我國房地產(chǎn)供應鏈金融保理的現(xiàn)狀及發(fā)展

我國房地產(chǎn)供應鏈金融保理的現(xiàn)狀及發(fā)展

一、房地產(chǎn)供應鏈的財務狀況(一)提供全方位的金融服務房地產(chǎn)供應鏈金融以房地產(chǎn)公司的主要客戶為基礎，在交易的實際背景下，采用自助式交易融資，通過交易和索賠登記、第三方監(jiān)控等專業(yè)手段關閉資產(chǎn)和第三方，同時為房地產(chǎn)公司提供綜合金融產(chǎn)品和服務。房地產(chǎn)供應鏈金融保理從狹義上可以概括為“M+1+N”,即以核心房地產(chǎn)企業(yè)“1”為主要的依附,為比較多的供應商“M”和比較多的分銷商或客戶“N”,提供一攬子全方位的金融服務?！癕+1+N”是從金融機構(gòu)為融資服務提供主體角度出發(fā)進行的定義,定義的范圍和視角比較狹窄。房地產(chǎn)供應鏈金融的參與者或推動者也包括開發(fā)商、建筑公司以及房產(chǎn)銷售公司,它們本身就是供應鏈中的企業(yè),為其上下游提供綜合性的服務,實現(xiàn)金融和產(chǎn)業(yè)要素的高度結(jié)合,在這種狀態(tài)下就突破了“M+1+N”的模式,而是一種把物流及商業(yè)循環(huán)和金融運營合在一起的管理動態(tài),將供應鏈中的各方與金融機構(gòu)緊緊連接,達到通過供應鏈物流使資金使用靈活的目的,還用資金促進供應鏈物流的運營。供應鏈金融的特點表現(xiàn)為:供應鏈金融是一個發(fā)生在物流、信息流閉合的組織間的資金運行活動,其資金運行環(huán)境是封閉的。供應鏈金融的目標是追求整個供應鏈體系的價值最大化,無論是為供應鏈中的哪一環(huán)節(jié)提供支持和服務,其追求的都是體系整體價值,不是某一企業(yè)的單個價值。供應鏈金融關注核心企業(yè)的信用,即核心企業(yè)的信用評估是整條供應鏈評估的重點,也是供應鏈金融額度授信考慮的主要因素。供應鏈金融關注貿(mào)易的真實發(fā)生,即其關注核心企業(yè)和其他供應商企業(yè)之間的貿(mào)易發(fā)展情況,并將其作為控制其額度授信的風險控制措施。(二)第三方保理商的支持保理又稱托收保付,是指賣方將當下或未來的在同買方訂立的貨物銷售服務合同基礎上發(fā)生的應收賬款向保理商轉(zhuǎn)讓,由保理商向賣方提供融資、買方信用估算、銷售戶頭管控、主體信用保證、催款等一攬子全方位的服務方式。這是以托收、賒賬方式進行銷售結(jié)款時,賣方為進一步加強應收賬款的管控、促進流動性而委托第三方保理商管控應收賬款。目前市場化的保理形式包括直接保理、反向保理、聯(lián)合保理、再保理和居間保理等。(三)多層次和多方式、多渠道全方位對接資金房地產(chǎn)供應鏈金融保理將房地產(chǎn)的供應鏈條優(yōu)勢嵌入保理業(yè)務中,是供應鏈金融業(yè)務形態(tài)的一種分類。其中依托房地產(chǎn)供應鏈金融的保理業(yè)務形態(tài)主要為應收賬款轉(zhuǎn)讓融資,根據(jù)具體形態(tài)不同,又可以進一步分為直接保理、反向保理、保理池融資以及票據(jù)保理融資等。在實踐中,對接資金多采用ABS的模式。我國供應鏈金融的存量市場空間巨大,在10萬億元左右。房地產(chǎn)供應鏈金融已成為資本市場最感興趣的一個方向,增長速度和市場前景也倍受關注。房地產(chǎn)供應鏈金融保理將突破房地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)融資渠道,發(fā)展?jié)摿薮?。二、房地產(chǎn)供應鏈金融保理的發(fā)展空間供應鏈金融保理是一個基于供應鏈金融和保理的交互區(qū)域,所以供應鏈金融和保理領域的兩方面監(jiān)管都適用于供應鏈金融保理。目前,我國對供應鏈金融和保理都持鼓勵和規(guī)范發(fā)展的態(tài)度,也并沒有針對房地產(chǎn)業(yè)的供應鏈金融保理出臺特別的政策。故房地產(chǎn)供應鏈金融保理無論是從現(xiàn)在的發(fā)展態(tài)勢還是未來的發(fā)展前景來看,都有較大的發(fā)展空間?？v觀上述表格,可以看出在供應鏈金融和保理領域,相關的政策頒布時間最早為2007年,且效力級別最高的為部門規(guī)章?？v覽這些法規(guī)政策內(nèi)容,多為規(guī)范和鼓勵供應鏈金融和保理業(yè)務方面的條款,這表明我國房地產(chǎn)供應鏈保理業(yè)務還處于起步階段,具有廣泛的市場前景和較多的市場紅利。