房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地獲取

第四章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地獲取4.1我國(guó)現(xiàn)行土地制度4.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的選擇4.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的取得4.4在建項(xiàng)目收購(gòu)與項(xiàng)目公司入股4.5開(kāi)發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用4.6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可接受的地價(jià)的測(cè)算主要內(nèi)容4.1.1我國(guó)現(xiàn)行土地制度國(guó)有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得的只是開(kāi)發(fā)用地的使用權(quán)。土地使用權(quán)使用收益轉(zhuǎn)讓，將出讓獲得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括贈(zèng)與、交換、出售、分割、合并、分立等。抵押，指?jìng)鶛?quán)人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的法律行為。土地抵押是發(fā)揮土地金融作用的融通資金的方法。4.1.1我國(guó)的土地使用政策4.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地開(kāi)發(fā)用地的必備條件

國(guó)有用地根據(jù)中華人民共和國(guó)《土地法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，只有國(guó)有土地才能投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；城市用地開(kāi)發(fā)用地，通常是指一宗（片）位于城市規(guī)劃區(qū)的，適合開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)使用的國(guó)有土地。4.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地開(kāi)發(fā)用地的使用權(quán)根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定：對(duì)開(kāi)發(fā)用地，國(guó)家實(shí)行有償、有期限使用制度；開(kāi)發(fā)用地的使用權(quán)是一個(gè)有償、有限期的使用權(quán)。4.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的選擇1.地段影響因素分析◆市場(chǎng)供求行情：地塊需求呈上升趨勢(shì)，價(jià)格必然上揚(yáng)，好的地塊?！糇匀粭l件：與市中心的距離、土地的承載力、地形地勢(shì)、地塊面積、地塊形狀、日照、風(fēng)力和風(fēng)向、溫度、降水量、自然災(zāi)害等?！羯鐣?huì)條件：地塊附近城市基礎(chǔ)設(shè)施、附近房地產(chǎn)狀況、社會(huì)治安狀況、政局穩(wěn)定情況等◆環(huán)境條件：空氣污染程度、噪音大小、綠化程度、視覺(jué)效果（房地產(chǎn)平面布局、立面效果，各種用線的懸掛狀態(tài)，各種牌桿的樹(shù)立狀態(tài)）、清潔程度增值潛力大的地段是房地產(chǎn)投資獲利的首要條件1、市場(chǎng)供求行情2、地塊的自然條件3、地塊的社會(huì)條件4、地塊的環(huán)境條件5、地塊周圍的經(jīng)濟(jì)條件6、政策限制7、人口因素8、城市規(guī)劃因素9、心理影響10、國(guó)際關(guān)系1、地段的影響因素：

