世聯(lián)天津紫光華庭項(xiàng)目定位報(bào)告及物業(yè)發(fā)展建議課件

天津紫光華庭項(xiàng)目定位報(bào)告及物業(yè)發(fā)展建議謹(jǐn)呈:天津千宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司天津紫光華庭項(xiàng)目定位報(bào)告及物業(yè)發(fā)展建議謹(jǐn)呈:天津千宇房地產(chǎn)2目錄住宅物業(yè)定位及物業(yè)發(fā)展建議第一部分：商業(yè)物業(yè)定位及物業(yè)發(fā)展建議第二部分：119項(xiàng)目界定……………3客戶目標(biāo)……………13項(xiàng)目目標(biāo)界定………15模型、案例借鑒……………………17機(jī)會(huì)分析……………21項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略………45案例研究……………47客戶分析……………54項(xiàng)目定位……………60項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議…………………62確定研究范圍………119區(qū)域商業(yè)市場分析…………………122區(qū)域商鋪業(yè)態(tài)面積分析……………128本項(xiàng)目商鋪物業(yè)發(fā)展建議…………1312目錄住宅物業(yè)定位及物業(yè)發(fā)展建議第一部分：商業(yè)物業(yè)定位及物業(yè)客戶分析研究思路項(xiàng)目界定客戶目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略模型、案例借鑒項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目目標(biāo)界定項(xiàng)目定位案例借鑒客戶分析研究思路項(xiàng)目界定客戶目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略模型、案例借鑒項(xiàng)項(xiàng)目位置位于天津市河西區(qū)圍堤道北側(cè)，屬于城市中環(huán)線以內(nèi)項(xiàng)目屬于南樓片區(qū)，距天津市小白樓商務(wù)中心區(qū)2.5公里本項(xiàng)目內(nèi)環(huán)線中環(huán)線海河河西區(qū)政府小白樓商務(wù)區(qū)南樓商圈123451234566項(xiàng)目位置位于天津市河西區(qū)圍堤道北側(cè)，屬于城市中環(huán)線以內(nèi)本項(xiàng)目項(xiàng)目界定區(qū)位屬性項(xiàng)目屬性5項(xiàng)目界定區(qū)位屬性5河西區(qū)：天津三大具有高認(rèn)知度的行政區(qū)之一南開區(qū)和平區(qū)河西區(qū)和平區(qū)位于天津市中心，是市黨政機(jī)關(guān)所在地，也是全市的政治、商貿(mào)、金融和信息中心南開區(qū)是天津市的文化教育區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)河西區(qū)是天津市商貿(mào)、商務(wù)、政務(wù)集中區(qū)河西區(qū)：天津三大具有高認(rèn)知度的行政區(qū)之一南開區(qū)南樓片區(qū)——傳統(tǒng)居民、政務(wù)集中、商業(yè)商務(wù)居住功能融合南樓為天津傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，以南樓商場為標(biāo)志，目前區(qū)域除保持具有民俗特色的商鋪外，又新增了家世界、新澳購物等新型商業(yè)；政府部門云集，周邊分布有天津市人民檢察院等政府部門；金融機(jī)構(gòu)眾多，包括華夏證券、國信證券等區(qū)域各項(xiàng)功能融合，相互協(xié)調(diào)，均衡發(fā)展南樓片區(qū)——傳統(tǒng)居民、政務(wù)集中、商業(yè)商務(wù)居住功能融合南樓為天項(xiàng)目界定區(qū)位屬性項(xiàng)目屬性8項(xiàng)目界定區(qū)位屬性8項(xiàng)目地塊分析——區(qū)域位置分析城市感強(qiáng)：南臨圍堤道（城市中環(huán)），東西各臨城市主干道：解放南路和大沽南路，對面為天津的標(biāo)志性建筑——天津日報(bào)社；交通便利：多條城市主干道交匯，快速、公共交通極其便利；配套豐富成熟：區(qū)域不僅具備生活必備配套，而且還有層次豐富的精神文化類配套。

展現(xiàn)出城市中心區(qū)的獨(dú)特魅力11.商業(yè)配套13四十二中、天津師大分校3.醫(yī)療配套444津河紀(jì)念廣場、天津博物館、天津科技館、河西少年宮21家樂超市、家世界超市、蘇寧電器、新澳百貨、桂發(fā)祥總店、韓餐一條街、家居超市2.教育配套天津醫(yī)院、天津醫(yī)大第二附屬醫(yī)院4.文化娛樂配套329項(xiàng)目地塊分析——區(qū)域位置分析城市感強(qiáng)：南臨圍堤道（城市中環(huán)）項(xiàng)目地塊分析——地塊四至及內(nèi)部情況地塊內(nèi)部：未拆遷廠房東邊界東邊界旁的韓餐東邊界待拆遷的房屋南邊界南邊界：圍堤道地塊南邊界的圍墻西邊界西邊界北部西邊界南部四十二中10項(xiàng)目地塊分析——地塊四至及內(nèi)部情況地塊內(nèi)部：未拆遷廠房東邊界地塊的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及規(guī)劃限制條件規(guī)劃總用地2.779萬平米總建筑面積7.604萬平米住宅建筑面積5.04萬平米公建建筑面積0.7萬平米代征用地0.8萬平米容積率3地塊面積小，除南面為城市道路外，其余三面均是原有建筑；地塊形狀規(guī)則；容積率3.0；住宅比例：＞85%，為典型的以住宅為主的項(xiàng)目；11地塊的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及規(guī)劃限制條件規(guī)劃總用地2.779萬平米總項(xiàng)目界定認(rèn)知度較高的 城市中心區(qū)域 以居住為主的 小規(guī)模項(xiàng)目開發(fā)12項(xiàng)目界定認(rèn)知度較高的12客戶分析研究思路項(xiàng)目界定客戶目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略模型、案例借鑒項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目目標(biāo)界定項(xiàng)目定位案例借鑒13客戶分析研究思路項(xiàng)目界定客戶目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略模型、案例借鑒項(xiàng)實(shí)現(xiàn)單價(jià)＞7000元/平米，向上探討更高價(jià)格的可能性，獲取盡可能高的利潤；不過分追求銷售速度?？蛻裟繕?biāo)14實(shí)現(xiàn)單價(jià)＞7000元/平米，向上探討更高價(jià)格的可能性，獲取盡客戶分析研究思路項(xiàng)目界定客戶目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略模型、案例借鑒項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目目標(biāo)界定項(xiàng)目定位案例借鑒15客戶分析研究思路項(xiàng)目界定客戶目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略模型、案例借鑒項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)界定在本項(xiàng)目的熱銷期（2005年底）本區(qū)域的平臺(tái)價(jià)格均將在6500元/平米左右。本項(xiàng)目的目標(biāo)價(jià)格將超出區(qū)域價(jià)格上限，站在本區(qū)域市場的高端。我們對近三年來本區(qū)域的價(jià)格走勢與天津整體市場的走勢進(jìn)行綜合對比分析；在較為保守的預(yù)計(jì)下，假設(shè)各區(qū)域2005年的增長率保持在15%的情況，計(jì)算出本區(qū)域2005年的價(jià)格平臺(tái)為6300元/平米16項(xiàng)目目標(biāo)界定在本項(xiàng)目的熱銷期（2005年底）本區(qū)域的平臺(tái)價(jià)客戶分析研究思路項(xiàng)目界定客戶目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略模型、案例借鑒項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目目標(biāo)界定項(xiàng)目定位案例借鑒17客戶分析研究思路項(xiàng)目界定客戶目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略模型、案例借鑒項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格除了營銷價(jià)值外，價(jià)值構(gòu)成包括實(shí)體價(jià)值和精神價(jià)值兩部分。實(shí)體價(jià)值是由在地段價(jià)值的基礎(chǔ)上建立的產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值實(shí)現(xiàn)的。房地產(chǎn)價(jià)格不斷提升！通過各種價(jià)值的累加，地段價(jià)值產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值人文、品牌價(jià)值實(shí)體價(jià)值精神價(jià)值18房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格除了營銷價(jià)值外，價(jià)值構(gòu)成包括實(shí)體價(jià)值案例1：充分挖掘地段價(jià)值，以產(chǎn)品創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)價(jià)格的提升麗水嘉園和棕櫚泉同處于朝陽公園區(qū)域，與朝陽公園均一路之隔，地段價(jià)值幾乎相同。麗水嘉園產(chǎn)品品質(zhì)差，最高價(jià)僅售7000元/平米，僅實(shí)現(xiàn)地段價(jià)值棕櫚泉國際公寓在充分挖掘地段價(jià)值的情況下以高品質(zhì)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了價(jià)格的提升，最終實(shí)現(xiàn)19000元/平米的高價(jià)實(shí)體價(jià)值地段價(jià)值產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值價(jià)格提升棕櫚泉國際公寓麗水嘉園19案例1：充分挖掘地段價(jià)值，以產(chǎn)品創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)價(jià)格的提升麗水嘉園和案例2：豐富的人文價(jià)值賦予項(xiàng)目巨大的價(jià)格想象空間深圳華僑城是人文生態(tài)景觀與休閑場所，聚集深圳三大主題旅游公園規(guī)劃理念：自然生態(tài)開發(fā)、在花園中建房子。住宅開發(fā)期利用區(qū)域的美譽(yù)度和配套優(yōu)勢，加強(qiáng)社區(qū)的環(huán)境和人文價(jià)值營造，最終成為城市高端居住區(qū)的中心。住宅區(qū)波托菲諾一期均價(jià)8800，二期均價(jià)9500-9800。而位于同區(qū)位的“假日灣”僅售7800，雖然有一定的產(chǎn)品價(jià)值，但缺乏人文價(jià)值的提升。地段價(jià)值產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值人文、品牌價(jià)值實(shí)體價(jià)值精神價(jià)值價(jià)格提升世界之窗中國民俗文化村錦繡中華高爾夫球場歡樂谷20案例2：豐富的人文價(jià)值賦予項(xiàng)目巨大的價(jià)格想象空間深圳華僑城是客戶分析研究思路項(xiàng)目界定客戶目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略模型、案例借鑒項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目目標(biāo)界定項(xiàng)目定位案例借鑒21客戶分析研究思路項(xiàng)目界定客戶目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略模型、案例借鑒項(xiàng)機(jī)會(huì)分析區(qū)域市場機(jī)會(huì)分析外部機(jī)會(huì)分析內(nèi)部機(jī)會(huì)分析市域市場機(jī)會(huì)分析22機(jī)會(huì)分析區(qū)域市場機(jī)會(huì)分析22天津城市經(jīng)濟(jì)近年加速增長將表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展GDP增長率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展天津市近三年的人均GDP增長率在11％左右，2004年增長率超過20%，經(jīng)濟(jì)高速增長2003年人均GDP超過3000美元，標(biāo)志城市人民生活總體進(jìn)入富裕階段GDP與房地產(chǎn)發(fā)展模式天津歷年人均GDP增長值（美元）與增長率注：數(shù)據(jù)來自天津統(tǒng)計(jì)年鑒和市場調(diào)研23天津城市經(jīng)濟(jì)近年加速增長將表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展GDP增長率天津城市住房需求釋放強(qiáng)勁，近期將保持對房地產(chǎn)市場剛性拉動(dòng)城市拆遷速度開始放緩，拆遷安置住房需求的滯后性大規(guī)模釋放為市場帶來剛性需求1998年至2003年間，天津城市居民人均可支配收入的年均漲幅為7,7％。而同期房價(jià)上漲3％－5％，收入與房價(jià)漲幅相比較為合理年份拆遷量（萬平米）住房安置需求（萬平米）20043009002003450135020021504502000-2001200600天津市往2000年以來拆遷量及安置需求量統(tǒng)計(jì)按以往天津市危改“拆：購(建)比率＝1∶3”計(jì)算天津歷年人均可支配收入（元）與增長率注：數(shù)據(jù)來自天津統(tǒng)計(jì)年鑒和市場調(diào)研24天津城市住房需求釋放強(qiáng)勁，近期將保持對房地產(chǎn)市場剛性拉動(dòng)城市天津房地產(chǎn)市場供需和價(jià)格處于高速增長時(shí)期需求擴(kuò)大拉動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，受海河開發(fā)和路橋建設(shè)帶動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長。價(jià)格逐年上漲的同時(shí)，銷售量也穩(wěn)步增長。天津近年商品房竣工&銷售量統(tǒng)計(jì)天津近年商品房平均單價(jià)統(tǒng)計(jì)注：數(shù)據(jù)來自天津統(tǒng)計(jì)年鑒和市場訪談25天津房地產(chǎn)市場供需和價(jià)格處于高速增長時(shí)期需求擴(kuò)大拉動(dòng)了房地產(chǎn)城市發(fā)展速度加快，都市特征日益明顯自2002年起天津市基礎(chǔ)建設(shè)力度大幅增強(qiáng)：固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)飛躍、路橋建設(shè)增速驚人，城市面貌發(fā)生巨大改變。26城市發(fā)展速度加快，都市特征日益明顯自2002年起天津市基礎(chǔ)建河西區(qū)政府大力投入，區(qū)域發(fā)展速度快，區(qū)域形象迅速改變加快“八橫八縱”路網(wǎng)規(guī)劃建設(shè)，帶動(dòng)城市環(huán)境總體上水平進(jìn)一步完善24路、6河、8橋網(wǎng)絡(luò)景觀建設(shè)全面推進(jìn)“三區(qū)”建設(shè)實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展和社會(huì)全面進(jìn)步

