房地產(chǎn)假設(shè)開(kāi)發(fā)法

第1節(jié)、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理第2節(jié)、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式第3節(jié)、假設(shè)開(kāi)發(fā)法各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算第4節(jié)、運(yùn)用舉例

第6章假設(shè)開(kāi)發(fā)法6.1假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理6.1.1概念——是將預(yù)測(cè)的估價(jià)對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的未來(lái)正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?！址Q剩余法、開(kāi)發(fā)法、預(yù)期開(kāi)發(fā)法、余值法或倒算法（相當(dāng)于成本法的倒算），6.1.2理論依據(jù)————是預(yù)期收益原理。1、基本思路——同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為取得土地使用權(quán)而確定投標(biāo)金額時(shí)的思路一樣。即對(duì)于一塊正在進(jìn)行土地使用權(quán)出讓的土地而言：分析該土地的內(nèi)外條件→分析確定土地的最佳用途→預(yù)測(cè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的銷售價(jià)格→從銷售總收入中減去建造建筑物所花費(fèi)的建筑安裝工程費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、銷售費(fèi)、稅金、利息和正常利潤(rùn)等→得到支付土地使用權(quán)出讓金的最大數(shù)額。1）成本法？主要區(qū)別：成本法中的土地價(jià)格為已知，需要求取的是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格；假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格已事先通過(guò)預(yù)測(cè)得到，需要求取的是土地價(jià)格。2）地租理論？主要區(qū)別：地租理論中地租是每年的租金剩余；假設(shè)開(kāi)發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余。6.1.3適用的對(duì)象和條件——適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，包括：由生地建造房屋然后租售；由毛地建造房屋然后租售；由熟地建造房屋然后租售；由生地開(kāi)發(fā)為熟地然后租售；由毛地開(kāi)發(fā)為熟地然后租售；由舊房裝修改造為新房然后租售(裝修、改建、擴(kuò)建，重建則屬于毛地的范疇)；在建工程(包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目)。6.1.4運(yùn)用步驟1、調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況。目的是為了合理確定待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式，2、選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式。用途、規(guī)模、檔次等。3、估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。4、預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。5、估算各項(xiàng)成本費(fèi)用。6、進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。6.彎1.抽5碑其他狗用途——挨大量模用于取房地貫產(chǎn)開(kāi)亂發(fā)項(xiàng)幟目投使資分惹析，撫是房霸地產(chǎn)剝開(kāi)發(fā)滲項(xiàng)目店投資真分析對(duì)的常獎(jiǎng)用方剝法之肌一，烈但投策資分塊析是眾站在區(qū)一個(gè)駁具體俱的投達(dá)資者身的立許場(chǎng)。具體泥可為綢房地肉產(chǎn)開(kāi)隔發(fā)商縮慧提供旨下列斑3種纏數(shù)據(jù)座：1、仔確定劣擬開(kāi)搖發(fā)場(chǎng)現(xiàn)地的咐最高炒價(jià)格便。2、侮確定端開(kāi)發(fā)悟項(xiàng)目旱的預(yù)吹期利別潤(rùn)。3、廚確定噸開(kāi)發(fā)窗中可濟(jì)能出吸現(xiàn)的營(yíng)最高瓜費(fèi)用題。6.寶1.授6悶應(yīng)注配意的帳幾個(gè)螞問(wèn)題1、屠適用屆對(duì)象般可概既括為移待開(kāi)找發(fā)的副土地篇、在肯建工保程、墻可裝端修改促造或湊可改久變用短途的知舊房翠，統(tǒng)槐稱為勿“待開(kāi)蜂發(fā)房進(jìn)地產(chǎn)”；重建尼屬于濟(jì)？2、歸對(duì)于幫有城嫁市規(guī)口劃設(shè)別計(jì)條摟件要再求，監(jiān)但城巡壽市規(guī)耽劃設(shè)孩計(jì)條襲件尚陜未明堤確的卸待開(kāi)偶發(fā)房迫地產(chǎn)應(yīng)，難婦以采橡用假濃設(shè)開(kāi)捷發(fā)法絹估價(jià)蛾；3、巨應(yīng)把灶握待鏈開(kāi)發(fā)雖房地若產(chǎn)在希投資順開(kāi)發(fā)蚊前后職的狀梢態(tài)，培以及墨投資歲開(kāi)發(fā)萌后的袋房地角產(chǎn)的塞經(jīng)營(yíng)以方式財(cái)；4、剪估價(jià)村的結(jié)塘果的種可靠刊性如椅何，傾關(guān)鍵午取決皇于下刃列兩爽個(gè)預(yù)矩測(cè)：正確練地判乓斷房首地產(chǎn)燥的最佳攪開(kāi)發(fā)遞利用談方式；正確屢地預(yù)呼測(cè)未找來(lái)開(kāi)擾發(fā)完綿成后帳的房地替產(chǎn)價(jià)終值。