房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃二

第10章房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃

內(nèi)容提要

10.1房地產(chǎn)前期策劃概論10.2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析10.3項(xiàng)目市場(chǎng)定位10.4項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與產(chǎn)品定位10.5住宅戶型選擇10.6項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)10.1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目與房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的劃分

房地產(chǎn)項(xiàng)目在房地產(chǎn)開發(fā)中，通過規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、產(chǎn)品銷售等一系列工作而形成的最終產(chǎn)品。它的壽命周期有前期、中期和后期三個(gè)階段。2、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的含義

這里所說的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃是指站在項(xiàng)目的最高點(diǎn)，從統(tǒng)領(lǐng)全局的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體運(yùn)作作出對(duì)項(xiàng)目有決定性的前瞻統(tǒng)籌。10.1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的特征及作用1、項(xiàng)目前期策劃的特征（1）具有功利性（2）具有社會(huì)性（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃具有前瞻性（4）具有創(chuàng)造性項(xiàng)目前期策劃必須要有創(chuàng)造性的新思路、新創(chuàng)意，要想不斷地取勝，必須不斷地創(chuàng)造新的方法。2、項(xiàng)目前期策劃的地位作用（1）項(xiàng)目前期策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)（2）項(xiàng)目前期策劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵（3）項(xiàng)目的前期策劃是項(xiàng)目開發(fā)成功的保證10.1.3房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃基本原則1、市場(chǎng)定位原則

2、主題貫穿原則

3、項(xiàng)目營銷原則4、重點(diǎn)突出原則5、戰(zhàn)略介入原則10.2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃的涵義與目的1、市場(chǎng)策劃的涵義

房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃是指依據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的總體要求，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研，市場(chǎng)分析與研究，找出項(xiàng)目的市場(chǎng)空白點(diǎn)，最后進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的創(chuàng)造性過程。2、市場(chǎng)策劃的目的

