文旅產(chǎn)品七階認(rèn)知

文旅地產(chǎn)七階認(rèn)知總攬文旅全局

揭示成敗規(guī)律國內(nèi)首個劃時代總結(jié)文旅進(jìn)程規(guī)律及垂直陪練實操課程文

旅

七

階

與

精

準(zhǔn)

打壹貳主題公園文旅小鎮(zhèn)叁

休閑度假肆

山地度假伍

田園鄉(xiāng)村陸

產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)柒

復(fù)合型CONTENTS一

中國主題公園國內(nèi)分布與發(fā)展歷程二

城市能級、主題公園能級與市場吸附力之間的關(guān)系三

主題公園選址特點及要求壹四

以珠海長隆海洋王國例證剖析主題公園生命線五

國內(nèi)主題公園經(jīng)營現(xiàn)狀與地產(chǎn)結(jié)合之路六

主題公園配地方式主題公園一

中國主題公園國內(nèi)分布與發(fā)展歷程中國主題公起源上世紀(jì)8發(fā)展階段發(fā)展階段2013至今特點：迪士尼等國際品牌進(jìn)入。萬達(dá)、恒大傳統(tǒng)地產(chǎn)涉足。國內(nèi)產(chǎn)品進(jìn)入升級階段。代表：迪士尼、萬達(dá)、恒大1989~2005特點：主題公園模式正式進(jìn)入我國市場，開發(fā)商紛紛試水代表：長隆、海昌海洋公園4231發(fā)展階段2006·2012特點：主題公園結(jié)合數(shù)字模擬、高科技技術(shù)、仿真技術(shù)等提升游客體驗代表：華僑城、方特一

中國主題公園國內(nèi)分布與發(fā)展歷程中國主題公園市場規(guī)模有望超過美國，成為全球最大的主題公園市場我國主題公園市場零售額全球主一

中國主題公園國內(nèi)分布與發(fā)展歷程中國主題公園地域分布主要集中在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)且氣候相對溫和的東南沿海，華東地區(qū)分布最多我國2018年主題公園分布我國現(xiàn)有主二

城市能級、主題公園能級與市場吸附力之間的關(guān)系中國主題公園競爭格局國內(nèi)華僑城、方特、長隆三足鼎立，足以與迪士尼分庭抗禮一線主題公園市場占比一線主題一

中國主題公園國內(nèi)分布與發(fā)展歷程迪士尼旅游度假區(qū)娛樂IP全產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)教科書，全世界當(dāng)前公建有6座迪士尼樂園一

中國主題公園國內(nèi)分布與發(fā)展歷程長隆旅游度假區(qū)扎根華南地區(qū)、水上樂園、大馬戲成為主要特色和掘金點長隆今一

中國主題公園國內(nèi)分布與發(fā)展歷程華強(qiáng)方特旅游度假區(qū)旗下四大主題公園品牌，重視主題公園與動畫IP、VP、AR技術(shù)的結(jié)合一

中國主題公園國內(nèi)分布與發(fā)展歷程海外主題公園紛紛瞄準(zhǔn)中國市場主要布局在一線城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，將加劇國內(nèi)主題公園競爭生態(tài)一

中國主題公園國內(nèi)分布與發(fā)展歷程IP化是長遠(yuǎn)發(fā)展的核心競爭力IP化助力主題公園品牌，主題公園放大了IP的價值和強(qiáng)化連接二

城市能級、主題公園能級與市場吸附力之間的關(guān)系城市能級對主題公園的吸引力外向輻射型：三大灣區(qū)極核城市及城市群，強(qiáng)輻射能力，全國型旅游目的地。導(dǎo)入國際頂級主題公園，特大型主題公園，以及國內(nèi)一線主題公園。城市內(nèi)向型：二線城市，城市輻射能力較弱，但對周邊區(qū)域具有較強(qiáng)吸引力。承接國內(nèi)一、二線主題公園品牌。主題公園能級與市場吸附力的關(guān)系主題公園能級決定了主題公園對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動能力，比如游客、就業(yè)、消費以及稅收等，因此政府導(dǎo)入主題公園的落位與城市未來重要新區(qū)的發(fā)展密切相關(guān)。政府為主題公園提供市政、交通及相關(guān)配套的完善，主題公園的運營帶來的效應(yīng)：土地價格升值，產(chǎn)業(yè)有效導(dǎo)入，人力資源聚集。三

主題公園選址特點及要求城市能級

城市等級/城市人口/消費能力/交通設(shè)施/行首選三大灣區(qū)一線城市或二線城市的城氣候條件四

以珠海長隆海洋王國例證剖析主題公園生命游線珠海長隆海洋王國長隆海洋王國生命游線規(guī)劃圍繞核心資源及核心客群消費習(xí)慣進(jìn)行設(shè)計，核心目的是強(qiáng)化園內(nèi)消費，核心資源：海洋生物資源，核心客群：親子家庭，青年。1、管理主題板塊投資的強(qiáng)弱2、旅游紀(jì)念品銷售分級A主題場景下的主題售賣店。特征：游客必經(jīng)處，陳列體現(xiàn)主題的商品，場景沉浸中激發(fā)購買。B散布的銷售點與流動攤位。特征：游客必經(jīng)處，吸引游客視線，氣氛型產(chǎn)品。3、餐飲分級A堂食餐飲B窗口餐飲C流動餐飲4、演藝分級A主題劇院B街頭演藝C大型巡游D主題演出5、五感產(chǎn)品：尖叫、歡聲、輕嘆、網(wǎng)紅、配套6、生命游線的功能A內(nèi)外分開（員工與游客）B合理安排行程C強(qiáng)化消費D提高管理效率五

國內(nèi)主題公園經(jīng)營現(xiàn)狀與地產(chǎn)結(jié)合之路國內(nèi)主題公園經(jīng)營現(xiàn)狀國內(nèi)主題公園70%虧損，20%持平，10%盈利，2017年中國國內(nèi)入園游客總數(shù)占據(jù)了全球前十主題公園企業(yè)總游客數(shù)的四分之一，但國內(nèi)主題公園運營收入80%依靠門票收入，無法平衡主題公園的投資。國內(nèi)主題公園開發(fā)商通過地產(chǎn)平衡主題公園的投資。五

國內(nèi)主題公園經(jīng)營現(xiàn)狀與地產(chǎn)結(jié)合之路以主題公園能級例證剖析如何與政府博弈土地及合作的可能性主題公園的開發(fā)企業(yè)，以主題公園與政府合作，獲取較低成本土地。如：華僑城，華強(qiáng)方特等。國際頂級及國內(nèi)一線主題公園品牌，政府完成一級開發(fā)，參與合作。如：上海迪士尼、珠海長隆等。六

主題公園配地方式主題樂園獲取土地及與政府合作的案例——華僑城集團(tuán)深圳華僑城產(chǎn)品組合類別醫(yī)療機(jī)構(gòu)：深圳沙河醫(yī)高端住宅區(qū)世界之窗教育配套：暨南大學(xué)深里幼兒園、美中幼兒園社區(qū)配套

等。社區(qū)服務(wù)：街道辦事處社區(qū)商業(yè)：底部商業(yè)、體育配套：游泳池、足寫字樓/綜合市場/購物假日廣場歡樂谷文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)中端住城市商業(yè)配套

深圳華僑城洲際大酒店宅區(qū)商務(wù)型酒店/快捷酒店/歡樂谷主題樂園、世界文旅產(chǎn)品

何香凝美術(shù)館/華夏藝術(shù)華僑城體育文化中心、錦繡中華華僑城創(chuàng)意文化園沙河工業(yè)區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)高端地產(chǎn)

波托菲諾歡樂谷旅游區(qū)產(chǎn)品組合：主題樂園+文旅產(chǎn)品+城市商業(yè)配套+社區(qū)商業(yè)+城市高端住宅+文化產(chǎn)業(yè)。六

主題公園配地方式主題公園獲取土地及與政府合作的案例——長隆集團(tuán)珠海長隆度假區(qū)產(chǎn)品組合類別業(yè)態(tài)內(nèi)容住宅配套社區(qū)配套海洋王國、長隆大馬戲、飛禽世界、超級水上樂園等國際會展中心;會展中心、酒店、商業(yè)配套等企鵝酒店、大馬戲主題酒店、橫琴灣度假酒店、迎海酒店公寓，在建濱海酒店等。文旅產(chǎn)品主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)深井基地（鯨鯊繁育基地、魚類養(yǎng)殖基地）地產(chǎn)珠海長隆度假區(qū)產(chǎn)品組合：多個主題公園+國際會展中心+旅游商業(yè)配套+地產(chǎn)+繁育基地六

主題公園配地方式主題公園獲取土地及與政府合作的案例——華強(qiáng)方特集團(tuán)華強(qiáng)方特度假區(qū)產(chǎn)品組合類別

業(yè)態(tài)內(nèi)容鄭州方特主題公園：歡樂世界，水上樂園，夢幻王國、中華復(fù)興之路等文旅產(chǎn)品

洛陽方特主題公園，安陽方特主題公園。國際會展中心;會展中心、酒店、商業(yè)配套等方特度假酒店主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)

