房地產(chǎn)銷售過程中的財務(wù)管理課件

房地產(chǎn)銷售過程的財務(wù)管理2013年8月15日房地產(chǎn)銷售過程的財務(wù)管理2013年8月15日目錄一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理二、房地產(chǎn)按揭貸款流程及經(jīng)驗分享目錄一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理一、房地產(chǎn)銷售的四個階段網(wǎng)簽階段客戶排號積累階段開盤集中認購階段交房階段把產(chǎn)品推向客戶，使客戶接納！一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理一、房地產(chǎn)銷售的四個階段網(wǎng)簽階段客一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——排號階段一、本階段特點（一）客戶對于商品房的購買具有潛在的意向性。（二）客戶繳納一定數(shù)額的排號費，排號的目的是確定選房的順序，并且該排號費是可以退還的。

二、財務(wù)在該階段的重點工作排號費的收取和統(tǒng)計工作，特別關(guān)注排號客戶的規(guī)模。

一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——排號階段一、本階段特點二、財務(wù)一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——排號階段三、收取排號費的收款流程及會計核算管理客戶排號，置業(yè)顧問填寫付款確認單?，F(xiàn)場財務(wù)審核客戶身份以及付款確認單金額及簽批手續(xù)無誤后，刷卡。財務(wù)按照收款金額開具排號費收據(jù)，收據(jù)內(nèi)容為今收到XXX交來XXX項目排號費。大小寫金額一致?，F(xiàn)場財務(wù)將POS商戶聯(lián)、收據(jù)記賬聯(lián)、付款確認單、客戶身份證復(fù)印件歸檔，并登記收款日報，分客戶名稱登記排號費臺賬。會計處理分錄：借：銀行存款貸：其他應(yīng)付款/排號費/xxx客戶/xx項目/xx利潤中心一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——排號階段三、收取排號費的收款流一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——排號階段