是指針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研與預(yù)測(cè)，確定項(xiàng)目的市場(chǎng)位置，找出項(xiàng)目現(xiàn)有的潛在的目標(biāo)客戶，分析目標(biāo)客戶的需求方向，從而對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體定位，為項(xiàng)目的進(jìn)一步策劃打下良好基礎(chǔ)。10.2.2項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)調(diào)研1、宏觀經(jīng)濟(jì)總量分析

區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)總量分析是對(duì)能夠反映區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，通過歷年數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和分析，觀察其變化趨勢(shì)。類別指標(biāo)M一生產(chǎn)類M1一國民經(jīng)濟(jì)總值、M2一國內(nèi)生產(chǎn)總值、M3－GDP指數(shù)、M4一人均GDP等I一投資類I1一固定資產(chǎn)投資、I2一吸收外資等F一財(cái)政金融類F1一財(cái)政收支、F2一銀行存貸余額、F3一證卷發(fā)行量和交易量等P一人口勞動(dòng)類P1一人口數(shù)、P2一戶數(shù)、P3一人口結(jié)構(gòu)（年齡、教育等）、P4一就業(yè)率、P5一行業(yè)從業(yè)人數(shù)等R—居民生活類R1一家庭人均可支配收入、R2一家庭人均消費(fèi)支出、R3一居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)、R4一人均居住面積等2、區(qū)罪域未乘來經(jīng)鵲濟(jì)走我向分寨析（1）未志來宏灘觀經(jīng)遼濟(jì)走葉勢(shì)未來遭宏觀辭經(jīng)濟(jì)毅走勢(shì)籃分析他是對(duì)繩未來罷宏觀段經(jīng)濟(jì)莊將會(huì)峽產(chǎn)生卸影響蝕的因哲素按宰照有服利因慶素和誦不利公因素協(xié)分別闊進(jìn)行園判斷六其對(duì)果經(jīng)濟(jì)常走勢(shì)系的影務(wù)響方兵面和接影響臭程度慢。（2）未岸來區(qū)億域發(fā)行展規(guī)另劃經(jīng)濟(jì)崖發(fā)展衡規(guī)劃喊：包現(xiàn)括經(jīng)柄濟(jì)增辰長速廚度、栽產(chǎn)業(yè)蘋發(fā)展蒙規(guī)劃及等。社會(huì)葬發(fā)展具規(guī)劃痕：例撞如人蒙口規(guī)桶劃、材就業(yè)謹(jǐn)規(guī)劃煮、教欣育規(guī)亮劃等距。城鎮(zhèn)她建設(shè)李規(guī)劃巾：包炎括區(qū)必與城殺市布喪局規(guī)鉤劃、毒功能批分區(qū)僵規(guī)劃攏、重樸點(diǎn)區(qū)掙塊規(guī)帥劃、氧基礎(chǔ)瀉設(shè)施煌規(guī)劃轉(zhuǎn)、交承通網(wǎng)浸絡(luò)規(guī)璃劃等徐。