華強(qiáng)方特文化科技產(chǎn)業(yè)基地地產(chǎn)

異地配地，城市商業(yè)（華強(qiáng)廣場）+住宅（御象灣）華強(qiáng)方特度假區(qū)產(chǎn)品組合：多個主題公園+旅游商業(yè)配套+產(chǎn)業(yè)基地+異地配地一

文旅小鎮(zhèn)產(chǎn)生與演變的三大背景及小鎮(zhèn)類別二

文旅小鎮(zhèn)的選址策略貳三

文旅小鎮(zhèn)找魂方法論四

確定文旅小鎮(zhèn)開發(fā)類別與頂層設(shè)計五

九宮格的組合運用原則和方法六

文旅小鎮(zhèn)持銷占比計算方法與技巧七

文旅小鎮(zhèn)業(yè)態(tài)構(gòu)成文旅小鎮(zhèn)八

文旅小鎮(zhèn)的四大硬傷九

例證剖析一

文旅小鎮(zhèn)產(chǎn)生與演變的三大背景及小鎮(zhèn)類別城鎮(zhèn)化進(jìn)程旅游業(yè)發(fā)展消費升級三大背景一

文旅小鎮(zhèn)產(chǎn)生與演變的三大背景及小鎮(zhèn)類別一山一鎮(zhèn)或傳統(tǒng)人文沉淀的古村落隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展的進(jìn)程結(jié)合旅游的發(fā)展需求誕生了原生村落型旅游商貿(mào)型文化進(jìn)階型都市人文休閑此類項目。案例：宏村屬于在主要的旅游游線上（或人文底蘊深厚的區(qū)域）。需要彌補(bǔ)傳統(tǒng)觀光旅游線路上商業(yè)配套的不做，同時滿足當(dāng)?shù)氐闹脴I(yè)需求。案例：彝人古鎮(zhèn)民風(fēng)民俗→非遺休閑→精神信仰。案例：袁家村、古北水鎮(zhèn)、拈花灣城市之內(nèi)古街及古建群落進(jìn)行活化或傳統(tǒng)文化的創(chuàng)新表達(dá)。結(jié)合休閑業(yè)態(tài)，打造區(qū)域文化與商業(yè)、居住融合的高地。

案例：嶺南新天地二

文旅小鎮(zhèn)的選址策略文旅小鎮(zhèn)的選址：首選三大灣區(qū)的一線城市或二線城市內(nèi)的近郊及遠(yuǎn)郊，三四線城市中選擇黃金旅游線路節(jié)點位置首選城市能級更高的區(qū)域三大灣區(qū)（一線城市）國家中心城市經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市（二線城市）三四線城市黃金旅游線路節(jié)點位置（三四線城市）三

文旅小鎮(zhèn)找魂方法論(地緣政治經(jīng)濟(jì)學(xué))自然地理歷史地理文化的能量級人文地理經(jīng)濟(jì)地理四

確定文旅小鎮(zhèn)開發(fā)類別與頂層設(shè)計1、用地比：小鎮(zhèn)建設(shè)用地與非建設(shè)用地比例，旅游產(chǎn)品與地產(chǎn)用地比例2、產(chǎn)品組合與業(yè)態(tài)規(guī)劃3、持銷比例客源地的城市能級文旅行業(yè)的發(fā)展水平項目地文化能級文旅小鎮(zhèn)的類別項目的用地規(guī)模?

持銷比例及銷售節(jié)奏?

融資比例4、開發(fā)節(jié)奏和峰值設(shè)定。五

例證剖析文旅小鎮(zhèn)九宮格的組合運用原則和方法產(chǎn)品組合

觀光型

休閑型

服務(wù)型巷道式

庭院式

鄰里式布局方式運營方式大量人流，快速通過

吸引休閑可過夜客群兼顧服務(wù)封閉式

半封閉式

開放式生命線產(chǎn)品創(chuàng)新商業(yè)配比六

文旅小鎮(zhèn)持銷占比計算方法與技巧非建設(shè)用地之外的資源借勢利用案例：河南朱仙鎮(zhèn)規(guī)劃案例說明1、文化優(yōu)勢利用：提取朱仙鎮(zhèn)忠義文化、運河文化、農(nóng)耕文化、挖掘非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，包括年畫藝術(shù)、伊斯蘭藝術(shù)，充分利用文化資源形成項目吸引點，把歷史文化要素以產(chǎn)業(yè)功能、空間邢臺方式置入場地，形成特有的文化空間體驗。2、生態(tài)優(yōu)勢利用：復(fù)活運河，注重人與自然的和諧共融與可持續(xù)發(fā)展，將運河生態(tài)、農(nóng)田景觀與休閑旅游度假結(jié)合，合理共生。3、競合項目互補(bǔ)：小鎮(zhèn)核心鄰近朱仙鎮(zhèn)啟封故國國家文化生態(tài)旅游示范區(qū)，可承接客流，臨近主干道，打雜最具商業(yè)活力的地方

。設(shè)計小鎮(zhèn)持銷比例與融資項目互動景點：自持/招商，用地比24%。休閑商業(yè)/公建景觀/藝文展館:自持/自營及招商，用地比5%，其中休閑商業(yè)可融資項目，自持比例不低于該部分總建面的40%。民宿酒店：自持/招商，用地比21%，可融資項目。康養(yǎng)度假：銷售，用地比49%。文旅小鎮(zhèn)銷售比例為60%~80%，持有運營比例20%~40%。朱仙鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計說明圖七

文旅小鎮(zhèn)業(yè)態(tài)構(gòu)成公建景觀藝文展館休閑商業(yè)（美食、客棧）互動景點地產(chǎn)及配套軟性活動八

文旅小鎮(zhèn)的四大硬傷1文博館展陳呆板老舊2缺乏互動性體驗項目3節(jié)慶活動缺乏創(chuàng)新和傳播力4文創(chuàng)產(chǎn)品缺乏時尚個性九

例證剖析（彝人古鎮(zhèn)）彝人古鎮(zhèn)為占地3161畝，總建面達(dá)150萬㎡是以民俗旅游商業(yè)與住宅聯(lián)動作為主要推動力的典型的大型旅游地產(chǎn)項目。8期物業(yè)地址開發(fā)商物業(yè)類別規(guī)模楚雄永安路龍川江旁雄楚匯通古鎮(zhèn)文虎旅游開發(fā)有限公司住宅、商業(yè)、別墅、旅游古鎮(zhèn)，低層、多層占地3161畝，建面150萬㎡，總投資36億元40年、70年產(chǎn)權(quán)容積率總戶數(shù)0.9836.3%彝人東區(qū)1、2期共600戶1、2期共550個3-7期國家4A級旅游景區(qū)：讓世界傾聽彝人的聲音以古建筑為平臺、彝文化為靈魂的集商貿(mào)、居住、文化、旅游為一體的大型文化旅游地產(chǎn)項目；定位在彝人古鎮(zhèn)做全世界的生意：滇中最大的旅游商品集散地；滇中最大的緬甸翡翠批發(fā)市場；滇中最大的集中韓國街區(qū)；規(guī)劃分期經(jīng)營狀況備注由北往南分8期建設(shè)，2011年項目第八期開工，現(xiàn)8期住宅在售2005年11月開盤，開業(yè)第一年內(nèi)吸引380戶商家進(jìn)駐，接待游客量達(dá)20萬人次；項目前四期為商業(yè)區(qū)，產(chǎn)品以商鋪為主；5-8期為居住區(qū)，產(chǎn)品以住宅為主1-2期彝人古鎮(zhèn)是集商業(yè)、居住和文化旅游為一體的文化旅游地產(chǎn)項目，是以古建筑為平臺、彝文化為“靈魂”的大型文化旅游地產(chǎn)項目。古鎮(zhèn)旅游區(qū)域內(nèi)其他區(qū)塊均為商住兩用的商鋪，包括餐館、店鋪等。古鎮(zhèn)旅游區(qū)域彝人古鎮(zhèn)前區(qū)主要景點梅葛廣場、桃花溪、咪依魯廣場、望江樓、古戲臺、火塘?xí)V場、德運廣場、威楚大道、水源廣場在未來的3至7期，將相繼推出：彝文化主題園、威楚樓、畢摩文化廣場、德江城、高氏相府、清明河等10余特色景點。彝族部落古鎮(zhèn)旅游區(qū)域火塘?xí)?guī)劃理念-山（山的借用）彝人古鎮(zhèn)所選之址，平坦無山，而彝人的生活環(huán)境，沒有離開山的。項目西側(cè)為文殊山；南側(cè)觀音山。望江樓成為古鎮(zhèn)最高建筑，可遠(yuǎn)眺二山，俯瞰古鎮(zhèn)全景，形成古鎮(zhèn)標(biāo)志性建筑。景觀公園規(guī)劃理念-水（水的借用）別墅區(qū)商業(yè)區(qū)古鎮(zhèn)之水分內(nèi)水外水、動水靜水，上架小橋，營造“小橋流水人家”的江南風(fēng)情外水、動水為項目西側(cè)龍川江，自然氣勢內(nèi)水、靜水則是項目內(nèi)的人工水，水面較淺水上設(shè)18座具有代表性的橋。公寓區(qū)街區(qū)主軸彝人廣場景觀水系規(guī)劃按功能不同，平行布置，從西至東依次為：別墅區(qū)、商業(yè)區(qū)、公寓區(qū)在商業(yè)最大化的要求下最大限度做到居住圍繞商業(yè)布局，盡可能接近傳統(tǒng)古鎮(zhèn)商業(yè)中心的思想貫穿整個項目南北的道路形成古鎮(zhèn)的靈魂，中央?yún)^(qū)設(shè)置彝人廣場，水系圍繞而行，東側(cè)設(shè)置大型公園，規(guī)劃做到二心二軸四組團(tuán)（二心：彝人廣場及景觀公園；二軸：街區(qū)道路主軸、水系主軸；四組團(tuán)：別墅區(qū)、商業(yè)街區(qū)、公寓區(qū)、商住混合區(qū)）商住混合區(qū)彝人古鎮(zhèn)共分8期開發(fā)，1-4期為商業(yè)區(qū)，以商鋪為主，5-8期為居住區(qū)，以住宅為占地122畝，總建面占地121畝、總建面占地200多畝，物業(yè)有——8.1萬㎡，物業(yè)有23個