5、宗外部項(xiàng)環(huán)境欄方面滋需要污具備踏的前哭提條斗件1）房招地產(chǎn)嚇的投環(huán)資、沃開(kāi)發(fā)勁按市場(chǎng)糟經(jīng)濟(jì)鮮機(jī)制運(yùn)行星；2）要驅(qū)有一贊個(gè)明醉朗、呼開(kāi)放肚及長(zhǎng)抓遠(yuǎn)的房地獄產(chǎn)政程策；3）要道有一盼個(gè)長(zhǎng)尺遠(yuǎn)、蛇公開(kāi)惕及穩(wěn)腿定的土地?fù)峁┙o(出讓)計(jì)劃；4）要蒼有一莫套統(tǒng)掛一、糧嚴(yán)謹(jǐn)吸及健云全的房地才產(chǎn)法事規(guī)；5）要誓有一做個(gè)完悶整、為公開(kāi)巴及透溜明度只高的房地彼產(chǎn)資貿(mào)料庫(kù)；6）要偉有一列個(gè)穩(wěn)拒定、啊清晰棟及全爆面的來(lái)有關(guān)條房地熟產(chǎn)投乖資開(kāi)井發(fā)和宿交易聽(tīng)的稅費(fèi)脈清單。6.僻2胞假設(shè)好開(kāi)發(fā)奏法的柱基本覆公式假設(shè)冬開(kāi)發(fā)據(jù)法最洋基本愉的公罩式1、施計(jì)息容方式悅（傳摧統(tǒng)、桿靜態(tài)努）：待開(kāi)辮發(fā)房泳地產(chǎn)藝的價(jià)已值＝開(kāi)恰發(fā)完阻成后項(xiàng)的房斯地產(chǎn)忍價(jià)值派-開(kāi)宅發(fā)成雞本-矮管理曲費(fèi)用沿-投資咬利息-銷度售費(fèi)書(shū)用-駕銷售從稅費(fèi)固-開(kāi)發(fā)群利潤(rùn)-投烏資者喘購(gòu)買遣待開(kāi)省發(fā)房望地產(chǎn)懸應(yīng)負(fù)得擔(dān)的遭稅費(fèi)2、均折現(xiàn)販方式繡（動(dòng)狹態(tài)）撤：待開(kāi)陣發(fā)房華地產(chǎn)華的價(jià)付值＝開(kāi)旬發(fā)完源成后音的房礦地產(chǎn)父價(jià)值泳-開(kāi)彩發(fā)成獲本-叮管理稻費(fèi)用譽(yù)-銷馬售費(fèi)淋用-祥銷售痛稅費(fèi)踏-投暗資者家購(gòu)買里待開(kāi)放發(fā)房麗地產(chǎn)獄應(yīng)負(fù)注擔(dān)的引稅費(fèi)3、耐兩種功方式粱的區(qū)施別：1）傳統(tǒng)方法右中主司要是鴨根據(jù)汽估價(jià)補(bǔ)時(shí)的林房地順產(chǎn)市杰場(chǎng)狀飯況作肅出預(yù)亂測(cè)的悶，基闊本上唇是靜止在估鉆價(jià)作事業(yè)期奮時(shí)的儲(chǔ)數(shù)額低；而在館現(xiàn)金伍流量折現(xiàn)鑒法中，慢是模裂擬開(kāi)遼發(fā)過(guò)探程，腐預(yù)測(cè)流他們跨在未武來(lái)發(fā)威生時(shí)敵所發(fā)帆生的涉數(shù)額主，即端要進(jìn)貨行現(xiàn)正金流茂量預(yù)診測(cè)。2)傳統(tǒng)鋤方法不考德慮各寒項(xiàng)支鑼出、永收入貸發(fā)生培的時(shí)紫間不弊同，退即不寬是將管它們劫折算再到同蹈一時(shí)解間上顛的價(jià)駱值，頃而是直接堵相加贊減，但犁要計(jì)算頓利息，計(jì)每息期擾通常羊到開(kāi)客發(fā)完鄙成時(shí)靈止，灑即既顧不考絞慮預(yù)校售，嫂也不疏考慮畜延遲懶銷售草；而現(xiàn)笑金流并量折老現(xiàn)法球要考劍慮各乒項(xiàng)支汪出、聾收入摟發(fā)生曲的時(shí)糖間不冬同，贊即首鞠先要脂將它債們折算到同巧一時(shí)輔間點(diǎn)梅上的龍價(jià)值楊(最塑終是存折算達(dá)到估驚價(jià)時(shí)仍點(diǎn)上亦)，廊然后襖再相休加減促。3)節(jié)在傳醋統(tǒng)方屠法中肢投資棒利息稍和開(kāi)瞎發(fā)利放潤(rùn)都色單獨(dú)缺顯現(xiàn)弟出來(lái)孫，在鞭現(xiàn)金菜流量額折現(xiàn)伴法中姓這兩金項(xiàng)都晨不單襪獨(dú)顯她現(xiàn)出園來(lái)，犧而是山隱含塵在折耽現(xiàn)過(guò)截程中筑。所以陳，現(xiàn)芬金流上量折捎現(xiàn)法盒要求折現(xiàn)禮率既包攏含安反全收識(shí)益部溜分(尿通常乞的利柜率)冶，又駁包含淘風(fēng)險(xiǎn)扔收益集部分室(利字潤(rùn)率皆)。4、企優(yōu)缺膽點(diǎn)比里較現(xiàn)金豎流量跟折現(xiàn)扇法測(cè)更算的每結(jié)果崖比較拜精確否，但得比較比復(fù)雜轎；傳統(tǒng)默方法秘測(cè)算止的結(jié)供果比瓦較粗診略，仍但相蠶對(duì)要?dú)g簡(jiǎn)單球些。由于混存在膽眾多葛的未追知因兔素和倘偶然溫因素喚會(huì)使茂預(yù)測(cè)吵偏離扶實(shí)際推，準(zhǔn)溉確地挖預(yù)測(cè)熊是十戴分困杜難的悔?！斗科堑禺a(chǎn)底估價(jià)由規(guī)范玻》規(guī)定廉，運(yùn)激用假雜設(shè)開(kāi)晃發(fā)法背估價(jià)桑必須驕考慮資金甜的時(shí)閘間價(jià)驗(yàn)值。在實(shí)摘際操繭作中謹(jǐn)易采視用折席現(xiàn)的乎方法朗；難詳以采言用折貿(mào)現(xiàn)方介法時(shí)文，可葉采用吵計(jì)算古利息憶的方扮法。6.看2.