10快.2鈴.3項(xiàng)目蠻市場(chǎng)統(tǒng)分析10排.2脫.3恨.1房地糧產(chǎn)市贈(zèng)場(chǎng)分拳析基壁本框頌架1、區(qū)抗域房愁地產(chǎn)崖分級(jí)紀(jì)市場(chǎng)埋分析分級(jí)市場(chǎng)分析內(nèi)容土地市場(chǎng)分析土地出讓面積及分布分析、出讓土地結(jié)構(gòu)狀況（級(jí)別、用途等）土地價(jià)格走勢(shì)、土地開發(fā)投資量、未來土地出讓規(guī)劃、土地市場(chǎng)存在的問題增量房市場(chǎng)分析整體供應(yīng)分析商品房開發(fā)投資量、商品房施工面積、商品房新開工面積、商品房竣工面積、商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房批準(zhǔn)銷售面積等量的歷年數(shù)據(jù)分析、商品房的類型結(jié)構(gòu)特征整體需求分析商品房預(yù)售登記面積和預(yù)售額、商品房登記預(yù)售面積和預(yù)售額等量的歷年數(shù)據(jù)分析、商品房需求特征分析價(jià)格分析不同區(qū)域歷年商品房的價(jià)格水平、價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)新開樓盤分析新開樓盤總體情況、新開樓盤的位置分布情況、新開樓盤的價(jià)格分布情況存量房市場(chǎng)分析交易總量分析、交易價(jià)格變動(dòng)分析、交易物業(yè)類型分析、交易戶型及面積分析、交易熱點(diǎn)區(qū)域分析1、供欲給分潮析（1）供棉給量冊(cè)分析米。現(xiàn)有削供給晃量分賓析。潛在粱供給忽量分鑰析。（2）供搏給結(jié)出構(gòu)分比析。單一諷區(qū)塊樓的供蕉給結(jié)阿構(gòu)分鮮析。不同米區(qū)塊汁供給串結(jié)構(gòu)掏分析怒比較碧。2、需悼求分降析（1）成逼交需皇求分敢析（2）未畏來需嘴求分隱析。未來攀需求李潛力給分析暈。未來炸需求召偏好落分析脾。（3）供聚需對(duì)柔比分等析供應(yīng)涌量與散需求群量對(duì)由比分象析。供給族結(jié)構(gòu)炕特征創(chuàng)與需榜求特料征對(duì)帽比分年析。10與.2尖.3緩.2供需朵分析10揉.2搶.3綠.3外部恰關(guān)鍵舟影響欺因素量分析1、房破地產(chǎn)知政策餓影響污分析它的貓主要?jiǎng)h難點(diǎn)咬在于內(nèi)收集堅(jiān)足夠欺的政悔策信方息；字對(duì)政鹽策未市來作蘋用進(jìn)確行有短效預(yù)鵲期。婦房地朋產(chǎn)政都策影沸響分偽析的調(diào)基本延思路孔分為轎以下犁三個(gè)督步驟雅：（1）進(jìn)奧行政宅策信洲息的害收集安。（2）正富確理島解房仔地產(chǎn)爪政策首信息肆的內(nèi)皮容，抗分析摧它的五背景寸、政連策目凡標(biāo)以礎(chǔ)及潛搞在的販政策僅目標(biāo)號(hào)。（3）對(duì)艘政策單的影菜響進(jìn)趕行分快析，癥包括油政策普影響良的市針場(chǎng)主嗎體、與市場(chǎng)只部位長，判段斷政港策影調(diào)響程還度。2、城取市規(guī)務(wù)劃影平響分遙析城市概規(guī)劃堆影響揭分析黃是分復(fù)析房留地產(chǎn)鄭整體疲市場(chǎng)巖及細(xì)例分市芽場(chǎng)的鞋一種浪重要補(bǔ)的基構(gòu)本分繡析方什法。袋對(duì)城獵市規(guī)世劃影原響的歲分析炸主要舒分區(qū)劑塊整桑體功鑄能性災(zāi)規(guī)劃泳和基雖礎(chǔ)設(shè)紹施規(guī)美劃兩頓大塊暴。10暖.2造.4項(xiàng)目喉市場(chǎng)機(jī)要素姨研究10碌.2祖.4繞.1消費(fèi)杰者研系究1、消錢費(fèi)者挑的購任買行饑為2、消醒費(fèi)者省的購秩買力晴水平3、消擦費(fèi)者縱的購燥買傾凡向消費(fèi)隸者的旺購買扎傾向戴主要舉包括咬物業(yè)舉類別幸、品豎牌、墓戶型落、面旺積偏誕好、峽位置幣偏好益、預(yù)棋期價(jià)貼格、阻物業(yè)賭管理銅、環(huán)希境景抗觀等拘。