房地產(chǎn)開發(fā)基本常識及項目開發(fā)全程運作程序

房地產(chǎn)開發(fā)基本常識及項目開發(fā)全程運作程序長沙賽為爾房地產(chǎn)銷售代理有限公司0第一部分房地產(chǎn)開發(fā)基本常識

一、房地產(chǎn)投資的概念廣義概念：房地產(chǎn)投資是將一定的資金投入到土地開發(fā)、房屋開發(fā)以及土地、房屋的經(jīng)營、管理、中介服務等活動中，以期在未來獲得收益或避免風險的一種投資活動。狹義概念：僅指房地產(chǎn)開發(fā)投資。即投資者從購買土地使用權開始，經(jīng)過規(guī)劃設計和施工建設等過程，建成可以滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，通過銷售或租賃轉讓給其他投資者或使用者，從而收回投資，實現(xiàn)預期收益目標的活動過程。房地產(chǎn)投資活動的經(jīng)濟實質——實現(xiàn)資金的增值。1二、房地產(chǎn)投資類型

1、按投資方式分類直接投資：投資者將資金直接投入房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)，并直接參與有關的投資經(jīng)營管理。間接投資：投資者將資金投入與房地產(chǎn)有關的金融產(chǎn)品，但不直接參與有關的投資經(jīng)營管理。2、按投資的經(jīng)濟內(nèi)容分類土地開發(fā)投資房屋開發(fā)投資房地產(chǎn)經(jīng)營（包括買賣、租賃）投資物業(yè)管理和服務投資

2三、房地產(chǎn)開發(fā)投資的特點

由于房地產(chǎn)本身所具有的物理和經(jīng)濟特征，房地產(chǎn)開發(fā)投資具有區(qū)別于其他投資的固有特點：商品性營利性投資數(shù)額大投資周期長對專業(yè)知識和管理經(jīng)驗具有高度依賴性市場的區(qū)域性和區(qū)域的價格差異性與金融及法律密切相關受政策的影響較大影響投資的風險因素多

3四、決定房地產(chǎn)開發(fā)投資的基本要素收益指投資產(chǎn)生的回報成本對未來的預期

4五、房地產(chǎn)開發(fā)投資應遵循的原則遵守社會利益原則盈利和增值的原則有效規(guī)避風險的原則投資規(guī)模與投資者可利用資源相匹配的原則時機適宜原則便易操作原則

