房地產(chǎn)項目成本運營全景圖梳理

運營全景圖梳理2017年5月16日24個成本相關(guān)的運營節(jié)點分析1引言：了解運營全景圖的意義2運營全景圖梳理324個成本相關(guān)運營節(jié)點分析4總結(jié)CONTENTS目錄引言：了解運營全景圖的意義是否經(jīng)常遇到項目突如其來的各種需求而疲于應(yīng)付？1234是否經(jīng)常扮演消防員的角色到處救火？是否因自己工作滯后導(dǎo)致項目進(jìn)度延誤而受到批評？為什么明明已經(jīng)盡了全力，卻依然沒有把工作做好？為什么會這樣！引言：了解運營全景圖的意義工作沒有計劃性沒有從全局角度去考慮自己的工作，只是被動性的接受領(lǐng)導(dǎo)安排，或者坐等項目提出需求，才開始開展相關(guān)工作。上游部門跟蹤把控意識不強(qiáng)在關(guān)門節(jié)點確定的情況下，導(dǎo)致自己工作時間被一再壓縮，進(jìn)而引發(fā)種種問題。工作沒有形成系統(tǒng)性沒有能夠清楚了解自己所做的工作，在房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)中的位置，作用，意義那么，我們該怎么應(yīng)對？引言：了解運營全景圖的意義交付可研深耕專業(yè)顯性成本真實成本基準(zhǔn)成本隱性成本項目管理項目運營設(shè)計產(chǎn)品力結(jié)算總結(jié)采購招標(biāo)營銷定位計劃管理成本適配競品分析提煉經(jīng)驗成本服務(wù)運營運營服務(wù)經(jīng)營運營全景圖梳理243569781011112131415161718192021222324第二部分：24個成本相關(guān)運營節(jié)點分析節(jié)點1：項目定位完成OPTION01OPTION03OPTION04OPTION02輸入條件：營銷部提供：市場分析、物業(yè)組成、目標(biāo)客戶、設(shè)計部提供：產(chǎn)品意象、產(chǎn)品類型、設(shè)施建議、建筑景觀裝修風(fēng)格建議；運營部提供：運營計劃；成本部提供：成本標(biāo)準(zhǔn)等。工作開展時間：項目定位會前5天編制完成，土地獲取前30天確定節(jié)點定義：通過集團(tuán)運營決策委員會產(chǎn)品策劃小組評審，并舉辦項目定位會完成可研測算輸出成果：《城市市場調(diào)研報告》、《可研報告》、《項目定位報告》、《目標(biāo)成本（可研版）》關(guān)鍵詞：毛利潤、內(nèi)部收益率、預(yù)估售價、產(chǎn)品定位、基準(zhǔn)地價、啟動資金獲利倍數(shù)、資金峰值出現(xiàn)時間、資金成本率、地價房價比、權(quán)益劃分、股權(quán)債券劃分責(zé)任部門：投資管理部（主導(dǎo)）營銷部+成本部（參與）第二首部分炭：24個成邁本相笛關(guān)運緣瑞營節(jié)面點分損析節(jié)點2：概谷念設(shè)僑計方吹案完北成節(jié)點作業(yè)定義開展時間產(chǎn)品嶄適配諷模型麗確定隱性攤成本第控制律關(guān)注光點+矩陣購分析陰表+立面辣測算懂表輸入條件輸出成果通過鳥公司政概念粉方案答決策監(jiān)會設(shè)計爺部提少供：項目朵概念它后規(guī)黑劃方居案評獅審，更包含丹規(guī)劃儀總圖代、項桶目分纏期、瀉住宅肅與商敘業(yè)產(chǎn)衰品分騎布及牧戶型機(jī)選型點、建昏筑意晝象、條景觀拋意象換、精菠裝標(biāo)掠準(zhǔn)等。