7.8萬㎡，物業(yè)有28個

商業(yè)、多層住宅、別墅概況苑苑，1間四星級酒店、5間小型客棧2007年1月開工，10月開盤，2008年底交付使用2005.4開工，05年7月2005.11開工、06年11月德江城，2008年4月開始認(rèn)籌重要時間節(jié)點開盤，06年6月完工，7底完工，07年3月燒烤街開月旅游區(qū)試營業(yè)，10月業(yè)，07年6月酒店開業(yè)商鋪正式開業(yè)總投資1億多元——1億多元2億多元梅葛廣場、望江橋、火塘?xí)⑻一ㄏ⒘颉⒐艖蚺_水源廣場、德運廣場、三眼井等威楚樓（彝王宮）、畢摩文化廣場、高氏相府、祖廟、廟會廣場彝人部落、清明河等代表景點一二期為珠寶玉石街，燒烤小吃街，酒吧街三期古風(fēng)客棧群、土特產(chǎn)民族工藝街、手工藝品、特色及演藝一條街四期為韓國城、鮮花水果調(diào)料批發(fā)市場、特色酒吧及休閑娛樂等商業(yè)布局1-4期為商業(yè)區(qū)，以商鋪為主，5-8期為居住區(qū)，以住宅為主，總占地3161畝，建面1第一期

第二期

第三期第四期彝人古鎮(zhèn)自2005年11月開盤，2012年2月第8期開盤，期間通過多種活動的聯(lián)動效項目推售時間表時間銷售情況總結(jié)2005.11一、二期住宅商鋪開盤一、二期商業(yè)和住宅售罄2006下半年2007.082007.102009.032010.072010.082011.112012.02>2009年3月前，項目銷售速度較快，基本產(chǎn)品在推出6個月時間內(nèi)即可售完；>2009年3月后，項目銷售周期明顯加長，四期商鋪銷售周期長達(dá)2年；一、二期別墅認(rèn)籌，于當(dāng)年年底售罄三期開盤四期開盤旅游綜合體認(rèn)籌三期別墅和住宅售罄、五星級高爾夫酒店公寓認(rèn)籌，50-60萬/套四期最后一套商鋪售出八期住宅盛世和園開盤2005.04.18，彝人古鎮(zhèn)一期開工2008年，年貨街、火把節(jié)確定于彝人古鎮(zhèn)舉辦；“梅葛”入選第三批“國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄2009.05.25，沉陷治理工程定向開發(fā)奠基儀式2006.07.21，旅游推介大會召開2006.07.18，火把節(jié)開業(yè)接待2009.07.3國際人類學(xué)聯(lián)合會世界2009初通過4A集景區(qū)評定，獲中國最美十大主題公園第七名2006.06.30，一期竣工項目投資客源情況分析隨著項目知名度的增加，大量外地投資客及經(jīng)營者被吸引，因此古鎮(zhèn)后期的開發(fā)批次中彝人古鎮(zhèn)第三期客源來源地統(tǒng)計彝人古鎮(zhèn)第一期客源來源地統(tǒng)計外地5%楚雄市區(qū)昆明等周邊9%26%外地46%楚雄市區(qū)楚雄周邊楚雄周邊14%56%30%昆明等周邊14%

經(jīng)過2年多的開發(fā)及經(jīng)營，古鎮(zhèn)知名度大增，其發(fā)展及增長潛力吸引了大量的投資客及外地經(jīng)營者，項目3期以后的各類產(chǎn)品，外地客戶占據(jù)了近50%的比例。

古鎮(zhèn)首期開盤時，因地緣性關(guān)系，楚雄市區(qū)及周邊的客戶較多，約占總數(shù)80%以上。彝人古鎮(zhèn)各物業(yè)價格走勢圖800070006000500040003000200010000200520062007200820092010201120122013住宅均價（元/㎡）別墅均價（元/㎡）商鋪均價（元/㎡）客棧均價（元/㎡）>住宅：多層住宅區(qū)面積段550-150㎡；小高層、高層住宅40-140㎡，涵蓋從公寓、2房到4房共四十多種戶型，前四期為多層房，5-7期為定向團(tuán)購房，第8期為17-18層和25-33層的高層；>別墅：主要集中于別墅區(qū)，西邊靠近龍川江部分；商墅：云南民居半顆印、一半顆印、三坊一照碧、四合五天井以及北京三合院、北京四合院、北京四合院兩進(jìn)院等，面積230-900㎡；普通別墅：聯(lián)排、雙拼、獨棟別墅，面積230-300㎡；>商業(yè)：1-4期商業(yè)為主，5-8期底商為主；商鋪50-200㎡、商住樓250-400㎡、客棧800-1000㎡、大型獨棟商業(yè)1000-2600㎡；小面積商鋪以批發(fā)和零售業(yè)態(tài)為主，250㎡以上大面積商業(yè)以酒吧、大型餐飲、客棧和酒店業(yè)態(tài)為主；九

例證剖析（拈花灣）拈花灣總占地面積：1590畝254畝17%159畝10%80畝5%1058畝68%商業(yè)

住宅

配套服務(wù)

景觀（流轉(zhuǎn)）商業(yè)業(yè)態(tài)占比5%35%22%7%8%23%客棧文娛體驗餐飲酒吧主題零售商業(yè)

其他商業(yè)拈花灣鳥瞰圖拈花灣商業(yè)街拈花灣客棧拈花灣別墅項目定位：集吃、住、游、購、娛、會務(wù)于一體的禪文化主題旅游度假綜合體。禪主題特色商業(yè)：占比約22%，主要集中于主商業(yè)街的前半段，業(yè)態(tài)種類有特色手工藝品、特色服飾、陶藝、茶藝、香薰、特色食品等；餐飲：占比約23%，主要為中餐、河鮮、日料、面食、燒烤等；主題客棧：占比約35%，主要有15家特色禪意客棧；酒吧：占比約7%，主要為清酒吧、茶館等，；其他商業(yè)：占比約5%、主要有超市、便利店、；文娛體驗：占比約8%，親子體驗館、抄經(jīng)廣場、插花、主題客棧產(chǎn)品定位模式都是引入禪宗主題的客棧，每間客棧內(nèi)飾風(fēng)格都不一樣，建筑風(fēng)格結(jié)合特色文化進(jìn)行不同類型客棧一花一世界棒喝客房281153283336433520164521282527——標(biāo)準(zhǔn)間6大床房208家庭房2客棧分為經(jīng)濟(jì)型、小資型、精品型，共計449間（目前據(jù)介紹拓展到1000間客棧）。21吃茶去143366螢火小墅一池荷葉蘆花宿202估算客棧給拈花灣景區(qū)帶來

1.1億元/年

的收入23822268小資型百尺桿3094經(jīng)濟(jì)型

客單價220-300元/間“云半間”的青年旅舍。面向了驢友、學(xué)生等基本住宿要求。門前一棵松半窗疏影一輪明月無門關(guān)229414421141小資型

客單價

600-1000元/間93244“棒喝”、“無塵”、“一花一世界”、“蘆花宿”、“英火小墅”、“一池荷葉”、

“

半窗疏影”、“一輪明月”、“無門關(guān)”、“平常居”