4、消閑費(fèi)者差的共艱同特車征主要亡包括拜：消乖費(fèi)者養(yǎng)年齡顆、文但化程蒼度、振家庭桑結(jié)構(gòu)吊、職熄業(yè)、綁原居皆住地關(guān)等等蛛。10役.2買.4威.2競(jìng)爭(zhēng)肆者研般究1、確負(fù)定研拳究內(nèi)坑容（1）專葉業(yè)化動(dòng)程度至。（2）品撓牌知搶名度僅。（3）推狠動(dòng)度刻或拉弱動(dòng)度疾。（4）開膜發(fā)經(jīng)鋤營方病式。（5）樓槽盤質(zhì)忍量。（6）縱得向整均合度轎。（7）成留本狀誕況。（8）價(jià)立格策率略。（9）開煎發(fā)情隔況。（10）未埋來發(fā)講展?fàn)钪瑳r。2、對(duì)撒比分鉛析10神.2非.4砌.3競(jìng)爭(zhēng)穩(wěn)樓盤片研究1、樓齡盤區(qū)感位2、產(chǎn)皇品特值征3、銷真售價(jià)陡格4、銷蔑售情芒況（1）地糠點(diǎn)位夢(mèng)置（2）交怒通條生件（3）區(qū)類域特并征（4）發(fā)本展規(guī)再劃（5）周濤邊環(huán)枕境（1）建糖筑參事數(shù)（2）面陶積戶極型（3）裝起修標(biāo)亮準(zhǔn)（4）配栽套設(shè)蘭施（5）綠婆化率（1）單獲價(jià)。（2）總天價(jià)。（3）付閑款方涂式。①一絨次性爽付款慈；②按嚴(yán)照工京程進(jìn)丹度付大款的模建筑扶期付著款；兇③按醬照約治定時(shí)耽間付片款；④按專揭付雞款。（1）銷亡售率辮。（2）銷午售順落序。（3）客狐戶群岸分析吩。10怠.2今.5項(xiàng)目品自身肝分析1、項(xiàng)次目基練本情靈況（1）項(xiàng)陶目經(jīng)伸濟(jì)技沿術(shù)指椒標(biāo)。（2）項(xiàng)則目開區(qū)發(fā)現(xiàn)彎狀。（3）開與發(fā)（對(duì)投資膚）商關(guān)簡(jiǎn)歷續(xù)。2、項(xiàng)夾目地摧盤解蛇析（1）地題塊所來處位恰置及蹤蝶四周棉范圍槍。（2）地范塊的護(hù)形狀邪。（3）地蹤蝶塊的逐規(guī)劃糕布局踏。（4）地殃塊四轉(zhuǎn)周的憐景觀茅狀況謠分析棕。（5）項(xiàng)靠目周雅邊配值套設(shè)仙施。3、項(xiàng)制目自生身研善究項(xiàng)目蹦自身戰(zhàn)研究似一般涼采用SW雹OT分析洪法進(jìn)作行。10敞.3戒.1房地局產(chǎn)項(xiàng)熊目市何場(chǎng)定授位戰(zhàn)揚(yáng)略1、定竹位于鼻使用案功能臂特征2、定富位于映檔次3、定孕位于稀情感4、定其位于常個(gè)性5、定將位于雨文化6、與程競(jìng)爭(zhēng)化對(duì)手訂比較屬的定絹位7、混駕合性曾的定巴位10昂.3抱.2市場(chǎng)耀定位牧的方碎法1、根傍據(jù)產(chǎn)貧品特表色定塞位2、根太據(jù)利決益定崗位3、根疤據(jù)使烘用者掃定位4、根靜據(jù)競(jìng)?cè)?zhēng)需挨要定廊位一般誕有兩筍種策勾略（1）與復(fù)現(xiàn)有外競(jìng)爭(zhēng)勇者并睜存。（2）逐告步取驅(qū)代現(xiàn)調(diào)有競(jìng)柳爭(zhēng)者10刮.3尿.3市場(chǎng)匪定位形的步廢驟1、識(shí)劍別可查能的靠競(jìng)爭(zhēng)作優(yōu)勢(shì)識(shí)別疤可能險(xiǎn)的競(jìng)哭爭(zhēng)優(yōu)參勢(shì)包社括以傅下三鉗個(gè)方主面：（1）選譽(yù)擇競(jìng)固爭(zhēng)對(duì)普手在選碼擇對(duì)啟手樓帥盤時(shí)組可以售用這喪樣的跌一個(gè)嶼標(biāo)準(zhǔn)殖：周圍2～阻3公里烤以內(nèi)討的房壇地產(chǎn)化項(xiàng)目京。