房地產(chǎn)與物業(yè)管理培訓(xùn)含案例詳解

物業(yè)管理

第一章物業(yè)管理概述

第一節(jié)物業(yè)管理與房地產(chǎn)

一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)從1978年，房地產(chǎn)業(yè)大致經(jīng)歷了四個發(fā)展階段：第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年）1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1982年國務(wù)院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務(wù)院先后批復(fù)了24個省市的房改總體方案。第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進階段（1992至1997年）1992年房改全面啟動，公有住房出售，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9％。房地產(chǎn)市場在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年底宏觀經(jīng)濟調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一段時間的低迷。第三階段：相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1998至2000年）1998年，國務(wù)院頒發(fā)宣布新一輪房改的23號文，提出“停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化”和“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系”等重要思路；1999年初，國內(nèi)大部分省、區(qū)深化房改的方案經(jīng)當(dāng)?shù)卣庹接“l(fā)，中央在京黨政機關(guān)的方案也經(jīng)國務(wù)院常務(wù)會議原則通過。在98年到2000年的那段日子里，一些企業(yè)主，富裕的個人，成為購房的中堅力量。第四階段：價格持續(xù)上揚，多項調(diào)控措施出臺的新階段（2001年以來）2000年后，一些比較富裕的中產(chǎn)階級，由于受到富裕階層購房的示范效應(yīng)的影響，開始加入購房的行列。由于這一階層遠較富裕階層人數(shù)為多，因此房價開始上揚。到了中產(chǎn)階層基本購買完畢，工薪階層也加入了購房的行列。由于他們?nèi)藬?shù)眾多，因此住房價格開始飛漲。加上股市不振，大量資金涌入房地產(chǎn)。2003年以來，房屋價格持續(xù)上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。幾個居住面積數(shù)據(jù)在90年代初，發(fā)達國家的人均住房建筑面積為：美國60平方米英國38平方米法國37平方米日本31平方米。世界各國的經(jīng)驗表明，在人均住房面積達到30平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。到2000年底，我國城鎮(zhèn)居民的人均住房建筑面積已經(jīng)達到20平方米。2005年8月5日，建設(shè)部公布的城鎮(zhèn)居民概況統(tǒng)計公報顯示，按戶籍人口統(tǒng)計，2004年底，全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積為24.97平方米。估計我國到2010年就可達到人均30平方米。住房餓建設(shè)卻自然孟需求肌的計爽算（蕩20專00園—2武01這0年維）提高傍居住催水平縫的影競響。如劣果2規(guī)01里0年運我國包城鎮(zhèn)編人均拖住房陽建筑勒面積類達到給30唉平方畫米，察即每罷人比責(zé)20婦00嘉年提辜高1炭0平器方米銷，按樓19渠99北年底抗，我椒國城躁鎮(zhèn)人鴨口3鐮.8求9億柜，就綢需增槽加住漆房38罰.9桑億方追米。城市偶化發(fā)醬展的駝影響。按套世界搭各國油的統(tǒng)虛計，悟20撞00半年第匆三世膛界各馳國的居城市瘋化水倉平平稍均為膚45蜘%。臭我國鬧的城泊市化尾水平哥剛過沈30旋%。偏如果夏20呀10終年我迎國城惰市化顫水平譜達到生40召%，皺全國催城鎮(zhèn)卡比2勉00末0年縮慧增加蜘人口乓1.旅2億殿人，森按每即人住依房3肢0平伸方米商（且島按這詞些人瘋現(xiàn)居沿住面扇積達線人均妖20尤平方教米）奴計算憐，需亮要增就加12答億平勇方米。自然計折舊膨的影打響。全行國城返鎮(zhèn)現(xiàn)西有住尖房8登0億野平方鼻米，思如果效按住蛛房折遞舊的扇年限逃40燈年計懶算，玩每年虹折舊滾率2岡.5秒%，理10憂年共牙需折院舊2熊0億夕平方葡米。蓄考慮棋到我惜國住遷房折辰舊一樸般會竄長于蜜40挑年，羨只按投每年慎折舊投1億雁平方問米，杯即1績0年淺折舊10偏億平貼方米計算碰。以上霸三項酸合計佛，1輪0年糧需建舌房為60偉億平優(yōu)方米，才市能滿究足房躍地產(chǎn)蟲市場里需求脾。地產(chǎn)脊泡沫根和銀賠行超治常規(guī)鵝貸款近幾棒年自我上而杜下都衣在談房地鍵產(chǎn)泡鑒沫和銀行襪超常椒規(guī)貸眼款問題。為解層決銀潤行超緞常規(guī)午貸款爐問題俯，2垃00肝3年左8月角24渾日，引中國昨人民蟻銀行憑決定萌從2題00浩3年引9月譯21遙日起廊，提絨高存罷款準跑備金番率1智個百長分點滲，即啞存款霞準備異金率天由現(xiàn)蛛行的寫6%立調(diào)高肺至7騰%。20稻04容年4漿月1全1日憲，央丈行決至定從潤20束04默年4踐月2報5日苦起再拔提高右存款塌準備遣金率蕉0.傘5個惹百分魂點，守即由住現(xiàn)行名的7卸％提禍高到至7.訂5％披。地產(chǎn)侍泡沫扣產(chǎn)生漠的原敵因一種林畸形險的“療需求滴”“負天翁”衫、“前負婆狀”現(xiàn)住象溫州孕炒房餃大軍宮的南北征北竿戰(zhàn)20右04年3月15日時將代商寨報報魚道，司溫州促人在奴沈陽圈買一鋸套房占子可龜拖進凍銀行2/熊3按揭叛。從目浪前房蜓地產(chǎn)挨市場吸運作既模式為看，絕溫州吼購房旱團在捎投入愚了大妻量資鋒本炒菊作時是，同泡時也趨拖進晚了數(shù)壤量幾渾倍于沃它的運銀行始資本貌跟進鈴他們移所進襪入的狂樓盤涉，加屈上所泉到之胖處跟針進的趁本地頸投機花資本芝，整晶個炒愛作市太場的旬投機著資本的數(shù)量憲，就浙遠遠閱超過艇了溫鑒州購銷房團歉握在談手里旅的鈔軌票。如果殊傳聞然中的錦“10萬溫飯州人寶拿著10啟00個億掉在炒肆樓”兇大體斗符合但事實復(fù)原貌作，那完么這10自00億不悲過是剖支撐恒整個酸炒作匹市場營的一屯個資奏本系汪數(shù)。細由于因此過蔥程中乒銀行匙實際勝在承協(xié)擔(dān)著測大部康分風(fēng)違險，節(jié)所以衛(wèi)如果釣不及月時控控制，咐它最窮終將癢演變姿為一云個巨努大的協(xié)金融幫黑洞罰！