、“百尺竿”、“門前一棵松”、“吃茶去”無塵161經(jīng)濟(jì)型云半間1010——————8平常居————————————精品型商務(wù)型精品型

客單價

1200-2000元/間“云水間”“平常居”云水間菠蘿蜜多商務(wù)型

客單價

800-2100元/間“波羅蜜多”草鞋山廬解縛小憨青花無相究竟枯榮山房坐看云起醉春芳圓融堂松風(fēng)十里新增客棧方寸間禪意風(fēng)情街濱水景觀街連街小巷空間布局：整個景區(qū)為全封閉式，內(nèi)部循環(huán)；景點商業(yè)街：商業(yè)街街區(qū)人流動線設(shè)計簡潔卻不失趣味性，禪意風(fēng)情街貫穿整個商業(yè)區(qū)，全長約930米，寬度約10-15米；濱水景觀街沿濕地景觀區(qū)與禪意風(fēng)情街平行排布，全長約860米，寬度約6-10米；連街小巷穿插連接濱水風(fēng)情街與禪意風(fēng)情街，使其互動，寬度約4-6米；主要景點線性分布：梵天花海、拈花湖、拈花廣場、拈花塔、五燈湖等引入禪文化提升物業(yè)價值，配套小批量住宅，依托文旅烘托住宅的闡釋價核心業(yè)態(tài)基本特征

禪文化資源+旅游度假資源

項目位于無錫太湖邊馬山半島，生態(tài)自然景觀優(yōu)越，綠化覆蓋率80%，為1992年批準(zhǔn)建立的全國十二個國家級旅游度假區(qū)之一

選址：選址馬山耿灣，距離無錫市中心40公里，3小時自駕可直達(dá)長三角地區(qū)。

占地面積：107萬㎡，約1600畝。

建筑面積：35萬㎡禪文化+休閑產(chǎn)業(yè)+居住

內(nèi)部配套：禪意商業(yè)小鎮(zhèn)、佛教論壇中心、禪修精品酒店、大禪堂（未建）、濕地公園。

投資額：50億物業(yè)類型：商業(yè)、別墅、公寓；

有以靈山大佛為支柱的核心旅游度假產(chǎn)業(yè)。

開放時間：2015年11月開放運營

居住是度假別墅（面積段240-360㎡）+村舍公寓（面積段40-200㎡）

城市考量：具有經(jīng)濟(jì)潛力的二線城市，產(chǎn)業(yè)考量：復(fù)合化的綜合業(yè)態(tài)，包括文旅、

生態(tài)考量：依托當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)的旅游資源和地理環(huán)境，迅速集聚人氣。

住宅等核心業(yè)態(tài)，配套教育、健康等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。位于交通方便環(huán)境優(yōu)美的近郊區(qū)。拈花灣重大開發(fā)節(jié)點2010年靈山小鎮(zhèn)概念設(shè)計2013年7月2013年10月2015年3月底2015年9月2015年11月2015年12月2015-今完成樣板房建設(shè)完成樣板區(qū)施工建設(shè)完成拈花灣主題商業(yè)街建設(shè)靈山小鎮(zhèn)拈花灣別墅交付靈山小鎮(zhèn)拈花灣開放運營靈山小鎮(zhèn)拈花灣公寓交付靈山小鎮(zhèn)拈花灣繼續(xù)擴(kuò)建（至20（至2018年440間客棧增加為10運營模式以持有經(jīng)營為主、輔助銷售性住房為輔的運營模式盈利形式分為短期銷售性收益和長期經(jīng)營性收益。運營模式成本與收益采取開放式的運營模式，以持有經(jīng)營為主，輔助銷售性住宅。借助最大限度整合文旅資源，與旅行社、網(wǎng)路媒體建立良好的合作關(guān)系，引入途家、同程等資源。成本收益策劃設(shè)計成本短期收益：?商墅與公寓銷售文旅商塊建造成本居住板塊建造成本刺長期收益：?餐飲收入?商業(yè)租賃?酒店運營?門票收入?服務(wù)收入管理咨詢收入土地成本商業(yè)運營成本?獨棟別墅均價1.35萬元，住宅公寓類均價1.55萬元。2015年4月，在售240-360平米毛坯度假獨棟別墅，均價13500元/平米，2015年9月30日裝公寓，均價15500元/平米，2015年12月底交付。戶型單套面積數(shù)量總面積單價總價區(qū)間

銷售收入拈花灣共計可售住宅624套，預(yù)計可實現(xiàn)銷售收入9.4（㎡）（套）（㎡）

(萬元)（萬元）

預(yù)計（萬元）億。公寓型4050702051231388200

住宅公寓類產(chǎn)品共計558套，可實現(xiàn)銷售收入5.9億。單價15500元/，總價60—105萬元的產(chǎn)品61501.5560—30059175㎡9660為當(dāng)年（2015年）暢銷產(chǎn)品。11840出售型物業(yè)使得靈山集團(tuán)資產(chǎn)快速變現(xiàn)，資金回籠。16020074183600

15年

：別墅240-360㎡，毛坯獨棟別墅，均價13500元/㎡，總價324萬—486萬元。如今：17年運營商想5萬/㎡收回，統(tǒng)一經(jīng)營管理，卻無人售賣。獨棟型

240-36066198001.35324—48634825（約）合計6245925094000引入途家平臺獲得的租金收益與業(yè)主進(jìn)行分成拈花灣在物業(yè)上引入途家平臺，解決了度假物業(yè)的后顧之憂，業(yè)主把度假物業(yè)的空余時間段委托給途家，途家通過斯維登酒店管理品牌，為物業(yè)提供專門的入戶管家服務(wù)，并通過自有平臺出租給游客，獲得的租金收益與業(yè)主進(jìn)行分成。度假別墅禮儀空間禪修空間面積：206㎡度假別墅禮儀空間禪修空間一

項目產(chǎn)生背景叁二

項目選址要求三

業(yè)內(nèi)四小龍及操盤制勝手法四

項目現(xiàn)階段呈現(xiàn)的特點五

項目成功關(guān)鍵休閑度假六

引爆市場的四大殺招一、項目產(chǎn)生背景消費升級用地探索兩大背景二

項目選址要求選址對城市能級的要求：三大灣區(qū)一線或二線城市交界或城市界限外，但以一二線城市為核心客群目標(biāo)。核心客群消費能力距離遠(yuǎn)近項目地交通方式項目內(nèi)項目地旅游資源特點

周邊旅游資源旅游行業(yè)發(fā)展

生態(tài)資源條件土地情況取地方式土地規(guī)模土地價格叁

業(yè)內(nèi)四小龍及操盤制勝手法——社群運營為勝奧倫達(dá)部落與阿那亞的對比發(fā)展歷程

/客戶

/社群管理

/卡型與社群運營

/現(xiàn)金流前置

/發(fā)展趨勢與利弊奧倫達(dá)阿那亞叁

業(yè)內(nèi)四小龍及操盤制勝手法——社群運營為勝社群之父，奧倫達(dá)部落從地產(chǎn)開發(fā)商到社群運營，過去十年，奧倫達(dá)部落構(gòu)建了一套屬于自己的“會員制健康與幸福系統(tǒng)運營體系”。在社群文化上，奧倫達(dá)部落被譽為社群之父。品牌定位為：世界領(lǐng)先的心身整合醫(yī)學(xué)健康管理生態(tài)系統(tǒng)。社群1.0時代奧倫達(dá)部落通過各種夢想聚落活動，讓人找到了久違的幸福感社群2.0時代，奧倫達(dá)部落與會員通過文化同創(chuàng)、運營同創(chuàng)、資本同創(chuàng)的?？叼B(yǎng)3.0時代，“奧倫達(dá)部落”首次公開，將在全國建立十五個特色小鎮(zhèn)，主打心身奧倫達(dá)部落大健康體系心身健康（醫(yī)學(xué)博物館）+Sorehsa康養(yǎng)小鎮(zhèn)1.收購瑞士SorehsaAG公司，將MTT（醫(yī)學(xué)訓(xùn)練療法）及AIRS（國際康復(fù)標(biāo)準(zhǔn)促進(jìn)研究所）全線引入中國，先進(jìn)設(shè)備典藏在博物館。2.引進(jìn)加拿大海文學(xué)院、德國能量醫(yī)學(xué)、臺灣新自然飲食及中醫(yī)國學(xué)。因為奧倫達(dá)的劉向陽主席是這套理論的實踐者、受益者，得到國際國內(nèi)頂級專家認(rèn)證，用自己的親身體驗悟出來的體系完整呈現(xiàn)給奧倫達(dá)會員，更具有說服力，親自實踐奧倫達(dá)“傳遞健康、幸福的能力”。3.4.加拿大海文學(xué)院，集合西方心理學(xué)的精華，并且將中國道家哲學(xué)思想和傳統(tǒng)中醫(yī)溶入到理論體系和心理教育模式當(dāng)中，創(chuàng)立了東西方交融的心身療愈系統(tǒng)工程。5.德國MTT，奧倫達(dá)部落心身健康（醫(yī)學(xué)）博物館運用整套檢測系統(tǒng)設(shè)備分析、形成可量化的醫(yī)學(xué)運動體系，根據(jù)會員的測試評估結(jié)果，為其制定處方化的醫(yī)學(xué)運動康復(fù)方案，數(shù)據(jù)化進(jìn)行運動治療。6.中醫(yī)國學(xué)，