產(chǎn)品柴適配映模型殃通過蜜公司醫(yī)概念昂方案逗決策兩會《項目簡隱性輝成本浙控制葉細(xì)則墨書》《成本觀優(yōu)化孩矩陣炊分析扭表》定位交會決容策后30天內(nèi)責(zé)任部門：設(shè)計管理部關(guān)鍵詞：土地、產(chǎn)品、客戶、適配體系+精裝標(biāo)準(zhǔn)第二族部分趟：24個成暖本相柄關(guān)運疾營節(jié)疏點分峽析節(jié)點3：取偉得人勁防設(shè)療計意峰見OP烏TI丈ON慕0望1OP邪TI笛ON訓(xùn)0項3OP兔TI股ON屬0鞋4OP亮TI廳ON知0萌2輸入條件：營銷提供：樓市分布圖及市場調(diào)研報告，鎖定當(dāng)?shù)赝犬a(chǎn)品定位樓盤及同類產(chǎn)品區(qū)域銷售前三名工作開展時間：獲取土地證后15天責(zé)任部門：項目開發(fā)運營部項目營銷部節(jié)點定義：取得結(jié)建防空地下室設(shè)計意見書競品浴樓盤怕調(diào)研輸出成果：《街對面競爭對手成本報告》關(guān)鍵詞：結(jié)合區(qū)域調(diào)研修訂配置標(biāo)準(zhǔn)及建造標(biāo)準(zhǔn)第二社部分誓：24個成框本相涼關(guān)運圾營節(jié)蓮點分墳析責(zé)任部門：區(qū)域公司關(guān)鍵詞：示范區(qū)成本節(jié)點4：示煩范區(qū)謀實施波計劃冊確定貿(mào)（如胳有）節(jié)點作業(yè)定義：示范區(qū)實施計劃（包含設(shè)計、營銷、施工、報批、采購、物業(yè)等方面）通過區(qū)域公司審批，報備運營決策委員會輸出成果：《示范區(qū)目標(biāo)成本》輸入條件：設(shè)計部提供：示范區(qū)建筑、景觀、室內(nèi)概念方案，客戶到訪動線，時間計劃，各階段展示效果策劃，示范區(qū)管理方案；成本部：拿地目標(biāo)成本；確定示范區(qū)成本控制第一責(zé)任人和團(tuán)隊成員開展時間：示范區(qū)計劃確定后7個工作日內(nèi)完成01OPTION02OPTION示范壯區(qū)目醬標(biāo)成惹本、蟻確定硬分?jǐn)傃蛐问?3OPTION04OPTION第二達(dá)部分凡：24個成蓬本相留關(guān)運傾營節(jié)盤點分某析節(jié)點5：規(guī)腥劃設(shè)各計方可案報懲建完臭成輸入?yún)s條件絲式：開展嗓時間柳：輸出叛成果臥：節(jié)點蔑作業(yè)宅定義谷：010203建造標(biāo)準(zhǔn)04通過遇公司漢規(guī)劃傘方案野決策筍會，型提供所政府甩主管召部門育認(rèn)可湊的完元整的匙設(shè)計梢成果仙，并監(jiān)與項爸目開雄發(fā)運弄營部摟溝通位至具瘦有決還定權(quán)閘的政奧府評湊審會核上通庭過，外取得蜜規(guī)劃戚方案弊批復(fù)發(fā)（同叫意）注。設(shè)計迅部提搬供：項目病詳細(xì)神規(guī)劃街設(shè)計磁方案耳，包渠含總勞圖深娛化、外建筑繳概念椒方案小、豎做向設(shè)估計、既管網(wǎng)獎方案商、停傘車系糕統(tǒng)、挺消防模設(shè)計應(yīng)、景由觀系邊統(tǒng)規(guī)忙劃；成本紹部提第供：樸競品怕成本除報告抓等。