價(jià)格寺相差10可%～岸15廣%之間坐的其冒他現(xiàn)鼓賣或排潛在絕項(xiàng)目薄。本城打區(qū)最漆暢銷扇的前20名項(xiàng)毒目。知名汁開發(fā)蠟商現(xiàn)齊正在爭(zhēng)發(fā)售壘或即丹將發(fā)麗售的買項(xiàng)目染。（2）分冒析競(jìng)假爭(zhēng)對(duì)芝手（3）分吵析自爽己的淚競(jìng)爭(zhēng)馬優(yōu)勢(shì)①成桑本優(yōu)臨勢(shì)。②規(guī)牛模優(yōu)故勢(shì)。③差關(guān)異化瓜優(yōu)勢(shì)舉。④品弄牌優(yōu)扁勢(shì)。2、顯送示獨(dú)肚特的淋競(jìng)爭(zhēng)島優(yōu)勢(shì)（1）建艦立與文市場(chǎng)聾定位具相一喘致的腹形象鏈。（2）鞏篩固與擠市場(chǎng)拘定位奏相一嗽致的緞形象源。（3）矯闊正與膊市場(chǎng)拜定位嘩不一吳致的喚形象岔。3、選覺擇合層適的稀競(jìng)爭(zhēng)社優(yōu)勢(shì)扎以建肉立市伏場(chǎng)定俱位戰(zhàn)筑略若企起業(yè)已果經(jīng)發(fā)庭現(xiàn)了翼自身炒若干滿個(gè)潛型在的榆競(jìng)爭(zhēng)家優(yōu)勢(shì)洲，接洽下來寶的任忙務(wù)就享是企棍業(yè)必溝須選售擇其楚中的古幾個(gè)件競(jìng)爭(zhēng)商優(yōu)勢(shì)偶，據(jù)肝以建賠立起注自身摟的市土場(chǎng)定助位戰(zhàn)愧略。10刪.4勁.1產(chǎn)品駕定位脾的內(nèi)京容（1）環(huán)墨境定罪位。煮環(huán)境網(wǎng)包括耗交通扒環(huán)境民、生所態(tài)環(huán)廳境、懲商業(yè)憤購物猾、醫(yī)挽療、爐景觀刷、繁傭榮程拖度、腥風(fēng)向訪、龍玩脈、抖地脈史、文刺脈等來，以身及區(qū)泛內(nèi)環(huán)彎境、術(shù)建筑帥物大眾體布獲局等增。（2）功送能定棍位。（3）戶掃型定翁位消費(fèi)說者買狐房最搜主要休的是萄買核碎心層——戶型輸與面寇積。（4）材躺質(zhì)定峰位。10略.4鐘.2項(xiàng)目吉規(guī)劃健設(shè)計(jì)候的主嶄要內(nèi)迫容1、住弟宅及閥其用蠶地的綿規(guī)劃速布置2、居母住區(qū)享公共備服務(wù)榮設(shè)施揚(yáng)的規(guī)捉劃布滔置3、居爽住區(qū)感道路養(yǎng)的規(guī)緞劃布靈置4、居返住區(qū)矮綠地揭的規(guī)冤劃布辦置5、居寒住區(qū)番的環(huán)未境景肉觀設(shè)扎計(jì)10僑.5惜.1住宅臭的戶啦型分你類1、按犧照家嚷庭結(jié)身構(gòu)分拉類①以筐小家置庭的防兩代鋒戶作帖為主滅導(dǎo)戶混型。②兩遇代居筑的住級(jí)宅戶轟型。③青跡年公羨寓。④單炎身公赴寓。⑤老篩年住碧宅。2、按路照家趙庭生抽活行悶為方筒式分較類①工紅作學(xué)糧習(xí)型狐。②生煎活交洞往型句。③生先活修系養(yǎng)型照。④社街會(huì)娛冶樂型炊。3、按慕照住配宅的業(yè)經(jīng)濟(jì)喝性分予類①安碼置型絹。②實(shí)共用型僑。③舒調(diào)適型燃。④豪油華型芝。10大.5籃.2住宅橡戶型浩的功槽能要略求（1）住糖宅設(shè)線計(jì)的蜘功能導(dǎo)分區(qū)①內(nèi)說外分柏區(qū)②動(dòng)轉(zhuǎn)靜分駱區(qū)③潔嶺污分尿區(qū)（2）住死宅的撞生理蚊分室生理策分室崗即就鈴寢分驢室，定包括惹“主盞臥就避寢”囑，“譯復(fù)數(shù)惡就寢弄”、凍“性可別分尊寢”怠和“替?zhèn)€室職確保駁”四迫個(gè)方脊面。（3）功豈能的園空間復(fù)分離①公根私分阻離。②餐具寢分晌離、欠居寢所分離觀。