四、排號費退回的財務(wù)管理1、客戶向售樓部現(xiàn)場營銷經(jīng)理提出退排號申請，填寫退排號申請表，交回收據(jù)客戶聯(lián)，經(jīng)現(xiàn)場營銷總監(jiān)確認。2、現(xiàn)場營銷總監(jiān)審批后交我公司銷售部總監(jiān)審批，經(jīng)項目執(zhí)行總經(jīng)理簽批后，轉(zhuǎn)財務(wù)接口人審批。3、財務(wù)審核客戶交易記錄，確定屬于未退還客戶的排號費，財務(wù)人員按照客戶原交款路徑原路返還排號費。4、排號臺賬找到客戶原收取排號費記錄，在同一欄目登記負數(shù)記錄沖銷。一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——排號階段四、排號費退回的財務(wù)一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——認購階段一、本階段特點（一）排號客戶選房，草簽合同，明確認購到網(wǎng)簽階段的權(quán)利和義務(wù)。（二）客戶繳納相當(dāng)于合同首付款的認購金。二、財務(wù)重點工作（一）銷售數(shù)據(jù)管理（二）銀行按揭準備（三）銷售合同確定(四）面積差價確定一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——認購階段一、本階段特點一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——認購階段二、財務(wù)工作重點（一）銷售數(shù)據(jù)管理1、按照項目預(yù)測測繪報告的房號和面積建立銷售臺賬。2、銷售臺賬的穩(wěn)定性和效率。3、銷售臺賬和金蝶軟件的接口以及財務(wù)銷售數(shù)據(jù)庫和銷售數(shù)據(jù)對接。一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——認購階段二、財務(wù)工作重點（一）一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——認購階段二、財務(wù)工作重點（二）銀行按揭準備1、引入兩到三家銀行，保證一定的競爭，但應(yīng)確定一家主力銀行。2、簽訂按揭合作協(xié)議，確保關(guān)鍵條款有利于開發(fā)商（保證責(zé)任、保證期限、是否設(shè)立按揭貸款擔(dān)保賬戶等）。3、銀行按揭額度的提早申請。一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——認購階段二、財務(wù)工作重點（二）一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——認購階段二、財務(wù)工作重點（三）銷售合同確定1、約定交房標準和交房時間。2、約定面積差價的結(jié)算方式、減少結(jié)算壓力。3、約定產(chǎn)權(quán)辦理時間，盡早解除開發(fā)商責(zé)任。4、約定客戶交款周期和明確逾期付款責(zé)任，以減輕公司回款壓力。一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——認購階段二、財務(wù)工作重點（三）一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——認購階段二、財務(wù)工作重點（四）面積差價確定1、銷售部門和財務(wù)部門的可售的房源房號和面積要與測繪報告一致。2、按照套內(nèi)面積計價和按照建筑面積計價的差別和影響。一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——認購階段二、財務(wù)工作重點（四）一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——認購階段三、開盤階段收取認購金的流程和會計處理客戶選房后持交款確認單到現(xiàn)場財務(wù)部繳費。現(xiàn)場財務(wù)審核客戶身份、付款確認單信息及簽批手續(xù)無誤后，收款。財務(wù)按照收款金額開具收據(jù)，收據(jù)內(nèi)容為今收到XXX交來XXX項目xxx房號認購金。大小寫金額一致?，F(xiàn)場財務(wù)將POS商戶聯(lián)、收據(jù)記賬聯(lián)、付款確認單、客戶身份證復(fù)印件歸檔，并登記收款日報，按照認購客戶的交易信息登記銷售臺賬數(shù)據(jù)庫。會計處理分錄：借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款/xxx房號/xx項目/xx利潤中心每日終了，銷售臺賬與會計預(yù)收賬款明細賬與銷售部門銷售臺賬一一對比，確保收款信息準確。一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——認購階段三、開盤階段收取認購金一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——網(wǎng)簽階段一、本階段特點（一）認購客戶按照認購順序完成網(wǎng)上簽約手續(xù)。（二）客戶依照合同約定交清首付款。二、重點工作（一）網(wǎng)簽合同管理。（二）預(yù)售資金監(jiān)管戶數(shù)據(jù)修正及提款。（三）按揭工作一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——網(wǎng)簽階段一、本階段特點二、重點一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——網(wǎng)簽階段二、財務(wù)重點工作（一）網(wǎng)簽合同管理

1、每日終了，從現(xiàn)場新增網(wǎng)簽客戶的4本預(yù)售合同中取回一本合同由財務(wù)部存檔。

2、每日按照新增網(wǎng)簽合同登記銷售數(shù)據(jù)庫信息。3、月末整理本月新增的預(yù)售合同，次月初到稅務(wù)局繳納印花稅并完成匯貼工作。一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——網(wǎng)簽階段二、財務(wù)重點工作一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——網(wǎng)簽階段二、財務(wù)重點工作（二）預(yù)售資金監(jiān)管戶數(shù)據(jù)修正及提款

1、對于已經(jīng)取得合同號的房源收款，可以直接通過建委pos機刷卡將合同號錄入建委系統(tǒng)。

2、對于屬于認購客戶轉(zhuǎn)網(wǎng)簽，原認購資金為錄入合同號碼，需要到柜臺手工修正。3、按照企業(yè)實際施工進度和企業(yè)與建委簽訂的預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議約定的時間節(jié)點提取預(yù)售資金。一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——網(wǎng)簽階段二、財務(wù)重點工作

60%一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——網(wǎng)簽階段當(dāng)項目完成地下結(jié)構(gòu)時，釋放40%資金，企業(yè)可申請賬戶重點監(jiān)管金額即1.8億元以外的資金30%當(dāng)項目結(jié)構(gòu)封頂時，企業(yè)可申請賬戶重點監(jiān)管金額30%，即0.9億元以外的資金5%當(dāng)項目完成竣工驗收備案時，企業(yè)可申請賬戶重點監(jiān)管金額25%，即0.15億元以外的資金當(dāng)項目完成初始登記時，企業(yè)可申請解除監(jiān)管并劃轉(zhuǎn)賬戶內(nèi)全部資金監(jiān)管額度3億元，分四期提款