地塊與市中心的距離土地承載力地形地勢(shì)土地面積地塊形狀日照風(fēng)力和風(fēng)向溫度降水量自然災(zāi)害

空氣污染程度噪音大小綠化程度視覺(jué)效果清潔程度

地塊附近的城市基礎(chǔ)設(shè)施情況附近的房地產(chǎn)情況社會(huì)治安情況政局穩(wěn)定情況

當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r物價(jià)水平工資水平儲(chǔ)蓄利率投資水平

價(jià)格限制稅收限制優(yōu)惠政策土地制度

人的數(shù)量人的素質(zhì)家庭規(guī)模

土地用途容積率建筑高度交通道路行政隸屬變更

地塊風(fēng)水土地號(hào)碼名人效應(yīng)風(fēng)俗習(xí)慣2.地段卷選擇捐的原腥則◆選擇桂最有賴升值住潛力市的土鄭地進(jìn)啟行投洋資未開(kāi)碌發(fā)的烤土地地價(jià)擴(kuò)價(jià)格臺(tái)便宜埋、基陸礎(chǔ)和兵配套議設(shè)施駝投資晚多、喇風(fēng)險(xiǎn)么大；防其升降值的云潛力恨取決池于該青地區(qū)民的經(jīng)飼濟(jì)發(fā)榮展。開(kāi)發(fā)唇中的旋土地（已繩經(jīng)完奧成區(qū)寨域規(guī)仁劃，偵具備夾基本銳的水辮、電榜、路都等保蘋(píng)障的寫(xiě)地區(qū)懲，多走指城借鎮(zhèn)周漲圍的落郊區(qū)嘉或新棚開(kāi)發(fā)獨(dú)區(qū)）價(jià)格型適中跟、投歷資后較的增粗值潛膝力大已開(kāi)棄發(fā)土段地（指秩已經(jīng)牛具備勤城鎮(zhèn)久規(guī)?；畹耐寥Φ兀┪鞣叫彀l(fā)達(dá)疑國(guó)家掩：土擔(dān)地價(jià)乒格高乳，可蹦供利拆用空使間少膀，建塌筑規(guī)誘模和媽居住蹦人口野已趨組于飽宴和，暈需求瘡少，懲日后柏升值僑的可曉能性銷不會(huì)柱太大煎。國(guó)內(nèi)蔽：土崖地價(jià)華格高跑，再馬利用見(jiàn)的價(jià)頁(yè)值較下大，暈升值告潛力懂尚得把開(kāi)發(fā)安，國(guó)腦家又倆有政器策鼓顆勵(lì)投銜資，厭所以銀，在字一段猾時(shí)間欣內(nèi)，嶄是比童較好筒的投鵝資地撕段。2.地段水選擇沖的原凈則◆總攬楚全局微選擇循投資友地段房地坐產(chǎn)投坑資地坊段僅哪是城礙市土跑地的牽一個(gè)蜓組成岡部分澆，因南此，雜必須茂從城趟市的至整個(gè)喊布局裁、整遺個(gè)城團(tuán)市規(guī)果劃的季全局暫角度散來(lái)考勻察地車塊的寨投資賺利弊露。在漲投資抄地段菌選擇臟時(shí)，角既要辯判斷閥出近培期的唐熱點(diǎn)檔地段壤，又白要判昂斷出芳中長(zhǎng)典期的挺投資咽熱點(diǎn)憲地段丹，還原要判報(bào)斷出梢隱蔽糾的投由資地課段所驕在。盞為達(dá)畏此目括的，肌首先藥要用賺全局暖的觀殘點(diǎn)來(lái)蟲(chóng)考慮街問(wèn)題慨；其禽次要滿認(rèn)真肯調(diào)查孤研究胡，充優(yōu)分掌許握第帽一手計(jì)材料耀；再光次要貫透過(guò)板表面起看本鉤質(zhì)，腹通過(guò)林資料斯分析稿，找處出關(guān)氧鍵所箱在。2.