憑2牧根貝據(jù)估勉價(jià)對(duì)擁象調(diào)壁整（辟細(xì)化濁）的胸公式1、較求生洞地價(jià)祥值的撓公式適用邪于在使生地軍上進(jìn)竭行房朋屋建學(xué)設(shè)的肆公式慨：生地質(zhì)價(jià)值夸＝開(kāi)志發(fā)完秒成后小的房雪地產(chǎn)生價(jià)值弟-由框生地起建成奏房屋佳的開(kāi)王發(fā)成運(yùn)本-刑管理筒費(fèi)用曉-投愿資利肅息-罷銷售帝費(fèi)用凳-銷蠟售稅語(yǔ)費(fèi)-風(fēng)開(kāi)發(fā)杜利潤(rùn)買-買頑方購(gòu)派買生訴地應(yīng)鳴負(fù)擔(dān)屋的稅孕費(fèi)適用暈于將鵲生地菠開(kāi)發(fā)厘成熟爆地的尿公式映：生地鄉(xiāng)豐價(jià)值階＝開(kāi)遇發(fā)完員成后剃的熟光地價(jià)奇值-由生承地開(kāi)倦發(fā)成趁熟地李的開(kāi)頃發(fā)成際本-管理丈費(fèi)用-投資脾利息-銷售吩費(fèi)用-銷售貸稅費(fèi)-土地可開(kāi)發(fā)陡利潤(rùn)-買方雨購(gòu)買剩生地盼應(yīng)負(fù)慢擔(dān)的鵝稅費(fèi)2、分求毛詢地價(jià)測(cè)值的胸公式適用腥于在榆毛地纖上進(jìn)僅行房淹屋建靜設(shè)的端公式歸：毛地自價(jià)值潤(rùn)＝開(kāi)慎發(fā)完盤成后離的房引地產(chǎn)井價(jià)值供-由月毛地逗建成閑房屋瓦的開(kāi)乓發(fā)成際本-脈管理柴費(fèi)用除-投還資利形息-耀銷售戲費(fèi)用之-銷迎售稅厲費(fèi)-睜開(kāi)發(fā)亡利潤(rùn)霉-買設(shè)方購(gòu)攤買毛吊地應(yīng)售負(fù)擔(dān)在的稅錦費(fèi)適用雹于將撐毛地腦開(kāi)發(fā)鏟成熟騎地的轟公式踩：毛地握價(jià)值戒＝開(kāi)輝發(fā)完免成后凍的熟寶地價(jià)烤值一駝?dòng)擅鄣亻_(kāi)近發(fā)成蛙熟地壞的開(kāi)歡發(fā)成懼本一扣管理每費(fèi)用冶一投團(tuán)資利妖息一碰銷售脹費(fèi)用叮一銷祝售稅翅費(fèi)一笛土地憂開(kāi)發(fā)爸利潤(rùn)釣一買蒸方購(gòu)刃買毛隸地應(yīng)跪負(fù)擔(dān)為的稅植費(fèi)3、弄求熟普地價(jià)串值的辦公式熟地北價(jià)值移＝開(kāi)急發(fā)完素成后保的房滑地產(chǎn)紡價(jià)值剩一由芳熟地殃建成悲房屋駁的開(kāi)求發(fā)成曲本一葉管理趴費(fèi)用閑一投柄資利偵息一勁銷售管費(fèi)用擱一銷壤售稅廈費(fèi)一曬開(kāi)發(fā)扛利潤(rùn)肥一買為方購(gòu)寶買熟湊地應(yīng)超負(fù)擔(dān)施的稅推費(fèi)4、捧求在粗建工冰程價(jià)遇值的泄公式在建誤工程絹價(jià)值騙＝續(xù)恒建完揚(yáng)成后偶的房栽地產(chǎn)太價(jià)值牧一續(xù)閃建成遍本一掙管理剖費(fèi)用弓一投謝資利禾息一給銷售客費(fèi)用穩(wěn)一銷駱售稅慘費(fèi)一榮續(xù)建杠投資狡利潤(rùn)剖一買坦方購(gòu)尖買在伍建工耐程應(yīng)弄負(fù)擔(dān)鉤的稅候費(fèi)5、絮求舊盒房?jī)r(jià)肉值的禽公式舊房噸價(jià)值卸＝裝紗修改郵造完俘成后妹的房仁地產(chǎn)背價(jià)值青一裝傍修改跡造成饒本一饅管理眨費(fèi)用流一投濾資利炒息一宏銷售轎費(fèi)用妹一銷龜售稅蟲(chóng)費(fèi)一睛裝修宵改造芽投資除利潤(rùn)路一買丸方購(gòu)抄買舊馬房應(yīng)獸負(fù)擔(dān)浴的稅乳費(fèi)對(duì)于境公式偉中具把體應(yīng)翠減去伏的項(xiàng)柏目，基本劫原則是設(shè)填想得熄到估鈴價(jià)對(duì)倆象后及至開(kāi)孫發(fā)完午成還吹需要轟支出閃的一姥切合撕理、飽必要常的費(fèi)想用、牲稅金館及應(yīng)撇取得失的利覽潤(rùn)。如果碧是已叉經(jīng)投各入的衛(wèi)費(fèi)用芹，則公它就下包含斯在待市開(kāi)發(fā)盜房地辛產(chǎn)的混價(jià)值穴內(nèi)，蛇不應(yīng)蛙作為齡扣除獸項(xiàng)。6.橋2.魯3芹根教據(jù)經(jīng)殊營(yíng)方感式調(diào)瓣整（捷細(xì)化佩）的天公式1、別適用列于開(kāi)送發(fā)完婦成后解出售裝的公糖式：V＝岔Vp-C式中侵：V充——笑待開(kāi)紐奉發(fā)房釣地產(chǎn)披的價(jià)掩值；Vp——校用市搭場(chǎng)法椒或長(zhǎng)糾期趨幫勢(shì)法嶼測(cè)算群的開(kāi)豎發(fā)完噴成后連的房計(jì)地產(chǎn)捧價(jià)值給；C—牲—應(yīng)繭扣除分項(xiàng)目瓶。2、貧適用剃于開(kāi)限發(fā)完須成后糠出租船、營(yíng)眾業(yè)的美公式裕：V＝稻VR-C式中虹：啦V—趨—待鐮開(kāi)發(fā)扮房地鉆產(chǎn)的服價(jià)值棵；VR——購(gòu)用收山益法居測(cè)算由的開(kāi)叔發(fā)完膚成后海的房銀地產(chǎn)截價(jià)值閣；C—巾—應(yīng)村扣除督項(xiàng)目耗。6.暗3確各項(xiàng)庸費(fèi)用蓋的計(jì)薯算6.雨3.意1茫開(kāi)發(fā)昂經(jīng)營(yíng)靈期——博可分臉為開(kāi)漫發(fā)期嶼和經(jīng)善營(yíng)期驢。1、顏開(kāi)發(fā)茅期可盜稱為氏開(kāi)發(fā)接建設(shè)姨期、姐建設(shè)繡期，蠢其起冬點(diǎn)與棄開(kāi)發(fā)夫經(jīng)營(yíng)就期的遭起點(diǎn)浸相同炒，終梁點(diǎn)是健預(yù)計(jì)今待開(kāi)笑發(fā)房辱地產(chǎn)林開(kāi)發(fā)支完成勉(竣挽工)普的日服期。對(duì)于紫在土陷地上憐進(jìn)行而房屋泛建設(shè)糾的情位況來(lái)好說(shuō)，烘開(kāi)發(fā)蟻期又沒(méi)可分岸為前控期和窄建造巷期。前期是從打取得桑待開(kāi)渣發(fā)土拉地到饑動(dòng)工研開(kāi)發(fā)良(開(kāi)薯工)鵲的這老段時(shí)曠間。建造拜期是從秒動(dòng)工詳開(kāi)發(fā)微到房君屋竣爸工的罷這段龜時(shí)間防。2、沫經(jīng)營(yíng)鵝期根帽據(jù)未宇來(lái)開(kāi)紡發(fā)完丈成后杜的房緞地產(chǎn)治的不修同經(jīng)宅營(yíng)使次用方謀式而眉可以厚具體南化:銷售駝期是從掠開(kāi)始亮銷售求已開(kāi)慢發(fā)完由成或次未來(lái)花開(kāi)發(fā)貴完成錫的房譽(yù)地產(chǎn)壩到將稱其全嫩部銷釣售完諸畢的激日期醬。在有駱預(yù)售量的情陸況下殿，銷硬售期趨與開(kāi)側(cè)發(fā)期蘋有重產(chǎn)合。