第3次大轉型：中國住房新十年報告-貝殼研究院白研究院-2021正式版

第

[3]

次大轉型中國住房新十年序言大國住房，三次轉型從

1949

年至今，我國住房市場經(jīng)歷了三次結構性變遷。1949

年到

1978

年是社會福利分房制度主導的

30

年，住房的生產、分配與消費過程由國家和單位決定。這一時期的居住條件持續(xù)惡化，人均住房面積下降到不足

4

平米，嚴重的房荒侵襲每一個城市。1978

年到

1998

年屬于過渡期，這個

20

年的主體制度形態(tài)仍然是福利分房，但部分環(huán)節(jié)開始推進市場化改革的試點，例如提高租金、公房出售、企業(yè)或單位住房占比上升、集體住房、個人自建也開始出現(xiàn)，也出現(xiàn)一定比例的商品房開發(fā)，這個階段是我國住房開發(fā)“百花齊放”階段，住房開發(fā)總量是前

30

年的

30

倍，居住條件得到了明顯改善，人均住房面積提升到

9平米。這個過渡期最大的價值是公有住房體系開始松動，市場化改革試點取得初步成效，土地有償使用、住房公積金制度、個人按揭貸款等都進行了有益的探索，為后續(xù)的市場化與商品化改革解放了思想、奠定了基礎。1998

年到

2018

年是中國住房發(fā)展中的第二大階段，也正是這個階段，我國完成了從公有住房體系到市場化住房體系的轉型。1998

年面對東亞金融危機的外部沖擊與經(jīng)濟尋找新興增長點的內在要求，國家下決心停止城鎮(zhèn)住房福利分配制度，全面推進住房市場化與商品化，土地“招拍掛”、商品1第

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次大轉型中國住房新十年房預售、住房金融、住房稅收等一系列關鍵領域的改革取得重大突破，由此推動了普遍商品房與經(jīng)濟適用房的快速發(fā)展，住房的商品屬性得到極大釋放，住房消費、保值增值的觀點日益普及，房地產也日益成為我國經(jīng)濟的重要支柱。2008

年全球性金融危機，我國采取了“一攬子”刺激政策，其后的

10年，住房的金融屬性逐步彰顯，土地財政與土地金融成為地方政府加杠桿的重要基礎；借助于高杠桿、高周轉的發(fā)展模式，開發(fā)商迅速變大；居民的自住、投資、投機性需求全面釋放，住房條件得到極大改善，同時杠桿率也快速上升。總的來說，過去

20

多年，尤其是過去

10

年是我國房地產市場超高速發(fā)展的時期，是真正的“黃金時代”。過去

20

年商品住宅銷售額累計112

萬億，超

8

億城鎮(zhèn)人口的住房需求基本上得到了較好滿足，人均住房面積相比

1978

年提升了

10

倍以上，住房存量面積超過

350

億平方米，戶均住房套數(shù)大于

1，我國已經(jīng)總體上告別了住房短缺，實現(xiàn)了住房的基本平衡。展望未來，我國住房市場發(fā)展正邁向第三個階段，下一個十年，甚至未來

30

年的住房市場將發(fā)生深度的重構，這個過程可以稱之為第三次大轉型，并將出現(xiàn)新的浪潮。第一是居住服務化浪潮。住房不再是一個單純的開發(fā)制造業(yè)，而是會變成一個整體的居住服務業(yè)，圍繞居住的服務鏈條將逐步產生、發(fā)展、壯大。第二是數(shù)字化浪潮。數(shù)字化將全面滲透到住房市場，在生產、流通、租賃、改造等環(huán)節(jié)提升數(shù)字化水平，衍生出數(shù)字空間、智能客服、遠程協(xié)作與自動化決策、資產和信用數(shù)字化等市場空間，數(shù)字空間市場規(guī)模將增長至

358億美元。第三是全產業(yè)鏈化浪潮?；?/p>

30

萬億元的居住交易市場規(guī)模和接近400

萬億的存量資產基數(shù)，住房的價值鏈將進行深度的整合與重構。傳統(tǒng)的產業(yè)鏈劃分邏輯是開發(fā)、代理、中介、物業(yè)、家裝等細分品類相互獨立、各自發(fā)展，未來的產業(yè)鏈將會加速整合，產業(yè)邊界日益模糊。開發(fā)商不僅僅2第

