房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)投資

1房地產(chǎn)投資分析主講：王望珍單位：武漢大學土建學院工程管理系2主要內(nèi)容1.導論：房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場與房地產(chǎn)投資2.房地產(chǎn)投資的環(huán)境分析3.房地產(chǎn)投資的市場分析4.房地產(chǎn)投資的財務分析5.房地產(chǎn)投資的融資分析6.房地產(chǎn)投資的風險分析3一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場（一）房地產(chǎn)1.房地產(chǎn)：指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權益。（1）不可分離的部分：不僅包括土地上的建筑物、道路、停車場、水電設施等，也包括土地上的樹木及苗圃等。（2）房地產(chǎn)也稱不動產(chǎn)，不動產(chǎn)是指內(nèi)生于不動產(chǎn)所有者的法律權利、權益和利潤，也就是說擁有土地不是擁有自然土地，而是擁有在一定限制條件下使用、處置和使用土地的權利。第一章導論42.房地產(chǎn)的特點（1）物理特征1）不可移動性；2）異質(zhì)性；3）不滅性。（2）經(jīng)濟特征1）稀缺性；2）經(jīng)濟壽命長；3）增值性；4）位址。5（二）房地產(chǎn)市場1.概念（1）狹義的房地產(chǎn)市場：指房地產(chǎn)商品交易的場所。（2）廣義的市場：

一是房地產(chǎn)商品所擁有的現(xiàn)實和潛在的消費者總和；二是房地產(chǎn)商品流通過程中各種交換關系的總和。具體地說，它包括房地產(chǎn)所有權的買賣、租賃、抵押、典當及產(chǎn)權互換以及土地使用權的有償出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等活動，還包括各種中介對土地、房屋所進行的經(jīng)營性活動。62.房地產(chǎn)市場的特點房地產(chǎn)市場與其他的市場不同，其差別是因為個人資產(chǎn)的價值、政府在房地產(chǎn)市場中的角色，人們獲得資產(chǎn)的方式和人們希望資產(chǎn)帶來的效用等因素造成的。（1）價值量大；（2）政府干預；（3）感覺；（4）愿望；（5）心理效用。房地產(chǎn)市場博弈各方7王望珍在下列情況下，哪種情形對金融機構(gòu)最有利：1、房價上升；2、房價下降；3、房價相對穩(wěn)定。消費者銀行開發(fā)商83.房地導產(chǎn)市著場的赴分類現(xiàn)階怎段中矛國的己房地稻產(chǎn)市市場根幅據(jù)其邁組成晴可以捉分為尼房產(chǎn)然市場夏、地耕產(chǎn)市蓋場、酷房地撥產(chǎn)金堡融市棒場、兔房地血產(chǎn)勞杜務市買場和猛房地垂產(chǎn)信星息市潤場五干種類峽型。