南京及周邊旅游地產市場報告

南京及周邊旅游度假地產市場研究報告市場背景及周邊項目研究分析1市場背景及周邊項目研究分析南京別墅市場分析周邊項目研究分析居民可支配收入和置業(yè)衍變周邊項目客戶分析南京旅游市場發(fā)展情況市場背景分析1南京別墅市場分析1【南京別墅市場運行情況】——供應和去化方面，2009年至2013年4月份，南京別墅市場（含江寧、江北）整體上市量在8129套，去化10216套，其中2009年去化4979套，主要消化2008年因金融危機而直銷的庫存別墅產品，整體來看，別墅市場基本處于供銷平衡的狀態(tài)?！車覍e墅用地控制的影響，別墅產品上市量在逐年減少，年平均上市量在1800套左右。價格也是水漲船高，目前別墅成交均價在18763元，較去年同期上漲20%。南京別墅市場分析1【2013年南京城區(qū)及近郊在售別墅項目情況】項目名稱物業(yè)類型物業(yè)地址開發(fā)商參考均價參考總價鐘山國際高爾夫獨棟玄武區(qū)環(huán)陵路7號南京鐘山高爾夫職業(yè)有限公司均價54000元/m2總價3800萬元/套起售保利紫晶山獨棟聯(lián)排棲霞區(qū)馬群大莊6號地塊保利江蘇房地產發(fā)展有限公司均價17500元/m2獨棟：總價296萬元/套起售

聯(lián)排：總價666萬元/套起售英郡華府聯(lián)排棲霞區(qū)東至學子路，南達靈山北路南京棲霞房地產開發(fā)有限公司均價19000萬元—21000元/m2總價價590-800萬元/套陽明山莊獨棟寧杭公路以東，古川村以北南京元通置業(yè)有限公司均價31800-36800元/m2總價1400萬元—2300多萬元/套紫園獨棟聯(lián)排疊加環(huán)陵路99號南京建發(fā)華海房地產開發(fā)有限公司均價22000—27000元/m2總價500-600萬元/套山河水花園獨棟浦口區(qū)湯泉路假日路8號南京瑞基房地產開發(fā)有限公司均價12500元/m2總價500萬元/套起售美達九月森林獨棟浦口區(qū)江浦街道象山路29號美達集團南京德潤置業(yè)有限公司均價14000元/m2總價630萬元/套起售融僑觀邸聯(lián)排浦口海院路88號（象山南路與海院路交匯處）融僑置業(yè)均價11000元/m2總價576-750萬元/套大吉山水田園聯(lián)排浦口區(qū)湯泉鎮(zhèn)銀泉路88號南京大吉房地產開發(fā)有限公司均價11000元/m2總價182萬元/套起國信自然天城雙拼聯(lián)排獨棟浦口區(qū)江浦街道沿山東路188號江蘇國信象山地產有限公司均價25000—34000元/m2總價1100-1500萬元/套綠城玫瑰園獨棟浦口區(qū)珍珠泉旅游度假區(qū)綠園路88號綠城集團南京天浦置業(yè)有限公司均價33000—78000元/m2總價2200萬—15000萬元/套柏悅瀾庭央墅聯(lián)排安德門地鐵南側小行路52號南京雨花臺區(qū)房地產綜合開發(fā)有限責任公司均價20000—25000元/m2總價650—900萬元/套宏圖上水庭院疊加軟件大道與共青團路交匯處宏圖地產均價23000—26000元/m2總價560—640萬元/套香山美墅獨棟雙拼江寧開發(fā)區(qū)開元欣街9號南京開元經濟開發(fā)有限公司均價在21000-23000元/m2總價700-800萬元/套加州城聯(lián)排獨院江寧科學園弘景大道3888號江寧市政建設房地產開發(fā)有限公司均價16000-20000元/m2聯(lián)排：總價430-565萬

獨院：總價820-1100萬瑪斯蘭德獨棟江寧開發(fā)區(qū)將軍大道8號南京金陵置業(yè)發(fā)展有限公司均價33000—35000元/m2總價1500萬/套起售伴山香檳園聯(lián)排江寧方山大學城格致路9好（江寧體育中心對面）南京江寧科學園藍天房地產開發(fā)有限公司均價16000-20000/元m2總價350-450萬元【城鎮(zhèn)居民可支配收入】年份人均可支配收入（元）年增長率2009年2500410.70%2010年2831013.22%2011年3220013.74%2012年3632212.80%2013年（預估）4000010.12%2009年至2012年的四年時間里，南京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從25004元增長到36322元，增幅達38%，預計2013年人均可支配收入在40000元左右。南京城鎮(zhèn)居民可支配收入1【居民可支配收入和居民置業(yè)衍變】隨著城鎮(zhèn)居民可支配收入的提高，別墅的客戶層面不斷擴大，別墅已經從少數財富階層的專屬品轉變?yōu)橹挟a階級改變生活方式的途徑，并逐漸出現(xiàn)了休閑度假等新的置業(yè)需求。居住消費特征指標特征城市特征階段劃分城市化被動郊區(qū)化主動郊區(qū)化大都市，城市群可支配收入/美元<300可支配收入/美元300—1000可支配收入/美元1000—4000可支配收入/美元>4000，城市化率70%南京市2010年城鎮(zhèn)居民可支配收入已達4500美元居民可支配收入和置業(yè)衍變1【旅游市場消費情況】2012年，江寧、溧水、高淳、浦口、六合五個郊區(qū)共接待旅游者1591.3萬人次，其中9成為南京城區(qū)居民，較上年增長30.9%，郊區(qū)實現(xiàn)旅游總收入207億元，較上年增長31.3%，郊區(qū)旅游總收入占全市旅游總收入的比重達到16.3%。郊區(qū)旅游經濟持續(xù)發(fā)展2012年，春節(jié)黃金周全市接待旅游者316萬人次，較上年增長9.7%，實現(xiàn)旅游總收入28.71億元，較上年增長13.9%。國慶黃金周全市接待旅游者662萬人次，較上年同口徑增長18.5%，實現(xiàn)旅游總收入56.84億元，較上年同口徑增長21.7%。節(jié)日期間，南京市散客出游、自駕旅游等新型旅游方式的興起，推動旅游市場日趨多樣化，休閑度假與旅游觀光相結合的旅游規(guī)模逐漸擴大。假日旅游度假經濟持續(xù)發(fā)展南京旅游市場消費情況1別墅秤市場暗供銷秀平衡沖：從20自09年到20你13年的翅別墅攝走勢咽來看鹽，南輕京別礙墅市歲場基責本處就于供悠銷平潤衡的仿狀態(tài)適。主動思郊區(qū)堆化顯劈燕現(xiàn)：根據質城鎮(zhèn)餅居民塊可支葬配收念入和滲置業(yè)碑習慣咬的關堂系可糕以看嫂出，哲南京奶從20康10年開伙始，矛已步它入主照動郊范區(qū)化尿階段胸。休閑斤度假詢游規(guī)略模擴奴大：南京蓮市散籮客出亞游、泥自駕膜旅游趕等新賽型旅沈游方昌式的己興起用，推怕動旅頂游市失場日爛趨多董樣化怒，休嘩閑度想假與荷旅游須觀光刊相結柳合的射旅游興規(guī)模哀逐漸宅擴大寒。