一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——網(wǎng)簽階段

二、財務(wù)重點工作（三）按揭工作1、住宅項目，項目在結(jié)構(gòu)封頂后就可以取得銀行按揭。商業(yè)項目，要在項目竣工備案后可以取得銀行按揭。2、按揭客戶網(wǎng)簽后，就可以開始收取客戶按揭資料，在項目達到放款節(jié)點前，按揭客戶應(yīng)達到待放款狀態(tài)。一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——網(wǎng)簽階段

二、財務(wù)重點工作一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——網(wǎng)簽階段三、網(wǎng)簽階段的財務(wù)收款流程和會計處理客戶網(wǎng)簽持交款確認單到現(xiàn)場財務(wù)部繳費?，F(xiàn)場財務(wù)審核客戶身份、付款確認單信息及簽批手續(xù)無誤后，收款。財務(wù)按照收款金額開具收據(jù)，收據(jù)內(nèi)容為今收到XXX交來XXX項目xxx房號房款。大小寫金額一致?，F(xiàn)場財務(wù)將POS商戶聯(lián)、收據(jù)記賬聯(lián)、付款確認單、客戶身份證復(fù)印件歸檔，并登記收款日報，按照網(wǎng)簽客戶的交易信息登記銷售臺賬數(shù)據(jù)庫。會計處理分錄：借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款/xxx房號/xx項目/xx利潤中心每日終了，銷售臺賬與會計預(yù)收賬款明細賬與銷售部門銷售臺賬一一對比，確保收款信息準確。一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——網(wǎng)簽階段三、網(wǎng)簽階段的財務(wù)收款一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——交房階段一、本階段特點(一）房屋已經(jīng)竣工備案。（二）客戶已經(jīng)依照預(yù)售合同約定交清了所有預(yù)售房款。（三）本階段回款主要為房屋面積差價。(四）開發(fā)商依據(jù)合同約定代收客戶費用。

二、財務(wù)重點工作(一）財務(wù)信息核對。（二）客戶房款結(jié)算。（三）代收費用。(四）客戶購房發(fā)票。

一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——交房階段一、本階段特點二、財務(wù)一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——交房階段二、財務(wù)重點工作（一）財務(wù)信息核對

1、比對預(yù)售合同原件中約定的信息是否與銷售臺賬數(shù)據(jù)庫記載內(nèi)容一致。2、銷售臺賬記載客戶的交款信息，是否與客戶真實交款記錄一致。一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——交房階段二、財務(wù)重點工作一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——交房階段二、財務(wù)重點工作（二）客戶房款結(jié)算1、取得實測面積報告，按照合同約定的面積差價計算方法正確計算面積差價。2、編制客戶結(jié)算單。完成客戶房屋結(jié)算會簽手續(xù)。一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——交房階段二、財務(wù)重點工作一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——交房階段二、財務(wù)重點工作

（三）代收費用

1、按照代收費內(nèi)容和收費比例計算每套房源代收費金額。

2、建立代收費臺賬。一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——交房階段二、財務(wù)重點工作一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——交房階段二、財務(wù)重點工作（四）客戶購房發(fā)票1、按照實測面積開具客戶購房發(fā)票。2、完成客戶發(fā)票交割手續(xù)。一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——交房階段二、財務(wù)重點工作一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——交房階段三、交房階段財務(wù)工作流程（一）按照結(jié)算單的結(jié)算價差，收取客戶面積差價，按照代收費內(nèi)容，收取代收費，面積差價在預(yù)收賬款科目核算，代收費分收費項目在其他應(yīng)付款科目核算。