境外各對我稅國房帝地產(chǎn)伸過熱景的注佩意早在20閃02年12月，罩美國呢摩根腹士丹寇利就徑在一列份研熱究報他告中災(zāi)提醒迅，中摸國有談可能粗爆發(fā)旱新一訴輪房穿地產(chǎn)洽泡沫迎危機慮。20僑03年3月5日，俱《華脹盛頓堅郵報撞》進客一步綁載文敏指出史，中堡國房橡地產(chǎn)隙泡沫槽及其魔破裂圓，將盞可能渣引發(fā)攝中國忙銀行昨體系丹危機濤。文填章分湖析認栽為，郵銀行伐是中沙國資烈本的然主要頃來源范。房弄地產(chǎn)津泡沫中一旦損破裂飾，就倘意味打著銀甩行將蟻增加瞞新的柴壞賬偽。截夾至20累03年10月，卡在國搬內(nèi)銀省行未涌償還辜的1.妥6萬億妄美元蝦的貸何款中之，約椅有1/晨10陷在族房地泊產(chǎn)領(lǐng)幣域，夕其中60覆0億美要元是蜂向開懼發(fā)商萍提供適的貸旺款，確另有90受0多億純美元鈔是住附房抵傷押貸咽款。20茅03年7月13日，釘香港猴《南滴華早鏡報》晚刊登駕了一光篇題陶為《逐制造刑一個更經(jīng)濟密定時購炸彈葵》的逮文章帝，以乒此來由形容披中國享目前宴有3萬多姨家房跑地產(chǎn)篇公司匪瘋狂“炒地青皮”的現(xiàn)蜜實。房價斤虛高楊的主淋因地價前上升規(guī)過快地。近些瀉年來介土地竄價格擦飛漲樹，這廟既和殿土地兼成本烈上升贏有關(guān)炮，又循和現(xiàn)蟻行的里某些想政策究有關(guān)漿。為痕了避縣免過因去暗伐箱操否作帶骨來的巨種種觸弊端窯，我程國目絹前實產(chǎn)行土廣地公畫開招縱標拍噴賣。定但隨事這種自做法孟產(chǎn)生寄的問椒題值妨得反寫思。酸在競演拍中廁，地嚷價被科炒得拳很高屑，一感畝地福甚至劑能賣傷到幾諷百、鑼上千飽萬元旬。各地遼出現(xiàn)長了一廊批投樂資購禿房者抗，哄督抬房攻價。這些滅投資雷購房證者買講了房道子不懂是為哈了自應(yīng)用，樹而是伸通過夜出租殼或者預(yù)二次典出賣襖來賺內(nèi)取利左潤。椅這種“炒房”行為泉的直昌接結(jié)芽果，忍就是扶把地泥區(qū)的巡壽房價控被人尾為地灑抬高您了。20零02學(xué)年上效半年調(diào)，我生國個捧人住幼房貸仇款余凝額已猛超過叉66嚴30廣億元胖。中國晚人民盆銀行骨20園05與年8額月1侄5日橡發(fā)布秩的《2農(nóng)00嬸4中馬國房宰地產(chǎn)近金融爛報告毒》指出兇，到挨20你04神年末仗，我饞國的是房地聾產(chǎn)貸憑款已劉達2朗.6英萬億背元，救占到金全部補人民炭幣貸藏款的雞約1永5％屈，我劉國居謝民個捎人住戚房按巖揭貸逐款占頸ＧＤ礙Ｐ的鹽比例舉為1昨1.轉(zhuǎn)7％率。在《哪20恥04模中國私房地京產(chǎn)金塞融報殲告》遠中，趨中國本人民記銀行據(jù)警告匆說，答去年盯以來乖持續(xù)纖至今蚊的房只地產(chǎn)躁熱已作經(jīng)為盤中國帽樓市喇帶來征很大殃的金扎融風(fēng)徹險，甩這些笛風(fēng)險遮主要嗽包括柿：房屋案貶值開發(fā)勒商資禁金鏈數(shù)斷裂“假識按揭繭”難爆以收面回出讓忙土地丙的收便入被牧挪作拼他用20團05年5月11日國么務(wù)院輸辦公備廳轉(zhuǎn)顏發(fā)了尸建設(shè)栽部等抽七部據(jù)門聯(lián)訪合出擋臺的發(fā)《關(guān)績于做票好穩(wěn)粒定住秋房價客格工已作意四見的見通知妨》。上海貫房價漸能否記軟著錯陸【焦婆點訪局談】驗：穩(wěn)視定房脆價合拾民心（一灣）房曾地產(chǎn)改的涵男義房地售產(chǎn)是房玩產(chǎn)與灣地產(chǎn)省的合蘇稱，是經(jīng)房屋激與土津地在關(guān)經(jīng)濟匙方面晃的商噴品體?，F(xiàn)。餃房屋她與土附地反俱映物王質(zhì)的片屬性對和形遲態(tài)，華而房瓣產(chǎn)與航地產(chǎn)肢則體將現(xiàn)商兇品形屠式的鍵價格惰。在生活化資料方面墨，房困產(chǎn)與老地產(chǎn)第屬于財產(chǎn)哪范疇；在生產(chǎn)惠經(jīng)營理資料方面殘，房塵產(chǎn)與漢地產(chǎn)旗屬于資產(chǎn)翁范疇。房屋側(cè)和土賣地不漂可移貿(mào)動，永因此刃一般豎稱之波為不動反產(chǎn)。不動諸產(chǎn)的洽廣義宅概念還包敘括其洗他不敏能移遵動的醋物體次，如更水壩顧、地蘋下工陡程、宿港口爪等其最它建忌筑。（二伴）城核市房墻屋按用婚途分，城儀市用無房一休般可師以分讓為六慈大類襖：1.汽住宅修。在現(xiàn)油代城訓(xùn)市中投，住墨宅一零般要頌占城自市房醒屋總萍量的攝一半砍左右偉。2.旗生產(chǎn)釀用房喝。是指新物質(zhì)崗生產(chǎn)樸部門弱作為垃基本廁生產(chǎn)聾要素埋使用究的房忍屋。3.毛營業(yè)華用房這。是指蛾第三庫產(chǎn)業(yè)理所使咐用的壩房屋跨。4.膛文教夫用房5.乞行政友用房6.截其他兵專用限房（三闊）城乳市土居地1.勵生活藍居住倦用地2.待工業(yè)都用地3.海公共壁建筑具用地4.渾公共止綠地5.餐風(fēng)景魄游覽竭區(qū)用追地6.漁道路艙廣場兵用地7.鋸市政危公用群設(shè)施冷用地8.級交通姓運輸牙用地9.數(shù)特殊笛用地10究.其指他用沉地（四后）房龜?shù)禺a(chǎn)盼業(yè)l.柿房地謎產(chǎn)業(yè)寸的概葬念一般儲是把產(chǎn)品鐘用途輔相同、服務(wù)驢內(nèi)容振相同和服務(wù)舅對象伶相同的企近業(yè)，餅作為同一駁行業(yè)墊。房地炮產(chǎn)業(yè)是指讀從事挽房地媽產(chǎn)開填發(fā)、細經(jīng)營奏、管裙理和傷服務(wù)燦的產(chǎn)驅(qū)業(yè)，具咐體包姻括土藏地的因開發(fā)立經(jīng)營癥、房遼屋的英開發(fā)朽建設(shè)輸、買毫賣、曠租賃浴、信承托、飽物業(yè)柄管理更和以顫房地血產(chǎn)為砌依托寧所進善行的舌多種剛經(jīng)營輪管理塊等項遵工作貝。2.刪房地剛產(chǎn)業(yè)半的運腎行機怨制（1國）生竊產(chǎn)環(huán)雖節(jié)。生產(chǎn)側(cè)環(huán)節(jié)剖是指痰進行土地施開發(fā)裹、房英屋建園設(shè)等，銳從而少獲得捐房地巾產(chǎn)勞食動產(chǎn)復(fù)品的拔過程版。這湖一環(huán)魄節(jié)的前提浴條件基是獲荒得可臘供開秀發(fā)的各土地。20償04唯年8仍月3違1日廚以后鐘，國置內(nèi)土見地市緣瑞場將鑄不得概再采墾用協(xié)恥議方逮式出親讓經(jīng)薯營性汗土地澇使用毅權(quán)，考國有掏土地鄉(xiāng)豐使用代權(quán)必并須以甩公開茅招標冠、拍秋賣、離掛牌板的方思式出尊讓。（2踩）流只通環(huán)羽節(jié)。流通觀環(huán)節(jié)釀是指衣房地酒產(chǎn)作哀為商宿品進療入市仇場，魯進行交易，以溝實現(xiàn)暮其使村用價粉值和都價值孕的過現(xiàn)程。泊房地塌產(chǎn)市投場活疫動主既要有房地罰產(chǎn)的略買賣黃、租譯賃和速抵押三種架形式府?！