規(guī)劃抓方案參在概濾念方劉案后30天確晉定，若規(guī)劃車設(shè)計野方案抱確定變后15天上可會決下策《建造太標(biāo)準(zhǔn)》+包《限額遇指標(biāo)》+斥《規(guī)劃星方案深優(yōu)化祖建議啄書》責(zé)任部門：項目事務(wù)（開發(fā)）部、設(shè)計管理部關(guān)鍵詞：限額設(shè)計、方案優(yōu)化建議第二賀部分姥：24個成真本相傻關(guān)運勞營節(jié)腔點分常析責(zé)任部門：項目運營部、成本部關(guān)鍵詞：報批報建、配套、稅務(wù)費節(jié)點6：取旱得《土地銳證》輸入條件：開發(fā)部提供：當(dāng)?shù)貓笈鷪蠼ㄊ召M標(biāo)準(zhǔn)，政府配套收費文件節(jié)點作業(yè)定義：用地證、土地證辦理完成輸出成果報批報建及稅費分析表報批罵報建懼費+配套踢費+稅務(wù)忽費（飛契稅岸）梳旋理開展時間：取得土地證后30天完成第二逗部分參：24個成清本相昂關(guān)運蜻營節(jié)我點分熊析節(jié)點7：取傍得《建設(shè)筑工程歸規(guī)劃墻許可土證》節(jié)點作業(yè)定義開展時間目標(biāo)濁成本緞（方落案版誰）確恒定輸入條件輸出成果提供沈政府胖主管公部門既認(rèn)可筆的完晝整的吸設(shè)計裹成果槐，并綱與項銳目開利發(fā)運廊營部怖溝通盯至政神府主雙管部殼門在慌圖紙降上蓋適章，耕以《建設(shè)泳工程斜規(guī)劃壟許可惡證》上的心簽發(fā)偶時間內(nèi)為考沫核依虎據(jù)。設(shè)計粱部提涉供：總規(guī)梳劃方汽案報站批完爪成+項目懶分期返建議眼書+建造漲標(biāo)準(zhǔn)戶決策厲會完煎成；成本獨部提貪供：調(diào)研沙報告+示范編區(qū)成狠本+費用《目標(biāo)胳成本儉審批第表》總規(guī)殖方案急報批富后15個工援作日豬內(nèi)完蒜成責(zé)任部門：項目開發(fā)運營部、設(shè)計管理部（主導(dǎo)）關(guān)鍵詞：產(chǎn)品單方成本、項目總成本、6類成本劃分第二聾部分瓜：24個成次本相俗關(guān)運且營節(jié)列點分喪析節(jié)點8：全斜套施肚工圖旗完成輸入族條件漆：開展簽時間跌：輸出質(zhì)成果蜻：節(jié)點猶作業(yè)抓定義岡：010203設(shè)計限額對標(biāo)指標(biāo)分析04取得棗施工辟圖審安查意拐見合閘格書尚、人竭防工橋程施木工圖桌設(shè)計玻文件撤審查鄭合格丘書，駝蓋章炒施工溝藍(lán)圖越（含絕人防扮施工質(zhì)圖）格簽發(fā)嘉到項鳴目（角含裝久修點堵位圖繡）。設(shè)計何部：全套買施工簡圖完迅成全套細(xì)施工賢圖完鼻成30天內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)舉層鋼叨筋含騾量、翻混凝仍土含書量、妄窗地河比、承地庫借層高氣、停添車效屢率、粘體型縣系數(shù)訪、立友面系惑數(shù)責(zé)任部門：設(shè)計管理部關(guān)鍵詞：對標(biāo)開工審批第二竊部分杏：24個成連本相竹關(guān)運價營節(jié)廉點分恒析責(zé)任部門：區(qū)域公司運營部、工程部、成本部關(guān)鍵詞：清單、目標(biāo)成本、合約規(guī)劃節(jié)點9：總繁承包雄施工奔單位段確定節(jié)點作業(yè)定義：通過公司定標(biāo)會，確定中標(biāo)單位（需取得項目所在地施工備案資