房地產開發(fā)投資

第一節(jié)房地產投資與開發(fā)概述一、房地產投資的含義房地產投資是指國家、集體或個人等投資主體，現(xiàn)在將一定的資金直接或間接地投入到房地產開發(fā)、經營、管理、服務和消費等活動中，期望獲得未來價值增值的行為。房地產投資的主體多元化房地產投資涉及房地產開發(fā)經營和中介服務等領域房地產投資的目的是獲得價值增值二、房地產投資的特點投資金額巨大，回收期較長投資不確定性因素較多，風險較大（政治、經濟、社會、自然、技術等）流動性較差具有保值增值特性（投資品）受政府政策影響較大（土地政策、住房制度、金融和財稅政策、城市規(guī)劃等）對金融部門的依賴性較強投資的外部性（區(qū)域環(huán)境的相互影響）第一節(jié)房地產投資與開發(fā)概述三、房地產投資的目的和作用房地產投資的目的房地產投資的目的，就是為了通過開發(fā)和經營等過程獲取未來收益。具體包括：現(xiàn)金流量收益、避稅收入、銷售收益等。房地產投資的作用帶動相關產業(yè)發(fā)展（房地產業(yè)的帶動力強）促進家庭合理消費改善城市環(huán)境抵御通貨膨脹第一節(jié)房地產投資與開發(fā)概述四、房地產投資的類型1、按房地產投資形式劃分房地產直接投資

房地產開發(fā)投資－購買土地使用、規(guī)劃設計、施工建設等、租售、實現(xiàn)投資利潤

房地產置業(yè)投資－投資者購買已建成物業(yè)（包括新建增量房和存量房）的行為

房地產間接投資購買房地產企業(yè)的股票或債券房地產投資信托基金房地產抵押貸款證券第一節(jié)房地產投資與開發(fā)概述2、按房地產投資的用途劃分住宅房地產投資－市場潛力大，風險小商業(yè)房地產投資－以出租經營為主，收益較高，風險較大工業(yè)房地產投資－適用性差、技術性強、變現(xiàn)能力弱特殊用途房地產投資－主要包括加油站、停車場、休閑場所、碼頭、公路等

，這類房地產的投資多屬于長期投資3、按房地產投資經營方式劃分出售型房地產投資出租型房地產投資混合型房地產投資第一節(jié)房地產投資與開發(fā)概述4、按房地產投資對象劃分地產投資－土地開發(fā)投資①舊城區(qū)土地開發(fā)投資是指在原有城區(qū)范圍內對土地進行再開發(fā)，以提高舊城區(qū)土地利用價值的投資。②新城區(qū)土地開發(fā)投資是指在原有城市建設區(qū)以外對土地進行開發(fā)，將農用地轉變?yōu)榉寝r建設用地的投資。房產投資主要用于房屋開發(fā)和建設的投資，它是固定資產投資中非生產性建設投資的重要組成部分。

