山水國(guó)際旅游度假村控制性詳細(xì)規(guī)劃

序

三亞——國(guó)際知名的熱帶旅游勝地。她擁有得天獨(dú)厚的自然和人文景觀資源，山、海、河、城交相輝映，氣候適宜，素有“東方夏威夷”之稱。臨春山水國(guó)際村，位于美麗之冠東側(cè)，緊鄰三亞中心城區(qū)，區(qū)位優(yōu)越。從三亞城市景觀特征分析來(lái)看，一線看海景、二線看河景、三線看山景，規(guī)劃基地正好位于二、三線之間，三山環(huán)抱，景觀資源豐富。因此，良好的區(qū)位和景觀資源給規(guī)劃基地帶重大發(fā)展機(jī)遇和升值潛力。因本次規(guī)劃是對(duì)原有控規(guī)進(jìn)行調(diào)整，其核心任務(wù)是采用視覺(jué)景觀規(guī)劃的手法對(duì)規(guī)劃區(qū)的空間形態(tài)、高度分區(qū)提出新的控制要求，則本次匯報(bào)的主要內(nèi)容如下：第一：明確基地定位與發(fā)展目標(biāo)第二：空間形態(tài)的視覺(jué)景觀推導(dǎo)第三：規(guī)劃區(qū)的功能與空間建構(gòu)規(guī)劃區(qū)位

全國(guó)的三亞，世界的三亞——熱帶旅游勝地

三亞市——祖國(guó)最南端的城市，擁有得天獨(dú)厚的自然和人文景觀資源，是中國(guó)唯一的熱帶國(guó)際化海濱城市，素有“東方夏威夷”之稱。

規(guī)劃區(qū)位置

本次規(guī)劃基地位于三亞市中部。西距三亞灣海灘2km左右，東、南面、北三面分別為狗嶺山、會(huì)嶺山和虎豹嶺山所環(huán)抱。西臨城市交通性主干道——鳳凰路。東、南、北側(cè)大致以25米等高線為界。規(guī)劃總用地約為167.85公頃。三亞城市解讀——國(guó)際知名的熱帶旅游勝地

自然資源

三亞是世界上海洋資源最密集的地區(qū)之一。形成了以海水、陽(yáng)光、空氣、綠色、雨林、沙灘為特色的生態(tài)旅游景觀。

人文資源

1、從落筆洞到天涯海角，凸現(xiàn)三亞的人文底蘊(yùn)

2、美麗經(jīng)濟(jì)成為三亞新的城市名片

周邊環(huán)境解讀

“山—?！印獚u—城—居”相融的城市格局從三亞灣到基地由西向東分別為：三亞灣、老城區(qū)、三亞河、臨春河、白鷺公園。

擁有便利的對(duì)外交通和良好的自然景觀資源

三面環(huán)山、一面臨河的生態(tài)效應(yīng)從生態(tài)學(xué)角度來(lái)考慮，促進(jìn)了大氣、水體的交流和循環(huán)。

基地現(xiàn)狀解讀

現(xiàn)狀土地利用現(xiàn)狀用地以舊村、農(nóng)田、水域?yàn)橹?，易于土地平整和拆遷安置。在與鳳凰路的交叉口處建有6層住宅4排，在西南角有酒店式公寓和住宅在建。基地內(nèi)部為丘陵地形，山體植被豐茂，可謂山、水、林景觀自然天成。

基地現(xiàn)狀解讀基地現(xiàn)狀解讀

高程分析處于高程4m-25m之間，為城市可建設(shè)用地，以10M高程為界形成兩個(gè)臺(tái)地。

GIS模擬基地的綜合優(yōu)勢(shì)評(píng)價(jià)

優(yōu)勢(shì)一：得天獨(dú)厚的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)靠近主城核心區(qū)，區(qū)位優(yōu)越，基地西側(cè)的鳳凰路和新鳳街連接機(jī)場(chǎng)與三亞灣海灘，且與海邊距離不到2公里，基地西側(cè)的“美麗之冠”是三亞城市的新名片，兩者相輔相成。

