企中，中國(guó)恒大、越秀地產(chǎn)、時(shí)代中國(guó)、中國(guó)金茂均已超額完成全年內(nèi)部目標(biāo)，弘陽(yáng)地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)等房企的業(yè)績(jī)目標(biāo)完成度已經(jīng)超過(guò)90%。對(duì)于這些房企而言，已有足夠的余地將資源和精力用于土地資源的獲取,并不斷鞏固核心城市的優(yōu)勢(shì)地位。對(duì)于完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)仍有壓力的企業(yè)而言，后續(xù)的重心仍將集中于項(xiàng)目的去化上，更大力度推動(dòng)全年銷(xiāo)售目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)。從中長(zhǎng)期的角度來(lái)看，三道紅線政策已然成為制約企業(yè)快速成長(zhǎng)的最大因素，在融資端受到限制的情況下，行業(yè)整體的空間也相對(duì)有限。空間越有限，追趕的時(shí)間也越緊迫，而對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，仍然需要努力在銷(xiāo)售端發(fā)力，以實(shí)現(xiàn)規(guī)模上的突破。圖表20：2020年1-11月銷(xiāo)售額TOP10房企銷(xiāo)售情況序號(hào)企業(yè)名稱(chēng)2020年1-11月全口徑銷(xiāo)售金額2020年1-11月銷(xiāo)售面積（億元）（萬(wàn)m2）1碧桂園7703.09101.42中國(guó)恒大6855.97627.73萬(wàn)科地產(chǎn)6025.04013.54融創(chuàng)中國(guó)5201.03728.75保利發(fā)展4630.43128.66中海地產(chǎn)3211.11730.37綠地集團(tuán)2763.82280.48世茂集團(tuán)2628.11498.49華潤(rùn)置地2460.01329.010招商蛇口2454.61080.0資料來(lái)源：億翰智庫(kù)僅供金融機(jī)構(gòu)投資者使用，謝絕媒體轉(zhuǎn)載