物業(yè)管理服務投資物業(yè)管理和服務投資一般都屬于長期投資。

第一節(jié)房地產投資與開發(fā)概述投資形式房地產直接投資房地產間接投資房地產開發(fā)投資房地產置業(yè)投資房地產企業(yè)債券和股票投資投資于房地產投資信托公司購買住房抵押支持證券權益型抵押型混合型第一節(jié)房地產投資與開發(fā)概述房地燙產開肆發(fā)資識金的寒來源紅和運窄作的咬基本乓模式資金己來源政府補撥款銀行文貸款抵押小貸款金融炭市場企業(yè)砌自籌示（資婆本金樸）集體蠅集資預收溪款國營住公司各類曠公司證券股票股份辨公司各類胞公司各類沈公司用戶住房立公積凈金住宅現(xiàn)合作拉社特定獄城市餅政府宰與居閘民第一唐節(jié)柄房席地產尼投資魯與開賓發(fā)概片述為什時么要蕉進行悼房地貫產投功資分蒼析房地帖產投哲資的崗形式鉆多種掘多樣！比如鋒：個隆人可階以用30萬元盤的首順付款豪投資10煙0萬元景的置貌業(yè)項評目；績也可的以用5萬元飼購買濁房地像產公林司的挨股票陶、債板券（棍間接散）；柳一個御房地夢產開蘋發(fā)公馳司可尤以投甚資數(shù)括千萬箱或數(shù)托億元翁建造帖一幢炕寫字侍樓；曠而政軟府可籍以花內費數(shù)把億元訂新建姓一個否車站栗和交慢通系財統(tǒng)。溪所有谷這些仆都牽涉逆到房襖地產朗投資緩決策辟問題。由于同時瞎存在悅多種薯投資盯機會，而始投資但者可狗以利潤用的門資源勝卻是色有限果的，喝所以慕投資繳者必菊須在碌確定威的即創(chuàng)期支致出與殲不確企定的凳未來婆收益汽之間佳做出價慎重漏的選概擇。就需番要有燥一種峰方法近能夠麥對各種甘投資階方案折進行衫評估，幫粒助投強資者框在各種蒸限制頁條件殃下（可元承受竄的風描險、修投資顯收益額率以是及城源市規(guī)險劃的戀約束待等）教，使刺投資暴獲得連最大中的效菊益。第一責節(jié)咐房革地產芒投資耽與開熔發(fā)概董述五、養(yǎng)房地卷產投在資的侮影響梢因素經濟觀因素:主要融有經獅濟發(fā)井展狀蜘況、斜居民挪儲蓄城、消兄費水喉平、麥財政術收支站及金警融狀屋況、倍居民魄收入努水平痰等；社會威因素：主使要有球社會卵秩序件、城辟市化旬水平待和人?？谒x平等議；政治英和行惠政因好素：主嫩要有費政治喘局勢搞、城練市發(fā)暫展戰(zhàn)劃略和陷城市曾規(guī)劃暫等；政策啟法律毅因素：主奏要指臥房地覽產政密策、臣金融轟政策機、稅誕收政調策和庫相關稠法律陰法規(guī)寶；技術著因素：主減要包革括施蜓工技桌術、遣房屋露裝修蝕技術泄等；風險凈因素：包犧括經皺濟周訴期風筍險、浙利率判風險家、通釋貨膨勵脹風擁險、社政治查風險游、自趁然風浙險、捕經營寶風險策和財孕務風禽險。第一孤節(jié)灣房唇地產優(yōu)投資向與開御發(fā)概瞞述六、薦房地閣產投廉資的淘基本彎步驟房地宵產投汗資由逝于其益自身惜的特鑼性，合投資欠周期獄一般酸較長必，整灶個過痛程一膛般可叮以分尖為六衰個環(huán)肚節(jié)尋找素投資群機會項目險可行妖性研益究取得壞土地令使用硬權項目跳規(guī)劃蘋與合振同談枝判項目宰建設房地隸產租修售投資牧機會灰研究農、初輩步可酬行性兼研究塌、詳旬細可羅行性效研究熄和項很目評張估與呼決策土地閘使用沉權劃的撥、撇出讓搬和轉以讓項目浩規(guī)劃城的主刃要內獎容是駱委托耐建筑捏設計患單位集進行給項目涉規(guī)劃再、設炭計、衡項目騰報建蜘、領偽取施枝工許足可證尿、指隸定籌綢資方皺案、章獲取貌項目央貸款析等第一礦節(jié)徐房乞地產張投資虹與開村發(fā)概父述第二就節(jié)歲房地賄產開搞發(fā)投幣資的舊風險房地全產投扇資項孝目的實施是一僑個過寸程，怎從早影期資報產投州入至擦效益絕產出覆之間輝有一佛個時間花跨度，其凝中存筑在各種租投資帝風險。房地技產投遍資風董險分襯析是房喜地產賊投資憐項目頭分析以的一腫個重覺要組莖成部濃分。一、精房地泛產投灣資風感險的情含義1、風錯險的謎含義“風窮險是耐關于不愿授意發(fā)魂生的低事件發(fā)生仁的不確巡壽定性的客變觀體蘭現(xiàn)”-美國A.杏M.威利鴉特，19掩01炮)的《風險混與保寄險的爪經濟明理論》(博士洪論文)“在投海資決塞策活抄動中棄，風煌險可螺以被績認為胞是決晃策的忙實際愛結局可能港偏離觀它的唐期望寧結局物的程費度”-英國渠的史蒂管芬·魯比“遭預遇危夜難、孩遭受牲損失忠和傷擴害的攪可能執(zhí)性和辱機會饑”-《牛津帖現(xiàn)代樂高級駐英漢櫻雙解崗詞典》武井給勛(1邊98沃3,日本)的《風險耽理論》風險陸的三佩要素：風險旱與不捧確定滿性有遵所差街異；風險灶是客連觀存啦在的嗽；風險博可以杯被測姨算。第二圈節(jié)躍房地注產開創(chuàng)發(fā)投洗資的屠風險2、房潑地產擋投資賽風險告的含窮義房地屋產投硬資風察險是指糾由于不確謹定性銅因素的影謊響所眾引起傲的房鏟地產艷投資祝收益勸與預許期收孫益之覽間的偏離看程度。在房步地產果投資跪活動坡中，風險辜的具昌體表抗現(xiàn)形膝式有：一是分高價右買進類的房蛛地產垮，最展終以較低孕的價典格賣土出？二是愁盡管席賣出室價高異于買乘入價伸，但叔是仍低于感預期劑價格；三是銷投資資金宵不能艦按期儲收回，或心不能尼收回膝；四是財務粒方面掉的原答因。問題憤是如延何處疑理“收益—安全—風險”之惕間的秒關系房地軌產投資懷大、周期包長、位置化的固惠定性以及市場數(shù)競爭銀不充展分等第二織節(jié)鑼房地綿產開嗓發(fā)投續(xù)資的再風險二、訂房地獎產投那資風范險的沖特征1、風教險的經客觀道性自然釋、經嘴濟、半法律鉆、文么化以放及投憲資者象管理御水平縱等(無處烤不在金、無呆時不詢有)2、風宜險的詳隨機好性與宜多樣邊性主要面有政床策風剖險、滿社會望風險復、經腐濟風染險、臥技術澡風險逐及自雨然風都險等竿。3、變痰現(xiàn)差捧的風罪險和飼風險匪的相扮對性4、高鉛收益件與高朵風險從行業(yè)染壁壘婦的選咽擇效輛應上看蛛，高鐵風險紗行業(yè)轎總是派能給剛理智保的投臭資者摘帶來鑄超額紡利潤受。第二唯節(jié)艷房地橡產開悄發(fā)投池資的鞭風險不同幫房地振產投防資形胸式的芒風險英比較第二嶄節(jié)敵房地衛(wèi)產開獨發(fā)投回資的壞風險三、塌房地燒產投蝦資風日險的擁種類第二受節(jié)曉房地刷產開束發(fā)投部資的探風險例如嫩有兩核個房屠地產嬌投資方案A和B，每練個方垮案的之投資扇成本理都為10碼0萬元選，設陽來年茅經濟板情況濟下，匪各方便案的掏盈利幣矩陣貌表如岔下：A和B的期布望值徒為：A方案臨為95萬元；B方案蘋為95萬元。各自懂的標叮準差揚為：A方案撕為18喚.0嘉3萬元準；B方案型為69彼.6霞4萬元麻。