綜啞CT夏V《牢中國淹財經(jīng)央報道評》：奧買房托陷阱工知多認少】（3謠）消頑費環(huán)捧節(jié)。在這每個環(huán)塌節(jié)，房屋激的售影后管鏡理與柜服務(wù)喬工作顯得看更加黃迫切紐奉和重肆要。二、筐物石業(yè)管寄理的傻產(chǎn)生夏和發(fā)壟展（一辦）物蹦業(yè)管訂理的啟起源傳統(tǒng)仁意義娛上的釣“物絡(luò)業(yè)管獎理”險起源頌于1筐9世紀月60趴年代賢的英顯國，由預(yù)于工洞業(yè)革鑄命的欠發(fā)展冠使得政大量姑農(nóng)村罵人口內(nèi)涌入亦工業(yè)渣城市杠，導(dǎo)皺致了姑諸如屢房屋欠破損贏嚴重物、居覆住環(huán)辛境日歐趨惡翼化等婦“社門會問代題”望。當(dāng)汽時有碑一位贈名叫棉奧克帶維婭熊·希垂?fàn)枺ㄕ馩c錄ta茅vi惹a蘇Hi穗ll截）的絕女土拿迫不門得已層為其瘡名下里出租嚇的物愉業(yè)制摘定了雁一套灑規(guī)范積租戶攔行為玻的管歸理辦掏法，林出乎悲意料靠地收賠到了喬良好繞效果敘，招嗚致當(dāng)脖地人躲士紛想紛效擊仿，口這可蝕以說狂是最婚早的徑“物業(yè)喂管理”。真正駐現(xiàn)代料意義夢上的冊物業(yè)憶管理酒起源怨形成溝于1廉9世償紀末城20吳世紀撐初的曬美國析。當(dāng)時脈美國應(yīng)高層醋大廈礦的建則造蓬私勃興夜起，耐于是腳一種古適應(yīng)擁這種漆客觀餓要求縮慧的專篩業(yè)性消物業(yè)堆管理遵機構(gòu)反便應(yīng)相運而鍬生，途標志據(jù)著現(xiàn)倉代物脅業(yè)管扮理的紛誕生您?，F(xiàn)代倚物業(yè)胡管理完誕生寺的另督一個柜標志啦是物攔業(yè)管魂理行纖業(yè)組鍵織的莖成立情。19專08北年，漏成立民了世迎界上貿(mào)第一邪個物嗓業(yè)管砌理組街織—舊—芝剖加哥喉建筑挖物管晝理人竄員組樣織（啟Ch瘡ic騰ag睜o版Bu辰il若di泊ng嘴M凍an壯ag瘡er顆s推Or秘ga賊ni徒za蓬ti體on鋒，C壇BM股O）粱。此慕后，們在C州BM仰O推原動下栽，美難國第栽一個店全國獄性的猾業(yè)主猜組織設(shè)——果“建盟筑物濤業(yè)主惰組織乘”（堂Bu遲il醫(yī)di箭ng帖O覺wn成er厚s午Or衣ga校ni良za日ti質(zhì)on殿，透BO贊O）透也宣宇告成卡立。商在這愧兩個君組織啄的基落礎(chǔ)上乞，最外后又霉成立刷了“財建筑情物業(yè)技主與誕管理陰人員膽協(xié)會禾”（祥Bu飄il脫di閱ng支O協(xié)wn濁er保s壁an半d蝦Ma薦na舒ge壺rs欣A伶ss砌oc綠ia鄙ti想on才，B炸OM闖A）味。（二圓）我死國物挑業(yè)管隨理問移題的蓬提出我國陸自解閉放以脫來，桑過多壩強調(diào)房誠了房叔地產(chǎn)矛的社會振福利墾性而忽估視了宮它的商品墊屬性。長筑期實既行福利麻制低皺租金錫分配洲住房的政絡(luò)策。80蔬年代豆初全躲國直欲管公份房失截修失唇養(yǎng)率夠達到乳50植％以載上。城休市住陽房每棍m2使用劫面積覆年租島金僅以1.孩56沖元，回除去木管理常費0券.6崇8元償，1負8％駕的稅溜金0把.2擠8元捐外，貫修理洗費只監(jiān)剩0蝴.6公0元愛，僅柱為正鎮(zhèn)常維淺修保彼養(yǎng)需悠要的插1／色6，駝房屋德淘汰惜量逐真年增爆加。蘇19潤80廈年淘糕汰8倉00績?nèi)fm2，比壞19況77柄年增宅加1韻.5堂倍；溪19糠82浸年淘冷汰1真31槽1萬庫m2，比斧19燭80車年增賽加6源4％?。晃Ｗ惴窟_境30絡(luò)00且萬m2。在房鉤地產(chǎn)息綜合請開發(fā)晌過程魯中，序由于僅普遍扶存在爸著“重建牲設(shè)、忽輕管蒸理”的諸傾向袋。物業(yè)禿管理是我循國房筒地產(chǎn)待業(yè)借各鑒國壞外的僵先進列經(jīng)驗竊，學(xué)膏習(xí)和齡引進派的一惠種行忍之有芝效的喜房屋闖管理冒方法底，也是我碧國房捧地產(chǎn)貍業(yè)發(fā)撤展到毯一定見程度鉛的必峽然產(chǎn)株物。（三泡）物業(yè)亡管理瘡在我泄國的剛產(chǎn)生換和發(fā)浪展19土81筒年3蘭月深圳富市物悅業(yè)管創(chuàng)理公普司成消立。廣州于1割98叫1年推開始懼在新晌建的東湖臣新村試點旺實行果新型勇住宅鴿區(qū)管移理方監(jiān)法。經(jīng)19期84答年末霸，廣亞州房致地產(chǎn)糠經(jīng)濟捕研究膽會到易東湖傅新村躬進行擠考察站，寫孟出論泊文《城壯市住落宅管扭理要姨向多莖層次晶的綜縮慧合服佳務(wù)與飛經(jīng)營唐管理座型發(fā)貴展》。這把篇論蔽文在密提交楊中國門城市被住宅共研究握會1辯98妥4年番年會棚進行鎮(zhèn)交流慶時受麗到肯清定。19芳85敵年底深圳搜市房洽管局趕成立希后，艱肯定俘了物獸業(yè)管蛙理公妄司專栽業(yè)化流、社汽會化量、企詞業(yè)化躬的管心理經(jīng)偏驗，識在全受市推獨廣。19選86若年后，廣幫州市所政府股、市層建委享和房決管部棗門把胳住宅年區(qū)管揀理提肢到議蝕事日勤程。19搬94障年3掀月，建逢設(shè)部河頒布禁《城哀市新誰建住蓄宅小揚區(qū)管女理辦噴法》寧，強續(xù)調(diào)新翅建小稿區(qū)必思須推胖行物水業(yè)管運理。到19僑95窩年我國悅物業(yè)析管理猾的競揭爭市抄場也渠開始奸形成托。20渾00練年1臘0月隙15碎日，中猾國物劃業(yè)管灣理協(xié)柴會在食北京己成立有。到20鋒02湊年底，上坐海、稱廣東酬、山淺東、決遼寧尚等省流市的餡物業(yè)駁管理奮的覆司蓋面跟已達求50鳥％望左右坦，深辨圳市碑物業(yè)荒管理賴的覆掙蓋面纖已超么過9脈5％紙。全擋國物率業(yè)管梢理企裕業(yè)已伍有2暮萬多備家，所從業(yè)床人員麥超過瓜20扎0條萬，灰全國天實行值物業(yè)悅管理叼的覆剛蓋面廢已占譜物業(yè)撿總量槳的3蛋0％蹄。20僅03凳年9粘月1足日起《物食業(yè)管慚理條伍例》正式駝施行。目前漠，物業(yè)邊管理覆新體霉制不僅筐在新喉舊住般宅區(qū)團全面防推廣羨，而葡且已被夸工業(yè)叛區(qū)、傲學(xué)校意、醫(yī)頁院、供商店雹、辦夾公樓茫宇等饅各類示物業(yè)捐采用。（四秒）發(fā)摟展物擇業(yè)管萍理的抬意義1.蔑有利亂于城吉市房鮮地產(chǎn)抱業(yè)運良行體置系的孝確立滿與完厲善。2.最延長燃物業(yè)陜的使綿用壽亮命，申充分消發(fā)揮侄物業(yè)遍的使丈用價鄭值。3.氏增強痕開發(fā)宗商在寧房地儀產(chǎn)市字場中訂的競盈爭力濁，使白物業(yè)貝易于軌出租它或出蠻售。4.煙改善濤了人榜民群堅眾的胸居住相條件套，提嘗高了嗚人民雞群眾汪的居寶住質(zhì)絨量。5.持維護肚了社最區(qū)的冒安定遺團結(jié)輸。6.壓有利幣于擴內(nèi)大就冶業(yè)和柜實施豬再就壁業(yè)工旺程。7.傻刺激懂了城蓮鎮(zhèn)居報民服務(wù)務(wù)消境費支奇出的聾增長像。8.幣推動娘了社衫區(qū)精睬神文尋明建余設(shè)。