5六、影響房地產(chǎn)開發(fā)投資效果的風險因素

（共6大類26種）政治風險戰(zhàn)爭長時間的暴亂、群眾性運動國家政局變化臺灣海峽局勢變化政策風險土地政策金融政策稅收政策地方性的政策規(guī)定變化房地產(chǎn)制度變革產(chǎn)業(yè)政策社會風險區(qū)域經(jīng)濟的不平衡發(fā)展總體規(guī)劃改變技術風險設計及施工技術規(guī)范變化異常工程地質變化規(guī)劃技術指標改變經(jīng)濟風險土地成本變化商品房市場價格整體波動政策性的費用變化城市整體經(jīng)濟以及居民收入水平變化工程造價異常波動房地產(chǎn)租賃市場變化企業(yè)資金供應計劃的變化金融政策及證券市場變化自然風險地震、海嘯、臺風火災極端惡劣天氣6七、蟲房地爐產(chǎn)的種三級砌市場虛架構1、房松地產(chǎn)久一級發(fā)市場—土地采出讓槍市場是指炸國家下將城悠市土艇地的撓使用朽權，萄按一拘定的次年限慨一次劑性出壘讓給歲土地乳使用莫者，頑并由束土地康使用降者向攝國家艦支付浪土地跑出讓凝金的鄭市場。是所脈有者漆與經(jīng)貼營者緞的縱達向流很通市季場。主要樸特點查：市場宜建立具在城岸市土神地國告有制侮的基章礎上賤，交野易過司程不覆變更藏土地腔所有睡權，詳只是滿對其短使用畜權進火行交劫易。國家汽直接之調(diào)控河壟斷探經(jīng)營浮。明確珠規(guī)定者各類影用地限的使扣用性較質和驗年限岔。土地扎出讓典價格復的實孕質是韻“租橫賃價辮格”戶，租神賃費此用一名次性苦收取逗。出讓否交易燈方式遷：土仇地使印用權捷出讓梳有償寶出讓娃形式飛主要飾有協(xié)恭議、天招標耐、拍前賣、束掛牌臣等四花種。7房地裕產(chǎn)三脫級市支場架屯構（續(xù)典）2、房失地產(chǎn)挽二級哥市場—房地竹產(chǎn)轉惠讓市私場或尋開發(fā)繩經(jīng)營鏈市場是已忽經(jīng)取國得土北地使毅用權額的開浪發(fā)經(jīng)酸營者繞與房霉地產(chǎn)概使用挺者之泉間進卸行橫播向交拒易轉頂讓的依市場螞。主要配特點俘：房地膊產(chǎn)商邁品流吹通由尤經(jīng)營蓮向使暗用消證費平抹行轉灣移，隨可以汗說是敬由房貞地產(chǎn)剛開發(fā)培向房壓地產(chǎn)大消費島使用氏的轉憂移。交易肆的商效品是府房地掛產(chǎn)的賄統(tǒng)一頭體，咬即房鎖屋產(chǎn)禽權與碌土地洗使用研權。經(jīng)營蘇者須牢經(jīng)資采質審袖批，割商品膊的銷島售實稅行“粥預售帥許可貌”制斑度。除政驕策性食用房錫由政駐府統(tǒng)比一定扒價定武向銷選售外僅，交污易完丟全市凍場化壞，不誘受國鄰家壟垂斷或謎政策祖控制蓋。交易釋完成籮的時憂間比互較長懇，涉藥及的兆經(jīng)濟孔法律坦關系捐多。8房地嚴產(chǎn)三集級市襪場架曉構（盈續(xù)）3、房專地產(chǎn)斃三級窩市場—房地疼產(chǎn)再院轉讓沸市場是房冷地產(chǎn)公消費鞏者之壺間進稻行房易地產(chǎn)步商品并再轉災讓的夠市場漏，屬姻于調(diào)慌劑余疏缺、硬從新昌配置襪的市鈔場子。主要介特點時：土地沾使用忠者、腐房屋君所有映人將豬所取涉得的飛一定掛年限怒的土欄地使扮用權閉或房偵屋所涌有權猾及其建房屋雖所占節(jié)有和朱使用噴的土辟地使疲用權除一并患在市參場上私轉讓餓、出渾租、談抵押挪、買出賣、捷贈與老、繼勵承、幣交換玻。土地且開發(fā)叔必須貞達到京一定去的條麻件才商可獲拘準轉為讓。9八、毅與房瞞地產(chǎn)皆開發(fā)撥相關刻的技評術經(jīng)杰濟指垂標和纏規(guī)范點規(guī)定一、露主要身技術糠經(jīng)濟甲指標1、規(guī)捉劃用潛地面店積：指經(jīng)目過批纏準的巡壽地塊創(chuàng)規(guī)劃猶總用氣地面綠積，卸包括爪可直漏接用閉于項披目開床發(fā)的飯土地董面積看和總宏用地贈中應跌提供全給城或市道蕩路或端其他萌公共天設施教使用皺的土烘地面守積。2、建斤設用鳥地面恨積：可直膜接用候于項精目開亞發(fā)的變土地購面積煙，也奔稱凈魔用地燥面積轟，但譯不包獄括應攤提供播給城災市道廢路或這其他均公共亮設施停使用忘的土妹地面西積。3、建凈筑占炮地面縱積：指建獅筑基秀底（疾地面環(huán)一層調(diào)）所祥占用掀的土障地面假積。4、建才筑密易度：建筑雪總占域地面俊積與袍項目永總用披地面正積的供比率灣（％陶）。5、容們積率鞠：項目到總建華筑面牙積（洪地上通部分害）與舊總用湯地面服積的配比值頓。6、綠岸地率盡：項目始范圍唐內(nèi)各弟類綠祥化（好包括騙園林宴小品蕉、休盤閑涼漠亭、漁水域諷等）苦所占此的土簡地面旅積與彈總用廉地面噸積的代比率守（%）。10主要技術餡經(jīng)濟輛指標（續(xù)遙）7、住瞞宅停江車率跳：汽車長的停貝車位次數(shù)量炒與住送宅總扎戶數(shù)庸的比紐奉率（%）。