（1）房槍產(chǎn)市枝場按交政換形蛙式分眾：買忌賣市墨場、腸租賃程市場單和互質(zhì)換市騰場從供莫房時療間分托：現(xiàn)鬼貨市肆場和西期貨騙市場9（2）地舅產(chǎn)市邊場一級罷市場訓：即公城市貪土地估出讓群市場與，各葡級政季府代艱表國炊家這兵一所供有權伙主體裝將指遺定地仍段通墨過招展標、圍拍賣腳、協(xié)丘議出孔讓等播形式?jīng)鎏峁┬督o開摩發(fā)者柜，開幸發(fā)者辟一次牌性支壺付出旅讓期撥內(nèi)享訪有的膽土地智使用使權的套出讓思費用噴。二級嶄市場胸：即番城市惱地產(chǎn)樸轉(zhuǎn)讓冬市場心，指龍土地慈在一賄級市菜場上耳出讓購后，阻受讓失者將慨土地醋通過委一定禮的投趟資過娛渡，愚再轉(zhuǎn)拍讓給飛其他去的土鄉(xiāng)豐地或刷房屋驢需求士者。思考:原行須政劃踩撥的拖土地麻使用營權可聽否直杜接轉(zhuǎn)榴讓？10（3）房返地產(chǎn)承金融株市場現(xiàn)：指柔通過糾房地游產(chǎn)專脆業(yè)銀扇行或曲其他盒商業(yè)胖銀行套的房炕地產(chǎn)鞋信貸臂部，材采用謎信貸旋、發(fā)蠅行股回票和狂債劵冤以及年開展舞住房遙出席牙業(yè)務溉，或建者運條用按肥揭等勵方式胖為房猛地產(chǎn)澇買賣詠和租扣賃活常動融模通資示金而趕形成冶的輔脂助性役的金珠融市詞場。（4）房齒地產(chǎn)謝勞務隨市場切：指鋪為住樣戶和葡用戶肢提供相房屋包修繕認、加笑固、印改造戴、危并房鑒批定、配方案聾設計椅、室暑內(nèi)外河裝修煎、房獨屋附茅屬建呈筑和閑設備耽的維縱修、龜房屋訂管理孝以及痕中介頌活動妙等綜秀合活裕動的怠房地投產(chǎn)輔朵助市戴場。（5）房釀地產(chǎn)暫信息孕市場鞏：指監(jiān)圍繞雹房地沉產(chǎn)業(yè)譜務和拿技術者咨詢飽、房錢地產(chǎn)喝租賃莖和買取賣行吊情以序及有外關資侍料等萬所形成成的亡供需羊市場駐。114.不完陪全競擁爭條貸件下意的房地貴產(chǎn)價余格問示題（1）基鴉本概閱念和徐術語1）交卡易價譜格：朝指房兄地產(chǎn)閘在進綢行交寧易過祝程中格發(fā)生帽的價緣瑞格，職是雙肉方議乖價的嫩結(jié)果凱，也濱稱為作實際末價格戲。2）最輛可能喂銷售義價格取：是喪對未除來交擠易中轟成交藥價格掠的一字種最儲可能耗的估令計。3）市萌場價絮值：樓是經(jīng)拋濟學站理論虎中認晨為的滔房地繭產(chǎn)市匙場價償格波采動的艦中心夢，也擊稱為軌不動境產(chǎn)價喊值或嗎理論辦價格縫。4）評壤估價房誠格：漠是估槽價人秩員對策房地鞭產(chǎn)客鐘觀合冠理價糾格作堂出的花一種往最可色能的亞估計符、推滿測或印判斷質(zhì)。5）投中資價縮慧值：謀對于條投資糟者而盛言，獄就是津預期奸的未藥來收蟲益的廚價值榜。反奏映了吊投資垮者對忘某一洪房地建產(chǎn)未飄來預浮期利脈潤能闊力的詢一種劃假定帝。12（2）需派求與遺房地恨產(chǎn)價撤格1）需森求：感指消唇費者休在各暫種可賓能的水情況濱下，掠對某的種產(chǎn)贊品愿輝意并腐且能絲式夠購嬌買的最數(shù)量澡。只有競有效鑒需求菊才與級不動絡產(chǎn)的惑定價嶺有關山，因松此開眠發(fā)商刷必須自進行補詳細鄙的分污析。燃以便丈弄清度楚某幕一空駁間在渴可供駱使用劈燕有效銅需求呼所能立達到錯總空封間的挎比例銷。例砍如某爭一特殘定的殘有效齒需求洗為10耗0，若4個開咬發(fā)商忍都預狀測到增這一狂點，泥并且甜都作醬出行狀動，音結(jié)果書將是40亂0個單糟元同搜時陷移入同夸一市良場。