房地產(chǎn)投資課件

房地產(chǎn)投資分析第一章房地產(chǎn)投資分析概述第二章房地產(chǎn)投資分析基本知識(shí)第三章房地產(chǎn)投資環(huán)境及市場分析第四章房地產(chǎn)籌資與融資第五章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算第六章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第七章不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析第八章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析報(bào)告第一章

房地產(chǎn)投資分析概述

第一節(jié)房地產(chǎn)投資一、投資概述（一）投資含義：投資主體、投資目的、投資方式、投資的行為過程（二）投資的特性二、房地產(chǎn)及其特性（一）房地產(chǎn)的含義:房產(chǎn)+地產(chǎn)（二）房地產(chǎn)的特性不可移動(dòng)性價(jià)格高昂相關(guān)性保值與增值性投資風(fēng)險(xiǎn)性三、房地產(chǎn)投資概述（一）房地產(chǎn)投資的概念（二）房地產(chǎn)投資的構(gòu)成投資主體的構(gòu)成投資的資金構(gòu)成（三）房地產(chǎn)投資的要素時(shí)機(jī)、地段、質(zhì)量（四）房地產(chǎn)投資的類型按投資方式劃分按房地產(chǎn)投資經(jīng)營方式劃分按房地產(chǎn)投資對(duì)象劃分按房地產(chǎn)投資的用途劃分（五）房地產(chǎn)投資的特征房地產(chǎn)投資對(duì)象的固定性或不可移動(dòng)性房地產(chǎn)投資的高投入和高成本性房地產(chǎn)投資的回收期長、周期性長房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)投資的環(huán)境約束性房地產(chǎn)投資的低流動(dòng)性（六薦）房定地產(chǎn)秩投資值過程投資庫分析土地霉開發(fā)兇權(quán)的德獲得房地穩(wěn)產(chǎn)開鹿發(fā)建造造房地同產(chǎn)銷雁售經(jīng)儉營（七衫）房節(jié)地產(chǎn)斑投資尿的作凍用帶動(dòng)跨相關(guān)虧產(chǎn)業(yè)裝的發(fā)溫展促進(jìn)歐家庭沫合理精消費(fèi)改善辜城市剩環(huán)境抵御定通貨騰膨脹松影響第二奧節(jié)親房命地產(chǎn)欠投資亞分析一、氏房地雨產(chǎn)投駱資分華析概仗述（一肺）房市地產(chǎn)塵投資柜分析掀的概暢念房地檔產(chǎn)投慨資環(huán)辰境分敲析房地路產(chǎn)投黑資市梅場分首析房地喂產(chǎn)投傭資成譽(yù)本估單算房地斧產(chǎn)投姻資經(jīng)桌濟(jì)評(píng)醒價(jià)房地鞠產(chǎn)投網(wǎng)資不寸確定圓性分殊析房地仍產(chǎn)投駕資風(fēng)將險(xiǎn)分孤析房地憐產(chǎn)投璃資決逼策分騰析二、炎房地罷產(chǎn)投省資分腳析的踩必要堆性三、吵房地脅產(chǎn)投豈資分超析的羞作用為投龍資者湯指出亮投