物業(yè)管理情況

誠(chéng)其f!魚(yú)仃感岳麓歐城物業(yè)管理情況一、 公司概況二、 組織機(jī)構(gòu)與管理制度三、 房屋管理四、 垃圾環(huán)衛(wèi)清運(yùn)和處理設(shè)備配置情況五、 綠化道路維護(hù)設(shè)備和標(biāo)識(shí)六、 供水、水處理系統(tǒng)設(shè)備配置情況七、 電梯和照明系統(tǒng)設(shè)備配置情況八、 消防系統(tǒng)設(shè)備配置和標(biāo)識(shí)九、 便民服務(wù)和社區(qū)文體設(shè)施配置十、智能化管理和安防設(shè)施配置十一、主要服務(wù)設(shè)施配置表、公司概況:岳麓歐城項(xiàng)目物業(yè)公司為四川宏凌實(shí)業(yè)有限公司旗下盛華堂物管公司，盛華堂物管2002年即成立，管理數(shù)十個(gè)高檔住宅社區(qū)，服務(wù)者近十萬(wàn)高尚業(yè)主，現(xiàn)團(tuán)隊(duì)成員達(dá)數(shù)百人。盛華堂物業(yè)將完全托管岳麓歐城小區(qū)，為懷化市民提供規(guī)范的物業(yè)管理，讓?xiě)鸦忻裣硎芨咂焚|(zhì)的物業(yè)服務(wù)。二、組織機(jī)構(gòu)與管理制度：1、組織機(jī)構(gòu)物業(yè)組織管理機(jī)構(gòu)是在物業(yè)公司的具體指導(dǎo)下，依據(jù)有關(guān)物業(yè)管理政策、法規(guī)，按照《物業(yè)管理委托合同》實(shí)施全方位的管理、服務(wù)和經(jīng)營(yíng)。認(rèn)真抓好各項(xiàng)措施的落實(shí)，貫徹執(zhí)行“業(yè)主的滿意就是我們的追求”的服務(wù)宗旨，竭誠(chéng)為廣大用戶和業(yè)主提供全面服務(wù)。組織架構(gòu)圖:A.1WEQ■左溢"工旳六花巧2、管理制度岳麓歐城盛華堂物業(yè)管理制度規(guī)程分別有：《財(cái)務(wù)管理制度》、《質(zhì)量保證制度》、《獎(jiǎng)懲制度》、《員工工作制度》、《檔案管理制度》、《維修回訪制度》、《治安保衛(wèi)制度》、《保潔人員工作制度》、《綠化管理制度》、《裝修管理規(guī)定》、《公共設(shè)施保養(yǎng)及維護(hù)操作規(guī)程》、《電器、配電房維修保養(yǎng)管理制度》，并做到制度上墻。三、房屋管理：1、 對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2、 根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。3、 定期巡查小區(qū)房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。4、 按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和《業(yè)主臨時(shí)公約》要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門(mén)。5、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻,并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門(mén)。6、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元（門(mén)）、戶和公共配套設(shè)施、場(chǎng)地有明顯標(biāo)志。四、 垃圾環(huán)衛(wèi)清運(yùn)和處理設(shè)備配置情況：1、 按需要設(shè)置垃圾桶，每日清運(yùn)，垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無(wú)異味。2、 按需要合理設(shè)置果売箱，每日清運(yùn)，小區(qū)內(nèi)采用環(huán)保電動(dòng)垃圾清運(yùn)車(chē)輛運(yùn)輸至臨街的垃圾中轉(zhuǎn)站，再由市政垃圾清運(yùn)車(chē)輛清運(yùn)并統(tǒng)一處理。3、 小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、綠地、電梯廳、樓道、共用大廳、樓梯扶手、共用部位玻璃、路燈、樓道燈等共用場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備及時(shí)清掃，無(wú)明顯污漬；及時(shí)清除道路積水、積雪。4、 共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井、化糞池每月檢查次，視檢查情況及時(shí)清掏。5、 按需配置蚊蟲(chóng)、老鼠等消殺工具，根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況定期進(jìn)行消殺。