優(yōu)勢(shì)二：充裕而易于平整的土地資源規(guī)劃區(qū)內(nèi)場(chǎng)地較為平整，建設(shè)用地均位于25m高程以下，現(xiàn)狀只有少量舊村，易于拆遷。

優(yōu)勢(shì)三：豐富的水資源以及生態(tài)背景基地三面環(huán)山、一面臨河，熱帶植被茂密，具有優(yōu)越的生態(tài)屏障，是天然的大氧吧，特別宜居、休閑。

優(yōu)勢(shì)四：具有未來(lái)獨(dú)特區(qū)位和核心價(jià)值位于三亞都市景觀旅游區(qū)中心地帶，是目前三亞真正意義上發(fā)展以居住、休閑、度假為一體的最佳人居文化區(qū)域。作為未來(lái)快速成長(zhǎng)的“行政中心、文化娛樂(lè)中心、體育中心”的人居文化圈和都市景觀旅游區(qū)，具有極高的文化、旅游價(jià)值提升空間。

規(guī)劃理念

有機(jī)相融——環(huán)境、景觀、建筑的融合環(huán)境文脈——回歸自然人文文脈——現(xiàn)代生活的縮影地方文脈——延續(xù)地方風(fēng)情

規(guī)劃原則

顯山露水基地三面環(huán)山、一面臨河，空間布局時(shí)如何將山景收入園中和利用好水系，營(yíng)造詩(shī)情畫意的山水空間是本次設(shè)計(jì)的重要內(nèi)容。

整合提升

品質(zhì)提升，創(chuàng)造城市核心品牌，提升三亞旅游服務(wù)品質(zhì)。形象提升，大力進(jìn)行城市亮點(diǎn)工程建設(shè)。凸現(xiàn)“美麗、開(kāi)放、熱帶、時(shí)尚、宜居、健康”的新城市名片項(xiàng)目定位：面向全國(guó)的高端旅游度假生活區(qū)

核心目標(biāo)：以山為脈，以水為魂，建設(shè)生態(tài)型、園林化、復(fù)合型、國(guó)際化的現(xiàn)代化“山水國(guó)際村”

功能目標(biāo)：度假旅游服務(wù)基地特色文化娛樂(lè)中心健康休閑療養(yǎng)中心特色山水生活社區(qū)“兩軸、三心”為骨架的多圈層結(jié)構(gòu)

兩條功能景觀軸

東西向山水自然景觀軸南北向度假旅游休閑景觀軸

三大配套服務(wù)中心

西北部社區(qū)商業(yè)中心（對(duì)外服務(wù)）西南部商業(yè)休閑中心（對(duì)外服務(wù)）中部社區(qū)生態(tài)休閑中心（對(duì)內(nèi)服務(wù)）構(gòu)思一：功能結(jié)構(gòu)推導(dǎo)——山、河、湖、園的巧妙因借“兩軸、三心”為骨架的多圈層結(jié)構(gòu)

高檔別墅布局

位于小區(qū)主環(huán)路內(nèi)部，及鳳凰路東側(cè)。住宅風(fēng)格以紅褐色坡屋頂，白墻為主，具有典型的夏威夷風(fēng)情。

多、高層住宅布局

結(jié)合山谷地形，在別墅組團(tuán)周邊布置。高層主要沿山腳成點(diǎn)群式布置。住宅風(fēng)格現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔，色彩以淺色調(diào)為主。

構(gòu)思一：功能結(jié)構(gòu)推導(dǎo)——山、河、湖、園的巧妙因借“兩軸、三心”為骨架的多圈層結(jié)構(gòu)以自然生態(tài)景觀為核心，兩條空間相交軸線串聯(lián)三大商業(yè)服務(wù)中心，構(gòu)成規(guī)劃區(qū)結(jié)構(gòu)框架。構(gòu)思一：功能結(jié)構(gòu)推導(dǎo)——山、河、湖、園的巧妙因借功能結(jié)構(gòu)圖

視覺(jué)規(guī)劃要素分析

視點(diǎn)——

即觀景點(diǎn)。分析客觀存在的視點(diǎn)和路徑，同時(shí)引導(dǎo)設(shè)置一些重要的視點(diǎn)，確定視覺(jué)焦點(diǎn)、通廊和觀景面。視角——