如果胸它的跪各種編可能房誠結果悶的概滋率分問布越股密集搶，這封項投修資的鋼風險明就越用小。

標準陣差越位小概咱率分甜布越狐密集猾，有叼關投抄資的超風險遇也就喂越小決。第二陷節(jié)腿房地阿產開川發(fā)投限資的羨風險四、快房地在產投囑資風監(jiān)險管猾理

規(guī)避完和控垃制風鐵險的基本緒思想是對群某種老損失勝的可矩能性固進行者調整層，進而隱盡可焦能降亂低這諸種可酸能性。風險臭移動在預角期收初益相茫同的天情況丹下，投資菊于風瘡險較捷小的廈房地賠產項寬目風險姿分散風險鄭控制風險羅轉移通過椅市場變調查著實行羨正確蔑決策階來預測書和控妙制風險“不討要把住雞蛋旅放入犯同一邀個籃瞞子里婆”通過癢加強壞資產克管理睛來實回現(xiàn)的經營防費用稻、維搬修、惕保養(yǎng)擇費用城甚至聲稅收哥－能惰將經淋營風色險轉侍移給丟承租躍人可通構過保珍險方最式轉給移部局分風暗險第二換節(jié)律房地勉產開錫發(fā)投互資的姑風險第三拖節(jié)碰房地送產投含資收逆益與鐮決策一、喉房地捕產投核資效做益的淚基本咳涵義雕和表閉現(xiàn)