市場背景分析1【市場帥小結】市場背景及周邊項目研究分析南京別墅市場分析周邊項目研究分析居民可支配收入和置業(yè)衍變周邊項目客戶分析南京旅游市場發(fā)展情況周邊項目研究分析1本案三大條件多：距離頓南京城區(qū)12犬0公里紅，直爹線98公里倘，約10昏0分鐘殖車程紗。山體好別墅扒，擁有捕自然嫌山水膽景觀資源巧。旅游蔽度假獻物業(yè)溪，高壤爾夫勢球場飾資源根。調研自樓盤配篩選朋標準嗎：距離變南京泳主城12花0公里捷以內望。定位君為度軍假、會旅游離、養(yǎng)灘生，復涵蓋酸別墅定物業(yè)躲類型稍。擁有妥自然洋山水扛景觀掀資源越，建泰有高水爾夫寧球場勤或高量爾夫脈練習渴場。山體繼別墅臭，風狀格鮮燙明，繩對本鳥案有鮮明顯廟的借膛鑒意厭義。面向休南京籠客群桿，處松于推倡廣期裁或銷姻售期次。有一經定規(guī)鄉(xiāng)豐?；虿扔绊懘攘?，問具有訓一定周知名鳴度?！緜€案聞篩選弓標準】周邊項目研究分析1【調研全區(qū)域聲設定】滁州市全椒縣溧水區(qū)句容市溧陽市高淳區(qū)六合區(qū)和縣本案周邊項目研究分析1【個案麗分布孝情況】分布頓特點船：1、主疏要分章布在猴南京批南部條、東茅南部掠，西暫部、師東部率，較鑼符合英南京灑人休鉗閑度扛假出街行方翼向。2、北棗部和駁東北壇部區(qū)標域如租盱眙發(fā)方向判、揚狂州方誰向類悠似的貧個案艱較缺樸乏。3、主招要沿美幾條鐵高速麻分布蠢：滬元寧、朵寧杭拌（長倚深）系、寧遮高、睜沿江商（常鉤合）堂、寧侮合（慢滬蓉蚊）?，樼鹕焦诰皣H神山國際社區(qū)金牛湖度假中心中國邊城如山湖城森湖溪谷香泉湖一號百美山莊臥龍湖小鎮(zhèn)高德莊園涵田半島巴厘原墅鳳凰城金沙灣高爾夫白馬湖森林人居南京市周邊項目研究分析1【個案基本情況】項目名稱占地規(guī)模（萬平米）物業(yè)類型狀態(tài)中國邊城650獨棟在售涵田半島660獨棟一期尾盤高德莊園25獨棟、雙拼一期在售如山湖城660公寓、雙拼、聯(lián)排、洋房在售神山國際社區(qū)200獨棟、雙拼未推瑯琊山冠景國際社區(qū)400獨棟、雙拼、聯(lián)排、公寓在售森湖溪谷53類獨棟一期尾盤百美山莊186獨棟尾盤臥龍湖小鎮(zhèn)230類獨棟、酒店式公寓在售金牛湖度假中心27酒店式公寓、產權式酒店在售白馬湖森林人居86獨棟形象改造中香泉湖一號630獨棟、雙拼、聯(lián)排、公寓爛尾鳳凰城186雙拼、聯(lián)排、洋房、公寓在售經實放地調很研及瓦篩選肌，符撇合本皺案可軍借鑒風和可甚參考柱性質禁的個號案鎖擾定在滾中國另邊城倡、涵強田半聰島、悉高德煉莊園翻、如惑山湖群城、映神山瘦國際揪社區(qū)材、瑯天琊山訂冠景捐國際垂社區(qū)賄、森聲湖溪菌谷、指百美括山莊凳、臥狂龍湖側小鎮(zhèn)畝等九遙個項膨目。泛其余葬項目辯對本煎案也艱有局引部或臭細節(jié)猶的借栽鑒意責義，晉后期耍可做刻專項敵考察緊或研壘究，麗本報貞告不炒再贅眾述。周邊項目研究分析1區(qū)位地址鎮(zhèn)江句容，滬寧42km景觀資源高麗山、侖山湖物業(yè)類型獨棟建筑風格英、法、美、西班牙、意大利占地面積650萬平米土地年限70年發(fā)展定位集休閑、度假、美食、娛樂、康體療養(yǎng)、文化交流及商貿洽談于一體的多產業(yè)、綜合性、具有國際水平的休閑度假勝地。中國堤邊城籍位于經滬寧換高速該沿線湯寧鎮(zhèn)亡山脈責最高解峰——海拔42車5米的塘高麗鴿山腳杰下，兆十平擔方公灘里群孟山和膛森林雀環(huán)抱辟，55怠00畝清恩澈水淡面的掀侖山裳湖，乓生態(tài)煮資源釣豐富古，是彈江蘇碼省自慚然生鑰態(tài)保貍護區(qū)蕉。中國邊城中國齡邊城周邊項目研究分析1容積率0.2綠化率74%面積范圍252-512主力面積252交付標準毛坯，花園精裝修產品特點臨湖半山，萬國風情車位數每戶1-2個物業(yè)費3.5元銷售價格折后11000元目標客群南京、長三角區(qū)域開發(fā)商江蘇邊城發(fā)展集團開發(fā)進展在售A島獨棟別墅，主推聆湖獨棟別墅，和半山小獨棟主要配套18洞高爾夫、五星級酒店、健身房、游泳館、SPA、KTV、棋牌、美容中心、影劇院、圖書館、兒童娛樂中心、雪茄吧、酒吧、沿滬毯寧高駐速至匙“句節(jié)容茅牽山”芳出口尼，至川邊城修有一欄長4公里嚴的自將建專逢用景造觀通鑰道，側交通即十分甲便捷識。規(guī)默劃開懂發(fā)15與00棟別村墅,將侖吉山湖凍打造圈成兼盤具居課住，頁娛樂鉛，休膏閑度盡假的按大型屬區(qū)域普。中國悅邊城周邊項目研究分析1中國軌邊城周邊項目研究分析1中國濃邊城周邊項目研究分析1涵田浙半島涵田半島區(qū)位地址溧陽天目湖，長深115km景觀資源天目湖風景區(qū)物業(yè)類型獨棟建筑風格東南亞占地面積660萬平米土地年限40年發(fā)展定位長三角最具魅力的旅游度假勝地涵田監(jiān)半島臘，被且譽為贈“長扔三角族最具焦魅力忠的旅仙游度才假勝隔地”那，坐愚落于嘆風景料優(yōu)美蝦的國呢家4A風景句區(qū)——天目狀湖畔塞。一炕期規(guī)集劃獨壓占35眉00畝湖且光山碑色，礎包括遠按五丈星級令和白喚金五櫻星級縱標準劃打造怖的涵喉田度東假村耍酒店淚，和戚國務延院特錯批的臟中歐壟經濟菊論壇沈永久戴會址–涵田錘國際置會議具中心識，以峽及“膚湖在扭院中條，院美在山蛋里”酬的涵惑田半脊島別輸墅。除此獄之外劈燕，還臉有為萄之配芽套的以游艇揉、高跳爾夫奏練習口場、迎紅酒燦窖、層山頂綢溫泉心、中志西餐庭廳等露等二響十多堂種高縣端娛銹樂度庭假設紛施。周邊項目研究分析1涵田話半島容積率0.2綠化率90%面積范圍188-280平米主力面積220平米交付標準精裝修產品特點1、半山、半島、湖灣，湖光山色2、內飾裝修按白金五星級度假酒店標準，配有豪華酒店全套設施、VIP專屬私人管家3、戶均一畝私家花園車位數每戶1-2個物業(yè)費10-15元銷售價格50000元/平米目標客群長三角區(qū)域企業(yè)主開發(fā)商亞東建發(fā)集團開發(fā)進展分為三期開發(fā)，二期在建主要配套9洞高爾夫，飛行俱樂部、游艇碼頭、高爾夫練習場、半島咖啡屋、私人酒窖、山頂溫泉、教堂、別墅私人會所、網球場、五星級酒店、棋牌室、戶外自助燒烤、卡拉OK、SPA會所。涵田沾半島尺別墅傷占地10億5畝，額由60棟東屯南亞篇風格粘別墅寶組成姨，二淹十六剃度的捎坡地程式建將筑設冠計將化浩渺哭碧波互盡收奔眼底拐。逐播次散廉落布嫁局，愁半山躲、半換島、臨湖灣侍構成攏別樣裕意境及。半島唯別墅麻由國登際設況計團眨隊設定計，摔采用嗚東南畝亞建弊筑風小格，文按白鐵金五愈星級當度假塘酒店新標準澇營建義，配暫有豪貝華酒錦店全爆套設扁施、飲有VI裝P專屬攻私人雜管家含，戶伙均一遷畝私知家花桌園。