8、地叮下室湖：房間栗室內(nèi)板地面價低于煉室外貪地平考面的絹高度截超過曾該房睜間凈坐高度雪的1/理2以上渡者。9、半鴨地下助室：房間燥室內(nèi)須地面先低于踐室外窮地平撞面的小高度全超過豪該房蝕間凈免高度是的1/今3，且千不超溜過1/葉2者。10、層聽高：上下毛兩層幸樓面奶或樓停面與盡地面料之間畝的垂展直距代離。11、室零內(nèi)凈斜高：樓面足或地叔面至振上部維樓板爽底面冶或吊扭頂之便間的球垂直牛距離繡。12、建武筑高穩(wěn)度：多層導指建礦筑物瘋室外施地坪輛到其比女兒漆墻頂阻部或筍檐口偷的高搜度；舍高層街指建獲筑物金室外調(diào)地坪永到其舅檐口妨或屋際面面畫層的看高度豆。11主要鉛技術箏經(jīng)濟復指標撕（續(xù)套）13、住臥宅建判筑層雷數(shù)的劑劃分蒙標準枝：建筑村設計大規(guī)范挖規(guī)定拜－《住宅兼設計喬規(guī)范》規(guī)定怎：低層上住宅鄉(xiāng)豐：一層焦至三外層；多層深住宅桃：四層庸至六地層；中高變層住長宅：七層負至九皺層；高層被住宅沃：十層為以上裳。消防懼規(guī)范攪規(guī)定河：多層恩住宅:九層愈及九駱層以堡下的諒普通鑒住宅烏（含籠底層洋設有斯商業(yè)襪服務痛網(wǎng)點陡的住鞭宅）狠；高層霞住宅:十層婚及十你層以奇上的棚普通甚住宅趴（含頂?shù)讓幽_設有魯商業(yè)砍網(wǎng)點歷的寺住宅記）；其中霜：二類辱高層差：十層淋至十尋八層虧的普遠通住國宅；一類上高層享：十九表層及增十九升層以率上的場普通蹄住宅墻。民間即習慣訊叫法小高因層：十層緣瑞至十慈八層恒的住盞宅；大高遵層：十九織層及蠅十九臥層以亭上的羽住宅??；12主要服技術滴經(jīng)濟受指標逮（續(xù)達）14、民眠用建島筑主貞要類孕別（尼按功資能分字類，丟選摘蚊）（1）住籠宅樓濁：供居拆住使困用的仗建筑耗。單元寸式住軌宅：由多仇個住仇宅單釋元拼蹈接而構成，茫每個箏單元接均設淘有樓釘梯或訓樓梯鑄與電址梯的上住宅頁。塔式滾住宅麗（也賓稱獨訴立單催元式舅住宅膨或點殖式住百宅）進：以公宰共樓志梯或瞇樓梯碼與電襯梯組聲成的啄交通加中心找為核圓心，腔將多啦套住迅宅組冶成一清個單主元獨童立建陰造，斜且每霜套住陪宅的巷進戶宅門至票樓梯銜間門毛或消升防前池室門辟的距索離不蔥超過10米的哈住宅粘。通廊攜式住宅宅：由公景共樓握梯或仍樓梯附與電余梯通半過內(nèi)爽、外深廊進濟入各侄套住激宅，盆且至拴少有錄一套夫住房犧的進菠戶門辣至樓稠梯間枕門或爽消防竟前室棚門的訓距離舞超過10米的篩住宅找。躍層概式住禍宅：設有利套內(nèi)權樓梯彩且每情套包亦含兩擊層或胖三層罪樓面舞的住草宅。躍廊素式住熊宅：通過足一層像水平硬共用黨走道產(chǎn)，聯(lián)攪系兩病層或蠶三層家樓面肺各套度住房炕的住蹈宅。（2）商渣住樓耽：由底無部商核業(yè)營繞業(yè)廳網(wǎng)和住霉宅組集成的岔建筑括。（3）綜獻合樓裂：具有往兩種潔或兩代種以登上使喇用功大能的并建筑叛。（4）其宿他：辦公豪樓、塑商業(yè)獲樓、碼酒店申等等壞。13主要到技術虎經(jīng)濟增指標哥（續(xù)標）15、面曬積指茄標建筑乘面積:具備回上蓋校且結知構牢射固，脾層高逆在2.介2米以鴨上的楚永久侍性建些筑的愈房屋厚外墻白（柱探）勒緒腳以惡上各兆層的泥外圍感水平捎投影奮面積厘，包等括陽辦臺、眾走廊射、地怕下室損、室浩外樓版梯等辮。使用君面積憂：房屋退戶內(nèi)采全部努可供甘使用警的空謎間面盒積，衡按房也屋內(nèi)年墻面野水平骨投影誦面積雞計算綠。不負包括篩墻、輛柱等酒結構終構造爹和保爆溫層慘的面優(yōu)積。居室?guī)Z面積推：僅指梢臥室目、起繁居室挖（廳醒）的勾使用攻面積清。產(chǎn)權勾面積申：系指閉權屬懇人（警或稱房誠產(chǎn)權槐人）吹依法咬擁有查房屋兔所有山權的匪房屋端建筑悶面積莊。銷售鐮面積斜：包括超房屋灘套內(nèi)為建筑棉面積今和應企分攤工的共圖有建地筑面壤積組召成。套內(nèi)兇面積支：由房退屋外者圍墻雨體中蘋心線束的水欣平投柜影面棋積和秩陽臺店應計企算的洗面積抹組成妄。共有疤建筑拿面積膛：指各食權屬紅人共義同占躍有或連共同維使用梨的建仙筑面難積。14（二寒）各所類住利宅主此要技老術規(guī)要范要杯求住宅咐樓是灶供居籍住使善用的獵建筑恒，不瀉同的紀住宅強樓雖硬然具座有同酷樣的茅使用表功能枝，但憐是不讓同類光型的足住宅山樓由與于其屠在建黎筑層捉數(shù)、刮平面提組合扶方式搖等方償面的散不同紗，在框建筑桌、結懲構、韻消防搖、民擴防等胸技術啊規(guī)范便的要訂求上拘存在銀較大阻的差農(nóng)異，丹并最跌終導健致建廟造成正本和牛公共候面積連比例還的差姻異，蚊在確拘定項妹目開磚發(fā)方稿案時取應慎院重。15各類澇住宅木主要浙規(guī)范限要求波比較山分析表表1公共興部位搬設計類別多層A(≤6層)多層B（7~9層）二類高層A（10~11層）二類高層B（12~18層）一類高層（≥19層）

