房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告上實(shí)香江路項(xiàng)目案例

前言本報(bào)告基于我公司已提交貴公司的《上實(shí)黃島項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告》完成，相關(guān)內(nèi)容不再重復(fù)詳述，只做簡(jiǎn)單概括。一、青島的經(jīng)濟(jì)地位環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心城市中國(guó)東部的重要港口城市位于山東省城市圈領(lǐng)頭羊的位置二、大青島戰(zhàn)略青島政府適時(shí)地推出了西海岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃包括黃島在內(nèi)的西海岸將會(huì)建成一個(gè)集中居住、旅游、航運(yùn)、制造業(yè)與一體的第二個(gè)青島市區(qū)通過(guò)落戶大型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、健全配套設(shè)施等多種方式吸引大量新增人口。到二零零二年，西部海岸人口將達(dá)到160余萬(wàn)人。

三、黃島發(fā)展過(guò)程及定位階段時(shí)間政策標(biāo)志典型事件探索起步階段1985年至1992年以項(xiàng)目建設(shè)帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)保證項(xiàng)目上馬國(guó)家級(jí)青島新技術(shù)試驗(yàn)區(qū)在開(kāi)發(fā)區(qū)成立，青島保稅區(qū)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立二次創(chuàng)業(yè)階段1992年至2001年小平同志南巡講話青島開(kāi)發(fā)區(qū)與青島市黃島區(qū)的體制合一第三階段2001年3月至今挺進(jìn)西海岸、構(gòu)建青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心黃島的經(jīng)濟(jì)迅速上揚(yáng)黃島市區(qū)形成規(guī)模黃島的房地產(chǎn)呈現(xiàn)高速發(fā)展1、黃島GDP的發(fā)展自92年以來(lái)，黃島的GDP上漲迅速反映了黃島經(jīng)歷的三個(gè)發(fā)展階段2、人口發(fā)展（1989——2003）2003年人口增長(zhǎng)率6.5%，自然增長(zhǎng)率僅為千分之5.45，可見(jiàn)黃島的人口主要以外來(lái)人口的增加量為主；這充分說(shuō)明了其移民城市的特色，人口低齡化是黃島另一個(gè)特點(diǎn)黃島未來(lái)有深圳移民城市的特性3、黃尖島未焰來(lái)發(fā)誰(shuí)展及貌定位膠州跑灣西謝海岸躁經(jīng)濟(jì)萍發(fā)展良戰(zhàn)略好的核思心黃島評(píng)將成井為青理島市鄉(xiāng)豐新的需重要旺經(jīng)濟(jì)日區(qū)4、人嫁口發(fā)逐展趨常勢(shì)預(yù)弱測(cè)對(duì)比群上海譜浦東造的人弊口密算度，艇黃島環(huán)人口彈仍有驅(qū)發(fā)展得空間影響杏因素遍：掉大學(xué)倉(cāng)城、紡大煉趨油等故項(xiàng)目浦東黃島人口（人）176.6923.8面積（Km2）522.75220人口密度（人/km2）338010815、黃衡島房布地產(chǎn)搏市場(chǎng)逗現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)幕項(xiàng)目焦區(qū)域膜集中購(gòu)買鳥(niǎo)者投僵資目炮的性妥強(qiáng)價(jià)格勇漲幅積大、遮速度輕快物業(yè)滴帶內(nèi)員裝修整體科市場(chǎng)丙目前睜進(jìn)入脖調(diào)整角期6、黃劈燕島房花地產(chǎn)候發(fā)展燒趨勢(shì)在2賭00真8年奧婆運(yùn)會(huì)腰的契勾機(jī)下腐，會(huì)漲有新田一輪唯的市室場(chǎng)競(jìng)逮爭(zhēng)產(chǎn)業(yè)真等項(xiàng)潛目的筒上馬文，使功黃島蜓進(jìn)入膊高速良發(fā)展汗期各類毛型的軟物業(yè)早產(chǎn)品夜紛紛濤登陸巨黃島崗，加臣劇競(jìng)埋爭(zhēng)與青班島市階區(qū)的楚差距劃逐漸舌減小拆遷頭改造揀項(xiàng)目呈陸續(xù)沖展開(kāi)新一略輪的喉投資寒熱潮醬在2年后犁產(chǎn)生項(xiàng)目照所處恨的環(huán)奸境項(xiàng)目份地塊一、有長(zhǎng)江悶路街巖道辦靜事處1、長(zhǎng)森江路向辦事之處區(qū)轉(zhuǎn)域狀慘況該區(qū)踏域規(guī)歇?jiǎng)澏?xí)位為忘黃島謀的行政俗商務(wù)階中心黃島粗城區(qū)土的發(fā)禮展主張要集幣中在叉本區(qū)灣域是黃缸島主芝要的也商業(yè)邁區(qū)域囊括鋪了香距江路癢商圈現(xiàn)和長(zhǎng)癥江路從商圈商業(yè)譯和住底宅房忙地產(chǎn)刪開(kāi)發(fā)夢(mèng)項(xiàng)目婚主要俱集中徑在本貧區(qū)域2、人芳口密捉度分勉布黃島兔現(xiàn)在雕的人剖口雖額少，塔但是37議%集中群在長(zhǎng)達(dá)江路攏街道嫌辦事喇處，哨有近15萬(wàn)人群口，躬人口抄密度褲約34膽09涂人/km2,超過(guò)醋浦東子的平住均人遞口密抄度，蠻具有句良好秘的商藝業(yè)基屠礎(chǔ)。3、長(zhǎng)碼江路沿街道瞇辦事守處土懶地供浴給長(zhǎng)江倦路街潑道辦雕事處翻目前簡(jiǎn)農(nóng)村引已經(jīng)袖基本野上被疫城市輩替代謝，行蕩政村課的數(shù)蒜量只使有18個(gè)；未來(lái)柄土地饑供給錫主要貝集中棗在江擁山路欺以西比和昆烏侖山纖路以鬼東的料區(qū)域黃。此后區(qū)域危主要若為農(nóng)使村的卻舊村麥改造夾和農(nóng)佩田的污征用獻(xiàn)等。二、免香江還路片昂區(qū)狀蒸況ABCDEFG1、香莖江路仇片區(qū)季是黃催島行斗政商閱務(wù)中晶心的歉成熟皆商圈陰和金扭融中旅心2、香擾江路坐的商脫圈現(xiàn)視狀以中蔥低檔鋪的大歐眾化矛消費(fèi)隨為主南北蘭的人貫氣反偷差較扇大人流哈集中賊，消榮費(fèi)能悶力較留強(qiáng)，民已初布步形兔成了抵一定螺的商佳業(yè)格薯局；整體斗商業(yè)晚布局雖比較貓傳統(tǒng)寶，經(jīng)臨營(yíng)缺垃乏特兼色，凍形態(tài)欺相對(duì)濱老化嶼；購(gòu)物沒(méi)空間作狹窄冬，商科業(yè)觀揉賞性權(quán)及休儀閑性砌較差性；業(yè)態(tài)匆分布稠相對(duì)接單調(diào)章，文域化餐偷飲服掃務(wù)類均發(fā)展皂不足麻；停車泰位嚴(yán)拿重不夜足；整個(gè)我商圈凝向更掏大規(guī)曾模及何更高優(yōu)檔次媽發(fā)展眼有一仆定的郊障礙賴；項(xiàng)目糠以西價(jià)“云選海天狂城”濁中低飛檔消舊費(fèi)市桶場(chǎng)，聚非常購(gòu)繁榮愿。3、香噴江路腰商圈械分析稻結(jié)論香江襪路屬虜于黃虜島的貧商業(yè)牲中心賠，片奔區(qū)發(fā)屋展的蘿提升陶空間丘較大周邊予配套季、設(shè)絞施齊榨全，腿商業(yè)姜較多暮，雷努同性生強(qiáng)，虎沒(méi)有潑亮點(diǎn)反項(xiàng)目整個(gè)較商業(yè)歷形態(tài)仰落后胳，不攝具備船改造聲升級(jí)擔(dān)條件三、納項(xiàng)目督地塊惡分析1、項(xiàng)路目技桌術(shù)參拜數(shù)總用地面積23051㎡建筑容積率

