房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理二

房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理第一部分房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的定義

第二部分房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的關(guān)系第三部分房地產(chǎn)開發(fā)的權(quán)利和義務(wù)

第四部分物業(yè)管理費(fèi)的制定方式第六部分房地產(chǎn)中物業(yè)管理的早期介入目錄第五部分物權(quán)法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的影響第一部分房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的定義

1基本定義：通過多種資源的組合使用，為人們提供生活的空間，并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)壞境的一種活動(dòng)。

﹡房地產(chǎn)企業(yè)是生產(chǎn)性企業(yè)

﹡房地產(chǎn)開發(fā)是生產(chǎn)的過程﹡房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品即是房子（商業(yè)、寫字樓、住宅、工業(yè)廠房等）一房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)的一段般流程：投資機(jī)會(huì)尋找篩選→可行性研究分析→獲取土地使用權(quán)→規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)批→施工建設(shè)→市場營銷→竣工驗(yàn)收→物業(yè)管理基本定義：受業(yè)主委托，以商業(yè)經(jīng)營的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人或使用人提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的服務(wù)使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值。﹡物業(yè)管理企業(yè)是服務(wù)性企業(yè)﹡物業(yè)企業(yè)是受業(yè)主委托提供服務(wù)。早期的業(yè)主是開發(fā)商，以后是購房者或使用者。二、物業(yè)管理第二部分房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的關(guān)系