三、伯我國甚物業(yè)餡管理舟的現(xiàn)臟狀與僵發(fā)展蜜趨勢（一艷）我枯國物法業(yè)管放理現(xiàn)像狀（1險）發(fā)繳展不企平衡（2彼）認派識不趕清（3較）法占制建輸設(shè)滯皆后，喜物業(yè)濃管理劑法律咬關(guān)系吹各主災(zāi)體間侄的權(quán)浪利義恢務(wù)關(guān)滾系不投清（4福)懶建設(shè)文與管者理職叔責(zé)不雙清（5龍）尚不未形識成規(guī)懲范的悄市場欠機制薄，物殊業(yè)管倒理企沃業(yè)經(jīng)挪營活罩動不敏規(guī)范（6影)謎國有俗大中蘿型企廣業(yè)、獲事業(yè)兆單位魔物業(yè)良管理距推進汽緩慢（7攔）物副業(yè)管考理行拆業(yè)人對員素劑質(zhì)偏排低，層人才壞缺少（8革）建震管相獲脫節(jié)（9鞏）管輔理水彼平低（二更）物歐業(yè)管胳理的拼發(fā)展駱趨勢1.寺物業(yè)芝管理爆企業(yè)響化企業(yè)駱化就匪要強走調(diào)規(guī)冊模經(jīng)午濟。所謂奴規(guī)?；沤?jīng)濟獄就是拐要求素企業(yè)組在生梯產(chǎn)規(guī)偉模上己要達賊到經(jīng)嘉濟規(guī)攝模，眼此時助產(chǎn)品未的單犧位成手本最潑低。企業(yè)子化應(yīng)聽強調(diào)絨“一烈業(yè)為脅主，佩多種歇經(jīng)營帶”?？梢则v將經(jīng)名營范牢圍擴昂大到胸與物市業(yè)有傷關(guān)的堤業(yè)務(wù)朽，如征房屋唯咨詢酸、中囑介、縣代理輝房屋圾買賣終、估映價，玩建筑橋裝飾荒等項錫目；把也可梁向餐療飲、院商業(yè)歇、健腳身等畜方面設(shè)發(fā)展扣。2.陣專業(yè)移服務(wù)升社會碌化一是伍專業(yè)捷化，是徐前提盛條件門。社援會生今產(chǎn)服漢務(wù)的邀內(nèi)容萍專業(yè)廚化，電服務(wù)漲水平泛才會綱有很警大的傘提高掛。二是仗社會搭化。專按業(yè)化水的生符產(chǎn)服讀務(wù)又夾要求枝社會夢上其詳他專旅業(yè)服巾務(wù)與丙它相穗配套訓(xùn)，這捏樣才眾有充毛足的域市場嘗。大陸躲的物燃業(yè)管孫理是槐從香駛港借屠鑒而征來的竹。在香路港從釣事私喝人樓窮宇、奪商業(yè)粒大廈堤和公泳共屋先村管愈理的徹管理沖機構(gòu)貍?cè)藛T抗組成鴿都較取少，尼管理菠機構(gòu)豪將保等安、論清潔介、維齒修等守工作榜都以熊合同念形式龜發(fā)包規(guī)給專滴業(yè)公岔司、兼承包叨商去單做。3.嫂物業(yè)雹管理匠現(xiàn)代倚化。主晌要體葡現(xiàn)在防：（1東）管理添觀念呈現(xiàn)代捆化①信宏息觀但念②系砌統(tǒng)觀姜念③經(jīng)賺營觀唯念（2飼）管理橋組織盈網(wǎng)絡(luò)平化（3跟）管理好標準殲規(guī)范砌化（4免）管理朱方式孕程序勿化第二花節(jié)飯物震業(yè)管敏理的螺概念姑和內(nèi)乘容一、牲物業(yè)（一身）物頌業(yè)的訴涵義房地捏產(chǎn)：蚊re部al賢e托st驚at槽e或株r瓜ea掩l之pr長op胞er款ty宿?！皉回ea紋l介es級ta祝te紹”一障詞具父體是卵指土撈地及雁附著庭在土巡壽地上蓬的人條工構(gòu)戰(zhàn)筑物峽和房鏟屋；“r疏ea花l掙pr盜op忠er蜘ty淋”一狹詞具悅體是連指奧re鑒al鄉(xiāng)豐e虹st識at鴿e及跟其附嶺帶的暮各種狂權(quán)益事，包主括所號有權(quán)絕在內(nèi)旋的、裳以及晃與此供相關(guān)棄的保大有權(quán)沈、享產(chǎn)用權(quán)科、管利理權(quán)蛾、處支分權(quán)佛等。物業(yè)占的涵劑義應(yīng)盡該是拉指r室ea宴l謎Pr撒op傍er脾ty。物業(yè)顆概念什是：物業(yè)先是指的已建恒成并掘投入殲使用伴的各男類房輩屋及高其與腫之相誦配套伴的設(shè)慎備、徹設(shè)施階和場禁地。一個限完整儀的物膀業(yè)包保括四梳個部吊分：（1挑）建茫筑物。包緊括房叉屋建銹筑、瓶構(gòu)筑匹物（娛如橋晃梁、管水塔雪等）誘、道岡路、鏡碼頭義等。（2民）設(shè)移備。指腰配套疏的專細用機攪械、哀電氣史等設(shè)框備。齊如電填梯、測空調(diào)牢、備辰用電物源等喘。（3酷）設(shè)諒施。指清配套摧的公鐘用管位、線延、路歷。如瘋上下臣水管專、消悠防、水強電尋（供向變電樣等）槳、弱礎(chǔ)電（朱通訊爐、信飲號網(wǎng)污絡(luò)等殲）、鉆路燈職，以曲及室霉外公書建設(shè)混施（桃如幼叔兒園季、醫(yī)似院）問等。（4反）場緊地。指代待建認或露天天堆繞放貨魯物之胡地，宇包括鳳建筑驢地塊伙、庭棟院、導(dǎo)停車撤場等浩。完整顫地把友握物瞧業(yè)的陽概念到，需惑注意蜘兩點敲:第一棍，物斧業(yè)的多主體映是建爐筑物，輔閑助部不分是換配套均的設(shè)敢備、趟設(shè)施罵與場蟻地等捐。如謠果沒塘有建資筑物舌，而盟是單載獨的僚設(shè)備哀、設(shè)麗施或求是單耗獨的沾場地惕（如樹空地餃），款就不夾能稱墻其為林物業(yè)鉗。第二右，物純業(yè)管洗理中型的物抖業(yè)（呈適用均于住伯宅小盾區(qū)）則主要普是物糊業(yè)的且共同咳部分詳：共同燈部位叔、共罵用設(shè)負施設(shè)悉備、鴿物業(yè)貿(mào)規(guī)劃雪紅線舍內(nèi)的盜市政甩設(shè)施僑和附夾屬建借筑及梳附屬問配套震服務(wù)漏設(shè)施沙。業(yè)主幟自用研物業(yè)緩建筑莫物部葛分和華自用蠶設(shè)備魚通常截不是汽物業(yè)啞管理晴的范墓疇。（二資）物俯業(yè)與手房地茅產(chǎn)、岸不動街產(chǎn)的狡區(qū)別（1班）適田用范膛圍不喂同物業(yè)領(lǐng)一般孔多指葡一個否單項雷的“環(huán)物業(yè)破”單筐位；房地伯產(chǎn)是先指一攀個國問家、述地區(qū)殺或一傲個城眉市所表擁有迎的房嗽地產(chǎn)禾。（2忌）稱氧謂的份領(lǐng)域慮不同不動車產(chǎn)是曾民法甚通常過使用父的詞蜓匯；房地昂產(chǎn)是損在經(jīng)無濟法撥和行測政法壟及商吹事實剪務(wù)中驅(qū)經(jīng)常斑使用雖的詞怠匯；物業(yè)呆則是屑指房作地產(chǎn)妹領(lǐng)域蜓中單狠元性相的房尾地產(chǎn)恒概念嗓的別懸稱。（3才）概雄念外掩延不娃同房地慈產(chǎn)概淹念的蔥外延此包括域房地泥產(chǎn)的蜂投資椅、開婚發(fā)、撒建設(shè)公、銷漢售、喚售后尺管理您等整遣個過仔程。物業(yè)除有時皮可用稠來指當(dāng)示某識項具套體的溪房地星產(chǎn)，騙然而撈，它鑒僅僅際是指譯房地抹產(chǎn)的準交易慚、售妻后服咳務(wù)這陽一使它用階性段或字區(qū)域跪。（三凱）物麗業(yè)的本分類居住噸物業(yè)。包狀括住鬧宅小厚區(qū)、些單體知住宅敢樓、客公寓泡、別凱墅、再度假蕉村等離；商業(yè)電物業(yè)。包拜括綜予合樓嫩、寫乞字樓盜、商獸業(yè)中穩(wěn)心、鵝酒店短、賓售館、靠康樂您中心故等；工業(yè)往物業(yè)。包裙括工閃業(yè)廠生房、朝倉庫矮等；其他復(fù)用途器物業(yè)。如膠車站登、碼癢頭、帶醫(yī)院匠、學(xué)評校等今。（四侄）物縣業(yè)的悔特性1.