房地戴產投資晝效益托的涵獅義房地墳產投左資效伴益是指在率房地槍產投父資活打動中念的勞蠟動占榮用、質勞動塞消耗霉與勞示動成合果之虜間的雁比較脆，即投鬧入與懇產出也的對象比關識系。

房地以產投勞資效熔益的主要醫(yī)表現(xiàn)犧和特緩點房地漲產投婚資效戚益主要甩表現(xiàn)經濟喚效益社會見效益環(huán)境思效益與一臣般投違資相敬比，穩(wěn)房地革產投濃資效遷益的掏特點:階段暮性和陜不平婚衡性多向評性和群擴散盈性長期棚性和炊固定悟性二、碧房地芝產投免資決榨策

房地門產投井資決扔策的溫涵義房地卷產投辮資決里策就是許對擬章建房療地產仙投資卵項目湯的必要答性和可行奸性進行技術役經濟皺分析，對濤可以少達到藍目標牙的不同消方案監(jiān)進行蛇比較汗和評亦價，并天作出傭判斷丹，選擇辛某一載方案更的過繭程。房地珠產投怠資決災策的討科學旅水平穩(wěn)直接織表明伯了一辮國或鑼一個煎地區(qū)脈房地匆產業(yè)準和房指地產收市場己發(fā)育掀的成熟純程度。

房地育產投凍資決撇策過嫂程確定弱房地宜產投東資決售策目虧標找出誼所有玻可行恥方案確立熱衡量仔標準縣、方梅案預放期房地寧產投遭資方樂案評饑估及著方案晉選擇實施筒房地西產投寇資決浮策方奏案追蹤釀調查垂方案拴實施大保證豈目標黃的實和現(xiàn)程淺度調查暈研究殃提出尿房地喪產投洪資項撈目第三杰節(jié)惜房地會產投岡資收翅益與至決策

房地望產投咽資決許策的類型附和方寨法按決喚策影啞響的濃時間廣長短按決續(xù)策的驚重要點性按決而策問桿題的湯重復弓程度按決慶策問贈題的皂可控筆程度長期姻決策短期霉決策業(yè)務刃決策戰(zhàn)術罷決策戰(zhàn)略略決策非程件序化弱決策程序枝化決懂策風險持型決煎策非確傘定型螺決策確定辛型決溜策第三賤節(jié)斑房地泊產投輸資收典益與舅決策三、鏟提高衰房地錘產投劈燕資效屋益的驢主要畏途徑

房地折產投幕資規(guī)模漠和速銹度的合窩理控滴制

房地嘴產投帶資結構退的優(yōu)句化配廣置

房地饑產投膝資空間矮分布的合特理配僑置

房地煤產投拋資決偽策過伙程的皮科學綁化投資饅決策間者的乖素質科學跡的決侮策方螺法規(guī)范酒的決胳策程吐序有利畫于資盒源的跡充分歪利用合理輛的產駛業(yè)、禽投資校、規(guī)淡模、旨技術姥、產救品結場構保護貫環(huán)境芝、消蹲除外坐部不硬經濟第三很節(jié)燙房地視產投久資收沒益與柏決策最重盤要的雷條件塞是企劈燕業(yè)的慌資金煙規(guī)模鐘和融寸資能榜力第四訊節(jié)褲房設地產稈開發(fā)芒的項接目管地理一、爺房地茶產項莫目的柳開發(fā)求模式頌與機憶會選爬擇

房地竟產項撕目開冤發(fā)的基本孕模式合作似開發(fā)藥模式多項悉目開鄰發(fā)模差式大盤過開發(fā)蒙模式

房地住產項領目開唱發(fā)的時機擊把握基本熊思路是總體棚規(guī)劃蹈、適屬度調份整。便即對詢項目艦的總鞭體布利局、憶建筑久風格擱、景交觀規(guī)世劃進樂行通續(xù)盤考晚慮中長觸期房燈地產怠開發(fā)侄主要眨取決遇于投近資開樸發(fā)的先地段中短他期房患地產伶開發(fā)騰主要積是取侍決于割人們究對市架場機島會的浩把握關鍵燥是怎薯樣發(fā)臺現(xiàn)機各會、衫抓住腿機會二、根房地對產項場目的業(yè)開發(fā)源規(guī)劃狀設計蟲管理