≤4.0

建筑覆蓋率47%地面建筑面積≤92200㎡其中：商業(yè)37200㎡住宅55000㎡地下建筑面積35500㎡建筑層數(shù)多高層機(jī)動(dòng)車位810個(gè)后退用地紅線其他要求2、四唇至道常路及宇建筑黃島四中工業(yè)區(qū)電子第四十一研究所工業(yè)區(qū)高科技創(chuàng)業(yè)中心中達(dá)化纖輕騎大廈香江花園長(zhǎng)江商廈吉韓商廈吳家莊云海商城黃島成人中專青島昌隆文具有限公司百盛金融一條街魯澤大廈雙鑫園大酒店消防大隊(duì)公安宿舍供電大樓世家花園世家花園世家花園世家花園道路崇和交采通分灘析項(xiàng)目糕地塊王南側(cè)虛是香還江路短，雙色向四泳車道件，西逆連江努山路券。江灣山路椒是連曠接膠耀州灣黨高速罷公路構(gòu)的主衛(wèi)干道焰。項(xiàng)目疼地塊巷東側(cè)兵是太僵行山終路，坐雙向里四車非道，摔南連錦長(zhǎng)途妻汽車綁站，候北連功江山細(xì)路直滔達(dá)環(huán)蜘膠州恒灣高舟速公街路驅(qū)車5分鐘溪可到叉達(dá)黃罩島長(zhǎng)從途汽侮車站驅(qū)車10分鐘捎可到婆達(dá)薛桂家島拌輪渡版碼頭驅(qū)車15分鐘巡壽即可爛到達(dá)跨環(huán)膠應(yīng)州灣貝高速窄公路到達(dá)臣青島腐國(guó)際蓬機(jī)場(chǎng)桂的距稈離與冶青島報(bào)市區(qū)素相同徑，驅(qū)建車約45分鐘公交斧線路唐分析公交車始終站點(diǎn)發(fā)車間隔時(shí)間客流量比1路輪渡——金沙灘3分47%2路唐島灣——安子碼頭8分9%6路柳花泊——唐島灣20分7%15路唐島灣——福瀛裝飾城4分28%21路王家港——臺(tái)子溝25分4%22路金沙灘——后岔灣12分5%途經(jīng)秤項(xiàng)目碎地塊良周邊強(qiáng)的公漫交車械如下聾：3、披地塊極分析貨結(jié)論周邊潤(rùn)市政擁配套躁成熟臥，但錯(cuò)商業(yè)夕氛圍搭較淡人流腰量較確大，宜但是吳駐足疼人員巧很少周邊隆現(xiàn)有燙居住執(zhí)小區(qū)紛較多周邊權(quán)部分川工業(yè)冊(cè)廠區(qū)披未來(lái)恒規(guī)劃各為住查宅小圓區(qū)項(xiàng)目然地塊謊交通愈便捷爸，但獎(jiǎng)沒(méi)有秀公交伯車在隊(duì)地塊伸?？楷F(xiàn)有話城市雜綠化溉帶對(duì)禾項(xiàng)目鴿未來(lái)樂(lè)的經(jīng)蕉營(yíng)有崖影響建議1建議2地塊乘南側(cè)前的城榮市綠圍化用猜地對(duì)提本項(xiàng)遠(yuǎn)目的灣商業(yè)疑氣氛頓營(yíng)造李形成面不利庸的影考響。脂建議跳發(fā)展會(huì)商向政粗府相鵲關(guān)部位門申屋請(qǐng)把判該地近快作采為項(xiàng)暑目的聲組成蜜部分凝統(tǒng)一脹考慮匆，使之滾與項(xiàng)片目自哨成一害體。四、錘項(xiàng)目SW起OT分析S.優(yōu)勢(shì)W.劣勢(shì)O.機(jī)會(huì)T.威脅1、St量re暖ng甘th優(yōu)勢(shì)丟分析S１統(tǒng)：區(qū)域床缺乏潔高檔頁(yè)綜合龜物業(yè)旁項(xiàng)目攪，項(xiàng)寶目占極據(jù)領(lǐng)施先空按位S２就：鄰近眨臨近錦黃島旬商業(yè)表圈香叉江路商，占揀盡地葵利S３頭：地塊研周邊鞭居住露小區(qū)紛眾多膽，人緊流集之中，少消費(fèi)急能力春較強(qiáng)S４息：投資轟客看劍好黃躍島的從未來(lái)供，具賞有強(qiáng)辣烈的蛾投資雄熱情相，購(gòu)點(diǎn)買力鄉(xiāng)豐強(qiáng)勁S５揪：產(chǎn)權(quán)晨式酒邊店、茶公寓此具有笨很強(qiáng)攜的投攤資價(jià)桑值S６關(guān)：上實(shí)賣、中項(xiàng)原強(qiáng)刑強(qiáng)聯(lián)簽合S１懂：區(qū)域待缺乏灑高檔婆綜合洞物業(yè)鑄項(xiàng)目埋，項(xiàng)伍目占博據(jù)領(lǐng)龍先空追位香江趕路的洲市場(chǎng)況價(jià)值執(zhí)已經(jīng)咸迅速乳提升香江淘路商毒業(yè)規(guī)瓦模較鄭小、綁沒(méi)有嚼特色院、傳茅統(tǒng)性剝強(qiáng)高檔恢商業(yè)關(guān)物業(yè)扒市場(chǎng)矮仍屬堵于空蒸白高檔星商業(yè)綢物業(yè)飾在該握區(qū)域漢還存米在較訊大的今提升反空間誰(shuí)，本籮項(xiàng)目衰的建帝立將己會(huì)占豈據(jù)領(lǐng)峰先的壇空位半，從渠而取昆得競(jìng)球爭(zhēng)中感的領(lǐng)聲先優(yōu)掉勢(shì)。S２蛇：鄰近許臨近究黃島換商業(yè)捐圈香蔬江路貓，占膀盡地主利香江棟路金遣融商艘業(yè)密貼集，令輻射散整個(gè)疲黃島車開(kāi)發(fā)持區(qū)。未來(lái)燙香江告路的櫻發(fā)展順同樣婆不可支限量冒。本項(xiàng)川目是近期同香江渠路沿購(gòu)線開(kāi)增發(fā)的激唯一斯大型鈔綜合躲類類窯項(xiàng)目，獨(dú)役有賣廣點(diǎn)無(wú)符可比愛(ài)擬S３粉：地塊沿周邊占居住杜小區(qū)虎眾多銀，人陰流集饑中，歉消費(fèi)返能力帆較強(qiáng)香江恒路的譽(yù)人流糖是黃查島最榮大的周邊豈存在過(guò)著很汽多的疼機(jī)關(guān)裂單位褲和住舍宅宿先舍大量鬼的機(jī)晴關(guān)單躁位和脊住宅中宿舍陰所帶悠來(lái)的職人群捧為本豎項(xiàng)目羨提供帳了商希業(yè)所軍必需積的客龍戶基榨礎(chǔ)。S４丸：投資防客看市好黃育島的撞未來(lái)棚，具小有強(qiáng)納烈的都投資淡熱情苗，購(gòu)寶買力強(qiáng)怖勁黃島超房地貓產(chǎn)物舊業(yè)的禽購(gòu)買挨客戶仆以投撓資為臣主約而占60寸%。黃島蝴是未內(nèi)來(lái)青團(tuán)島西冶海岸虜城市蜜的中塊心。S５親：產(chǎn)權(quán)酒式酒倦店、酒公寓貫具有勿很強(qiáng)喊的投喬資價(jià)六值產(chǎn)權(quán)到式物物業(yè)具艙有獨(dú)澆特的啦投資白價(jià)值產(chǎn)權(quán)沸式物排業(yè)正虜在被持越來(lái)慰越多狡的業(yè)標(biāo)內(nèi)人斗士和箭普通誕消費(fèi)態(tài)者所出認(rèn)可飛。產(chǎn)權(quán)教式物迎業(yè)高用額利盜潤(rùn)回荷報(bào)、盲較少我的資訓(xùn)金投敏入S６水：上實(shí)漁、中每原強(qiáng)姐強(qiáng)聯(lián)鵝合上海投上實(shí)也城市棉發(fā)展悅投資騙有限迎公司誦，實(shí)奧力雄羊厚，悼在業(yè)投界擁鎮(zhèn)有良宴好的飼聲譽(yù)蔬。中譽(yù)原集搭團(tuán)是裹在地栽產(chǎn)界珍打拼25年的堡著名陽(yáng)專業(yè)航代理庭公司美，擁艷有一端批專耕業(yè)、爐精干回的人肉才。橋二者味強(qiáng)強(qiáng)季聯(lián)合材，前欣景廣款闊。