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次大轉型中國住房新十年局限于開發(fā)環(huán)節(jié)，而是會滲透到物業(yè)、中介、家裝等環(huán)節(jié)；阿里、京東、頭條等互聯(lián)網(wǎng)巨頭也會跨界到住房交易與服務環(huán)節(jié)。產業(yè)鏈的參與者將越來越多，邊界被打破，價值被重構。第四是品質居住浪潮。在“住得更好”的需求下，新建商品住宅銷售面積中裝配式住宅將達到

5.7

億平方米，占新開工面積的

4-5

成；現(xiàn)代物管全面升級，管理面積達到

400

億平方米，市場規(guī)模達到

1.6

萬億；城市更新和舊房改造規(guī)模預計達到

7

億平方米。第五是都市圈化浪潮。在人口城鎮(zhèn)化遷移和住房改善需求的推動下，中國新房交易規(guī)模長期保持在

15-16

萬億元中樞范圍內，三大都市圈成為住房的主要市場，長三角城市群市場交易規(guī)模將接近

7

萬億，京津冀城市群、珠三角城市群都將接近

4

萬億。第六是機構化租賃浪潮。在租購并舉政策的推動下，住房租賃機構化率達到

30%

以上，與之相配套的住房租賃

REITs

有望達到千億甚至萬億級別的市場空間，租賃生態(tài)產生的空間將超過

3

萬億。時代在轉變，市場在重構，房地產不僅不會褪色，反而在實現(xiàn)人民群眾美好生活的過程中創(chuàng)造更大的價值，讓我們一起開啟大國住房的下一個輝煌十年。貝殼找房高級副總裁，貝殼研究院院長3在任何一個國家，住房的發(fā)展的首要目標是要解決居民安全可支付住房問題，同時房地產業(yè)也是經(jīng)濟活動的重要組成部分。從這兩個角度，改革開放以來，我國住房制度與房地產市場發(fā)展較好地解決了住房短缺難題，在滿足了快速增長的城鎮(zhèn)人口住房需求的同時，顯著改善了住房條件，對社會經(jīng)濟發(fā)展起到了不可磨滅的貢獻。第

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次大轉型中國住房新十年城鎮(zhèn)居民住房條件顯著改善經(jīng)歷了史無前例的住房建設浪潮，住房的萬人新開工量從

1997

年不足14

套提升

110

套，我國城市居民的居住條件得到極大改善：1978

年，全國城鎮(zhèn)家庭有

869

萬戶缺房戶，目前戶均住房套數(shù)達到

1.1

套，住房自有率超過

85%。城市住房私有化率從

1978

年的

25.20%

提高到

90%

以上，多套數(shù)家庭占比接近

20%，超過美國等發(fā)達國家。從

1978

年以來，我國城鎮(zhèn)人口增加了

6.7

億人，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從

1978

年的

6.7

平方米增加到約

40

平方米。住房成套率從

1985

年的

36%

左右，目前已經(jīng)超過90%。圖：1949

年以來各階段中國住房建設數(shù)量（套）數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院測算1998

年以來，伴隨著商品房市場的發(fā)展，針對城市低收入家庭的住房保障也取得了一定的進展，通過廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房、限價房、共有產權房等多種保障形式，較好解決了城市低收入家庭的住房困難問題。2008

年開始大規(guī)模實施城鎮(zhèn)保障性安居工程，到

2019

年底累計開工建設近

7300

萬套，幫助約

2

億困難群眾改善住房條件。截至

2018

年末，城鎮(zhèn)家庭住房保障覆蓋率已明顯超過

20%，城市戶籍的低收入家庭已經(jīng)不存在普遍的住房困難。5第

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次大轉型中國住房新十年房地產帶動經(jīng)濟社會增長房地產由國家財政負擔變成對國民經(jīng)濟“牽一發(fā)而動全身”的重要產業(yè)。過去