27河西區(qū)政府大力投入，區(qū)域發(fā)展速度快，區(qū)域形象迅速改變加快“八南樓地區(qū)是河西區(qū)三區(qū)規(guī)劃建設(shè)的“商貿(mào)商務(wù)區(qū)”中的重點(diǎn)區(qū)域搭建大沽南路商業(yè)街構(gòu)架，并擴(kuò)展海河服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶和解放南路物流帶建設(shè)，完善區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施布局規(guī)劃建設(shè)大沽南路立交橋、解放南路立交橋均在本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)恒華大廈、恒華商廈、龍?jiān)粕虖B和麥格里商廈等標(biāo)志性建筑已初步形成28南樓地區(qū)是河西區(qū)三區(qū)規(guī)劃建設(shè)的“商貿(mào)商務(wù)區(qū)”中的重點(diǎn)區(qū)域搭建外部機(jī)會(huì)分析小結(jié)天津近兩年來城市發(fā)展迅速，都市特征日益明顯，城市中心區(qū)的稀缺價(jià)值將逐步顯現(xiàn)南樓區(qū)域作為河西的重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)，城市中心的地位得到強(qiáng)化天津市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和居民生活水平的大幅提高使高端住宅需求強(qiáng)勁本項(xiàng)目具有成為高端物業(yè)的外部條件和機(jī)會(huì)。29外部機(jī)會(huì)分析小結(jié)天津近兩年來城市發(fā)展迅速，都市特征日益明顯，機(jī)會(huì)分析區(qū)域市場機(jī)會(huì)分析外部機(jī)會(huì)分析內(nèi)部機(jī)會(huì)分析市域市場機(jī)會(huì)分析30機(jī)會(huì)分析區(qū)域市場機(jī)會(huì)分析30區(qū)域土地稀缺，供給量小序號(hào)項(xiàng)目名稱總規(guī)模（萬平米）開盤時(shí)間1名仕達(dá)花園二期62004年2海景假日5.82004年3水岸旺角1.32004年4富裕廣場12.42004年5中豪世紀(jì)花園二期17.22003年6白樓仕嘉112004年項(xiàng)目數(shù)量少，區(qū)域內(nèi)在售新項(xiàng)目僅有6個(gè)；項(xiàng)目規(guī)模小，多數(shù)在10萬平米左右；市場整體供應(yīng)量小，2004年度上市量僅為20萬平方米。31區(qū)域土地稀缺，供給量小序號(hào)項(xiàng)目名稱總規(guī)模（萬平米）開盤時(shí)間1產(chǎn)品建筑形式單一，戶型區(qū)間相近產(chǎn)品形式以多層、小高層板式住宅為主。主流戶型兩居：100-110、110-120三居：130-140、150平米左右項(xiàng)目名稱建筑形式主力戶型名仕達(dá)花園二期高層、小高層板樓三居海景假日多層、小高層板樓兩居水岸旺角多層板樓、高層塔樓兩居富裕廣場蝶式塔樓兩居、三居中豪世紀(jì)花園二期高層板樓兩居、三居白樓仕嘉高層板樓三居32產(chǎn)品建筑形式單一，戶型區(qū)間相近產(chǎn)品形式以多層、小高層板式住宅區(qū)域項(xiàng)目性價(jià)比較低：較差的產(chǎn)品素質(zhì)與較高的價(jià)格不相匹配區(qū)域市場價(jià)格平臺(tái)約為5500-6000元/平米，在天津市處于較高水平；價(jià)格較為平均，高低端之分不明顯；區(qū)域項(xiàng)目目前均還處于關(guān)注戶型的開發(fā)階段，項(xiàng)目的整體品質(zhì)還處于相對較低的水平項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/平米）名仕達(dá)二期5500海景假日6000水岸旺角5500富裕廣場5200中豪世紀(jì)二期6400白樓仕嘉700033區(qū)域項(xiàng)目性價(jià)比較低：較差的產(chǎn)品素質(zhì)與較高的價(jià)格不相匹配區(qū)域市客戶均來自于河西區(qū)，并以本區(qū)域內(nèi)的地緣性客戶為主，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力客戶以本地的地緣性客戶為主；客戶主要由權(quán)力公務(wù)員、公職人員、生意人三大類組成；客戶目前總價(jià)承受能力兩居為60-70萬，三居為80-90萬/套。是具有穩(wěn)定收入的殷實(shí)人家。項(xiàng)目名稱主流面積總價(jià)名仕達(dá)花園二期兩居110-120、三居140-150兩居60-70萬三居80-90萬海景假日兩居100-110、三居130-140水岸旺角兩居110-120、三居130-140中豪世紀(jì)花園二期兩居100-110、三居130-14034客戶均來自于河西區(qū)，并以本區(qū)域內(nèi)的地緣性客戶為主，有較強(qiáng)的經(jīng)區(qū)域客戶較強(qiáng)的支付力保證了各項(xiàng)目較好的銷售速度區(qū)域內(nèi)正常的銷售速度為30-40套/月。項(xiàng)目名稱銷售速度名仕達(dá)花園二期40套/月海景假日35套/月水岸旺角25套/月富裕廣場-中豪世紀(jì)花園二期30套/月白樓仕嘉30套/月35區(qū)域客戶較強(qiáng)的支付力保證了各項(xiàng)目較好的銷售速度區(qū)域內(nèi)正常的銷內(nèi)部機(jī)會(huì)分析結(jié)論隨著城市的擴(kuò)張和發(fā)展，本區(qū)域城市中心感愈強(qiáng)，土地供應(yīng)日益緊缺，導(dǎo)致區(qū)域市場價(jià)格位居整個(gè)城市中上游；土地的稀缺造成的高價(jià)格，以及本地發(fā)展商還未顯著提高的開發(fā)水平，致使區(qū)域項(xiàng)目目前產(chǎn)品素質(zhì)普遍差；土地的短缺和區(qū)域客戶較強(qiáng)的支付力之間的差距，使得區(qū)域市場項(xiàng)目銷售狀況良好；本區(qū)域各項(xiàng)目還處在僅依靠地段價(jià)值實(shí)現(xiàn)較高的價(jià)格的階段，產(chǎn)品價(jià)值還未體現(xiàn)。本區(qū)域具備依靠產(chǎn)品創(chuàng)新來提升價(jià)值的機(jī)會(huì)。36內(nèi)部機(jī)會(huì)分析結(jié)論隨著城市的擴(kuò)張和發(fā)展，本區(qū)域城市中心感愈強(qiáng)，機(jī)會(huì)分析區(qū)域市場機(jī)會(huì)分析外部機(jī)會(huì)分析內(nèi)部機(jī)會(huì)分析市域市場機(jī)會(huì)分析37機(jī)會(huì)分析區(qū)域市場機(jī)會(huì)分析37成熟市場：不同區(qū)域的獨(dú)特價(jià)值形成多種物業(yè)價(jià)值體系城市的發(fā)展歷史和規(guī)劃建設(shè)形成多個(gè)承擔(dān)不同城市功能的區(qū)域根據(jù)不同的資源條件各區(qū)域具有各自不同的區(qū)域地段價(jià)值在成熟的市場條件下，各種物業(yè)形成各自的價(jià)值體系以實(shí)現(xiàn)最大的收益12341234城市商務(wù)核心區(qū)城市核心的景觀區(qū)城市純居住區(qū)生態(tài)景觀區(qū)成熟市場：不同區(qū)域的獨(dú)特價(jià)值形成多種物業(yè)價(jià)值體系城市的發(fā)展區(qū)域?qū)傩缘囟翁卣骺蛻魞r(jià)值物業(yè)價(jià)值體系價(jià)值體系要素城市核心區(qū)用地稀缺、建筑密度高、設(shè)施完善、人口密度高、城市節(jié)奏快滿足便利的社交、商務(wù)活動(dòng)，核心的身份標(biāo)志城市核心物業(yè)價(jià)值體系體現(xiàn)地段的緊張和價(jià)值的高昂：身份、集約、緊湊、交流、人工環(huán)境等生態(tài)景觀區(qū)大面積自然景觀資源、節(jié)奏舒緩休閑、享受自然景觀生態(tài)景觀物業(yè)價(jià)值體系盡可能多的與自然親近：與外部環(huán)境的融合、低密度、短進(jìn)深大面寬、觀景陽臺(tái)等城市普通居住區(qū)與核心密切聯(lián)系、以居住為主普通居住，交往、適度放松城市普通住宅價(jià)值體系體現(xiàn)工作的延續(xù)和居住的復(fù)雜需求：設(shè)施多樣、完備不同物業(yè)類型滿足不同的客戶需求，自成價(jià)值體系，相互之間不形成直接的比較和競爭。不同的區(qū)域價(jià)值形成不同物業(yè)價(jià)值體系區(qū)域?qū)傩缘囟翁卣骺蛻魞r(jià)值物業(yè)價(jià)值體系價(jià)值體系要素城市核心區(qū)用天津高端項(xiàng)目分布格局