底位置洗固定店性、顏地區(qū)即性建筑曠物由薯于定哭著在清土地捕上，闖形成限了其獨不可庭移動貓性和材地區(qū)可性。2.快形式紛上的習(xí)多樣敞性每種鴨物業(yè)念都是裹單件圣產(chǎn)品蛇，在肚類別磨、品雄種、招規(guī)格練、結(jié)仗構(gòu)、投式樣本上都聯(lián)有區(qū)隨別于歷它宗艙物業(yè)域的地鼠方，糧沒有染兩宗撈物業(yè)先是完怎全相鉤同的芝。3.惹使用艷上的叛長期棗性其一輝是構(gòu)湖成物速業(yè)基灰礎(chǔ)的眾土地調(diào)具有銳不可偷毀滅宅性；其二梯是地含上建宴筑物痰使用貿(mào)期限鼻可達昨幾十燒年乃輝至上顫百年戰(zhàn)。土氧地使韻用權(quán)籠出讓俯最高纖年限攝按下股列用前途確剩定：管居住原用地漢70泳年；致工業(yè)叢用地向50輔年；卸教育愧、科私技、堅文化妖、衛(wèi)碑生體加育用榮地5首0年摧；商驅(qū)業(yè)、充旅游鍵、娛決樂用靜地4寸0年額；綜酒合或客者其把他用春地5半0年尖。4.開發(fā)盆建設(shè)周期桌性長蜂、投券資量披大物業(yè)墊開發(fā)隔建設(shè)機周期碎比一橋般的花商品砍生產(chǎn)伯周期習(xí)要長破得多啊，同呀時需盛要大溫量的念投資補。5.去易受名政策或限制物業(yè)禍受法街令和嘗政府簡政策露的影叔響較盾重要關(guān)的有代兩項處：一細是警賽察權(quán)緩（P鄙ol和ic驢e及Po毫we付r）鋤的行鬼使。宿二是叢行政截征用屑權(quán)，塊政府跌為滿胡足社序會公馳共利解益的蜂需要死，可貢以對密任何它物業(yè)梯實行亞強制浴征收速。6.寇受相欣關(guān)因畢素影嘉響大物業(yè)蛛的價轉(zhuǎn)格往埋往受屠其周儉圍其驚他建戚筑的艙影響晚。7.明保值紐奉性與娃增值午性房地鞠產(chǎn)的抖價格閘一般得也會繳不斷悲上漲裝，有暴著保森值和先增值細的作眠用。（五值）物清業(yè)的級產(chǎn)權(quán)1.搬產(chǎn)權(quán)騰的概旗念產(chǎn)權(quán)施就是絲式財產(chǎn)漸權(quán)利匪，是妥指對閃財產(chǎn)再的各徐種權(quán)軟利的懂總稱輝，包參括占業(yè)有權(quán)借、使紅用權(quán)佳、出購租權(quán)止、轉(zhuǎn)糞讓權(quán)閱、用坊盡權(quán)幸、消歉費權(quán)嶄及其衛(wèi)他與管財產(chǎn)城有關(guān)趙的權(quán)雄利。斃因此志，也面可以放說產(chǎn)否權(quán)是客一種邁權(quán)利述束。合理貢有效攻清晰寧的產(chǎn)連權(quán)，籠可以稱使人轉(zhuǎn)們各蝴盡其附能、復(fù)各守盡其責(zé)當(dāng)、各長得其春利。2.仔物業(yè)現(xiàn)的產(chǎn)芽權(quán)類彩型（1仇）私橫有產(chǎn)譜權(quán)是指既關(guān)于舅資源狐利用篩和所否有的表權(quán)利玩。私稠有產(chǎn)丟權(quán)的絨關(guān)鍵譜在于腔對財吼產(chǎn)所賤有權(quán)提利的錄行使撐的決貧策完任全是丹私人凱做出閑的。（2嶄）社蛾團產(chǎn)妥權(quán)是指重某個度人對降一種他資源背行使燥某權(quán)拆力時君，并適不排獄斥他鄙人對醋該資直源行茶使同江樣的游權(quán)利湖，或掘者說發(fā)，這麥種產(chǎn)悼權(quán)是船共同約享有揚的。額如城存市景贏觀和功市政就公用臥設(shè)施例便屬變于社甘團產(chǎn)信權(quán)。許對于播社團腫產(chǎn)權(quán)散來講挪，每索個人忽對如真何行斯使權(quán)津利的魔決定豪是無蕩需事象先與界他人券協(xié)商值的。（3料）集冰體產(chǎn)叫權(quán)一種券產(chǎn)權(quán)過如果演是集捧體的心，則攔關(guān)于岔如何鉆行使糟對資允源的輝各種些權(quán)利思的決伙定就舊必須旁由集嘩體做算出，黨由集繁體的疊決策埋機構(gòu)柱以民屬主程嘗序?qū)τ覚?quán)利導(dǎo)的行嶺使作災(zāi)出規(guī)炸定和視約束爹。（4蘭）建犧筑物刺區(qū)分虹所有楚權(quán)把多耀人共宴同擁物有同顯一建釘筑物戀的情飄況界辜定為晃建筑被物區(qū)徹分所辜有權(quán)犧。建筑候物區(qū)痕分所軌有，禾是將遍一幢靜房屋刑特別賀是樓竄房，宰按其射本身主結(jié)構(gòu)腳區(qū)分嗎為各圍個獨馬立單山元，磨每一錄單元爸均構(gòu)嫩成一江個相后對獨劈燕立的兼所有宰權(quán)客故體，干由此縫在一意幢房烈屋上尊形成攻兩個峽以上僑的所淚有權(quán)感。建筑勵物區(qū)在分所濾有權(quán)陳具體羽是指歲多個漫區(qū)分游所有爽權(quán)人礎(chǔ)共同取擁有政一棟稻建筑緞物時掘，各豎區(qū)分仗所有倦權(quán)人士對建耽筑物戚專有姿部分硬所享扭有的上專有唱所有像權(quán)與錦對建凳筑物占共用靈部分績所享明有的海持分沸權(quán)，策以及創(chuàng)因共鉤同關(guān)堆系所甩生的渣成員虧權(quán)之故總稱肢。二、牛物業(yè)乓管理糟的概搬念這樣誕理解液物業(yè)炊管理鍋，對潑不對混？張某御在和爪一些濁朋友解聊天筑時談甘到物碑業(yè)管粘理，萬他說療：“恐物業(yè)叔管理慚就是傾房產(chǎn)泥管理索，只氏不過臂房產(chǎn)滋管理垮和物剩業(yè)管虹理所性處的翁體制瓜不一故樣，掌名稱普換了千一下危，其置根本頂區(qū)別享就是那收不慮收費常的問輸題。摔”他桌的朋絹友也巡壽說：芬“物格業(yè)管墨理就痕是在休原來各的房圈產(chǎn)管領(lǐng)理上拴增加矮點內(nèi)捧容，昂比如飽掃掃噸地、奮澆澆膠花、粱看看蜓門而巖已。島”這牛些看毫法對湖嗎？廣義兄的物溉業(yè)管洲理是由喬物業(yè)址的涵勵義引攔申出馳來的敗，它江泛指困一切川為了蜻物業(yè)肥的正衡常使獵用、機經(jīng)營括而對甩物業(yè)捕本身紡及其沃業(yè)主顧和用在戶所視進行蛛的管嫂理和英提供夕的服灶務(wù)。今天控我們瞎使用燒的物忙業(yè)管踏理概地念主漠要是希狹義喝的物依業(yè)管隨理。狹義厭的物政業(yè)管擱理（隙Re案al孟P咳ro榴pe圣rt騙y干Ma顯na器ge歸me兩nt聞或贏Pr檔op棟er擱ty叨M雖an姿ag隱em改en搬t(yī)）提，是魯指由尤專門戀的機縱構(gòu)和悲人員災(zāi)，依輝據(jù)合釋同和寫契約景，對易物業(yè)湖及其董附屬蜂設(shè)施授、周嶺圍環(huán)庫境等姓實施燈統(tǒng)一災(zāi)的、為專業(yè)弄化的崗、綜慣合性賴的經(jīng)臺營管恥理，鍵并向切人們首提供境綜合說性的鎖有償浮服務(wù)燙。物業(yè)圓管理求的要劍點：是一啟種經(jīng)陳營性爬的管植理方江式是對跪物業(yè)排開發(fā)敬、租豎賃、坦銷售裂和售天后服復(fù)務(wù)等槐活動渡進行堤全過究程的玻管理是一迅種專蝕業(yè)化渣、綜予合性鐮的管向理是按毫合同境或契分約進斷行法沖制化趙規(guī)范胃化管附理具有臭服務(wù)善性三、傅物業(yè)得管理壩與傳彎統(tǒng)房舊屋管岡理的要區(qū)別項目及比較內(nèi)容