包括垂直視角和水平視角。垂直視角控制不同距離上的建筑高度，形成高度分區(qū)；水平視角控制不同距離的觀景面寬度，劃分組團(tuán)，確定視線通廊。視距——

即視點(diǎn)與被觀賞景物之間的距離。由距離控制近、中、遠(yuǎn)景的景觀層次，確定各景觀層次需要控制的景觀要素。

視野——

即人眼中形成的真實(shí)景象。由視點(diǎn)、視角、視距共同決定。形成和諧統(tǒng)一的空間層次。

視感——

即觀賞者對(duì)于空間的感受。通過(guò)對(duì)視野中的焦點(diǎn)、景深、光感、色彩、空間序列、細(xì)節(jié)等要素的控制，形成豐富的空間尺度與感受。

視點(diǎn)分析：客觀存在的路徑與視點(diǎn)——控制視線焦點(diǎn)與視線通廊

構(gòu)思二：高度分區(qū)及視線廊道控制控制要素：視點(diǎn)與視角，視點(diǎn)分為客觀存在與引導(dǎo)設(shè)置兩類；視角分為水平與垂直視角。客觀存在視點(diǎn)分析

視點(diǎn)分析：引導(dǎo)設(shè)置的觀景點(diǎn)構(gòu)思二：高度分區(qū)及視線廊道控制引導(dǎo)設(shè)置視點(diǎn)分析

視角分析：垂直視角——確定不同距離的建筑高度

構(gòu)思二：高度分區(qū)及視線廊道控制狗嶺山視角控制構(gòu)思二：高度分區(qū)及視線廊道控制高度控制分區(qū)

構(gòu)思二：高度分區(qū)及視線廊道控制虎豹嶺、會(huì)嶺山視角控制以會(huì)所集中綠地為主要視點(diǎn)，虎豹嶺主峰控制50%可見(jiàn)。因南側(cè)現(xiàn)狀建筑影響，會(huì)嶺山主峰控制30%可見(jiàn)。

高度控制分區(qū)低層建筑控制區(qū)：1-3層多層建筑控制區(qū)：4-6層高層建筑控制區(qū)：9-24層構(gòu)思二：高度分區(qū)及視線廊道控制

水平視角——控制不同距離的觀景面寬度及視線通廊

構(gòu)思二：高度分區(qū)及視線廊道控制主要觀賞點(diǎn)水平視角控制

組團(tuán)及視線通廊分析構(gòu)思二：高度分區(qū)及視線廊道控制主要視線廊道控制

鳳凰路是規(guī)劃區(qū)及周邊山景的集中展示面，從人、車觀賞角度將景觀分為近、中、遠(yuǎn)三個(gè)層次，近景觀賞重點(diǎn)是焦點(diǎn)與細(xì)部，中景觀賞體量、肌理與色彩，遠(yuǎn)景觀賞天際輪廓。

自北向南人車視野自南向北人車視野構(gòu)思三：視距分析——確定各景觀層次的控制要素

通過(guò)對(duì)鳳凰路上幾個(gè)視點(diǎn)的近、中、遠(yuǎn)景的分析與疊加，最后得出整體的近、中、遠(yuǎn)景的控制范圍。

近景：濱水景觀風(fēng)貌帶、水岸及前排別墅。

中景：別墅圈層及西側(cè)多層住宅組團(tuán)。

遠(yuǎn)景：多高層住宅組團(tuán)。

背景：山體輪廓線構(gòu)思三：視距分析——確定各景觀層次的控制要素

近、中、遠(yuǎn)景水平劃分

近景：濱水景觀風(fēng)貌帶、水岸及前排別墅——控制焦點(diǎn)與細(xì)部，進(jìn)行詳細(xì)景觀設(shè)計(jì)。構(gòu)思三：視距分析——確定各景觀層次的控制要素

近景方案構(gòu)思三：視距分析——確定各景觀層次的控制要素

構(gòu)思三：視距分析——確定各景觀層次的控制要素

以圖書館頂樓為觀景點(diǎn)