——掃描其他能夠?qū)崿F(xiàn)高價(jià)格的區(qū)域梅江南片區(qū)水上片區(qū)傳統(tǒng)城市核心區(qū)（包括和平區(qū)、南開區(qū)東北部、河西區(qū)西北部）天津的高端項(xiàng)目分布在海河以南，并均存在于認(rèn)知度較高的城市中心行政區(qū)：和平、南開、河西三區(qū)各個(gè)板塊依托的資源條件各不相同天津高端項(xiàng)目分布格局

——掃描其他能夠?qū)崿F(xiàn)高價(jià)格的區(qū)域梅江南傳統(tǒng)城市核心區(qū)板塊關(guān)鍵詞城市核心稀缺土地資源代表項(xiàng)目富頓廣場天江格調(diào)核心區(qū)土地的稀缺性所體現(xiàn)的高價(jià)值是該區(qū)域的最大特征，成熟的商務(wù)、人文和配套資源，仍然是天津市場的持續(xù)關(guān)注熱點(diǎn)區(qū)域。城市核心土地極其稀缺，以商業(yè)、商務(wù)等物業(yè)形式居多，住宅的供應(yīng)量小。價(jià)格均在5500元/平米以上。傳統(tǒng)城市核心區(qū)是天津人向往和追逐的稀缺地段，購買人群除地緣情節(jié)濃厚的當(dāng)?shù)乜蛻敉?，還包括其他區(qū)域的高端客戶，購買用途分為兩類：一為對城市稀缺土地的占有，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的保值增值；二為享受高度集中的城市設(shè)施帶來的繁華和便利。區(qū)域價(jià)值體系沒有形成，各項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)差，單純依靠土地價(jià)值實(shí)現(xiàn)高售價(jià)傳統(tǒng)城市核心區(qū)板塊關(guān)鍵詞核心區(qū)土地的稀缺性所體現(xiàn)的高價(jià)值是梅江南片區(qū)區(qū)域稀缺的生態(tài)水景資源近幾年逐漸被認(rèn)可和接受，進(jìn)而迅速成熟并受到市場的追捧，稀缺生態(tài)資源是實(shí)現(xiàn)區(qū)域高價(jià)值的最大資源條件。城市邊緣的大片土地為區(qū)域提供了大量可開發(fā)用地，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目數(shù)量多、規(guī)模大，近年來一直是天津市的供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域。該區(qū)域?yàn)樘旖蚪觊_發(fā)的新興區(qū)域，在統(tǒng)一規(guī)劃下實(shí)現(xiàn)了區(qū)域的統(tǒng)一、整齊的發(fā)展，目前已形成天津高尚純粹居住區(qū)，土地價(jià)值進(jìn)一步提升，逐步出現(xiàn)“海逸長洲”等高層高端項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)對稀缺自然資源的最大占有。區(qū)域價(jià)格均在5600以上，并有單價(jià)8000元/平米以上的天津頂級豪宅。區(qū)域已形成生態(tài)高端住宅的價(jià)值體系，多數(shù)項(xiàng)目是低密度建筑，各項(xiàng)目在該價(jià)值體系下已達(dá)到較高的產(chǎn)品品質(zhì)，引領(lǐng)天津市高端住宅。區(qū)域?yàn)樘旖蚴忻駨V泛認(rèn)知的“生態(tài)富人區(qū)”，吸納了全市范圍內(nèi)各類富人，已形成明顯的“身份標(biāo)示”。地理上與河西的便利聯(lián)系，吸引了較多河西客戶。購買原因有兩類：一作為生態(tài)第二居所，滿足休閑度假的功能，二是客戶看重區(qū)域物業(yè)的高品質(zhì)。板塊關(guān)鍵詞大面積的稀缺生態(tài)資源與城市中心的便利交通低密度代表項(xiàng)目萬科水晶城汐岸國際半島豪庭梅江南片區(qū)區(qū)域稀缺的生態(tài)水景資源近幾年逐漸被認(rèn)可和接受，進(jìn)而水上公園片區(qū)板塊關(guān)鍵詞水上公園奧運(yùn)投資概念高校云集代表項(xiàng)目時(shí)代奧城浩天天嬌源左岸蘭亭在高等教育與奧運(yùn)概念帶動(dòng)下迅速升值的高尚水景資源居住區(qū)。近兩年來隨著奧運(yùn)場館的修建才被認(rèn)知的高檔居住區(qū)域，大面積的水面和高度的人文價(jià)值使區(qū)域價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)高價(jià)。購買人群主要為南開區(qū)的高校教師和部分河西客戶，客戶多為看重區(qū)域的教育氛圍和水景資源。產(chǎn)品價(jià)值一般，實(shí)現(xiàn)高價(jià)格的項(xiàng)目遵循了生態(tài)物業(yè)的價(jià)值體系。水上公園片區(qū)板塊關(guān)鍵詞在高等教育與奧運(yùn)概念帶動(dòng)下迅速升值的市域市場機(jī)會(huì)分析結(jié)論天津高端住宅分布在兩類區(qū)域：土地資源稀缺的地段和生態(tài)景觀資源稀缺的地段城市高端住宅的價(jià)值體系還未形成，目前城市核心區(qū)的項(xiàng)目僅靠稀缺的地段實(shí)現(xiàn)較高的價(jià)格生態(tài)高端住宅的產(chǎn)品價(jià)值體系已經(jīng)建立，并幾乎成為天津市場高端物業(yè)遵循的唯一價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)天津市高端物業(yè)的價(jià)值體系不完整，本項(xiàng)目的區(qū)域及本體條件均支持建立城市中心物業(yè)價(jià)值體系，與競爭區(qū)域的生態(tài)物業(yè)價(jià)值形成不可比優(yōu)勢。市域市場機(jī)會(huì)分析結(jié)論天津高端住宅分布在兩類區(qū)域：土地資源稀缺案例借鑒研究思路項(xiàng)目界定客戶目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略模型、案例借鑒項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目目標(biāo)界定項(xiàng)目定位客戶研究案例借鑒研究思路項(xiàng)目界定客戶目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略模型、案例借鑒項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略通過產(chǎn)品創(chuàng)新建立城市物業(yè)價(jià)值體系，實(shí)現(xiàn)客戶目標(biāo)！超越區(qū)域價(jià)格上限與其他區(qū)域取得競爭優(yōu)勢通過產(chǎn)品創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值，提升價(jià)格建立城市物業(yè)價(jià)值體系，形成區(qū)域間不可比優(yōu)勢項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略通過產(chǎn)品創(chuàng)新建立城市物業(yè)價(jià)值體系，實(shí)現(xiàn)客戶目標(biāo)！客戶研究研究思路項(xiàng)目界定客戶目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略模型、案例借鑒項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目目標(biāo)界定項(xiàng)目定位案例借鑒客戶研究研究思路項(xiàng)目界定客戶目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略模型、案例借鑒項(xiàng)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值的三種方式依靠高品質(zhì)、出位的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值憑借高檔、高科技含量的建材、設(shè)備設(shè)施創(chuàng)造產(chǎn)品價(jià)值通過高配置的社區(qū)配套設(shè)施提升項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值的三種方式依靠高品質(zhì)、出位的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)實(shí)案例1：棕櫚泉國際公寓——依靠高品質(zhì)、出位的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值朝陽公園旁，新一代城市豪宅代表作，容積率3.5，11棟23-33層的板、塔樓組成陳世民建筑師事務(wù)所，整個(gè)建筑設(shè)計(jì)現(xiàn)代感強(qiáng)，外立面線條簡單清晰摩登豪華配套會(huì)所，面積超過1萬平米，由G.I.L藝術(shù)設(shè)計(jì)顧問公司設(shè)計(jì)，功能超五星級面積100-380，房型有2居、3居、超大型等，三居占50%環(huán)境設(shè)計(jì)香港貝爾高林，園林覆蓋率50%，圍合式中庭主題花園，面積3.8萬平米，歐洲古典特色，移植美國棕櫚樹香港地鐵物業(yè)管理有限公司豪華會(huì)所現(xiàn)代氣息，簡潔明了的線條氣派大堂棕櫚泉規(guī)劃案例1：棕櫚泉國際公寓——依靠高品質(zhì)、出位的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)案例2：鋒尚國際公寓——憑借高檔、高科技含量的建材、設(shè)備設(shè)施創(chuàng)造產(chǎn)品價(jià)值海淀區(qū)萬柳居住區(qū)南部北京西北三四環(huán)之間的經(jīng)典城市豪宅，建筑面積8萬，容積率3，四棟塔樓和兩棟板樓組成顛覆板與塔的比較體系歐洲居住標(biāo)準(zhǔn)，新風(fēng)系統(tǒng)、LOW-E玻璃、外墻保溫、地板熱輻射采暖等科技住宅八大子系統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)：新加坡雅思柏建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所，北京威斯頓設(shè)計(jì)公司(德國)環(huán)境設(shè)計(jì)：瑞典阿肯設(shè)計(jì)事務(wù)所；會(huì)所3600平方米,德國wwa建筑事務(wù)所設(shè)計(jì)整體規(guī)劃外部看板裸體樣板間案例2：鋒尚國際公寓——憑借高檔、高科技含量的建材、設(shè)備設(shè)施案例3：珠江帝景——通過高配置的社區(qū)配套設(shè)施提升項(xiàng)目價(jià)值精裝修公寓，塔樓均價(jià)9300，板樓均價(jià)11000，實(shí)現(xiàn)了明顯高于區(qū)域價(jià)格平臺(tái)的價(jià)值。2.5公里長，10萬平米歐陸風(fēng)情商業(yè)街五星級酒店會(huì)所5A級寫字樓星級酒店式商務(wù)公寓案例3：珠江帝景——通過高配置的社區(qū)配套設(shè)施提升項(xiàng)目價(jià)值精裝三種創(chuàng)新方式依托的外部條件創(chuàng)新方式采用該種方式的原因產(chǎn)品指標(biāo)影響關(guān)鍵點(diǎn)規(guī)劃建筑1、最容易被感知，提升產(chǎn)品價(jià)值2、新增成本最少園林、建筑立面、規(guī)劃平面、大堂等客戶感知的第一印象社區(qū)配套1、周邊配套缺乏，社區(qū)必需2、提升產(chǎn)品檔次的手段3、配套能夠獨(dú)自實(shí)現(xiàn)較高的市場價(jià)值學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、商業(yè)、醫(yī)院等周邊配套狀況建材設(shè)備1、在此增加的投入能夠被客戶感知，實(shí)現(xiàn)足夠高的溢價(jià)2、開發(fā)商追求長期品牌效應(yīng)保溫隔熱圍護(hù)結(jié)構(gòu)，新風(fēng)系統(tǒng)、混凝土采暖制冷系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、電梯等客戶感知范圍內(nèi)三種創(chuàng)新方式依托的外部條件創(chuàng)新采用該種方式的原因產(chǎn)品指標(biāo)影響本項(xiàng)目選擇的產(chǎn)品創(chuàng)新方式創(chuàng)新方式采用該種方式的原因影響關(guān)鍵點(diǎn)規(guī)劃建筑1、最容易被感知，提升產(chǎn)品價(jià)值2、新增成本最少客戶感知的第一印象社區(qū)配套1、周邊配套缺乏，社區(qū)必需2、提升產(chǎn)品檔次的手段3、配套能夠獨(dú)自實(shí)現(xiàn)較高的市場價(jià)值周邊配套狀況建材設(shè)備1、在此增加的投入能夠被客戶感知，實(shí)現(xiàn)足夠高的溢價(jià)2、開發(fā)商追求長期品牌效應(yīng)客戶感知范圍內(nèi)本體條件項(xiàng)目周邊符合目標(biāo)客戶需求的配套設(shè)施成熟；本項(xiàng)目規(guī)模有限，難以實(shí)現(xiàn)足夠檔次的商業(yè)配套；市場中對建材設(shè)備的認(rèn)知度有限；區(qū)域市場其他項(xiàng)目規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)水平較低采用在規(guī)劃建筑方面創(chuàng)新的方式本項(xiàng)目選擇的產(chǎn)品創(chuàng)新方式創(chuàng)新采用該種方式的原因影響關(guān)鍵點(diǎn)規(guī)劃客戶研究研究思路項(xiàng)目界定客戶目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略模型、案例借鑒項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目目標(biāo)界定項(xiàng)目定位案例借鑒客戶研究研究思路項(xiàng)目界定客戶目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略模型、案例借鑒項(xiàng)項(xiàng)目自身?xiàng)l件的局限和外部條件的不成熟，使本項(xiàng)目不能成為城市頂級物業(yè)，目標(biāo)客戶非豪宅客戶