10邊.5抱.3住宅帶戶型蝕的面捧積標(biāo)列準(zhǔn)1、面擁積標(biāo)狹準(zhǔn)的燒制定憶以小淡康居國住指譜標(biāo)為惑基礎(chǔ)2、戶廳型面籌積要材與目蓄標(biāo)客設(shè)戶需朵求相鋼適應(yīng)根據(jù)蟲目標(biāo)其客戶佩的需掌求進(jìn)餅行戶皇型面貢積設(shè)交計(jì)，悟是指臉調(diào)整沸住宅拾產(chǎn)品報(bào)結(jié)構(gòu)縫，使癥開發(fā)嬌的住杜宅產(chǎn)打品更犧加適盜合市嘗場(chǎng)需津要。3、戶午型面磁積大輝小的逐彈性劉化設(shè)卵計(jì)其途澆徑是對(duì)設(shè)計(jì)定建設(shè)抱能夠籠調(diào)整秤用途庸、調(diào)津整空構(gòu)間、逐調(diào)整牢支配犧權(quán)的展靈活調(diào)可變手式住綿宅。拳實(shí)現(xiàn)土套內(nèi)竊可變漢、同居層可膏變，調(diào)從而閥延長估住宅塑的功酷能循所環(huán)周奏期。10扶.5專.4戶型癢比例害確定戶型釋比例綢是指畏在一練個(gè)項(xiàng)老目中斗各種運(yùn)戶型斷所占原有的膏比例驢。它礎(chǔ)的確駐定是午以項(xiàng)具目的宵定位傍分析槐為基棕礎(chǔ)的豪。在河確定您比例象時(shí)有殺以下追原則緊：1、避贊免戶頂型的儉單一家庭狹的居銀住人睛口差姿異、殖居住吳模式釀的差悶異，春都會(huì)沉導(dǎo)致矩住戶洞對(duì)住們宅戶妥型的鬧不同壇需求和。2、突葵出主床導(dǎo)戶屢型3、主封導(dǎo)戶續(xù)型差偵異不慘宜過滔大在購鏡房心年理上不，人升們大位多存展在一武種消泊費(fèi)層煙次的冊(cè)認(rèn)同跡，希雄望居溜住在貓同一今樓盤趴中的王家庭慎具有甩大致彩相同夠的經(jīng)咳濟(jì)水百平、仿文化蘇層次濤及鑒防賞品只位。10亡.6誦.1項(xiàng)目劃投資純費(fèi)用乓估算1、項(xiàng)錢目投典資成繡本費(fèi)賢用構(gòu)的成（1）開避發(fā)成死本1）土艙地費(fèi)宜用：塌①土完地使砍用權(quán)偏出讓謊金；庭②土現(xiàn)地征響用及助拆遷碼安置跨補(bǔ)償涌費(fèi)。2）前乎期工尾程費(fèi)肥：①磚項(xiàng)目沃策劃肚及可睛行性糕研究尚費(fèi)；收②規(guī)殲劃設(shè)將計(jì)費(fèi)應(yīng)；③包勘察賢測(cè)繪以費(fèi)。3）建碰安工獵程費(fèi)姿：①戚土建精工程煉費(fèi)；薪②設(shè)學(xué)備及粗安裝初工程霞費(fèi)。4）基尚礎(chǔ)設(shè)予施費(fèi)悲。5）公正共配饅套設(shè)公施費(fèi)崗。6）開毯發(fā)期稀間稅盡費(fèi)。7）不蟻可預(yù)存見費(fèi)疊。（2）開偷發(fā)費(fèi)紛用：1）管伐理費(fèi)屬用；2）銷幼售費(fèi)脅用；3）財(cái)京務(wù)費(fèi)矩用。2、項(xiàng)什目投賀資成歇本費(fèi)教用估此算（1）開登發(fā)成您本的霧估算1）土澆地費(fèi)務(wù)用。①土靜地使寨用權(quán)溜出讓交金。土地鼠出讓順金底榮價(jià)的效估算晃一般惕參照靜政府遇定期堵出讓荷的類施似地刻塊的賽出讓惡金數(shù)裹額并邀進(jìn)行金時(shí)間婚、地迅段、斥用途膀、臨召街狀蛾況、脂建筑賄容積滲率、萍土地乒出讓如年限樣、周裹圍環(huán)喊境狀碗況及正等因步素的磁修正孩得到叢；也駁可以許依據(jù)蹦政府金頒布路的城搭市基攜準(zhǔn)地寒價(jià)或寒平均臘標(biāo)定得地價(jià)糧，根瞞據(jù)項(xiàng)礦目用藍(lán)地所謊處的釀地段揉等級(jí)傾、用禽途、日容積魂率、孔使用窯年限眠等因甩素修烤正得盤到。②土史地征柏用及期拆遷蜻安置喇補(bǔ)償桑費(fèi)。這些藏費(fèi)用晴的估晃算可仗參考貿(mào)國家泳和地稀方有干關(guān)標(biāo)喘準(zhǔn)進(jìn)黨行。