20

年商品房交易額累計

115

萬億元，過去

10

年

100

萬億，過去

5

年65

萬億元，2019

年一年的交易額就超過

16

萬億元，創(chuàng)歷史之最。過去20

年房地產住宅投資年均增長

19.6%，在固定資產投資中的比重在

12%左右。2020

年國內房地產開發(fā)投資完成額占固定資產投資比重繼續(xù)提升達到

27.3%，其中住宅開發(fā)投資占比達到

20.1%，創(chuàng)歷史新高。房地產業(yè)對GDP

的貢獻率從

1978

年的

2.2%

左右提高到

2020

年的

7.3%，考慮到房地產業(yè)對上下游產業(yè)的帶動作用，對經(jīng)濟增長的貢獻率達到

8%

左右。在新冠疫情沖擊之下，房地產投資是全行業(yè)中率先迎來復蘇走向正增長的行業(yè)，對經(jīng)濟

V

型復蘇增長發(fā)揮了中流砥柱的作用。圖：2003-2020

年住宅開發(fā)投資完成額占固定資產投資占比（億元，%）700,000.00600,000.00500,000.00400,000.00300,000.00200,000.00100,000.000.0025.0%20.0%15.0%10.0%5.0%20.1%0.0%固定資產投資完成額房地產開發(fā)投資完成額:住宅住宅開發(fā)占比數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局6第

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次大轉型中國住房新十年圖：1999-2020年中國住宅竣工面積變化（萬平方米）90,00080,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,00000123456789202099900000100200300400500600700800901010101010101010101212222222222222222222數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局房地產建設浪潮積累了巨大的財富。截至

2020

年，城鎮(zhèn)房地產住宅存量規(guī)模達到

353

億平方米，住宅資產接近

400

萬億元。房地產的高速發(fā)展也使私人財富快速增加，住房在居民家庭資產結構中的比例接近

80%

左右。因此，只要房價穩(wěn)定，中國居民家庭資產負債表就能夠抵御外部金融沖擊。圖：中美家庭資產配置對比90.0%77.7%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%41.9%35.1%19.5%11.8%5.6%4.9%3.4%房產金融資產中國（2017）工商業(yè)美國（2019）其他數(shù)據(jù)來源：西南財經(jīng)大學中國家庭金融調查與研究中心、美國SCF（SurveyofConsumerFinance）7第

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次大轉型中國住房新十年房地產土地市場為地方城市建設貢獻了大量的財政收入。過去

10

年，房地產土地出讓收入相對于地方政府本級財政收入里的比重在

55%

左右。2020

年國有土地出讓金

8.4

萬億，根據(jù)貝殼研究院測算，其中居住用地成交金額達到

6.1

萬億元，2020

年土地出讓金相對地方政府本級財政收入的比重達到

84%，在疫情沖擊之下，為地方政府實施經(jīng)濟復蘇和社會救援等提供了巨大的支持。圖：2009

年以來土地出讓收入相對于地方本級財政收入比重900008000070000600005000040000300002000010000090.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%84.0%2009年

2010年

2011年

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年國有土地使用權出讓金（億元）相對于地方本級財政收入比重（右）數(shù)據(jù)來源：Wind、財政部、貝殼研究院8第

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次大轉型中國住房新十年40

年，兩次大轉型1978

年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積僅

6.7

平方米。中國住房為什么能夠在短短

40

年里取得如此巨大的成就？核心在于兩次大的轉型，讓住房生產供給方式徹底轉變，極大地釋放了生產力。建國后至改革開放以前，國內住房實行福利分房制度，由政府或單位統(tǒng)一建設、分配，住房是職工的“福利”。這種分配方式入不敷出、供給效率低、存在嚴重的不平等，最終走向窮途末路。不僅中國，蘇聯(lián)、東歐等前社會主義國家的住房制度都被迫轉型。1980

年鄧小平談話首次系統(tǒng)地提出了住房私有化、提高房租、新舊公房出售以及分期付款等帶有市場色彩的觀點，掀開中國住房的第一次大轉型。1978

至

1998

這

20

年，住房從福利品向商品轉變，通過提租補貼、出售公房、全面停止住房實物分配，初步建立了市場化的分配方式。從此住房不再完全按照身份和行政地位來分配，體制外人能從住房市場的發(fā)展中獲益，激發(fā)起居民購房的積極性。包括租金市場化、公房出售、個人自建住房、土地有償使用、住房公積金制度、個人按揭貸款等一系列改革試點，為后續(xù)的市場化與商品化改革解放了思想基礎。1998