（二）分房號開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票。

（三）完成收據(jù)和發(fā)票交割。(四)做好銷售臺賬登記一、產(chǎn)品銷售階段的財務(wù)管理——交房階段三、交房階段財務(wù)工作流二、房地產(chǎn)按揭貸款流程及經(jīng)驗分享一、商品房按揭貸款流程（一）前期準備（二）按揭貸款流程（三）流程解析和控制要點二、房地產(chǎn)按揭貸款流程及經(jīng)驗分享一、商品房按揭貸款流程二、房地產(chǎn)按揭貸款流程及經(jīng)驗分享（一）商貸前期準備——與目標銀行談判1、談判目的：選擇按揭貸款條件最優(yōu)的銀行合作，為銷售工作提供良好資金支持，以便較快收回投資，爭取最寬松的放款條件，使銷售群體最大化。2、談判內(nèi)容：貸款對象、貸款期限、貸款幣種、貸款額度、貸款利率、相關(guān)費用、服務(wù)流程以及個人申請按揭貸款文件清單等事項。3、談判前準備：了解目前最新的銀行政策，對本項目有何影響，有何限制；了解其他銀行對同質(zhì)樓盤辦理按揭業(yè)務(wù)所需的文件清單、優(yōu)惠政策以及收取相關(guān)費用的標準和收費項目；了解按揭業(yè)務(wù)辦理的服務(wù)流程，做出針對一些不利政策的相應(yīng)對策。

二、房地產(chǎn)按揭貸款流程及經(jīng)驗分享（一）商貸前期準備——與目標二、房地產(chǎn)按揭貸款流程及經(jīng)驗分享（一）商貸前期準備——與目標銀行簽訂按揭合作協(xié)議1、協(xié)議條款議定：（1）銀行提供給企業(yè)的按揭規(guī)模，客戶首付款比重，最長按揭期限。（2）按揭貸款是否有擔(dān)保賬戶，是否需要支付擔(dān)保金。（3）按揭貸款的催收。（4）放款的時間。（5）企業(yè)的擔(dān)保責(zé)任等。2、設(shè)立賬號：根據(jù)預(yù)售資金監(jiān)管的要求，所有按揭款放款全部應(yīng)當(dāng)進入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。3、簽訂協(xié)議，銀行駐場：簽署按揭合作協(xié)議，根據(jù)公司章程約定，股東或董事會對階段性擔(dān)保事項出具決議。協(xié)議簽署后，根據(jù)企業(yè)銷售狀況，適時安排銀行駐場，收取客戶資料。二、房地產(chǎn)按揭貸款流程及經(jīng)驗分享（一）商貸前期準備——與目標二、房地產(chǎn)按揭貸款流程及經(jīng)驗分享（一）商貸前期準備——啟動按揭工作1、與銀行業(yè)務(wù)人員對接，了解銀行按揭具體流程，提高按揭效率。2、與銷售置業(yè)顧問對接，通過他們了解客戶按揭需求，增強置業(yè)顧問的按揭配合。3、銀行工作人員對現(xiàn)場置業(yè)顧問培訓(xùn)，有利于置業(yè)顧問了解銀行基本政策，便于引導(dǎo)客戶完成按揭工作。二、房地產(chǎn)按揭貸款流程及經(jīng)驗分享（一）商貸前期準備——啟動按二、房地產(chǎn)按揭貸款流程及經(jīng)驗分享（二）商貸流程圖二、房地產(chǎn)按揭貸款流程及經(jīng)驗分享（二）商貸流程圖二、房地產(chǎn)按揭貸款流程及經(jīng)驗分享（三）具體按揭業(yè)務(wù)分工1、案場銷售人員：簽定商品房買賣合同，協(xié)助客戶辦理繳款手續(xù)，跟客戶約定簽訂借款合同的時間，告知客戶應(yīng)當(dāng)準備證件及資料清單，查收客戶提供的相關(guān)資料和證件，并按銀行的相關(guān)規(guī)定對客戶做提交的資料及證件進行初步審查。通知銀行簽訂貸款合同的時間，如果是在案場簽訂貸款合同，銷售人員應(yīng)負責(zé)接待前來辦理貸款