資毯方向?yàn)橥杜馁Y者蹤蝶提供玩運(yùn)作跪方式為投低資者奔估計(jì)獵投資挨收益為投檔資者彩分析吐風(fēng)險(xiǎn)些及提小供避蔽險(xiǎn)策墨略第二謀章殃房免地產(chǎn)末投資炭分析波基本志知識(shí)第一早節(jié)偵資數(shù)金的旦時(shí)間俯價(jià)值罪及其獅計(jì)算一、終資金萄時(shí)間業(yè)價(jià)值速的含分義二、意資金倒時(shí)間撤價(jià)值假的計(jì)忽算（一面）利萬息與懼利率梯的概縣念（二掏）計(jì)甘息形嘗式——單利猛與復(fù)同利1、單藍(lán)利計(jì)芽息F階=P儲(chǔ)(1趨+n童i)2、復(fù)沫利計(jì)至息F＝P(邁1+蛙i)n（三蕉）名羞義利模率與毅實(shí)際巖利率1、名府義利暢率2、實(shí)糠際利脆率i允=壁=畏(1凡+r牲/m霜)m-1第二疑節(jié)污資金末的等皇值計(jì)友算一、裕資金伶等值皇的相捐關(guān)概耀念二、喘資金值等值跪的計(jì)霸算1.復(fù)利限終值獄的計(jì)目算F＝P（1＋i）n=P（F/水P，i，n）2.復(fù)利頭現(xiàn)值術(shù)的計(jì)謠算P＝F（1＋i）-n=F（P/縫F，i，n）3.年金鞭終值比的計(jì)勞算4.償債不資金京的計(jì)游算5.資本殺回收雞的計(jì)舌算6.年金針現(xiàn)值揀的計(jì)鑄算三、居資金記等值裕計(jì)算進(jìn)注意蹲事項(xiàng)1、P是現(xiàn)秤在第僵一計(jì)瀉息期民開始剩時(shí)（市即年何初）券發(fā)生打；2、F是在世考察閘期期長末發(fā)員生；3、各擦期的愛等額淺支付A，發(fā)慮生在鍵各期它期末榮；4、當(dāng)就問題件包括P與A時(shí)，戰(zhàn)第一桿個(gè)A與P隔一共期。升即P發(fā)生忠在A的前才一期猴；5、當(dāng)門問題構(gòu)包括A與F時(shí)，稿支付席系列恰的最財(cái)后一擦個(gè)A與F同時(shí)艙發(fā)生稍。第三項(xiàng)節(jié)浩現(xiàn)使金流吐量與逃現(xiàn)金輪流量買圖一、印現(xiàn)金躺流量勿的相耐關(guān)概冶念二、伍現(xiàn)金償流量坑圖及猴其繪闖制（一需）現(xiàn)頭金流頑量圖丟的含村義（二礙）現(xiàn)宅金流晴量圖羨的繪怖制規(guī)垃則第三辛章即房影地產(chǎn)卸投資仁環(huán)境脈及市征場分鋪析第一春節(jié)扛房策地產(chǎn)愧投資孤環(huán)境嶺分析一、餐投資盲環(huán)境紋的含園義及鐘其特玻征（一諷）投與資環(huán)鑄境含懷義（二熄）投穩(wěn)資環(huán)烘境的旦特征系統(tǒng)葵性動(dòng)態(tài)橡性主導(dǎo)音性區(qū)域映性二、星房地綿產(chǎn)投爐資環(huán)艙境要逮素分風(fēng)析政治蔑因素法律僵因素經(jīng)濟(jì)西環(huán)境顫因素自然稼環(huán)境喚因素基礎(chǔ)捐設(shè)施柄因素社會(huì)冒文化米因素三、班房地哥產(chǎn)投慮資環(huán)閉境分壯析方仗法冷熱素對(duì)比文法等級(jí)蚊尺度聚法道氏破評(píng)估傳法閔氏潛評(píng)價(jià)連法第二芒節(jié)溪房地枯產(chǎn)投欺資市怎場分信析一、敘房地脹產(chǎn)投佳資市羨場分剛析的歪含義二、赴房地委產(chǎn)市靜場分雄析的烘作用三、營房地龜產(chǎn)市封場分毯析的撤主要波內(nèi)容1.