2、We陷ak笨ne層ss劣勢(shì)虧分析W１紅：項(xiàng)目氧地塊鬼屬于學(xué)香江腿路的沫斷層堆地帶W２砍：地塊摘的容宇積率酬高W３清：上實(shí)品品牌耍目前珍在黃拋島缺掠乏號(hào)吊召力W４殺：周邊栽業(yè)態(tài)湖分布云缺乏陶整體伴布局W５置：政府然的盲環(huán)目規(guī)肉劃、撕招商W１洪：項(xiàng)目俯地塊旁屬于餃香江風(fēng)路的蓮斷層哄地帶項(xiàng)目框東是克香江易路商辣業(yè)的誤中心尺地段糞。項(xiàng)勢(shì)目西幻玉是低紡檔次代集貿(mào)棒市場(chǎng)般的聚幸集地貴。東仆西兩合側(cè)各百自聚儲(chǔ)集了爬大量震的人繁氣。本項(xiàng)沿目位百于香顧江路乎兩大柿商業(yè)肢板塊漠的中弊部。案周邊呆人流醬量小徹，商拋業(yè)氛氣圍非湯常冷沒(méi)清W２科：地塊挎的容災(zāi)積率脾高本項(xiàng)采目的嚼總占匙地面慈積在2萬(wàn)平巖方米桂左右佛，而查規(guī)劃訴建筑返面積棵接近10萬(wàn)平叨方米必須訴壓縮匯廣場(chǎng)鍬面積輛，從項(xiàng)而使邊項(xiàng)目攻難以貝形成冰具有時(shí)特色先的文者化廣介場(chǎng)W３木：上實(shí)貧品牌遠(yuǎn)目前敲在黃擠島缺怠乏號(hào)滾召力上實(shí)象的品龍牌號(hào)查召力偏偏弱該項(xiàng)必目在妥策劃泉、推尸廣和尚宣傳劍的過(guò)比程中呈缺少套發(fā)展培商品盜牌力臺(tái)的有驢效支妹撐。W４咱：周邊行業(yè)態(tài)棋分布叫缺乏壁整體哄布局周邊劫物業(yè)隱缺乏錘經(jīng)營(yíng)怪特色缺乏雷創(chuàng)新浙意識(shí)扶和創(chuàng)舌新策欲略W５間：政府醉的盲貝目規(guī)嗎劃、濱招商政府富規(guī)劃澤的前甜瞻性讓較低大量紐奉招商叛導(dǎo)致鑄商業(yè)逐供應(yīng)屋過(guò)剩3、Op建po壁rt韻un懲it鑰y機(jī)會(huì)符分析O１頭：青島攜西部負(fù)城市頑的規(guī)景劃建羽設(shè)O２網(wǎng)：2怨00鑒8年奧耕運(yùn)會(huì)譯，青瓣島將旱成為跌世界仁矚目悉的焦歌點(diǎn)O３繳：未來(lái)敞的青謝黃跨牧海大標(biāo)橋連移接青需島與胡黃島O４尤：產(chǎn)業(yè)棗資源恐、自習(xí)然資芳源、信學(xué)院潤(rùn)資源燭的挖心掘和吩完善O５畫(huà)：百盛度即將挎入駐勺，帶孕動(dòng)香悠江路籠北側(cè)銷商業(yè)竹氣氛O１柔：青島找西部野城市悄的規(guī)申劃建深設(shè)青島羅的西奏部城初市將假是以修黃島禁開(kāi)發(fā)職區(qū)為護(hù)中心華，整麥合膠貸州和仁膠南急部分望區(qū)域西海戴岸城仰市將孝成為隊(duì)第二典個(gè)青撐島市勒區(qū)O２釋：2機(jī)00也8年奧看運(yùn)會(huì)堂，青找島將蔬成為林世界縱矚目倚的焦偷點(diǎn)20雨08年青需島將盜成為跌世界戶矚目安的焦報(bào)點(diǎn)適時(shí)咸利用兩奧運(yùn)鴉會(huì)的蘋契機(jī)堡，為王本項(xiàng)蹦目增脫加機(jī)男會(huì)點(diǎn)O３壁：未來(lái)使的青約黃跨點(diǎn)海大扔橋連身接青吉島與賓黃島青島符海灣口大橋扒規(guī)劃鏈已經(jīng)蠢出臺(tái)縮小分兩岸待的距陜離，起縮小末兩地翠的經(jīng)偽濟(jì)實(shí)鋼力黃島堤成為類中國(guó)香的第來(lái)二個(gè)佛浦東O４甲：產(chǎn)業(yè)稻資源腐、自訂然資誦源、喊學(xué)院奧資源溝的挖悲掘和評(píng)完善黃島孔產(chǎn)業(yè)燒發(fā)達(dá)納，多侍家世單界知雪名企貌業(yè)進(jìn)愿入黃掠島薛家躍島旅搭游風(fēng)炭景區(qū)蘆，每激年吸孟引大桂量的勞游客石油瞇大學(xué)蜂等多茅所知蹦名院劑校進(jìn)扛駐黃值島O５汽：百盛欲即將冶入駐虹，帶匪動(dòng)香床江路扁北側(cè)吹商業(yè)醫(yī)氣氛帶動(dòng)飽香江渴路北月側(cè)的利商業(yè)晨氣氛厭的提匯升百盛街為舊租房改抗造，齡發(fā)展己受限4、Th驅(qū)re妖at威脅井分析T１籠：潛在疲競(jìng)爭(zhēng)限對(duì)手面較多T２錯(cuò)：香江勉路詳輸細(xì)規(guī)罵劃尚步未出冠臺(tái)T３夢(mèng)：長(zhǎng)江稼路日僅益攀量升的衰人氣坊會(huì)對(duì)朱香江閱路形鬧成客蔑群分逐流T１逐：潛在扎競(jìng)爭(zhēng)廣對(duì)手典較多多個(gè)義大型員的商濱業(yè)市泳場(chǎng)意道向進(jìn)輔入黃今島形成梅巨大俱的商屆業(yè)體享量與本膨項(xiàng)目具在目今標(biāo)客認(rèn)群方狀面有巧較大貧的重糖合T２殊：香江紛路詳婦細(xì)規(guī)像劃尚嫂未出痛臺(tái)商圈飾成型銅較早日，物莖業(yè)分?jǐn)夭疾徽?，跪商業(yè)享模式排較為濾傳統(tǒng)未來(lái)露的商泥業(yè)分僅布，罪以及皇人流倆的導(dǎo)宣向都畝會(huì)對(duì)礙本項(xiàng)突目造忙成極槽大的色影響T３牲：長(zhǎng)江鉛路日字益攀面升的呼人氣罪會(huì)對(duì)鳳香江惡路形弟成客議群分幕流長(zhǎng)江仇路作芹為一娛條新企崛起粗的商獅圈，濕其商況業(yè)正帽處于敲發(fā)展娃階段意，商征業(yè)潛苗力巨掌大長(zhǎng)江例路的除定位木是黃摔島未窯來(lái)的或行政合商務(wù)殲中心鳥(niǎo)區(qū)長(zhǎng)江思路的刪這種近日益份發(fā)展劫的商第業(yè)將顯會(huì)對(duì)線本項(xiàng)險(xiǎn)目構(gòu)檔成極邊大的舟威脅我們棋要做職成什膝么樣渣的物裹業(yè)項(xiàng)目貿(mào)總體員定位具有敗片區(qū)股地標(biāo)活性的光大型滲綜合農(nóng)性商場(chǎng)業(yè)項(xiàng)社目項(xiàng)目慮定位掌與片械區(qū)定繩位的伙關(guān)系香江放路作族為行響政商干務(wù)中氏心的枝重要今商圈蔽，需腿要一腸個(gè)具導(dǎo)有標(biāo)孔志性兼建筑仗物長(zhǎng)江賞路街粉道辦艱事處幼是黃賞島的舊行政層商務(wù)止中心泰，應(yīng)茫該有耽高檔邊的餐水飲娛褲樂(lè)消灰費(fèi)項(xiàng)皆目與珠之相臨配套黃島訊的人貿(mào)口低疲齡化斷特點(diǎn)材，決型定了塔目前后主流掩消費(fèi)型以大該眾化斯為主長(zhǎng)江綁路辦籠事處搬作為喜黃島浙未來(lái)余的居候住核閱心區(qū)將，為甚項(xiàng)目貢提供所充足衫的客衣源項(xiàng)目意定位亂原則香江謊路地予標(biāo)項(xiàng)劇目休閑教的鮮言明主惠題高品系位、彼高性屆能重裝缺飾、盜重配礙置以小穿見(jiàn)大降低豪項(xiàng)目筆經(jīng)營(yíng)奶風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)類型功能分布面積（m2）合計(jì)（m2）租/售建議備注綜合商業(yè)內(nèi)街商鋪1000026600出售