13在一絹個較匹穩(wěn)定礦的需危求市哈場上楚，價今格與序需求請存在曉以上叉的關榴系，睬可以港看出監(jiān)：（1）較營高的野價格碌對需仆求有擱抑制旅作用惰；（2）當吳市場詢的需扔求發(fā)卵生變獸化時省，曲永線會朱發(fā)生統(tǒng)移動接。若汪經(jīng)濟園不景李氣，劇有效協(xié)需求沈降低激，曲淺線會斗從D0移向D1，反撇之則登從D0移向D2。其貨結(jié)果貸是在時同一護價格P0上，伏其需敗求會悟從Q0下降詠到Q1，從蠢而使鋸需求兩相對朗過剩Q0-Q1；若咐仍保盲持供匯給量道不變排，其扶價格序會從P0下到P1.D0D1D2QPQ0P0Q1P10114（3）房傳地產(chǎn)晚的供腔給與增價格（1）供麻給：尼供給攤是在跑某一濤特定深的時蜓間類責，市咐場的頁價格朗與供被應者敘愿意銹提供兆的物呈品數(shù)覺量之杠間的并關系枝，反脈應的匪是一前定價梁格區(qū)賊間內(nèi)售，價陳格與懼供給插量的穿關系旦。（2）供市給量盞指的爹是在榜某一絡特定滲的價身格水功平下喊，單傅位時共間內(nèi)坡市場石上某竟種商掙品的蹲供給召數(shù)量略。15供給岔量是剪供給則與需看求曲玩線的條相交呈點，免其對糾應的狂價格躁稱為侍均衡膠點。一般哨來說林，不姐動產(chǎn)核的供殼給始襯終滯仆后于松需求揉。16（4）房摸地產(chǎn)側(cè)交易殺價值占的形據(jù)成abVs房產(chǎn)價值Vp最可能售價當Vp困≥V教s，賣娃，Vs為最柏低價拾（a端）cdVb

買價VI

房產(chǎn)價值當Vb≥VI，買荷，VI為最胃高可糞接受濟價格什（d端）賣方買方adVs

VI

交易區(qū)間當a<啞d時，紀交易魔有可苗能發(fā)直生，展否則跳無法弟成交房地貧產(chǎn)交腳易價輔格的趕形成亂取決燃于交猾易雙奪方對率同一堵宗房暫地產(chǎn)炎價值媽的不拜同認混知，地只有漆買方鋸對房聽地產(chǎn)補投資懲價值懸的評廁估不位低于矛賣方椒時，足交易予才會尼發(fā)生淡。在灘這一盾區(qū)間妥內(nèi)，含實際撒成交罷價格慰會在驅(qū)某一牙位置職發(fā)生卵，取味決于暈雙方打的議亦價技患巧。17（三損）時寫間因味素與欠房地壯產(chǎn)市美場的目均衡房地收產(chǎn)交糞易價望格是售由買柄賣雙犯方博欣弈的執(zhí)結(jié)果豈，即寸雙方摔力量夢達到臺均衡亦點時賠的成肺交價參。在艱實際尊操作嶺中，柴交易吃往往末由雙澡方多扮重博驢弈之銹后完礎成，誼因此雁必須訊引進勁時間歸因素圣。假設嬌市場拆的其脊余條膽件相凱同，倚僅從緒供給造角度云進行工分析熊。（偷蛛網(wǎng)議定理帶）假設準房地賺產(chǎn)開爺發(fā)者勒根據(jù)慚市場鑒價格錢行情陵，修棄正其嘉開發(fā)成計劃龜，一坡般在1年或2年以芳后新飄的供柔給生蒼效。假定鼻供給改調(diào)整源需要1年的奴市場闊，同暫時購捕房者目對新腥價格掛的調(diào)德整被北認為呈是瞬縫時的羽。18假設槽目前浩市場都的需管求從1開始碧，此汁時開腥發(fā)者貓計劃毒按價遷格P1供給汪，1年后朽較大續(xù)的供反給實護現(xiàn)，搶此時建只能完以較敘低的多價格掃出現(xiàn)綱并移喂向3點，織此時哥的低供價使矩開發(fā)砍商泄胃氣，壞于是輔削減零供給仿，供次給量掠的減劍少在1年后裙，即吩點4生效隔，但個這一剝生效先又導煤致價旬格上部揚到餡點5。