市場竭分析鉗的三錯(cuò)個(gè)層星面2.房地脫產(chǎn)市勇場分俗析的艙內(nèi)容第三汁章翁房炎地產(chǎn)單投資朗與融雙資第一侍節(jié)感房地把產(chǎn)企篩業(yè)資繭金籌敢集的白方式一、示直接各融資二、決間接索融資三、葛權(quán)益彼融資四、杜債務(wù)簡融資第二普節(jié)香常見藥的房留地產(chǎn)驅(qū)融資散方式者介紹一、彈房地付產(chǎn)信若貸（一柜）土馳地開蒸發(fā)貸佛款1、土討地購驚置貸議款2、土怖地開誼發(fā)貸秒款3、土秀地儲(chǔ)姥備貸逼款（二春）商伶品房俗開發(fā)句貸款（三共）持綢有經(jīng)尚營性鵲物業(yè)錦貸款（四漲）房副地產(chǎn)嘆抵押及貸款1、個(gè)役人住下房抵芝押貸痰款2、在欲建工央程抵汁押貸尸款二、猜證券自融資三、庫房地鉛產(chǎn)信柜托四、戶房地寧產(chǎn)抵踏押貸霧款證分券化五、房地抽產(chǎn)基食金六、狠其他凈方式捏：聯(lián)提建、牧參建欠融資呈；房財(cái)?shù)禺a(chǎn)給典當(dāng)概融資知；利雀用外驢資第三賺節(jié)傾房地見產(chǎn)項(xiàng)冒目融賴資一、滑房地減產(chǎn)融熟資方帳案（一母）融盈資組?？椥问[式選很擇（二蝴）資垂金來精源選美擇（三周）資緒本金直籌措（四嫩）債橡務(wù)資嫂金籌貌措（五以）預(yù)壤售或喝預(yù)租（六灰）融諷資方掌案分擊析1、資冠金來勺源可濟(jì)靠性去分析2、融瓣資結(jié)樸構(gòu)分磁析3、融固資成凈本分糖析4、融呼資風(fēng)袋險(xiǎn)分荷析二、緊金融因機(jī)構(gòu)籍對(duì)項(xiàng)叮目貸固款的卸審查（一傅）企昂業(yè)資作信等農(nóng)級(jí)評(píng)宏價(jià)（二彼）貸平款項(xiàng)鵲目評(píng)旋估（三率）房像地產(chǎn)甘貸款道擔(dān)保臥方式香評(píng)價(jià)1、保父證2、抵燭押3、質(zhì)怠押4、貸贏款綜僵合評(píng)北價(jià)第五夜章剃房脆地產(chǎn)稅開發(fā)背項(xiàng)目而投資害估算第一階節(jié)純房地箏產(chǎn)投仆資與蠻成本瓜構(gòu)成非生管產(chǎn)性凳建設(shè)厭項(xiàng)目滑總投刷資構(gòu)討成：建設(shè)項(xiàng)目總投資建設(shè)投資工程費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用預(yù)備費(fèi)建設(shè)期利息房地慢產(chǎn)投劑資費(fèi)津用及粱成本費(fèi)費(fèi)用伸組成犧：土地警費(fèi)用前期蹈工程墾費(fèi)基礎(chǔ)自設(shè)施劣建設(shè)膝費(fèi)建安關(guān)工程豪費(fèi)公共百配套所設(shè)施榮建設(shè)吩費(fèi)開發(fā)助間接閃費(fèi)管理筍費(fèi)用銷售鏈費(fèi)用財(cái)務(wù)駐費(fèi)用其他膊費(fèi)用開發(fā)朱期間并稅費(fèi)不可攀預(yù)見保費(fèi)第二寇節(jié)房地扶產(chǎn)開率發(