項(xiàng)目規(guī)模小，用于建立城市頂級物業(yè)的發(fā)揮空間小，后期樹立形象的營銷推廣費(fèi)用受限；

區(qū)域目前不是城市核心地段，不符合頂級物業(yè)的地段價(jià)值認(rèn)知。項(xiàng)目自身?xiàng)l件的局限和外部條件的不成熟，使本項(xiàng)目不能成為城市頂河西改善型客戶分布區(qū)域客戶均來自于河西，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶應(yīng)是河西購買各改善型項(xiàng)目的客戶，主要分布在梅江南和本區(qū)域。根據(jù)市場中高端項(xiàng)目的總價(jià)范圍，結(jié)合價(jià)格的自然上漲和客戶敏感度，判斷目標(biāo)客戶總價(jià)承受范圍為：三居：100-120萬，兩居：60-70萬河西客戶梅江南本區(qū)域河西改善型客戶分布根據(jù)市場中高端項(xiàng)目的總價(jià)范圍，結(jié)合價(jià)格的自各類客戶分析客戶選擇購買區(qū)域客戶類型購買項(xiàng)目總價(jià)范圍項(xiàng)目特征客戶特征本區(qū)域?qū)嵙ο鄬^弱的改善型客戶名仕達(dá)花園、海景假日、中豪世紀(jì)兩居60-70萬三居80-90萬社區(qū)整體品質(zhì)普通，但戶型尺度較大追求生活品質(zhì)的提高；實(shí)力相對較弱，只能購買中檔項(xiàng)目；購買產(chǎn)品的戶型尺度較為舒適是他們追求生活品質(zhì)的反映。地緣情結(jié)客戶白樓仕嘉、名仕達(dá)花園、海景假日、中豪世紀(jì)其中部分客戶能夠承受更高的總價(jià)同上習(xí)慣于本區(qū)域，不愿離開區(qū)域購房，可以在一定范圍內(nèi)接受單價(jià)的上漲；看重城市價(jià)值，注重物業(yè)的保值。梅江南區(qū)域?qū)嵙ο鄬^強(qiáng)的改善型客戶汐岸國際、水晶城、半島豪庭兩居70-80萬三居100-120萬注意社區(qū)整體品質(zhì)，產(chǎn)品優(yōu)良，與外部生態(tài)環(huán)境結(jié)合實(shí)力較強(qiáng)；購買該區(qū)域生態(tài)型住宅是看重安靜、社區(qū)感、物業(yè)自身品質(zhì)等高舒適度和高品質(zhì)指標(biāo)；在滿足基本戶型尺度的基礎(chǔ)上，可以為項(xiàng)目的高品質(zhì)支付相當(dāng)溢價(jià)。各類客戶分析客戶選擇購買區(qū)域客戶類型購買項(xiàng)目總價(jià)范圍項(xiàng)目特征