現(xiàn)代物業(yè)管理

傳統(tǒng)房屋管理

物業(yè)權(quán)屬

多元產(chǎn)權(quán)（私有、公有）

單一產(chǎn)權(quán)（國有、公有）

管理單位物業(yè)管理公司

政府、單位房管部門

管理單位性質(zhì)

企業(yè)

事業(yè)或企業(yè)性事業(yè)單位

管理手段

經(jīng)濟和法律手段

行政手段

管理行為

企業(yè)經(jīng)營服務(wù)行為

非企業(yè)行為

管理性質(zhì)

有償服務(wù)

無償、低償服務(wù)

管理觀念

為業(yè)主、住戶服務(wù)

管住住戶

管理費用

自籌、管理費、服務(wù)費等

低租金和大量補貼

管理形式

社會化、專業(yè)化統(tǒng)一管理

多頭分散管理管理內(nèi)容

全方位多層次的管理服務(wù)管房和養(yǎng)房

管理關(guān)系

代表業(yè)主，業(yè)主主導(dǎo)型

國家或單位主導(dǎo)型

管理模式

市場經(jīng)濟管理模式

計劃經(jīng)濟管理模式

【討曲論】后勤鍛服務(wù)眨集團嚴的服瞞務(wù)是吊不是餐就是瘡物業(yè)趁管理淹？近幾至年，保國家蜜推行秤后勤采管理校社會喬化，踏不少常高等厘學(xué)校吃紛紛弓建立賴自己和的后甩勤服顛務(wù)集禮團，燦為學(xué)壇校師屯生服膀務(wù)。乏請問登，后視勤服渠務(wù)集柴團的捷服務(wù)徒是不哪是就刷是物脫業(yè)管玩理？后勤挎服務(wù)孟與物觸業(yè)管垃理的敲不同項目后勤服務(wù)

物業(yè)管理

單位性質(zhì)學(xué)校等單位下屬的企業(yè)單位

一般是社會化的單位專業(yè)特長主要是清潔、醫(yī)療、飲食、交通等

主要是保安、房屋及設(shè)備維修等

費用收取通常比社會上的服務(wù)費低

通常是市場化的收費

業(yè)務(wù)來源主要是系統(tǒng)或單位內(nèi)部需求

主要到社會上去尋找

服務(wù)對象主要是面向單位的員工

社會各單位、各物業(yè)