質(zhì)），發(fā)中標(biāo)通知書輸出成果通過公司定標(biāo)會，確定中標(biāo)單位（需取得項目所在地施工備案資質(zhì)），發(fā)中標(biāo)通知書《目標(biāo)成本執(zhí)行版》采購計劃、優(yōu)化計劃、結(jié)算計劃、付款計劃、項目全過程控制臺賬、月報體系輸入條件：設(shè)計部：全套施工圖提供，或地庫開挖圖提供；工程規(guī)劃許可證獲取、施工組織設(shè)計評審合格時間墊層施工前30天確定總包單位全套施工圖評審后35個工作日完成《目標(biāo)成本執(zhí)行版》01OPTION02OPTION確定暗總包封單位目標(biāo)早成本喜（執(zhí)段行版磚）全過竹程監(jiān)滴控機(jī)獨制、魯月報瘋體系嘉的建睛立03OPTION04OPTION第二芳部分第：24個成妙本相饒關(guān)運炊營節(jié)賽點分挑析責(zé)任部門：項目開發(fā)運營部關(guān)鍵詞：總量包干節(jié)點10：土剃方開坑工02輸入條件項目工程部：1、詳勘報告2、地庫開挖圖3、現(xiàn)狀地形方格網(wǎng)4、土方自平衡方案5、實施技術(shù)方案04輸出結(jié)果中標(biāo)通知書01節(jié)點定義土方開挖03開展時間土地獲取，修訂詳細(xì)規(guī)劃通過，地庫選型完成，提供地庫開挖圖后15天內(nèi)確定賠土方濫單位第二降部分槽：24個成仇本相妖關(guān)運哨營節(jié)錄點分瘡析節(jié)點11：示線范區(qū)穩(wěn)開放OP宏TI取ON熄0示1OP劈燕TI絞ON馬0涉3OP房誠TI招ON曬0兼4OP綠TI浩ON刷0戚2輸入條件：示范區(qū)通過公司驗收工作開展時間：示范區(qū)對外開放180天內(nèi)完成示范區(qū)所有結(jié)算責(zé)任部門：項目開發(fā)運營部節(jié)點定義：示范區(qū)通過公司驗收，并整改完成時間示范榴區(qū)結(jié)幸算輸出成果：示范區(qū)通過公司驗收，結(jié)算完成、示范區(qū)數(shù)據(jù)庫分析關(guān)鍵詞：示范區(qū)結(jié)算、示范區(qū)成本復(fù)盤第二傷部分廟：24個成鍛本相續(xù)關(guān)運添營節(jié)辣點分齡析節(jié)點12：主掉體結(jié)創(chuàng)構(gòu)達(dá)帽到預(yù)果售條慌件節(jié)點作業(yè)定義開展時間總包砍預(yù)算驅(qū)定案輸入條件輸出成果主體帽結(jié)構(gòu)弓進(jìn)度私達(dá)到敏取得蹤蝶預(yù)售南許可忍證的旺要求主體蕉結(jié)構(gòu)旦達(dá)到狗預(yù)售強(qiáng)條件總包扯包干差補(bǔ)充謎協(xié)議全套丈施工帳圖出川具90天內(nèi)憶完成桶總包宇預(yù)算摔定案責(zé)任部門：項目開發(fā)運營部關(guān)鍵詞：總包包干補(bǔ)充協(xié)議第二銳部分陽：24個成幫本相織關(guān)運卸營節(jié)緩點分鑒析責(zé)任部門：設(shè)計管理部關(guān)鍵詞：測算+清單節(jié)點13：全撥套裝櫻修施氧工圖絕完成輸入條件：全套裝修施工圖完成開展時間：裝修方案決策會5天內(nèi)確定點位，公共部位方案及室內(nèi)方案評審?fù)ㄟ^前10天完成方案測算，滿足目標(biāo)成本，精裝全套施工圖出具60天，完成施工清單編制，精裝部品定樣后10天編制部品招標(biāo)清單，如為戰(zhàn)略直委簽訂合同節(jié)點作業(yè)定義：銷售樣板完成及交房標(biāo)準(zhǔn)審批完成后2個月,或?qū)崢菢影鍖嵤┣?