房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性

第7章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性概述臨界點(diǎn)分析敏感性分析7．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性概述7．1．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性的含義

由于環(huán)境、條件及有關(guān)因素的變動(dòng)和主觀預(yù)測(cè)能力的局限，所確定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基本指標(biāo)和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益結(jié)論，有時(shí)不符合評(píng)價(jià)者和決策者所作的某種確定的預(yù)測(cè)和估計(jì)，這種現(xiàn)象就稱為不確定性。7．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性概述7．1．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素租售價(jià)格、土地費(fèi)用、開發(fā)周期、建安工程費(fèi)、融資成本、出租率、建筑面積和投資收益率等因素是主要的不確定性因素。投資分析有必要對(duì)上述因素或參數(shù)的變化對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入研究，從而為房地產(chǎn)投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。7．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性概述7．1．3房地產(chǎn)投資不確定性分析的作用1．不確定性分析可以幫助投資者做出正確的投資決策。2．不確定性分析可以預(yù)測(cè)投資項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本書中，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析主要包括臨界點(diǎn)分析、敏感性分析。7．2臨界點(diǎn)分析

7．2．1臨界點(diǎn)分析的含義

臨界點(diǎn)，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈利與虧損的分界點(diǎn)，在這一點(diǎn)上，項(xiàng)目的收入與支出持平，凈收入等于零。它是開發(fā)企業(yè)的銷售收入扣除銷售稅金后與成本相等的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，即邊際利潤(rùn)等于固定成本時(shí)企業(yè)所處的既不盈利又不虧損的狀態(tài)。

7．2臨界點(diǎn)分析

臨界點(diǎn)分析是對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中的各變量進(jìn)行綜合分析的一種技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，臨界點(diǎn)分析的目的是確定投資活動(dòng)的盈虧臨界點(diǎn)，以及有關(guān)因素變動(dòng)對(duì)盈虧臨界點(diǎn)的影響等問題。通過臨界點(diǎn)分析，投資者可以判斷投資項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)需求變化的適應(yīng)能力、盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。它特別適用于先開發(fā)后出售的投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。7．2臨界點(diǎn)分析7．2．2臨界點(diǎn)分析的數(shù)學(xué)模型1．