一個樓梯間可設非封閉樓梯間，樓梯間可不通至屋面?？稍O非封閉樓梯間，但樓梯間應通至屋頂平臺；當分戶門為乙級防火門或設封閉樓梯間時，樓梯間可不通至屋頂平臺。

單元式住宅每單元≤4戶，且戶門為乙級防火門或樓梯間設簡易噴淋時可設非封閉樓梯間；每單元＞4戶時，應設封閉樓梯間。樓梯間應天然采光和自然通風，且相鄰兩單元在屋頂平臺連通。單元式住宅每單元只設一個封閉樓梯間時，從第10層起每三層應設連接相鄰單元樓梯、前室或走道的連廊；一梯兩戶的單元式住宅，可從第10層起每層相鄰單元設置連通的陽臺或凹廊。當每單元（每層≤6戶、面積≤650M2）設1個防煙樓梯間時，可不設連廊。單元式住宅可只設1座防煙樓梯間，但從第10層起，每層應設置連通相鄰單元前室或走廊的連廊。入戶門不應直接開向前室；前室設簡易噴淋時，允許2戶，前室設自動噴淋時，允許2戶以上的戶門，直接開向前室。塔式住宅（每層≤8戶、面積≤650M2），應設防煙樓梯間。

≥兩個樓梯間

7~11層的通廊式住宅應設兩個以上封閉樓梯間。12層及12層以上的通廊式住宅應設2個以上防煙樓梯間.18層以上的塔式住宅應設2個防煙樓梯間電梯入口層樓面距室外地面的高度超過16米以上的必須設置電梯。應設電梯每單元應不少于2臺，單元式住宅每單元只設1臺時，應設連廊。每單元電梯應不少于2臺消防電梯不要求設置消防電梯塔式住宅應設消防電梯應設消防電梯應設消防電梯16各類聰住宅連主要牧規(guī)范耽要求仁比較緞分析顯表2類別多層（9層以下）二類高層B（10~18層）一類高層（19層以上）

消防通道小區(qū)內(nèi)宜設消防車道，寬度≥3.5M，R≥9M建筑周圍應設環(huán)形消防車道，確有困難時，二類高層住宅應沿建筑的一個長邊布置，高層商住樓、一類高層住宅應沿建筑的兩個長邊布置。消防車道寬度≥4.0M，R≥12M；消防車道距高層建筑外墻宜≥5米。聯(lián)體住宅群，當一個方向建筑物的沿街長度超過150米或總長度超過220米時，應在適中位置設置穿過建筑的消防通道，其凈寬和凈高均不應小于4米。建筑物應設有連通街道和內(nèi)院的人行通道，凈寬不得小于1.2米，間距不宜超過80米。消防登高面（僅用于高層建筑）可利用消防車道作為消防登高場地，但應滿足5米≤車道內(nèi)側距住宅外墻≤12米。登高面應靠近住宅的陽臺或公共樓梯間，且在此范圍內(nèi)應設有樓梯間的出口；登高面一側不宜布置裙房，當布置裙房時應滿足：高度>5米，進深＜4米。長度：塔式住宅不應小于建筑周長的1/4，單元式、通廊式住宅不應小于建筑的一個長邊長度

防火間距

多層不應小于6米，兩相鄰建筑較高一面的外墻為防火墻時間距不限，較低一面外墻為防火墻且屋頂不開天窗時間距為不小于3.5米；相鄰外墻為非燃燒體，門窗洞口面積不超過外墻面積的5%且洞口不正對開設時間距為不小于4.5米。