fā)項(xiàng)懲目投械資與罷成本某費(fèi)用藥估算一、金房地叮產(chǎn)開勿發(fā)項(xiàng)惹目投喝資與奴成本蟻費(fèi)用儲(chǔ)估算蠟的依扁據(jù)與階要求二、爪房地炒產(chǎn)開扔發(fā)項(xiàng)政目投秘資與賀成本誼估算（一腐）土糟地費(fèi)貓用估縫算1、土粱地征暑用拆祥遷費(fèi)（1）農(nóng)村柿土地躍征用椒拆遷費(fèi)（2）城酸鎮(zhèn)土折地拆書遷費(fèi)2、土撓地出幅讓地尼價(jià)款3、土省地轉(zhuǎn)幣讓費(fèi)4、土蘭地租葛用費(fèi)5、土采地投妥資折腫價(jià)（二較）前頃期工兇程費(fèi)達(dá)估算（三湊）基最礎(chǔ)設(shè)廊施建惰設(shè)費(fèi)餓估算1、單法元估縣算法2、單豆位指蠻標(biāo)估楊算法3、工程任量近永似匡坦算法4、概算業(yè)指標(biāo)趕法（四盼）建禮筑安饅裝工嫌程費(fèi)驅(qū)估算（五愈）公承共配匯套設(shè)袖施建技設(shè)費(fèi)竄估算（六棋）開臭發(fā)間錦接費(fèi)揮用估挪算（七綿）管閘理費(fèi)縣用估投算（八抗）財(cái)抗務(wù)費(fèi)維用估陷算（九掠）銷閱售費(fèi)宣用估爐算（十回）開抖發(fā)期囑間稅飽費(fèi)估秤算（十撈一）盲其他銹費(fèi)用趙估算（十架二）零不可軋預(yù)見窯費(fèi)估窩算第三雨節(jié)葡房地夫產(chǎn)開希發(fā)項(xiàng)匠目收揀入估亦算一、決租售沙方案二、洽租售喚價(jià)格三、返租售你收入四、戴自營縫收入第四醋節(jié)螺房地慶產(chǎn)開莊發(fā)項(xiàng)便目稅幸金估疼算一、輕營業(yè)環(huán)稅金晨及附搬加（一撫）營緒業(yè)稅營業(yè)孝稅＝想應(yīng)納摧稅收途入×稅率（二候）城谷市維竄護(hù)建搭設(shè)稅城市獲維護(hù)峰建設(shè)殊稅＝搜營業(yè)螺稅稅蠢額×稅率（三明）教升育費(fèi)統(tǒng)附加教育秩費(fèi)附吩加＝泄?fàn)I業(yè)奶稅稅俱額×稅率二、速土地狠使用凈稅土地昌使用傳稅＝己實(shí)際雪占用漠應(yīng)稅航土地度面積臺(tái)（平面方米)×適用臂稅額適用飽稅額菠：大城攜市（找人口50萬以蟲上）1.越5-暑30元；中等匯城市萌（人疤口20萬-5減0萬）1.爹2-餃24元；小城技市（20萬以鑰下）0.芹9-挖18；縣城梨、建嚇制鎮(zhèn)魂、工汁礦區(qū)0.磁6-罵12元三、房產(chǎn)急稅1、從禽價(jià)計(jì)躺征房產(chǎn)幻玉稅＝藝應(yīng)稅古房產(chǎn)竿原值×（1－扣頸除比策例%）×1.吉2%2、從肉租計(jì)杜征房產(chǎn)虛稅＝偏租金中收入×12挪%四、嚷土地謀增值姐稅土地前增值班稅＝俊增值鬧額×稅率炸－扣阿除項(xiàng)諒目×速算尿扣除垃系數(shù)稅率國：土地絞增值捆稅四殊級(jí)超草率累帳進(jìn)稅述率級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%-100%的部分4053超過100%-200%的部分50154超過200%的部分6035扣除盯項(xiàng)目屑：1、取公得土職地使劫用權(quán)急所支鼠付金惹額2、房鉆地產(chǎn)顫開發(fā)玩成本3、房與地產(chǎn)標(biāo)開發(fā)弄費(fèi)用4、與菊轉(zhuǎn)讓競房地情產(chǎn)有倆關(guān)的掌稅金5、其英他扣爭除項(xiàng)膜目6、舊鑰房及護(hù)建筑機(jī)物的具評(píng)估魯價(jià)格刃。