成本與業(yè)務(wù)量房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本與其他商品經(jīng)營(yíng)成本一樣，按成本額與業(yè)務(wù)量的關(guān)系可分為固定成本與變動(dòng)成本兩類。固定成本是指在一定范圍內(nèi)不隨業(yè)務(wù)數(shù)量的變化而變化的相對(duì)穩(wěn)定的成本。變動(dòng)成本是指那些隨著業(yè)務(wù)數(shù)量的變化而變化的成本。7．2臨界刺點(diǎn)分考析2．臨廈界點(diǎn)仆分析思的數(shù)塌學(xué)模門型假設(shè)異產(chǎn)量菊和銷著量相犧同，盯則：利潤(rùn)=單位屬售價(jià)×銷量-單位慎售價(jià)×銷量×銷售謎稅率-單位杯變動(dòng)惹成本×銷量-固定低成本=單位違售價(jià)×銷量×（1勺-銷售肯稅率櫻）-單位誼變動(dòng)虛成本×銷量-固定仆成本設(shè)：Z：表情示利尺潤(rùn)；P：表誤示單久位售匪價(jià)；Q：表馬示產(chǎn)宏（銷徐）量脆；r：表述示銷抓售稅娘率；Cv：表悟示單高位變?cè)u(píng)動(dòng)成殼本；CF：表擠示固叛定成暫本；則上堡述公健式可恒表示忙為：臨界竟點(diǎn)分所析可隙分為梳線性儀分析們和非限線性傍分析涂。7．2臨界恢點(diǎn)分姐析7．2．3線性皆分析1．線纖性分項(xiàng)析的縱應(yīng)用鞭條件1）房袍地產(chǎn)屋產(chǎn)品沈的總售銷售附收入浸和生迷產(chǎn)總橋成本表是房滿地產(chǎn)涂開發(fā)特面積訪（或寇產(chǎn)品嘉產(chǎn)量屯）的四線性眾函數(shù)樂；2）房誓地產(chǎn)雅產(chǎn)品山的生脹產(chǎn)量紹和銷柱售量棚相等洲，即舉開發(fā)班的房倘地產(chǎn)臂能全督部銷被售出洋去；3）房尿地產(chǎn)強(qiáng)產(chǎn)品描的固晃定成偽本和丟單位叫租售挖價(jià)格定在產(chǎn)強(qiáng)品租摟售期致間保載持不桌變；4）同鍋時(shí)開束發(fā)幾勁種不蟻同類鏟型的返房地拴產(chǎn)產(chǎn)柿品時(shí)齒，應(yīng)昆將其抄組合慚折算尿成一灘種產(chǎn)旗品；5）計(jì)追算所若使用刷的各進(jìn)種數(shù)害據(jù)是翻正常醉生產(chǎn)向年度挪的數(shù)蝦據(jù)。7．2臨界穗點(diǎn)分對(duì)析利用泊臨界遙點(diǎn)分刻析的哥數(shù)學(xué)勸模型我們薦知道江，它區(qū)含有觀相互殃聯(lián)系創(chuàng)的6個(gè)變粱量，播給定郵其中5個(gè)，敲便可視求出擁另一處個(gè)變照量的勤值。桑所以荷，公略式經(jīng)剃過變掏形，隸可以皮分別扣求出Z、Q、P、Cv、CF。7．2臨界遲點(diǎn)分糠析3．線敞性分辣析的靜應(yīng)用4．臨型界點(diǎn)版分析乓的圖炎解法將銷儲(chǔ)量、憑成本脅、利擱潤(rùn)之康間的閥關(guān)系走反映捎在直闊角坐恩標(biāo)系貌中，敲即形鑼成臨趟界點(diǎn)勾分析仍的圖崇解法然。7．2臨界叼點(diǎn)分摟析繪制捎臨界游點(diǎn)分陪析圖微，可方按下開列步繩驟進(jìn)繞行：1）選鐘定直擱角坐鈔標(biāo)系床，以悄收入頁(yè)和成白本為害縱軸沉，產(chǎn)述量或孤銷售剛量為蒙橫軸蕩。2）在暫縱軸陵上找抽出固竄定成譽(yù)本數(shù)笛值，囑以此譜為起均點(diǎn)，炮繪制黎一條向與橫押軸平瘦行的奴固定挪成本曲線。3）以殿固定稿成本裂線的權(quán)起始謎點(diǎn)為薄起點(diǎn)舒，以絞單位淚變動(dòng)擋成本鍛為斜咬率，饑?yán)L制型總成晉本線征。4）以肆坐標(biāo)董原點(diǎn)澇為起耍點(diǎn)，茫以單悄價(jià)為充斜率稿，繪彩制銷椒售收豆入線旗。7．2臨界屯點(diǎn)分琴析7．2．4非線拖性分約析線性理分析紫是在趨假設(shè)牲房地犧產(chǎn)項(xiàng)輸目的劑銷售且收入摩和生相產(chǎn)總嗽成本車與產(chǎn)備銷量見呈線電性關(guān)最系的恩條件背下進(jìn)曠行的廁分析狐。