高層高層+高層≥13米，高層+裙房（或其他民用建筑）≥9米，裙房+裙房(或其他民用建筑）≥6米；兩相鄰建筑較高一面的外墻為防火墻或比相鄰較低的建筑屋面高15米及以下范圍內(nèi)的外墻為不設門窗洞的防火墻時，間距不限；較低一面外墻為防火墻且屋頂不開天窗時間距為不小于4米。17各類毯住宅見主要叢規(guī)范程要求溪比較代分析莊表3類別多層A（≤6層）多層B（7~9層）二類高層A（10~11層）二類高層B（12~18層）一類高層（≥19層）消防供電三級負荷供電（單回路）二級負荷供電(電網(wǎng)雙回路或一回電網(wǎng)供電加自備發(fā)電機)一級負荷供電（電網(wǎng)雙回路加自備發(fā)電機）

消防給水室內(nèi)6層以下可不設室內(nèi)消防給水設施。7~9層應設室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)。底層設置的商業(yè)網(wǎng)點宜設置自動噴淋。應設室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)，每層≤8戶、每層≤650M2的塔式住宅可設1根消防豎管，但須采用雙閥雙出口型消火栓。商業(yè)部分應設置自動噴淋。室內(nèi)應設2根消防豎管保證同層2個消火栓的水槍的充實水柱同時到達被保護范圍的任何部位。電梯前室、公共走道、商業(yè)部分應設火災自動報警系統(tǒng)和自動噴水滅火系統(tǒng)。室外消火栓間距≤120米，室外消火栓間距≤40米，供水應滿足兩路市政進水，確有困難時可設一路進水。應滿足兩路市政進水。結構框架或磚混結構，框架結構框架或短肢剪力墻結構框架或框架剪力墻結構，結構抗震等級為二級（三級）框架剪力墻結構或剪力墻結構，結構抗震等級為二級。結構抗震等級為三級民防多層（≤9層）：按地上總建筑面積的2%修建民防地下室，高層（≥10層）：按建筑底層面積修建“滿堂紅”民防地下室。18第二竹部分片房地悄產(chǎn)項俱目開沿發(fā)全遷程運雙作程鹿序19房地鵝產(chǎn)開項發(fā)商冠在每禽一個堤房地腎產(chǎn)項醉目中壓均經(jīng)衡歷投棟資、哥開發(fā)熱和建尸設三梢個過棵程項目飄建設甘過程市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設計招標投標施工組織進度質量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設計招標投標施工組織進度質量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設計招標投標施工組織進度質量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設計招標投標施工組織進度質量品牌傳播銷售組織物業(yè)管理成本項目遼開發(fā)燭過程項目柴投資元過程投資劫過程開發(fā)逮過程建設危過程經(jīng)營馳目標云：通葵過投灣資活闖動來戶獲取碎投資緣瑞收益環(huán)，實字現(xiàn)現(xiàn)與金回炕收風險奸控制握：投盆資決雞策、膛項目愈監(jiān)控運作聯(lián)方式恒：通林過土想地投陽資產(chǎn)嚴生投門資收稻益而敬行使所重大鴉決策箱以及寶監(jiān)控魚權力經(jīng)營拾目標博：通宰過對張項目畜開發(fā)雞全過柔程的嗓經(jīng)營馳管理使活動凡獲取吼開發(fā)倘利潤風險妹控制蛙：項基目定稻位、脅項目各管理運作駕方式燥：通撈過對束項目京開發(fā)保日常賠的管租理行染使相僅應的默權利訂與責恭任決策毯拿地老階段規(guī)劃相設計梢階段項目釘施工啄階段銷售感服務貍階段經(jīng)營船目標顫：按艱工期播保證何工程慰質量坦、安槍全前沾提下芬以最蝦小成代本完顆成工約程建跌設風險帆控制斧：成射本管咸理、泄工程經(jīng)進度渾、合夠同簽廢訂運作燙方式富：充禿分使默用外腎協(xié)單微位，技通過家總包蠶管理抄方式英行使象施工卻組織盛職能戰(zhàn)略攔投資凝技能房地厘產(chǎn)開貼發(fā)技霞能施工寺建設文技能532所需脈技能績效疾比重結合鳴這三宮個過淺程的干自然貪嵌套啦關系鮮，可婆形成皺項目鬧的三水級管善理體誼系。宇對應段到房念地產(chǎn)明組織沙框架剩即可甲形成朽房地記產(chǎn)企廣業(yè)的痰典型弟三級喊管理墳體系決策拿地階段規(guī)劃設計階段銷售跑服務怪階段市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設計品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設計品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設計品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設計品牌傳播銷售組織物業(yè)管理項目適施工劍階段招標投標施工組織進度質量招標投標施工組織進度質量招標投標施工組織進度質量招標投標施工組織進度質量成本投資過程開發(fā)過程建設過程物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理項目考核過程綱監(jiān)控過程島監(jiān)控投資顆方案設計腳圖紙集團城市公司項目食部招標投標招標投標招標投標招標投標物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)管理投資收回房地電產(chǎn)開賊發(fā)的窮本質帖：整掛合房地劑產(chǎn)項唯目開閘發(fā)的編全過障程一逃般要頁經(jīng)過木以下甜五個盜階段偉：1、項域目確謀立階貧段2、項采目前股期階寒段3、項忽目實榮施階鉆段—工程摘施工慎和產(chǎn)仔品銷微售。4、項面目驗曲收交紫付階寇段5、收激尾階樓段具體撒內(nèi)容處詳見《房地皆產(chǎn)項劫目開憑發(fā)全鞠程運臟作程臭序圖》22房地譽產(chǎn)項定目開的發(fā)全辭程運約作程塑序圖森－123房地看產(chǎn)項密目開至發(fā)全蛾程運醫(yī)作程僅序圖割－1房地鉗產(chǎn)項旋目開堅發(fā)全監(jiān)程運擾作程梯序圖帖－224房地讀產(chǎn)項樸目開茶發(fā)全辣程運干作程岡序圖揪－325第三霸部分伯房臺地產(chǎn)字項目蠢開發(fā)趕成本期及開皺發(fā)周撞期一、憑項目辦開發(fā)舉成本身費用曉構成娃及其秘資金份投入如特點房地卻產(chǎn)開昨發(fā)項成目的凍成本環(huán)和費凍用構買成復炒雜、都變化注因素及多、慰不確標定性型大，航不同殘類型卵的開眼發(fā)項勢目，燒由于四選擇本不同示的建疤筑類折型、螺層數(shù)棋和結沒構，脹建筑亦裝飾供標準株、機趕電設欲備和兔配套培設施刊配置功標準狀以及嗚工程開地質杜狀況局不同斗等等殊，在海開發(fā)經(jīng)成本很和費藥用方閣面都缺存在砍一定易的差命異。斷在此偉難以治籠統(tǒng)值的談允論項招目具科體的聚成本衛(wèi)和費廢用標毛準，姐僅就鄭一般夠房地倉產(chǎn)開滴發(fā)項炕目通形常的線成本龍和費脆用構擺成以提及相勺關的鍛資金絕投入姨特點療作一港些簡想要的撈說明嫌。26開發(fā)微項目莊主要覽成本惡與費箭用構押成一贈覽表開發(fā)直接成本土地成本應繳土地出讓金征地及拆遷安置補償費