第六瓶章丘房幸地產(chǎn)酬開發(fā)被項(xiàng)目挪財(cái)務(wù)申評(píng)價(jià)第一服節(jié)獲財(cái)務(wù)棒評(píng)價(jià)囑基本扁概念芽和斬評(píng)價(jià)貴指標(biāo)氧的確揭定一、財(cái)務(wù)洋評(píng)價(jià)蚊的基略本概得念二、皮財(cái)務(wù)逝評(píng)價(jià)趨指標(biāo)臉的確看定項(xiàng)目冠財(cái)務(wù)翼評(píng)價(jià)杯主要棵指標(biāo)勺和方綁法參葉照表指標(biāo)方法收益額盈利能力投資回收能力靜態(tài)法利潤投資利潤率靜態(tài)回收期動(dòng)態(tài)法凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)回收期第二快節(jié)題房地見產(chǎn)開竹發(fā)項(xiàng)冤目所財(cái)務(wù)簽報(bào)表弱的編走制一、輔助醒報(bào)表淺的編沸制（一席）投胳資計(jì)字劃與古資金忌籌措若表1、資街金籌孤措來穿源資本瘡金（堤股本造金）預(yù)售伯收入銀行任貸款2、資吹金籌胃措計(jì)描劃3、資金指投資蓮使用泄計(jì)劃（二悲）借臣款還賓本付器息表1、還丑本付財(cái)息的濾資金陽來源2、關(guān)歸于利黑息的約計(jì)算（1）借款梯時(shí)的儲(chǔ)利息救計(jì)算每年儉應(yīng)計(jì)嫌利息＝（年初豆借款膨本息御累計(jì)+本年冰借款÷2）×利率（2）還曬款時(shí)轉(zhuǎn)的利追息計(jì)究算等額拜還本拼付息蹲的計(jì)息等額聾本金昏償還3.借款貌還本恥付息盾表二、特基本秩報(bào)表主的編帝制（一簡）現(xiàn)敲金流歲量表1、全討部投既資現(xiàn)也金流累量表2、資厚本金悠現(xiàn)金盞流量懸表3.投資察者各能方現(xiàn)土金流充量表（二壇）損置益表（三眼）資魯金來糟源與上運(yùn)用欺表（四崖）資宿產(chǎn)負(fù)乘債表三、畜報(bào)表孟之間兵的關(guān)田系與帝編制崗要求第三甩節(jié)腹房地促產(chǎn)開只發(fā)項(xiàng)易目吹財(cái)務(wù)認(rèn)評(píng)價(jià)宣方法一、靜態(tài)狼財(cái)務(wù)妙評(píng)價(jià)淺指標(biāo)情分析（一適）靜抖態(tài)投抗資回育收期1、含舒義2、確貼定靜指態(tài)投親資回旅收期葵指標(biāo)銜的方的法公式畝法不包毛括建反設(shè)期初的投喪資回值收期饑（PP倚’）=原始趴投資層合計(jì)÷投產(chǎn)娘后前旨若干河年每越年相房誠等的鳳凈現(xiàn)胖金流槽量包括濫建設(shè)洗期的涂投資店回收叢期（PP）=不包將括建跡設(shè)期搏的投怠資回眼收期+建設(shè)敞期列表那法包括剝建設(shè)站期的篩投資區(qū)回收肅期（PP）=涉(累計(jì)漆凈現(xiàn)涌金流穿量開落始出往現(xiàn)正絡(luò)值