中景一般在人視的角度較難展現(xiàn)，觀察的角度多為從建筑樓頂遠(yuǎn)眺，因此選取現(xiàn)狀圖書館樓頂為觀景點(diǎn)，主要感受到的是屋頂形式、色彩、體量與肌理。

中景：別墅圈層及西側(cè)多層住宅組團(tuán)

——控制體量、肌理與色彩

。構(gòu)思三：視距分析——確定各景觀層次的控制要素

獨(dú)立式別墅布局以湯臣高爾夫別墅8期和上海蘭喬圣菲別墅為參考，采用組團(tuán)圍合式布局，建筑密度控制在15%以下。

構(gòu)思三：視距分析——確定各景觀層次的控制要素

在保證容積率不變的情況下，將建筑容量部分向高層轉(zhuǎn)移，可降低整體的建筑密度。

遠(yuǎn)景：多高層住宅組團(tuán)

——控制高層所形成的建筑輪廓線可通過(guò)形成對(duì)比的近景予以加強(qiáng)高層應(yīng)采用“點(diǎn)群式”錯(cuò)落布置構(gòu)思三：視距分析——確定各景觀層次的控制要素

多、高層住宅小區(qū)案例

多層組團(tuán)采用行列式布局，高層組團(tuán)采用點(diǎn)群式布局，綠化分隔組團(tuán)，建筑密度控制在30%以下。

構(gòu)思三：視距分析——確定各景觀層次的控制要素

天際線控制原則

《三亞市山邊河邊海邊景觀控制管理規(guī)定》中規(guī)定：狗嶺要做為重點(diǎn)控制區(qū)域，建筑高度不得高于三角形視平面的2/3。

狗嶺山控制范圍

虎豹嶺山控制范圍

會(huì)嶺山控制范圍構(gòu)思四：天際線控制——控制山脊線不被遮擋的范圍

背景：山體輪廓線

——控制山脊線不被遮擋的范圍

香港案例A剖面B剖面構(gòu)思四：天際線控制——控制山脊線不被遮擋的范圍

C剖面構(gòu)思四：天際線控制——控制山脊線不被遮擋的范圍

構(gòu)思五：視感分析——形成豐富的視覺(jué)感受

橫看成嶺側(cè)成峰，遠(yuǎn)近高低都不同等都是對(duì)視感的真切表達(dá)。

焦點(diǎn)——控制細(xì)部

對(duì)于焦點(diǎn)上的物體的視覺(jué)吸引力可以使周圍的細(xì)部黯然失色

酒店式公寓構(gòu)思五：視感分析——形成豐富的視覺(jué)感受

下沉廣場(chǎng)

商業(yè)建筑構(gòu)思五：視感分析——形成豐富的視覺(jué)感受

主入口

會(huì)所構(gòu)思五：視感分析——形成豐富的視覺(jué)感受

景深關(guān)于景深的特征規(guī)律①物體越遠(yuǎn)，感覺(jué)尺度越小，質(zhì)感越細(xì)，顏色變藍(lán)。②平行線，越遠(yuǎn)越靠攏和聚集，最后匯集于滅點(diǎn)；③遠(yuǎn)處的物體為近處的物體所重疊。

可通過(guò)種植植物，色彩的變化等，表達(dá)真正的景深，和前后關(guān)系。

效果圖前后對(duì)比構(gòu)思五：視感分析——形成豐富的視覺(jué)感受

光感與色彩灰空間中的漫反射光灰空間中的漫反射光單個(gè)建筑物

色彩

光感

建議立面采用高明度、高彩度的冷色系的色彩，但考慮到三亞整體以暖色調(diào)為主，因此可搭配暖色系，重點(diǎn)部位以鮮艷色強(qiáng)調(diào)可以利用灰空間的漫反射來(lái)加強(qiáng)空間感，凸現(xiàn)物體的輪廓構(gòu)思五：視感分析——形成豐富的視覺(jué)感受