土地其他成本契稅

前期費用開發(fā)方案企劃費基礎設施配套費臨時設施費勘察設計費報批及其他雜費

工程建造成本主體工程主體建安工程機電設備安裝工程

配套設施工程費電力供水煤氣電話、電視安防及智能化設施雨污水及道路園林綠化景觀工程

質監(jiān)及監(jiān)理費工程質量監(jiān)督費工程監(jiān)理費

其他成本不可預見費物業(yè)公共維修基金財務費用期間費用項目管理費銷售費用

27開發(fā)畢項目裳主要止成本孝費用初的資蠻金投輔入特歉點表1成本及費用項目資金投入特點土地購置成本應繳土地出讓金按土地出讓合同的規(guī)定付款，取得土地證前付清。征地及拆遷安置補償費根據(jù)拆遷進度付款，一般應在施工圖設計前（地質勘探需要）完成拆遷。土地其他成本主要是土地溢價或按合同規(guī)定應付給轉讓方的其他款項，按合同約定付款。契稅在辦理“土地證”前，按應繳土地出讓金的3%計繳。前期費用開發(fā)方案企劃費一般在開發(fā)初期進行方案設計前進行，約為銷售收入的1‰~2‰，付款多為分期?？辈煸O計費設計費：簽合同付20％，方案約占30％～40%，初步設計完付至50％，完成施工圖付至90%，留10%作配合費，在竣工時付完?？辈熨M發(fā)生在方案后施工圖設計前。臨時設施費圍墻在交地后即進行，施工用水、電、路約在開工前提前1~2個月完成。報批及其他雜費主要是審批規(guī)費，費用一般不高，根據(jù)審批進度，一般在開工前支付完?；A設施配套費一般在辦理《工程規(guī)劃許可證》時繳交。28開發(fā)亮項目兇主要盒成本壺費用師的資找金投蠶入特牲點表2成本及費用項目資金投入特點工程建造成本主體工程主體建安工程不同項目的差異比較大，另列說明。機電設備安裝工程訂貨付15%～30%，到貨付至70%，安裝合格后付至95％，留5%保修金。電梯：供貨期2～3個月，設備安裝期40～60天,但土建配合期較長，一般在竣工前4~6個月到貨；發(fā)電機：供貨期20～30天，設備安裝期15～30天。配套

設施工程費電力、供水簽施工合同后進場施工前付清全款。電力：一般在竣工之前的4~6個月簽合同并進場。供水：在外腳手架拆除后立即進場施工，一般在竣工之前的2~3個月進行。煤氣簽施工合同時付30%，進場前付至70％，通氣前付30％，進場時間一般在主體封頂且墻體施工完成后即進場。電話、電視安裝一般在竣工之前的2~4個月進行。電話免費、有線電視簽合同時付全款。安防及智能化安裝一般在竣工之前的2~4個月進行，按進度付款。雨污水及道路在外腳手架拆除后立即進場施工，按進度付款。園林綠化景觀一般在室外管線和道路完成后立即進場施工，按進度付款。質檢及監(jiān)理費質量監(jiān)督費一般為監(jiān)理費的10%在開工前繳交，監(jiān)理費按進度付款，常規(guī)為季付。29開發(fā)茂項目拿主要昨成本提費用遠的資兄金投倘入特柿點表3成本及費用項目資金投入特點其他成本物業(yè)維修基金按工程總造價的2%在綜合驗收前繳交。不可預見費相對集中在拆遷、基礎工程，設計施工強制性規(guī)范變化，建材機電設備市場價格波動，裝修、配套設施標準的變化等。財務費用利息及籌資費用，據(jù)實發(fā)生。期間費用項目管理費即時發(fā)生，應結合開發(fā)進度和人員到位情況合理安排。銷售費用即時發(fā)生，應結合銷售進度合理安排。30房地推產(chǎn)開遷發(fā)項赴目主夾要經(jīng)會營稅當費表營業(yè)稅按商品房銷售收入（實際到賬額）的5％計算，按月計繳。附加稅城市維護建設稅按營業(yè)稅的7％計算，隨營業(yè)稅繳交。教育費附加按營業(yè)稅的3％計算，隨營業(yè)稅繳交。地方教育費附加按營業(yè)稅的1％計算，隨營業(yè)稅繳交。印花稅按合同金額的0.3‰計算。土地增值稅目前我市尚未正式開征。企業(yè)所得稅目前我省各地基本上是采取預估利潤（一般按銷售收入的15％），按月在繳納營業(yè)稅的同時預征所得稅，項目開發(fā)結束后再據(jù)實征稅的辦法。交易規(guī)費合同鑒證費住宅3元/M2，店面12元/M2，車庫（位）7元/M2或200元/位（無面積）。由開發(fā)商繳交。契稅按總房價的3％，普通住宅按總房價的1.5％計算。由買受人繳交。印花稅、土地登記費、房屋登記費、權證工本費：住宅185元/宗起、店面或車庫255元/宗起。由買受人繳交。31二、先項目樹開發(fā)央周期房地姨產(chǎn)開遲發(fā)項五目開梳發(fā)運兆作過由程涉旬及的泥政府貢審批線部門咐和審冒批事刑項多毅，各淹地的涌地方吉性法她規(guī)、屋審批殿環(huán)節(jié)死、審寧批時湖限不輕盡相售同；極不同躍開發(fā)闖地點飾的地夫質情因況變黎化比井較大袍，不猾同建彩筑類機別在維設計慕和施顧工技喜術規(guī)善范方借面差愛異比槳較大拉，不挖同地潛區(qū)在樣技術夢規(guī)范嘆要求呢和施君工限清制條惱件方帶面也鴉存在絨一定贈的差辣異，憑加之糟開發(fā)刃商實迅力、間管理盲經(jīng)驗故和項茶目建劣造標習準的剃不同易，這弟些因題素都列直接忍影響鋼著項形目的尊開發(fā)廢周期棕。因率此，致對項梯目的辣開發(fā)棕周期案不能床一慨權而論的，應伯根據(jù)振各項逼目的糖實際坊情況朝進行稀具體屈的分歐析和辰評判輸。32房地霸產(chǎn)項脹目開升發(fā)工抖期分堅析表開發(fā)階段步驟分項多層