周邊項目研究分析1涵田編半島周邊項目研究分析1涵田移半島周邊項目研究分析1涵田遵半島周邊項目研究分析1涵田罷半島周邊項目研究分析1涵田檢半島周邊項目研究分析1高德遺莊園高德莊園區(qū)位地址句容茅山，沿江70km景觀資源茅山山脈，茅東水庫物業(yè)類型獨棟建筑風格歐美新古典占地面積25萬平米土地年限70年發(fā)展定位集旅游、休閑、度假、養(yǎng)生、觀光為一體，南京一小時都市圈高端墅居區(qū)，居住養(yǎng)生勝地。高德雄莊園議項目鍬位于湯句容探市沿歸江高擠速茅香山景州區(qū)出謹口，卸是茅蔽山景槳區(qū)內郵首席塌山水賴資源糾別墅慌區(qū)。柱位居激南京馬、鎮(zhèn)鑰江、糊常州則幾何竟中心掃，一注小時眾大南膨京經悼濟圈步，沿記江高房誠速直教達，筑緊密閘互動逆鎮(zhèn)江盟常州演。項目較定位吳為集獨旅游伯、休慣閑、妹度假迫、養(yǎng)們生、傘觀光勒為一阿體的撥高端羊墅居扇區(qū)。周邊項目研究分析1高德孫莊園容積率0.35綠化率40%面積范圍300-700平米主力面積500平米交付標準毛坯產品特點1、山泉直飲水、溫泉以及地暖2、每戶送一分地3、送地下室、送300-1700平米庭院車位數每戶1個物業(yè)費4.5元銷售價格16000元/平米目標客群長三角、南京開發(fā)商北京翔峰房地產開發(fā)進展分為四期，一期在建，酒店部分年后動工主要配套五星酒店、溫泉SPA、咖啡廳、中西餐廳、宴會廳、會議中心、養(yǎng)生型酒店、有機農場、水岸風情商街、無污染有機種植基地高德某莊園烘規(guī)劃河分為嫌四期絞，目俗前正館在開的發(fā)的粥一期娃望園29棟獨鑒院別欠墅，遭每戶俊贈送寫半畝度庭院朝。并糊引入餓山泉饅直飲抵水、西溫泉縫以及舟地暖宣等配頓套。樂內部艘配套立養(yǎng)生王型酒役店、礦有機槽農場帳、水賽岸風濾情商仆街等填，開因辟無殘污染捷綠色型種植若基地糞，并域贈送仇每戶狐業(yè)主遼一分騙地。周邊項目研究分析1高德陸莊園周邊項目研究分析1高德閃莊園周邊項目研究分析1如山繞湖城如山湖城區(qū)位地址安徽和縣，滬蓉80km景觀資源如方山、水庫物業(yè)類型公寓、雙拼、聯(lián)排、洋房建筑風格地中海占地面積666萬平米土地年限70年發(fā)展定位集休閑娛樂、旅游度假、投資居住于一體的休閑度假型社區(qū)。碧桂悲園如本山湖康城位鑒于安違徽省屑和縣賽，定遣位在叨集休割閑娛眼樂、該旅游部度假促、投魔資居茅住等怒功能哈于一奏體的背復合屆式開欣發(fā)項磁目，宜項目梁總占孩地約衰一萬常畝，唐規(guī)劃茂建設井有五指星級乎標準鹽酒店獨、交及通中房誠心、石高爾將夫練跪習場睜運動塊館等援高尚愿生活陶配套巴設施役。周邊項目研究分析1如山捐湖城容積率1.08綠化率50%面積范圍120-258平米主力面積140平米交付標準精裝修產品特點1、面積小、單價低、總價低2、精裝修交付3、交通配套和生活配套齊全車位數每戶1個物業(yè)費1.8元/平米銷售價格7500元/平米目標客群南京開發(fā)商碧桂園開發(fā)進展在售玲瓏美墅和臨湖組團鉆石郡主要配套高球練習場，五星級酒店、運動館、超市、室外泳池、18間大型商務會議廳、社區(qū)班車、購物班車、600㎡華聯(lián)超市、社區(qū)醫(yī)院、垂釣中心。項目剩物業(yè)豈類型熱涵蓋紹花園佳美墅休（雙冊拼）扭，親受鄰美冷墅（單聯(lián)排很）及懼度假腿公寓朽等多傍種產洽品。訊在售12騎0-衰14循0平方紋米玲壞瓏美溫墅，報一口別價88萬/套起擴；在話售臨囑湖別般墅組帝團“穴鉆石型郡”允，面歪積21愿7-棵25庫8平方淺米，修約20扎0萬一劍套。周邊項目研究分析1如山訂湖城周邊項目研究分析1如山項湖城周邊項目研究分析1神山符國際歸社區(qū)神山國際社區(qū)區(qū)位地址安徽全椒，滬蓉76km景觀資源神山國家森林公園物業(yè)類型獨棟、雙拼、聯(lián)排建筑風格山水田園、法式占地面積200萬平米土地年限40年-70年發(fā)展定位大型休閑、旅游、度假、養(yǎng)生項目項目調位于分安徽風滁州裹全椒善神山環(huán)國家諒森林鑰公園椒風景鑄區(qū)，近整個繁項目績依山被傍水陪，與理經濟箏發(fā)達盈的長料三角每地區(qū)爭山水壘相連鑰，也粒是“揪大滁估城”之建設低的副印中心厘。由固安徽徒政和療集團抹下屬倒全資阻子公吹司安涌徽神巾山旅共游發(fā)捧展有畢限公自司打索造的職大型膀休閑暴、旅波游、腿度假近、養(yǎng)絕生項取目。眉項目姿距合君肥98公里撈，距槽南京76公里候。周邊項目研究分析1神山生國際控社區(qū)容積率0.6綠化率40%面積范圍120-243平米主力面積130平米交付標準毛坯產品特點1、私家定制，獨棟，單套面積小。2、戶均送400平米以上大花園。車位數每戶1個物業(yè)費待定銷售價格11000目標客群合肥、南京開發(fā)商安徽神山旅游發(fā)展有限公司開發(fā)進展首期即將公開主要配套18洞高爾夫，西餐廳、中餐廳、宴會廳、狩獵場、健身房、3000平米溫泉會所、1300畝體育公園、農耕休閑娛樂區(qū)、開心果園、開心農場、2300平米會議中心。項目罵建設肝用地30效00余畝藥。其盡中涵珠蓋了60賤0多棟姜山湖虎別墅晚，總錄建面蕉約18域00能00平米厲；以明及20勤00悉0多平牌米的篇五星催級假托日酒虎店，50評00平米鉆的會誓議中眠心；50雕00平米員的溫經泉和30咽00平米昌的高器檔會施所；井占地13勾00畝的尺體育業(yè)公園炸，占違地16估00稅0多畝完的華鉆東國葉際狩零獵場盤。周邊項目研究分析1神山漆國際懷社區(qū)周邊項目研究分析1瑯琊慰山冠唉景國炊際社矮區(qū)瑯琊山冠景國際社區(qū)區(qū)位地址安徽滁州，滬蓉75km景觀資源瑯琊山風景區(qū)物業(yè)類型獨棟、雙拼、聯(lián)排、公寓建筑風格地中海占地面積400萬平米土地年限40年發(fā)展定位集“運動休閑、觀光體驗、健康養(yǎng)生、商務會議”于一體，大瑯琊國際生態(tài)休閑旅游社區(qū)”，長三角的重要休閑旅游目的地瑯琊陷山國叫際社牙區(qū)位來于安長徽滁經州，活毗鄰漢瑯琊臺山風酸景名駐勝區(qū)貼。項過目占妻地約70志00畝，睜主要臺包括擺七大掀精品慰產業(yè)刻集群釘：游帥覽觀轎光體興驗集野群、持度假汽會議申酒店芽集群詠、生翁態(tài)體綁育運晨動集壯群、少主題化文化耽商業(yè)疑集群賽、國肌際教閣育培殿訓集貓群、產康體愈理療小保健輕集群鏈、山達水養(yǎng)迫生物欄業(yè)集搜群。周邊項目研究分析1瑯琊圓山冠災景國柿際社外區(qū)低密幣度住散宅集振群部修分，40年產毒權，雹涵蓋候獨棟菌、雙注拼、蝕聯(lián)排受別墅顯以及凡花園制洋房猴，在易售聯(lián)縱排別遲墅部餡分，悄面積18肯0-和22認0平米鄰，內楚部配務套建敞有建勉有高碧球練洗習場陪、五滲星級果花園責酒店低、商儉業(yè)小沙鎮(zhèn)、聞國際點學校改、葡邪萄莊伴園、沃溫泉SP記A、馬缺術、既垂釣展、射旁箭場世等。容積率0.36綠化率40%面積范圍180-500平米主力面積200平米交付標準毛坯產品特點1、送地下室、地下車庫、前后庭院車位數每戶1個物業(yè)費待定銷售價格7000元/平米目標客群南京、滁州開發(fā)商開發(fā)進展在售一期聯(lián)排別墅部分主要配套18洞高爾夫，商業(yè)小鎮(zhèn)、特色餐飲、西餐廳、中餐廳、宴會廳、馬術練習場、射箭練習場、游泳池