運(yùn)營(yíng)棚期的起限點(diǎn)通譜常是猜待開(kāi)秘發(fā)房菊地產(chǎn)啄開(kāi)發(fā)如完成佩(竣押工)策的日務(wù)期，躬終點(diǎn)伙是開(kāi)至發(fā)完虛成后慣的房垃地產(chǎn)好經(jīng)濟(jì)宇壽命桌結(jié)束庸的日偉期。確定胃開(kāi)發(fā)開(kāi)經(jīng)營(yíng)狂期的馬方法項(xiàng)可采冊(cè)用類們似于市場(chǎng)異法的方寇法——根據(jù)粒同一緩地區(qū)聚、相議同類甩型、送同等秧規(guī)模艷的類讀似開(kāi)土發(fā)項(xiàng)鞏目已街有的敲正常辟開(kāi)發(fā)座經(jīng)營(yíng)程期來(lái)頂估計(jì)桃。6.匆3.捏2崖開(kāi)訪發(fā)完俊成后巧的房踐地產(chǎn)遷價(jià)值對(duì)于澆銷售判的房逼地產(chǎn)繡，通慘常是隙采用市場(chǎng)挽法，并憲考慮鋼類似榨房地靜產(chǎn)價(jià)再格的嚼未來(lái)螞變動(dòng)體趨勢(shì)高，或史采用市場(chǎng)仆法與霉長(zhǎng)期仇趨勢(shì)北法相結(jié)耐合—斗—根掙據(jù)類療似房驢地產(chǎn)版過(guò)去瞇和現(xiàn)子在的趕價(jià)格比及其襲未來(lái)野可能箏的變寫化趨施勢(shì)來(lái)椅推測(cè)咐。對(duì)于蠟出租雨和營(yíng)季業(yè)的永房地藏產(chǎn)，奪可以費(fèi)先預(yù)倘測(cè)其餅租賃宋或經(jīng)偏營(yíng)收測(cè)益，貨再采夕用收益倘法將該數(shù)收益定轉(zhuǎn)換魯為價(jià)頂值。例題徹1：有一腹生地墻，使判用年干限為貨50壇年，劇擬開(kāi)考發(fā)為賴商業(yè)趨大廈芽，開(kāi)架發(fā)期晉為2敲年。虎根據(jù)議當(dāng)前川市場(chǎng)業(yè)調(diào)查辱分析種，估授計(jì)未簽來(lái)建褲成的退商業(yè)治大廈能每年妥有1沸00澡萬(wàn)元招的總酬收益羅，年混資本拐化率廢為8喝%，賞估算口該房念地產(chǎn)法未來(lái)慚的總筑價(jià)值物。例2卸：根據(jù)培當(dāng)前清的市乳場(chǎng)租戲金水鐘平，啄預(yù)測(cè)花未來(lái)鵝建成搜的某流寫字瞧樓的咬月租野金為定每平艱方米軍使用尸面積蟲(chóng)10策0元亂，可橋供出億租的假使用利面積異為4菌00惹00茅㎡，震出租城率為窩80掘％，旅運(yùn)營(yíng)奔費(fèi)用蛙占租菌金的否30公％，譽(yù)報(bào)酬區(qū)率為湖10鉗％，摧運(yùn)營(yíng)鋤期為侵47尋年，執(zhí)則該會(huì)寫字深樓的餓未來(lái)啞總價(jià)局值。例題大3：根據(jù)扔當(dāng)前裙市場(chǎng)鍛調(diào)查協(xié)分析勒，預(yù)品測(cè)建芳成后哀的餐酸館4費(fèi)年的兼純收稍益為予10換萬(wàn)、離12歪萬(wàn)、咱15膀萬(wàn)、既20胖萬(wàn)，宣第4泰年以痕后的升純收稠益將董維持槳在第壩4年壩的水船平上街，運(yùn)炒營(yíng)期焰為4隊(duì)8年譜，年渡資本荷化率鮮為1識(shí)5%攤，求輛該餐扒館的江未來(lái)腔總價(jià)暢值。6.民3.奏3私開(kāi)發(fā)務(wù)成本乎與管五理費(fèi)旱用開(kāi)發(fā)韻成本，即刑在土患地、兔房屋筑、配捉套設(shè)氣施、返在建賭工程芽開(kāi)發(fā)弟過(guò)程營(yíng)中所院發(fā)生汽的各賠項(xiàng)成翁本。揀一般包括：土省地征略用及振拆遷鍋補(bǔ)償稼費(fèi)、隆前期含工程歇費(fèi)、陡基礎(chǔ)雪設(shè)施聰費(fèi)、每建筑鉛安裝場(chǎng)工程漂費(fèi)、宰配套甲設(shè)施累費(fèi)等合。管理和費(fèi)用是指呈在整傭個(gè)項(xiàng)你目開(kāi)帳發(fā)運(yùn)奧營(yíng)過(guò)唯程中挪為組泊織和災(zāi)管理潑開(kāi)發(fā)強(qiáng)經(jīng)營(yíng)插活動(dòng)腫而發(fā)預(yù)生的晃費(fèi)用照。計(jì)算掏的方率法也斗與成憂本法浪中的蜻相同滲，所超不同飄的是素需要遷預(yù)測(cè)對(duì)。6.備3.朽4芝銷萌售費(fèi)專用與束銷售禍稅費(fèi)銷售墨費(fèi)用是指跟銷售熟開(kāi)發(fā)訊完成貸后的執(zhí)房地棄產(chǎn)所吩需的腔市場(chǎng)算推廣樸、銷腫售代鎖理、蘋銷售君辦公渣等費(fèi)源用，包括廣告蜘費(fèi)、衫銷售莫外賣侮場(chǎng)租童金、么銷售共人員換工資狂、獎(jiǎng)駛金及檢銷售瓜提成遍等。銷售癥稅費(fèi)是指徑銷售納開(kāi)發(fā)齡完成塊后的滿房地神產(chǎn)應(yīng)節(jié)繳納客的稅達(dá)金及失附加俗，以藏及交玩易手兼續(xù)費(fèi)巨等其緒他銷口售稅吳費(fèi)。銷售傾費(fèi)用果和銷浙售稅鈴費(fèi)通蓋常是鋒按照華開(kāi)發(fā)腥完成喜后的享房地愈產(chǎn)價(jià)德值的懸一定痕比率銜來(lái)計(jì)講算。6.款3.肝5挽投乞資利圣息——石只有鈴在計(jì)煉息方汪法中遮才需風(fēng)要，臭計(jì)算捎投資槐利息源的方罰法與協(xié)成本杏法利形息的迎計(jì)算舊相同桑。1、正正確跪地計(jì)蓄算投濃資利陷息需樸要把召握下蹲列6圍個(gè)方價(jià)面：應(yīng)計(jì)耳息的植項(xiàng)目奔。（譽(yù)銷售剃費(fèi)用閥和銷揚(yáng)售稅漿費(fèi)不喬計(jì)息溝？）計(jì)息全期的題長(zhǎng)短捎。（島起點(diǎn)張、終吉點(diǎn)）計(jì)息蓄的方蘭式。藍(lán)（復(fù)過(guò)利計(jì)儉息）計(jì)息返周期瞇。名義伍利率遺和實(shí)妖際利搏率。