綜合超市15000以租代售家樂(lè)福美食廣場(chǎng)1600

酒店餐飲麥當(dāng)勞5004200以租代售

上島咖啡500

韓國(guó)料理400自留產(chǎn)權(quán)15個(gè)包廂日本料理40015個(gè)包廂中式餐飲240050個(gè)包廂娛樂(lè)酒吧6006100自留產(chǎn)權(quán)

歌舞+音樂(lè)廳1200

KTV包廂160030個(gè)包廂洗浴中心1800

多功能廳900

客房行政套房6008100標(biāo)準(zhǔn)間7500公寓50m2公寓50002256080m2公寓16000260m2公寓1560商住樓單體附樓2400024000

本項(xiàng)川目功汁能定癥位總體冠分布類型業(yè)態(tài)組合規(guī)模(m2)商業(yè)品牌超市生活日用品、服裝、蔬菜、水果、肉類、熟食、飲料、家電、床上用品、音像圖書(shū)、簡(jiǎn)易家私等等15000美食廣場(chǎng)川味小火鍋、面條、餅類、餡心面食、韓/日小菜、江南小菜、燒烤類、東北燉菜、麻辣燙、粵菜點(diǎn)心、東南亞小吃等等1600內(nèi)街商鋪化妝品、手機(jī)、禮品鮮花、西點(diǎn)、女士飾品、休閑/運(yùn)動(dòng)服飾、鞋、童裝、高檔煙酒、營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)品、美容中心、婚紗攝影、藥店、珠寶、茶莊、箱包、眼鏡等等10000餐飲異國(guó)餐飲麥當(dāng)勞、上島咖啡、韓國(guó)料理、日本料理1800中式餐飲海鮮類、四川菜系2400娛樂(lè)酒吧、歌舞+音樂(lè)廳組合、KTV包廂、電游網(wǎng)吧、電影院、多功能廳6100酒店客房120m2行政套房5套；50m2標(biāo)準(zhǔn)間150套8100酒店式服務(wù)公寓50m2小公寓100套；80m2公寓200套；260m2大公寓6套22560商住樓80m2商住80套；95m2商住60套；100m2商住119套；24000物業(yè)威功能斤面積透分配逐比例功能貍區(qū)域惹劃分幸原則大眾怕消費(fèi)梁與高郊檔消悔費(fèi)劃絨分餐飲/娛樂(lè)/客房超市/內(nèi)街/美食價(jià)廣場(chǎng)動(dòng)/靜功框能區(qū)級(jí)劃分商住/公寓綜合蟻商業(yè)特種賣人群蛋的私漏密消帳費(fèi)劃疏分高級(jí)恰官員普通浸官員人流越客源揭利用估最大使化客戶/業(yè)主睜的消集費(fèi)劃境分游泳坑館物業(yè)濤功能眼劃分商業(yè)跡裙樓夾大眾末消費(fèi)礦區(qū)——超市所、內(nèi)薯街、江美食荒廣場(chǎng)商業(yè)蒜裙樓商高檔蔥消費(fèi)益區(qū)——餐飲方、娛喇樂(lè)主紛塔進(jìn)樓——酒店扒客房變、酒暢店式磁服務(wù)堡公寓副纖塔株樓——商住載樓項(xiàng)目碧形象失定位香江僑路上血的地潑標(biāo)物枕業(yè)——提升層黃島醋消費(fèi)漿觀念——改善校黃島者購(gòu)物店環(huán)境項(xiàng)目追的社奶會(huì)責(zé)償任感怠和使待命感1、外辣立面外立面建議采用后現(xiàn)代主義外立面風(fēng)格，簡(jiǎn)潔、穩(wěn)重，現(xiàn)代感強(qiáng)。簡(jiǎn)化三段式建筑立面；外墻以涂料為主，底部裙樓采用大理石、花崗巖等石材；直線條簡(jiǎn)潔、流暢，強(qiáng)調(diào)窗、陽(yáng)臺(tái)、遮陽(yáng)板等功能性構(gòu)件的細(xì)部處理；以銀灰、米白色為主，點(diǎn)綴明黃、紅色線條；視覺(jué)觀感檔次高，凸顯本項(xiàng)目片區(qū)路段物業(yè)地標(biāo)性。頂部凸現(xiàn)挺拔、凌空，如日中天之浩氣。底部外墻鑲嵌優(yōu)質(zhì)石材。陽(yáng)臺(tái)通透、輕巧，通過(guò)體量和曲線變化展示，每個(gè)單位設(shè)一個(gè)陽(yáng)臺(tái)。窗凸窗、銀灰色塑鋼窗、藍(lán)玻。2、大顛堂項(xiàng)目?jī)?nèi)容裝修風(fēng)格簡(jiǎn)約的現(xiàn)代風(fēng)格，講求精致感、品質(zhì)感，有特色裝修檔次高檔裝修材質(zhì)地面、墻身鋪砌優(yōu)質(zhì)石材裝飾品及設(shè)施豪華藝術(shù)吊燈、墻體掛件、沙發(fā)、茶幾、花藝、服務(wù)接待臺(tái)色調(diào)以明黃為主，輔以銀灰色光線明亮，燈光與自然光結(jié)合背景音樂(lè)輕音樂(lè)、鋼琴曲功能區(qū)大堂公共區(qū)、休閑休息區(qū)、服務(wù)接待區(qū)3、攔電梯域及電酒梯間項(xiàng)目?jī)?nèi)容電梯電梯品牌知名品牌，如三菱、奧的斯等電梯數(shù)量每棟塔樓2-3部?jī)?nèi)部設(shè)施閉路監(jiān)控?cái)z像頭、背景音樂(lè)電梯間裝修風(fēng)格簡(jiǎn)約的現(xiàn)代風(fēng)格，品質(zhì)感強(qiáng)裝修檔次高檔裝修材質(zhì)地面：高級(jí)地磚；墻身：高級(jí)瓷磚飾面裝飾品及設(shè)施精致吊燈或壁燈，垃圾箱色調(diào)以明黃為主，輔以銀灰色光線明亮，燈光與自然光結(jié)合背景音樂(lè)輕音樂(lè)、鋼琴曲4、辭公共茄走廊項(xiàng)目?jī)?nèi)容裝修材質(zhì)地面：高級(jí)地磚；墻身：高級(jí)瓷磚飾面；吊頂裝飾品及設(shè)施壁燈、花藝、垃圾箱光線明亮，燈光與自然光結(jié)合5、幣配套扭會(huì)所項(xiàng)目地點(diǎn)面積（m2）內(nèi)容經(jīng)營(yíng)方式會(huì)所轉(zhuǎn)換層平臺(tái)5500空中花園免費(fèi)會(huì)所+商業(yè)會(huì)所休閑區(qū)、運(yùn)動(dòng)區(qū)、露天酒吧1000健身房、游泳池、桌球室、棋牌室1000咖啡廳、酒吧、茶吧500美容美發(fā)、纖體中心轉(zhuǎn)換倒層空中外花園綜合惠商業(yè)魚(yú)定位購(gòu)物倉(cāng)一站辟式休然閑廣歐場(chǎng)休閑主元素立體予綠化區(qū)域榆藝術(shù)織水景鵝卵挺石青石糠板/條石板題路休閑衛(wèi)元素藝術(shù)厚街燈吊肆牌雕肅塑休閑伴椅射屆燈藝術(shù)憑花壇特色VI··憑··撐··1、商咬業(yè)面幫積分糊配比閑例2、業(yè)嶄態(tài)分克布類型業(yè)態(tài)組合規(guī)模(m2)商業(yè)品牌超市生活日用品、服裝、蔬菜、水果、肉類、熟食、飲料、家電、床上用品、音像圖書(shū)、簡(jiǎn)易家私等等15000美食廣場(chǎng)東南亞小吃、川味小火鍋、面條、餅類、餡心面食、韓/日小菜、江南小菜、燒烤類、東北燉菜、麻辣燙、粵菜點(diǎn)心等等1600內(nèi)街商鋪化妝品、手機(jī)、禮品鮮花、西點(diǎn)、女士飾品、休閑/運(yùn)動(dòng)服飾、鞋、童裝、高檔煙酒、營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)品、美容中心、婚紗攝影、藥店、珠寶、茶莊、箱包、眼鏡等等100003、商什業(yè)定狗位依罪據(jù)目前短所有船超市率的形爽態(tài)、千管理騰、貨冒品嚴(yán)獄重滯影后所有駱超市衫人潮曲涌動(dòng)限營(yíng)業(yè)隔額不印菲所有休超市反的改干造空婚間非劉常小縣，發(fā)法生根女本性夸變化霧的可日能性敗不大香江湖路商法圈已側(cè)被人曲們認(rèn)袖可，誼有黃魂島最港大的岡購(gòu)物珍人流評(píng)量百盛滑所選平廠房博改造秒商業(yè)膽項(xiàng)目您，停被車位偶和規(guī)山模有佛限易初搬蓮花揭所選信的意籌向地惡塊目柿前是沃經(jīng)營(yíng)射粗放手低檔吸化的正云海掙商城馳，項(xiàng)網(wǎng)目周擇期較狐長(zhǎng)根據(jù)脹科學(xué)喇的的呼預(yù)測(cè)抖和規(guī)驢避項(xiàng)則目風(fēng)悉險(xiǎn)4、香渣江路虹商業(yè)領(lǐng)市場(chǎng)烏分析香江促路商墾圈的枯商業(yè)系物業(yè)即，主咸要以旱百貨錄商店融為主超市憐聚集癢了過(guò)坐多的磁人流擊，百塌貨商錘店里單的人需流相杰反比悉較稀洲少香江焰路的猴商業(yè)控主要野以經(jīng)育營(yíng)服繼裝服旅飾為節(jié)主，釀其次愿為各夫種專露業(yè)店超市抓的規(guī)州模只家占總蜜量的庸十分畜之一餐飲賄的規(guī)患模更浙小。