年齡：30-40歲之間；

職業(yè)：權(quán)力公務(wù)員、高尚公職人員、私營業(yè)主，也有部分具有海外生活經(jīng)歷的、從事港口、高科技行業(yè)人士。家庭特點(diǎn)：三口之家客戶實(shí)力：有一定的經(jīng)濟(jì)積累，以前至少有一套房產(chǎn)，本次置業(yè)為滿足換房需求?？蛻艄餐卣鳎鹤非笪飿I(yè)品質(zhì)，通過高品質(zhì)的物業(yè)帶來的生活質(zhì)量的改變。購買城市住宅的驅(qū)動(dòng)因素：愿意花一定的溢價(jià)購買城市住宅體現(xiàn)的高品質(zhì)；需要城市中心物業(yè)帶來的身份感；喜歡城市的繁華和便利，利用城市高度集中的設(shè)施解決商務(wù)、社交需要；離不開城市，需要每日通勤；對區(qū)域有感情，為了不離開區(qū)域愿意承受一定的高價(jià)?？蛻籼卣髂挲g：30-40歲之間；客戶特征客戶定位關(guān)注點(diǎn)排序：物業(yè)總體品質(zhì)：通過品質(zhì)感強(qiáng)的物業(yè)形象體現(xiàn)高檔身份；地段：城市中心區(qū)的增值空間；總價(jià)：客戶雖然有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但單價(jià)較高，因此需適度控制總價(jià)；戶型：滿足換房的舒適度要求?？蛻魜碓矗簠^(qū)域內(nèi)地緣性客戶目前購買區(qū)域內(nèi)同等總價(jià)項(xiàng)目，由于看重本項(xiàng)目品質(zhì)而愿意承受較高單價(jià)的客戶注重物業(yè)品質(zhì)、目前夠著買梅江南項(xiàng)目的客戶客戶定位關(guān)注點(diǎn)排序：客戶來源：客戶研究研究思路項(xiàng)目界定客戶目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略模型、案例借鑒項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目目標(biāo)界定項(xiàng)目定位案例借鑒客戶研究研究思路項(xiàng)目界定客戶目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略模型、案例借鑒項(xiàng)項(xiàng)目定位城市景觀精品住宅關(guān)鍵點(diǎn)：物業(yè)形象非常好、造價(jià)不太昂貴城市：突出項(xiàng)目的城市核心地段，強(qiáng)化都市意象，項(xiàng)目以強(qiáng)烈的都市物業(yè)形象，擊中客戶都市情節(jié)；景觀：一方面以圍合的中央大園林與區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目低品質(zhì)的樓間綠地建立強(qiáng)大的競爭優(yōu)勢，另一方面以高層物業(yè)獨(dú)特的城市景觀與其他區(qū)域的生態(tài)景觀形成強(qiáng)烈的差異。精品住宅：針對客戶有上限的經(jīng)濟(jì)實(shí)力但又需要高品質(zhì)產(chǎn)品的特征，以精品住宅突出項(xiàng)目的高性價(jià)比。釋義：項(xiàng)目定位城市景觀精品住宅關(guān)鍵點(diǎn)：物業(yè)形象非常好、造價(jià)不太昂貴客戶研究研究思路項(xiàng)目界定客戶目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略模型、案例借鑒項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目目標(biāo)界定項(xiàng)目定位案例借鑒客戶研究研究思路項(xiàng)目界定客戶目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略模型、案例借鑒項(xiàng)物業(yè)發(fā)展建議原則

以具有強(qiáng)烈城市感的高檔物業(yè)形象，樹立高端定位適度控制面積區(qū)間，限制總價(jià)上限產(chǎn)品在滿足舒適度的基礎(chǔ)上，做出情趣策略：突出項(xiàng)目都市形象，建立醒目的都市意向，打造高性價(jià)比的都市精品社區(qū)物業(yè)發(fā)展建議原則

以具有強(qiáng)烈城市感的高檔物業(yè)形象，樹立高端城市中心物業(yè)規(guī)劃建筑創(chuàng)新價(jià)值的產(chǎn)品指標(biāo)體系構(gòu)成建筑立面園林戶型平面通過抬高入口地坪、設(shè)置入口廣場等方式表現(xiàn)城市物業(yè)的大氣社區(qū)邊界通過較大尺度的、高檔裝修的底層大堂，滿足城市高端客戶會(huì)客、交流、休憩和彰顯身份的要求規(guī)劃平面采用疊瀑、噴泉、硬質(zhì)鋪裝結(jié)合水渠、泳池等人工水景采用圖案化、裝飾化、層次感強(qiáng)的人工園林，在有限的面積內(nèi)制造盡可能強(qiáng)的視覺沖擊以中心園林、景觀帶、圍合建筑、立體空間等手段形成規(guī)劃核心，產(chǎn)生規(guī)劃向心力，具備豪宅相綠植采用相同的樹種、相同的、盡量規(guī)則的修剪方式；道路多用與外界在色彩和材料上有明顯反差的圖案化硬質(zhì)鋪裝建筑形象統(tǒng)一，與周邊形成明顯差異和對比；反復(fù)運(yùn)用統(tǒng)一體系的建筑、小品符號(hào)通過建筑高度或建筑群體突出體量帶來的都市氣勢避免立面風(fēng)格的繁復(fù)和累贅，多體現(xiàn)現(xiàn)代感和國際感，可在局部以夸張的方式體現(xiàn)氣勢面積緊湊、功能完善主臥、客廳、陽臺(tái)等局部奢華，（通常采用大尺度、空間系列、弧形平面等方式）其他空間城市中心物業(yè)規(guī)劃建筑創(chuàng)新價(jià)值的產(chǎn)品指標(biāo)體系構(gòu)成建筑立面園林戶物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃布局單體設(shè)計(jì)園林配套65物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃布局65規(guī)劃布局要點(diǎn)中軸對稱的群體平面布局，體現(xiàn)儀式感具有審美品位、文化情趣的開放空間建立領(lǐng)地感和邊界感產(chǎn)品檔次社區(qū)氣質(zhì)競爭要求原則規(guī)劃布局要點(diǎn)高檔項(xiàng)目，片區(qū)形象領(lǐng)導(dǎo)者穩(wěn)重大氣具有文化底蘊(yùn)的都市社區(qū)形象與其他區(qū)域生態(tài)概念形成差異化競爭以規(guī)劃平面的氣勢、序列、邊界感等充分體現(xiàn)豪宅相規(guī)劃布局要點(diǎn)中軸對稱的群體平面布局，體現(xiàn)儀式感產(chǎn)品檔次高檔項(xiàng)地塊四至及物業(yè)類型分布地塊四至：南部：南側(cè)通達(dá)性、昭示性較好，商業(yè)價(jià)值高，居住價(jià)值較弱西部：鄰近重華路、42中,有昭示價(jià)值，也有商業(yè)價(jià)值東、北部：東側(cè)、北側(cè)為多層住宅區(qū)，無城市道路，居住環(huán)境較好物業(yè)價(jià)值判斷：東西側(cè)居住價(jià)值相對較高；商業(yè)價(jià)值南側(cè)最高，其次西側(cè)地塊四至及物業(yè)類型分布地塊四至：物業(yè)價(jià)值判斷：區(qū)域內(nèi)規(guī)劃方案評價(jià)平面布局多采用行列式，設(shè)計(jì)粗糙、平淡、缺少變化入口設(shè)置簡單，缺少儀式感景觀多為組團(tuán)式缺少標(biāo)志性開放空間,領(lǐng)地感不強(qiáng)白樓仕嘉名仕達(dá)花園整體設(shè)計(jì)手法粗糙，缺少高檔項(xiàng)目氣質(zhì)，城市屬性表現(xiàn)不足區(qū)域內(nèi)規(guī)劃方案評價(jià)白樓仕嘉名仕達(dá)花園整體設(shè)計(jì)手法粗糙，缺少高總體規(guī)劃方案意見建議：建議規(guī)劃布局選用第五次設(shè)計(jì)方案方案描述主入口放在西側(cè)群體布置成規(guī)則的的半圓形商業(yè)布置在南側(cè)中環(huán)路及西側(cè)重華路上建筑單體為五棟方正的塔樓形態(tài)方案的評價(jià)以中軸對稱的半圓形排列群體組合，體現(xiàn)了莊嚴(yán)和尊貴，符合目標(biāo)客戶對宏偉氣勢普遍關(guān)注的心理。地塊東北側(cè)無城市道路，南側(cè)商業(yè)價(jià)值高，主入口放在西側(cè)能提高土地的收益改進(jìn)建議在原方案基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整各樓座間距，以保證戶型舒適度總體規(guī)劃方案意見建議：方案描述方案的評價(jià)改進(jìn)建議邊界感與領(lǐng)地感通過項(xiàng)目內(nèi)部識(shí)別系統(tǒng)DIS（districtidentificationssystem）建立邊界感和領(lǐng)地感，體現(xiàn)城市住宅特征:建筑符號(hào)道路綠植小品入口……邊界感與領(lǐng)地感通過項(xiàng)目內(nèi)部識(shí)別系統(tǒng)DIS（district社區(qū)入口通過集中、具有一定規(guī)模的入口廣場為項(xiàng)目營造城市住宅的氣勢；以社區(qū)內(nèi)外地坪的高差形成儀式感，體現(xiàn)客戶身份。商業(yè)社區(qū)入口建筑物建筑物商業(yè)商業(yè)社區(qū)入口示意社區(qū)入口通過集中、具有一定規(guī)模的入口廣場為項(xiàng)目營造城市住宅的領(lǐng)地

——道路、植被道路與周邊區(qū)別的彩色鋪裝鋪裝帶有規(guī)律性和標(biāo)志性線條或圖案植被同樣的修剪方式同樣的樹種以規(guī)則、圖案化的人工裝飾痕跡，體現(xiàn)城市住宅意象。領(lǐng)地

——道路、植被道路以規(guī)則、圖案化的人工裝邊界

——統(tǒng)一的建筑形象運(yùn)用特色的符號(hào)語言，鮮明的、與眾不同的物業(yè)形象與周邊社區(qū)形成明顯區(qū)隔。不同建筑形式采用同一種風(fēng)格，保證統(tǒng)一的物業(yè)形象。視覺符號(hào)的反復(fù)運(yùn)用塑造統(tǒng)一的社區(qū)形象及鮮明的邊界感邊界

——統(tǒng)一的建筑形象運(yùn)用特色的符號(hào)語邊界街鋪對外接觸的前沿，是最易形成項(xiàng)目邊界的地方。應(yīng)保持商業(yè)街風(fēng)格的一致性和獨(dú)特性景觀小品建筑小品風(fēng)格的一致或延續(xù)便于形成統(tǒng)一的視覺感受植被、路燈、鋪地、路牌、指示系統(tǒng)、小品、室外家私……邊界街鋪物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃布局單體設(shè)計(jì)園林配套立面設(shè)計(jì)平面設(shè)計(jì)75物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃布局立面設(shè)計(jì)75本項(xiàng)目的立面設(shè)計(jì)原則高端客戶有較強(qiáng)的貼標(biāo)簽的消費(fèi)心理，外立面是所有塑造高檔物業(yè)形象的手段中投入產(chǎn)出比很高的手段