地段哲選擇驅(qū)的原棕則◆積極鉤穩(wěn)妥瓦，敢艘冒地緞段風(fēng)造險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)蒜是絕促對(duì)的想，投膚資任王何地街段，遙都要惰冒一贈(zèng)定的租風(fēng)險(xiǎn)踢，瞎只不突過(guò)風(fēng)礦險(xiǎn)有端大有僻小而匠已。詳世界遺上不懼存在傾只有紋收益棵沒(méi)有張風(fēng)險(xiǎn)床的投瞎資地習(xí)段。固在選奔擇投扒資地秋段時(shí)纏，既亦需要放認(rèn)真訓(xùn)分析腎，盡淡量規(guī)危避投汗資地呈段風(fēng)托險(xiǎn)，腳又要謊敢于遺冒險(xiǎn)僅，以汪大無(wú)競(jìng)畏的溜勇氣劉去爭(zhēng)嘴取投折資的灘巨大蛇收益驕。4.朽3房地縮慧產(chǎn)開(kāi)止發(fā)用慈地的邊取得方式按照《城市昌房地架產(chǎn)管匹理法》的規(guī)趴定：追獲取訓(xùn)土地午使用年權(quán)的播基本斷方式委有：土地愉劃撥土地稠出讓土地炭轉(zhuǎn)讓4.娃3.紐奉1土地騎劃撥土地膊劃撥土地低使用棋權(quán)劃勉撥是喝指經(jīng)渠有批蜜準(zhǔn)權(quán)敢的人諸民政向府依運(yùn)法批衛(wèi)準(zhǔn)，拒在用俗地者玩繳納服補(bǔ)償營(yíng)、安潑置等墨費(fèi)用艇后將傻該幅奮土地放交其棕使用鴿，或朽者將營(yíng)土地與使用保權(quán)無(wú)環(huán)償交米給土兄地使環(huán)用者敘使用肝的行憶為。勾特點(diǎn)仍：無(wú)駱償無(wú)融限期劃撥抬土地嬌范圍（1）國(guó)泉家機(jī)檔關(guān)用虹地和剖軍事德用地（2）城離市基膨礎(chǔ)設(shè)壩施和高公益傍事業(yè)隸用地（3）國(guó)祥家重揀點(diǎn)扶蝕持的見(jiàn)能源仗、交去通、蛋水利吐等項(xiàng)旁目用榮地（4）法牙律、踐行政找法規(guī)恢規(guī)定皇的其靈他用帳地4.柴3.生2土地陣使用淺權(quán)出畝讓出讓指國(guó)靈家或楚其代得表（愿省、菠市、盼縣土龜?shù)毓苷芾聿吭蹰T(mén)）序以土掌地所暢有者血身份淺作為躬出讓雙人，暑將國(guó)境有土黎地使爆用權(quán)腔在一炕定年沫限內(nèi)蜘出讓洪給土頁(yè)地使闊用者梯，由秩土地牢使用月者向彎國(guó)家珍支付趴土地鐵使用搶權(quán)出賓讓金其的行游為。出讓熄方式招標(biāo)攤、拍棄賣、荒掛牌5.來(lái)3.叼2土地肥使用芳權(quán)出栽讓出讓負(fù)金土地泰使用桐權(quán)出旺讓金全的本扯質(zhì)，洗是土擴(kuò)地所純有者鞠（國(guó)黑家）炊憑借閥土地偏所有膚權(quán)取衫得的助土地盯的經(jīng)劈燕濟(jì)利煙益。構(gòu)成磚：①一定衰年限年內(nèi)地陶租；②土地屋使用粗權(quán)出洞讓前暢國(guó)家取對(duì)土沾地的攜開(kāi)發(fā)賊成本姐；③征地肺拆遷瘋補(bǔ)償奏安置而等費(fèi)騙用。1、招呆標(biāo)出眼讓招標(biāo)房誠(chéng)出讓在指錫定的綿期限昆內(nèi)，夾符合剛條件報(bào)的單微位和吊個(gè)人煉，以倘書(shū)面瓶投標(biāo)控形式雄，競(jìng)鈔投某師宗土效地使騰用權(quán)姑，出墨讓方養(yǎng)根據(jù)你一定湊的要兄求擇餐優(yōu)確博定受針讓方車的土棍地使搜用權(quán)潑出讓刻方式斑。程序招標(biāo)投標(biāo)開(kāi)標(biāo)飛、評(píng)墾標(biāo)和葛決標(biāo)簽約蓬、領(lǐng)座取土新地使谷用證實(shí)例2、拍祖賣出譽(yù)讓拍賣指政姓府或夏其代妖表，因作為證拍賣歐人在俯指定絞時(shí)間籍、地扇點(diǎn)、療公開(kāi)捐場(chǎng)合今，組兩織符祝合條鄭件，裂有意膠受讓鑼土地猛者競(jìng)擋投一鉤定年券期的飲土地猛使用際權(quán)。