奧倫達(dá)部落心身健康（醫(yī)學(xué)）博物館太極國學(xué)院融合三者的精粹，形成自己獨特的心身療愈體系，達(dá)成心身的和諧。7.臺灣新自然飲食，遵循以防代治、以食代藥、以養(yǎng)代醫(yī)三大核心主張，既提倡科學(xué)的食療養(yǎng)生，又提倡均衡營養(yǎng)的理念。8.整合全球最頂尖的醫(yī)學(xué)資源，組成獨一無二國際名醫(yī)團(tuán)。享受國務(wù)院政府專家津貼的大咖，在心身健康（醫(yī)學(xué)）博物館有30多位。奧倫達(dá)部落度假內(nèi)容海坨山谷奧倫達(dá)部落海坨山谷特色小鎮(zhèn)，占地60000畝，位于張家口赤城縣，定位為瑞士冰雪運動度假小鎮(zhèn)。小鎮(zhèn)以運動醫(yī)養(yǎng)為特色產(chǎn)業(yè)開展運營。以健康醫(yī)養(yǎng)、運動康復(fù)、心身健康為特色產(chǎn)業(yè)，輔以冰雪運動、戶外運動、旅居服務(wù)、親子教育等多種產(chǎn)業(yè)類型，結(jié)合萬畝原生白樺林和野生草甸等自然條件，形成多元化、可持續(xù)發(fā)展的新型產(chǎn)業(yè)運營模式。海坨山谷四面環(huán)山，密林從生，屬北京大生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的一部分，終年P(guān)M2.5為個位數(shù)。在這樣一座天然養(yǎng)生山谷之中，海坨山谷規(guī)劃了包括海坨國際醫(yī)學(xué)中心、國際戶外運動中心、兒童教育拓展?fàn)I地、家庭滑雪場、房車公園、有機(jī)農(nóng)場、18公里山谷景觀列車、11公里環(huán)山漫步道、黑森林騎行道、心動騎行館、會員CLUB、1473咖啡館、2022有機(jī)餐廳、大湖商業(yè)廣場以及各種類型的酒店。打造北京乃至北中國地區(qū)大健康體系下，具有瑞士風(fēng)情，滿足一家老小全部精神、文化、健康、休閑、陪伴消費的綜合型度假目的地。奧倫達(dá)部落·原鄉(xiāng)特色小鎮(zhèn)奧倫達(dá)部落·原鄉(xiāng)，美式小鎮(zhèn)，充滿了自由奔放的味道，純粹的美式西部風(fēng)情。奧倫達(dá)部落奧倫達(dá)部落會員的行權(quán)基地，消費及夢想聚落行權(quán)。奧倫達(dá)部落海坨山谷休閑度假內(nèi)容，為會員及業(yè)主提供度假行權(quán)基地。奧倫達(dá)部落奧倫達(dá)部落文旅產(chǎn)品，自控自營，是業(yè)主及會員行權(quán)基地。奧倫達(dá)部落形成心身健康（醫(yī)學(xué)）博物館、運動康復(fù)中心、國際康復(fù)醫(yī)院三大體系，致力于打造”世界級心身健康度假勝地”。奧倫達(dá)部落卡型設(shè)計卡的類型權(quán)益價格銷售對象幸福會籍卡會籍等級+消費權(quán)益10萬，20萬，50萬，100萬等會籍卡特定產(chǎn)品包（茶館、紅酒等），可兌換其他權(quán)益，奧倫達(dá)部落會員度假行權(quán)幸福典藏卡1.0~4.010萬10萬會員、業(yè)主會員不同產(chǎn)品包(消費、聚落權(quán)次、康養(yǎng)體驗、易貨平臺自由易貨、租賃房產(chǎn)、裝修、家政服務(wù)等內(nèi)容)發(fā)現(xiàn)之旅體驗卡1.0~3.0消費卡針對消費產(chǎn)品設(shè)計，統(tǒng)籌社區(qū)服務(wù)（房屋租賃、物業(yè)費、裝修等）、社區(qū)商業(yè)、度假酒店、聚落活動等消費。幸福通卡AB模式發(fā)現(xiàn)生活卡會員、業(yè)主會員、業(yè)主業(yè)主幸?？ㄏM權(quán)次，奧倫達(dá)部落會員度假游1萬元莊主生活卡業(yè)主消費行權(quán)+產(chǎn)品包+聚落生活，奧倫達(dá)部落會員V1.0~5.010萬元1萬業(yè)主度假行權(quán)有機(jī)生活卡

有機(jī)農(nóng)場產(chǎn)品包，可兌換其他權(quán)益莊主紅酒卡A.B卡

紅酒包，可兌換其他權(quán)益業(yè)主業(yè)主海坨山谷奧式生活家庭度假會籍卡會籍等級+消費權(quán)益10萬，20萬，50萬，100萬等會籍卡崇明島小鎮(zhèn)郁金香紅卡對應(yīng)產(chǎn)品的購買卡度假體驗類限崇明島小鎮(zhèn)行權(quán)消費，線上商城消費單一產(chǎn)品包，如福喜酒莊卡會員、業(yè)主會員、業(yè)主權(quán)益兌換度假卡康養(yǎng)卡度假卡針對度假項目設(shè)計，集成度假酒店，休閑內(nèi)容，全球度假行權(quán)等。海坨山谷家庭度假卡V1.0~4.0兌換度假權(quán)益，兌換產(chǎn)品消費型卡，全球行權(quán)海坨山谷會員海坨山谷會員會員、業(yè)主海坨金幣

兌換度假權(quán)益，兌換產(chǎn)品消費型卡，全球行權(quán)現(xiàn)金1：1兌換，但金幣不可兌現(xiàn)5萬臺式家醫(yī)專項卡一對一臺式家醫(yī)服務(wù)、體檢、健康咨詢，社區(qū)醫(yī)療定制卡：心靈凈化卡、新自然飲食定制卡(體重管理)、奧式生活處方卡、MTT機(jī)能提升卡、PNI減壓疏眠卡、PNI女性綻放卡客戶、會員業(yè)主定制化服務(wù)定制費用康養(yǎng)卡高端定制卡：代謝名家卡、離癌樂活卡、舒眠康復(fù)卡、細(xì)胞活力卡客戶、會員業(yè)主精準(zhǔn)康復(fù)定制費用針對康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，集成海內(nèi)外產(chǎn)業(yè)體系中服務(wù)內(nèi)容。一對一定制服務(wù)、社區(qū)急診、全科醫(yī)療、全球及三甲醫(yī)院(目前向北京推行)綠色通道、養(yǎng)老基礎(chǔ)醫(yī)療家庭健康傳承卡10~20萬會員、業(yè)主全球度假之旅卡V1.0~4.0海外就醫(yī)、體檢、康養(yǎng)等產(chǎn)品包100萬100萬會員、業(yè)主財富卡財富卡購房相關(guān)，享有購房券，老帶新獎勵，房價溢價分成客戶、業(yè)主、會員針對地產(chǎn)產(chǎn)品，預(yù)售前發(fā)行。項目啟動前發(fā)行，限制發(fā)行人群，附贈全球度假權(quán)益同創(chuàng)卡100萬會員、業(yè)主開放銷售、康養(yǎng)權(quán)益，約定12%收益率基金卡基金類與投資人共享利益，同創(chuàng)卡與產(chǎn)業(yè)基金發(fā)售對象不同，發(fā)售時間節(jié)點不同，約定收益率不同，項目啟動后，附贈全球度假權(quán)益、保健康養(yǎng)權(quán)益，約定不低于8%收益率產(chǎn)業(yè)基金50萬，100萬，300萬，500萬叁

業(yè)內(nèi)四小龍及操盤制勝手法——社群運營為勝奧倫達(dá)部落運營管理體系大健康產(chǎn)業(yè)管理中心養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)管理中心卡片產(chǎn)品管理康養(yǎng)小鎮(zhèn)Sorehsa……行權(quán)消費物業(yè)服務(wù)獎勵權(quán)次兌現(xiàn)交易綜合營銷中心大健康專員（銷售）卡：康養(yǎng)卡/基金卡銷售資金代銷基金易獲交易服務(wù)系統(tǒng)同創(chuàng)卡

產(chǎn)業(yè)基金盛諾金投資管理聚地管理中心（房車、酒店）產(chǎn)業(yè)管理中心（農(nóng)業(yè)、紅酒、茶）物業(yè)管理中心代銷房產(chǎn)、基金銷售資金小鎮(zhèn)生活運營品牌管理中心……卡片產(chǎn)品管理地產(chǎn)產(chǎn)品卡：財富卡/幸?？?度假卡康養(yǎng)卡/基金卡營銷中心：幸福規(guī)劃師（銷售）奧倫達(dá)部落會員中心:TO綜合營銷奧倫達(dá)部落海坨山谷會員中心:TOTO部落親善大使1.A類T.O.(創(chuàng)客型，

有專業(yè)特長及行業(yè)領(lǐng)袖，不限業(yè)主身份)。2.B類T.O.(組織型，業(yè)主或會員，發(fā)起和組織)。3.C類T.O.(參與型，協(xié)助B類TO進(jìn)行微信群管理，公眾號管理，協(xié)助TO組織活動，申報費用)。叁