如皂此重憂復，怪每一屆次運煉動使曉市場纖向均還衡價傻格和姻均衡往供給垂量（P0,Q0）靠傳近。SDQPP1123456數(shù)量P00Q0PT均衡價格P0123456時間價格現(xiàn)是波值動的管，波命幅是淋遞減輪的，慕而供檢求愈餃來愈應趨于晴均衡烘水平P019第二默節(jié)拾房如地產(chǎn)件投資敵概述投資屠是將崇一定熔的資晨金投娛放于舉某一匙項目輝，以蔬獲得拿未來反的預懸期利蒜潤。由于胞項目氣面臨望許多美的不俱確定嫌性，糖因此姜在期便待投寸資回堅報的仙同時卵也伴秀隨著煮較大邀的風圖險。為了暢降低襲風險狗，投或資者像必須悲對項脹目進蕉行更炸多的肺調(diào)查皆，提酒高預蹄測的柿準確蹄性。20一、濾房地厘產(chǎn)的流投資疤方式（一孫）投團資開場發(fā)的豆對象1.未開獲發(fā)的虎土地竟：（1）舊紀城改免造：格對房淘屋陳號舊、役破損皮或基恢礎設劃施落泰后的擱老城保區(qū)進逝行的冰投資懷開發(fā)毛，包辭括拆箏遷安憤置、朱改造炒建設隱。特點丙：地里價高掙、拆繡遷難型度大葡，因霧此開們發(fā)成沃本高犁、周辨期長沖。要務求從懶事該矮領域比的投漁資，辨必須她熟悉磨城市動規(guī)劃丟，進兵行未油來發(fā)圍展的爹預測危。（2）新補區(qū)開么發(fā)：鑰對城城市郊然區(qū)新中征土右地的馳投資咐開發(fā)身。特點迎：地句價便鬧宜，病開發(fā)面成本親低。開發(fā)亡成敗器的關課鍵：帶準確墾把握躁土地扛的使?jié)嵊眯圆葙|(zhì)，他了解貸配套予設施從、基另礎設兆施和弟公共河服務毫設施短是否束完備鋸等。212.住宅投資遵的主關要對井象：（1）出斤租性唯住宅（2）銷庫售性前住宅開發(fā)幼成敗室的關惰鍵：穴市場邀定位迷是否賺準確儲，價陷格是尚否合凡理，楚配套那設施跟是否盆是否爹完善脾，營落銷是湖否到誓位。3.辦公期樓宇一般原是租奶賃經(jīng)衰營，遲風險辯大，樓其風候險與酒環(huán)境凝、結(jié)略構(gòu)、調(diào)裝修兼、物唐管水波平有昂關，組同時杰與宏適觀經(jīng)鋼濟、帽區(qū)域欄經(jīng)濟極關系柔密切葵。224.商場猶、酒返樓、殲旅店婦等特點晝：投座資回際報高脫，但螞風險乏大，雞競爭瀉激烈強，受伸區(qū)域密內(nèi)商普業(yè)、洪旅游且及經(jīng)子濟因裳素的六影響赤，波是動較復大。5.工業(yè)界廠房劫、倉際儲性儲物業(yè)主要裹影響屈因素財：土耕地位魂置特點畏：物所業(yè)適起應性淚差，疾風險平大。6.休閑簽性物犯業(yè)包括怎電影凍院、京劇院浪、保加健醫(yī)眼院、亞網(wǎng)球稅場、減高爾續(xù)夫球陰場等眾娛樂紅、休編閑性點的房居地產(chǎn)粒項目鴿。（1）非阿人類量的基舌本需美求。哨（受渡經(jīng)濟覆水平關影響體大）（2）與姨人口漏年齡弱結(jié)構(gòu)畢關系禍密切韻。（3）區(qū)膜位因匪素的率影響司。23（二）渴房地歸產(chǎn)投磁資資吳金的銅投入志方式1.房地薯產(chǎn)信絨托采用罵股份裙公司替的所單有制級形式程，將泥被動智的股覆東投廊資者買的資虛金吸舊引到肅房地金產(chǎn)中曾來。優(yōu)點:（1）以餅股份戲公司鏈的形母式募沈集資齡金，講可以角吸納碑社會穩(wěn)上閑鍛散資烏金進冊入房定地產(chǎn)身市場亞，而夏且房們地產(chǎn)鼓信托和受到讓政府鏟的嚴幸格監(jiān)亮督，料安全猜性高消。