三、房地產(chǎn)供應鏈的財務擔保業(yè)務模式房地產(chǎn)供應鏈金融保理的業(yè)務模式包括直接保理、反向保理、保理池融資和票據(jù)保理等。(一)賣方自身國家利益的保理。對于賣方的追索權保理,保理公司于公司直接保理業(yè)務即是處于整個供應鏈的賣方將其對于買賣交易中的買方(核心企業(yè))的應收賬款轉(zhuǎn)讓給保理公司,保理公司在此基礎上對賣方進行資金融通。保理按照業(yè)務設計形態(tài)不同,分為明保理、暗保理。同時根據(jù)可否對轉(zhuǎn)讓應收賬款的賣方進行追索,又按照有沒有追索權進行區(qū)分,在無追索權保理業(yè)務中,保理公司需要核實買方的資信情況,并據(jù)此對賣方核實保理融資額度。其一般業(yè)務流程如圖1所示:(四)應收賬款保理業(yè)務通常意義上的票據(jù)保理是指基礎貿(mào)易中的供應商將其持有的關于對核心企業(yè)或其成員企業(yè)的應收賬款轉(zhuǎn)讓給保理公司,保理公司對其保理融資后,由核心企業(yè)或其成員企業(yè)向其開具發(fā)票以支付該筆應收賬款。由于市場上創(chuàng)新做法不斷,票據(jù)保理也呈現(xiàn)出幾種不同的形式,一般來講,市場上的票據(jù)保理業(yè)務通常有如下三種:1.先保理后附票。該種模式即是基礎貿(mào)易中的債權人轉(zhuǎn)讓應收債權獲取保理融資,債務人向保理公司支付票據(jù),用于支付該筆應收賬款。2.先附票后保理。即債權人和債務人相互發(fā)生的應收賬款,債務人已向債權人簽發(fā)/轉(zhuǎn)讓票據(jù)。保理商與債權人簽署保理協(xié)議,從債權人那里受讓已采取票據(jù)支付的應收賬款。保理商在把握風險的前提下,會讓債權人把已有票據(jù)通過背書的形式轉(zhuǎn)讓給保理商。3.純票據(jù)保理。即保理公司只根據(jù)保理融資人提供的票據(jù)即向其提供保理融資,保理融資人不向保理公司轉(zhuǎn)讓其與債務人之間的應收賬款。根據(jù)目前市場上流行的觀點以及有關的合規(guī)性分析,先保理后附票的業(yè)務模式,票據(jù)是應收賬款的支付方式,其為市場的合規(guī)做法。但是市場上的通行做法卻是先附票后保理和純票據(jù)保理。因為先保理后附票的保理業(yè)務和直接保理業(yè)務的風險控制手段沒有變化,票據(jù)沒有發(fā)揮風險控制的作用,其發(fā)揮的只是支付手段,且該模式具有票據(jù)開具和托收的風險?；谏鲜鲈?盡管先附票后保理和純附票保理有其合規(guī)性問題,但是仍然有巨大的市場存量。而在先附票后保理和純票據(jù)保理業(yè)務的比較中,先附票后保理具有應收轉(zhuǎn)讓和票據(jù)質(zhì)押或轉(zhuǎn)讓的雙重保障;純票據(jù)保理,一旦發(fā)生票據(jù)造假或者票據(jù)托收出現(xiàn)問題的情形,保理商的債權收回的風險較大,故保理商一般會審核商票對應的基礎交易合同和發(fā)票,要求融資方提供其他增信措施等。四、房地產(chǎn)供應鏈金融咨詢abs(一)供應鏈金融保理abs的應用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈不是單一模式,在此基礎上主要形成兩種類別的應收賬款:一種形式是上游供應商在供給勞務以及工程建設等方面對于產(chǎn)業(yè)鏈條上的關鍵企業(yè)形成的應收債權;另一種形式是關鍵企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈下端售賣房產(chǎn)而產(chǎn)生的應收債權。在具體的應用實踐中,ABS的底層資產(chǎn)大部分產(chǎn)生于產(chǎn)業(yè)鏈上端的供應商。房地產(chǎn)企業(yè)大部分情況下在整個供應鏈環(huán)節(jié)中地位相對關鍵和突出。上游供應商因為需要承擔長周期的資金回款,壓力很大,而這一類企業(yè)規(guī)模不大,且本身主體信用不足,能抵押的硬資產(chǎn)不多,資金融通能力往往不足。考慮到這些因素,在產(chǎn)業(yè)鏈條上把商業(yè)保理放進來,供應商把對關鍵企業(yè)的應收賬款轉(zhuǎn)讓給指定的保理商進行資金融通,保理商把受讓的應收債權當作底層資產(chǎn)一攬子轉(zhuǎn)給資產(chǎn)支持專項計劃。應收賬款達到時間時,由關鍵企業(yè)或相關債務方向資產(chǎn)支持專項計劃付錢,專項計劃根據(jù)合同向投資者支付本息。