發(fā)展識(shí)歷史——物業(yè)深管理鍋來源燃于、牙派生慢于房債地產(chǎn)筐開發(fā)產(chǎn)業(yè)泉鏈——內(nèi)1個(gè)在好上端竄，1個(gè)在境下端法律刻關(guān)系——契約急關(guān)系市場老關(guān)系——合作詢關(guān)系利益獅方面——互相峽支持趕，互介為補(bǔ)詞充，禁一損鄙俱損趴，一劈燕榮俱某榮鄭州創(chuàng)目前澆現(xiàn)狀——下屬收企業(yè)現(xiàn)、二令級(jí)機(jī)圈構(gòu)、霸保姆寧、二發(fā)奶案例順一：釋鑫苑龍、建還業(yè)的帥成功素經(jīng)驗(yàn)案例聰二：值某地?zé)舢a(chǎn)企緒業(yè)的連教訓(xùn)一振權(quán)利1.確定形前期傻物業(yè)胃服務(wù)慌內(nèi)容襪，選財(cái)聘前建期物馬業(yè)服鈴務(wù)企護(hù)業(yè)；干并根抵據(jù)物業(yè)企丹業(yè)提排供的氣物業(yè)忽服務(wù)防成本宇測(cè)算拔制定塘物業(yè)己收費(fèi)哨標(biāo)準(zhǔn)薯，與礎(chǔ)物業(yè)企業(yè)滿簽訂籍前期油物業(yè)棵服務(wù)嗎委托膚協(xié)議唱。2.制定初業(yè)主碰臨時(shí)僵管理箏規(guī)約第三跳部分領(lǐng)房地架產(chǎn)開征發(fā)的旦權(quán)利渾和義倆務(wù)二、返義務(wù)春：1.有關(guān)摘銷售值方面辦的：1）《鄭州借市城躍市房籠地產(chǎn)省開發(fā)軋經(jīng)營商管理膽條例》第二近十條事規(guī)定遣：房地棵產(chǎn)開浴發(fā)企度業(yè)銷節(jié)售商努品房駱時(shí)，召應(yīng)當(dāng)沖向買溪受人送出示猜商品霸房預(yù)禍?zhǔn)墼S效可證勝或者勝商品雀房初食始登害記證弄明，痕前期藍(lán)物業(yè)詠服務(wù)知委托形協(xié)議辮，物祝業(yè)收較費(fèi)標(biāo)愈準(zhǔn)及辯臨時(shí)挎管理腫規(guī)約振等文撐件。2）《鄭州壁市城蓮市房螞地產(chǎn)餓開發(fā)蜂經(jīng)營計(jì)管理洋條例》第十嘉八條劑規(guī)定句：房地裝產(chǎn)開紅發(fā)企昆業(yè)銷遲售商碗品房多，應(yīng)惡當(dāng)與蠢買受爛人簽會(huì)訂書膀面合脹同，吉合同辮中應(yīng)萍當(dāng)載植明商悟品房溝的建響筑面偏積和哪使用鎮(zhèn)面積某、價(jià)撲格、但交款犯方式那、交納付日支期、屈質(zhì)量蜓要求欄、產(chǎn)旁權(quán)登漆記辦赤理、旺前期訊物業(yè)支服務(wù)孤以雙釋方的苗違約廢責(zé)任蠶等內(nèi)需容。2.有關(guān)像房屋掉交付油的：1）《鄭州慰市城獻(xiàn)市房等地產(chǎn)廢開發(fā)站經(jīng)營哭管理渾條例》第二紛十三砌條規(guī)慢定：房地膚產(chǎn)開復(fù)發(fā)項(xiàng)言目的有交付脈使用仿應(yīng)當(dāng)愉符合娃下列版條件:①建設(shè)母工程此已經(jīng)遙驗(yàn)收削合格靜并依振法向醉有關(guān)愈部門追備案勁；②配些套的慨基礎(chǔ)恐設(shè)施供和公代共設(shè)賊施已軋經(jīng)按霧照規(guī)借劃建肝設(shè)，瓜并經(jīng)切驗(yàn)收合腥格；③前膠期物蝦業(yè)管椒理已爹落實(shí)蒜；④法溫律法蓮規(guī)規(guī)植定和母當(dāng)事疊人約緞定的麥其他策條件早；不符荷合前帝款規(guī)滋定條職件的程房地撒產(chǎn)開榮發(fā)項(xiàng)球目，棒不得隔交付巖使用暗。2）《鄭州穴市城盼市房展地產(chǎn)栗開發(fā)澇經(jīng)營控管理萬條例》第二買十四檔條規(guī)唇定：房屋禾交付國使用事前，憶房地恢產(chǎn)開汗發(fā)企這業(yè)應(yīng)炭當(dāng)與爪其選柴聘的劈燕物業(yè)賞服務(wù)企掉業(yè)按尸照國末家有培關(guān)規(guī)昏定對(duì)著托管所項(xiàng)目顆及其包使用誘設(shè)施享、設(shè)蝕備進(jìn)丈行查偽驗(yàn)交竿接，盆同時(shí)宣向物睛業(yè)服對(duì)務(wù)企似業(yè)移并交該掙項(xiàng)目燥的有棗關(guān)資恢料。3）《鄭州型市城悠市房趴地產(chǎn)政開發(fā)您經(jīng)營嗚管理色條例》第二堪十三極條規(guī)齊定：房地煤產(chǎn)開蚊發(fā)企針業(yè)應(yīng)楚當(dāng)按萬照合繭同約始定將蒜符合奶交付致使用心條件談的房元屋按聚期交漢付給悅買受培人。4）在匙實(shí)際傳操作辛中，漆由于開交付縫集中蝕，開饞發(fā)商洽人員煙欠缺鴉、經(jīng)影驗(yàn)不套足的，驕可委慘托物恐業(yè)企浙業(yè)代沿為交制房，饒并支呢付相主應(yīng)費(fèi)錄用。3.有關(guān)桂工程撥質(zhì)量很及保毫修責(zé)縮慧任：1）《鄭州燒市城宵市房舞地產(chǎn)弦開發(fā)情經(jīng)營巨管理僑條例》第十畜三條遼規(guī)定剩：房地低產(chǎn)開手發(fā)企常業(yè)對(duì)跟其開企發(fā)項(xiàng)塔目的評(píng)質(zhì)量至承擔(dān)茶責(zé)任簡。2）《鄭州瘦市城戰(zhàn)市房勵(lì)地產(chǎn)瞇開發(fā)壞經(jīng)營符管理填條例》第二粒十五責(zé)規(guī)定謊：房地美產(chǎn)開姓發(fā)企梳業(yè)應(yīng)岸當(dāng)在保房屋究交付返使用佛時(shí)，欄向買煙受人深提供革質(zhì)量巨保證龍書和軍使用兇說明心書?；刨|(zhì)量瞎保證躺書應(yīng)糧當(dāng)列稿明保禁修范貝圍、餓保修飯期限晃和保州修責(zé)將任等療，其本內(nèi)容肯標(biāo)準(zhǔn)穿不得壘低于僑國家獸有關(guān)獸規(guī)定庭，并有應(yīng)當(dāng)辮符合貴房屋烏買賣診合同雨的約懂定。3）《鄭州非市城推市房泰地產(chǎn)野開發(fā)仔經(jīng)營奮管理鑼條例》第二鑒十六項(xiàng)規(guī)定奴：房地房誠產(chǎn)開勒發(fā)企部業(yè)應(yīng)帆當(dāng)按川照質(zhì)聰量保播證書灘的規(guī)撥定和防房屋符買賣貴合同軟的約間定，寧承擔(dān)羊房屋炒保修埋責(zé)任鄰及由濕此產(chǎn)消生的極費(fèi)用束。因塊維修記房屋顛原使成用功旋能受伶到影步響，戶給買低受人撞造成姜損失壟的，喉房地蟻產(chǎn)開景發(fā)企穴業(yè)應(yīng)頃當(dāng)依蠟法承染擔(dān)賠棵償責(zé)草任。4）交逝房后涼，物緩業(yè)企亂業(yè)與盜業(yè)主懇接觸榨較多朽，也胸比較炸了解編情況職，開山發(fā)企再業(yè)可隨將保雨修管展理委斯托給醉物業(yè)益企業(yè)謠，賦刻予物脅業(yè)企收業(yè)一芳定的惕權(quán)利界，并殲支付男相應(yīng)請(qǐng)費(fèi)用委。但辛前提國是，總開發(fā)項(xiàng)商與尺施工構(gòu)企業(yè)慈有相陜關(guān)的難約定至。第四排部分督物業(yè)城管理響費(fèi)的要制定驚方式政府撞指導(dǎo)墨價(jià)和侄市場管調(diào)節(jié)定價(jià)1.政府挺指導(dǎo)雞價(jià)：題按鄭垃州市分物價(jià)遮局相羅關(guān)規(guī)雷定，將申請(qǐng)格物業(yè)獄費(fèi)定級(jí)，開由物呼價(jià)部舊門審骨核批永準(zhǔn)，籃辦理槍收費(fèi)受許可德證。2.市場政調(diào)節(jié)侮價(jià)：怎在預(yù)紹售前支進(jìn)行終前期趨物業(yè)墨服務(wù)攻招投絹標(biāo)，慢選聘前期幟物業(yè)蛾服務(wù)勺企業(yè)題，確崇定服乏務(wù)內(nèi)否容及呼收費(fèi)宅標(biāo)準(zhǔn)夜。銷低售時(shí)央公示布并在銷傷售合腎同中首約定西，然答后到芝物價(jià)穗部門閣備案銜并辦圖