期國數(shù)-1河)+譜(上期丈累計(jì)傻現(xiàn)金仰流量腿的絕簡對(duì)值÷當(dāng)期綁凈現(xiàn)鋤金流秋量)3、靜蔑態(tài)投倆資回冬收期受的運(yùn)猜用（二魂）累慎計(jì)凈無現(xiàn)金楚流量（三輝）投戀資利貸潤率職（RO魄I）投資助利潤盲率=年利億潤總蘆額或壯年平慢均利棵潤總財(cái)額÷總投京資×1暈00網(wǎng)%2、投莖資利刻潤率畫的應(yīng)裹用和喪應(yīng)注溫意的擺問題1、含匹義與捉計(jì)算襪公式（四禮）投矮資利端稅率1、含鎖義與竟計(jì)算謀公式2、投笑資利弱稅率急的運(yùn)斥用（五近）資曉本金持利潤碗率投資貴利稅奪率=年利坑稅總縮慧額÷總投首資×1冰00團(tuán)%1、含扒義與事計(jì)算息公式資本本金利介潤率=利潤父總額÷資本做金總蚊額×1遙00暮%2、資帶本金特利潤致率的挑運(yùn)用（六宇）借初款償渣還期（七談）還塔本付鴉息比揀率借款騎償還寨期=借款針償還豬后開程始出火現(xiàn)盈朋余年始份數(shù)-開始島借款姓年份+當(dāng)年斯償還弱借款歐額÷當(dāng)年滋可用佩于還黑款的栗資金查額還本齡付息站比率=可用楚于還沉本付斑息金速額÷年還西本付傍息總蛋額（八海）資晚產(chǎn)負(fù)班債率1、含鍬義與戰(zhàn)計(jì)算纖公式資產(chǎn)升負(fù)債庸率=負(fù)債畢總額÷資產(chǎn)掠總額×1威00冰%2、資產(chǎn)杏負(fù)債毯率的搏分析（九灶）流傷動(dòng)比長率流動(dòng)鑼比率=流動(dòng)粱資產(chǎn)÷流動(dòng)普負(fù)債×1輸00臺(tái)%（十楚）速爆動(dòng)比晚率速動(dòng)究比率=（流程動(dòng)資慈產(chǎn)-存貨-待攤畢費(fèi)用-預(yù)付丈賬款虎）÷流動(dòng)腹負(fù)債×1扭00盟%二、斤動(dòng)態(tài)煤財(cái)務(wù)蠢評(píng)價(jià)津指標(biāo)燭分析（一唱）財(cái)著務(wù)凈貴現(xiàn)值喝（FN寬PV）1、含綢義與匯計(jì)算頑公式2、財(cái)激務(wù)凈填現(xiàn)值微的作意用當(dāng)凈氏現(xiàn)值陜大于床零時(shí)充，表搶明投跑資項(xiàng)池目的姓預(yù)期嫁收益桂率不因僅可診以達(dá)屆到基惕準(zhǔn)收情益率泊所預(yù)貌定的泰收益靜水平址，而誼且尚獸有盈組余。當(dāng)凈努現(xiàn)值顫等于足零時(shí)肆，表蹲明投嶼資項(xiàng)病目的笑收益生率想端起恰賽好等描于基婦準(zhǔn)收版益率溜所預(yù)匯定的溪收益跌水平攜。當(dāng)凈閑現(xiàn)值學(xué)小于普零時(shí)愁，表蹤蝶明投壓資項(xiàng)柔目收派益率個(gè)達(dá)不牲到基孫準(zhǔn)收評(píng)益率炎所預(yù)肉定的沾投資章，導(dǎo)文致項(xiàng)倉目可盤能出有現(xiàn)虧嶄損。層此時(shí)勻，項(xiàng)反目不彩可行匹。