2、息針對(duì)杠不同壘的計(jì)滅息項(xiàng)摟目，楊具體喇的利腔息計(jì)家算見(jiàn)御下：1）郵需要曾求取葵的待拒開(kāi)發(fā)曬房地拘產(chǎn)的木價(jià)值穗和投爸資者貪購(gòu)買匪待開(kāi)胞發(fā)房匹地產(chǎn)勾應(yīng)負(fù)垃擔(dān)的奔稅費(fèi)雕的計(jì)倦息：計(jì)息莊基數(shù)為需享要求倆取的倘待開(kāi)念發(fā)房權(quán)地產(chǎn)俱的價(jià)量值、賊投資杠者購(gòu)壇買待洪開(kāi)發(fā)羅房地泳產(chǎn)應(yīng)仔負(fù)擔(dān)宇的稅容費(fèi)這座兩項(xiàng)柜費(fèi)用襪；計(jì)息項(xiàng)期為這喉兩項(xiàng)補(bǔ)費(fèi)用匆的支提付時(shí)杠間（程通常霞為同勇一時(shí)書(shū)間點(diǎn)傾）到鉤開(kāi)發(fā)普完成視時(shí)間透。2）膨開(kāi)發(fā)蛙費(fèi)用風(fēng)和管右理費(fèi)騙用的挨計(jì)息宗：計(jì)息映基數(shù)為開(kāi)裁發(fā)成躬本和坑管理高費(fèi)用旗，計(jì)鑄息計(jì)孤算根洲據(jù)投哀資情任況有澇以下團(tuán)處理續(xù)方法跟：開(kāi)發(fā)贏成本腐和管織理費(fèi)藍(lán)用在播整個(gè)衫開(kāi)發(fā)群期內(nèi)挽均勻裳投入值?！房煽磭?guó)作將得全部求投資嬌集中席在開(kāi)飄發(fā)期閃的中御間時(shí)莊點(diǎn)一補(bǔ)次性王投入戴，即計(jì)息拼期為天開(kāi)發(fā)牲期的邪一半，而趁不是預(yù)將投娘資分醫(yī)散在國(guó)開(kāi)發(fā)頓期各擱個(gè)時(shí)虧點(diǎn)分訓(xùn)別計(jì)太算。例題儲(chǔ)：總投勵(lì)資為萄10畫(huà)00顫萬(wàn)元流，開(kāi)齡發(fā)期赤為1迅年，且投資皆在開(kāi)屈發(fā)期議內(nèi)均幼勻投技入，項(xiàng)同期釀銀行繡貸款問(wèn)年利漿率為衰10格%，艘求投搶資利溝息。解：利息攀=1姐00席0×[濾（1愈+1奔0%鑼）0.抹5-1星]=膨48箏.8評(píng)1（選萬(wàn)元浙）開(kāi)發(fā)共成本粱和管錫理費(fèi)鑰用在驕開(kāi)發(fā)茅期內(nèi)范分期醋投入貝?！髌谟?xùn)投入豪的資非金分卡別計(jì)瘦算利銷息，膀注意坦各期懂投入斤的時(shí)糖間點(diǎn)蹦和計(jì)鎮(zhèn)息期訴的處扯理。例題縣：總投付資25事00萬(wàn)元肺，開(kāi)珠發(fā)期羞為2年，弊第一得年投嶼入總叮投資俊的60庫(kù)%，第怨二年詞投入40缺%，同跳期銀腐行貸噴款年脫利率10鼻%，求鎮(zhèn)投資抗利息諷。解：利息=2血50縣0×哪60襯%×[（1+稻10鉆%）1.判5-1丸]+留2衰50桑0×給40新%×[（1+鋪10嶼%）0.罷5-1腐]距=2攏79瞎.3籌4（萬(wàn)漁元）6.扣3.候6桶開(kāi)發(fā)耍利潤(rùn)——溜只有私在計(jì)殲息方榴法中掛才需駐要。行計(jì)算木方法蕩與成聲本法眠相同半，通錫常是尚以一城定基蕩數(shù)乘適以利醋潤(rùn)率案?！斗亢痰禺a(chǎn)兩估價(jià)祖規(guī)范憂》規(guī)這定，龍開(kāi)發(fā)針利潤(rùn)希的計(jì)算漠基數(shù)可取叉待開(kāi)言發(fā)房搖地產(chǎn)鑰價(jià)值煮與開(kāi)叫發(fā)成羞本之渡和，報(bào)或取鑄開(kāi)發(fā)聲完成朋后的孤房地書(shū)產(chǎn)價(jià)坦值。利潤(rùn)冷率可取虧同一秋市場(chǎng)真上類獲似房圣地產(chǎn)元開(kāi)發(fā)槽項(xiàng)目螺相應(yīng)撫的平港均利劣潤(rùn)率絡(luò)。6.容3.兩7賽投資賄者購(gòu)灣買待足開(kāi)發(fā)財(cái)房地引產(chǎn)應(yīng)特負(fù)擔(dān)夜的稅學(xué)費(fèi)——驗(yàn)是指給投資綿者一泳旦購(gòu)際買了啄待開(kāi)緣瑞發(fā)房株地產(chǎn)倘，在應(yīng)交易伏時(shí)作產(chǎn)為應(yīng)限負(fù)擔(dān)鄭的有粘關(guān)稅混費(fèi)，臉主要包括契稅芒、交棵易手密續(xù)費(fèi)應(yīng)等。1、契稅是以鬼所有極權(quán)發(fā)鉤生轉(zhuǎn)仔移變斥動(dòng)的撓不動(dòng)筋產(chǎn)為昏征稅摘對(duì)象改，向擦產(chǎn)權(quán)市承受窩人征哄收的愚一種畜財(cái)產(chǎn)述稅。對(duì)國(guó)撒有土樹(shù)地使岔用權(quán)揉出讓澇、土醬地使乖用權(quán)惠轉(zhuǎn)讓憑（出俱售、駕贈(zèng)與翅和交鞠換等賊）等久均需甜征收棟；稅已率為割3%系~5告%。2、交易仗手續(xù)毅費(fèi)屬經(jīng)柿營(yíng)服段務(wù)性希收費(fèi)鍛，在燥經(jīng)批賊準(zhǔn)建頓立的里房地婚產(chǎn)交炮易機(jī)徑構(gòu)提判供交的易服膜務(wù)，肚辦理定交易展手續(xù)途時(shí)收噴取。通常毛按交圍易總汪額的寇規(guī)定遼比例序（根拘據(jù)總返額分湖段計(jì)藏算）儀向交索易雙予方分牽別收員取。因此跡，投悠資者塞購(gòu)買甲待開(kāi)獄發(fā)房充地產(chǎn)汽應(yīng)負(fù)醉?yè)?dān)的窗稅費(fèi)災(zāi)的計(jì)算澆方法通常如是將倦待開(kāi)擊發(fā)房閣地產(chǎn)改價(jià)值熄乘以伴以上艘各種蝕相關(guān)悄稅費(fèi)料相應(yīng)芒的稅淹費(fèi)率勇。例題啟1：現(xiàn)有秧一塊燭3k富m2的生說(shuō)地，舟擬進(jìn)磨行“陳七通條一平大”成靜片開(kāi)危發(fā)后須分塊虧轉(zhuǎn)讓居。據(jù)星調(diào)查獅，附繞近地桂區(qū)已貝開(kāi)發(fā)針完成氏“七知通一榮平”劃土地凝的轉(zhuǎn)讓陪單價(jià)為1篇20斬0元致/m2；可只轉(zhuǎn)讓逮土地銀面積臨為全腎部土蜘地的恰70甚%，君其余屯為公姐共設(shè)靜施用狂地；土地網(wǎng)開(kāi)發(fā)政費(fèi)用為3銳.5嗎億元漂/k序m2，開(kāi)發(fā)仿期為2紅年，橋開(kāi)發(fā)脈成本邀在開(kāi)畜發(fā)期辟內(nèi)分雁期均鄉(xiāng)豐勻投唱入，泄第一圣年投稼入7召0%曾，第反二年摸投入耕30悅%，菠貸款合年利常息率顫為1宮0%饑，勘街察設(shè)碗計(jì)、暑估價(jià)聯(lián)等專業(yè)門費(fèi)用為土搜地開(kāi)洲發(fā)費(fèi)奧用的飄3%閥；投資想利潤(rùn)環(huán)率為2藥0%巖，當(dāng)首地土除地轉(zhuǎn)未讓中純賣方棋需要膨繳納廊的轉(zhuǎn)讓游稅費(fèi)為開(kāi)蹈發(fā)完酷成后左轉(zhuǎn)讓孫價(jià)格儉的6仰.5總%，勾買方買需要夢(mèng)繳納葛的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)啄讓土跡地價(jià)圖格的痛4%貿(mào)。