個月完成精裝施工圖，時間以先到為準(zhǔn)輸出成果點位評審、交房標(biāo)準(zhǔn)、精裝方案測算、精裝對標(biāo)、部品訂單、精裝總包清單精裝槽測算卡分析+精裝伙部品挑定樣畢單+精裝家招標(biāo)憶清單第二壟部分研：24個成駁本相訂關(guān)運救營節(jié)蘋點分括析責(zé)任部門：設(shè)計管理部關(guān)鍵詞：測算+清單節(jié)點14：景營觀施熔工圖播完成02輸入條件設(shè)計部：景觀施工圖完成04輸出成果景觀方案測算+景觀部品定樣單+景觀招標(biāo)清單+定標(biāo)報告01節(jié)點定義可用于施工及招標(biāo)的施工圖。03開展時間景觀方案決策10天結(jié)合擴(kuò)出圖完成測算，景觀施工圖15天確定部品定樣，景觀圖紙60天完成招標(biāo)清單，如戰(zhàn)略直委簽訂合同景觀狂方案省測算+景觀嗎部品雙定樣朽單+景觀惠招標(biāo)譜清單第二掏部分前：24個成裳本相薦關(guān)運柏營節(jié)機(jī)點分使析節(jié)點15：主詞體結(jié)何構(gòu)封錯頂OP小TI達(dá)ON心0剃1OP徹TI熔ON替0扇3OP吸TI稀ON愛0罵4OP峽TI折ON爽0雨2輸入條件：主體結(jié)構(gòu)封頂工作開展時間：保溫在主體封頂后15天確定責(zé)任部門：項目開發(fā)運營部節(jié)點定義：從正負(fù)零結(jié)構(gòu)施工開始，到結(jié)構(gòu)封頂，經(jīng)工程管理部現(xiàn)場驗證確定優(yōu)立面物施工予單位輸出成果：確定保溫、外墻單位關(guān)鍵詞：保溫清單第二映部分糊：24個成見本相麥關(guān)運占營節(jié)邊點分伍析節(jié)點16：裝儀修房烏實樓水樣板抗間節(jié)點作業(yè)定義開展時間部品撈定樣庭計劃+實樓潑樣板妥間+實景惱體驗餐區(qū)輸入條件輸出成果由所許有擬殃招標(biāo)紡入圍訂企業(yè)五完成益全部放主力倉戶型方裝修嶄房實怕樓樣鼻板間扭施工壺，經(jīng)今工程申管理騰部驗環(huán)收完接成裝修群房實久樓樣切板間墨計劃。實樓螺展示醋區(qū)資物源啟貍動、閃實樓業(yè)展示睛區(qū)樣丈板定釘樣、宗實樓濾展示園區(qū)資宋源確嘗定預(yù)售蘋許可受證獲級取30天以膝后，誓主體罪達(dá)到10層以安上責(zé)任部門：項目開發(fā)運營部（主責(zé)）區(qū)域工程部、設(shè)計部（協(xié)助）關(guān)鍵詞：部品定樣計劃+實樓展示區(qū)資源入圍第二嘴部分僑：24個成增本相全關(guān)運憲營節(jié)柄點分赤析節(jié)點17：外純腳手倚架拆貢除輸入虜條件展：開展戶時間削：輸出鑼成果度：節(jié)點累作業(yè)病定義使：010203涂料+門窗+欄桿+管網(wǎng)單位確定04由各頭項目吩提出罩申請您，經(jīng)銀工程伏管理配部現(xiàn)先場驗簡證，禍完成毯腳手木架拆泰除，視塔吊磁、井乓架拆儲除完緞成，喝達(dá)到秒室外火配套張進(jìn)場街要求外腳喝手架駕拆除外墻中腳手貝架拆盤除后10天內(nèi)款確定掘涂料+門窗應(yīng)單位鹿，20天內(nèi)騰確定諒欄桿+管網(wǎng)伙單位+3貌0天內(nèi)潑立面犯部品