3、財(cái)釋務(wù)凈呀現(xiàn)值珍指標(biāo)逗的優(yōu)職缺點(diǎn)財(cái)務(wù)捏凈現(xiàn)械值的餃優(yōu)點(diǎn)掛是：考慮拖了項(xiàng)右目壽始命期河內(nèi)各然年現(xiàn)描金流筋量的僵時(shí)間惜價(jià)值能，并鉆且，責(zé)全面岔考慮霜了項(xiàng)茄目在醋整個(gè)挺計(jì)算法期內(nèi)怎的情駁況；經(jīng)濟(jì)筒意義眉明確辯，能字夠直滲接貨表幣額債表示精項(xiàng)目露的盈秋利水崇平；評(píng)價(jià)爸標(biāo)準(zhǔn)鏈容易偷確定色，判著斷直拘觀。不足下之處鵝有：不適蘋用于吸投資道額不跌相等傍的投鳳資項(xiàng)量目比怎較；折現(xiàn)明率（寸基準(zhǔn)眠收益源率）里不易凱確定盡；雖然識(shí)能夠弱反映因項(xiàng)目煩在整途個(gè)計(jì)籍算期企內(nèi)的槽絕對(duì)年效果貝，但究不能砌反映勿單位收投資辱的效近果。拜為了?？朔哌@一義缺點(diǎn)鍬，我律們有則了凈頁現(xiàn)值逐率這晃一指虹標(biāo)；即使臺(tái)知道玩了凈讓現(xiàn)值橡大于族零，觸我們幟也無企法判攪斷項(xiàng)嘆目的州預(yù)期晚收益壯率真剪正是輸多少斜。4、基原準(zhǔn)收勻益率澇（ic）國家督投資僻項(xiàng)目利，進(jìn)娃行經(jīng)槽濟(jì)評(píng)磚價(jià)時(shí)斗使用紫的基與準(zhǔn)收筐益率厚是由盡國家你組織外測定暴并發(fā)腔布的艘行業(yè)版基準(zhǔn)冷收益欠率；雕非國蓮家投輝資項(xiàng)員目，瞧由投鳥資者醉自行滲確定碗，但適應(yīng)考露慮以杯下因敏素溫：資金未成本核和機(jī)爪會(huì)成賴本（i1）投資需風(fēng)險(xiǎn)臘（i2）通貨騎膨脹庫率（i3）資金瞞限制（二肅）凈腰現(xiàn)值眨率（NP單VR）凈現(xiàn)盼值率=凈現(xiàn)河值÷投資晚現(xiàn)值×1枯00份%（三吹）內(nèi)果部收擾益率蹦（IR沉R）1、含秀義與意計(jì)算罷公式用線醒性內(nèi)長插法鋼計(jì)算IR愈R的近騰似值柔，公身式如忍下：2、內(nèi)野部收掀益率富法的究優(yōu)缺督點(diǎn)3、凈姻現(xiàn)值瘋法和鴉內(nèi)部且收益亮率法距的比稻較（三武）動(dòng)紹態(tài)投稀資回敢收期1、含儀義與陵計(jì)算青公式Pt＝（豈累計(jì)捉凈現(xiàn)臣金流碌量現(xiàn)柿值出奔現(xiàn)正至值的拴年數(shù)-1）+上一街年累環(huán)計(jì)凈梢現(xiàn)金忌流量珠現(xiàn)值胖的絕塌對(duì)值/出現(xiàn)塊正值津年份肉凈現(xiàn)關(guān)金流廊量的疫現(xiàn)值2、動(dòng)扔態(tài)投尿資回等收期蘇指標(biāo)貴的作劈燕用Pt≤Pc（基獵準(zhǔn)投惠資回搏收期衡）時(shí)戀，說皂明項(xiàng)擇目（敬或方半案）疑能在聰要求裂的時(shí)悟間內(nèi)病收回心投資策，是老可行語的；Pt＞Pc（基米準(zhǔn)投沾資回秋收期嶼）時(shí)掠，則扒項(xiàng)目蛙（或蝕方案覺）不黎可行仇，應(yīng)音予拒牧絕。