業(yè)內(nèi)四小龍及操盤制勝手法——社群運營為勝阿那亞北京之海阿那亞將文旅產(chǎn)品及社區(qū)配套向消費人群開放阿那亞度假酒店與文旅內(nèi)容阿那亞高頻詞高質(zhì)量的人文活動及活動分級阿那亞阿那亞社群配套阿那亞阿那亞社群配套——兒童農(nóng)場阿那亞阿那亞社群配套——社區(qū)中隨處可見游樂園和兒童空間阿那亞人文活動與空間借勢空間類別適用人群阿那亞品牌活動，如：海邊音樂會、建筑師論壇、茶空間等活動。預(yù)約活動開放活動開放活動人文公建

業(yè)主優(yōu)先，活動期間閉館度假酒店

業(yè)主享有較大折扣社群活動，如：戲劇社、合唱團(tuán)等。阿那亞品牌活動、大型活動。度假酒店組織的活動。與夢想合伙人的合作活動。DO組織活動。休閑業(yè)態(tài)

部分業(yè)態(tài)業(yè)主擁有折扣社區(qū)配套

部分業(yè)態(tài)業(yè)主擁有折扣對外社群活動。商家組織的活動。與商家合作的活動，如單向書店：藝術(shù)家、建筑師等訪談活動。阿那亞社群結(jié)構(gòu)及服務(wù)體系社群活動D.O.支持物業(yè)/銷售業(yè)主公約家史計劃簽入合同7個業(yè)主議事群(有一種生活叫阿那亞)+發(fā)展裂變業(yè)主交流群阿那亞九州會近百個業(yè)主興趣群產(chǎn)品運營中心產(chǎn)品運營中心品牌運營商服務(wù)支持以馬寅為形象代表對業(yè)主問題的快速響應(yīng)基于微信群，以興趣集結(jié)開發(fā)商支持業(yè)主帶玩夢想合伙人DO夢想組織者1.DO接受酬勞和工資，以業(yè)主滿意度及社群活動品質(zhì)等綜合評定；兼職DO根據(jù)報名人數(shù)、頻次以及滿意度等評測的。2.DO來自開發(fā)商運營團(tuán)隊，有專業(yè)特長。跟投商業(yè)經(jīng)營建設(shè)跟投項目：阿那亞霧靈山跟投酒店：安瀾酒店餐飲、咖啡廳、茶

馬會、高爾夫、影

首選業(yè)主作為建室、超市、足療店

院、日本餐廳等、溫泉會所等設(shè)方、供貨商及小型公建的設(shè)計委托。阿那亞運營管理體系物業(yè)管理中心餐飲服務(wù)中心公共服務(wù)中心商業(yè)運營中心……九州會CRM結(jié)算中心存銷系統(tǒng)數(shù)據(jù)輸入與提取策劃中心系統(tǒng)各結(jié)算主體產(chǎn)品運營中心DO團(tuán)隊酒店管理公司房地產(chǎn)置業(yè)信息EPR系統(tǒng)兩類社群運營特征對比項目擴(kuò)大消費人群導(dǎo)入性/認(rèn)同感/滿意度不設(shè)置群管理上限業(yè)主及其親友產(chǎn)融模式服務(wù)要求個性化/尊崇感/滿意度基于微信群的管理要求準(zhǔn)入門檻設(shè)置群管理上限（30~50人）基礎(chǔ)社群管理業(yè)主、會員開發(fā)商服務(wù)人員職責(zé)玩伴、服務(wù)服務(wù)、協(xié)管對內(nèi)活動比例對外活動比例低高社群活動高低運營商品牌活動數(shù)量對比合作活動數(shù)量對比參與活動門檻多多少少活動管理付費的活動較少活動分級，場景匹配行權(quán)消費的活動多社群活動有專屬空間活動分級，場景匹配活動空間匹配阿那亞利用商業(yè)用地打造旅居產(chǎn)品。奧倫達(dá)部落探索最低20%建設(shè)用地比，實踐多類地性。創(chuàng)新商業(yè)模式下的土地松綁人文公建孤獨圖書館，禮堂，海邊音樂廳、沙丘美術(shù)館等產(chǎn)業(yè)配套心身健康（醫(yī)學(xué)）博物館、運動康復(fù)中心、國際康復(fù)醫(yī)院奧倫達(dá)部落隱廬，安瀾酒店，CLUBMED，民宿管理中心、璞瀾酒店、阿那亞紅酒莊園酒店BAROLOSorehsa度假酒店康養(yǎng)小鎮(zhèn)康養(yǎng)酒店康養(yǎng)酒莊/康養(yǎng)公寓度假酒店非標(biāo)住宿休閑內(nèi)容非標(biāo)住宿阿那亞房車營地RV－PARK房車酒店，帳篷酒店啟行青少年營地、兒童之家、兒童農(nóng)場(章魚滑梯/海星花園/魚骨亭/水車/攀爬網(wǎng)和攀爬架)、嬉水廣場、蹦床公園、木滑梯、兒童泳池網(wǎng)球場，足球場、游泳池三聯(lián)公益交換書箱鳥語濕地公園(觀鳥亭、棧道)產(chǎn)融產(chǎn)品帳篷營地。兒童圖書館、木偶劇場。黑松林騎行俱樂部：黑森林騎行主題公園、黑松林騎行咖啡館、心動騎行館。休閑業(yè)態(tài)同創(chuàng)模式下的產(chǎn)融產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)賦能、擴(kuò)容會員，加速行權(quán)奧倫達(dá)部落海坨山谷阿那亞配套休閑內(nèi)容溫泉會所、馬會、高爾夫會所、紅酒莊園海上運動配套設(shè)施及商業(yè)配套14732022咖啡廳、約吧。合作方運營。海坨CLUB小鎮(zhèn)商業(yè)中心（未呈現(xiàn)）是會員行權(quán)的私人會所對標(biāo)奧倫達(dá)部落高端低容積社區(qū)鄰里中心、社區(qū)診所、社區(qū)巴士及站臺產(chǎn)業(yè)體系卡型設(shè)計線上體系銷售體系社區(qū)配套度假酒店——小鎮(zhèn)商業(yè)：超市、電影院、海邊市集、美容店、美甲店、自行車行、BASISLIFE、花店、服裝店、美術(shù)沙龍餐飲配套：業(yè)主食堂、泡泡兒童餐廳、小火鍋、深夜餐廳、日本食堂、海邊小館、咖啡廳、茶館、港式甜品店、海風(fēng)酒吧、海邊咖啡廳西鎮(zhèn)酒店：環(huán)球餐廳、夢得希諾法餐會所，紅酒扒房。社區(qū)配套活動空間紅酒博物館，運營內(nèi)容包括：定制酒品、品酒會、地下餐廳等。馬術(shù)俱樂部休閑內(nèi)容品牌：found&lost、單向書店西鎮(zhèn)文化中心（禮堂）奧倫達(dá)部落原鄉(xiāng)內(nèi)部：公建、公共空間（酒店內(nèi)公共空間、兒童之家、會所）、品牌空間、商業(yè)經(jīng)營空間西鎮(zhèn)夢想街：外部：北京（租賃空間：海淀劇院、訓(xùn)練場所）奧倫達(dá)部自營作業(yè)態(tài)：西鎮(zhèn)茶室，奧倫達(dá)部落生活館、有機(jī)超市及有機(jī)農(nóng)場產(chǎn)品由奧倫達(dá)部落負(fù)責(zé)進(jìn)行外部合作與采購。夢想小館：銷售場所和活動場所?；ㄓ褏R、油畫苑、足球館，攝影館，親子館、戶外運動，鐵匠鋪等。社區(qū)配套活動空間1、社群活動：開發(fā)商提供場地支持、公眾號推送、DO協(xié)同、財務(wù)支持，并協(xié)助推廣。社群運營A.業(yè)主組織：合唱團(tuán)、戲劇社、兒童合唱團(tuán)、阿那亞足球賽、芭蕾社、親子藝術(shù)團(tuán)等B.DO帶動：健跑活動，趕大集，海上運動、海邊瑜伽、公益活動、小眾電影觀影、海邊讀書會等夢想小館會員行權(quán)基地全球康養(yǎng)度假基地有溫度的社群運營擴(kuò)大消費人群阿那亞

活動分級活動C.阿那亞品牌活動：

馬寅的深夜食堂、家史計劃，阿那亞節(jié)日（阿那亞小鎮(zhèn)戲劇節(jié)、音樂節(jié)、生活節(jié)、美食節(jié)、兒童戲劇節(jié)），節(jié)慶活動（小鎮(zhèn)年終慶典、萬圣節(jié)活動、圣誕節(jié)亮燈計劃等），體育賽事活動（紅酒馬拉松、十英里賽事等）2、與夢想合伙人合作的活動：阿那亞馬術(shù)嘉年華，阿那亞青少年馬術(shù)高爾夫夏令營，兒童拓展活動等。奧倫達(dá)部落活動奧倫達(dá)部落聚落活動奧倫達(dá)部落基地康養(yǎng)度假活動全球康養(yǎng)度假活動對標(biāo)阿那亞旅居社區(qū)活動分級參與方式基礎(chǔ)配套業(yè)態(tài)分類活動分級品牌構(gòu)成1、身份要求：業(yè)主、會員及其親友。2、參與活動需要通過TO報名，消費對應(yīng)權(quán)次參與活動。3、與商家合作活動：單向街讀書會、新書推介會、藝術(shù)沙龍等。1、對外開放的活動，?業(yè)主及業(yè)主據(jù)需要通過報名與付費參與，活動參與方式:?力費用、場地費用、素材費?等。成本構(gòu)成