香江該路商破業(yè)業(yè)占態(tài)分欣析香江關(guān)路的鹽服裝特遠(yuǎn)超映過(guò)了久業(yè)態(tài)蠢標(biāo)準(zhǔn)香江砌路的賊超市仙和餐名飲嚴(yán)紫重不傘足業(yè)態(tài)所占比例服裝服飾25%餐飲20%超市30%其它（通訊、家具等）25%5、長(zhǎng)橫江路緊商業(yè)呢市場(chǎng)脂分析長(zhǎng)江愁路商最圈的棋商業(yè)幸物業(yè)幕，主牧要以螞百貨落商店懂和超旁市為丙主各種收專業(yè)如店等遲進(jìn)入距較少香江遲路其窗業(yè)態(tài)甚相對(duì)秤單一商業(yè)愚氛圍志尚不形成熟難以友吸引和大量廳的人它流長(zhǎng)江火路商腐業(yè)業(yè)錄態(tài)分男析長(zhǎng)江配路的桑服裝機(jī)服飾臉類已止經(jīng)嚴(yán)豬重超冤標(biāo)餐飲愚只有廈利群垂的特袖色小田吃和僅肯德乎基超市張有家普佳源政和利改群瑞學(xué)泰業(yè)態(tài)所占比例服裝服飾72%餐飲2%超市12%其它（通訊、家具等）14%大眾徒型超峰市建議防選擇各“家撲樂(lè)?！眰€(gè)性求化的六內(nèi)街及商鋪集各塔地精鴨華的勞風(fēng)味趣美食儲(chǔ)街公寓衰定位酒店凈定位商住討樓定麻位居住碧物業(yè)罷定位黃島狹住宅南市場(chǎng)母概述項(xiàng)目名稱天泰.陽(yáng)光海岸千禧龍家園（二期）星杰座（敖海星城）澳龍花園東方花園位置長(zhǎng)江路以北，太行山路以東武夷山路與珠江路交匯處長(zhǎng)江路與珠江路交匯處香江路以北，利群商廈對(duì)過(guò)阿里山路與長(zhǎng)江路交匯處均價(jià)43005600400038004500戶型范圍（平方米）88-17465-16680-15070-22070-180主力戶型（平方米）130-140103-120120-130118-140179所占比例60%80%50%73%50%主力戶型總價(jià)30-40萬(wàn)50-60萬(wàn)50-55萬(wàn)45-55萬(wàn)75-85萬(wàn)熱銷戶型（平方米）90（小三室）103（三室）120（三室）120（三室）70（二室）120（三室）70（二室）120（三室）銷售率60%40%80%80%95%裝修標(biāo)準(zhǔn)全裝修廚衛(wèi)精裝廚衛(wèi)精裝廚衛(wèi)裝修——開(kāi)盤時(shí)間04年年初04年5月03年8月/04年元旦2004年5月1日02年底銷售時(shí)間8個(gè)月4個(gè)月1年4個(gè)月1年零10個(gè)月黃島殺市的毫居民20弓20年發(fā)孟展到16皂0萬(wàn)，布需求霧市場(chǎng)沖強(qiáng)勁目前管購(gòu)房吉入住率4兩0%，黃繞島的腿樓盤宇投資察商購(gòu)狠買較蛛多，橡投資朵強(qiáng)勁大面魄積的薯高檔佳住宅敵，因辱總價(jià)析過(guò)高漠，投祝資謹(jǐn)升慎，戚銷售憑受阻黃島踏地區(qū)查中高厲檔樓桂盤均善價(jià)45當(dāng)00殃/平米辱，而湊主力花戶型抹總價(jià)掀集中忽在40舌—6具0萬(wàn)元截至冬今年9月上塞旬，愧黃島替新開(kāi)伐樓盤藏的銷解售率喇大部醒分都筑在60嚴(yán)%以上國(guó)，而樸銷售屬周期情大部損分為10個(gè)月偉左右80聾~1秘20m2的小山戶型迫極受挨投資例者追寄捧，13恩0m2以上碗的戶千型出呼現(xiàn)滯記銷在售的熱銷戶型戶型面積代表項(xiàng)目二室88m292m2天泰陽(yáng)光海岸三室118m2121m2澳龍花園黃島威住宅恒市場(chǎng)絲式結(jié)論公寓憂形象竹定位優(yōu)雅鎖的，豈浪漫汁的，廢富于羨想象登的，生風(fēng)情撒萬(wàn)種輩的…1、公刺寓面竹積分斥配比銀例50m2小公寓80m2公寓260m2大公寓面積總計(jì)5000m216000m21560m222560m2公寓婆套數(shù)荒比例50m2小公寓80m2公寓260m2大公寓套數(shù)總計(jì)100套200套6套306套2、酒病店式枝公寓澡定位幟依據(jù)很多誘成功駛?cè)耸烤o、外佩籍人嬌士等責(zé)投資汪客看響好黃托島的搞發(fā)展幕前景黃島忘在售魄的酒裕店式沙公寓段只有枯概念村，沒(méi)兄有酒王店式桶服務(wù)罩的內(nèi)功涵極具謀獨(dú)特恭風(fēng)格盾和酒卻店式雨服務(wù)鍵的公表寓勝濕過(guò)高培檔豪掙宅黃島過(guò)經(jīng)濟(jì)過(guò)的突蒸飛猛鐘進(jìn)，茄勢(shì)必啟有大防量的役實(shí)力晚企業(yè)肥進(jìn)入做黃島地，他平們需尋要服航務(wù)便判捷周門全的另居住阻環(huán)境公寓牙與酒校店客每房可武以相榜互轉(zhuǎn)軟化，蜂規(guī)避之經(jīng)營(yíng)富風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)權(quán)櫻式酒盟店客招房、像酒店蒜服務(wù)抗式公編寓目侵前尚棒屬空啄白溫馨狀舒適均的酒抽店式票公寓酒店啊形象教定位黃島食高品看味永坐遠(yuǎn)的偏榜樣1、酒迫店客蛾房面貴積分虜配50m2標(biāo)準(zhǔn)間120m2行政套房面積總計(jì)7500m2600m28100m2酒店穴客房踢套數(shù)殿比例50m2標(biāo)準(zhǔn)間120m2行政套房套數(shù)總計(jì)150套5套155套2、酒偉店客漆房定袖位依故據(jù)黃島歷的旅語(yǔ)游業(yè)島獲得隆了極趁大的旱發(fā)展脊，現(xiàn)炕有酒版店經(jīng)蝴營(yíng)狀印況非務(wù)常好目前庫(kù)酒店帆的形態(tài)泉、配蜘置嚴(yán)妥重滯嬸后黃島發(fā)沒(méi)有哪風(fēng)格正獨(dú)特并的客務(wù)房可以籃成為鳥(niǎo)經(jīng)營(yíng)死公寓猾的對(duì)繩外窗末口酒店仆客房裹與公膚寓可藥以相殃互轉(zhuǎn)舒化降低管客房連和公共寓的搶經(jīng)營(yíng)雪管理?yè)岢杀?、現(xiàn)石有酒爺?shù)昱渥R(shí)套狀壘況酒店名稱星級(jí)位置經(jīng)營(yíng)娛樂(lè)配套太平洋大酒店三星井岡山路以餐飲為主——魯海豐大酒店準(zhǔn)三星阿里山路128號(hào)以餐飲為主，開(kāi)業(yè)不到一年洗浴、小型歌舞廳海豐大酒店準(zhǔn)三星長(zhǎng)江中路459號(hào)商務(wù)型酒店，開(kāi)業(yè)不到一年健身房、美容美發(fā)、娛樂(lè)室、洗浴、KTV等海都大酒店三星長(zhǎng)江中路218號(hào)99年開(kāi)業(yè)，設(shè)置陳舊，商務(wù)型酒店，準(zhǔn)備升四星健身房、美容美發(fā)、棋牌室、洗浴、KTV等客房掃市場(chǎng)苗情況酒店名稱客房總數(shù)標(biāo)準(zhǔn)間單間或套房太平洋大酒店512922魯海豐大酒店5950單間5；套房4海豐大酒店22090單間70；套房60海都大酒店203100103合計(jì)533269264比例100%50.5%49.5%4、酒狠店客織房市械場(chǎng)分席析黃島程的旅鞭游業(yè)震潛力暴巨大洞，酒可店經(jīng)角營(yíng)前潤(rùn)景看碗好黃島年現(xiàn)有映酒店針，配播置較摘低，貪體量木較小酒店則客房韻客戶肅以商設(shè)務(wù)客綁戶為肚主客房社達(dá)到65按%—登—7揀0%，淡濫季出少租率導(dǎo)都在50墊%左右較少卡高檔匯娛樂(lè)餃場(chǎng)所畏，導(dǎo)戒致大鋤量客匠戶流巡壽向青聯(lián)島消含費(fèi)缺乏需大眾仰型綜睜合餐驕飲場(chǎng)紅所高檔奮典雅抬的噸行政摘套房舒適布精致綁的猶標(biāo)準(zhǔn)級(jí)套房5、餐恥飲娛硬樂(lè)定滔位依望據(jù)黃島景的政民府機(jī)蔽關(guān)單離位，尤約有撇近40個(gè)部覆局級(jí)餅機(jī)關(guān)進(jìn)，下繞設(shè)20頑0多個(gè)屈科處京。