垂釣、溫泉SPA、美容中心、棋牌、KTV、娛樂會所、國際學校、葡萄莊園、會議廳周邊項目研究分析1瑯琊車山冠踩景國旦際社暑區(qū)周邊項目研究分析1瑯琊拼山冠露景國塑際社綢區(qū)周邊項目研究分析1森湖清溪谷森湖溪谷區(qū)位地址南京溧水，寧高70km景觀資源傅家邊、無想山、神柳凹湖物業(yè)類型類獨棟建筑風格現(xiàn)代中式占地面積53萬平米土地年限70年發(fā)展定位3萬畝湖山深處，830畝純獨棟度假社區(qū)森湖畜溪谷悄項目錢位處洪于國宿家AA雁A級風曠景旅獨游區(qū)——溧水京傅家物邊現(xiàn)及代農屢業(yè)園銹區(qū)內還，毗逮鄰無保想山瘦風景床區(qū)，農自然勺景觀損資源膊豐富坦，距贊南京皇約一漢小時令車程程，交寶通較犯為便驅捷。周邊項目研究分析1森湖飯溪谷容積率0.24綠化率60%面積范圍180-252平米主力面積200平米交付標準毛坯產品特點1、中國人居環(huán)境金牌試點旅游度假住區(qū)；2、設置前院、后院、側院、內院多重庭院。車位數每戶1個物業(yè)費3.5元銷售價格11000元/平米目標客群南京開發(fā)商南京德文房地產開發(fā)進展一期基本售罄，二期年后動工主要配套規(guī)劃中商業(yè)街區(qū)、社區(qū)會所、萬畝有機農業(yè)生態(tài)園、5星級遠程醫(yī)療項目距占地瞞面積80農0畝，鹿一期課規(guī)劃帝由10鍬4棟獨暖立別勝墅構伍成，雜全部侮為類蒸獨棟碰別墅毒，面辨積在18撓0-拆25書2平米介之間匠，目蛋前已珠基本創(chuàng)售罄悅。但重由于雞物業(yè)飄服務團較差品，社他區(qū)處鼻于無驕人管良理狀慚態(tài)，音雜草妖叢生垃，入棍住率媽較低饑。周邊項目研究分析1森湖膽溪谷周邊項目研究分析1百美目山莊百美山莊百美伐山莊湊是由輝新加餡坡元勢立集博團開遠發(fā)建晉設，備新加況坡元眉立集逮團，倡涉及妙產業(yè)墓從高攜爾夫究球場倒、養(yǎng)盛生到架度假菠休閑咳和泰鍵生農循業(yè)等籃。已咳擁有喘并自毛主經限營“牲太陽嫌島”杰品牌嗎系列或的五蹄家高辮爾夫扔球場膛。分處別是訓上海粱太陽舞島，意昆山被太陽亞島，汪蘇州匆太陽駕島，墳南京嗽太陽太島和訴揚州碎太陽體島。區(qū)位地址南京溧水，寧高55km景觀資源天生橋風景區(qū)、太陽島高爾夫物業(yè)類型獨棟建筑風格意大利托斯卡納占地面積186萬平米土地年限70年發(fā)展定位南京近郊，純正高爾夫度假獨棟別墅周邊項目研究分析1百美涉山莊百美猛山莊菠位于孕溧水皂天生藥橋風榨景區(qū)壤，占礎地28胞00多畝結的南室京太兆陽島影高爾娛夫球去場內借。別政墅建根筑面貿積約2萬平柳米，障容積洲率僅跳為0.招32，為頭純獨鍛棟社桿區(qū)。侵百美滑山莊簽共分倦四期倘開發(fā)聞，總噸幢數78幢，舌面積司從21同5.逮36嚼—4恰70消.6篇1平方熊米。執(zhí)目前昨一期咱、二狗期、犬三期按已基授本售瓜罄，成主要僵是在天銷售隱四期閣尾盤束。容積率0.32綠化率60%面積范圍215-470平米主力面積215平米交付標準毛坯產品特點27洞高爾夫景觀環(huán)抱車位數每戶2個物業(yè)費3元銷售價格16000元/平米目標客群南京及長三角城市開發(fā)商新加坡元立開發(fā)進展現(xiàn)房銷售，基本售罄主要配套29洞高爾夫球場，高爾夫會所餐飲、中西餐廳、酒吧、高爾夫球場、健身房、高爾夫俱樂部會所、高爾夫用品專賣店、高爾夫五星物業(yè)服務周邊項目研究分析1百美豬山莊周邊項目研究分析1百美噴山莊周邊項目研究分析1臥龍撿湖風懇情小笑鎮(zhèn)位贊于溧疊水北缸，緊茶鄰南匙京南族部最啟大交涌通樞島紐——桂莊度立交龍，由薪寧杭莫、沿浙江、右機場附高速不和寧稀杭高繪速二濱期四娃條高食速公潑路相朝交而稅成。除臥龍援湖風男情小鳴鎮(zhèn)環(huán)尤抱整串個原旦生態(tài)隔的臥悟龍湖愉主湖灣面，驅依山再傍湖伯，分杏布于降湖濱板半島糧和丘怖陵山蜜麓之僻間，鳥社區(qū)謹規(guī)劃辭面積23蜜0萬平慶方米甩，建燒筑面余積80萬平津米，撞容積師率0.歪35，綠銅化率70抱%。臥龍刻湖風斷情小揀鎮(zhèn)區(qū)位地址溧水臥龍湖，長深45km景觀資源臥龍山、臥龍湖水庫物業(yè)類型別墅、公寓建筑風格南加州圣芭芭拉占地面積230萬平米土地年限70年發(fā)展定位一座集旅游、度假、購物、餐飲、會議功能的具有南加州圣芭芭拉風情的主題小鎮(zhèn)。臥龍湖小鎮(zhèn)周邊項目研究分析1臥龍賄湖風扁情小掉鎮(zhèn)容積率0.35綠化率70%面積范圍240-290平米主力面積260平米交付標準毛坯，自選精裝修產品特點三個精裝修標準：3000元/平米、4000元/平米、5000元/平米車位數每戶1-2個物業(yè)費3.9元/平米銷售價格15000目標客群南京市區(qū)開發(fā)商南京臥龍湖置業(yè)開發(fā)進展在售第五期別墅組團，在建五星級酒店主要配套五星級酒店、9洞高爾夫練習場、社區(qū)GOLF體育公園、馬會俱樂部、游劃艇俱樂部、室內外游泳館、健身SPA理療館、網球俱樂部、社區(qū)購物中心、國際雙語學校。規(guī)劃過為三走大功睜能系傾統(tǒng)：跪南加匹州圣支芭芭吵拉風伸情小歲鎮(zhèn)（膝旅游惠度假晝、酒容店酒輸吧、灘國際拿名品采直銷惰店等享），偉國際殘鄉(xiāng)村軟俱樂償部（GO貸LF體育烘公園都、馬鞏會、明游劃棚艇和童健身爪會館震等）轎，高春尚居桶住區(qū)頓（美陶式別蘭墅、稅度假攤公寓化等）汽。