立面設(shè)計(jì)作為投入的重點(diǎn)，是展示高檔形象的主要手段原則1原則2立面應(yīng)著重著力表現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)感，以帶有歷史傳承的現(xiàn)代感樹立城市豪宅形象整體的氣質(zhì)既要體現(xiàn)都市生活氣息，又要傳承天津地方特色，具有文化情趣。本項(xiàng)目的立面設(shè)計(jì)原則高端客戶有較強(qiáng)的貼標(biāo)簽的消費(fèi)心理，外立面競爭項(xiàng)目的立面設(shè)計(jì)評價(jià)區(qū)域內(nèi)主流產(chǎn)品風(fēng)格落伍，缺乏城市感和時(shí)代特征缺少細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，品質(zhì)感欠缺缺少立面變化，單調(diào)平板其他區(qū)域高端產(chǎn)品立面通過變化和細(xì)節(jié)上的雕琢體現(xiàn)品質(zhì)和氣勢，價(jià)值感強(qiáng)海景假日名仕達(dá)花園海逸長洲時(shí)代奧城競爭項(xiàng)目的立面設(shè)計(jì)評價(jià)區(qū)域內(nèi)主流產(chǎn)品海景假日名仕達(dá)花園海逸長建筑立面要點(diǎn)建議——立面風(fēng)格根據(jù)競爭對手的特點(diǎn)和本項(xiàng)目的市場定位，建議：1、立面風(fēng)格既要大氣又要富于變化，表現(xiàn)出明確的人工雕琢感和純居住物業(yè)的生活情趣——建議用新古典風(fēng)格高端客戶一方面有著濃厚的地域情結(jié)，一方面又向往現(xiàn)代化的城市環(huán)境，具有審美情趣，建議建筑定位為新古典風(fēng)格，整體挺拔穩(wěn)重，注重細(xì)部的雕琢建筑立面要點(diǎn)建議——立面風(fēng)格根據(jù)競爭對手的特點(diǎn)和本項(xiàng)目的市場大氣并富于變化的立面風(fēng)格新古典風(fēng)格：體量穩(wěn)重大氣，挺拔高貴細(xì)部雕琢,具有生活氣息大氣并富于變化的立面風(fēng)格新古典風(fēng)格：建筑細(xì)部波浪狀的橫向線條豐富了建筑立面造型,具有生活情趣.精致的玻璃陽臺(tái)欄桿,體現(xiàn)了建筑的高品質(zhì)考究的建筑細(xì)部，體現(xiàn)了精工細(xì)作的品質(zhì).建筑細(xì)部波浪狀的橫向線條豐富了建筑立面造型,具有生活情趣.精建筑立面要點(diǎn)建議——立面色彩2、色調(diào)穩(wěn)重柔和，充滿生活氣息建議采用明亮的暖色調(diào)，符合客戶心理偏好又具有生活氣息建筑立面要點(diǎn)建議——立面色彩2、色調(diào)穩(wěn)重柔和，充滿生活氣息建筑立面要點(diǎn)建議——外立面材料3、外墻材料以面磚為主，體現(xiàn)價(jià)值感外墻底部用石材烘托氣勢，上部用面磚表現(xiàn)質(zhì)感建筑立面要點(diǎn)建議——外立面材料3、外墻材料以面磚為主，體現(xiàn)價(jià)物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃布局單體設(shè)計(jì)園林配套立面設(shè)計(jì)平面設(shè)計(jì)83物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃布局立面設(shè)計(jì)83戶型面積確定原則盡量保持目前規(guī)劃平面布局保證挺拔的建筑形式為保證80%的實(shí)用率標(biāo)準(zhǔn)層面積必須做足400平米建筑形體與戶型舒適性沖突時(shí)，優(yōu)先保證建筑形體的“豪宅相”；保證三居室的足夠比例，適當(dāng)放大三居面積，符合項(xiàng)目高端定位；適度控制面積區(qū)間，限制總價(jià)；保證多居室、大戶型足夠的舒適性，兩居室緊湊經(jīng)濟(jì)適用。技術(shù)條件限制確定原則戶型面積確定原則盡量保持目前規(guī)劃平面布局建筑形體與戶型舒適性戶型面積及比例建議居室類型二居三居大三居大戶型居室面積（平米）100左右130-140160〉180戶型面積戶型比例根據(jù)市場狀況、本體建筑形式、項(xiàng)目定位等條件，建議戶型以三居為主，配合一定量的兩居，但結(jié)合規(guī)劃限定條件并保證城市物業(yè)形象，最終確定的具體戶型比例為：兩居：三居：大三居：大戶型=65%：18%：12%：5%戶型面積及比例建議居室類型二居三居大三居大戶型居室面積（平米戶型組合建議標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)盡量≤3戶，并保證層面積≥400平米；采用板樓的形式使三居室的戶型南北通透；將優(yōu)勢資源分配給高總價(jià)戶型。一梯三戶或四戶；三居布置在東西兩側(cè)，二居布置在中間；最頂層可設(shè)置躍層戶型。單元組合原則：單元組合方案要點(diǎn)：戶型組合建議標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)盡量≤3戶，并保證層面積≥400平米大三居樓座西單元（m2）南向（m2）東單位（m2）東單位西單位1#90-10085-9085-9090-1002#90-10085-9085-9090-1003#18090-100130-1404#150-16090-100130-1405#130-14090-100150-160戶型分布三居室二居室1#2#3#4#5#大三居樓座西單元南向（m2）東單位東單位西單位1#90-10戶型功能布局

——代表性戶型評價(jià)戶型方正，通透均能保證兩個(gè)以上的南向采光面功能分區(qū)及布局均較為陳舊和老套區(qū)域內(nèi)目前產(chǎn)品區(qū)域外可借鑒高端項(xiàng)目戶型方正通透，短進(jìn)深、大面寬功能空間豐富，層次分明均能保證基本舒適度，缺少城市高檔住宅體現(xiàn)品質(zhì)的元素。有較好的產(chǎn)品形式及更加寬裕的戶型面積作保障，空間層次豐富，但依然缺乏細(xì)節(jié)帶來的品質(zhì)和戶型特色。戶型功能布局

戶型功能設(shè)計(jì)原則目標(biāo)客戶總價(jià)較為敏感，戶型的實(shí)惠性能夠?qū)蛻粲休^大吸引力

實(shí)惠性表現(xiàn)為兩個(gè)方面：一方面，贈(zèng)送面積；另一方面：比以前居所更舒適的性能

針對目標(biāo)客戶的知性特征，富有情趣的空間設(shè)計(jì)可成為打動(dòng)他們的重要因素

以細(xì)節(jié)的人性化設(shè)計(jì)引領(lǐng)高端市場，增強(qiáng)項(xiàng)目競爭力

戶型功能設(shè)計(jì)原則目標(biāo)客戶總價(jià)較為敏感，戶型的實(shí)惠性能夠?qū)蛻魬粜凸δ艿幕疽髴粜头秸龑?shí)用；價(jià)值高的戶型（三居、有景觀的兩居）必須保證通透；大三居盡量縮短進(jìn)深，加大面寬；保證廳或主臥南向采光戶型功能的基本要求戶型方正實(shí)用；戶型功能的競爭性要求

分區(qū)明確，各分區(qū)內(nèi)的空間設(shè)置相對靈活；如：客廳空間便于靈活布置會(huì)客、餐廳、娛樂空間等功能空間更加完善，層次分明；如：主臥室套房設(shè)置入戶玄利用邊角空間設(shè)置儲(chǔ)藏間…

精彩的情趣空間，既附送實(shí)惠，又展現(xiàn)趣味；如：步入式陽臺(tái)轉(zhuǎn)角飄窗、觀景凸窗…周到人性化的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，體現(xiàn)真正的高品質(zhì)如：入戶玄關(guān)處設(shè)置凹空間以便放置鞋柜臥室床頭處設(shè)置足夠?qū)捑嚯x的兩個(gè)插座…戶型功能的競爭性要求分區(qū)明確，各分區(qū)內(nèi)的空間設(shè)置相對靈活；完善的功能空間入口獨(dú)立玄關(guān)的設(shè)計(jì)形成專署空間序列的開始主臥套房既滿足了主人起居方便，又體現(xiàn)了主人尊貴感和私密性

儲(chǔ)藏間的設(shè)置滿足了主人更加高尚的生活追求完善的功能空間入口獨(dú)立玄關(guān)的設(shè)計(jì)形成專署空間序列的開始主臥精彩的情趣空間窗臺(tái)的風(fēng)格各異，功能靈活，可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以調(diào)整成為梳妝臺(tái)或?qū)懽峙_(tái)，既具有使用價(jià)值，又成為反映主人情趣的一景精彩的情趣空間窗臺(tái)的風(fēng)格各異，功能靈活，可以小坐，可以擺放陳步入式陽臺(tái)

步入式景觀凸窗室內(nèi)地面步入式陽臺(tái)步入式景觀凸窗步入式陽臺(tái)將傳統(tǒng)的凸窗變形：在保留凸窗原有功能（實(shí)惠、觀景）的同時(shí)，強(qiáng)化了凸窗的觀景效果，并附送實(shí)惠步入式景觀凸窗——通過降低凸窗距地面的高度提高觀賞效果步入式陽臺(tái)——客戶可根據(jù)自己的喜好選擇拆掉凸窗頂板，形成步入式陽臺(tái)凸窗頂板下降至2.2米左右的高度倒凸窗步入式陽臺(tái)步入式室內(nèi)地面步入式陽臺(tái)步入式步入式將傳統(tǒng)的凸窗周到的人性化設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)長方形的廚房使用起來更方便，且使用空間更大考慮兩扇門的開啟方向，不會(huì)相互碰撞衛(wèi)生間的門靠邊開啟，便于衛(wèi)生器具的布置入戶處設(shè)置凹墻，便于鞋柜的嵌入，不占據(jù)空間周到的人性化設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)長方形的廚房使用起來更方便，且使用空間更各戶型功能布局匯總