其顛中約字有50輩%的部姥門經(jīng)熄常進(jìn)育行會(huì)珠議餐復(fù)飲活墻動(dòng)黃島扭形成裹規(guī)模竄的大我型企暢業(yè)約理有22夢(mèng)0多家大量草的政英府機(jī)上關(guān)和怠企業(yè)紡為本劃項(xiàng)目村的餐綁飲提似供堅(jiān)頓實(shí)的意支撐黃島鋒日韓駕企業(yè)博的狀釋況項(xiàng)目單位日本投資企業(yè)韓國(guó)投資企業(yè)企業(yè)個(gè)數(shù)個(gè)4040從業(yè)人員人136786612其中外籍職工人120112職工勞動(dòng)報(bào)酬萬(wàn)元14916.97854.9其中外籍職工報(bào)酬萬(wàn)元1813.42243.5餐飲滲市場(chǎng)司情況店名位置規(guī)模包間數(shù)量餐飲菜系太平洋大酒店井岡山路大廳約200平米，可同時(shí)容納100人就餐；23個(gè)單間海鮮、魯菜+西餐、咖啡魯海豐大酒店阿里山路128號(hào)2個(gè)宴會(huì)廳30余個(gè)風(fēng)調(diào)各異的單間除大眾菜之外，還有一件小型的日式料理海豐大酒店長(zhǎng)江路大型宴會(huì)廳200人；大廳可接待200人；20余個(gè)單間自助餐廳、咖啡、茶吧海都大酒店長(zhǎng)江中路218號(hào)可容納300—500人同時(shí)就餐；大堂茶廳；60人的日式餐廳一間；容納60人的西餐廳一間；商務(wù)酒店，包含中餐、西餐、日式料理娛樂(lè)晃市場(chǎng)組情況名稱位置消費(fèi)額度規(guī)模經(jīng)營(yíng)狀況備注太平洋娛樂(lè)城薛家島金沙灘金沙新村包房費(fèi)100元—————KTV香江21會(huì)所香江路西段包房費(fèi)200-600元不等4-6層約500平米良好2-3層演藝酒吧，4-6層娛樂(lè)中心寶島會(huì)不夜城井岡山路與香江路交匯處酒水10—30元，人均消費(fèi)50—150元約300平米火爆KTV為主，整體消費(fèi)偏向中低檔世紀(jì)海豐大酒店長(zhǎng)江路與井岡山路交匯處——3500——加州紅俱樂(lè)部，包含KTV、健身房、洗浴中心6、餐岡飲娛眾樂(lè)市爛場(chǎng)分錘析黃島公缺少眨高檔計(jì)娛樂(lè)亞場(chǎng)所短，導(dǎo)能致大券量客裝戶流怎向青滲島消控費(fèi)黃島禾缺乏馬大眾迫型綜隊(duì)合餐巨飲場(chǎng)定所黃島醒主要省的大燦酒店高集中嗚在長(zhǎng)跟江路禍，香閱江路箱高檔桂的餐下飲娛企樂(lè)場(chǎng)花所十曉分匱妨乏麥當(dāng)津勞上島姥咖啡北方葬風(fēng)情滴的韓遺國(guó)料鉆理淡雅乘精致聞的日遭本料相理集飲增食精離華的豬中式漆餐飲異國(guó)凡情調(diào)杜的酒側(cè)吧自然括悠揚(yáng)授的歌定舞音現(xiàn)樂(lè)廳KT仔V包廂商住軋樓形頸象定廁位有夢(mèng)關(guān)就有意一切1、商洋住樓規(guī)面積合分配謀比例80m2戶型95m2戶型100m2戶型面積總計(jì)6400m25700m211900m224000m2商住派樓套邀數(shù)比月例80m2戶型95m2戶型100m2戶型套數(shù)總計(jì)80套60套119套259套2、商逝住樓吳定位上依據(jù)香江略路作墊為黃閱島的殲金融起中心殼，需熟要配射置先撒進(jìn)的揮辦公國(guó)場(chǎng)所可以嬸吸引睡辦公崇和居慕家兩發(fā)種客半群商住董樓對(duì)皆高層艙的抵盜觸程閱度較撐差3、商年住樓班市場(chǎng)竟情況案名輕騎大廈偉業(yè)花園怡海世家匯商國(guó)際位置香江路香江路長(zhǎng)江路長(zhǎng)江路具體情況商住兩用，偏住均價(jià)2900無(wú)底商商住兩用，偏住均價(jià)3400商住兩用，偏住底商3層，面積13000平方米，計(jì)劃做超市高層商住兩用，起價(jià)4000，最高價(jià)5200商住兩用，偏商裙樓6層，1層銀行，2—6層為工商局；7層以上為商住兩用。最高價(jià)6250；均價(jià)47004、商讀住市蕉場(chǎng)分巡壽析黃島該現(xiàn)有排商住畢兩用早樓盤蘆數(shù)量茂較少撥，以秩住為歸主黃島滾已完踢成高鋼層住達(dá)宅實(shí)明際上脾已經(jīng)咐成為拉商住榨兩用村的樓康盤黃島定商住播樓在寧功能孤上與漲住宅夏差別吵不大購(gòu)買居商住鐮樓的拔投資殲客較箏多5、商責(zé)住樓俘戶型何設(shè)計(jì)青原則小戶頃型多誓功能投資設(shè)者可暑以接仰受的痛投資蠟總價(jià)宜商牧宜住商住百兩宜族的定商住田辦公我們易如何萬(wàn)實(shí)現(xiàn)晃它們謙的價(jià)獨(dú)值價(jià)格潮策略適目標(biāo)物業(yè)價(jià)值最化大一、閑定價(jià)糞策略低總魔價(jià)、五高單黑價(jià)策腰略1、小勿面積桐定價(jià)浙策略2、按吳套定描價(jià)策碎略客戶紅心理——物有召所值箏策略1、給馬投資辣商預(yù)各留一屢定升讀值空致間2、關(guān)旬注市府場(chǎng)反茅饋，護(hù)低開(kāi)訪高走伴，適訓(xùn)時(shí)調(diào)攻價(jià)1、定賽價(jià)原鍋則高性礦價(jià)比蕩原則以高濕品位崖全配歲置提庫(kù)高物算業(yè)價(jià)瘦值以休墳閑主創(chuàng)題的陜商業(yè)盲運(yùn)作倡，挖貌掘物宿業(yè)附饞加值酒店旱式服熱務(wù)，攏提升普物業(yè)貸附加障值2、充嫩分挖焦掘項(xiàng)麗目的苦有利補(bǔ)因素黃島律的發(fā)渣展有辟浦東迫的趨填勢(shì)香江拆路片距區(qū)商戀業(yè)中瞇心地籮位目涉前得恰到認(rèn)凡可和逆鞏固物業(yè)犁周邊浪有高率密度雹的居僅住小談區(qū)地段瀉的物味業(yè)地針標(biāo)性本項(xiàng)廈目休誰(shuí)閑主訴題的底形態(tài)成功穗引入透品牌努商家發(fā)展適商先母進(jìn)的肢經(jīng)營(yíng)禍管理箭理念3、項(xiàng)彩目的企不利蘆因素黃島騰目前貪的50萬(wàn)人班口黃島魂產(chǎn)業(yè)匆計(jì)劃令發(fā)展農(nóng)不清墓晰，炒加大島項(xiàng)目副風(fēng)險(xiǎn)逢因素4、市錯(cuò)場(chǎng)價(jià)蹄格分找析物業(yè)類型黃島市場(chǎng)（元/m2）香江路片區(qū)市場(chǎng)（元/m2）備注最高最低平均最高最低平均商業(yè)外鋪22000————22000————無(wú)主題內(nèi)街————7000——————無(wú)主題酒店式公寓————————————產(chǎn)權(quán)式酒店客房————————————商住樓625039204700——————附：住宅560024004200400038003900市場(chǎng)業(yè)沒(méi)有套可比憑物業(yè)結(jié)和價(jià)誕格參照議黃島福目前聯(lián)的房欺地產(chǎn)驗(yàn)市場(chǎng)復(fù)態(tài)勢(shì)投資貢客所慰能夠酸接受妖的物外業(yè)總束價(jià)項(xiàng)目羅本身蹦的高嗽品質(zhì)預(yù)計(jì)搖實(shí)收盼均價(jià)商業(yè)裙樓14000-16000公寓5600-6000酒店客房6200-6500商住樓4800-5000單價(jià)懲：元/m賴2二、發(fā)租/售策錄略爭(zhēng)取尖政府棚最大銷支持強(qiáng)強(qiáng)泰聯(lián)合腫策略有效宏的銷補(bǔ)控策桐略分步簽營(yíng)銷塊策略市場(chǎng)行信息靠反饋裝策略出（客賴戶調(diào)蒸查）預(yù)警痕調(diào)整徒策略道具百營(yíng)銷帝策略產(chǎn)品裁組合飽策略1、塊租/售比曾例面積（平方米）百分比面積合計(jì)（平方米）百分比租賃娛樂(lè)設(shè)施61007%930010%日韓料理8001%中式餐飲24003%以租代售綜合超市1500016%2760030%內(nèi)街商鋪1000011%美食廣場(chǎng)16002%休閑快餐10001%銷售酒店式公寓81009%5460060%產(chǎn)權(quán)式酒店2256025%商住樓2400026%類型租/售方案招商建議備注商業(yè)品牌超市以租代售家樂(lè)福由專業(yè)招商公司進(jìn)行招商發(fā)展商統(tǒng)一管理美食廣場(chǎng)以租代售品牌餐飲公司內(nèi)街商鋪以租代售品牌專柜餐飲異國(guó)餐飲出租品牌餐飲娛樂(lè)公司中式餐飲娛樂(lè)出租2、招轟商建士議3、銷惠售建狂議酒店荒客房市、酒稼店式均公寓你、商泊住樓雜及綜至合商傻業(yè)分逐兩個(gè)構(gòu)階段床出讓晝產(chǎn)權(quán)佳。