試用傳統(tǒng)刪方法估算燭該成蛋片生最地總怖價(jià)和紐奉單位垃面積票地價(jià)耗。例題可2：今有障一宗敬“七帶通一船平”乘的待犁建土冒地，類土地睜使用只權(quán)年份限為某50達(dá)年，鎖從2緒00渾4年踩5月查1日辣起計(jì)野，地唐總面侵積為律10縣00杰m2，規(guī)撿劃允殼許建蒜筑面紛積4灶00盾0m2，適西宜建蓮筑某繩種類或型的躺寫字恭樓。預(yù)計(jì)虛總開(kāi)買發(fā)時(shí)炮間是裁2年箭，建筑誦安裝騾工程恨費(fèi)為1繁00責(zé)0元槳/m2，專業(yè)休費(fèi)用為建籠筑費(fèi)斬的4婚%，解第一朋年均幕勻投處入6梁0%勤的建研筑費(fèi)撞和專朝業(yè)費(fèi)桶用，銀第二請(qǐng)年均溜勻投責(zé)入其所余建恢筑費(fèi)昨和專役業(yè)費(fèi)蹦用。銷售屋費(fèi)用膜和銷盤售稅歪費(fèi)為售魔價(jià)的竄8%白，購(gòu)檔買該汪宗地蹄相關(guān)稅費(fèi)為地賺價(jià)的漠4%候。該寫靜字樓鄰工程括竣工衛(wèi)后一饅次全削部租權(quán)出，頃可出獲租面腦積為炭總建挽筑面調(diào)積的穩(wěn)70桂%，臨預(yù)計(jì)緊每月傷出租款的凈模收益許為6篇0元娃/m2。試?yán)怯盟e給資揉料，保用折現(xiàn)心方法評(píng)估櫻該宗坑土地酬在2紐奉00哈4年垃5月依1日酬的總枯價(jià)、吳單價(jià)煎及樓嗽面地亂價(jià)。鐮（年廈資本封化率敗為1懸5%挪，折越現(xiàn)率收為1運(yùn)4%范）例題淋3：某舊牌廠房欺的建游筑面葉積6萌00濾0m2，根牧據(jù)其怖所在街地點(diǎn)勤和周印圍環(huán)盈境，任適宜汽裝修畏改造奔成寫訴字樓蹈出租糧，并觸可獲射得政字府主郊管部興門批叔準(zhǔn)，耕但需升補(bǔ)交臥樓面括地價(jià)抽為4而00邁元/寫m2的地框價(jià)款班，同艦時(shí)取始得5峽0年防的土膀地使艷用權(quán)爸。預(yù)計(jì)逮裝修必改造登期為堆一年舟，裝修豆改造雜費(fèi)為1鋪00腔0元罷/m2（裝立修改記造費(fèi)杰均勻殼投入煌，視誰(shuí)同發(fā)甩生在升裝修懲改造纏期中名）。估計(jì)疼該寫哪字樓袍裝修矮改造質(zhì)完成吉后即畢可全針部租邪出，猛可出蠶租面裙積為煉建筑氏面積范的7傲0%瞇，正煮常出愚租率患為8渣5%??；附糠近同且檔次番寫字肌樓可緩出租燭面積位的年敞租金填為8螺00泥元/進(jìn)m2，出掉租的狐成本嬸及稅澤費(fèi)為泡年租括金的徐30肢%，鵝報(bào)酬蛇率為喪9%費(fèi)。購(gòu)買召該舊福廠房懇買方挖需要攤繳納田的稅費(fèi)為舊礙廠房備價(jià)格剝的4鐘%。試?yán)缬蒙系钍鲑Y通料估步算該氏舊廠卵房現(xiàn)禮狀下黎的正國(guó)常購(gòu)霉買總連價(jià)和儉單價(jià)襲（采積用折現(xiàn)夠方法，折艷現(xiàn)率類為1股2%爽）。例題蚊4：某在請(qǐng)建工疫程開(kāi)瞇工于火20抖04份年1拒1月謙30飄日。導(dǎo)擬開(kāi)袍發(fā)為跑商業(yè)稀居住糾混合稀用途陡用房冒地產(chǎn)究；總相用地掀面積倉(cāng)20財(cái)00弓m2，土須地使砌用權(quán)貼年限久50盛年，胸從開(kāi)遇工之?huà)鹑掌鸨儆?jì)；舉規(guī)劃魂建筑傳總面冶積9鄉(xiāng)豐00拉0m2，其仁中商繳業(yè)用墻途的底建筑論面積唐為2你00剛0m2，居刷住用攤途的猛建筑驕面積萌為7連00昨0m2；該鐵工程守正常姐施工蒜期2議年，建筑臭費(fèi)及豆專業(yè)闊費(fèi)為每華平方梯米建紹筑面畜積1老60炎0元述，至懼20橡05俊年5稍月3債1日靈已完智成7就層主孕體結(jié)慣構(gòu)，廣已投怠入總我建筑遍費(fèi)及啞專業(yè)鄭費(fèi)的教40咐%，歌還需貴要投尖入總踏建筑幟費(fèi)及絡(luò)專業(yè)鉆費(fèi)的毫60丟%（媽假設(shè)霸均勻旋投入彎，視羽同發(fā)策生在扒該投誰(shuí)入期仔中）掘。估計(jì)鬼該項(xiàng)深目可賄按期廊建成股，商掃業(yè)部停分建洗成半禿年后賭可租姿出，堆可出歉租面努積的桃月租鄙金為祖60答元/米m2，可扛出租幼面積推為建并筑面晨積的返65壓%，朝正?？艹鲎獾蕿殂~85悶%，不出租頓的成帆本及郵稅費(fèi)鞭為年讀租金釣的3癥0%孤；居候住部圓分建舉成時(shí)筋即可統(tǒng)售出痕，售蘇價(jià)為寫40肆00貝元/褲m2。銷售章費(fèi)用輛和銷暖售稅互費(fèi)為濟(jì)售價(jià)訊的8狹%。又知粉當(dāng)?shù)匦刨?gòu)買嚼在建柳工程白應(yīng)繳姓納的煎稅費(fèi)岔為購(gòu)負(fù)買價(jià)石格的仁5%漆。試?yán)秤蒙咸J述資澆料以折現(xiàn)克方法估計(jì)特該在敗建工啦程于職20當(dāng)05蛇年5喇月3柔1日警的正朱常總東價(jià)格峰（假宰設(shè)報(bào)改酬率朗為8燒%，汪折現(xiàn)氧率為忍14撫%）征。6.帖4棄運(yùn)用品舉例案例臟1：有一債宗“聽(tīng)七通符一平秒”的設(shè)待開(kāi)沾發(fā)建壺筑用乒地，察面積暴為2段00支0技m2，建感筑容擦積率冰為建2.頑5，塌擬開(kāi)福發(fā)建錘設(shè)寫達(dá)字樓絨，建貌設(shè)期拒為兩減年，視建筑聚費(fèi)用巨為嬌30析00儲(chǔ)元溝/跟m2，專數(shù)業(yè)費(fèi)袍為建擴(kuò)筑費(fèi)嫁的兄10蹦%（鍛建筑頸費(fèi)和皆專業(yè)喝費(fèi)在船建設(shè)浙期內(nèi)陸均勻玻投入盤）。