服務(wù)內(nèi)容針對性強，相對單一、層次雷同

針對性較弱，內(nèi)容多樣、層次不一四、耕物業(yè)擋管理并的性柔質(zhì)、撤類型判和原丙則（一瘋）物隱業(yè)管豈理的繞性質(zhì)【問毯題】交房寺地產(chǎn)燦業(yè)屬錦于第膽幾產(chǎn)雅業(yè)？剖物業(yè)蹲管理孩呢？三次年產(chǎn)業(yè)沸分類厭的理信論第一堵產(chǎn)業(yè)就是俱指那蘇些直璃接依皺賴于硬自然扶資源漁的開巡壽發(fā)和溝利用按，并窗且只塵能在丑自然刺資源獄所在憲地進割行生拴產(chǎn)過姓程的像行業(yè)停。如旺農(nóng)業(yè)枝、畜乎牧業(yè)橡、漁腥業(yè)、嶄林業(yè)查和采奪礦業(yè)蝦。即屠作為卸廣義講的農(nóng)背業(yè)；第二之產(chǎn)業(yè)是對究第一續(xù)產(chǎn)業(yè)帳初級蒜產(chǎn)品送進行透再加討工過精程的甲行業(yè)語，是事第二躺層次毅上的真生產(chǎn)腦活動特，如信制造暫業(yè)、耗建筑悄業(yè)等惰，人讓們稱警之為料廣義梢的工作業(yè)；第三把產(chǎn)業(yè)是以擊第一匙、第膽二產(chǎn)淚業(yè)產(chǎn)領(lǐng)品為償物質(zhì)釘條件贏，生討產(chǎn)非洲實物郊形態(tài)專產(chǎn)品客的行蜻業(yè)，俗如商危業(yè)、產(chǎn)旅游被業(yè)、掏交通版、金遙融、莖保險任、郵促電、膊教育景、文派藝、闖房地哭產(chǎn)業(yè)半等。局第三償產(chǎn)業(yè)患意味駁著提拔供服驗務(wù)的么產(chǎn)業(yè)轎，在鐮很多法場合迫又稱域之為叮服務(wù)極產(chǎn)業(yè)違。房地洪產(chǎn)業(yè)就是區(qū)拜別于朝建筑灘業(yè)的暮一個灰獨立箏行業(yè)建筑接業(yè)：第二冰產(chǎn)業(yè)膀；房地翻產(chǎn)業(yè)綱：第三問產(chǎn)業(yè)菌。在聯(lián)敘合國濱制定飾的《阿國際培標準墨行業(yè)船分類坐》中屑，把允經(jīng)濟吹行業(yè)僑分為駐十大竿類，袍其中醋建筑境業(yè)為傘第五鄙類，日房地郊產(chǎn)業(yè)遣和經(jīng)霸營服品務(wù)業(yè)您為第鳴八類止。20扔02盤年國凈家統(tǒng)最計局料頒布萌的《反國民攤經(jīng)濟司行業(yè)喪分類屋》(拉GB茶/T季47乖54初-2疲00抖2)遺，把易我國挺經(jīng)濟隱行業(yè)懷分為熟：門嫩類2器0個劉，大償類9關(guān)5個扭，中很類3廢96驢個，搶小類括91疊3個逼，其汽中建筑磁業(yè)被米列為珠第E冷門類盲，房免地產(chǎn)免為第膊K門達類。總之史，國沙際國攜內(nèi)都蛛把建抗筑業(yè)心和房逐地產(chǎn)塵業(yè)作尼為兩鐵個獨毒立的錯產(chǎn)業(yè)斷部門阻來對雅待。行業(yè)斑分類珍與代歪碼物業(yè)朝管理趙的性邊質(zhì)物業(yè)寨管理物屬于斃第三野產(chǎn)業(yè)尖，是暑一種稈服務(wù)守性行魄業(yè)。其宗姑旨就遇是服攔務(wù)，無寓管禽理、畏經(jīng)營牧于服慮務(wù)之斜中；其管勿理對紀象是滔物業(yè)府，服往務(wù)對譜象是帖物業(yè)察產(chǎn)權(quán)狐人和峰物業(yè)呆使用拖人；其經(jīng)卵營方抽針是飼“保番本微額利、校服務(wù)股社會罵”，削不以楚牟取蓮高額畜利潤騰為目鏈的。明確戰(zhàn)物業(yè)伐管理盼的性尊質(zhì)的括意義為制孤定物粗業(yè)管信理的絞政策姓和法淋規(guī)提哨供理辣論依記據(jù)物業(yè)愈管理攜的政丟策法烈規(guī)是根物業(yè)遙管理香的宏柔觀環(huán)擁境，糊其科致學(xué)性父如何丘是物割業(yè)管雙理發(fā)并展的捉關(guān)鍵舍。有利幸于物猛業(yè)管胖理的繡健康建發(fā)展物業(yè)搬管理態(tài)應(yīng)沿巖著其沙性質(zhì)臣所標燃志的芳方向綠發(fā)展怖，否臭則將賢會遇區(qū)到難拾以克芝服的按障礙遙。指出碼了物柴業(yè)管凍理的謊宗旨物業(yè)或管理寇的宗或旨就票是服林務(wù)，轉(zhuǎn)通過懼服務(wù)緒實現(xiàn)瞇社會礎(chǔ)效益勒、經(jīng)貿(mào)濟效穩(wěn)益和膽環(huán)境兄效益承的統(tǒng)運一。秩偏離膽服務(wù)歸這個奧宗旨絲式，就炭會使茄物業(yè)屋管理熊與社矛會和憐公眾女的利蹈益相退背，掀最終翠削弱齊物業(yè)議管理途的生固命力復(fù)。（二蒜）物項業(yè)管屯理的批類型委托嘆服務(wù)繁型物巖業(yè)管至理房地饒產(chǎn)開主發(fā)商犁將開和發(fā)建擦成的連物業(yè)購出售熱給用哥戶，蜘一次冊性收妄回投都資并胸獲取鞏利潤棒，然甚后委援托物草業(yè)管冤理企布業(yè)對悄物業(yè)狂進行認管理況，完筍善其歪售后躲服務(wù)例。租賃法經(jīng)營劇型物盛業(yè)管屑理房地毯產(chǎn)開通發(fā)商穗建成崖房屋槽后并館不出薄售，聞而是忠交由哨屬下紋的物則業(yè)管術(shù)理公壓司進闊行經(jīng)督營管推理，丈通過著租金衫收回陽投資霉，獲游得利偶潤。（三鄰）物疊業(yè)管吹理的退主要領(lǐng)原則1.喉物業(yè)隸所有弊權(quán)與冊經(jīng)營采權(quán)相權(quán)分離竊的原歌則業(yè)主都是物怪業(yè)的詞主人沉，享特有物核業(yè)所擴有權(quán)腔。物財業(yè)管火理企衫業(yè)在頃接受稀業(yè)主碑或者錄業(yè)主米委員窩會委樂托后慢，就搖成為姐物業(yè)售的具川體管懲理者食。業(yè)許主與轟物業(yè)注管理接企業(yè)浸是委史托與蛇被委男托的屆關(guān)系鍋，而甜這種郵關(guān)系膠正體悉現(xiàn)了亦物業(yè)吐所有蔥權(quán)與援經(jīng)營獲權(quán)的企相分虛離。2.配公平庫競爭徹的原罩則“國鑰家提彎倡業(yè)喜主通弱過公抓開、穴公平放、公合正的幟市場未競爭然機制判選擇萬物業(yè)插管理堡企業(yè)那”（買見《倦物業(yè)猛管理多條例螺》第煮三條婦）。19移94規(guī)年1割月，腎深圳競市成訂功地古組織坑了一適次蓮熟花北扣區(qū)新協(xié)建小逢區(qū)物由業(yè)管盤理招很標，島此事聽開創(chuàng)柔了我純國物迎業(yè)管景理引口入競情爭機侮制的邀先河慕。3.劑統(tǒng)一查管理截的原目則物業(yè)義管理槐區(qū)域減內(nèi)的設(shè)房屋逐建筑朵維護役、修每繕、史環(huán)境丑保護省、綠敢化美船化、正治安辯保衛(wèi)煌、車原輛道四路、揭設(shè)備嶼修理秘等，刷應(yīng)當(dāng)熊統(tǒng)一秋由一省個物鏈業(yè)管懲理企律業(yè)負汪責(zé)。4.通專業(yè)憐和高眼效的減原則物業(yè)化管理供企業(yè)閣應(yīng)當(dāng)想根據(jù)攤需要勸，通暢過簽舞訂合穗同的刃辦法端，將簡一些騙專業(yè)賊性更顧強的洋項目神分包譯給各片有關(guān)寄專業(yè)遣公司忍，如撐房屋美修繕片公司刻、清翁潔公廳司、護綠化朱公司櫻、保激安公籠司、靈市政稅公司叨等等宜。北京商青年機報：物業(yè)襪管理呼能否磁打破鄉(xiāng)豐黑箱閃——孔美林婦香檳顧小鎮(zhèn)括首用股招投艷標方暫式選販拔專遵業(yè)公孔司5.味經(jīng)濟哪合理采的原繳則物業(yè)忠服務(wù)嬸費用寶的收而費標肯準要退公開評，價梢格要槍合理登，提嫩供的賓服務(wù)恥要讓熔業(yè)主盟和物敘業(yè)使惕用人糊滿意體，并資感到憐質(zhì)價貌相符故。6.艱依法雞管理渠的原惱則業(yè)主躺委員勢會和險物業(yè)耳管理導(dǎo)企業(yè)頓的人球員，鑼應(yīng)掌糊握和歇熟悉回有關(guān)羊物業(yè)吳管理肌方面近的法姨律、坐法規(guī)莖和政聾策規(guī)劫定，遲正確約地解堵決和田處理鋪物業(yè)諒管理顏中出蹄現(xiàn)的固各種耳問題縣。7.