第一階段銷售第二階段銷售物業(yè)名稱內(nèi)街商鋪酒店式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店商住樓超市美食廣場(chǎng)麥當(dāng)勞上島咖啡面積（平方米）1000022560810024000150001600500500本銷售階段面積比15%35%13%37%85%9%3%3%總銷售面積比12%27%10%29%18%2%1%1%合計(jì)6466017600可售面積82260第一起階段里銷售非商糧業(yè)物梢業(yè)面歌積比魚(yú)例產(chǎn)權(quán)式酒店酒店式公寓商住樓面積合計(jì)8100m222560m224000m254660m2非商窩業(yè)物點(diǎn)業(yè)套蹈數(shù)比夕例產(chǎn)權(quán)式酒店酒店式公寓商住樓面積合計(jì)155套306套259套720套第二賀階段蛋銷售三、厘推廣舉策略推廣需三大序階段物業(yè)喉形象角推廣企業(yè)憐形象霸推廣樹(shù)立譜品牌商業(yè)英推廣略理念推廣理念創(chuàng)造商業(yè)空間休閑機(jī)能內(nèi)部商業(yè)街鋪化推動(dòng)商圈人群文化交流提升社區(qū)生活品味引進(jìn)品牌商業(yè)提供黃島最受追捧的街鋪建立獨(dú)特商業(yè)管理體系推廣跪階段跟分期預(yù)熱刪期強(qiáng)銷限期持續(xù)冶期尾盤福期產(chǎn)品此形象企業(yè)撈形象+產(chǎn)品戴形象樹(shù)立斷綜合壇品牌鞏固凍綜合匪品牌預(yù)熱悠期（陜第一商階段伙）推廣干主題——浦東文的今撥天就容是黃蔽島的壘明天通過(guò)蘆大眾滅所周倚知的錘浦東授城市屬面貌答，詮略釋黃條島的緣瑞發(fā)展侵潛力通過(guò)眠舉世股矚目訂的浦盞東發(fā)槍展軌奏跡演指繹黃膨島的本價(jià)值通過(guò)氣展示鄉(xiāng)豐本案肯的形羊象提撥高本傘案的超知名溜度今日到黃島呀，十務(wù)年前僻的浦翁?hào)|今日交浦東屠，明齡日黃遼島的當(dāng)未來(lái)強(qiáng)銷敘期（圓第二香階段元）推廣界主題——上海寫(xiě)實(shí)業(yè)臥打造束浦東柔第二通過(guò)閑展示托上海瞇實(shí)業(yè)忍在上罰海的鬼項(xiàng)目裂給與梨投資帳者信肚心通過(guò)乏全方煙位的含展示蹲本案號(hào)，挖散掘項(xiàng)柏目?jī)r(jià)捎值和娛賣點(diǎn)昨日波上海咱浦東結(jié)的建吹設(shè)者泳今日妹“第馬二浦巡壽東”俱的開(kāi)面發(fā)者持續(xù)琴期（約第三癢階段樹(shù)）延續(xù)雞第二盛階段倒的推干廣主鋪題通過(guò)味項(xiàng)目副品質(zhì)梢形成伯物業(yè)縮慧和發(fā)碑展商啄的黃狀島品萍牌進(jìn)一蓄步詮遷釋項(xiàng)鞋目的疏品質(zhì)飲和先我進(jìn)的遲經(jīng)營(yíng)華管理剖理念尾盤學(xué)期（創(chuàng)第四健階段盤）通過(guò)扮信息惕發(fā)布膜實(shí)現(xiàn)蓬自然維銷售其，以訓(xùn)承接波下一末個(gè)項(xiàng)雜目，截不斷婆強(qiáng)化啦品牌恨形象推廣水核心澇思路本案擇品牌襯的核抄心DN烈A—狗—畏“新上護(hù)?？s埋影”區(qū)域——孫“第二染浦東”塑造尚的產(chǎn)綁品——瘦“新上辦?？s璃影”餐飲坊、商鏡業(yè)、做娛樂(lè)學(xué)、文楊化聚所集地黃島螞的新天休地黃島綁的徐家哭匯商葉圈城市音中心姜、市隆級(jí)商闊業(yè)中壯心、農(nóng)商務(wù)篇中心墓和公死共活垮動(dòng)中屑心黃島頃第一我家面亡向個(gè)伏人經(jīng)中營(yíng)的尋時(shí)權(quán)趴酒店黃島騰的“美律麗園歐大酒蠶店”發(fā)起四“第辟二浦的東運(yùn)炮動(dòng)”包推廣窮活動(dòng)蛛，吹扣響進(jìn)液軍黃弟島的旦號(hào)角回！推廣——折“第二該浦東罩運(yùn)動(dòng)景”廣告學(xué)風(fēng)格1.開(kāi)工創(chuàng)典禮愛(ài)暨建招筑與競(jìng)”浦趕東第揀二”表發(fā)展剝論壇2.兩“黃島VS浦東檢”投嶼資論父壇暨災(zāi)開(kāi)盤匪儀式3.系列廣上海巧及其腸它城豬市的懶招商愛(ài)活動(dòng)公關(guān)須活動(dòng)四、養(yǎng)目標(biāo)喊客戶序定位1、黃狀島本稍地客噸群分胞析黃島行消費(fèi)需客群圾特點(diǎn)客群棄低齡宗化喜愛(ài)津逛街逛街架有相稀對(duì)固晃定的病時(shí)間購(gòu)物掛以日稈用品加和各濾類食擇品為俯主消費(fèi)瓜客群臂年齡年齡15-20歲21-35歲35-40歲其他年齡段百分比10%60%20%10%消費(fèi)均客群遺職業(yè)職業(yè)學(xué)生打工一族政府職員外籍人士產(chǎn)業(yè)工人百分比30%30%20%10%10%2、黃西島購(gòu)插房客糠群分歐析客戶分類投資客戶自用客戶百分比60%40%投資紐奉客戶筑來(lái)源客戶來(lái)源外籍人士山東以外地區(qū)青島以外的山東地區(qū)青島市百分比10%30%20%40%投資儀客戶皆職業(yè)職業(yè)政府官員小業(yè)主白領(lǐng)階層成功人士產(chǎn)業(yè)工人百分比30%30%20%10%10%投資倚客戶婚年齡年齡30-40歲40-45歲45-50歲其他年齡段百分比25%60%10%5%3、目衛(wèi)標(biāo)客授戶群家定位投資讓客戶終極天客戶投資樂(lè)客群援定位產(chǎn)業(yè)敘企業(yè)外國(guó)播企業(yè)品牌扎公司政府固官員頓（灰繼色收煎入）小業(yè)凍主產(chǎn)業(yè)戚工人企業(yè)研高管終極麥客戶拖分析綜合緣瑞商業(yè)——社會(huì)昏各階球?qū)尤送坎惋嬄晩蕵?lè)——政府訊官員待、成記功人久士、膛社會(huì)疊精英公寓它部分——產(chǎn)業(yè)喪企業(yè)惠、外礎(chǔ)企的辭高管風(fēng)人員私和高級(jí)白本領(lǐng)商住傅樓客厚戶群——需要船過(guò)渡鵲辦公夜場(chǎng)所摔的產(chǎn)青業(yè)企肝業(yè)或森外企中小洋型公血司企叮業(yè)（宇會(huì)計(jì)鼓事務(wù)系所、敞律師酸事務(wù)灘所、中介確公司疾、廣鋸告公明司、艘咨詢劇公司速等）與金銳融有厭密切透聯(lián)系循的企麗業(yè)喜歡朱香江蔽路商古業(yè)氛帶圍的球居家夢(mèng)客群目標(biāo)覆客群譯特征朽分析需求特征居住區(qū)域分布于黃島開(kāi)發(fā)區(qū)、青島市區(qū)購(gòu)房目的購(gòu)房客戶大多以投資為主，小部分客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)大多是為了自用；大多數(shù)客戶看到香江路區(qū)域升值潛力和便捷的出行條件。交通方面商業(yè)對(duì)交通的要求較高，力求方便快捷。房?jī)r(jià)所能承受公寓總房?jī)r(jià)款集中在30萬(wàn)到60萬(wàn)之間樓體類型受傳投資和價(jià)格的影響，比較傾向于對(duì)高層物業(yè)喜好的戶型住宅要求面積集中于70~120平方米之間寫(xiě)字樓面積在80~100平方米之間。住宅求戶型設(shè)計(jì)功能齊全、通透采光性好，方正實(shí)用。朝向按照北方人的居住習(xí)慣，均對(duì)房子的朝向比較關(guān)注，偏好主臥和客廳朝南，或至少主臥室朝南。寫(xiě)字樓、酒店對(duì)朝向的要求較低配套設(shè)施高檔的休閑娛樂(lè)的設(shè)施，舒適的物業(yè)管理裝修標(biāo)準(zhǔn)住宅客戶由于工作緊張、繁忙，比較喜歡開(kāi)發(fā)商提供精裝修的服務(wù)。車位配置商業(yè)對(duì)車位要求較高，要有大型的停車場(chǎng)黃島虧本地遷特殊或客戶沙的收床入情縮慧況人員分類收入情況（萬(wàn)元/人/年）人數(shù)（人）備注公務(wù)員103000保稅區(qū)職工81000成功企業(yè)家500500500家企業(yè)億萬(wàn)富翁——10-20外企人員生活補(bǔ)助10萬(wàn)元/人/年1000職工生活補(bǔ)助300-400元/天/人項(xiàng)目版投資稀客戶纏輻射蛛?yún)^(qū)域五、勞財(cái)務(wù)唐分析1、項(xiàng)礦目經(jīng)艱濟(jì)指峽標(biāo)土地面積22670m2裙樓面積36900m2容積率3.97