該寫泛字樓撈建成射后即令出售健，預(yù)綠計(jì)售顛價(jià)為猜9旁00衡0癥元蛇/留m2，銷若售費(fèi)舟用為助樓價(jià)途的2幟.5至%，歪銷售答稅費(fèi)西為樓其價(jià)的退6.依5%餓，當(dāng)事地銀囑行年叉貸款界利率補(bǔ)為6坡%，放開(kāi)發(fā)幫商要胳求的請(qǐng)投資士利潤(rùn)駐率為肯10吹%。試估堆算該飼宗地扇目前禽的單湊位地興價(jià)和鋼樓面柳地價(jià)佳。1、額確定者評(píng)估截方法如：現(xiàn)已負(fù)知樓匆價(jià)的漫預(yù)測(cè)裹值和滴各項(xiàng)紡開(kāi)發(fā)敏成本澇及費(fèi)葵用，毫可用說(shuō)剩余橫法評(píng)旗估，麥計(jì)算畫(huà)公式傻為：地價(jià)說(shuō)=炕樓手價(jià)—車建筑勞費(fèi)—煮專業(yè)媽費(fèi)—敞利息刮—銷坑售稅照費(fèi)—憂利潤(rùn)2、伴計(jì)算杰樓價(jià)請(qǐng)：樓價(jià)問(wèn)=竿20食00冰×譜2坊.5御×露9聯(lián)00溫0=員45襪00韻00忘00褲（貪元千）3、苦計(jì)算徹建筑萍費(fèi)和江專業(yè)幣費(fèi)：建筑字費(fèi)四=3沒(méi)00騾0罷×頑20語(yǔ)00昏×譽(yù)2慰.5謠=1釘50關(guān)00憤00怒0（炒元倦）專業(yè)蹤蝶費(fèi)錄=打建筑械費(fèi)×染1州0%帖=1露50數(shù)00幼00英0置×獵10拉%=上15蝴00肅00犧0神（救元公）4、億計(jì)算槽銷售倡費(fèi)用單和稅溫費(fèi)：銷售牛費(fèi)用膀=字45湊00刮00宅00各×情2庫(kù).5莊%=角11畝25抱00慢0（洋元那）銷售駝稅費(fèi)接=葛45捐00竹00繼00逮×伏6假.5艱%=漠29召25陡00殘0（葉元底）5、市計(jì)算魂利潤(rùn)贏：利潤(rùn)饞=（四地價(jià)魔+濕建員筑物至+呼專非業(yè)費(fèi)陵）×劈燕1敏0%=（壇地價(jià)絡(luò)+辮16指50剝00上00夜）券×徹10粗%6、越計(jì)算滾利息關(guān)：利息街=地嬌價(jià)×倆[（擴(kuò)1+惜6%晴）2-1炮]＋詠（1鳴50響00膨00龍0＋減15嚼00扎00痛0）羽×[搖（1發(fā)+6單%）1-1箏]=獻(xiàn)0.無(wú)12栽36邊×可地價(jià)某+摟99漏00四007、秧求取迫地價(jià)態(tài)：地價(jià)幻玉=4倆50橫00權(quán)00奸0-襖16景50吃00厭00身-1游12尸50袖00艷-2劉92礦50北00尼-（舌0.抬1×累地價(jià)碌+6蹈50郊00龍0）夢(mèng)-（班0.消12碼36售×地們價(jià)+竹99撈00泄00底）地價(jià)胡=狗21丈81落00嗎00貿(mào)/1廈.2牙23家6=拉17買82朋44希52剩（準(zhǔn)元冊(cè)）單位浩地價(jià)棚=精17熟82韻44秀52放/2枝00澡0=褲89火12騙（城元騾/辛m2）樓面綠地價(jià)釣=色89闖12朋÷籮2調(diào).5疤=3攻56陸5腥（元壩/宅m2）案例及2：1、戰(zhàn)待估滲房地帽產(chǎn)狀仍況：本估允價(jià)對(duì)菠象位攝于×修×市刪××第大街瞇，東群臨×兩×路體，北梢臨×樹(shù)×大來(lái)街，都西臨茶××面住宅爪區(qū)，辟是一責(zé)塊“打三通嫂一平踐”的醒建設(shè)惕用地召，規(guī)軌劃建匆設(shè)用鴨地面捐積為表80仍00慕m2，規(guī)膝劃用鏟地性略質(zhì)為單居住翻和商猶業(yè)項(xiàng)招目。統(tǒng)建設(shè)唐容積廁率不疑大于湯5.葉0，擠允許誰(shuí)建筑幕覆蓋徹率上肌限為較50勸%，泥土地警使用喘權(quán)出朵讓時(shí)易間為膨20逼06淹年2甲月，秋土地仁使用拍年限嚇從土姨地使攀用權(quán)確出讓險(xiǎn)時(shí)起抽為5永0年邊。2、元估價(jià)遣要求弓：為確沙定土兵地出鎮(zhèn)讓價(jià)蹈格提閘供參施考意拾見(jiàn)，務(wù)不用暢于其敏他用章途。3、頭估價(jià)井時(shí)點(diǎn)禽：20悔06盈年2易月。4、鞭估價(jià)灰的假貨設(shè)和混限制極條件醒：略陡。5、貝估價(jià)防定義慚：略斜。6、訊估價(jià)衣依據(jù)得：1）命《中鉗華人刺民共說(shuō)和國(guó)咬國(guó)家吩標(biāo)準(zhǔn)幟房地昨產(chǎn)估蒸價(jià)規(guī)蹲范》司（G根B/側(cè)T華50企29竟1-免19待99怪）。2）廣《中除華人圍民共的和國(guó)質(zhì)土地愁管理尊法》活。3）?！吨袛y華人落民共極和國(guó)歷房地掙產(chǎn)管翼理法抗》。4）共國(guó)土研資源嶺部《威土地齡估價(jià)津規(guī)程逃》。5）擦估價(jià)籠人員播實(shí)地忘勘察僅獲取獻(xiàn)的資調(diào)料及吃搜集瓣的市僚場(chǎng)資田料。7、島估價(jià)至原則本次坑估價(jià)絞遵循基了以位下房舌地產(chǎn)除估價(jià)伍原則素：1）合法昨原則懸：衣以宗估價(jià)扁對(duì)象駁的合忙法使裹用、家合法哪處分耀為前托提進(jìn)雀行評(píng)寇估。2）最高添最佳倦使用羨原則波：即以期能給急估價(jià)牧對(duì)象五帶來(lái)莖最高灑收益截的使匠用方蘿式為碑前提她進(jìn)行對(duì)評(píng)估畜，這印種使助用，攏是在掀法律塌上允棄許、兼技術(shù)翼上可坡能、雄財(cái)務(wù)潮上可進(jìn)行的曠。3）估價(jià)楚時(shí)點(diǎn)考原則潛：由于牛房地喪產(chǎn)市墻場(chǎng)是老不斷陣變化愁的，疾在不截同估各價(jià)時(shí)雕點(diǎn)，圓同一她宗房能地產(chǎn)畜往往倦具有芹不同秒的價(jià)束格水狠平，隔本次棵估價(jià)形結(jié)果吃應(yīng)是紹估價(jià)寸對(duì)象題在估剩價(jià)時(shí)織點(diǎn)的霧客觀齡合理半價(jià)格編或價(jià)撞值。4）替代宰原則蓮：估價(jià)鼓結(jié)果碎不明參顯偏隙離類贈(zèng)似房命地產(chǎn)裳在同紐奉等條滅件下胸的價(jià)待格。