3、動(dòng)茂態(tài)投嫩資回萬收期寇的優(yōu)素缺點(diǎn)第七狂章瓦不路確定黎性分宋析與劉風(fēng)險(xiǎn)幸分析第一姑節(jié)艦房灘地產(chǎn)纖項(xiàng)目宰的不緊確定俗因素一、閑土地沒費(fèi)用二、朋建嘴安工容程費(fèi)港用三、禽租售采價(jià)格四、拘開發(fā)效期與虧租售粉期五、燭容積炭率及剃有關(guān)額設(shè)計(jì)蘇參數(shù)六、悉貸款異利率第二梅節(jié)蒜盈筒虧平京衡分仔析一、擱線性怎盈虧禁平衡馳分析犧的數(shù)性學(xué)模臨型如果妙用B表示雨利潤焰，p表示面單位攤產(chǎn)品琴售價(jià)糖，Q表示尾銷售竟量或琴生產(chǎn)夫量，t表示摘單位拿產(chǎn)品進(jìn)營業(yè)殖稅金追及附朗加，CV表示拍單位諸產(chǎn)品帝可變狗成本偽，CF表示臺(tái)固定柿成本盆，則凈可寫忌成如撒下形寬式：B＝pQ—CVQ—玻CF—tQ二、功線性熊盈虧鍵平衡懇分析店方法（一廁）線廳性盈會(huì)虧平熟衡分斑析的賢前提啄條件產(chǎn)量亂等于拼銷售邁量；生產(chǎn)動(dòng)量變拐化，控單位陵可成遣本不付變，熊從而擁使總密生產(chǎn)浸成本款成為負(fù)生產(chǎn)免量的絹線性肯函數(shù)匹；生產(chǎn)揚(yáng)量變膚化，幫銷售葡單價(jià)險(xiǎn)不變思，從穗而使拍銷售聾收入護(hù)成為捷銷售辜量的蹈線性查函數(shù)秒；只生增產(chǎn)單幕一產(chǎn)碗品，吐或生摩產(chǎn)多爬種產(chǎn)原品，誕但可胞以換磨算為胖單一毛產(chǎn)品板計(jì)算權(quán)。（二析）盈眠虧平均衡點(diǎn)房地蹈產(chǎn)投耀資項(xiàng)廊目的聯(lián)盈虧葉平衡直點(diǎn)（Br訂ea襪k-紛ev投en倍P校oi掛nt，BE緩P）是活項(xiàng)目怕恰好孩不虧市損也乳不盈擋利的巡壽點(diǎn)1、用斗產(chǎn)銷住量表免示的軌盈虧料平衡熄點(diǎn)BE澤P（Q）生產(chǎn)丟能力也利用幕率BE筑P（%）項(xiàng)目右安全垂率fQ項(xiàng)目煉安全膠率與跳風(fēng)險(xiǎn)吊狀況fQ＞30%25%~30%15%~25%10%~15%＜10%風(fēng)險(xiǎn)安全較安全不很安全需謹(jǐn)慎危險(xiǎn)3、用剩銷售餐單價(jià)稀表示荷的盈兵虧平涌衡點(diǎn)BE拿P(撓p)三、濱線性林盈虧煤平衡牽分析范圖產(chǎn)銷量QBEP(Q)成本收入虧損盈利C=CF+QCVSCF四、劉盈虧蔥平衡范分析鏡的優(yōu)社缺點(diǎn)第三永節(jié)滲敏本感性戚分析一、埋敏感典性分喚析的補(bǔ)步驟柏與方純法確定匯用于短敏感毫性分醉析的我經(jīng)濟(jì)筍評(píng)價(jià)拘指標(biāo)選擇建需要延分析預(yù)的不悟確定白性因繡素確定果不確筑定性維因素菠可能懸的變繭動(dòng)范螞圍，稿及其襪變動(dòng)辛?xí)r可蜓能對(duì)蘋評(píng)價(jià)弟指標(biāo)武帶來暑的相恐應(yīng)變蹤蝶動(dòng)值通過交評(píng)價(jià)休指標(biāo)畢的變佛動(dòng)情怠況，襖找出拿較為麻敏感控的不曉確定饒性因堂素，吧作出匹進(jìn)一室步的鞋分析①衛(wèi)敏感殼度系獅數(shù)②耍臨界旁點(diǎn)項(xiàng)目畏允許歐不確嶄定因繼素向潛不利菊方向源變化剛的極羊限值二、狀單因采素敏釘感性倘分析深圖變化幅度基準(zhǔn)折現(xiàn)率銷售單價(jià)建設(shè)投資經(jīng)營成本內(nèi)部收益率三、囑三項(xiàng)