殘拆遷信安置呼補(bǔ)償堂費(fèi)，靠是因瞞國家題出讓嘉土地夫使原幫用地品單位籮或個(gè)翠人造汪成經(jīng)有濟(jì)損敲失，評(píng)新用絞地單患位應(yīng)椅按規(guī)售定給允予合閥理的遺補(bǔ)償犯。2）前死期工腦程費(fèi)納。①項(xiàng)積目策窩劃、早規(guī)劃升、設(shè)槳計(jì)所侮需的首費(fèi)用砍一般魔可按費(fèi)項(xiàng)目榮總投狂資的花一個(gè)風(fēng)百分羞比估到算。②“企三通紛一平顏”等鼻土地塔開發(fā)核工程鵝費(fèi)用楊，這些賊費(fèi)用僅的估府算可沖根據(jù)傭?qū)嶋H攜工作艦量，蜻參照島有關(guān)目計(jì)算逼標(biāo)準(zhǔn)科估算吩。3）建貼安工括程費(fèi)膝?？梢援a(chǎn)采用斗單元兵估算丘法、劃單位犁指標(biāo)聯(lián)估算栽法、撞工程故量近歇似匡些算法屯、概疲算指典標(biāo)估營算法櫻等，輕也可另根據(jù)厭類似遮工程歪經(jīng)驗(yàn)鑒估算潑。4）基捷礎(chǔ)設(shè)塑施費(fèi)銷?；A(chǔ)運(yùn)設(shè)施綁費(fèi)通宵常采偶用單擋位指嶄標(biāo)估奶算法脫來計(jì)而算。5）公事共配飲套設(shè)醒施費(fèi)沒。公共濫配套序設(shè)施處費(fèi)的微估算碰可參拌考“腎建安年工程恨費(fèi)”交的估節(jié)算方著法。6）開眨發(fā)期聰間稅倦費(fèi)。各項(xiàng)報(bào)稅費(fèi)階應(yīng)當(dāng)月根據(jù)扒當(dāng)?shù)貐^(qū)有關(guān)舒法規(guī)困標(biāo)準(zhǔn)貨估算爺，部件分費(fèi)膨用有詞的城儀市收芬，有鼓的城增市不鄭收。7）不謝可預(yù)道見費(fèi)吸。它依活據(jù)項(xiàng)邀目的期復(fù)雜鼻程度亮和前螺述各內(nèi)項(xiàng)費(fèi)柔用估蓋算的遵準(zhǔn)確香程度薦，以牽上述1）～5）項(xiàng)濫費(fèi)用吩之和享為基始數(shù)，褲按3%閥～5氏%計(jì)算親。（2）開拿發(fā)費(fèi)遞用的侮估算鄙。1）管懶理費(fèi)鋤用。管理煌費(fèi)用黨可按臨項(xiàng)目吩前述叫開發(fā)木成本悼之和嗓為基凝數(shù)，灣取一城個(gè)百搖分比秋計(jì)算訴，一俊般為3%左右絹。2）銷障售費(fèi)絨用主要詞包括達(dá)如下淚三項(xiàng)些：①敲營銷貿(mào)策劃層、廣讀告宣偶傳及膚市場(chǎng)壤推廣息費(fèi)。凝約為抹銷售拖收入幼的2%挺～3關(guān)%。②包銷售俱代理午費(fèi)。凝約為司銷售竊收入挪的0.毅5%丑～2制%。③遼其他瞇銷售染費(fèi)用褲。約泳為銷地售收莖入的0.觀5%銹～1楚%。以上拳各項(xiàng)監(jiān)合計(jì)糞，銷仁售費(fèi)淹用約朋占到笑銷售享收入障的4%懸～6觀%。3）財(cái)毀務(wù)費(fèi)舞用。①長互期借咐款利稻息的歌計(jì)算翅，其各計(jì)算趕公式森為：每年驗(yàn)應(yīng)計(jì)洲利息子＝（礙年初淺借款逐本息院累計(jì)魂＋1/抓2本年坊借款綱額）×年利型率長期辭借款餅本息厚的償便還方杰式有抱兩種炊：每真年等救額償狼還本繡息和源；等罪額還丘本，傅利息務(wù)每年覺照付桑。②流捧動(dòng)資劃金借嘆款部鳥分是纏按全品年計(jì)壤息。襪利息皂計(jì)入弱財(cái)務(wù)渠費(fèi)用抖，每掉年照水付，桑期末橡一次抹還本耽。（3）投竄資與林成本左費(fèi)用侍估算伯結(jié)果號(hào)的匯洋總。3、房望地產(chǎn)閘銷售陜稅費(fèi)（1）與估轉(zhuǎn)讓液房地喝產(chǎn)有饅關(guān)的念稅費(fèi)①營遞業(yè)稅楊。房地燙產(chǎn)經(jīng)總營銷佳售按差營業(yè)成額（私銷售羨收入禮）的5%計(jì)征熔。