房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集

第七章房地產(chǎn)開發(fā)

項(xiàng)目資金籌集房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集主要指資本金、預(yù)租售收入和債務(wù)資金三部分資金的籌集。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集的實(shí)質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資籌集資金，以達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金使用的特性二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集的分類三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集的主要方式四、銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

資金使用的特性1、資金占用量大2、資金占用時(shí)間長3、資金使用的地域性4、資金缺乏流動(dòng)性5、資金增值性較強(qiáng)6、資金的高風(fēng)險(xiǎn)高收益性二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集的分類從融資主體看

從融資渠道看資金償還特性

-房地產(chǎn)企業(yè)融資-房地產(chǎn)項(xiàng)目融資權(quán)益籌資和債務(wù)籌資-直接融資-間接融資從融資主體來看，分為房地產(chǎn)企業(yè)融資和房地產(chǎn)項(xiàng)目融資從融資渠道來看，

分為直接籌資和間接籌資1.直接金融：不通過銀行等金融機(jī)構(gòu)，直接通過資本市場融資。投資者投資、股票、債券特點(diǎn)：直接性、長期性、流通性、部分不可逆性（股票）2.間接金融：通過銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資。特點(diǎn)：間接性、短期性、相對非流通性、可逆性股票股票蛇是股結(jié)份有春限公萄司在郵籌集罷資本輪時(shí)向稍出資裁人發(fā)鏈行的顛股份隨憑證團(tuán)，代約表著嶼其持賠有者扮（即眨股東腥）對爹股份復(fù)公司糊的所套有權(quán)裳。股票怨是對渡公司肅收益葬和資加產(chǎn)的縫索取智權(quán)。（一桌）股別票的震分類1.普通仇股在公今司的賢經(jīng)營何管理禽和盈逆利及優(yōu)財(cái)產(chǎn)杰的分龜配上件享有外普通注權(quán)利櫻的股示份，期代表禍滿足玩所有舅債權(quán)鋼償付種要求商及優(yōu)冠先股召東的疼收益恒權(quán)與樸求償熄權(quán)要浙求后希對企厚業(yè)盈管利和搞剩余癥財(cái)產(chǎn)腹的索短取權(quán)伍。1.普通仍股基本獎(jiǎng)權(quán)利猜：（1）公字司決關(guān)策參善與權(quán)轉(zhuǎn)。（2）利常潤分呈配權(quán)默。（3）優(yōu)行先認(rèn)腎股權(quán)離。（4）剩羅余資母產(chǎn)分補(bǔ)配權(quán)壘。2.優(yōu)先項(xiàng)股相對綱于普敗通股普，優(yōu)垂先股敵在利擔(dān)潤分聾紅及揪剩余欠財(cái)產(chǎn)亞分配逆的權(quán)被利方難面，罰優(yōu)先密于普鍛通股殊?；緜驒?quán)利璃：（1）優(yōu)先獨(dú)分配差權(quán)。（2）優(yōu)先向求償棕權(quán)。（二傭）股績票的抽特點(diǎn)1.不可蟻償還掃性2.參與佳性3.收益今性4.流通渠性5.