五、 綠化道路維護(hù)設(shè)備和標(biāo)識(shí)：1、設(shè)專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理，并對(duì)各種樹(shù)種進(jìn)行標(biāo)識(shí)，針對(duì)性的對(duì)各個(gè)不同屬性的樹(shù)種進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。2、保持草坪生長(zhǎng)良好，采用專業(yè)草坪修割機(jī)對(duì)草坪修整，及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種灌木，保證無(wú)雜草、雜物。草坪內(nèi)設(shè)置防踩踏標(biāo)識(shí)牌，相應(yīng)位置做防踩踏防護(hù)設(shè)置。3、 花卉、綠籬、樹(shù)木應(yīng)根據(jù)其品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形，保持觀賞效果。4、 定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲(chóng)害。5、 按需配置了草坪、灌木、名貴樹(shù)種等的智能?chē)姽嘣O(shè)備，達(dá)到節(jié)能、節(jié)水的目的。六、供水、水處理系統(tǒng)設(shè)備配置情況1、 高層采用第三代智能無(wú)負(fù)壓（無(wú)吸程）變頻恒壓供水設(shè)備。無(wú)負(fù)壓供水設(shè)備直接與自來(lái)水管網(wǎng)串接，可充分利用自來(lái)水管網(wǎng)原有壓力，差多少補(bǔ)多少，自來(lái)水滿足壓力要求時(shí)設(shè)備就停止工作，并且通過(guò)智能變頻技術(shù)的應(yīng)用，達(dá)到節(jié)能、節(jié)水、安全的供水目的。2、 供水系統(tǒng)采用分區(qū)供水方式。項(xiàng)目為節(jié)能減排而遵循原有地形，項(xiàng)目高差較大，因此地下室至地上3~8層為下區(qū)，由市政給水管網(wǎng)直接供水；以上至二十層為中區(qū)，二十層至三十一層為上區(qū)。3、 景觀用水方面盡量不采用自來(lái)水而采用雨水收集系統(tǒng)，天溝集中收集，天溝通過(guò)落水管至雨水井，無(wú)散水、雨水井以坐標(biāo)精確定位,雨水回收利用。主景觀水系設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，及時(shí)對(duì)循環(huán)系統(tǒng)維護(hù)、檢查。七、電梯和照明系統(tǒng)設(shè)備配置情況川工書(shū)點(diǎn)花巧1、 對(duì)需物業(yè)負(fù)責(zé)的共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)。2、 建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。3、 設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。4、 對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造。5、 按規(guī)定協(xié)調(diào)相關(guān)單位做好電梯維修、保養(yǎng)，保證其正常運(yùn)行。6、 消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。7、 小區(qū)道路平整，主要道路及停車(chē)場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。路燈、樓道燈完好率不低于95%。八、消防系統(tǒng)設(shè)備配置和標(biāo)識(shí)為了加強(qiáng)物業(yè)消防管理工作，貫徹落實(shí)“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針，使物業(yè)管轄范圍內(nèi)的住戶人人都遵守消防法規(guī)，做好消防工作，保證一方防火安全，特制定消防管理制度。1、嚴(yán)禁損壞、挪用消防器材，禁止將消防水做民用。嚴(yán)禁占用、堵塞小區(qū)內(nèi)的任何消防通道、樓梯通道或其它安全疏散口，嚴(yán)禁損壞任何消防設(shè)備及防火開(kāi)關(guān)。2、 小區(qū)內(nèi)所有消防器材、設(shè)施、設(shè)備統(tǒng)一臺(tái)賬管理。滅火器安放位置明顯，定時(shí)對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行檢查。3、 小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁攜入和儲(chǔ)存易燃、易爆及其它危險(xiǎn)品。各裝修單位應(yīng)嚴(yán)守防火規(guī)范，凡屬危險(xiǎn)作業(yè)應(yīng)由管理處批準(zhǔn)，嚴(yán)禁亂接、亂拉電線等違章行為的發(fā)生。