減拍賣努主持塘人公珍布地停塊開(kāi)遲發(fā)計(jì)梨劃的岔細(xì)節(jié)帥及條儀件，纏競(jìng)投病者用陣舉手計(jì)、舉尋牌或介口頭畏報(bào)價(jià)環(huán)的形下式競(jìng)江投報(bào)禿價(jià)，霉最后僑以“致價(jià)高拖者得院”的牛原則媽確定街土地滴使用講權(quán)受屯讓人定的一臂種土租地出現(xiàn)讓方瞇式。2、拍勾賣出憶讓拍賣殊程序前期購(gòu)準(zhǔn)備裝工作拍賣陳出讓鵝文件彈編制發(fā)布浙拍賣宰公告競(jìng)拍耳申請(qǐng)鉆與資顏格審零查拍賣恐會(huì)簽約駕、領(lǐng)奔取土愁地使跪用證由書(shū)3、掛沙牌出鼻讓掛牌指市減、縣擔(dān)國(guó)土員資源途部門(mén)羊發(fā)布?xì)瀿炫婆d公告攜，按套公告舌規(guī)定嫌的期漿限將捐擬出鈔讓宗趟地的世交易塑條件牧在指堂定的棉土地誤交易角場(chǎng)所河掛牌舌公布坑，接筒受競(jìng)讀買(mǎi)人丟的報(bào)蓋價(jià)格債申請(qǐng)竊并更眼新掛毫牌價(jià)王格，革根據(jù)臂掛牌劈燕期限扭截止無(wú)時(shí)的尾出價(jià)滅結(jié)果伶或現(xiàn)講場(chǎng)競(jìng)授價(jià)結(jié)老果確價(jià)定土右地使仁用者認(rèn)的行志為。3、掛徒牌出趟讓掛牌勒程序前期京準(zhǔn)備悼工作掛牌誦出讓兄文件螺編制發(fā)布冠掛牌撤公告競(jìng)拍糠申請(qǐng)淚與資飾格審悔查公布由掛牌合信息報(bào)價(jià)掛牌膏截止現(xiàn)場(chǎng)侄競(jìng)價(jià)簽約實(shí)例土地腰使用銷權(quán)出才讓合臟同一憤般都征采用智書(shū)面蚊標(biāo)準(zhǔn)務(wù)合同會(huì)的形校式，影合同側(cè)的主尿要條燦款、總格式蟲(chóng)等均畜由出默讓方貧提出朵，受色讓方卸只能笑接受假，必尋要時(shí)港可以引提出避自己滔意見(jiàn)薄，作湯原合杠同的順補(bǔ)充灰。5.探3.廉3土地營(yíng)使用誕權(quán)轉(zhuǎn)表讓轉(zhuǎn)讓擁有館國(guó)有護(hù)土地悼使用蔬權(quán)的提用地刺者，縣通過(guò)聰合法梯方式弦將其并使用淘權(quán)轉(zhuǎn)板移給訓(xùn)他人筑的行喘為。方式買(mǎi)賣框、合鐘資、佩合作哲建房灰、交疲換、窩作價(jià)況入股土地慨使用蘆權(quán)轉(zhuǎn)秋讓的豆原則轉(zhuǎn)讓恩時(shí)，胳土地哲使用拐權(quán)合儲(chǔ)同和糞登記禁文件慢中所翼載的時(shí)權(quán)利涂義務(wù)燦隨之起轉(zhuǎn)移份。土地代使用開(kāi)權(quán)與廢地上膠建筑啟物所收有權(quán)李同時(shí)頑轉(zhuǎn)移涼。土地梁使用蟻者通鈴過(guò)轉(zhuǎn)忙讓方碼式取靠得的庭土地旦使用飯權(quán)，尸其使袋用年滲限為氏原土俊地使蒜用權(quán)光出讓策合同瓦約定寧的使玻用年滋限減經(jīng)去原漏土地質(zhì)使用塌者已威經(jīng)使為用年適限后姥的剩惰余年瘡限。5.齊3.藥4土地則使用家權(quán)收她回和華終止一、肯土地悉使用率權(quán)收雜回土地餡使用男權(quán)屆然滿公共暑利益州收回尿土地違反待土地毫使用知權(quán)出分讓合德同約腥定的司法牧機(jī)關(guān)禽強(qiáng)制彼收回昆的二、敞土地匹使用策權(quán)終炭止土地死消失土地蘭被人卡拋棄§5.銅4在建激項(xiàng)目肝收購(gòu)形與項(xiàng)康目公椅司入焦股5.孔4.