項目籮規(guī)劃性設計是房皇地產鉆開發(fā)購中的龍頭通過飛溝通雨，讓賠規(guī)劃蜂、建逝筑設然計人竊員了鉛解房桑地產企開發(fā)拆業(yè)務迅的運侮行機千制征求貼開發(fā)把項目情所在兔地區(qū)附的規(guī)段劃、介設計延、管增理部喘門的展意見腹與要袖求開發(fā)五商自溉己不摘僅要旺有企挎業(yè)家雖的遠柳見，妖而且鴉還要壺有規(guī)版劃設備計的杏鑒賞佩力

房地斥產開鄉(xiāng)豐發(fā)項意目規(guī)冷劃設蜻計的內容建筑鋸規(guī)劃覺設計房地報產項辛目道含路規(guī)壟劃房地邀產項糾目綠妖化規(guī)寄劃建筑巨類型描的選減擇建筑敵布局配套魄共建建筑黃小品第四步節(jié)哥房縮慧地產百開發(fā)循的項盟目管帳理采取趨重點蹄與一別般，語集中不與分跌散，祥點、斧線、徹面相口結合鈴的原撤則進銜行布煌置，乞形成超系統(tǒng)脫并與宣周圍幣的城曬市綠輝化相缺協(xié)調維。滿足任房地找產項撐目內興部的撞功能陣要求涂，與頭項目辮周圍販城市處道路扶系統(tǒng)歪相一偏致。投資勺方、蠻開發(fā)睛方、辰設計得方、蠢施工朵方、牢供貨秩方和關項目芳使用繩期的貼管理騙方的物管理第四狠節(jié)睡房糖地產昆開發(fā)蛾的項遞目管你理三、監(jiān)房地晃產項決目的炎三控互制（園質量孔、工崖期、翠成本媽）

房地貪產開窯發(fā)項爽目工吵程質量脈控制畫、進視度控憐制、淹成本奴控制進度質量合同投資第四燥節(jié)傭房朱地產鏈開發(fā)怕的項送目管墾理成立招標組織申請批準招標發(fā)布招標通告或邀請書投標單位資格預審發(fā)售招標文件組織勘察現(xiàn)場工程交底并解答投標單位的疑問主管部門審核簽訂合同評標、定標開標公布標底編制標底工程集項目迎招標曠程序夕圖招標旨文件社包含：投標測邀請爺書、投標抽人須脾知、合級同條宜件、粉規(guī)范雕、設生計圖稿紙、榜工程某量表直、投穗標書旺和投跳標保朋證格擴式、司補充饅資料東表、伙合同右協(xié)議恐書、身各類洋保證痛等。

房地章產開年發(fā)項據(jù)目工壯程招投瘡標管絕理第四議節(jié)墳房虛地產養(yǎng)開發(fā)顏的項場目管淋理1、非房地浸產投筋資有攻哪些腰主要刺特征壩？2、役風險稅有哪舅些類莫型？驚如何娘規(guī)避測和控停制房晌地產真投資雨風險旺？3、攀簡述孩房地炒產投丈資決績策過砌程。4、縱如何港提高版房地擺產投傳資效肥益？5、且房地蹤蝶產項鼻目開僑發(fā)為愚什么腔要進呆行可價行性禍研究鍵?其得主要匠內容嬸有哪掀些?6、咱為什忘么房絞地產慘項目士開發(fā)汪過程叫中要見進行車規(guī)劃臣設計安管理錫？本章根思考祥題：住建芬部：質樓市簡調控慈有六礦大難捐點昏將衡屆量房岔地產哭泡沫節(jié)（20醬10年11月27日）房價剩波動軍的危脅害：一是晝房價趙過快國上漲容易醬引發(fā)蝴資產漠泡沫，影脅響金誤融穩(wěn)