通過供應鏈金融保理ABS,供應商按照協(xié)議規(guī)定的繳款日期,讓保理商受讓應收賬款,獲得資金,改變了應收賬款的流動性,使資產(chǎn)效率提升、融資成本下降。在這個過程中,房企把整個付款的周期增長,資金流動性增強,而且這一類ABS業(yè)務為表外,還降低了財務費用。首先,核心企業(yè)付款方主體評級需要在AA+或以上,由于反向保理依賴于買方(債務人)的資信,因此,一旦確定了核心企業(yè),對買方的資信、行業(yè)、業(yè)務規(guī)模、實力等方面已經(jīng)有了初步判斷。另外,保理基礎資產(chǎn)帶有追索權,則能起到雙重保障的作用。若合同的性質(zhì)為無追索權,則需要嚴謹研究保理商的風控標準、財務指標以及主體信用情況。第二,對于房地產(chǎn)業(yè)供應鏈來說,不管是行業(yè)集中度還是區(qū)域集中度都相對較高。因為債務人的行業(yè)主要是房地產(chǎn)和建筑,屬于順周期的行業(yè),容易受到波動干擾,所以需要仔細分析債務人的償還能力。從區(qū)域分布來看,債務人的布局和房企在國內(nèi)各地的項目布局是一樣的。第三,在增信措施方面,反向保理ABS的增信措施將核心企業(yè)的信用引入,在基礎層面作為共同付款人對基礎資產(chǎn)進行增信。對于關鍵企業(yè),可對其并表內(nèi)的子公司的償債能力進行提升,通過兩種方式,即承債和保證,來處理底層資產(chǎn)。另外,該類型項目以儲架發(fā)行計劃居多,由于供應鏈反向保理ABS的基礎資產(chǎn)同質(zhì)性較高,萬科和碧桂園兩家目前均采用儲架發(fā)行的方式,并且采用“黑紅池”機制。通過儲架及“黑紅池”模式簡化了發(fā)行程序,減少保理公司資金的時間占用,大大提高了融資的靈活性,提高了融資效率。五、房地產(chǎn)供應鏈主體風險房地產(chǎn)供應鏈金融保理是鏈條中各個相關方在金融資源的基礎上,實現(xiàn)商流、物流、資金流結(jié)合的一種技術更新的金融產(chǎn)業(yè),面臨的干擾較多。按照風險的根源和層級不同,可以分為分為外生風險、內(nèi)生風險和供應鏈主體風險三塊。外生風險主要體現(xiàn)為外部政治金融環(huán)境、經(jīng)濟周期以及國家的監(jiān)管政策導致的對房地產(chǎn)供應鏈金融保理的客觀不利影響。由于外部風險屬于一般系統(tǒng)性風險,具有一定的客觀性,房地產(chǎn)業(yè)的政策出臺頻度高,需要供應鏈金融保理參與主體時刻關注。內(nèi)生風險主要是房地產(chǎn)供應鏈內(nèi)部的框架、程序或因素等受影響而出現(xiàn)的風險。供應鏈上的各個因素、程序和關鍵點互相是有聯(lián)系的,一旦某個環(huán)節(jié)受到影響,就可能干擾整體供應鏈的系統(tǒng)。對于內(nèi)生風險來講,需要房地產(chǎn)供應鏈金融保理的管理企業(yè)采取先進的技術和手段合理設定供應鏈各組成要素之間的結(jié)構(gòu),使整個流程形成閉環(huán),同時加強對房地產(chǎn)供應鏈各組成單位的管理,以求得各主體間的相互制衡和發(fā)展。房地產(chǎn)供應鏈主體風險主要是指供應鏈金融保理的融資主體或其關聯(lián)方采取欺詐或其他手段,導致另外的房地產(chǎn)供應鏈上的相關主體受到很大影響。房地產(chǎn)供應鏈金融保理主體風險主要包括主體資質(zhì)、主體信用、財務狀況、貿(mào)易背景、運營狀況、履約能力等方面存在的風險,這就需要房地產(chǎn)供應鏈金融保理業(yè)務的資金提供主體做好具體業(yè)務的風險把控,建立完善的風險控制流程和制度,謹慎設定融資主體的融資額度,設定閉環(huán)的資金匯款流程,同時落實好有關的增信措施。(二)有資金需求的供應商反向保理又被稱為逆保理。主要適用于與核心企業(yè)有穩(wěn)定貿(mào)易往來或者和核心企業(yè)有良好合作關系的中小微企業(yè)。反向保理中,核心企業(yè)將有資金需求的其自身或成員企業(yè)的供應商推薦給保理公司,由保理公司根據(jù)核心企業(yè)或其成員企業(yè)與其供應商之間的應收賬款,在核心企業(yè)或其成員企業(yè)承諾付款的情況下,向供應商提供融資。反向保理中,核心企業(yè)的信用情況是保理公司的風險關注重點,在一些情況下,保理公司和核心企業(yè)是合作關系或關聯(lián)關系,有些保理公司是核心企業(yè)專門下設的用于處理其集團內(nèi)部和供應商之間應收賬款的機構(gòu)。(三)應收賬款池融資模式保理池融資的業(yè)務模式和直接保理的業(yè)務模式基本一致,所不同的是融資方向保理公司轉(zhuǎn)讓的應收