貍1在建葉項(xiàng)目些收購(gòu)在建襯項(xiàng)目殃收購(gòu)是指癥通過(guò)走在建況工程益轉(zhuǎn)讓秩的方貿(mào)式，造獲取拔項(xiàng)目雁所用再土地妻使用棒權(quán)、瞎地上郵在建春工程妄、行路政批涼文及職各類皮權(quán)益竄，同蔑時(shí)繼嬸續(xù)承凱擔(dān)項(xiàng)茫目所硬負(fù)的紹各項(xiàng)拴義務(wù)竄的經(jīng)讀濟(jì)活嘗動(dòng)。（1）在建軋項(xiàng)目蠅收購(gòu)度的程討序在建菜項(xiàng)目彈收購(gòu)陪在實(shí)曉際操賭作中帆一般貞需要豬遵循晶以下尿幾個(gè)拳程序順：在建怕項(xiàng)目悟初步賴調(diào)查標(biāo)。專業(yè)刃調(diào)查贊。專業(yè)核意見(jiàn)獄發(fā)表廟。項(xiàng)目賴談判葵。轉(zhuǎn)讓御協(xié)議復(fù)簽訂凳。項(xiàng)目廢過(guò)戶銀手續(xù)喂辦理誘并公告。（2）在建慈項(xiàng)目崗收購(gòu)平注意掩事項(xiàng)在建露項(xiàng)目喘收購(gòu)捷需要激注意獎(jiǎng)以下伯事項(xiàng)拉：權(quán)屬世合法床與完駁整性法律受文書(shū)覆的完惜善性合作柱協(xié)議元的合遵法性撐、合秘理性瞇與執(zhí)麥行情知況工程觸進(jìn)度松與投極資進(jìn)尊度工程衫質(zhì)量財(cái)務(wù)懇狀況5.頸4.帥2項(xiàng)目勇公司齊入股項(xiàng)目讀公司悅?cè)牍墒侵付送顿Y迫方按戲照對(duì)物房地都產(chǎn)開(kāi)仙發(fā)項(xiàng)設(shè)目公父司的尋評(píng)估科價(jià)格匹購(gòu)買(mǎi)頭該項(xiàng)扇目公探司的閱股權(quán)欣或按辭照比乘例新懷入股殖該項(xiàng)料目公洗司，風(fēng)主要里包括參股、控股和全資有收購(gòu)三種胳方式概。如果謝項(xiàng)目譽(yù)公司急的所有陜股東對(duì)該蓋項(xiàng)目雅不再育具有現(xiàn)投資股意向略或無(wú)檢資金城進(jìn)行匠投資象，會(huì)謊選擇整體肅出售項(xiàng)目女公司享，由蛙收購(gòu)潔方（跡投資賭方）曾進(jìn)行那全資鵝收購(gòu)佳。如果疫項(xiàng)目網(wǎng)公司圓的部分抓股東對(duì)該享項(xiàng)目介不再瞧具有循投資夸意向皂或無(wú)億資金炊進(jìn)行酷投資誼，一滲般會(huì)昂選擇部分返股權(quán)犬轉(zhuǎn)讓，或女者項(xiàng)碼目公膛司從拋引進(jìn)碑戰(zhàn)略戴投資習(xí)者的仙角度梯考慮豬也會(huì)寬選擇宿部分宣股權(quán)思轉(zhuǎn)讓執(zhí)或增建加股僚東，麗由收擁購(gòu)方腰（投趴資方鄭）對(duì)宣項(xiàng)目世公司失進(jìn)行浴參股旁或控脆股。（1）項(xiàng)目地公司償入股憐的程汪序項(xiàng)目董入股刪的程態(tài)序一趟般包皇括：盡職顆調(diào)查是。專業(yè)窗問(wèn)題袋協(xié)商則與解番決。股權(quán)魄價(jià)值六評(píng)估贈(zèng)。入股枝談判始。入股固協(xié)議換簽署寧。入股爹后續(xù)泛事項(xiàng)覆（包熊括公租告）撓。為了熱順利嫌實(shí)現(xiàn)狐項(xiàng)目搜公司甚入股敘，一守些不妄具有竊經(jīng)驗(yàn)夜的收結(jié)購(gòu)方準(zhǔn)會(huì)選腹擇財(cái)啞務(wù)顧綢問(wèn)或呼投資礎(chǔ)顧問(wèn)醒做項(xiàng)膠目公沿司入附股全蓋程策翼劃、等咨詢發(fā)。（2）項(xiàng)目遮公司謀入股然的優(yōu)國(guó)勢(shì)手續(xù)止簡(jiǎn)單嬌。費(fèi)用邊節(jié)省程。開(kāi)發(fā)乞快捷珍。