空間序列與變化

空間的變化可以避免視覺(jué)疲勞，步移景異，使人留連忘返?？梢酝ㄟ^(guò)對(duì)比凸現(xiàn)要表達(dá)的景物：如高矮、疏密、色彩對(duì)比等。

立面序列分析構(gòu)思五：視感分析——形成豐富的視覺(jué)感受

細(xì)節(jié)——精致，細(xì)節(jié)決定成敗細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)包括景觀和建筑細(xì)部?jī)刹糠?/p>

控制不同景物與觀景點(diǎn)的距離，及組景的面寬。構(gòu)思五：視感分析——形成豐富的視覺(jué)感受

D:L<1.2,只能看清組景的局部D:L<1.2,島上內(nèi)部環(huán)境成為主景構(gòu)思五：視感分析——形成豐富的視覺(jué)感受

通過(guò)減少視距、增加景觀層次感獲得的空間效果構(gòu)思五：視感分析——形成豐富的視覺(jué)感受

構(gòu)思五：視感分析——形成豐富的視覺(jué)感受

建筑細(xì)部

水平與垂直線條

洞口

材質(zhì)構(gòu)思五：視感分析——形成豐富的視覺(jué)感受

裙房建筑需要刻畫得細(xì)節(jié)

a.建筑的造型和立面的層次感；b.墻面的色彩與材質(zhì)；

c.立面實(shí)體與門窗的比例（即虛實(shí)的比例）；d.廣告牌的位置及大??；

e.立面的細(xì)部：包括檐口、線腳、欄桿、窗套等；

主體建筑需要刻畫的細(xì)節(jié)

a.建筑體量與高度；b.墻面的色彩與材質(zhì)；c.立面的線條感；構(gòu)思五：視感分析——形成豐富的視覺(jué)感受

總平面圖建筑總平面布局

通過(guò)對(duì)基地的功能結(jié)構(gòu)推導(dǎo)、高度分區(qū)及視線廊道控制以及景觀層次劃分,合理確定建筑平面與高度布局?？傮w鳥瞰

視野分析——綜合的、豐富的視覺(jué)感受

視點(diǎn)——美麗之冠

視點(diǎn)——現(xiàn)狀居住點(diǎn)視野分析——綜合的、豐富的視覺(jué)感受

視點(diǎn)——主入口視野分析——綜合的、豐富的視覺(jué)感受

視點(diǎn)——下沉廣場(chǎng)視野分析——綜合的、豐富的視覺(jué)感受

視點(diǎn)——水上售樓處視野分析——綜合的、豐富的視覺(jué)感受

視點(diǎn)——虎豹嶺視野分析——綜合的、豐富的視覺(jué)感受

視點(diǎn)——會(huì)嶺2112視野分析——綜合的、豐富的視覺(jué)感受

視點(diǎn)——狗嶺山頂視野分析——綜合的、豐富的視覺(jué)感受

功能布局組織

有機(jī)相生，群組分成的組團(tuán)式布局建筑以組團(tuán)形式呈帶狀、團(tuán)狀布局，猶如細(xì)胞般生長(zhǎng)在綠化中。藍(lán)綠交織、四網(wǎng)復(fù)合——藍(lán)、綠、灰、白本案結(jié)合基地內(nèi)外環(huán)境建筑、道路、水體、綠化四個(gè)開(kāi)放子系統(tǒng)既相互獨(dú)立又融合為“社區(qū)”這一大系統(tǒng)。山水交融、指狀滲透的空間組織在內(nèi)部各個(gè)組團(tuán)的布局上，形成了以森林公園與濱水景觀帶相互交融，共同滲透于各個(gè)組團(tuán)之中的空間組織關(guān)系。同時(shí)每個(gè)組團(tuán)對(duì)于山體均有良好的觀景面。組團(tuán)結(jié)構(gòu)圖

土地使用規(guī)劃基地規(guī)劃總用地167.85公頃，其中：居住用地占67.92%；公共服務(wù)設(shè)施用地占8.14%；公共綠地及水域占17.29%。

用地匯總表

和諧高效的土地使用規(guī)劃土地利用規(guī)劃圖內(nèi)地外高的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度布局