外聘輔導(dǎo)2、對內(nèi)開放的活動，免費的活動，需要鏈接報名;對內(nèi)開放的部分活動也要收取一定的費?支付相應(yīng)的場地和素材費。三

業(yè)內(nèi)四小龍操盤制勝手法——產(chǎn)品創(chuàng)新為主拾得大地幸福集團(tuán)精準(zhǔn)匹配（品牌、規(guī)模）極致操盤（首開區(qū)、峰值控制）產(chǎn)品創(chuàng)新（度假內(nèi)容、地產(chǎn)產(chǎn)品、場景致勝、全景景觀）資本控盤（大小合伙人、品牌合作控股）森の谷溫泉三

業(yè)內(nèi)四小龍操盤制勝手法——產(chǎn)品創(chuàng)新為主藍(lán)城集團(tuán)用地探索產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)（康養(yǎng)、農(nóng)旅）場景創(chuàng)新：人文精神極致工匠代建輸出四

現(xiàn)階段呈現(xiàn)的特征三大特征度假內(nèi)容為勝產(chǎn)融結(jié)合試驗五

休閑度假項目成功關(guān)鍵用地方式成功關(guān)鍵一：成功關(guān)鍵二：精準(zhǔn)匹配A商模創(chuàng)新B產(chǎn)品創(chuàng)新C運營創(chuàng)新D融資創(chuàng)新創(chuàng)新體系成功關(guān)鍵三：六

引爆市場的四大殺招非標(biāo)建筑業(yè)態(tài)創(chuàng)新溫度社群價值卡類一

項目產(chǎn)生背景肆二

山地開發(fā)限制條件三

山地?fù)傅胤▌t及關(guān)注要點四

山地建筑山地項目五

非標(biāo)建筑六

山地度假項目策劃原則與業(yè)態(tài)能級匹配七

山地度假內(nèi)容八

例證剖析-莫干溪谷一

項目產(chǎn)生背景6~25°坡地村鎮(zhèn)建設(shè)試點區(qū)域2018年年初，海南省人民政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控提升土地利用效益的意見》中提出，積極探索在百鎮(zhèn)千村、共享農(nóng)莊以及其他旅游項目設(shè)施建設(shè)中，主體項目周邊用地保持原貌的情況下，采取分散化塊、點狀分布的方式“點狀供地”，進(jìn)一步提升土地利用的精細(xì)化、精準(zhǔn)化、集約化程度。2018年6月30日，浙江省人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好低丘緩坡開發(fā)利用推進(jìn)生態(tài)“坡地村鎮(zhèn)”建設(shè)的若干意見》以下簡稱（《意見》）?！兑庖姟分忻鞔_指出“實行點面結(jié)合、差別供地”，即開發(fā)建設(shè)項目實行項目區(qū)供地，項目區(qū)為單個地塊的，按建設(shè)地塊單個供地；項目區(qū)位多個地塊的，按建設(shè)地塊組合供地。2018年7月27日，廣東省政府出臺的《廣東省促進(jìn)全域旅游發(fā)展實施方案》（下稱《方案》），對旅游用地方面提供了政策扶持，意在解決廣東在旅游用地上面臨的普遍問題?！斗桨浮访鞔_，支持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法依規(guī)盤活利用空閑農(nóng)房和宅基地，改造建設(shè)民宿、創(chuàng)客空間等場所，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃可以預(yù)留部分規(guī)劃建設(shè)用地指標(biāo)（不超過5%）用于零星分散單獨選址的鄉(xiāng)村旅游設(shè)施建設(shè)，對鄉(xiāng)村旅游項目中屬于新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的用地，以及符合精準(zhǔn)扶貧等政策要求的民生用地所需指標(biāo)，可從省新增建設(shè)用地指標(biāo)中統(tǒng)籌解決。這一政策的提出，既鼓勵農(nóng)村主動參與到旅游項目中來，又為新業(yè)態(tài)提供了用地保障。比如，民宿的建設(shè)，就可以參照這一用地政策。2018年10月吉林省旅發(fā)委發(fā)布“冰雪令”，包含土地政策、扶持政策、獎勵政策、惠民政策等7項務(wù)實舉措，其中在土地政策中尤其提到，凡投資鄉(xiāng)村旅游項目，符合各類規(guī)劃的，可實現(xiàn)“點狀供地”；凡投資文化旅游項目，可采取先租后讓的方式取得土地使用權(quán)；不屬于永久性建筑的項目，只要與原土地使用人協(xié)商一致后，可直接建設(shè)項目，不需辦理建設(shè)用地手續(xù)。除以上提到的海南省、浙江省、廣東省、吉林省外，安徽省、重慶市、四川省部分地區(qū)也先后出臺相關(guān)政策支持“點狀供地”模式的落地執(zhí)行。一

項目產(chǎn)生背景土地獲取方式：1.盤存量，找增量（利用產(chǎn)業(yè)或民生等土地新增政策）存量土地產(chǎn)生1.批而未供土地2.供而未用土地3.低效利用土地出出開發(fā)用地的來源增量土地的產(chǎn)生新增土地供給部分，主要通過農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的供應(yīng)。二

山地開發(fā)的限制條件林地開發(fā)政策實施全面封禁：自然保護(hù)區(qū)林地、世界自然遺產(chǎn)區(qū)域范圍林地、重要水源涵養(yǎng)林地、1000公里以上江河源頭匯水區(qū)林地……實施局部封禁管護(hù)：國家級公益林、生態(tài)林、軍事禁區(qū)、自然保護(hù)實驗區(qū)、國際森林公園、沙化土地封禁保護(hù)區(qū)......嚴(yán)格控制征占用林地（可適當(dāng)開發(fā)）：地方公益林、豐產(chǎn)優(yōu)質(zhì)用材林、木本糧油林、生物質(zhì)能源林培育基地……二

山地開發(fā)的限制條件禁建區(qū)自然保護(hù)區(qū)河道管理保護(hù)自然保留地生態(tài)脆弱區(qū)地質(zhì)災(zāi)害區(qū)文化遺產(chǎn)保護(hù)地質(zhì)遺跡土地利用規(guī)范……三

山地?fù)傅胤▌t及關(guān)注要點山地?fù)傅胤▌t：點、條、斑的靈活運用點狀供地基礎(chǔ)設(shè)施合理優(yōu)化條狀供地地形地貌梳理生態(tài)價值景觀價值朝向……斑狀供地三

山地?fù)傅胤▌t及關(guān)注要點開發(fā)布局休閑度假內(nèi)容地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)休閑度假內(nèi)容休閑度假內(nèi)容地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)休閑度假內(nèi)容休閑度假內(nèi)容休閑度假內(nèi)容地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)休閑度假內(nèi)容四

山地建筑山地建筑山腰山頂五

非標(biāo)建筑運用在旅游一般不銷售持有經(jīng)營非標(biāo)公建產(chǎn)品●民宿

：起源于臺灣

，Airbnb、

Gh、

途家●房車營地：旅游新型配套基礎(chǔ)設(shè)施，受到政府推崇●木屋：發(fā)展已久，遇到瓶頸，相比國外，潛力待發(fā)掘非標(biāo)住宿產(chǎn)品●樹屋：目前較流行，受小朋友喜歡，可結(jié)合叢林飛躍●汽車營地：中國汽車露營協(xié)會2003年成立，國內(nèi)汽車營地旅游處于起步階段，發(fā)展?jié)摿O大●帳篷酒店：露營旅游于21世紀(jì)初在我國萌芽發(fā)展，經(jīng)過十多年的積累，在最近兩年進(jìn)入快速發(fā)展階段六

山地度假項目策劃原則與業(yè)態(tài)能級匹配五感三定自然環(huán)境、植被關(guān)系，生態(tài)資源定調(diào)定性當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、城市能級、旅游市場、消費市場甲方的開發(fā)實力、經(jīng)濟(jì)核算、政府訴求三