(9層以下)二類高層

(10~18層)一類高層

(19~30層)前期階段

項目定位及開發(fā)策劃30~60天方案設計20~30天初步設計30~45天地質勘探20~30天施工圖設計60~90天報批及其他45~90天臨時設施及施工招標30~60天綜合工期一般為9個月，快則6個月，慢則一年主體工程

施工基礎工程砼基礎：20~30天

；

樁基：30~90天，驗收30天。地下室工程40天60～90天60～120天主體結構工程每月3層每月4層每月4~6層土建后期及設備安裝90~150天150~240天180~300天綜合驗收室外配套設施工程60~180天收尾階段產(chǎn)權證辦理及財務清算三個月～半年33報建園流程規(guī)劃鞭要點歇批復土地朵證辦臥理項目擋公司醋設立項目債立項建設際用地惹規(guī)劃疲許可固證前期派報建暗工作環(huán)境督評估土地午使用英證書項目鐵開發(fā)超前準業(yè)備建筑蔥工程惰規(guī)劃限許可座證單體嚇審查衰、建低筑工告程規(guī)白劃許盟可證管線乖、排參許可妥證總平鞭設計免報審開工先前手類續(xù)辦脾理34施工痛許可憶證余泥頁、噪濃音排傘放許弱可夜間扶連續(xù)笑施工逐許可建設斃期間舟辦理消防序、人鳴防專找項審霸查竣工挖驗收醒備案專項銳驗收預售旱許可席證建設厚完成35中華摟人民摔共和陜國城葛鄉(xiāng)規(guī)屑劃法百于20定08年1月1日實證施，驕下面蛋基本批上是屋按照史報建臂先后桑順序真來說坦。1規(guī)劃唱要點隙批復份階段莖、擁土地絨證、傳建設餐用地熔規(guī)劃登許可產(chǎn)證是沙進行房地毅產(chǎn)開樓發(fā)的前認提.簡單粗的說袖一下磚，規(guī)挪劃要舊點批圓復由促規(guī)劃肅部門秋頒發(fā)劈燕，確鞠定土豆地使泄用強禿度指曾標的上法律愚依據(jù)譽，重岡要指繩標：差容積固率、毫建筑未密度隙、覆桃蓋率仿等，桐另外口會對悼停車饒位配鬼置、策東西遣南北悶退讓兇等要予求、曲建筑交分類繭、用炊地性老質及疏面積事上限喪。建膠設用希地規(guī)尾劃許羞可證船由規(guī)搖劃部費門頒苦發(fā)，刮核定蟻土地乳用途敲及用放地界曬線的香法律拾依據(jù)摔。土地霧證由千國土蓮部門染頒發(fā)申，土俊地權堪屬證畢明，姓載明持了土幸地用區(qū)途及捆使用辮期限似。一急般來限說，貿(mào)一塊捐地，私必須肥要由冠規(guī)劃醫(yī)部門秩核定禿規(guī)劃燈要點順，國熊土部椒門必眾須依死據(jù)規(guī)徑劃部皆門核匹定的喉土地僑功能轎及土乏地使意用強臟度，只才能暢計算矮出土濃地出蛙讓金今，在半土地評證上叉載明首土地肉用途詠及年掃限。36新城智鄉(xiāng)規(guī)洪劃法胃第三梳十八湯條：御城市敗、鎮(zhèn)濱規(guī)劃貧區(qū)內(nèi)累以出似讓方縣式提釀供國刻有土仇地使拐用權延的國過有土獻地使擊用權幻玉出讓留前，鐵城市導、縣妻人民完政府距城鄉(xiāng)她規(guī)劃帶主管瓣部門科應當筆依據(jù)溜控制魯性詳煌細規(guī)漲劃，等提出蔑出讓艱地塊修的位屋置、機使用遞性質謀、開賞發(fā)強哈度等唉規(guī)劃梳條件浪，作苦為國禾有土粱地使走用權狀出讓惕合同亦的組嗽成部忘分?；⑽创_數(shù)定規(guī)發(fā)劃條血件的故地塊周，不折得出屋讓國事有土印地使俘用權膚。營業(yè)境性用外地原駕則上矩須經(jīng)該過招倍拍掛嫂程序企以出牛讓方碑式進逢入市怠場，映簽訂逮國有盒土地搭使用內(nèi)權出沒讓合斬同后內(nèi)辦理衫國土步使用轎證。緞建設騎單位吧應持蹈建設拘項目曉的批謙準或聾備案凱文件榜和國漫有土鄭地使辦用權證出讓接合同底，向澇城市革、縣新人民肯政府培城鄉(xiāng)極規(guī)劃盛主管斗部門辟領取算建設紙用地溝規(guī)劃攀許可詢證。申領姨規(guī)劃在許可這證須逢備文磚件：攔立項匹文件鎮(zhèn)、環(huán)胳評、司土地蛋使用昏證書諸等372項目扇公司補設立廳、立嚼項、蠻環(huán)境廣評估勤、資汁質這四偵項幾丙乎是后每一交個項濕目要叫開始簽的時謎候必革須要脆搞的黎東西持。非紫常的坑社會餅主義婦特色洲。不醬過這范里也極有些與東西軋很有標趣，車與法痛律的妄關系皇也比緩較大鄙，比完如設救立項沖目公詢司。這里粘要注智意一徒下，脅母公介司拍毛到土傳地，坡轉到柔其全撿資設濤立的繞項目塔公司狹名下凈，按洋我國窄法律隨，不妖屬于伙交易幼。因愛此，碗房地峽產(chǎn)公眠司可縮慧以任制意設朝置項愛目子嬌公司即，房怒子賣夕完后歇再把劣它實到體上驅消滅凈，只贈留下蓋一個特殼。男這種播操作手模式漂沒什脆么法窄律風頭險可托言，故非常遭的經(jīng)證濟實賞用，潑因此反現(xiàn)在邊國稍賽微有至點規(guī)硬模的鳥房地劇產(chǎn)公佩司都戚這么下干。立項速，主聰管部澡門為竿當?shù)貪岚l(fā)展粒與改悅革委較員會診。這損個東雄西純幻玉粹是悅計劃親經(jīng)濟扎時代恥留下卸的產(chǎn)脈物，在立項患主要廢考察練的項后目的籍投資罷額及毫可行宮性。緞需準聾備的仁文件騰：公穩(wěn)司營際業(yè)執(zhí)錘照、朽稅務逝登記肢、環(huán)散評、喉可研戒等。券可行淹性研轟究報鐘告是概政府褲參考滋的一晶個重尾要文休件，桐當然那。立嬸項與喉其他協(xié)程序伐的先棍后關避系那微更是景異常媽隨便銳的事新情。估譬如域最近榆國家嬸的政聯(lián)策，京要求革先把尋環(huán)境唯評估懸搞了蠟再回縱頭來消立項叼。這繡是基頁于加績強環(huán)意境保淹護促陡進可客持續(xù)棟發(fā)展戚的考殺慮。俗但在寇很多潛地方殖，環(huán)單評的舅一項與主要千前提破材料嫂就是代立項鑄批文士。立兄不了予項根爐本做騙不了僵環(huán)評睛。具鉤體情灣況在秋分別虹對待軋。383總平費面審否查階勤段這個懶階段穿各地劣的叫廊法不職一樣總，聽芬得比躬較多息的叫聯(lián)“棵修湊建性守詳細躁規(guī)劃純審查謎”割這騎個階腥段就匠是審民查小冊區(qū)的關總平靜面規(guī)腸劃圖余紙，要審查乏建筑晶物布吵置、腥每棟塊單體告建筑證高度疊、各淘棟單委體建齊筑之蚊間間撒隔、垃間距稱，日兩照是打否合荒規(guī)，圈總容東積率撤，建爐筑密丸度，窩消防蝴規(guī)范戰(zhàn)（大帳部分較城市簽的規(guī)呼劃部杏門會殘召開弦評審古）。充消猴防通迫道的稠設置絕，高螞層建新筑四付周必駱須設朋立環(huán)容形消份防車縮慧道。智審總倆平面蒙是整寺個開欄發(fā)報怠建過論程中獄較復部雜的棉過程法，這豪個過謀程一土般都副要2、3個月扶。4管線香綜合叼審查董、排躍水許犁可證練管線嫌綜合速審查籠是規(guī)習劃部許門的勾專業(yè)喚審查句內(nèi)容惜之一修，管線伸綜合拼是啥羽？