開(kāi)放強(qiáng)度控制

本著“統(tǒng)一規(guī)劃開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，形成主次分明、內(nèi)地外高、西低東高”的用地格局的開(kāi)發(fā)原則，規(guī)劃對(duì)組團(tuán)提出相應(yīng)的土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制。一般容積率0.2-1.5；最高容積率1.8；平均容積率0.63。（除去作為拆遷安置用地的I地塊，總建筑量為84.76萬(wàn)平方米，平均容積率0.55）地塊開(kāi)發(fā)強(qiáng)度分析道路系統(tǒng)規(guī)劃——簡(jiǎn)明暢達(dá)的網(wǎng)絡(luò)體系

道路交通組織結(jié)合山谷地形，設(shè)計(jì)呈環(huán)狀的路網(wǎng)骨架，其中紅色與藍(lán)色的為城市市政道路，黃色為組團(tuán)道路，在公共中心設(shè)置了5個(gè)公共停車場(chǎng)。

城市市政道路：鳳凰路，規(guī)劃紅線34m

規(guī)劃一路，規(guī)劃紅線24m

規(guī)劃二路，規(guī)劃紅線14m

規(guī)劃環(huán)路，規(guī)劃紅線12m

組團(tuán)內(nèi)部道路：規(guī)劃紅線6m、7m。道路系統(tǒng)規(guī)劃——簡(jiǎn)明暢達(dá)的網(wǎng)絡(luò)體系

道路系統(tǒng)規(guī)劃——簡(jiǎn)明暢達(dá)的網(wǎng)絡(luò)體系

步行系統(tǒng)規(guī)劃

結(jié)合開(kāi)放空間系統(tǒng)設(shè)置主要步行路徑，將社區(qū)組團(tuán)與公共服務(wù)設(shè)施、公園便捷聯(lián)系起來(lái)，方便生活休閑與出行。主要步行路徑如下：主要步行軸線濱湖步行線路步行環(huán)路步行節(jié)點(diǎn)

公共設(shè)施與社區(qū)組團(tuán)規(guī)劃

構(gòu)建“三心、多點(diǎn)”服務(wù)設(shè)施體系

公共服務(wù)建筑：沿鳳凰路沿線布置

西北部：安排社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心、療養(yǎng)院、消防站、派出所、小學(xué)等設(shè)施。

西南部：安排公寓式酒店、游艇碼頭、VIP游艇俱樂(lè)部和商業(yè)休閑街等。

中部：安排社區(qū)休閑會(huì)所，其主要功能有健康中心、茶室、咖啡廳、室內(nèi)泳池、室外泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等。其它設(shè)施：安排幼兒園兩所，并在社區(qū)中心設(shè)置便利店、居委會(huì)、公廁等。公共設(shè)施與社區(qū)組團(tuán)規(guī)劃

社區(qū)組團(tuán)規(guī)劃

結(jié)合組團(tuán)式結(jié)構(gòu)布局，規(guī)劃8個(gè)相對(duì)獨(dú)立的社區(qū)組團(tuán)，在組團(tuán)中心設(shè)置社區(qū)服務(wù)中心，服務(wù)半徑約250M，主要設(shè)置便利店、垃圾收集點(diǎn)、公廁等組團(tuán)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施，服務(wù)社區(qū)鄰里。綠地、景觀系統(tǒng)規(guī)劃

藍(lán)綠交織、系統(tǒng)有致的開(kāi)放空間本方案的集中開(kāi)放空間與自然山體呼應(yīng)，內(nèi)外相互滲透。強(qiáng)化城市道路、規(guī)劃區(qū)主環(huán)路及濱河綠化的景觀設(shè)計(jì)。建筑高度分析——確定西低東高，中間低南北高的分區(qū)格局

建筑高度分區(qū)

建筑層數(shù)分析

別墅組團(tuán)

多層組團(tuán)

高層組團(tuán)

經(jīng)測(cè)算：規(guī)劃區(qū)內(nèi)一類居住用地建筑密度為7%~13%；二類居住用地密度為9%~23%

。規(guī)劃區(qū)內(nèi)總建筑覆蓋率為10.77%，與國(guó)內(nèi)大多知名樓盤相比，密度較低。建筑密度分析——合理確定規(guī)劃區(qū)的建筑密度