而在毛實(shí)際托中，擠固定擦成本撇、單屆位產(chǎn)丟品可示變成證本和聰售價(jià)局等均捷會(huì)發(fā)符生變爛動(dòng)，敢銷售舞收入艷和生懲產(chǎn)成貨本與錯(cuò)產(chǎn)銷蘆量的伐關(guān)系答并不特一定故是線隨性關(guān)璃系。趙在這畝種情兔況下危就要賊采用還非線害性分妙析方疫法進(jìn)野行分話析。7．2臨界云點(diǎn)分瘦析綜上誤所述脅，房淺地產(chǎn)寶投資梯項(xiàng)目趟的臨柿界點(diǎn)挽分析數(shù)，主炎要是跑根據(jù)扎房地非產(chǎn)開伶發(fā)經(jīng)首營(yíng)成衰本、啊產(chǎn)（稀銷）觸量（箭建筑測(cè)面積稼）、普售價(jià)煉和利狐潤(rùn)之鞏間的談函數(shù)素關(guān)系罪進(jìn)行淹預(yù)測(cè)斯、分考析房泳地產(chǎn)隱開發(fā)臥項(xiàng)目羊盈利壇能力碗和考傾察項(xiàng)癢目承葉受風(fēng)筆險(xiǎn)能亞力的濁一種葡技術(shù)錦方法倒。但犬應(yīng)用芳這一恩方法她，只功能對(duì)治項(xiàng)目窩風(fēng)險(xiǎn)恭作定桃性分怠析，跨而無木法定撿量測(cè)況度其騰風(fēng)險(xiǎn)梢的大丟小，頌即對(duì)理項(xiàng)目秘的風(fēng)辱險(xiǎn)只磁能進(jìn)態(tài)行程降度上庸的描盡述，任這是鋸臨界榴點(diǎn)分滑析在尿技術(shù)滲上的勝局限待性。7．3敏感保性分瀉析7．3．1敏感井性分德析的氧含義敏感響性分筒析是信研究挽和預(yù)勵(lì)測(cè)項(xiàng)網(wǎng)目的掏主要猛變量風(fēng)發(fā)生提變化惑時(shí)，貍導(dǎo)致聲項(xiàng)目臉投資鍵效益箏的主演要經(jīng)大濟(jì)評(píng)械價(jià)指菠標(biāo)發(fā)斷生變稼動(dòng)的仆敏感適程度痕的一蝕種分袍析方幕法。在房蛋地產(chǎn)已投資洲分析炎中，郊其主診要經(jīng)孩濟(jì)指膠標(biāo)是禍凈現(xiàn)奇值、紹內(nèi)部仿收益濤率、騎開發(fā)繞商利獲潤(rùn)等榆；而春主要矮變量肢是指同前面牲介紹燈的八秘項(xiàng)因黑素。7．3敏感版性分齡析7．3．2敏感撐性分網(wǎng)析的冬目的疫和作望用一是芳通過腔敏感歪性分眉析，拾尋找智敏感念性因誤素，繼觀察歲其變泄動(dòng)范畜圍，廟了解早項(xiàng)目逐可能總出現(xiàn)燒的風(fēng)郵險(xiǎn)程圍度，腸以便堡集中義注意樣力，損重點(diǎn)肅研究你敏感垂因素智產(chǎn)生帳的可怎能性蜻，并壇制定膨出應(yīng)掃變對(duì)莖策，璃最終鐘使投晃資風(fēng)浮險(xiǎn)減蛇少，國(guó)提高管決策確的可洋靠性洽。7．3敏感注性分專析二是扛通過腸敏感匠性分兵析，徒計(jì)算蓋出允襲許這弦些敏柔感性汽因素派變化敲的最勝大幅鋸度（丘或極眼限值牲），臣或者哪說預(yù)惕測(cè)出管項(xiàng)目打經(jīng)濟(jì)呆效益恰變化泥的最簽樂觀尋和最木悲觀念的臨妨界條指件或惑臨界梯數(shù)值脅，以討此判養(yǎng)斷項(xiàng)兇目是透否可垂行。三是口通過章敏感鳳性分修析，草可以趁對(duì)不脂同的濫投資哄項(xiàng)目葉（或黨某一新項(xiàng)目稼的不計(jì)同方禾案）標(biāo)進(jìn)行宰選擇襯，一冠般應(yīng)遺選擇適敏感付程度窩小、寒承受姿風(fēng)險(xiǎn)款能力臉強(qiáng)、巴可靠速性大遣的項(xiàng)湊目或牧方案靠。7．3敏感卸性分庭析7．3．3敏感牧性分穴析的渾方法1．單旋變量萄敏感柏性分礎(chǔ)析假設(shè)棄各變槽量之煉間相賺互獨(dú)瓶立，妻每次丘只考礎(chǔ)察一繭項(xiàng)可偽變參獨(dú)數(shù)，娘其他罰參數(shù)熊保持娛不變兼，以縮慧考察麻該變緩量對(duì)朗經(jīng)濟(jì)秧指標(biāo)雹的影戚響。謹(jǐn)這種庸分析旨叫單件變量蓮敏感偉性分織析，毯也叫涉單因狗素敏興感性柱分析粘。7．3敏感烈性分行析2．多登變量叼敏感賞性分翠析同時(shí)侄分析測(cè)兩個(gè)棵或兩誦個(gè)以魂上的躲變動(dòng)耗因素乞發(fā)生撥變化勢(shì)時(shí)對(duì)佳項(xiàng)目駕評(píng)估再結(jié)果悠的影伴響，逼從而燭通過烤對(duì)多禁個(gè)變新量的來測(cè)試遭找出厭那些咳關(guān)鍵測(cè)變量疏的方燥法叫聚多變撇量敏烤感性約分析尋，也持叫多母因素界敏感眉性分勺析。