價(jià)格織波動(dòng)共性和單風(fēng)險(xiǎn)孝性（三而）股辜票的金種類A股：人民錫幣普溉通股恒票。炒由我座國境奏內(nèi)的曉公司偵發(fā)行安，供果境內(nèi)供機(jī)構(gòu)斯、組憤織或瓣個(gè)人估（不濁含臺(tái)邊、港蔽、澳洪投資混者）齒以人民萄幣認(rèn)購活和交肆易的默普通搖股股非票。2.B股：人民窮幣特薄種股嘴票。姜是指哭那些跳在中律國大頑陸注辭冊、僻在中辮國大墓陸上到市的朽特種毒股票對。以寇人民換幣標(biāo)漫明面躍值，割只能逼以外幣認(rèn)購略和交須易。（三銅）股菊票的雷種類3.H股：國有談企業(yè)胖在香巖港(Ho炒ng付K貞on白g)上市濕的股健票。雅居緞樂、睛中國貝地產(chǎn)磚集團(tuán)偏、沿閑海綠少色家糠園、府碧桂商園、磚綠城徹中國顯、合鋸生創(chuàng)漸展、溝麗豐煌控股石、中爪新地巷產(chǎn)、艙路勁里基建珍、上肯海證個(gè)大房書地產(chǎn)胞、世抱茂房嘩地產(chǎn)4.N股：在中基國大噸陸注臉冊、苦在紐南約（Ne協(xié)w囑Yo充rk）上弟市的伏外資焰股。從資掌金償厲還特讀性上幼看，起分罵為權(quán)姿益籌粱資和副債務(wù)剖籌資（1）權(quán)灑益籌驢資：狹當(dāng)房改地產(chǎn)臟投資斜者的披資本名金數(shù)叢量達(dá)糞不到懲啟動(dòng)遞項(xiàng)目集所必瓶須的墾資本赤金的朗數(shù)量朋要求馬時(shí)，哥投資騾者就陸需要苦通過公司叉上市混或增袍發(fā)新軍股、吸收添其他番機(jī)構(gòu)孔投資嗽者資縣金、監(jiān)合作釣開發(fā)等方濤式，袖進(jìn)行艇權(quán)益室融資囑。（2）債援務(wù)籌北資：閥是指震項(xiàng)目肌投資擇者通另過信需用方間式取包得資珍金，修并按已預(yù)先伙規(guī)定鉛的利包率支飄付報(bào)沃酬的錦一種鋒資金處融通麗方式抄。房地恒產(chǎn)開蒸發(fā)貸顯款、糧土地茄儲(chǔ)備侵貸款破、房輛地產(chǎn)兇抵押擺貸款嚇等，沿都屬馳于債湊務(wù)融否資。房地賀產(chǎn)抵哀押貸黨款房地屬產(chǎn)抵誦押貸喪款：宰是指霜借款傷人（化抵押全人）全以其去合法慨擁有脖的房訂地產(chǎn)盞，在課不轉(zhuǎn)足移占毒有方艷式的必前提男下，鄙向貸蕩款人竭（抵李押權(quán)暈人）院提供屬債務(wù)陽履行雕擔(dān)保停，獲嫩得貸待款的繭行為紅。房地遷產(chǎn)抵光押貸工款包挑括個(gè)人壁住房徒抵押舟貸款修、商撈用房展地產(chǎn)自抵押穗貸款涌和在宿建工垃程抵體押貸賭款。房地騰產(chǎn)抵爪押貸成款個(gè)人坦住房后抵押賀貸款個(gè)人教住房刻抵押站貸款確是指壟個(gè)人道購買藍(lán)住房放時(shí)，專以所坡購買賣住房稿作為哲抵押乳擔(dān)保喘，向版金融村機(jī)構(gòu)蹄申請今貸款種的行蔬為。目前芬，我列國個(gè)國人住控房抵哭押貸粥款額造度的劫上限邊為所購岡住房州價(jià)值屋的80敲%，貸具款期爛限最午長不超勒過30年。商用銷房地棍產(chǎn)抵六押貸屠款商用趟房地再產(chǎn)抵絡(luò)押貸昂款是磁指購銹買商賄用房莫地產(chǎn)叛的機(jī)楊構(gòu)和律個(gè)人茅，以笑所購捷買的傻房地瓜產(chǎn)作蜜為抵餅押擔(dān)做保，士向金疫融機(jī)參構(gòu)申昨請貸嘆款的晶行為平。我國展國內(nèi)貪商業(yè)墊銀行宇發(fā)放妨商用剝房地弄產(chǎn)抵泉押貸袋款時(shí)編，貸殼款價(jià)脆值比粒率通怒常不超紫過60性%，貸朝款期帽限最食長不超晌過10年，貸勇款利亮率也傳通常高于個(gè)人搖住房臉抵押掃貸款染，而眨且僅縮慧對已經(jīng)叔通過溝竣工憂驗(yàn)收的商付用房抄地產(chǎn)翠發(fā)放蠢。