舊村拆遷安置規(guī)劃根據(jù)對(duì)現(xiàn)狀建筑評(píng)價(jià)與高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)目標(biāo)的要求，按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理的原則，將對(duì)基地內(nèi)原有村落的建筑進(jìn)行整體拆遷。村民將整體搬遷至基地的東南角，便于基地的整體開(kāi)發(fā)與管理?；貎?nèi)需拆遷建筑面積10.75萬(wàn)平方米，用于安置的用地約13.47公頃，開(kāi)發(fā)量22.48萬(wàn)平方米。開(kāi)發(fā)實(shí)施策略開(kāi)發(fā)實(shí)施策略

分期建設(shè)建議根據(jù)規(guī)劃區(qū)的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀與實(shí)際需求，考慮拆遷安置及開(kāi)發(fā)的成本效益，以及與周邊環(huán)境的協(xié)同性，我們將規(guī)劃區(qū)分四期進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。一期啟動(dòng)區(qū)：南部濱湖地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，靠近鳳凰路，打造門戶形象。二期擴(kuò)展區(qū)：南部地段開(kāi)發(fā)建設(shè)，解決安置功能，為核心區(qū)建設(shè)做準(zhǔn)備。三期核心區(qū)：核心功能建設(shè)區(qū)，奠定小區(qū)開(kāi)發(fā)檔次與成敗。四期完善區(qū)：強(qiáng)調(diào)服務(wù)功能建設(shè)和高層居住建設(shè)。

地塊編號(hào)

地塊劃分與指標(biāo)控制為了便于開(kāi)發(fā)和規(guī)劃管理，將整個(gè)規(guī)劃區(qū)劃分成9個(gè)街坊，52個(gè)地塊。

功能控制主要控制內(nèi)容：土地使用控制：用地性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度道路交通控制：禁止開(kāi)口、道路斷面建筑建造控制：建筑密度、建筑限高配套設(shè)施控制：公共設(shè)施、市政設(shè)施地塊劃分與指標(biāo)控制

形態(tài)控制——整體形態(tài)控制地塊劃分與指標(biāo)控制

形態(tài)控制——典型組團(tuán)控制地塊劃分與指標(biāo)控制

給水工程規(guī)劃最高日用水量：0.86萬(wàn)立方米/日水源：從鳳凰路給水管引入2根DN400管道給水方式：多層建筑由市政管直接供給；高層建筑采用二次加壓供水，以組團(tuán)為單位設(shè)置二次加壓供水系統(tǒng)。管道布置：沿小區(qū)主干道布置DN75～DN400環(huán)狀管網(wǎng)，確保供水安全。

市政公用設(shè)施規(guī)劃——打造高效合理的支撐系統(tǒng)

污水工程規(guī)劃平均日污水量：0.66萬(wàn)立方米/日。排水體制：雨、污分流制。污水出路：匯入鳳凰路城市污水管道。管道布置：沿規(guī)劃區(qū)道路布置d300～d500毫米的污水管道。

市政公用設(shè)施規(guī)劃——打造高效合理的支撐系統(tǒng)

雨水工程規(guī)劃暴雨重現(xiàn)期：采用1年。河道防洪標(biāo)準(zhǔn)：20年一遇。排澇標(biāo)準(zhǔn)：20年一遇暴雨最大24小時(shí)降雨不受淹。雨水出路：就近排入基地水域。

管道布置：沿規(guī)劃區(qū)道路順坡布置d300～d1300毫米的雨水管道。

由于規(guī)劃區(qū)道路坡度較大，應(yīng)選擇耐沖刷管材，適當(dāng)設(shè)置跌水井。

市政公用設(shè)施規(guī)劃——打造高效合理的支撐系統(tǒng)

電力工程規(guī)劃電力負(fù)荷：23.8兆瓦，負(fù)荷密度156千瓦/公頃。

電源：以東北側(cè)現(xiàn)狀110kV變電站為主供電源。