周邊項目研究分析1臥龍篇湖風謊情小紛鎮(zhèn)周邊項目研究分析1臥龍穴湖風最情小怨鎮(zhèn)周邊項目研究分析1臥龍杠湖風耽情小痰鎮(zhèn)周邊項目研究分析1【交通口條件巴對比】項目名稱距南京城區(qū)距離車程距高速出口連接主干道中國邊城42405km-滬寧自建4公里景觀道-滬寧涵田半島1159012km-長深自建1公里景觀道-x106高德莊園70600.9km-沿江沿G104如山湖城809025km-滬蓉自建3.5公里景觀道-s206神山國際社區(qū)769022km-滬蓉4公里-x032瑯琊山冠景國際社區(qū)759019km-滬蓉3公里-滁州市區(qū)金牛湖度假中心576014km-長深4公里-寧天城際輕軌森湖溪谷707014km-寧高自建1.8公里景觀道-x305百美山莊55503km-寧高1.5公里高爾夫景觀道臥龍湖小鎮(zhèn)43450.8km-長深綠化2.2公里景觀道-x202從車貍程距屑離來勒看，極距離牧南京沿城區(qū)鄙最近裕的項粱目有對句容像的中榴國邊循城、模溧水檔的臥急龍湖膜小鎮(zhèn)旨、百朗美山陰莊，仁車程刃一般寨在40齒-5船0分鐘凍左右藥。距離伏南京憑城區(qū)鹿較遠綁的項焦目除躍溧陽悉的涵率田半放島之細外，插多集濫中在洪安徽丸，車癥程一效般在90分鐘跪。為了鼻營造般度假穩(wěn)的分萬為以英及能課夠連膊接交胡通干刃道，升多數伏項目刪或自泳建數徒公里賓景觀掙道，鞠或對弟原有謀省道遼、縣位道進淚行綠嬸化處具理，壟凸顯庫整體殼調性汗。周邊項目研究分析1【資源黑和定述位分低析】項目名稱所屬區(qū)位車程核心資源發(fā)展定位自然人文景觀高爾夫中國邊城句容40高麗山、侖山湖18洞集休閑、度假、美食、娛樂、康體療養(yǎng)、文化交流及商貿洽談于一體的多產業(yè)、綜合性、具有國際水平的休閑度假勝地涵田半島溧陽90天目湖風景區(qū)9洞長三角最具魅力的旅游度假勝地高德莊園句容60茅山、水庫/集旅游、休閑、度假、養(yǎng)生、觀光為一體，南京一小時都市圈高端墅居區(qū)，居住養(yǎng)生勝地。如山湖城和縣90如方山、水庫練習場集休閑娛樂、旅游度假、投資居住于一體的休閑度假型社區(qū)神山國際社區(qū)全椒90神山國家森林公園18洞大型休閑、旅游、度假、養(yǎng)生項目瑯琊山冠景國際社區(qū)滁州90瑯琊山風景區(qū)18洞集“運動休閑、觀光體驗、健康養(yǎng)生、商務會議”于一體，大瑯琊國際生態(tài)休閑旅游社區(qū)”，長三角的重要休閑旅游目的地金牛湖度假中心六合60金牛湖青奧帆船基地練習場離塵不離城，山水之間的城市度假居所森湖溪谷溧水80傅家邊、無想山、神柳凹湖/3萬畝湖山深處，830畝純獨棟度假社區(qū)百美山莊溧水50天生橋風景區(qū)、太陽島27洞南京近郊，純正高爾夫度假獨棟別墅臥龍湖小鎮(zhèn)溧水45臥龍湖山水景觀18洞集“商務休閑，度假旅游，生態(tài)環(huán)保，北美新生活方式”的高尚主題小鎮(zhèn)就自彼然景功觀資繁源來劈燕說，慢從南醫(yī)京出本發(fā)，跪車程腸在60分鐘砍左右眼，山遵水自役然景哈觀資薦源很什多。1個項代目配繼建27洞高侵爾夫者，4個項獻目配另建有18洞高低爾夫涼，3個項鼠目配籠建有9洞高敬爾夫緒或練憲習場亭。定位潛方面稿：休頸閑、慕度假脾、旅枕游、誓養(yǎng)生銳等字吹眼已縮慧充斥銅旅游疊度假訪地產港市場討，“帽旅游欣、休驅閑、旬度假脾”等唱功謀能已怠成為寸多數族項目渡的定徐位方狼向。周邊項目研究分析1【建筑名風格】項目名稱建筑風格中國邊城英、法、美、西班牙涵田半島東南亞高德莊園歐美新古典如山湖城地中海神山國際社區(qū)山水田園、法式瑯琊山冠景國際社區(qū)地中海森湖溪谷現(xiàn)代中式百美山莊意大利托斯卡納臥龍湖小鎮(zhèn)南加州圣芭芭拉周邊項目研究分析1【戶型睡產品分析】項目名稱當期產品中國邊城獨棟涵田半島獨棟高德莊園獨棟如山湖城雙拼神山國際社區(qū)獨棟瑯琊山冠景國際社區(qū)聯(lián)排森湖溪谷獨棟百美山莊獨棟臥龍湖小鎮(zhèn)獨棟在售別墅項目中，最小戶型為如山湖城的120平米雙拼別墅，最大面積為高德莊園的獨棟別墅。市場上主力戶型面積在200-220平米之間，該類戶型有獨棟、也有雙拼，聯(lián)排較少。百美山莊、森湖溪谷、涵田半島都是獨棟產品，瑯琊山冠景為聯(lián)排戶型。如山湖城的玲瓏別墅，雙拼產品，面積在120-140平米，精裝修交付，值得借鑒。周邊項目研究分析1【戶型冊產品分析】涵田半島戶型(溧陽)一層平面二層平面戶型建筑面積：214平米，設計為兩層。一層為二間臥室、景觀庭院，二層為大堂和餐廳。優(yōu)點：該戶型亮點為結合坡地形態(tài)，二層入戶；景觀展示面均被解放、視野通透無遮擋，但又具備了一定的私密性；臥室與庭院結合較為緊密；缺點：室內空間及功能較為單一簡潔；由室內進入庭院內需穿越臥室或從室外繞行；周邊項目研究分析1【戶型或產品分析】如山湖城戶型A(安徽全椒)一層平面二層平面戶型建筑面積：121平米，設計為兩層，二室一廳二衛(wèi)。一層包含有客廳、餐廳、臥室、活動花園，二層為一間臥室及觀景平臺。優(yōu)點：該戶型亮點為面積控制較為經濟，多處灰空間的處理給予業(yè)主更靈活的調整空間；根據實際居住情況調整了各個功能空間的尺度關系；二層具有較大的的觀景露臺；缺點：各個功能空間較為緊湊，舒適度有一定的影響；門廳入戶無玄關。周邊項目研究分析1【戶型勵產品分析】如山湖城戶型B(安徽全椒)一層平面二層平面戶型建筑面積：140平米，設計為兩層，二室一廳二衛(wèi)。一層包含有客廳、餐廳、活動花園，二層為二間臥室及觀景平臺。亮點：該戶型為面積控制較為經濟，多處灰空間的處理給予業(yè)主更靈活的調整空間；根據實際居住情況調整了各個功能空間的尺度關系；二層具有較大的的觀景露臺；缺點：各個功能空間較為緊湊，舒適度有一定的影響；周邊項目研究分析1【戶型敏產品分析】臥龍星湖小淘鎮(zhèn)戶心型A(溧水)一層甜平面二層瞇平面戶型潔建筑趟面積耍：23村7平米棵，設始計為餅兩層匙，四志室兩畜廳三擾衛(wèi)。腦一層膠為客選廳、什餐廳認、臥秘室、村車庫升和活差動花隙園，轟二層杜為三灰間臥至室。該戶捆型亮那點為絡灰空捐間較吐多，甚可與喂庭院槍結合光；客銹廳挑滑空且地有2個景取觀面獵；缺點杜：入富戶過堂道過裕長；歸客臥特公共提衛(wèi)生剪間過將多，貍可調吊整為套間奇。周邊項目研究分析1【銷售防價格分析】項目名稱均價交付標準房屋贈送花園面積中國邊城11000毛坯精裝300涵田半島50000精裝精裝660高德莊園15000毛坯毛坯350如山湖城7000精裝簡裝170神山國際社區(qū)11000毛坯毛坯200瑯琊山冠景國際社區(qū)6500毛坯毛坯200森湖溪谷11000毛坯毛坯200百美山莊16000毛坯簡裝150臥龍湖小鎮(zhèn)15000毛坯簡裝200從銷售均價來看，除涵田半島單價在5萬元之外，均價超過1萬元的有中國邊城、高德莊園、神山國際社區(qū)、森湖溪谷、百美山莊和臥龍湖小鎮(zhèn)，這些樓盤均為毛坯交付?，樼鹕焦诰暗?500為聯(lián)排別墅，其獨棟別墅在銷售期時，均價在12000左右。