年，國務院宣布停止福利分房、實行住房商品化制度，標志著一個新的住房階段開啟。但在這

20

年，住房在轉型中實行存量和增量雙軌制運行，尚未形成完整的市場。9第

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次大轉型中國住房新十年1998

之后到

2018

年的

20

年，是中國住房的第二次大轉型，雙軌制向市場化轉變。市場化是指土地要素市場化、金融市場化。在土地方面，國有土地使用權招拍掛制度建立，這標志著土地要素的市場化完成，激發(fā)了土地的資產價值1。在金融方面，住房公積金和商業(yè)住房抵押貸款制度建立起來，并通過降低首付比例，延長貸款年限，降低貸款利率促進居民購房2。至此，土地、金融、房地產三者的正循環(huán)關系打通，中國特色的房地產市場建立起來：地方政府是土地的唯一提供者，開發(fā)商是住房建設的唯一主體，金融作為加速器，供給端通過土地金融化和開發(fā)融資實現(xiàn)大規(guī)模建設，需求端通過按揭貸款制度實現(xiàn)資金流循環(huán)。2008

年全球性金融危機，我國采取了“一攬子”刺激政策，其后的

10

年，住房的金融屬性逐步彰顯，土地財政與土地金融成為地方政府加杠桿的重要基礎；借助于高杠桿、高周轉的發(fā)展模式，開發(fā)商迅速變大；居民的自住、投資、投機性需求全面釋放，住房條件得到極大改善，同時杠桿率也快速上升?？偟膩碚f，經(jīng)過兩次大轉型，我國建立了以購房為主滿足居住需求、地方政府單一主體壟斷供地、開發(fā)商壟斷建房的住房模式。充分利用土地、金融要素紅利，解決了我國住房短缺難題，同時也避免了其他國家發(fā)生的金融危機、政府債務危機、貧民窟等問題，為全球特別是發(fā)展中人口大國探索出一條解決住房問題的中國模式。12002

年國土資源部頒布實施《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，明確規(guī)定包括商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅用地的經(jīng)營性用地必須通過招拍掛方式出讓。2004

年國土資源部《關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》規(guī)定，2004

年

8

月

31

號以后所有經(jīng)營性用地出讓全部實行招拍掛制度，這標志著這土地要素的市場化完成。21998

年中國人民銀行頒布了《個人住房貸款管理辦法》，其中住房公積金以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經(jīng)濟適用住房供應體系；商業(yè)性住房信貸以高收入家庭為對象的商品房供應體系，首付

30%，可購買普通住房，貸款年限最長

20

年。1999

年，人民銀行下發(fā)《關于鼓勵消費貸款的若干意見》，首付比例下調至

20%；貸款最長年限調整為

30

年，利率按法定利率減檔執(zhí)行基礎上進一步下調

10%；2002

年，個人住房公積金貸款利率水平下降。10過去

20

多年，我國住房取得了偉大成就。但是，2018

年以來我國房地產面臨的環(huán)境發(fā)生了較大變化，隨著國內經(jīng)濟進入增速換擋階段，舊的住房模式不可持續(xù)的問題逐步暴露出來，如果處理不好，未來也會滋生巨大風險。第

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次大轉型中國住房新十年部分大城市房價過高2008

年之后，我國房價出現(xiàn)普遍上漲，尤其是一線城市和重點二線城市房價上漲幅度較快，超過了真實經(jīng)濟和收入增長的速度。過去

10

年，北京、上海、深圳新房價格上漲了

87%，98%

和

136%；二手房價格上漲了93%，78%

和

170%。房價高反映了住房的金融屬性過高。在全球低利率環(huán)境下，我國貨幣環(huán)境總體保持寬松。2015

年我國廣義貨幣

M2

與當年

GDP

的比重首次超過200%，2020

年這一比例達到

215.2%，利率水平達到較低的位置。圖：1985-2020

年中國廣義貨幣（M2）占

GDP

比例變化（%）250.0%200.0%150.0%100.0%50.0%0.0%數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行、國家統(tǒng)計局在金融化推動下，房價不斷攀升，嚴重超出城市新市民的收入水平。2019