（2）受中益憑槐證可嶼在資姐本市縮慧場自拳由買殃賣，閱降低粗了房天地產(chǎn)粱投資昂的流怕動性報風險佛，可盼以吸虜引社刷會上談的游炮資進偽入市哨場，擴增加泰房地壩產(chǎn)資罩金的覽供給長。（3）受吩益憑揚證的續(xù)流通卡可擴俘大資晴本市牢場的傷規(guī)模徹，促族使資療本市縱場更植加完赴善。（4）有坡利于揚社會挑公平飼與效筒率的爹兼顧繞。（5）使貴資產(chǎn)翻的可匆分割櫻性增尖加，寺達到弦分散嘉風險夏的效宜果。24缺點栗：（1）投卸資者寇不具備有直敲接控醉制其競資金禁和管衛(wèi)理的宿機會曬。（2）信限托憑印證系扇于資延本市駝場，拜易受賺市場矛波動膏的影筍響。2.房地軟產(chǎn)辛神迪加辛迪醋加是傾企業(yè)欣組織旺的合彎伙方財式：（1）一升般合蠶伙形邊態(tài)：尤每個漁合伙厲人地傘位相詢同，卻損益慣依其費比例斬或首代先約鹽定參綢與分園配或更分攤腳，都公有管鑒理與穩(wěn)決策激權。（2）有備限合嫁伙形受態(tài)：鉤分為寬主要當合伙貿(mào)人和救有限窯合伙撇人。繭主要胸合伙宰人負尤責管際理、奪決策吳、承田擔無憂限責棕任。臉有限烤合伙師人不鑄參與唇管理擇和決版策，隔承擔訂有限的責任依。作為公有限度合伙負人的數(shù)優(yōu)點遷是：（1）擁角有小俯額資統(tǒng)金即驚可進擇行房筋地產(chǎn)竄投資刊。（2）無岔房地葵產(chǎn)經(jīng)蹲驗，侍但可梯獲得爭可觀斯的回趁報。（3）只旅承擔嗽有限撿責任眾。缺點:（1）流王動性兔差；勞（2）風壘險大獻。（3）有辭限合胳伙股邀額發(fā)痛行不瞞完，遵變成邁小規(guī)迎模投淚資，阿風險花大，側(cè)其回箱報可絨能有擾名無跨實。253.房地奪產(chǎn)抵存押貸寫款和巷抵押冒貸款勁證劵4.直接種購置糠房地迷產(chǎn)優(yōu)點方：可運直接純參與汪管理抵。缺點：（1）必務須承荒擔全袋部投涌資風弓險，她而且枯負無寬限責本任。店（2）需脂資金討量大浸，個寫人投獅資往趴往無陡法實巡壽現(xiàn)。5.混合按房地引產(chǎn)基項金由大喜銀行圍、保群險公直司或抓房地瘋產(chǎn)投谷資公撲司提熔供退肥休基造金作滑為房欲地產(chǎn)五的投超資渠通道。操作鞭方法皇：混果合基喬金經(jīng)熄理向傳各個搶退休擁基金桿募集育資金鎮(zhèn)，然獄后進頓行投衰資。26二、命房地蘆產(chǎn)投登資的徒構(gòu)成（一某）投貼資主呢體指直融接從禁事房雖地產(chǎn)漿投資概活動煩的投策資者僻。1.國家2.企業(yè)3.個人（二穩(wěn)）投蹄資資這金的酷構(gòu)成（1）企學業(yè)自嚇有資逝金（2）信上貸資弄金（3）集投資（4）利賢用外妖資（5）財再政資釋金（6）預換售款（7）承續(xù)包商并帶資喪承包嘩。27三、漏房地蛇產(chǎn)投林資的堅三要背素（一午）時依機購入噸的時方機（鄭土地琴、物熊業(yè)）開發(fā)辮的時媽機樓盤過推出槐的時秤機（二卵）地段地段蝕不僅騾指其途所處掛的地裕理位庫置，掌還指協(xié)其所大處的況社會割位置貞。（三形）質(zhì)投量好的乒質(zhì)量蓮是獲廚得良窮好的愿投資陷效果收的保落障。28四、拾房地霞產(chǎn)投逆資的