（3）項(xiàng)目為公司爽入股討注意廟事項(xiàng)房地廊產(chǎn)項(xiàng)很目公資司入使股方露式盡溉管有摩上述懷優(yōu)勢(shì)奮，但遇也存調(diào)在不利拳之處，即押債務(wù)異風(fēng)險(xiǎn)耍難以扎控制膊，如摸是否怕對(duì)外暑提供壤過(guò)保鉛證擔(dān)灘保的次風(fēng)險(xiǎn)戶以及脾是否迫對(duì)外免簽有航已構(gòu)達(dá)成違喝約合萍同的品風(fēng)險(xiǎn)串等等田。因此左，收發(fā)購(gòu)者予務(wù)必恒要對(duì)裕所收擇購(gòu)公瓜司在讀收購(gòu)窗之前甚的債權(quán)桿債務(wù)有一耳個(gè)清院楚的色了解患，具那體可鴉通過(guò)案委托曾審計(jì)咳來(lái)查維清公烤司的制資產(chǎn)宿負(fù)債佛。5.竄5開(kāi)發(fā)永建設(shè)溪中的押農(nóng)地彎征用5.丹5.冠1農(nóng)地盾征用憲法鳳修正缺案草下案將摔憲法掠第十妻條第冠三款衡“國(guó)傾家為甚了公慕共利希益的尋需要播，可移以依招照法巖律規(guī)起定對(duì)揮土地翁實(shí)行柱征用拉?！碧列薷亩隇椋貉拧皣?guó)欺家為僚了公浪共利釀益的濟(jì)需要砌，可阻以依脹照法廊律規(guī)完定對(duì)棍土地實(shí)行度征收鼠或者熟征用邊，并違給予會(huì)補(bǔ)償?！庇窟@厲樣修愧改，轟主要國(guó)的考徑慮是騾：征巡壽收和刊征用結(jié)既有礙共同燥之處嶺，又算有不蓬同之基處。曾共同豆之處辰在于休，都量是為撫了公停共利屠益需塘要，收都要鈴經(jīng)過(guò)扎法定顛程序句，都數(shù)要依陳法給閘予補(bǔ)稼償。犁不同監(jiān)之處售在于退，征伙收主勉要是天所有嫌權(quán)的吊改變鉆，征奏用只醫(yī)是使妹用權(quán)帥的改壤變。農(nóng)地貼征用頌的類扇型為公卻共目古的而糟進(jìn)行水的征走用，矮如為傘國(guó)防蕩、國(guó)贊家機(jī)混關(guān)等被公共評(píng)公益斬事業(yè)歌發(fā)展使所需峰用地勺進(jìn)行獸的農(nóng)錫地征丸用；為非碌公共騾目的吧，即巧為滿丈足城繭市土止地市蕩場(chǎng)一選般需善求而較進(jìn)行勁的農(nóng)硬地征計(jì)用，沃如為鏟房地情產(chǎn)開(kāi)換發(fā)需隔求而梳進(jìn)行鏟的農(nóng)永地征襯用。土地泰所有劫權(quán)發(fā)培生轉(zhuǎn)澤移集體晚土地所有危者征用浪土地愚所有首權(quán)政府補(bǔ)償轉(zhuǎn)移癢土地皮所有廁權(quán)開(kāi)發(fā)粒企業(yè)支付淺補(bǔ)償5.稀5.火2集體擴(kuò)土地遠(yuǎn)征用臭原則愈：（1）珍夕惜耕學(xué)地，銷合理懸利用紗土地洗的原洋則：在葵征用映土地仙時(shí)，欣必須賊堅(jiān)持?！耙跃越Y(jié)飯、魂二要聚建設(shè)根”的訴方針協(xié)，必舊須堅(jiān)番持“薦十分夾珍惜諷每寸濕土地稀，合方理利便用每鈴寸土寬地”診的基劍本國(guó)被策。迫一切數(shù)征用摟和使頁(yè)用土虧地的喘單位制和個(gè)診人，通必須弊堅(jiān)持手精打戲細(xì)算托，能現(xiàn)少占餐土地堆就不心多占犧，能勻利用貧荒地延就不秒占用拐耕地摩堅(jiān)決錦反對(duì)棚征而崖不用碼，多泛征少賴用，艱浪費(fèi)號(hào)土地市的錯(cuò)榨誤做值法。（2）保證執(zhí)國(guó)家輩建設(shè)德用地芬原則柜：在征怕用土貸地時(shí)鄰，應(yīng)牛反對(duì)具兩個(gè)同極端蟻，一辛是以尋節(jié)約即土地蘋(píng)為理名由，勞拒絕養(yǎng)國(guó)家激征用麗；二割是大磁幅度云提高超征地偶費(fèi)用滑，以室限制鑒非農(nóng)活業(yè)部偵門(mén)占洽用土射地。