年北京、深圳、上海三個一線國際城市二手房成交套均總價分別為523

萬

/

套、462

萬

/

套、380

萬

/

套，其中北京、深圳住房套均總價已經(jīng)超過法國巴黎與美國紐約，上海住房套均總價也已經(jīng)位居全球前列，房價明顯過高。12第

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次大轉型中國住房新十年圖：2019年全球主要城市住宅套均總價（萬人民幣）310009008007006005004003002001000數(shù)數(shù)據(jù)來源：CBRE、貝殼研究院圖：重點城市2019年房價收入比35323027252015105201714131313131212121110101010100深圳

北京

廈門

上海

杭州

廣州

南京

天津

石家莊

蘇州

武漢

青島

合肥

濟南

西安

重慶

東莞

鄭州數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院3北京、上海、深圳數(shù)據(jù)來源貝殼研究院計算2019年成交二手住宅套均總價，其余城市數(shù)據(jù)來源CBRE。13第

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次大轉型中國住房新十年較低的貸款成本和房地產良好穩(wěn)定的回報吸引金融資源過度進入房地產。2019

年末，個人住房貸款余額

30.2

萬億，住房公積金貸款余額

5.5

萬億，加上房地產開發(fā)貸款，房地產綜合貸款余額達到

46.9

萬億元。跟房地產直接相關和間接相關的貸款接近

70

萬億元，占貸款余額的比重超過

45%。特別是

2020

年疫情之后，重點城市房價上漲與租金下跌的背離擴大，這意味著資產價格泡沫化程度有所加劇，而居民償債能力減弱，風險不斷上升。圖：房價指數(shù)與租金指數(shù)

變化對比41061041021009896949290888684100城二手房價指數(shù)100城新房價格指數(shù)35城租金價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院4100

城二手房價、35

城租金指數(shù)基期以

2018

年

11

月為基期，基期為

100

點；100

城新房價格指數(shù)以

2019

年

7

月為基期，基期為

100

點。14第

[3]

次大轉型中國住房新十年新市民群體住房困難盡管大部分城鎮(zhèn)戶籍家庭的住房問題得到解決，但以進城務工人員、新畢業(yè)大學生、流動人口為基礎的新市民群體住房問題仍然困難。我國租賃市場總體發(fā)展不足，主要是結構性問題：租房問題在人口凈流入、高房價的一二線熱點城市表現(xiàn)得更加突出，流動人口的居住條件非常差。根據(jù)國家流動人口調查數(shù)據(jù)，目前我國流動人口有

30%

居住在雇傭單位提供的宿舍或工棚，其它大部分人租住在城中村、城郊村、地下室、群租房，居住面積狹小，居住條件惡劣，安全風險很大。尤其是在大城市，居住情況更加嚴峻。根據(jù)過往調研，北京流動人口的人均住房使用面積只有

5.6

平米，40%

的流動人口人均居住面積不足

10

平米，在有限的居住空間內，平均居住人數(shù)為

4

人。圖：流動人口住房來源獨立租賃住房單位宿舍41.0%30.2%自有住房15.2%合租住房10.1%其他工作地點其他住房來源2.0%1.4%建筑工地

0.1%數(shù)據(jù)來源：暨南大學社會調查中心15第

[3]