②城雷市建妄設(shè)維嶄護(hù)稅息。③教黨育費(fèi)覺附加嫂。以單卡位和叫個(gè)人竄實(shí)際旺交納瞇的營韻業(yè)稅括稅額鍛為計(jì)膀征依候據(jù)，奮附加廟稅率棋為3%。④交稼易印濟(jì)花稅計(jì)稅炮標(biāo)準(zhǔn)紋是按德房地芳產(chǎn)交眠易價(jià)擁的1‰，買鵲賣雙亞方各站負(fù)擔(dān)霞一半縫，即型各負(fù)督擔(dān)0.半5‰。⑤房慌地產(chǎn)核交易積服務(wù)怖費(fèi)。按當(dāng)顛地房鞠地產(chǎn)鵝管理暗部門切的有未關(guān)規(guī)賽定標(biāo)乎準(zhǔn)繳倦納。（2）土風(fēng)地增層值稅土地穗增值志稅實(shí)舞行四蒜級(jí)超修率累雄進(jìn)稅吵率。唯增值礦額未佳超過兆扣除胸項(xiàng)目趣金額50化%的部厚分，檔稅率胳為30鞋%；增紅值額憲超過熱扣除翻項(xiàng)目笨金額30模%，未期超過播扣除轎項(xiàng)目徹金額10藝0%的部刷分，咱稅率饒為40舒%；稅甩率超馬過扣費(fèi)除項(xiàng)裝目金哭額10少0%，未算超過雞扣除仿項(xiàng)目陷金額20讓0%的部朵分，稻稅率奮為50服%；稅論率超蝴過扣腳除項(xiàng)耀目金鴿額20唉0%的部友分，影稅率換為60蕉%。土地揭應(yīng)納錄稅額熔的計(jì)強(qiáng)算，革按下押列公僑式進(jìn)囑行：土地元增值民額＝競(jìng)轉(zhuǎn)讓薄房地篇產(chǎn)的壤總收寇入－君扣除熟項(xiàng)目庸金額應(yīng)納異稅額蹲＝土萬地增云值額×適用匠稅率若土勉地增快值額繼超過恢扣除仔項(xiàng)目揪金額50稼%以上更的，巧即同俗時(shí)適很用于恩二檔晌或二壺檔以免上適申用稅舉率，致則需義分別偽計(jì)算破。（3）企運(yùn)業(yè)所候得稅染。按企招業(yè)應(yīng)果納稅井所得蹤蝶額（醉房地祥產(chǎn)經(jīng)溝營利規(guī)潤）貞的一鞋定比信例計(jì)場(chǎng)征（渾目前仙按33吉%）。10宮.6撲.2項(xiàng)目槳投資刷收入所估算妹與資雕金籌差措1、項(xiàng)除目投世資收胳入的遙估算（1）租舊售方午案的信確定錦。（2）租陽售價(jià)董格的雙確定劈燕。（3）經(jīng)謎營收興入的公估算愁。①銷猾售收預(yù)入。②租肝金收病入。③自場(chǎng)營收壯入。2、項(xiàng)堡目投席資的勇資金糠籌措（1）項(xiàng)匯目投虹資資劣金的巷來源余分析佩。房伯地產(chǎn)療項(xiàng)目施資金則來源夸的渠魚道主栽要有油：資隸本金慶（股梁本金鈔）、敵銀行嚷貸款脈、預(yù)再收收蹄入。（2）資按金籌核措計(jì)蒜劃和深使用情計(jì)劃抹。資雪金籌絕措計(jì)貍劃是眠根據(jù)方房地懇產(chǎn)項(xiàng)速目對(duì)勾資金秩的需劑求以階及投恥資、屢成本多與費(fèi)地用使耀用計(jì)焦劃，籠來安掠排資創(chuàng)金來刃源和氣相應(yīng)耽數(shù)量欠的過慮程。10票.6揮.3項(xiàng)目禿投資芹財(cái)務(wù)剖分析1、項(xiàng)務(wù)目財(cái)傷務(wù)分憲析基專本報(bào)墳表（1）現(xiàn)養(yǎng)金流燦量表咸?，F(xiàn)勾金流躺量表弟反映樂房地授產(chǎn)項(xiàng)俱目開泥發(fā)經(jīng)應(yīng)營期監(jiān)的現(xiàn)銳金流齒入和州流出憤，按塵期編休制，隨用以嚴(yán)計(jì)算拒各項(xiàng)顛評(píng)價(jià)捐指標(biāo)扶，進(jìn)謀行房截地產(chǎn)襖項(xiàng)目鍋財(cái)務(wù)部盈利地能力門分析摟。全部販投資魔現(xiàn)金釋流量捎表。資本報(bào)金現(xiàn)喂金流鞠量表賢。投資此各方誰現(xiàn)金撒流量辯表。（2）資波金來汁源與嶄