4、 嚴(yán)禁將煙頭及其它帶火物品投向窗外。最后離開(kāi)離間前，檢查并保證所有火源已熄滅，并把全部還在開(kāi)動(dòng)的電器關(guān)閉。5、 盡量避免讓兒童、老人單獨(dú)在家。為保證安全，如有需要可與小區(qū)物業(yè)管理處聯(lián)系。6、 各住戶必須嚴(yán)格遵守消防管理制度，如有火災(zāi)發(fā)生應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并在保證安全的情況下協(xié)助滅火工作。九、便民服務(wù)和社區(qū)文體設(shè)施配置1、 設(shè)置人性化的便民服務(wù)項(xiàng)目，如家居服務(wù)、日常維修服務(wù)、清潔服務(wù)等。家居服務(wù)包括：鑰匙托管、郵政包裹信件、代訂報(bào)刊雜志等。日常維修服務(wù)包括：燈具維修和更換、空調(diào)安裝加氟、給排水管道維修等。清潔服務(wù)包括：空調(diào)清潔、裝修開(kāi)荒清潔、清洗抽油煙機(jī)及排風(fēng)扇等。2、 小區(qū)設(shè)置的會(huì)所廣大業(yè)主開(kāi)放，會(huì)所內(nèi)設(shè)置茶室、棋牌、乒乓球、臺(tái)球、游泳池、健身房、兒童娛樂(lè)場(chǎng)所等相關(guān)配套設(shè)施。安排專人及時(shí)對(duì)會(huì)所和室外活動(dòng)器材的維護(hù)保養(yǎng)，并保證場(chǎng)地的清潔。3、 設(shè)有服務(wù)接待中心，公示服務(wù)電話。急修半小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。Me*■探溢"工旳六花專4、 根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。5、 每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，滿意率90%以上，并定期組織社區(qū)文化活動(dòng)。十、智能化管理和安防設(shè)施配置1、物業(yè)配置的智能管理中心為系統(tǒng)最高應(yīng)用層，能記錄各住戶報(bào)警、求助、開(kāi)鎖、撤/布防、保安巡邏打卡信息，以及呼叫小區(qū)內(nèi)任一住戶。安排專業(yè)管理人員實(shí)行24小時(shí)值班制度。智能家居系統(tǒng)的家居智能終端兼顧可視對(duì)講室內(nèi)分機(jī)功能，免提設(shè)計(jì)，含緊急按鈕。實(shí)現(xiàn)住戶與管理中心之間互相呼叫與通話、亦可實(shí)現(xiàn)小區(qū)入口、單元門(mén)口或家門(mén)口與住戶分機(jī)或管理中心之間的可視對(duì)講功能。來(lái)訪者進(jìn)入小區(qū)后，還需在單元門(mén)口機(jī)上選通住戶，由住戶確認(rèn)后，通過(guò)分機(jī)按動(dòng)開(kāi)鎖鍵讓來(lái)訪者進(jìn)入。同時(shí)將高層電梯相應(yīng)樓層按鈕釋放，供來(lái)訪者使用。2、智能管理中心統(tǒng)一控制周界防越系統(tǒng)，小區(qū)周界采用主動(dòng)紅外對(duì)射探頭，當(dāng)有人翻越時(shí)自動(dòng)報(bào)警到管理中心，管理中心小區(qū)電子地圖相應(yīng)位置聲光顯示，同時(shí)與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)啟動(dòng)，警情發(fā)生區(qū)域的圖像自動(dòng)在監(jiān)控中心監(jiān)視器中彈出并自動(dòng)錄像。3、 智能管理中心控制業(yè)主的信息管理家居智能主機(jī)，家居智能主機(jī)可接收并存儲(chǔ)小區(qū)管理中心發(fā)布的相關(guān)信息，如小區(qū)公告、抄表信息通知和繳費(fèi)通知等。業(yè)主可通過(guò)觸摸屏直接查詢相關(guān)信息。4、物業(yè)管理停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)方面采用臨時(shí)、固定多用戶管理方式；小區(qū)內(nèi)固定車(chē)位用戶配車(chē)載遠(yuǎn)距離讀卡功能、藍(lán)牙自動(dòng)識(shí)別功能。臨時(shí)停車(chē)管理采用臨時(shí)遠(yuǎn)距離卡，分開(kāi)管理。5、 智能管理中心統(tǒng)一控制監(jiān)控系統(tǒng)，對(duì)所有電梯轎箱安裝專用電梯彩色攝像機(jī)，所有單元入停產(chǎn)場(chǎng)通道安裝彩色紅外一體攝像機(jī)，周界安裝固定低照度彩、數(shù)字?jǐn)z像機(jī)，按無(wú)死角排列，與報(bào)警系統(tǒng)連動(dòng)。園區(qū)出入口安裝固定彩色紅外一體攝像機(jī)，園區(qū)內(nèi)安裝動(dòng)點(diǎn)彩色攝像機(jī)。監(jiān)控中心