（3）妥違善安擊置被積征地碎單位僵和農(nóng)撞民的滾原則欲：既不寄要因奴為征悟用土腰地而寄降低董被征捐地生劉產(chǎn)單沫位的棚生產(chǎn)預(yù)水平消和農(nóng)記民個(gè)逢人的蝕生活碼水平炸，也覺(jué)不要瓦因征略地而西過(guò)大缺的提社高農(nóng)目民的致生活械水平粱或者朵超過(guò)澤當(dāng)?shù)靥幍纳禄钏?。?）有挖償使謊用土乞地的皺原則歷：有償拋使用投土地痰，是里土地裹使用筐制度挨改革雁的核禾心內(nèi)稠容，畝是管舊好土棄地、閃促進(jìn)子節(jié)約耕用地爬和合田理利賄用土拍地、除提高果土地宰經(jīng)濟(jì)察效益乎的經(jīng)礙濟(jì)手降段。（5）依息法征茶地的樣原則紹：建設(shè)厭單位杰征用津土地逢，必殖須根稠?yè)?jù)國(guó)溝家的量有關(guān)頓規(guī)定妙和要月求，廣持有駛國(guó)家鍛主管幸部門(mén)名或者細(xì)縣級(jí)職以上飾人民尊政府鐮批準(zhǔn)救的證丸書(shū)或張文件終，并唐按照緒征用寬土地勞的程嚼序和璃法定向的審待批權(quán)稼限，營(yíng)依法滴辦理拐了征薄用手罪續(xù)后寒，才浴能合孤法用尤地。開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)搞中的練農(nóng)地寇征用浮補(bǔ)償（1）土揪地補(bǔ)插償費(fèi)探。國(guó)家鋪征用修集體丟所有氧的土惡地時(shí)望直接們對(duì)土韻地支塌付的碌補(bǔ)償妖費(fèi)用捐，其莖實(shí)質(zhì)同是對(duì)示土地億收益長(zhǎng)的補(bǔ)等償。1.征用第土地假的補(bǔ)蛇償費(fèi)之，為沒(méi)該耕船地被嘴征用幅前三呆年平怎均年催產(chǎn)值蠟的6至10倍。2.征用澤其他行土地貝的補(bǔ)伏償費(fèi)揭標(biāo)準(zhǔn)歸由省室、自夢(mèng)治區(qū)沫、直首轄市獸參照仗征用逝耕地蹤蝶的補(bǔ)瓜償費(fèi)牢標(biāo)準(zhǔn)怖規(guī)定折。開(kāi)發(fā)得建設(shè)清中的鑼農(nóng)地顆征用預(yù)補(bǔ)償（2）安脊置補(bǔ)誓助費(fèi)西。安置暖補(bǔ)助壓費(fèi)是拍指國(guó)歪家征航用農(nóng)棵地時(shí)痕，為密了妥憲善安微排被免征地紐奉單位得的生駛產(chǎn)和冶群眾喝生活俱所支雷付安偏置補(bǔ)給助費(fèi)顏用，盾包括駕勞動(dòng)取力安懂置費(fèi)猛和生獲活補(bǔ)簡(jiǎn)助費(fèi)泊。安置貨補(bǔ)助塌費(fèi)按照摔需要妹安置曾的農(nóng)業(yè)丸人口資數(shù)計(jì)弄算。每輩一個(gè)剩需要恨安置陡的農(nóng)聞業(yè)人青口的體安置磨補(bǔ)助桿費(fèi)標(biāo)遙準(zhǔn)，低為該慈耕地柏被征畝用前3年平排均年缸產(chǎn)值拳的4至6倍。但劃每公疑頃被滑征用揀耕地盈的安喊置補(bǔ)啊助費(fèi)永，最斃高不倡得超鞭過(guò)被濾征用細(xì)前3年平斑均年貸產(chǎn)值胡的15倍。開(kāi)發(fā)酸建設(shè)室中的夕農(nóng)地慣征用勞補(bǔ)償（3）土糊地附善著物五。土地緞附著喊物是椒指經(jīng)懇集體級(jí)組織醉或農(nóng)藏民個(gè)網(wǎng)人投拆入形貸成的莫地上懼建筑油物、衡構(gòu)筑歌物或蓄其他破設(shè)施讓如房投屋、蒙樹(shù)木誕、水咐井等提。（4）青坊苗補(bǔ)統(tǒng)償費(fèi)蔥。青苗楚是指次從播以種以菌后到甲收獲憂之前牧生長(zhǎng)世在耕恢地中萄的農(nóng)山作物竟。它織與地砍上附屆著物流一樣揪屬農(nóng)貢民對(duì)夾土地盟的投望資。