——戶型開間尺寸戶型面積（平米）主臥室（米）次臥1（米）次臥2（米）客廳（米）廚房（米）主衛(wèi)（米）次衛(wèi)（米）二居100左右3.63-3.3—3.9-4.2〉1.8〉1.8—三居130-1403.63-3.33-3.33.9-4.52.1〉1.81.8大三居150-1603.6-3.93.3-3.63-3.33.9-4.52.1〉2.11.8大戶型〉1803.9-4.23.3-3.63-3.6〉4.22.1〉2.11.8各戶型功能布局匯總

戶型面積基本要求競爭要求二居100左右廳、主臥盡量南向采光盡量做到廚、衛(wèi)局部采光設(shè)計(jì)廚房餐廳單獨(dú)設(shè)置起居室設(shè)置步入式陽臺(tái),其他居室采用飄窗設(shè)計(jì)如有可能,考慮衛(wèi)生間干濕分離，設(shè)獨(dú)立洗衣機(jī)位三居130-140盡量多的南向采光面明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì)廚房與餐廳單獨(dú)設(shè)置起居廳為步入式陽臺(tái)，其它房間盡量采用凸窗或飄窗充分利用邊角空間設(shè)置儲(chǔ)藏空間設(shè)置入戶玄關(guān)，并應(yīng)留有設(shè)置鞋柜和衣架的空間主臥可根據(jù)尺寸預(yù)留衣帽空間大三居150-160明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì)設(shè)置入戶玄關(guān)，并應(yīng)留有設(shè)置鞋柜和衣架的空間起居廳為步式陽臺(tái)，其它房間盡量采用凸窗或飄窗主衛(wèi)設(shè)計(jì)，主臥室可考慮增設(shè)步入式衣帽間充分利用邊角空間設(shè)置儲(chǔ)藏空間餐廳和起居廳各自有獨(dú)立的空間，廚房可考慮中西分廚大戶型〉180明廚明衛(wèi)設(shè)計(jì)設(shè)置入戶玄關(guān)，并應(yīng)留有設(shè)置鞋柜和衣架的空間

突出整個(gè)戶型空間序列感主臥南向，設(shè)置主臥系列客廳放置于北向，客廳陽臺(tái)采用圓弧設(shè)計(jì)，尺度極盡夸張各戶型功能布局匯總

——功能布局戶型面積基本要求競爭要求二居100左右廳、主臥盡量南向物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃布局單體設(shè)計(jì)園林配套98物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃布局98代表樓盤環(huán)境景觀的特征

項(xiàng)目名稱園林規(guī)模園林布置園林亮點(diǎn)園林品質(zhì)白樓仕嘉小組團(tuán)式園林噴泉一般名仕達(dá)小組團(tuán)式園林無一般海景假期小組團(tuán)式園林EDAW設(shè)計(jì)一般其他區(qū)域高端項(xiàng)目園林特征：以大規(guī)模集中水面營造的極致生態(tài)水景園注重與建筑的融合區(qū)域目前項(xiàng)目園林特征：沒有集中的大園林設(shè)計(jì)水平差項(xiàng)目名稱園林規(guī)模園林布置園林亮點(diǎn)園林品質(zhì)海逸長洲大集中式水面8萬米水面生態(tài)感強(qiáng)時(shí)代奧城大集中式水面水上公園品質(zhì)強(qiáng)藍(lán)水假期大集中式水面1萬米水面很氣派代表樓盤環(huán)境景觀的特征

項(xiàng)目名稱園林規(guī)模園林布置園林亮點(diǎn)園林園林景觀的競爭策略

園林景觀設(shè)計(jì)原則：

景觀設(shè)計(jì)注意節(jié)約成本，以較小投入做出良好的視覺通過體現(xiàn)城市意象的園林風(fēng)格形成與其他高端盤生態(tài)水景園林的強(qiáng)烈反差，建立不可比競爭優(yōu)勢針對目標(biāo)客戶的知性背景，表現(xiàn)園林情趣園林景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)：

采用圖案化、裝飾效果強(qiáng)的法式大園林風(fēng)格通過景觀設(shè)計(jì)，尤其是圍墻和入口的設(shè)計(jì)，強(qiáng)化社區(qū)的識(shí)別性和領(lǐng)地通過環(huán)境小品、建筑家具表現(xiàn)社區(qū)文化內(nèi)涵園林景觀的競爭策略

園林景觀設(shè)計(jì)原則：

景觀設(shè)計(jì)注意節(jié)約成環(huán)境景觀細(xì)節(jié)建議

——的景觀風(fēng)格采用圖案化、陣列感強(qiáng)，極具裝飾效果的法式園林，以城市廣場的氣勢使人產(chǎn)生強(qiáng)烈的視覺效果環(huán)境景觀細(xì)節(jié)建議