從主力總價來看，3個項目總價在100萬-140萬之間，3個項目主力總價在330-400萬之間，其中如山湖城為精裝修交付，通過產品設計和控制面積，總價在98萬左右，深受客戶認可。周邊項目研究分析1【去化蛇速度分析】項目名稱推出套數銷售套數去化周期（月）中國邊城602414涵田半島605960高德莊園291410如山湖城1221003神山國際社區(qū)000瑯琊山冠景國際社區(qū)961618森湖溪谷10410152百美山莊787256臥龍湖小鎮(zhèn)40106碧桂園如山湖城在售玲瓏雙拼別墅，面積120-146平米之間，均價7000元，精裝修交付，深受南京客群的青睞。月均去化33套，在周邊類似個案中可謂一枝獨秀。其他個案在售的產品中，平均每月去化套數在1.5套至2套之間，去化速度較為緩慢。其中去化速相對度較好的森湖溪谷，位于溧水傅家邊，開盤價在8000元左右，目前均價11000元，其熱銷期多采用人海派單戰(zhàn)術，降低了調性和品質，后續(xù)開發(fā)基本乏力。臥龍湖小鎮(zhèn)和中國邊城距離南京50分鐘車程左右，從形象和硬件配套方面投入較大，月均去化1.7套。高爾夫純獨棟別墅百美山莊，太陽島高爾夫環(huán)抱，景觀資源優(yōu)越，月均去化1.3套。周邊項目研究分析1【sl覽og捕an和銷末售主峰張】項目名稱定位語銷售主張中國邊城中國最佳山水別墅小鎮(zhèn)三山一湖，三年一棟涵田半島別墅一方凈土養(yǎng)三生享生態(tài)，玩生意，醉生活高德莊園中國茅山，首席養(yǎng)生莊園悟道茅山，養(yǎng)心高德如山湖城南京山水度假第一城萬畝山湖，五年大城，至好美墅神山國際社區(qū)五星級酒店，狩獵場，體育公園，定制別墅以征服之名感悟真我人生瑯琊山冠景國際社區(qū)滁寧第一生態(tài)人居大盤，3000億巨獻7000畝國際社區(qū)瑯琊山麓，純粹低密度，度假養(yǎng)生果嶺墅金牛湖度假中心南京，珍藏級度假半島不在三亞，在金牛湖森湖溪谷秦淮源，中國墅50分鐘車程，轉身給世界一個背影百美山莊2800畝高爾夫中央78幢托斯卡納獨棟意墅40分鐘，南京主城，隱于山水之間的最佳距離臥龍湖小鎮(zhèn)別墅，球場，馬會，游艇，美國小鎮(zhèn)讓您實現(xiàn)世界籍的生活夢想從各丟項目晚的定惱位語巨和銷擠售主午張來岸看，縱多數辣提到獻了山放水湖泥等自遣然景稈觀資疊源，謀并由丈此提燒煉出跪度假糧和養(yǎng)故生的君概念貓，進當而升燦華到胡養(yǎng)心般、征扁服、商生活每夢想襖等人臣生境遮界，之并突冬出產泄品性券質，中明確傷“墅顧”的科物業(yè)界類型延。這耳也是胸當下狹遠郊糊度假通物業(yè)圾銷售鏡主張納的主個流方炎向。周邊項目研究分析1【配套客情況分析】項目名稱基礎部分水電氣中國邊城市政水市政電天然氣涵田半島市政水市政電天然氣高德莊園市政水、直飲水市政電天然氣如山湖城市政水市政電天然氣神山國際社區(qū)市政水市政電待定瑯琊山冠景國際社區(qū)市政水市政電天然氣金牛湖度假中心市政水市政電無森湖溪谷市政水市政電天然氣百美山莊市政水市政電天然氣臥龍湖小鎮(zhèn)市政水市政電天然氣在售賊項目陜中，襯除金叛牛湖以度假執(zhí)中心擔主力窄產品銜為酒悶店式樂公寓滲和產太權式傲酒店洋，沒艘有天的然氣語之外條，神漲山國婦際社王區(qū)天饞然氣連未定孔，其捎他項獵目均桿為市地政水蔽、市破政電誼、天鞏然氣琴入戶熄。作為嶼遠郊景度假夜項目藝，更懸應該漁完善莖基礎喉配套創(chuàng)設施撐的投腎入和趴建設冠，滿毛足基前本生滋活所狀需。托才能載在此慘基礎除上，灶完善狡和提查升其添他方色面的譯配套豬。周邊項目研究分析1【配套寒情況分析】項目名稱高爾夫酒店商業(yè)配套餐飲運動休閑娛樂其他中國邊城18洞五星4萬平米西餐廳、中餐廳、宴會廳、咖啡館、邊城會所健身房、游泳館、瑜伽館、登山步道、劃艇、登山步道、網球場SPA、KTV、棋牌、美容中心、影劇院、圖書館、兒童娛樂中心、雪茄吧、酒吧、垂釣、美玉軒、美陶吧、韋崗溫泉、山地自行車道會議室、酒廊、美侖畫室、周末集市涵田半島9洞五星2萬平米原味會所、法式鐵板燒、中餐廳、西餐廳、進口食品屋、宴會廳游泳池、健身房、桌球、乒乓球巴厘養(yǎng)生會所、游艇碼頭、山頂湖景溫泉、半島咖啡屋戶外拓展基地、酒窖、會展中心、飛行俱樂部、土特產商場、教堂高德莊園/五星5.6萬平米西餐廳、中餐廳、宴會廳、咖啡廳、紅酒吧健身房、桌球室、網球、乒乓球溫泉會所、棋牌、酒吧、影音室有機農場、水上七星會所如山湖城待建五星3萬平米高檔中西餐廳、宴會廳、特色酒吧康體設施、室外泳池、網球場、籃球、排球、羽毛球私人會所，KTV娛樂、酒店精品店、休閑山地車、游船、島上燒烤18間大型商務會議廳、社區(qū)班車、購物班車、600㎡華聯(lián)超市、社區(qū)醫(yī)院、垂釣中心神山國際社區(qū)18洞五星2萬平米西餐廳、中餐廳、宴會廳狩獵場、健身房3000平米溫泉會所、1300畝體育公園、農耕休閑娛樂區(qū)、開心果園、開心農場2300平米會議中心瑯琊山冠景國際社區(qū)18洞五星4萬平米商業(yè)小鎮(zhèn)、特色餐飲、西餐廳、中餐廳、宴會廳、咖啡廳馬術練習場、射箭練習場、游泳池垂釣、溫泉SPA、美容中心、棋牌、KTV、娛樂會所、洗浴休閑國際學校、葡萄莊園、會議中心森湖溪谷/規(guī)劃中5萬平米規(guī)劃中商業(yè)街區(qū)規(guī)劃中社區(qū)會所萬畝有機農業(yè)生態(tài)園5星級遠程醫(yī)療百美山莊27洞//高爾夫會所餐飲、中西餐廳、酒吧高爾夫球場、健身房高爾夫俱樂部會所高爾夫用品專賣店、高爾夫五星物業(yè)服務臥龍湖小鎮(zhèn)9洞五星10萬平米中餐飯店、西餐店、酒吧、半島度假酒店、溫泉度假酒店、企業(yè)會館度假村社區(qū)GOLF體育公園、馬會俱樂部、游劃艇俱樂部、室內外游泳館、網球俱樂部、登山環(huán)湖徒步、湖濱沙灘浴場SPA理療館、垂釣俱樂部、老人公寓（美式康復中心）、加尼福利亞酒坊酒吧街、小鎮(zhèn)湖濱演藝廣場、臥龍湖國際藝術中心、理療館社區(qū)購物中心、國際雙語學校、會員私人名品專賣店、名品直銷商業(yè)街周邊項目研究分析1【客戶站情況分析】項目名稱銷售主張客群區(qū)域定位實際客群區(qū)域中國邊城三山一湖，三年一棟南京、長三角區(qū)域句容周邊及南京涵田半島一方凈土養(yǎng)三生長三角溧陽為主，長三角城市為輔高德莊園悟道茅山，養(yǎng)心高德長三角、南京北京、周邊城市如山湖城萬畝山湖，五年大城，至好美墅南京南京神山國際社區(qū)以征服之名感悟真我人生合肥、南京全椒周邊為主瑯琊山冠景國際社區(qū)滁寧第一生態(tài)人居大盤，3000億巨獻7000畝國際社區(qū)南京、滁州滁州周邊為主金牛湖度假中心不在三亞，在金牛湖南京及周邊南京及周邊森湖溪谷50分鐘車程，轉身給世界一個背影南京南京百美山莊40分鐘，南京主城，隱于山水之間的最佳距離南京及長三角城市長三角、溧水周邊企業(yè)主臥龍湖小鎮(zhèn)讓您實現(xiàn)世界籍的生活夢想南京南京四個購項目感的客稀群定恨位和繼實際錄客群返情況春較為棋吻合線，如瞧山湖新城、脊金牛沉湖度蜂假中險心、鵝森湖比溪谷炒和臥妻龍湖絡小鎮(zhèn)吹，全愉部將彩目標妙客群態(tài)鎖定姐為南宗京區(qū)紙域。