次大轉型中國住房新十年租房不穩(wěn)定，租金高，租金支付壓力大。我們測算，北上廣深租賃住房缺口合計約

214.8

萬套。按一個家庭租戶租賃一套房測算，我國新市民的租賃住房總需求約

6452

萬套，而總供給僅為

5991

萬套，尚有缺口

461

萬套（約

3.7

億平米）

。北上廣深在所有城市中缺口最大，上海、深圳都超5過

70

萬套，廣州、北京都超過

35

萬套，合計占了全國近一半。房屋租賃市場不僅總供給不足，還存在結構性錯配。北上廣深租賃住房供給主體是面積在

60—90

平米、租金

3000

元以上的兩居室。以北京為例，2020

全年新掛牌房源中一居室占比為

27.8%，60

平米及以下的占比為

29.7%。這種供給格局，難以滿足新市民小戶型、低租金的租房需求。我國租賃周期較短，租客在一個住房內平均租住時間長度僅有

8

個月左右，而德國的平均租賃周期長達

11

年，日本的平均租賃周期為

5.2

年，英國的平均租賃周期為

2.5年。美國租賃市場規(guī)模約為

3.2

萬億元人民幣，購房交易市場的規(guī)模約為

6.9萬億，租賃市場規(guī)模占交易市場的

50%。我國租賃市場才

1

萬億左右的交易規(guī)模，相對于

17

萬億的買賣市場而言嚴重偏低。表：租賃住房缺口測算結果（單位：萬套）城市上海深圳廣州北京租賃住房需求量285.9租賃住房供給量214.7租賃住房供需缺口71.270.737.735.2151.680.8150.0112.3211.4176.2數(shù)據(jù)來源：作者測算5根據(jù)國家統(tǒng)計局《2015

年全國

1%

人口抽樣調查主要數(shù)據(jù)公報》、國家衛(wèi)健委《中國流動人口發(fā)展報告

2020》發(fā)布的數(shù)據(jù)，結合住房和城鄉(xiāng)建設部開展的相關調查數(shù)據(jù)測算，我國約有

2

億新市民，按照戶均人口

3.1

人測算，租賃住房需求為

6452

萬套。租賃住房供給

=

全國家庭戶數(shù)

×

戶均住房套數(shù)

×（1-

住房自有率）。按照住房自有率

86.7%

測算，全國租賃住房供給為

5991

萬套。租賃住房缺口

=

租賃住房需求數(shù)

-

租賃住房供給數(shù)，即

461

萬套。根據(jù)貝殼平臺成交數(shù)據(jù)，2020

年全國租賃房源的套均面積為

79.6

平方米，因此計算得出缺口總面積約

3.7

億平米。16第

[3]

次大轉型中國住房新十年圖：城鎮(zhèn)住房保障體系不健全資料來源：貝殼研究院居住品質服務有待提升品質居住包括好房子和好服務。隨著時間的推移，城市中早期建設的住房不斷老化，如果缺乏及時的管理維護機制，將會嚴重影響到社區(qū)居民的居住體驗。截至目前，全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)

32.7

萬個，建筑面積約

65

億平方米。17第

[3]

次大轉型中國住房新十年圖；主要城市樓齡超過

20

年存量住宅占比情況70%60%50%40%30%20%10%0%上海濟南北京廣州石家莊天津深圳鄭州南京武漢成都杭州數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院老舊小區(qū)居住設施配套落后。貝殼樓盤字典數(shù)據(jù)顯示，北京樓齡在

20年及以上的老舊小區(qū)中超六成小區(qū)無電梯，16%

的老舊小區(qū)沒有集中供暖，20%

的老舊小區(qū)綠化率

30%

以下，26%

的小區(qū)無門禁系統(tǒng)。老舊小區(qū)普遍沒有人車分流，超

7

成的老舊小區(qū)車位配比不足

1。40%

的老舊小區(qū)物業(yè)不具備資質。37

個重點城市中有

16

個城市住宅小區(qū)平均綠化率不足30%，一線城市中北京市小區(qū)綠化水平最低。圖：北京樓齡在

20

年及以上的老舊小區(qū)80%70%60%50%40%30%20%10%0%車位配比不足1無電梯小區(qū)物業(yè)不具資質無門禁系統(tǒng)綠化不足無集中供暖數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院18第

[3]

次大轉型中國住房新十年圖：37

個重點城市小區(qū)綠化率對比&$%"%$#"#$!"'

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.12[`數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院老舊小區(qū)改造初期，基礎設施建設和完善類工程多由各級政府財政承擔，少數(shù)由原來的產權單位承擔。在各地財政實力嚴重分化且嚴控地方隱性債務風險的背景下，改造資金需求總體規(guī)模大，目前各地區(qū)均面臨較大資金缺口，力求多渠道籌措資金，但仍然存在資金總體不足、財政資金“投不起”、居民和社會資金不愿投、后期管護資金缺失等問題。由于缺少靈活有效的市場化機制，傳統(tǒng)的改造手段和投資模式逐漸暴露出種種不適應和不可持續(xù)性。中國居住服務市場化起步晚，職業(yè)化服務者數(shù)量遠遠不足，優(yōu)質服務成為“稀缺品”。以物業(yè)管理人員、房產經(jīng)紀人為例，本科以上學歷人員分別為