——的景觀風(fēng)格采用圖案化、陣列感強(qiáng)，極具裝園林小品

——增添趣味性和文化內(nèi)涵園林小品

——增添趣味性和文化內(nèi)涵物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃布局單體設(shè)計(jì)園林配套公共空間配套設(shè)施建議設(shè)備配置建議物業(yè)管理建議103物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃布局公共空間配套設(shè)施建議103公共空間配套設(shè)施建議原則提升項(xiàng)目價(jià)值的重點(diǎn)部分，力求高檔受項(xiàng)目規(guī)模所限，規(guī)模公共空間體現(xiàn)小而精公共空間配套設(shè)施建議原則提升項(xiàng)目價(jià)值的重點(diǎn)部分，力求高檔首層大堂建議區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目均無首層大堂，區(qū)域外只有豪宅產(chǎn)品設(shè)置大堂，對本項(xiàng)目沒有借鑒意義本項(xiàng)目參照北京市房地產(chǎn)市場上高檔項(xiàng)目中大堂適度的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)尺寸。項(xiàng)目名稱大堂尺寸遠(yuǎn)洋天地大堂前廳層高3.9米，開間5米，進(jìn)深8米，面積40平米；大堂電梯廳層高7.8米，開間7米，時(shí)深7米，面積49米富力城大堂層高5.4米，開間8米，進(jìn)深4米，面積40平米珠江羅馬嘉園大堂層高4.5米，開間8米，進(jìn)深4米，面積35平米為體現(xiàn)本項(xiàng)目的高檔定位，同時(shí)為保證項(xiàng)目的實(shí)用率，對大堂的設(shè)置要求是：盡可能體現(xiàn)高檔但須合理控制面積。首層大堂設(shè)置原則：參照項(xiàng)目：首層大堂建議項(xiàng)目名稱大堂尺寸遠(yuǎn)洋天地大堂前廳層高3.9米，開首層大堂尺寸建議首層大堂面積：控制在50平米左右大堂空間處理：局部挑空，挑空層高控制在5米左右大堂平面尺寸:開間8米左右,進(jìn)深7米以內(nèi)首層大堂尺寸建議首層大堂面積：控制在50平米左右大堂空間首層大堂的風(fēng)格及裝修標(biāo)準(zhǔn)建議大堂入口設(shè)置建議大堂入口應(yīng)彰顯項(xiàng)目品質(zhì)，體現(xiàn)項(xiàng)目的檔次，以大氣、穩(wěn)重的風(fēng)格為主。入口處設(shè)置對稱的小品，體現(xiàn)項(xiàng)目的專屬性。地面及天花設(shè)計(jì)建議墻面采用高級壁燈、裝飾畫或雕塑；天花利用別致的輕鋼龍骨造型吊頂?shù)?。其他?xì)部設(shè)計(jì)大堂內(nèi)增設(shè)一定的綠色植物，增添大堂的情趣。結(jié)合大堂的空間布局設(shè)置的信報(bào)箱同時(shí)設(shè)計(jì)風(fēng)格上保持在大堂內(nèi)部裝修的協(xié)調(diào)性。大堂入口示意圖大堂內(nèi)部空間示意圖大堂報(bào)箱示意圖首層大堂的風(fēng)格及裝修標(biāo)準(zhǔn)建議大堂入口設(shè)置建議大堂入口示意圖社區(qū)會(huì)所建議引入“泛會(huì)所”，降低成本提高利用率，改善經(jīng)營效果從競爭上說，會(huì)所是高檔項(xiàng)目的標(biāo)志附近樓盤及具有競爭性的區(qū)域外樓盤都有會(huì)所，建議設(shè)置會(huì)所考慮到社區(qū)的戶數(shù)少，投入大，會(huì)所設(shè)計(jì)上考慮引入“泛會(huì)所”的概念將餐廳、酒吧、美發(fā)廳、超市等可以經(jīng)營的大眾化設(shè)施設(shè)在社區(qū)的商業(yè)設(shè)施中，在會(huì)所中僅設(shè)置休閑健身等有別于大眾商業(yè)項(xiàng)目的獨(dú)特功能，以求用會(huì)所的獨(dú)特性來顯示業(yè)主身份和審美的獨(dú)特。將這些商業(yè)設(shè)施及會(huì)所沿道路布置將這些商業(yè)設(shè)施及會(huì)所沿道路布置，兼為臨近社區(qū)顧客服務(wù)，改善會(huì)所、配套商業(yè)的經(jīng)營效果。社區(qū)會(huì)所建議引入“泛會(huì)所”，降低成本提高利用率，改善經(jīng)營效物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃布局單體設(shè)計(jì)園林配套公共空間配套設(shè)施建議設(shè)備配置建議物業(yè)管理建議109物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃布局公共空間配套設(shè)施建議109設(shè)備配置考慮原則設(shè)備設(shè)施中有很多隱性的部分，客戶需要到現(xiàn)房階段才能感知，對這些配套設(shè)施要與市場上的中高檔產(chǎn)品保持一致，著重做好基本面從客戶價(jià)值說，保證隱性需求，做好顯形需求原則1原則2從競爭來說，不求都做好，要做出差異性的亮點(diǎn)設(shè)備投入的資金量非常大，要有重點(diǎn)的找出能進(jìn)行差異化競爭的方面做亮點(diǎn)設(shè)備配置考慮原則設(shè)備設(shè)施中有很多隱性的部分，客戶需要到現(xiàn)房階代表樓盤設(shè)備配套狀況項(xiàng)目名稱電梯空調(diào)采暖安防系統(tǒng)綜合布線其他白樓仕嘉進(jìn)口中央空調(diào)地?zé)岬匕遢椛涓吲渲糜兄醒氤龎m名仕達(dá)合資預(yù)留空調(diào)機(jī)位立散熱器一般有-海景假日合資預(yù)留空調(diào)機(jī)位立散熱器一般有-南樓區(qū)域項(xiàng)目配套設(shè)備其他區(qū)域高端項(xiàng)目配套設(shè)施項(xiàng)目名稱電梯空調(diào)采暖安防系統(tǒng)綜合布線其他設(shè)備海逸長洲進(jìn)口中央空調(diào)地?zé)岬匕遢椛涓吲渲糜?時(shí)代奧城進(jìn)口贈(zèng)戶式空調(diào)地?zé)岬匕遢椛涓吲渲糜?藍(lán)水假期合資贈(zèng)戶式中央立散熱器有-代表樓盤設(shè)備配套狀況項(xiàng)目名稱電梯空調(diào)采暖安防系統(tǒng)綜合布線其他設(shè)備配置建議電梯：合資品牌空調(diào)：預(yù)留分戶空調(diào)的機(jī)位采暖：集中熱源、地板輻射安防系統(tǒng)：紅外線周界防越報(bào)警系統(tǒng)24小時(shí)定時(shí)不定時(shí)安保巡邏對講訪客系統(tǒng)電子眼監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)備配置建議電梯：合資品牌空調(diào)：預(yù)留分戶空調(diào)的機(jī)位采暖：集中物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃布局單體設(shè)計(jì)園林配套公共空間配套設(shè)施建議設(shè)備配置建議物業(yè)管理建議113物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃布局公共空間配套設(shè)施建議113物業(yè)管理設(shè)置原則保證物業(yè)品質(zhì)，選擇配置較高的物業(yè)管理項(xiàng)目。原則1原則2為不影響目標(biāo)客戶的選擇，物業(yè)管理費(fèi)適當(dāng)控制。物業(yè)管理設(shè)置原則保證物業(yè)品質(zhì)，選擇配置較高的物業(yè)管理項(xiàng)目。原河西區(qū)高端項(xiàng)目：品牌物業(yè)公司及特色服務(wù)是高品質(zhì)物業(yè)管理的保證物業(yè)名稱物業(yè)費(fèi)（元/平米/月）物業(yè)公司服務(wù)內(nèi)容白樓仕嘉1.8戴德量行常規(guī)性的物業(yè)服務(wù)：24小時(shí)保安，保潔，小區(qū)綠化海景假日小高層1.89、磚混1.2天房物業(yè)常規(guī)性的物業(yè)服務(wù)：公共綠化、保安、保潔名仕達(dá)花園二期1.5-1.6永泰物業(yè)常規(guī)性的物業(yè)服務(wù)，保安、保潔、小區(qū)綠化等香濱左岸1.5-2.0第一太平洋戴維斯常規(guī)性的物業(yè)服務(wù)：24小時(shí)保安，小區(qū)綠化，清潔、垃圾回收，會(huì)所是松江國際俱樂部，有醫(yī)療、水療、游艇等豪華服務(wù)五一陽光1.5-2.0天職物業(yè)常規(guī)性的物業(yè)服務(wù)：公共綠化、保安、保潔海逸長洲2.5仲量聯(lián)行常規(guī)性的物業(yè)服務(wù)：24小時(shí)嚴(yán)密的保安巡更服務(wù)，每戶人家均有應(yīng)急按鈕，如有需要，保安會(huì)在2分鐘內(nèi)到，24小時(shí)電梯、景觀和水體的維護(hù)。特色服務(wù)：接送兒童、訂牛奶、小時(shí)工、送機(jī)票等服務(wù)，接送兒童、照顧老人等家政服務(wù)。酒店式服務(wù)：代訂送車船票，代請家教、代繳話費(fèi)等。半島豪庭1.5順馳物業(yè)常規(guī)性的物業(yè)服務(wù)：保安、保潔、綠化；特色服務(wù)：代訂送機(jī)票，代請家教、代繳話費(fèi)、家政服務(wù)，汽車美容等服務(wù)。藍(lán)水假期二期2順馳物業(yè)常規(guī)性的物業(yè)服務(wù)：24小時(shí)保安，保潔、綠化等服務(wù)外酒店式服務(wù)：訂送車船票，代請家教、代繳話費(fèi)、接送兒童、照顧老人等家政服務(wù)鳳凰城1.9龍都物業(yè)常規(guī)性的物業(yè)服務(wù)：如公共建筑、設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，24小時(shí)保安、小區(qū)綠化、公共區(qū)域保潔，車輛停放管理，提供24小時(shí)電梯萬科水晶城萬科物業(yè)小區(qū)衛(wèi)生、安全、環(huán)境、維修等；會(huì)所有排球、棋牌、網(wǎng)球、羽毛球、乒乓球、棋牌、籃球、健身房河西區(qū)高端項(xiàng)目：品牌物業(yè)公司及特色服務(wù)是高品質(zhì)物業(yè)管理的保證其他區(qū)域高端項(xiàng)目：物業(yè)管理相對河西區(qū)落后，增設(shè)服務(wù)內(nèi)容是高品質(zhì)的標(biāo)志物業(yè)名稱區(qū)域物業(yè)費(fèi)（元/平米/月）物業(yè)公司服務(wù)內(nèi)容富頓廣場和平1.38天孚物業(yè)公寓式管理，24小時(shí)保安，園林修剪。匯名公寓和平1.8房信物業(yè)24小時(shí)電梯，保安，保潔，電子公示牌等的維護(hù)誠基中心國際公寓和平1.8香港某物業(yè)24小時(shí)的酒店式管家服務(wù)：如入室清潔、訂餐、晨叫服務(wù)、代訂送機(jī)票；商務(wù)服務(wù)：有會(huì)館，提供會(huì)議室、健身、桌球、壁球、游泳等服務(wù)康達(dá)尚郡南開1.6康達(dá)物業(yè)常規(guī)性物業(yè)服務(wù)：衛(wèi)生、保潔、保安時(shí)代奧城南開2.2-2.5顧問：戴德量行前期的物業(yè)管理服務(wù)有：房屋修繕及其管理、裝修管理等；房屋各類設(shè)施的日常運(yùn)營、保養(yǎng)、維修與更新；環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化管理；治安管理；消防管理；車輛道路管理；特色服務(wù)有：24小時(shí)國際化外語服務(wù)，24小時(shí)商務(wù)服務(wù)。水鄉(xiāng)花園三期南開1.5-2常規(guī)性物業(yè)服務(wù)：保安、保潔、小區(qū)綠化等，陽光100國際新城南開0.9，1.5管理：天津萬怡；顧問：戴德梁行

其他區(qū)域高端項(xiàng)目：物業(yè)管理相對河西區(qū)落后，增設(shè)服務(wù)內(nèi)容是高品物業(yè)管理建議物業(yè)管理公司建議物業(yè)管理費(fèi)建議物業(yè)管理內(nèi)容建議聘請知名物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理或請知名公司做物業(yè)管理顧問1.8-2.0元/平米/月常規(guī)物業(yè)管理內(nèi)容：保潔保安綠地維護(hù)等特色管理內(nèi)容：訂送車船票、代請家教、代繳話費(fèi)接送兒童、照顧老人等家政服務(wù)等物業(yè)管理建議物業(yè)管理公司建議物業(yè)管理費(fèi)建議物業(yè)管理內(nèi)容建議聘目錄住宅物業(yè)定位及物業(yè)發(fā)展建議第一部分：商業(yè)物業(yè)定位及物業(yè)發(fā)展建議第二部分：目錄住宅物業(yè)定位及物業(yè)發(fā)展建議第一部分：商業(yè)物業(yè)定位及物業(yè)發(fā)研究思路確定研究范圍區(qū)域商業(yè)市場分析區(qū)域商鋪業(yè)態(tài)面積分析本項(xiàng)目商鋪物業(yè)發(fā)展建議研究思路確定研究范圍區(qū)域商業(yè)市場分析區(qū)域商鋪業(yè)態(tài)面積分析本項(xiàng)本體商業(yè)物業(yè)描述為表述方便，將本項(xiàng)目商業(yè)分為A、B、C三個(gè)部分其中B部分為開發(fā)商自用，在本次研究中不進(jìn)行探討CBA圍堤道重華大街本體商業(yè)物業(yè)描述為表述方便，將本項(xiàng)目商業(yè)分為A、B、C三個(gè)部確定研究范圍商業(yè)人流的導(dǎo)向?qū)ι啼伒臉I(yè)態(tài)及價(jià)值有很強(qiáng)的決定作用，因此我們根據(jù)商業(yè)物業(yè)的自身規(guī)模和所處地塊條件，將需研究的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行分類C商鋪緊鄰50米寬的城市中環(huán)圍堤道，昭示性及交通通達(dá)性較好，面積1600平米，規(guī)模較大，具備發(fā)展外向商業(yè)的條件。A商鋪處于項(xiàng)目地塊內(nèi)部，昭示性及通達(dá)性弱，對商業(yè)人流有一定的阻隔作用，且規(guī)模較小，發(fā)展外向型商業(yè)的可能性較小，應(yīng)以社區(qū)商業(yè)為主。CA圍堤道重華大街社區(qū)商業(yè)外向商業(yè)確定研究范圍為外向型商鋪和內(nèi)向型商鋪確定研究范圍商業(yè)人流的導(dǎo)向?qū)ι啼伒臉I(yè)態(tài)及價(jià)值有很強(qiáng)的決定作用研究思路確定研究范圍區(qū)域商業(yè)市場分析區(qū)域商鋪業(yè)態(tài)面積分析本項(xiàng)