桂及所地有室柴外工垃程全激部確堤定，40天內(nèi)寺設(shè)備箭安裝佩主材斃全部骨確定建筑吧立面燦、安診裝部方品/施工欠單位躍確定責(zé)任部門：項目事務(wù)（開發(fā)）部、設(shè)計管理部關(guān)鍵詞：中標(biāo)清單+合同第二袖部分萍：24個成放本相執(zhí)關(guān)運負(fù)營節(jié)交點分欠析責(zé)任部門：區(qū)域工程部關(guān)鍵詞：精裝招標(biāo)節(jié)點18：精菜裝修笛施工弱單位行確定節(jié)點作業(yè)定義：通過公司定標(biāo)會，確定中標(biāo)單位（需取得項目所在地施工備案資質(zhì)），發(fā)中標(biāo)通知書輸出成果：通過公司定標(biāo)會，確定中標(biāo)單位（需取得項目所在地施工備案資質(zhì)），發(fā)中標(biāo)通知書輸入條件：外墻落架完成，室內(nèi)砌體抹灰地面完成后，實樓樣板驗收合格、全套施工圖完成具備總價包干條件開展時間：墻面抹灰完成地面完成01OPTION02OPTION精裝處修單顛位確迅定03OPTION04OPTION第二轎部分輔：24個成敗本相縱關(guān)運喬營節(jié)料點分意析責(zé)任部門：項目開發(fā)運營部、成本部關(guān)鍵詞：訂單+合同均完成節(jié)點19：精砍裝修堤單位搖進(jìn)場輸入條件：精裝修單位進(jìn)場。開展時間：施工單位進(jìn)場10天后完成精裝部品+分包節(jié)點作業(yè)定義：精裝修、總包單位書面簽署土建精裝移交記錄，經(jīng)工程管理部驗證輸出成果精裝部品訂單+精裝分包合同精裝寺部品+分包哥確定第二心部分箱：24個成滾本相姿關(guān)運仔營節(jié)異點分繡析責(zé)任部門：客服部、項目開發(fā)運營部關(guān)鍵詞：中標(biāo)清單+合同節(jié)點20：第希一次懶工地捉開放證日+雨污遞水管牲網(wǎng)施搶工完徑畢02輸入條件雨污水單位施工完成04輸出成果景觀合同01節(jié)點定義工藝工法樣板間客戶開放時間完成日（取消入戶參觀）03開展時間雨污水單位施工完畢30前確定景觀資源景觀+道路躬單位塑進(jìn)場第二累部分忠：24個成澇本相舒關(guān)運尖營節(jié)型點分喜析節(jié)點21：室洗外配泛套、無園建執(zhí)完成節(jié)點作業(yè)定義開展時間梳理盯動態(tài)蜂成本哥、確滑定結(jié)短算計轎劃，雅建筑杯安裝尾部品彈類結(jié)鈴算完晶成輸入條件輸出成果室外仍配套汁管網(wǎng)顫及景徑觀完汪成，盤以綠菜化工杜程完惑成室外妥配套賤、園牲建完逮成梳理幟動態(tài)鄙成本遭判斷疲待發(fā)疼生，框明確臂結(jié)算衰成本借及算和計劃吸、建渣筑按黃照部忙品結(jié)岸算完奔成室外執(zhí)配套撐、園情建完釣成確墻定結(jié)高算計腰劃責(zé)任部門：項目開發(fā)運營部關(guān)鍵詞：精裝修結(jié)算第二件部分輔：24個成處本相疊關(guān)運領(lǐng)營節(jié)謀點分正析責(zé)任部門：項目開發(fā)運營部關(guān)鍵詞：建筑安裝部品結(jié)算節(jié)點22：裝寧修房姿施工揭完成節(jié)點作業(yè)定義：完成精裝施工及施工方自檢輸出成果：精裝部品+甲分包結(jié)算輸入條件：裝修房施工完成開展時間：裝修房完成30天內(nèi)完成精裝部品及甲分包結(jié)算01OPTION02OPTION精