開(kāi)發(fā)政建設(shè)寫(xiě)中的遵農(nóng)地淋征用談補(bǔ)償（5）臨準(zhǔn)時(shí)建豬設(shè)用密地補(bǔ)刃償費(fèi)金。在臨擱時(shí)使游用的怕土地席上，術(shù)開(kāi)發(fā)趟企業(yè)俘不得袋修建釘永久須性建掉筑物僻。使女用期聰滿，銹開(kāi)發(fā)鋒企業(yè)歪應(yīng)當(dāng)惱恢復(fù)聾土地物的原地狀，貿(mào)及時(shí)厚歸還逮。（6）稅師費(fèi)。耕地離占用則稅新菜紋地開(kāi)寺發(fā)建報(bào)設(shè)基么金。征地呈管理銜費(fèi)5.趁6房地鴨產(chǎn)開(kāi)額發(fā)可患接受墓地價(jià)熊的測(cè)序算房地遍產(chǎn)開(kāi)孟發(fā)企瘦業(yè)在買(mǎi)參加澡土地治招標(biāo)睡或是俊土地鉤拍賣廉前，狂特別亡要做伶好地服價(jià)測(cè)盜算工僅作，韻房地篇產(chǎn)投領(lǐng)資大誓，地性價(jià)比所例又?jǐn)撤浅俑?，捎高水煙平的轉(zhuǎn)地價(jià)麗測(cè)算醋是房聞地產(chǎn)蹦投資察成功恭的第沃一步閃。政府牧出讓否土地?cái)厥褂觅Y權(quán)，岸事前耳會(huì)公癥布土反地的扯概況青及使樸用要小求，粒如土地天位置帽、面稻積、羊形狀象、用怒途、據(jù)建筑龍覆蓋登率、燭建筑游層數(shù)拔、容座積率欣、設(shè)浙施配紫套要迫求等指薪標(biāo)，強(qiáng)這些譽(yù)指標(biāo)哀都和剛地價(jià)寒有密粗切的副關(guān)系綿。投資槳者既掌要遵猶守土巷地使廣用的現(xiàn)限制盟規(guī)則堆，又兔要利庫(kù)用好線一切紡沒(méi)被伐限制栽的因馳素，挑構(gòu)思寸出一棚個(gè)土話地最伴佳的持經(jīng)營(yíng)周方案娃。1、土地充的用瓶途。土束地商吊業(yè)用峽途時(shí)突地價(jià)貪最高蠻。2、土脹地的示容積窗率。拍容積橡率決杠定可晨建面棄積，螺土地愉價(jià)格騎也隨爽之不蒜同。影響醉地價(jià)仇的兩穩(wěn)大因塔素：用對(duì)溜比法佳推算地價(jià)撐有關(guān)刻的概寨念：地價(jià)紙（單責(zé)價(jià)）/畝，貿(mào)公頃累，平排方英排尺樓面仁地價(jià)商：是萬(wàn)平均滴到每波單位期建筑歸面積番上的濱土地見(jiàn)價(jià)格臨。樓面殲地價(jià)=土地對(duì)總價(jià)/總建燥筑面肺積=土地來(lái)單價(jià)/容積傘率容積嚴(yán)率：怠反映炎和衡宣量建科筑用蔥地的春使用勒強(qiáng)度掩的重齊要指懸標(biāo)。容積償率=總建體筑面面積/建筑累用地遣面積地價(jià)藥測(cè)算劃公式由：樓價(jià)=土地冒成本繪與利歌息費(fèi)誼用+工程叮成本劫與利悠息費(fèi)見(jiàn)用+各種繪稅金+目標(biāo)浙利潤(rùn)可設(shè)陰單位采面積住土地燃價(jià)格難為X，則虎有：土地噴成本濕與利憐息費(fèi)類用=（X+肝X*標(biāo)N*絮i）/A（A為容戒積率摩，N為地捷價(jià)貸狠款使義用期握限，i為利訪率）則地抵價(jià)為益：1+N*iA（樓價(jià)-工程成本與利息費(fèi)用-各種稅金-目標(biāo)利潤(rùn)）X=1+N*iA（樓價(jià)-工程成本與利息費(fèi)用-各種稅金-目標(biāo)利潤(rùn)）X=注：士該公咐式中舊工程紋成本錦與利蜜息費(fèi)辰用、墊各種凱稅金籮、目魄標(biāo)利閘潤(rùn)均霞為單消位建捷筑面籮積的篩相關(guān)抱費(fèi)用戚。X也為鳴單位殿土地展面積籍地價(jià)杏。如不躬考慮送單位外成本徒，而坑是各鋸項(xiàng)總攀成本您。則濾公式達(dá)為：注：渾此處義樓價(jià)完為所深有建等筑面控積的拌銷售身總收判入。X’為總廣地價(jià)暑。1+N*i