洲以業(yè)鳥養(yǎng)業(yè)穗及基任金專旁用原使則應(yīng)根治據(jù)“累以業(yè)兄養(yǎng)業(yè)岸”的百原則贏培養(yǎng)淘物業(yè)衡管理秧公司戚的造依血功就能，揮在經(jīng)涂費上混做到問“維肉持平懂衡，周略有雨結(jié)余困”。五、活物能業(yè)管易理的哪內(nèi)容（一柿）物巾業(yè)管棚理的虧基本需內(nèi)容1.紅對物愿業(yè)及壟其配張?zhí)自O(shè)反施的勿維護棒和?？绅B(yǎng)。2.膀做好杰日常離維修穗工作矩，確館保物掏業(yè)的萬正常嚷運行東，為細業(yè)主皮和租眼戶提獸供基橡本的畢使用砍保證盜。3.箭加強躺保安蠻和消潔防管恢理，少向業(yè)故主和選租戶添提供恭生活粉和辦絲式公的肆安全贈保障姻。4.善搞好給物業(yè)涼及周牢圍環(huán)鄰境的鴉清潔顧。5.我做好欺綠化巷草地家和花牽木的規(guī)養(yǎng)護蜘工作桂，努稿力營粱造一謙個優(yōu)妖美宜信人的漲環(huán)境逼。6.嘴加強闖車輛回管理襪，防調(diào)止車渠輛丟勤失、巾損壞診或釀犯成事餃故。7.援搞好固維修瘋基金毫的核叢收與載管理凳，為彩用戶掌的長僵遠利此益作沉早期術(shù)的籌旺劃。8.立及時燦辦理梨物業(yè)票及附潤屬設(shè)糾備的盟財產(chǎn)衣保險挑，避基免由嶺于自薦然災(zāi)雹害給此業(yè)主拌造成祥巨大姜的財貞產(chǎn)損樓失。9.炮做好沿管理廢費用盾的核堆收和跨使用泛管理憐，保犧證物秘業(yè)管恭理工餡作的濁健康臂順利旁進行漢。10害.搞芽好多粱種配燃套服現(xiàn)務(wù)經(jīng)縮慧營，蛙為業(yè)帶主和首租戶債提供究盡可拖能全競面的腐服務(wù)卻。11敏.搞刪好社粥區(qū)管眉理，卡創(chuàng)造旅健康混文明最的社查區(qū)文例化，塊為建周立友麻好融突洽的疑新型泛人際攔關(guān)系勁而盡卻心盡背力。12抱.建筐立物裁業(yè)檔繼案，悄隨時當(dāng)掌握截產(chǎn)權(quán)感變動搶情況薦，維鍵護物極業(yè)的趙完整繩和統(tǒng)寬一管蒼理。（二讀）物鍬業(yè)管柜理中稻的服喉務(wù)內(nèi)擇容常規(guī)咬性的州公共念服務(wù)是指弄物業(yè)追管理腫中公例共性廚的管冬理和速服務(wù)黎工作亂，是堆物業(yè)蹄管理渾企業(yè)洪面向崖所有書業(yè)主炸、物祖業(yè)使鳥用人眠提供并的最?；緳M的管挨理和畜服務(wù)寫。比排如清輪潔衛(wèi)慢生服素務(wù)；斥治安賓保衛(wèi)吼服務(wù)播；維黎護居扔住區(qū)鋒環(huán)境穴服務(wù)逗等等尊。針對廟性的峽專項稀服務(wù)是指者物業(yè)室管理姥企業(yè)搶面向暫廣大奇業(yè)主返、物囑業(yè)使駝用人分，為忘滿足謙其中凳部分物住戶俗、群鋤體和足單位視的一得定需尋要而四提供道的各刮項服書務(wù)工衰作。委托壺性的屬特約閑服務(wù)是指辯物業(yè)延管理隆企業(yè)腫為了宏滿足調(diào)業(yè)主匠、物漫業(yè)使位用人該的個奔別需損求受春其委穿托而扛提供絞的服狀務(wù)。慎通常秀是指喘在物蹦業(yè)服跌務(wù)合霉同中分未約狂定、塘物業(yè)串管理莊企業(yè)浸在專陵項服富務(wù)中妙也未牛設(shè)立競，而狠業(yè)主屈、物適業(yè)使壤用人辣又提晌出該挑方面群需求王的服頭務(wù)項飽目。（三果）物異業(yè)管扇理中好的經(jīng)貓營內(nèi)薯容經(jīng)營是物良業(yè)管放理公背司以畏管理睬區(qū)域砌內(nèi)的軟條件招為基遲礎(chǔ)、奮以住痕戶為牌對象馬所進旁行的迫經(jīng)濟科活動轉(zhuǎn)?；敬宓慕?jīng)尿營項根目主安要包廳括下?lián)窳兴木韨€方萍面：1.僻住宅希的租搜賃經(jīng)朵營；理辦公襪樓宇照的租滋賃經(jīng)囑營；東酒店爺、商安場及仗工業(yè)魄樓宇鄭的租克賃經(jīng)俯營；蹦停車撕場地臉、貨唐倉場討地的刃租賃得經(jīng)營虹等。2.蒜房屋江及附挑屬設(shè)敘施維污修及劣改建般工程需施工扇；室碰內(nèi)裝或修設(shè)曉計及處工程俱施工蓮；設(shè)焰?zhèn)浒哺叛b；選經(jīng)營霸建材騰等。3.蛋經(jīng)營傭商場刮、餐吩飲、伍旅游領(lǐng)、游語泳池燦、電村影院疼等各散種生亭活文腥化娛噸樂設(shè)刮施等襪。4.數(shù)不動坑產(chǎn)投貍資咨酒詢、詠中介武、拆奇遷、映住房今置換昌等。（四尊）物箱業(yè)管桌理中后的社而會管鬼理內(nèi)仰容物業(yè)醋管理密公司漠要和幅各級拖政府覆、政尸法、棒公安蜘、醫(yī)也療等當(dāng)部門抄加強變聯(lián)系吼，隨渴時傳草達新英的政折策和雀法令糧，協(xié)帖助開匆展工現(xiàn)作。布比如撞：當(dāng)某夜種傳敘染病哀開始結(jié)流行戒時，杜物業(yè)關(guān)管理靜公司碌就應(yīng)錢當(dāng)迅陜速和搶醫(yī)療皺單位憑取得餡聯(lián)系泉，通舍知并粉組織譯住戶扮及時也采取礦預(yù)防校措施盡，類坦似還征有諸歪如預(yù)牢防接弱種，挪普及棕醫(yī)療劈燕教育沾等等窗；此外宋像全表民選臟舉、懇人口狹普查果等，穿都可懼以由撿物業(yè)蠻管理暑公司丈來組店織實祝施；由于延物業(yè)傭管理恰公司夢有詳剝細的足業(yè)主途檔案衛(wèi)，且惠對于測所管償物業(yè)幻玉居住期、工蹦作的種人員綢比較壇熟悉板，對筒于偵愈察犯窯罪也謊會有賤所幫排助。（五搬）不窄同用害途的虹物業(yè)駛的管沈理要拿點1.氏寫字醉樓管戶理：降期望類甚高寫字歲樓需熔有高敢標準占高質(zhì)法量的辜管理彎服務(wù)的，這克類樓五宇都篇有比葬較現(xiàn)植代化芒的設(shè)帥備，敵如自差動控依制的禁高檔閃電梯堆與升輛降梯滅、由秋電腦躲控制宿的樓列宇自蘿動化驚系統(tǒng)渣、中盤央空擁調(diào)設(shè)掃備、擊通風(fēng)真設(shè)備料、保牢安監(jiān)跟控設(shè)濤備等旅等。夕這些很設(shè)備睡需有澤具備慚專門右知識婦與技傭術(shù)的虜人員些來操勞作與蹦養(yǎng)護唱。人們博對這峽類樓把宇，雁特別鹽是出巨入口敲、大濾堂、泥洗手烘間、啟公共醋通道欲的清抖潔衛(wèi)粱生要尾求很些高。院為保槳持樓卷宇的軋外貌任美觀該，樓供宇的無外墻面也需托要定潑期清寇掃。2.釋住宅蹦管理媽：最旁受關(guān)容切供水候、供昂電、蜂供氣倚、供疾暖等帽的狀磁況如終何是朵人們稼最關(guān)終切的性問題約。住宅條管理熊的目貨的是絕為住愧戶提斷供舒框適的肺生活暴環(huán)境刊，因政此房察屋及教設(shè)施飾的維紀修養(yǎng)捉護、量保安想、清剖潔、評綠化憂、康純樂及虜多種墓服務(wù)偷項目核的管扁理就男顯得加較為拴重要狂。3.網(wǎng)公共荷商業(yè)葛樓宇旱管理廁：形抄象第愁一良好袍的物悠業(yè)管陵理可晉以創(chuàng)陪造商旁場的饑美好臟形象者，從費而吸傲引顧捏客，敏這是花公共罷商業(yè)濟樓宇惕管理啄的最醒大要冬求。羽要做座到這可一點益就必悲須注集意這摧樣幾浮個方蠢面：在適企當(dāng)?shù)陌l(fā)地方兄設(shè)置賴明顯刑的方貸向指東示牌故；商店謠的招昌牌應(yīng)兆妥善戲管理暫；設(shè)施補設(shè)備字應(yīng)加曲強養(yǎng)災(zāi)護，昆減少淚停機工率；空氣做調(diào)節(jié)貴必須震適宜很；消防殖通道證必須微保持圓暢通壟無阻唐；所有歇固定濁裝置悉、設(shè)光備和講裝飾欺品，框均須皺達到塔高度捆安全歸標準甩；管理腰好停聚車場緒，方后便顧砌客的乒交通槐往來銳；積極欠組織踐宣傳肌和促農(nóng)銷活瀉動，歉吸引尿顧客善前來捷商場匪購物間。4.壺旅游情賓館鼻管理漲：優(yōu)嘴質(zhì)服橋務(wù)服務(wù)摟質(zhì)量申是賓絞館的訊生命盲，也放是衡摘量其咳管理田水平墓的主庫要標死志。旅游雅賓館幅的優(yōu)諒質(zhì)服垂務(wù)所既涉及挽的范江圍非廁常廣辣泛：（1攻）從奪客人癥需求稿看：蕩賓館尸是以句提供詢客房增、餐碧飲、纏商品既、康尿樂活額動和弓綜合蠶服務(wù)滾項