8、守估價(jià)尊方法分析劇所掌憐握的輸資料勁并進(jìn)競(jìng)行了呢實(shí)地普勘察拐和對(duì)枕鄰近乘地區(qū)途調(diào)查攜之后抹，根亞據(jù)估程價(jià)對(duì)盲象的簽特點(diǎn)是及其盒實(shí)際蒙狀況南（該規(guī)土地滋屬于膨待開(kāi)眾發(fā)房詳?shù)禺a(chǎn)紀(jì)），框選取畫(huà)假設(shè)娃開(kāi)發(fā)亡法作蜜為本時(shí)次評(píng)宮估的腦基本息方法晚。9、菠估價(jià)綢過(guò)程1）跨選擇正最佳倦的開(kāi)很發(fā)利戀用方啊式：①用泛途為天居住嘉與商夸業(yè)混龜合；②建創(chuàng)筑容斤積率望達(dá)到屑最大扎的允涂許程管度，支即為貪5，禾故總?cè)ㄖ烂娣e淺為4國(guó)00哨00唇m2；③建沃筑覆暮蓋率裳適宜徒，為吉25狹%；④建街筑物微層數(shù)天確定丹為2走0層螞。其中蕩，1訴～4炭層的膨建筑騾面積疑相同含，均蔑為2丸00皂0m2，適金宜為列商業(yè)休用途撿；刮5～轎20恢層的右建筑鄰面積誘相同料，均崖為2灘00達(dá)0m2，適冬宜為終居住幟用途俊。故疾商業(yè)炭用途市的建愈筑面倚積為遞80富00燙m2，居圣住用擋途的淡建筑反面積錦為3耐20片00頌m2。2）捷預(yù)計(jì)少開(kāi)發(fā)蔬期：預(yù)計(jì)影共需桿3年遙時(shí)間冰才能呢完全南建成甩投入餐使用玩，即垃20幣09規(guī)年2隸月建臣成。3）備預(yù)測(cè)濁開(kāi)發(fā)讀完成速后的以房地病產(chǎn)價(jià)消值：根據(jù)榴對(duì)市薪場(chǎng)的掩調(diào)查嶄分析端，預(yù)姐計(jì)商焦業(yè)部澇分在濾建成初后可嶄全部推售出炭，居覽住部跪分在傳建成舅后可享售出濾60畝%，原其余憲40詠%半飯年后誘可售極出；演商業(yè)毫部分誦在售喇出時(shí)擦的平墊均價(jià)竹格為插60深00債元/征m2，居利住部陣分在毛出售訪時(shí)的哨平均版價(jià)格與為3懂00繩0元門/m2。4）叔估計(jì)兵成本鍋費(fèi)用如、銷諸售費(fèi)照用和繡銷售懶稅費(fèi)建筑碌安裝飛工程庭費(fèi)預(yù)胸計(jì)為光15父00智元/律m2；勘巨察設(shè)震計(jì)和懇前期拴工程謹(jǐn)費(fèi)及薄管理庫(kù)費(fèi)等孟預(yù)計(jì)量為每鵲m2建筑跡面積追60防0元熟；估弓計(jì)在搬未來(lái)焰3年泄的開(kāi)克發(fā)期劑內(nèi)，纖開(kāi)發(fā)鎮(zhèn)建設(shè)浙費(fèi)用區(qū)（包職括勘黨察設(shè)優(yōu)計(jì)和譯前期飽工程奧費(fèi)、雄建筑受安裝仰工程假費(fèi)、毀管理飼費(fèi)等泰）的填投入彩情況豪如下陷：第作一年忌需投嘗入3雨0%涌，第傳二年輪需投娘入5身0%霸，第斬三年傻投入柱余下盆的2若0%霞。銷售處費(fèi)用娛和銷丈售稅所費(fèi)預(yù)保計(jì)為咱售價(jià)斥的9資%，脊其中傭廣告帝宣傳赤和銷們售代告理費(fèi)左為售莊價(jià)的勻3%驢，兩悔稅一噸費(fèi)和品交易甜手續(xù)綢費(fèi)等憲為售捕價(jià)的優(yōu)6%蛙。折握現(xiàn)率濾選取遵12浩%。據(jù)了敢解，亦如果師得到卷該土摘地，岡還需態(tài)要按賞取得獵價(jià)款狀的4中%繳亦納有炭關(guān)稅悶費(fèi)。5）件求取判地價(jià)計(jì)算都的基辰準(zhǔn)時(shí)斧間定對(duì)為該泊塊土系地的采出讓阿時(shí)間暖，即代20云06洞年2描月。假設(shè)田購(gòu)買嬸該地妻的總增價(jià)格海為V菌。建成農(nóng)后的鈔總價(jià)悔值=屆10鄙09煙9.奴06鑰萬(wàn)元（？緩）成本頓費(fèi)用踏=7微19迎0.控10首萬(wàn)元（？六）銷售云費(fèi)用陪和銷養(yǎng)售稅由費(fèi)=黑10訪09減9.漠06×9%科=9猶08蒙.9退2萬(wàn)昂元購(gòu)地遲稅費(fèi)波=V×4%客萬(wàn)元V=類建成橋后的庭總價(jià)夜值-怖成本補(bǔ)費(fèi)用任-銷火售費(fèi)冠用和興銷售騙稅費(fèi)編-購(gòu)蜻地稅泰費(fèi)×4%V=槐19核23熔.1慶2萬(wàn)撐元估價(jià)鮮結(jié)果動(dòng)：以上鋸述計(jì)辭算結(jié)辟果為顫主，儲(chǔ)并參昆考估悉價(jià)人共員的寫經(jīng)驗(yàn)尸，將悟總地薪價(jià)確打定為未19提23堵.1帳2萬(wàn)外元。練習(xí)俱1：現(xiàn)有麻一成座片荒露地需堤要估誦價(jià)。瞇獲知誓該成科片荒示地的懇面積逮為4條平方偽公里稠，適賞宜進(jìn)挑行烈“五目通一蠶平”奸的開(kāi)限發(fā)后倉(cāng)分塊析有償?shù)霓D(zhuǎn)讓蒼；可鬼轉(zhuǎn)讓楚土地逗面積絲式的比遠(yuǎn)例為冶50決%；忙附近鄰地區(qū)肉與之嗚位置銹相當(dāng)痕的小仔塊“聚五通寺一平直”熟仍地的單價(jià)為1題00忙0元愚/m2；開(kāi)發(fā)紛期為3致年；茶將該被成片嫩荒地耽開(kāi)發(fā)沙成“邁五通焦一平收”的蒼熟地?cái)_的開(kāi)發(fā)羞成本昏、管軌理費(fèi)隸用等延估計(jì)為2貝.5辭億元浪/k蓮m2；貸隊(duì)款年科利率練為1辦0%鋪；投資愿利潤(rùn)排率為2寶0%帶；當(dāng)妙地土炮地轉(zhuǎn)棒讓中鵝賣方索需要間繳納訊的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)陵讓價(jià)程格的死5%舞，買脈方需龍要繳畜納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)奧讓價(jià)凡格的輕4%凡。試估銜算該搖成片償荒地襯總價(jià)臥和單跨價(jià)。瓦（3異.8蟲(chóng)73夫億元屆、9且6.拜83申元/鈴m2）練習(xí)依2：需要沖評(píng)估棒一宗冶“七擔(dān)通一涂平”灘熟地增于2邊00菊2年鬧9月梁的價(jià)同格。般獲知圖該宗負(fù)土地傍的面豆積為鳳10昂00料0m2，土返地剩蔑余使程用年鞠限為慚65雅年，洗容積獸率為灘2，步適宜墓建造捐某種春類型鑄的商件品住渠宅；燥預(yù)計(jì)芝取得淚該土親地后沙