周邊項目研究分析1【客戶戴情況分析】項目名稱區(qū)域來源客戶身份購買動機中國邊城句容周邊及南京企業(yè)主、文藝界人士、政界人士度假、商務活動、養(yǎng)老涵田半島溧陽為主，長三角城市為輔溧陽當地企業(yè)主、醫(yī)療、餐飲行業(yè)自住、度假、養(yǎng)老、投資高德莊園北京、周邊城市民企老板居多，在長三角有生意度假、養(yǎng)生、投資如山湖城南京南京市民度假、養(yǎng)老、投資神山國際社區(qū)全椒周邊為主待定待定瑯琊山冠景國際社區(qū)滁州周邊為主企業(yè)主、私營業(yè)主度假、養(yǎng)老金牛湖度假中心南京及周邊私營業(yè)主、金融、文體界投資、度假森湖溪谷南京私營業(yè)主、拆遷戶度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老百美山莊長三角、溧水周邊企業(yè)主企業(yè)主居多度假、商務臥龍湖小鎮(zhèn)南京南京及溧水企業(yè)主、歸國教授、外籍高管、生物、法律、金融界度假、商務、養(yǎng)老、投資從類圈比個悟案的士客戶鐵構成騙可以纖看出炊，企券業(yè)主謝占據嘩旅游岸度假焦物業(yè)熟客群狹的絕譽大多因數，賤區(qū)域帶仍以給南京須或項晌目周破邊為隊主，顧購買賢動機罪則多沾為度丟假、汪養(yǎng)老許、兼隙具投淹資功蹄能。周邊項目研究分析1【市場顫小結】從車程距離來看，周邊類比個案車程一般在1小時左右，而為了營造度假的氛圍以及考慮交通的便利，多自建數公里景觀道，或對原有道路進行綠化處理，凸顯整體調性。南京周邊山水自然景觀資源分布廣泛，多數旅游度假項目依山傍水而建，且都建有高爾夫球場或練習場。而在定位方面，休閑、度假、旅游、養(yǎng)生等主題已成為旅游度假地產的主流開發(fā)方向。市場上主力戶型面積在200-220平米之間，為獨棟或雙拼，如山湖城的玲瓏雙拼別墅，面積在120-140平米，精裝修交付，值得借鑒。類似項目的總體量都比較大，前期需要做好整體定位規(guī)劃，且在投入較大資金做好形象或配套之后，才開始啟動別墅物業(yè)的開發(fā)。周邊項目研究分析1總價方面，集中在兩個區(qū)間，分別集中在100萬-140萬和330-400萬之間，其中如山湖城雙拼別墅，總價在98萬左右，精裝修交付，深受客戶追捧。銷售方面，個案月均銷售套數在1.5~2套之間，去化速度較為緩慢。如山湖城月均去化33套，與其合理控制總價有直接關系。客群方面，如山湖城、金牛湖度假中心、森湖溪谷和臥龍湖小鎮(zhèn)，都將目標客群鎖定為南京區(qū)域，和實際客群情況較為吻合，其余半數項目客群定位過于拔高。而喜歡打高爾夫的人，并不偏好購買高爾夫或者度假類的物業(yè)。配套方面，絕大多數項目配套完善，如五星級酒店、集中商業(yè)街區(qū)、中西餐飲、運動健身、休閑娛樂設施等，已然已成為旅游度假地產行業(yè)標準配套?！臼袌鲦i小結】周邊項目研究分析1市場背景及周邊項目研究分析南京別墅市場分析周邊項目研究分析居民可支配收入和置業(yè)衍變周邊項目客戶分析南京旅游市場發(fā)展情況周邊項目客戶分析1【類比腐個案客戶府構成】項目名稱銷售主張客群區(qū)域定位實際客群區(qū)域中國邊城三山一湖，三年一棟南京、長三角區(qū)域句容周邊及南京涵田半島一方凈土養(yǎng)三生長三角溧陽為主，長三角城市為輔高德莊園悟道茅山，養(yǎng)心高德長三角、南京北京、周邊城市如山湖城萬畝山湖，五年大城，至好美墅南京南京神山國際社區(qū)以征服之名感悟真我人生合肥、南京全椒周邊為主瑯琊山冠景國際社區(qū)滁寧第一生態(tài)人居大盤，3000億巨獻7000畝國際社區(qū)南京、滁州滁州周邊為主金牛湖度假中心不在三亞，在金牛湖南京及周邊南京及周邊森湖溪谷50分鐘車程，轉身給世界一個背影南京南京百美山莊40分鐘，南京主城，隱于山水之間的最佳距離南京及長三角城市長三角、溧水周邊企業(yè)主臥龍湖小鎮(zhèn)讓您實現(xiàn)世界籍的生活夢想南京南京從客促群分欣布區(qū)出域來碰看，集四個帆項目革的客爽群定拌位和境實際躁情況睛較為饅吻合娃，如借山湖閥城、汽金牛帖湖度音假中芒心、雕森湖批溪谷快和臥班龍湖廚小鎮(zhèn)彎，全江部將泄目標我客群垮鎖定綱為南社京區(qū)全域。周邊項目客戶分析1【類比現(xiàn)個案客戶閣構成】項目名稱區(qū)域來源客戶身份購買動機中國邊城句容周邊及南京企業(yè)主、文藝界人士、金融界人士度假、商務活動、養(yǎng)老涵田半島溧陽為主，長三角城市為輔溧陽當地企業(yè)主、醫(yī)療、餐飲行業(yè)自住、度假、養(yǎng)老、投資高德莊園北京、周邊城市民企老板居多，在長三角有生意度假、養(yǎng)生、投資如山湖城南京南京市民度假、養(yǎng)老、投資神山國際社區(qū)全椒周邊為主待定待定瑯琊山冠景國際社區(qū)滁州周邊為主企業(yè)主、私營業(yè)主度假、養(yǎng)老金牛湖度假中心南京及周邊私營業(yè)主、金融、文體界投資、度假森湖溪谷南京私營業(yè)主、拆遷戶度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老百美山莊長三角、溧水周邊企業(yè)主企業(yè)主居多度假、商務臥龍湖小鎮(zhèn)南京南京及溧水企業(yè)主、歸國教授、外籍高管、生物、法律、金融界度假、商務、養(yǎng)老、投資從類抗比個終案的澤客戶軟身份無中可拖以看亭出，洞企業(yè)妙主成島為旅鉆游度贏假別奧墅的弟主力靠客戶坊，他臂們擁雀有一米定財飄富基陽礎，拌容易檢接受跡遠距席離的糠旅游班度假賺物業(yè)問，多錘作為捧度假槐、養(yǎng)掀老用道途，恨兼具為商務利額投希資。周邊項目客戶分析1【重點個案客戶襯分析】客戶情況所購房屋原住區(qū)域南京市雨花臺區(qū)置業(yè)時間2010年客戶身份原為木工，現(xiàn)已退休。物業(yè)類型獨棟別墅重要信息年齡60歲，拆遷戶，在南京有5套拆遷安置房。面積226平米置業(yè)目的度假，養(yǎng)老，別墅夢?？們r130萬元客戶及觀點施：1、距保離南烏京不羅太遠嚇，一拴個多惑小時愛車程蹦，社闖區(qū)班晴車半狀小時墻一班淡，往謎返南政京都惑很方儉便。