在建神工程巡壽抵押蘿貸款在建徹工程綢抵押弊貸款秀是指訴抵押喬人為宅取得佳在建閑工程舟后續(xù)躬建造民資金葛的貸能款，遭以其尊合法蹈方式抬取得斃的土地哥使用呈權(quán)連輝同在瘋建工瞧程的投騾入資燒產(chǎn)，堡以不引轉(zhuǎn)移兆占有癥的方嗎式抵惱押給門貸款她銀行若作為武償還鈴貸款摧履行訓(xùn)擔(dān)保煙的行痰為。按《城市白房地甜產(chǎn)抵駕押管音理辦臨法》的規(guī)鋒定，啊以在閑建工盜程已短完工萄部分裳抵押讓的，茫其土亡地使厲用權(quán)天隨之真抵押征。當(dāng)采在建程工程雪抵押勾價(jià)值悔包括秩土地緞使用芹權(quán)的宿價(jià)值宜時(shí)，徑該土磨地使閘用權(quán)鉗必須伙是有搞償獲摔得，悅并領(lǐng)耀取《國有百土地申使用戲權(quán)證》。三、排房地服產(chǎn)開耗發(fā)項(xiàng)微目布資金早籌集糖的主百要方椒式房地放產(chǎn)開刻發(fā)商侍的資皺金籌很集渠凈道主拳要有恰自有有資金橋、預(yù)才售房虛款以沉及銀答行貸鋸款等遺方式肆。資本桐金籌風(fēng)集：動(dòng)國家彼對房遺地產(chǎn)芒開發(fā)萌項(xiàng)目杰資本京金比摘例的要求楊是35婦%。對墳房地鬼產(chǎn)置蒙業(yè)投撇資，仿資本爽金比科例通新常為購蹄置物阻業(yè)時(shí)陸所須掌支付忘的首經(jīng)付款。資本搏金出星資形嶺態(tài)可夜以是現(xiàn)金，也省可以鐵是實(shí)物窄、土蘇地使政用權(quán)等，指實(shí)物料出資雞必須土經(jīng)過滋有資烤格的怨資產(chǎn)吧評估辭機(jī)構(gòu)臥作價(jià)鉛，并辦在資板本金塘中不輛能超拐過一或定比叛例。四、肌銀行它對房集地產(chǎn)艱開發(fā)墾貸款稈的憶風(fēng)險(xiǎn)需管理貸前習(xí)管理它：在日進(jìn)行嶺項(xiàng)目啊貸款揪管理銀時(shí)，談銀行仍一般隸從企業(yè)什評價(jià)培、項(xiàng)績目評折價(jià)、終擔(dān)保列評價(jià)縮慧、貸沉款綜陡合評剃價(jià)等四賀個(gè)方渾面開誦展貸研前管偽理；貸后宣管理敵：從資金亞監(jiān)管排的角瞞度進(jìn)行晌貸后澡管理揮。貸前瀉管理1-企業(yè)包評價(jià)企業(yè)赤評價(jià)出：腐企業(yè)補(bǔ)劃分詠為AA腥A、AA、A、BB欠B、BB和B級。通常盤情況女下，BB夫B及以裹上資疑信等蠅級的優(yōu)企業(yè)才能駱獲得拐銀行值貸款吐。項(xiàng)目養(yǎng)評價(jià)妄：金蔽融機(jī)褲構(gòu)對播項(xiàng)目拖的審翻查主剩要包廉括四模個(gè)大侍的方恒面：額即：之政策唱法律況許可覆條件嚼、項(xiàng)虛目基促本情擊況、椒市場孕分析牌情況眠和財(cái)內(nèi)務(wù)評省價(jià)指附標(biāo)。課本P1守84貸前無管理2-項(xiàng)目盛評價(jià)擔(dān)保曲評價(jià)桿：房蕉地產(chǎn)鐘貸款標(biāo)擔(dān)保拒通常騙有以盞下三座種形連式：保證滴、抵容押和葬質(zhì)押撥。貸前昆管理3-擔(dān)保裕評價(jià)A保證遼：即毅由貸叉款銀煙行、笛借款臂人與窩第三剝方簽廚訂一桿個(gè)保張證協(xié)站議，矮當(dāng)借柄款人木違約歌或無錘力歸章還貸跳款時(shí)擴(kuò)，由第三辟方保字證人按照意約定守履行循債務(wù)禮或承說擔(dān)相溉應(yīng)的狗責(zé)任河。B抵押鼓：是竿指借購款人守或第老三人捉在不塞轉(zhuǎn)移檢財(cái)產(chǎn)徹占有密權(quán)的磚情況襲下，悠將財(cái)產(chǎn)作為鄙貸款波的擔(dān)淘保。掃在房飼地產(chǎn)詳貸款鏈中以狐土地絞房屋擔(dān)等設(shè)捐定貸揀款抵限押，假是最毀常見乖的擔(dān)彩保形趟式。C質(zhì)押嫂：是蔽指借那款人朱或第晌三人米以其動(dòng)產(chǎn)罷或權(quán)候利（贏包括輩商標(biāo)頸權(quán)、淹專利乘權(quán)等羞）轉(zhuǎn)交坊銀行歌占有滋，將轉(zhuǎn)該動(dòng)談產(chǎn)或柜權(quán)利截作為鋒債權(quán)臉的擔(dān)玻保?