包染括三羅大項希：小搜區(qū)給飼排水誓管線患、強晚電線瓣路、狼弱電欄線路博。給伏排水背就是佩怎么養(yǎng)引自構來水竭進小汽區(qū)，庸然后宏怎么襖把生弊活污民水和喉雨水滋排出瞎小區(qū)臉；強刊電就犧是生尤活用顆電，畝線路悉從哪欺里進薯，怎蜘么上拆樓，荷怎么魚進門龜；弱開電的遞內(nèi)容保就多內(nèi)了什閥么有謊線電滅視線夢、各誤類通括訊線厭路、融網(wǎng)線唱、內(nèi)碧部監(jiān)糟控線撓路，乓等等潮等等架，很踏多。這些別東西隆設計俘協(xié)調(diào)斷的部栽門包粗括市鞏政、睬供電拘、供爭水、菜通訊獎等多據(jù)部門案的協(xié)孩調(diào)及昂資料枕查詢吵。395單體每審查姓、建芬筑工比程規(guī)關劃許花可證就是寒總平完面規(guī)宴劃的姻基礎愁上，司落實俘單體辟建筑茫的設軟計方已案。霜建設坡工程墨規(guī)劃摟許可蜜證是招有關患建設靠工程勺符合獸城市砍規(guī)劃燒要求殖的法密律憑證，是皺建設沈單位觸建設梅工程坦的法據(jù)律憑旅證，玻是建值設活憤動中塔接受冬監(jiān)督殃檢查乳時的精法定月依據(jù)移。（侮沒有突此證冒的建養(yǎng)設單歪位，志其工災程建壺筑是餅違章宇建筑鴉，不香能領僻取房識地產(chǎn)權屬證扇件。懶）建設丟工程器類半建設亭工程揪規(guī)劃償許可媽證申腐報文巨件：①《建設撈工程苗規(guī)劃被許可紹證》申請改表1份，賀并加店蓋申請卵人印章②有關菠計劃小批準唱文件尼、設房誠計條騾件或裹規(guī)劃蠶方案駁審批嗽意見③土地次使用拳權屬證雹件及補附圖④1/煤50請0或1/橡10榨00地形勺圖兩拆份，翁地形鐘圖上駛應由記設計脈單位執(zhí)用HB鉛筆朱標明畢下列胸內(nèi)容烤：建創(chuàng)筑基泄地用地蝴界限、建甘筑物逆外輪草廓及幕層數(shù)賄、新估建建削筑物萌與基穿地用穩(wěn)地界瞎限、委道路規(guī)劃魯紅線及相瞞關控俘制線娘、相嗚鄰建廈筑物衫間距剝尺寸蹲軸線因標號熔；(作圖熄格式陰見《報送云建筑發(fā)工程籃設計奇方案演、建顏設工憑程規(guī)彈劃許波可證冰地形貞圖示跟意圖》)；⑤符醋合出傭圖標幸準并盤加蓋睜建筑岸設計貝單位淘設計長出圖炸章的1/紫50小0或1/每10廟00總平邁面設查計圖穗兩份務。40⑥建是筑施從工圖字一套蛾，圖紙須加久蓋設劑計單狐位圖鮮章；筋⑦分愛層面脈積表(應按冠國家嗚有關襲建筑扇面積規(guī)定計算)；⑦分裕層面妙積表(應按糊國家原有關歇建筑程面積漸規(guī)定敗計算)⑧建筑探工程領預算書⑨相袋關單向位部你門審綱核意蝦見⑩日照分析蓋文件瓜一份味（可扒選）規(guī)劃匆部門盆要求印的其袖他資鞠料6消防士和人鑒防專打項審院查辦理量消防鞭報建稀需提閘供資夏料：炮建設橡工程寇消防記審核雷申報持表、汽圖紙兇（總竟平面襲、立甜面、亡剖面扇、平皮面分追布）行、規(guī)側劃紅去線圖察。人防雹報檢粗資料并：報歡建項粗目總連平面拿圖，置人防少工程末單體繪設計林建筑診平面毫圖、若一層利建筑博平面狐圖和釣建筑校剖面止圖（裂一式躍三份民），憲施工然圖設騙計（墳建、更結、維風、婦水、之電）糖（一雖式三民份）賽。41消防縫報建傳、人罵防報查建基多本規(guī)窯范：12層以聾上要鹽設置慶專門殃的消鞏防電截梯，17層以臂上設殃置剪筆刀樓率梯，伯這些燒強制櫻性規(guī)圓范已豬經(jīng)是捐鐵律臭。個桶人沒柄見過纏有開辛發(fā)商躍能繞逢得過頓這些是強制鴿性規(guī)眉范的躲即使僅能繞甜過去世將會恩獲得用巨大勾的回劇報，添譬如畜減少樣一套憐樓梯跡，那荷是多唯么好編的事乳情啊浩，但猜是基轟本上中沒人品敢去漲辦。劈燕起碼朝我不定敢。步個人間日后弊的職氣業(yè)生揉涯中虜，也平不敢腦。人防予工程蛙是非翠常神文經(jīng)的緩一樣判中國嫌特色恰的東縮慧西。匪不知遮道這襯個東模西算燙啥。鍋真要雁有空唱襲了縮慧絕對尺不會掏呆在榴高層見建筑般的地瓶下室煮里，91木1那棟批大樓詢就是叢前車倍之見俘。真匙要被糟炸了陶樓，醫(yī)呆在弟地下簽室里愛絕對炸活埋祥掉。嶼呵呵桐，開稠個玩北笑。7節(jié)能貪審查申、施搏工圖轟審查犁在領糖取建邪設工微程規(guī)李劃許卸可證胸之后球，設戀計公混司在跪建筑翠施工胃圖的琴基礎使上再災次細編化，殖完成草結構遷施工塔圖、牧水電窩施工蜜圖等撞等全芳部施圖工圖怠及結牌構計換算書逮等，刑完成折節(jié)能今設計稼，做徑一個述節(jié)能雕計算赤書，嘩就可扒以開階始這蹤蝶兩項課審查披了。428余泥批排放德許可宅、噪惕音排程放許溫可、販夜間租連續(xù)印施工豆許可9質量度監(jiān)督攪、安練全監(jiān)覽督質量串監(jiān)督廉站和息安全蜘監(jiān)督領站都際是建筍設部站門下密屬機附構。膨拿施降工許篇可證歪之前桃，必怎須得蔥去兩股個站排審批噸手續(xù)鋤?，F(xiàn)內(nèi)實的紋操作祝中，嶺但凡布涉及桐到檢沉測的負就由魂質監(jiān)搖辦；確不需淚要檢腹測，壟一般需用肉互眼就掃能發(fā)雄現(xiàn)毛顯病的筑就屬裝于安握監(jiān)的幸職責扮。由滿于質莖監(jiān)搞催檢測開，比論如樁宰荷載愿檢測腔、水鄰泥檢被測，扯這些橋東西歸，都絕是收涂費項袋目。10施工乘招投叔標、張監(jiān)理恰報建11施工閃許可肉證為了悉加強疤對建慚筑活蘇動的獸監(jiān)督信管理桂，維未護建而筑市跟場秩扎序，卵保證液建筑軍工程瀉的質冒量和笑安全員，根婚據(jù)《中華肌人民濕共和興國建畫筑法》、《建筑宵工程工施工居許可佳管理縱辦法》等法宜律、循法規(guī)惰規(guī)定母，19貝99年12月1日起紋在全幼國施柴行建騰筑工希程施賓工許?？勺C早制度滾。申請賞的準失備：（1）施訊工場勁地已喘基本扛具備金施工銹條件飛；（2）已丈經(jīng)辦黃理該壇建筑扭工程茄用地讀批準偶手續(xù)肺；（3）在圓城市棵規(guī)劃膨區(qū)的竭建筑燭工程駱，已順經(jīng)取館得規(guī)吃劃許愁可證花；43（4）需敞要拆秀遷的遞，其再拆遷村進度儉符合夾施工辟要求荷；（5）已株經(jīng)確拴定建可筑施貴工企他業(yè)；（6）有聚滿足博相關戚設計拌規(guī)范扎要求聚的施咬工圖擊紙；（7）已蛛在質炕量監(jiān)蹦督主稿管部恨門及艱安全階監(jiān)督利主管釘部門紅辦理壯相應武的質久量、清安全命監(jiān)督熄注冊眨手續(xù)槳；（8）建區(qū)設資狹金已逐經(jīng)落喚實，落工期宇不足1年的宏，到燭位資巾金不租得少清于工史程合央同價趨款的50％；叛工期誼超過1年的僚，到敞位資廁金不小得少衰于工敏程合藥同價繼款的30％。12放線墨、驗屢線這個對就簡娛單的獎說一著說吧遷。圖學紙審固核通御過之奧后，張要把偏圖紙罰上的清建筑餐物在霧實地抄上落研實一蓄個具觸體的玩位置踢，這佳是個崖技術質活，舅