定五

感定量尖叫歡聲輕嘆網(wǎng)紅七

山地度假內(nèi)容山地度假內(nèi)容康養(yǎng)山地運動自然藝術(shù)動植物八

例證剖析-莫干溪谷融創(chuàng)莫干溪谷總面積：4360畝點狀供地項目開發(fā)邏輯大面積林地農(nóng)業(yè)用地建設(shè)用地指標(biāo)一次性流轉(zhuǎn)申請補(bǔ)貼農(nóng)業(yè)經(jīng)營植入建設(shè)運營產(chǎn)業(yè)、配套特點：結(jié)合點狀供地特點，并與農(nóng)業(yè)、當(dāng)?shù)匚幕c自然的結(jié)合，形成非常有特點的新開發(fā)模式。農(nóng)田水域建設(shè)區(qū)山林山林與開發(fā)用地與水之間關(guān)系農(nóng)田與開發(fā)用地與水之間民宿與開發(fā)用地與水之間關(guān)系禪修院與開發(fā)用地與水之間關(guān)保證每個開發(fā)組團(tuán)有足夠的農(nóng)田、山林展開面能保證每個小院都能形成前田后林的格局。戶型圖一

項目產(chǎn)生背景伍二

中國土地管理法則三

集體土地改革試點四

發(fā)展田園綜合體項目的決定因素五

田園綜合體項目的三個核心六

農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化田園鄉(xiāng)村七

田園綜合體項目打造要點一

項目產(chǎn)生背景國家發(fā)展鄉(xiāng)村旅游相關(guān)政策美麗鄉(xiāng)村精準(zhǔn)扶貧

田園綜合體

鄉(xiāng)村振興農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度及農(nóng)村土地制度改革集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點國家集體用地改革試點集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點農(nóng)村宅基地制度改革二

中國土地管理法則總量控制增量遞減存量優(yōu)化流量增效質(zhì)量提高三

集體土地改革試點南海模式城鄉(xiāng)一體化區(qū)域支撐城鄉(xiāng)融合發(fā)展的區(qū)片用地入市模式（同地、同權(quán)、同價）01德清模式經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)支撐鄉(xiāng)村振興的點狀用地入市模式0204北流模式經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展地區(qū)支持全域發(fā)展的深度入市模式03隴西模式經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)支撐美麗鄉(xiāng)村與精準(zhǔn)扶貧的確權(quán)規(guī)范模式特大城市郊區(qū)提升城市服務(wù)功能的“抱團(tuán)入市”模式（鎮(zhèn)級統(tǒng)籌、資產(chǎn)歸并）；集體用地所有權(quán)進(jìn)行整合、歸并、簡化。05試點任務(wù)：一是改革完善宅基地權(quán)益保障和取得方式；二是探索宅基地有償使用制度；三是探索宅基地自愿有償退出機(jī)制；四是完善宅基地管理制度。試點時間至2018年12月31日。國家從頂層設(shè)計上推動新一輪農(nóng)村土地制度改革的時間表進(jìn)入倒計時，喚醒沉睡多年的農(nóng)村土地資源的步伐正在加快。四

建設(shè)田園綜合體項目的決定因素土地獲取方式：用地規(guī)模，土地屬性，土地權(quán)屬，土地成本盤存量：尋找特殊耕作方式梯田復(fù)墾，?；~塘，農(nóng)林水用地平衡，圩埭（江蘇和安徽的特殊農(nóng)耕方式）調(diào)增量：

產(chǎn)業(yè)及民生政策調(diào)增量客源地城市能級：農(nóng)村土地制度改革試點城市首選三大灣區(qū)一線及二線城市農(nóng)村社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀：人口，產(chǎn)業(yè)，文化客源地文旅行業(yè)發(fā)展水平：交通便利性，基礎(chǔ)配套設(shè)施可借農(nóng)業(yè)景觀資源1、建立合作新機(jī)制解決三農(nóng)問題（民生、農(nóng)業(yè)補(bǔ)鏈，三產(chǎn)融合）。2、確定用地比例（建設(shè)用地比例與非建設(shè)用地比例，產(chǎn)業(yè)用地比例，旅游產(chǎn)品及地產(chǎn)產(chǎn)品用地比）。五

田園綜合體項目的三個核心農(nóng)村土地改革(土地的探索)1+2+3=6（一二三產(chǎn)融合)田園鄉(xiāng)村農(nóng)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)、農(nóng)民（三農(nóng)問題）六

農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化農(nóng)業(yè)技術(shù)龍頭企業(yè)銷售渠道產(chǎn)業(yè)實驗基地政策導(dǎo)向品牌企業(yè)行業(yè)走勢電商尾箱0102鄉(xiāng)創(chuàng)批發(fā)市場七

田園綜合體項目打造要點農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品業(yè)態(tài)鄉(xiāng)村人文鄉(xiāng)村景觀配地用地?

產(chǎn)業(yè)集成融合?

鄉(xiāng)村建筑創(chuàng)新?

新商業(yè)場所打造?

鄉(xiāng)村人文的活化與美學(xué)提升?

美學(xué)提升?

多種用地探索七

田園鄉(xiāng)村業(yè)態(tài)劃分農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)生活方式休閑旅游農(nóng)業(yè)景觀生態(tài)肌底農(nóng)耕的生活方式即是景觀的呈現(xiàn)也是天然的產(chǎn)業(yè)用地布局?；~塘梯田農(nóng)林水…...一

產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的資源要素二

產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的類別陸三

確定產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)開發(fā)類別的決定因素四

產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的商業(yè)模式產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)一

產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)背景2018年8月30日，國家發(fā)展和改革委員會發(fā)布文件《國家發(fā)展改革委辦公室關(guān)于建立特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)高質(zhì)量發(fā)展機(jī)制的通知》(發(fā)改辦規(guī)劃〔2018〕1041號)特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)是新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村振興的重要結(jié)合點，也是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要平臺。2018年國家發(fā)改委發(fā)文，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展告別了命名制，走向創(chuàng)建達(dá)標(biāo)制，設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展體系，從“多而廣”向“小而精”發(fā)展?！懊鞔_特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)的界定條件。明晰了特色小鎮(zhèn)非建制鎮(zhèn)非產(chǎn)業(yè)園區(qū)，清晰界定了特色小鎮(zhèn)使用國土空間3平方公里（包含建設(shè)用地1平方公里）；明晰小城鎮(zhèn)為建制鎮(zhèn)，清晰界定產(chǎn)業(yè)定位與條件?！笨叼B(yǎng)小鎮(zhèn)：2018年國家旅游局發(fā)布《國家康養(yǎng)旅游示范基地》標(biāo)準(zhǔn)，在康養(yǎng)旅游的政策上予以了保障，并對康養(yǎng)小鎮(zhèn)提出了比較明確的標(biāo)準(zhǔn)。中醫(yī)理療/本草種植/科技康養(yǎng)/溫泉康養(yǎng)/運動療養(yǎng)/花藝療養(yǎng)/森林療養(yǎng)/農(nóng)藝療養(yǎng)等核心資源。文化類小鎮(zhèn)：國家文化產(chǎn)業(yè)園，大遺址公園，文創(chuàng)/科創(chuàng)/鄉(xiāng)創(chuàng)以及金融小鎮(zhèn)等。體育小鎮(zhèn)：2017年《國家體育總局辦公廳關(guān)于推動運動休閑特色小鎮(zhèn)建設(shè)工作的通知》對體育產(chǎn)業(yè)的落地載體作出了具體規(guī)劃，目前有航空小鎮(zhèn)，足球小鎮(zhèn)等。二

產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的類別產(chǎn)業(yè)旅游帶動文旅模式主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)內(nèi)容例如：巧克力小鎮(zhèn)、紹興黃酒小鎮(zhèn)旅游產(chǎn)業(yè)旅游資源基底帶動產(chǎn)業(yè)模式例如：丹噶爾+旅游產(chǎn)業(yè)核心產(chǎn)業(yè)資源旅游資源例如：深圳甘坑小鎮(zhèn)三

確定產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)開發(fā)類別的決定因素旅游基礎(chǔ)城市能級產(chǎn)業(yè)級別城市扶持產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向在地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)開發(fā)商自有資源和整合資源能力三大灣區(qū)一線及二線城市旅游行業(yè)發(fā)展水平城鄉(xiāng)關(guān)系(城鄉(xiāng)一體化/統(tǒng)籌/融合)四

產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的商業(yè)模式產(chǎn)業(yè)

旅游產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入，旅游協(xié)同，提升項目價值，獲取新增用地。一

多類別組合柒二

一二級組合開發(fā)復(fù)合型一

多類別組合文旅小鎮(zhèn)+主題公園：浙江海湖山水小鎮(zhèn)+六旗主題公園，山水文園集團(tuán)。田園鄉(xiāng)村+山地度假：阿那亞霧靈山。……復(fù)合類型由主題公園、文旅小鎮(zhèn)、休閑度假、山地度假、田園鄉(xiāng)村、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)中二

一二級組合開發(fā)發(fā)展演變一二級聯(lián)動開發(fā)代表性企業(yè)：華夏幸?；鶚I(yè)。一二組合開發(fā)文旅地產(chǎn)七度進(jìn)階操盤極致化各類地性實踐極致政策研究與產(chǎn)業(yè)疊加極致政策研究與示范產(chǎn)業(yè)疊加城市新區(qū)及近遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)化進(jìn)程極致?lián)傅貥O致挖掘土地指標(biāo)三量控制（總量控制/流量增效/存量優(yōu)化）土地增