2、空喪氣好清，環(huán)謠境好沸，總芽價不株高。3、日鐘常生狼活便方捷，近買菜晶、洗暗澡都工有班臉車。如山饅湖城醫(yī)業(yè)主房誠劉先示生周邊項目客戶分析1【重點個案客戶席分析】百美很山莊客業(yè)主黃先呀生客戶傻觀點埋：1、高驅爾夫楊球場今里面態(tài)，有臉檔次著，環(huán)均境好籠；2、一恒般作繩為企敲業(yè)接輝待會欺所使繞用，泡固定扁資產裙，還已可以紡保值惠；3、周麻末、再假期狡自己斑和家旅人度諷假居胳住?？蛻羟闆r所購房屋原住區(qū)域南京市溧水區(qū)置業(yè)時間2013年客戶身份企業(yè)主物業(yè)類型獨棟別墅重要信息浙江人，在溧水開廠；購買三套別墅，并不喜歡打高爾夫。面積215平米置業(yè)目的會所，度假，養(yǎng)老，保值總價330萬元/套，總計1000萬元。周邊項目客戶分析1【重點個案客戶共分析】客戶情況所購房屋原住區(qū)域南京市建鄴區(qū)置業(yè)時間2012年客戶身份52歲，某科技公司老總物業(yè)類型獨棟重要信息奔馳車主，愛好自駕游。面積260置業(yè)目的度假自住，養(yǎng)老總價360萬臥龍工湖業(yè)端主淺丁幣先生客戶揭觀點仿：1、喜爽歡山爐水別僅墅的執(zhí)干凈訴舒適新，安粒靜悠糖閑，納為退賀休以極后養(yǎng)似老。2、距感離市吧區(qū)不泛遠，赤高速葡交通升都很涉便捷沙；3、看蔽好社筒區(qū)以請后的噴規(guī)劃研和配籠套建睜設。周邊項目客戶分析1【重點個案客戶貌分析】客戶情況所購房屋原住區(qū)域南京苜蓿園置業(yè)時間2013年客戶身份48歲，主任律師物業(yè)類型獨棟重要信息新富階層，沃爾沃車主。面積260平米置業(yè)目的度假、休閑、養(yǎng)老；別墅夢。總價450萬臥龍畫湖業(yè)蹄主傻王較先生客戶異觀點顛：1、交帆通方撞便，犬自然攔環(huán)境航好，夕度假否養(yǎng)生易都可捐以；2、總偶價能污承受哨，45效0萬可稼以買心到近稿郊山武水別猛墅；3、看臂好社炎區(qū)的談品質翼和檔換次，薯圓了采自己凈的高莖端別邊墅夢苦。周邊項目客戶分析1【重點個案客戶旗分析】臥龍僵湖業(yè)卻主板馬館先生客戶音觀點分：1、距蝕離企孤業(yè)很寧近，奧開車10分鐘巡壽左右職。2、環(huán)班境好化，空偉氣好龜，山墊水景雪觀資駁源日幼益稀看缺?？蛻羟闆r所購房屋原住區(qū)域南京溧水置業(yè)時間2013年客戶身份49歲，溧水開發(fā)區(qū)企業(yè)主物業(yè)類型獨棟重要信息在溧水開廠，生產制造業(yè)；寶馬740車主。面積295平米置業(yè)目的公司會所，個人度假、養(yǎng)老?？們r450萬周邊項目客戶分析1【周邊留項目銹客戶戶特征峽歸納】客戶矩身份零：企業(yè)朱主、勢經商嗓人士罰成為描主力櫻客戶司，尤婚以從湖事地甲產、祖金融句、制膽造、小醫(yī)療蕩、教惕育等繪相關神行業(yè)保為主筆。區(qū)域儲來源妻：多以鳥項目幟所處款區(qū)域鉗為主邪，后餐期可這逐漸掀輻射逝到周慮邊城狗市或納區(qū)域邀。置業(yè)乒目的洗：多以顯自用殼為主窩，如昏度假男、養(yǎng)柴生、戲休閑悔，兼季具部梨分商阿務活禁動。關注聰重點緞：看重名自然獸資源澤、交旁通條臣件、儀配套忌情況歷和未縮慧來發(fā)臟展?jié)摽兞?。周邊項目客戶分?國內知名旅游度假項目研究2國內知名旅游度假項目研究2【旅游緣瑞度假鍋地產清概念】所有依托周邊旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目，可稱為旅游房地產。較之一般的住宅，旅游房地產的特點和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產業(yè)的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。就目前而言，旅游地產多側重于度假旅游，或強調以旅游發(fā)展為主體，以地產為延伸；或強調發(fā)揮地產主體功能的同時賦予其旅游功能，從而擴展地產行業(yè)的內容，吸引更多的消費客體。江浙倚湖泊骨島嶼川西民居黃山腳下海南國際旅游島海景及高爾夫地產大連、煙臺、威海等主打濱海度假江浙太湖、西湖、千島湖，濱湖度假區(qū)國內積旅游薪地產竭發(fā)展鞋格局低（區(qū)脖域分壓布）:旅游捐地產秒仍處知于起乖步階菜段，目全國宜各地油爭相粗打出喉旅游大地產持概念承，東系部為考熱點浩發(fā)展尺區(qū)域條，項闖目發(fā)滲展以丑依托斧自然茫和人慶文資料源為茅主海南安熱帶售海洋咐沙灘高爾慈夫球虜運動文化仙古鎮(zhèn)……沿海惡發(fā)達披區(qū)域規(guī)是旅昂游地輛產發(fā)吊展的妙重點原，發(fā)假達區(qū)孫域高切收入丹人群晶是旅僻游度美假項債目的北客戶裂基礎自然谷、人挽文資招源，烏人工獨景點慚是旅夜游地葛產依塌托的租主要住資源沸類型國內知名旅游度假項目研究2國內知名旅游度假項目研究2成都惕度假豬旅游下地產歸案例哄研究青城山房小院青城上善棲保利石象湖交通矩路線兆：沿刪成灌談高速滾至“崇義鑼站”出口襪轉彭塞青路得；路葛程全臉長（稍由市宇區(qū)至燦項目幻玉所在霜）約窄66偷.2受公里童；行靈駛時鉤間約刪80筍分鐘臉；青城糧山房項目克位置容積率0.33綠化率70%面積范圍140-230主力面積200交付標準毛坯產品特點組院別墅,戶戶觀山車位數每戶1個物業(yè)費3.0元銷售價格均價13000元；小獨棟最低200萬元/套目標客群成都及周邊地區(qū)開發(fā)商四川廣居民生實業(yè)有限公司開發(fā)進展在售疊拼和少部分獨棟別墅主要配套相臨太平鎮(zhèn)及附近區(qū)域沿街有多個小型超市項目選簡介嫩：青抬城山濫房位寄于國衣家5鄙A級左旅游改景區(qū)迷——攤青城伐山腳旨下，冬距青趣城山湖前山免山門塑約1根00扣0米蓄。項衰目占塊地約碧25糖1畝佛，總嘴戶數墨為2虛81民戶，分綜合日建筑會容積衡率約煌0.受33枯。青城扶山房項目權產品棒信息：主我要由柏“組它院別賄墅”鍋和相蔥對小帽巧的濕“疊做院公士寓”妥兩種籠建筑途類型駝組成財?！巴そM院橋別墅邁”為嶄1-報2層佛,位否于地兇塊的幻玉核心授部位檢,更撫利于律欣賞傳山景溜,面棗積控且制在家14莊0-副22挨0m豆2;潔“疊嘗院公參寓”磚為整訓個項囑目中抵相對蒸的小甲戶型追,面肯積控項制在首50且-1煌10賺m2煙,位愧于社女區(qū)的治主要爪入口需附近奴；整鹽個小遲區(qū)景球觀打答造為寬東南講亞風認情。國內知名旅游度假項目研究2疊院蛙產品底層非住戶證形成赴院落吃（前穩(wěn)后進迫）的朱感覺拾；上層現(xiàn)住戶癢的戶斯型面皆積控豪制到課位；退臺陪式設