；?dāng)借擇款人商不履些行債功務(wù)時(shí)胃，銀穗行有代權(quán)將雜該動(dòng)框產(chǎn)或勝權(quán)利瘡折價(jià)賊出售村收回獸貸款數(shù)，或?qū)诱咭詽嵟馁u擠、變踢賣該疲動(dòng)產(chǎn)柔或權(quán)歷利的折價(jià)款貧優(yōu)先輔受償年。貸款啞綜合扛評價(jià)蘿：金銷融機(jī)膏構(gòu)考聽察完捷開發(fā)脅商的祝資信割狀況擔(dān)和房側(cè)地產(chǎn)規(guī)開發(fā)啞項(xiàng)目橋之后妻，還勁要結(jié)墓合對此企業(yè)釘和項(xiàng)肌目考烘察的訴結(jié)果聰，綜糟合企技業(yè)信訴用等惱級、登項(xiàng)目向風(fēng)險(xiǎn)天等級恒、貸影款擔(dān)肥保方微式、涉貸款寫期限能等因知素，卵對項(xiàng)燦目貸籃款進(jìn)葬行綜虛合評域價(jià)。貸前滔管理4-貸款蘇綜合啞評價(jià)貸款半綜合照評價(jià)喜的主騙要工祝作是計(jì)算閥貸款古綜合址風(fēng)險(xiǎn)刪度。某筆爬貸款掉的綜牙合風(fēng)跨險(xiǎn)度=（某鬼筆貸鞠款風(fēng)芝險(xiǎn)額/某筆勒貸款剃額）×1叢00央%=信用從等級衛(wèi)系數(shù)×貸款閃方式從系數(shù)×期限報(bào)系數(shù)×項(xiàng)目忌等級桐系數(shù)某筆樹貸款截的綜般合風(fēng)箏險(xiǎn)度=信用份等級課系數(shù)×貸款美方式所系數(shù)×期限引系數(shù)×項(xiàng)目立等級醬系數(shù)信用足等級嚴(yán)系數(shù)渣的取味值規(guī)器則是央：AA旬A級企框業(yè)為30值%，AA級企與業(yè)為50披%，A級企漫業(yè)為70需%，BB訂B級企逼業(yè)為90澆%。貸款榨方式撤系數(shù)慣的取立值規(guī)寫則是哈：由美銀行籃金融魄機(jī)構(gòu)槽提供電擔(dān)保涉的為10炎%~沙20醋%，由到省級谷非銀斷行金污融機(jī)低構(gòu)擔(dān)備保的錦為50糊%，AA級以政下企悄業(yè)擔(dān)邪保的丟為10麗0%；用墳商品折房抵疫押的頁為50社%，由還其他冤房屋遙及建燙筑物荷抵押榮的為10與0%（如室參加病保險(xiǎn)窗，保消險(xiǎn)期漂長于滔貸款末到期利日的冰，系搬數(shù)取廣值為50批%）。某筆跳貸款董的綜歐合風(fēng)滿險(xiǎn)度=信用編等級館系數(shù)×貸款影方式鏈系數(shù)×期限耳系數(shù)×項(xiàng)目邪等級濁系數(shù)貸款夢期限耗系數(shù)白的取角值規(guī)詳則是箭：中彼短期創(chuàng)貸款開期限俯在半西年以注內(nèi)的熱為10押0%，期程限在斬半年明以上黑不滿1年的撲為12吊0%；中叔長期柴貸款繩期限競在1年以獨(dú)上不宰滿3年的源為12割0%；期矛限在3年以宋上不獲滿5年的枕為13悠0%，期麥限在5年以倍上的修為14揭0%。項(xiàng)目術(shù)風(fēng)險(xiǎn)鉗等級田系數(shù)欣的確分定：尺先按圾照項(xiàng)漠目建殊設(shè)條彈件、效市場神和產(chǎn)氧品分暖析以嚼及財(cái)大務(wù)評州價(jià)的移結(jié)果玻，將癢項(xiàng)目抬劃分冤為AA界A、AA、A和BB攏B四個(gè)佩風(fēng)險(xiǎn)君等級慌，其暑對應(yīng)箱的風(fēng)輔險(xiǎn)系掀數(shù)分晨別為80貨%、70況%、60尚%和50喂%。按照圍上述況公式記計(jì)算什，凡綜合障風(fēng)險(xiǎn)題度超犁過60統(tǒng)%的，撕即為丹高風(fēng)省險(xiǎn)貸改款，對高抽風(fēng)險(xiǎn)挨貸款群，銀洞行一趴般不丑予發(fā)序放