7．3敏感偽性分躁析項(xiàng)目武對(duì)某括種變魚量的侄敏感廈程度乏，可處以有躲兩種抗表示絞方法丙。一睛是通擁過列褲表法搏表示罷該變逗量按習(xí)一定食比例架變化急時(shí)引屈起評(píng)壇價(jià)指應(yīng)標(biāo)的投變動(dòng)赴幅度啞（即盲敏感大性分哪析表騎）；稍二是摔通過善圖解男法表窯示評(píng)嗓價(jià)指醋標(biāo)達(dá)扶到臨填界點(diǎn)意（如揪內(nèi)部嫩收益春率等易于財(cái)折務(wù)基振準(zhǔn)收筑益率資）時(shí)將，某橫個(gè)變和量允兔許變璃化的押最大遙幅度李即極出限值竹（即斬敏感損性分爽析圖籌）。鹿超過遺此極伸限，踩就認(rèn)適為項(xiàng)慮目不市可行鴿。7．3敏感拔性分圖析7．3．4單變觸量敏爛感性裂分析1．單霞變量口敏感削性分渣析的帳步驟1）確淚定分挑析指多標(biāo)。2）選絹擇需靈要分?jǐn)匚龅闹v變量呀。3）研劣究并芹確定倡各變俯量的缸變動(dòng)櫻范圍莊，并是列示詳各變眠量不在同的記變化冊(cè)幅度戴（如±5驗(yàn)%、±1拖0%等）蘇或不捷同取王值的提幾種怠狀態(tài)殼。4）通碗過分撫析各曠變量熄變動(dòng)利對(duì)經(jīng)瓶濟(jì)評(píng)果價(jià)指夜標(biāo)的云影響雷程度悔，建療立相厘應(yīng)模予型與扔數(shù)量桌關(guān)系版，確爐定敏襲感性窯因素浩。7．3敏感踢性分霉析敏感柿因素緊是指改對(duì)經(jīng)鹿?jié)u(píng)頌價(jià)指奴標(biāo)產(chǎn)達(dá)生較珍大影或響的歡因素犁。一般屈可通侄過兩學(xué)種方嘆法來獲確定榮。一種癢是相輕對(duì)測(cè)障定法意。二是夸絕對(duì)罩測(cè)定衣法。7．3敏感藍(lán)性分掠析2．單哪變量秩敏感板性分扎析圖敏感娘性分熄析圖撤是通焦過在肚坐標(biāo)焰圖上扇做出蟲各個(gè)有不確畝定性登因素此的敏蜓感性甲曲線謠，進(jìn)唯而確灣定各爛個(gè)因愛素的里敏感屋程度涂的一播種圖錫解方婆法，簡(jiǎn)它可丈以求造出導(dǎo)讓致項(xiàng)彩目由社可行原變?yōu)榫鄄豢赏刃械腻伈淮_通定性股因素馳變化毀的臨格界值住。具體眨做法隊(duì)是：1）將狼各個(gè)私變量軌因素膛的變?nèi)袒鶖D度作宜為橫急坐標(biāo)透，以屬某個(gè)飽評(píng)價(jià)紗指標(biāo)寇（敏登感性貼分析哪的對(duì)與象，促如內(nèi)邪部收泛益率摟）為解縱坐判標(biāo)作旋圖。7．3敏感剝性分目析2）根壘據(jù)敏豈感性艘分析煉的計(jì)獨(dú)算結(jié)刃果繪脾出各嚇個(gè)變篩量因鼓素的何變化位曲線趨（取蛾點(diǎn)范哈圍小匙時(shí)，牧近似疏為直垂線，鉛本書恢為了坡說明受上的不方便君，均褲畫成幻玉了直畜線）惰，其溫中與含橫坐酸標(biāo)相錄交角癢度較郊大的棵變化掏曲線光所對(duì)栽應(yīng)的鼻因素禿就是心敏感尊性因仿素。7．3敏感刃性分陵析3）在獵坐標(biāo)旁圖上粉作出遷項(xiàng)目悅分析與指標(biāo)棋的臨塌界曲遍線（焦如NP綠V=0，F(xiàn)I膠RR=ic等）庸，求播出變員量因余素的器變化枝曲線捕與基榆準(zhǔn)收芽益率朋曲線弄（即季臨界益曲線邁）的映交點(diǎn)鉆，則籃交點(diǎn)摘處所菌對(duì)應(yīng)遷的橫旬坐標(biāo)勺稱為藍(lán)變量士因素慮變化鈔的臨洲界值屠，即昏該變扛量因紅素允牢許變旗動(dòng)的很最大拒幅度號(hào)，或禽稱項(xiàng)施目由統(tǒng)盈到賀虧的剖極限捧變化絮值。7．3敏感蠶性分目析7．3．5多變希量敏業(yè)感性訓(xùn)分析在實(shí)尖際投莊資過嗎程中癢，很也可能腫有幾雄個(gè)變引量同境時(shí)發(fā)亭生變傘化，奔且其腳所造方成的勝分析差結(jié)果鐘失真垮比單竭變量夕大，忌因此逝對(duì)一見些重桂要的即、投療資額蕉大的播投資哲項(xiàng)目膏除了驕要進(jìn)跳行單余變量沸敏感癥性分靜析以插外，決還應(yīng)慘進(jìn)行冶多變趴量敏鄉(xiāng)豐感性尋分析廊。7．3敏感煙性分愉析1．兩漁變量眾敏感閥性分宮析的慰步驟1）選岡定敏等感性雷分析