高層公寓22560m2建筑面積91560m2高層酒店8100m2地下室30000m2高層商住24000m2架空層4534m2綠化率40%2、項(xiàng)癥目銷錘售預(yù)煎測(cè)銷售收入面積（平方米）售價(jià)（元/平方米）總額（萬(wàn)元）一層商業(yè)7380130009594二層商業(yè)738090006642三層商業(yè)738070005166四層商業(yè)738050003690五層商業(yè)738000公寓22560580013084.8酒店810066005346商住24000500012000地下車位96100銷售總額55522.83、項(xiàng)壘目成特本測(cè)驢算成本費(fèi)用項(xiàng)目成本費(fèi)用總額（萬(wàn)元）備注A、土地費(fèi)用2121.91土地出讓費(fèi)及稅費(fèi)B、直接成本32270.73建安費(fèi)及配套費(fèi)C、間接成本7718.29行政費(fèi)用及審核費(fèi)用D、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1199.67

E、管理費(fèi)1999.45管理費(fèi)、廣告費(fèi)F、財(cái)務(wù)費(fèi)用——貸款利息（復(fù)利利息）6%開(kāi)發(fā)成本合計(jì)45310.064、項(xiàng)絲式目利哥潤(rùn)測(cè)釣算費(fèi)用項(xiàng)目金額備注收入支出銷售總額55522.80項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售總額開(kāi)發(fā)成本45310.06項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本之和銷售費(fèi)用3608.98銷售稅金及土地房產(chǎn)稅稅前利潤(rùn)6603.765、經(jīng)晝濟(jì)測(cè)秒算前寇提裙樓劈燕部分圍：定答位做銜商業(yè)路，裝國(guó)修由被業(yè)主牌負(fù)責(zé)纖，此遙處僅茶計(jì)算思建安洋費(fèi)用膨，不篇包括催裝修烘費(fèi)高層艇部分演：公附寓和絹酒店權(quán)精裝冠修，紀(jì)并配奮置家頁(yè)電、墻家具孟，費(fèi)呀用單死算；原商住患兩用攻樓不交裝修管，僅搖計(jì)算暴建安沙費(fèi)用心；建緊安費(fèi)澡用以務(wù)高層具住宅產(chǎn)計(jì)算其他頂：費(fèi)杰用取董自青啟島市緣瑞市場(chǎng)緒價(jià)格六、筆智能駱化設(shè)俱施建楊議七、脊社區(qū)細(xì)服務(wù)皇與物瘦業(yè)管仇理建念議項(xiàng)目糞的競(jìng)桶爭(zhēng)除偏了區(qū)再位地鏟段、穴配套探功能崇之外翻，形嘴成核勾心競(jìng)筆爭(zhēng)的川是服務(wù)闊和品夸質(zhì)，而梁最能躍反映繪物業(yè)封服務(wù)漿和品喊質(zhì)的諸因素捷是物儲(chǔ)業(yè)管府理工蛇作，百建議慮在本贊項(xiàng)目員的物購(gòu)業(yè)管父理引桃入五宵星級(jí)蜜酒店怎概念仿，凸永顯服破務(wù)品尾質(zhì)。本項(xiàng)怕目采擔(dān)取公竿共服傭務(wù)和爆專項(xiàng)索經(jīng)營(yíng)嫁服務(wù)簽相結(jié)票合的憲方式1、公患共服倍務(wù)內(nèi)棵容（浪物業(yè)派管理筍）設(shè)立蓄完善顛的保針安防太盜系栗統(tǒng)，萍社區(qū)疾邊緣帝設(shè)紅慣外線翻報(bào)警疾系統(tǒng)花，閉簡(jiǎn)路電漁視全辛天候邊監(jiān)控閃小區(qū)柄入口晚、住而宅大嚼堂、系電梯俊，住俊戶家紡中設(shè)蛾可視袋對(duì)講鏈系統(tǒng)感，并梅可與襪保安咐聯(lián)系檢。公共洲秩序企的維貧護(hù)；二十交四小棒時(shí)保聚安巡辰視；車輛俊行駛柏及停液泊；公共腫設(shè)施留的養(yǎng)南護(hù)、跌維修盈和管迎理；重視嶺樓宇屢保養(yǎng)乎工作馬，定宇期檢雙查維驅(qū)修等洞。2、專牛項(xiàng)服狐務(wù)內(nèi)疼容（延酒店專式服惠務(wù)）除一尚般酒心店客濱房的到服務(wù)妻項(xiàng)目祝外，曉增加——代租汽商務(wù)瘡用車商務(wù)揪翻譯DI嗽Y廚房嚷、送瞎餐植物綠保養(yǎng)專項(xiàng)增清潔閣、洗看衣等置等3、利棚用社已區(qū)局印域網(wǎng)乎為業(yè)夸主提層供服謎務(wù)視頻語(yǔ)點(diǎn)播商情章、咨星詢發(fā)棉布事務(wù)趴通知即時(shí)距聯(lián)絡(luò)搭，安饞全求臉助4、公磚寓、棗寫(xiě)字尸樓物晝管建居議【方案折一】直接吵聘請(qǐng)點(diǎn)香港掌或國(guó)短外的缺物業(yè)偷管理態(tài)公司毅（如搏：香咸港第肆一太鉤平）棍。優(yōu)點(diǎn)射：直夜接引倦進(jìn)先獻(xiàn)進(jìn)的倆物業(yè)冶管理依模式晴，明系顯區(qū)婦別周冬邊項(xiàng)該目的養(yǎng)本土費(fèi)物業(yè)止管理恐公司雜，通診過(guò)物籌業(yè)管貝理建槳立差量異化際優(yōu)勢(shì)價(jià)。缺點(diǎn)歪：成絲式本較耳高【方案川二】自己甜組建故物業(yè)栗管理榆公司仿，聘陡請(qǐng)國(guó)吃外（聞如：籠新加竭坡或豆荷蘭歲）物婚業(yè)管競(jìng)理專恰家進(jìn)疾行顧術(shù)問(wèn)。優(yōu)