10.5%

與

25%，遠低于美國經(jīng)紀人的

45%；從業(yè)年限相比，中國經(jīng)紀人具有從業(yè)年限短、流動性強的特點，這也決定了服務的專業(yè)度、職業(yè)化水平受到制約。19第

[3]

次大轉型中國住房新十年圖：美國房產經(jīng)紀人與中國房產經(jīng)紀人、物業(yè)服務者學歷對比美

國

經(jīng)

紀

人中

國

經(jīng)

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百

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員44%25%10.5%本科以上學歷占比50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%本科以上大專美國經(jīng)紀人中專中國百強物業(yè)人員高中以下中國經(jīng)紀人數(shù)據(jù)來源：NAR，中國物業(yè)百強報告2019，貝殼研究院整理圖：中美經(jīng)紀人、物業(yè)服務者從業(yè)年限對比70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%美國經(jīng)紀人中國經(jīng)紀人美國物業(yè)管理人員10年以上占比51.7%45%6.2%20年以上11-20年美國物業(yè)經(jīng)理3-10年0-2年美國經(jīng)紀人中國經(jīng)紀人數(shù)據(jù)來源:NAR，NPMA，貝殼研究院整理20回顧中國這

40

多年的住房發(fā)展之路，最大的特點是從福利分房到商品化、市場化的轉型，而每一次住房轉型背后都是產業(yè)結構變遷。2018

到

2020

年，以中美貿易摩擦為主要標志，中國的外部形勢發(fā)生了重大變化。特別是

2020年席卷全球的新冠疫情，已經(jīng)成為全球政治經(jīng)濟的分水嶺。未來十年，中國住房的形勢將會出現(xiàn)幾個顯著的趨勢性變化，對住房發(fā)展提出了新的要求。第

[3]

次大轉型中國住房新十年從購買資產到回歸居住第一次大轉型后，消費者購房的目的是解決住房短缺問題，擁有一個屬于私人的住房空間。1978

年至

1998

年這

20

年，住房從福利分房向商品房轉型，背后是中國工業(yè)化開啟階段。大量農村富余勞動力走向城市，為制造業(yè)提供大量廉價的勞動力。工業(yè)生產效率提升，第二產業(yè)占比快速提升，經(jīng)濟增長加速，也帶來了住房需求的膨脹。原本在體制內部的福利分房制度，生產效率低，財政負擔重，無法滿足大量外來人口的住房需求，因此不得不進行商品化改革。1998

年至

2018

年這一階段由兩個十年構成。1998

年至

2008

年是市場化起步階段。2001

年中國正式加入

WTO，將廉價資源優(yōu)勢轉化為制造業(yè)出口優(yōu)勢，吸引大量農民工向城市涌入，平均每年進城人口達到

2100

萬人。這一時期，工業(yè)、固定資產投資和對外貿易進入快速增長期，居民收入水平保持在

10%

以上的增長。在住房市場化背景下，私人財富增長和人口城鎮(zhèn)化集中推動了住房投資開發(fā)與銷售浪潮。2008

年之后的十年是金融化加深的十年。這一時期，我國出口動能逐漸消退，2006

年進出口總額占

GDP

的比重開始觸頂回落，貨物和服務凈出口總額占

GDP

比重在

2007

年觸頂回落。經(jīng)濟結構從第二產業(yè)向第三產業(yè)主導轉變，2015

年第三產業(yè)占

GDP

比例首次超過第二產業(yè)。與產業(yè)結構相似，人口結構發(fā)生重大變化，2013

年我國勞動年齡人口見頂回落。人口流動速度開始放緩，總體住房需求應當開始見頂回落。但金融杠桿水平在快速提升，使房地產保持較快的增長，特別是部分城市房價的上漲幅度遠遠超過居民收入。消費者購房中的投資屬性增強，房價在一定程度上反映的是22第

[3]

次大轉型中國住房新十年資產品的價值。在“房住不炒”的政策基調下，中國房地產的金融屬性逐步被剝離，房價上漲的空間被抑制，從而回歸到居住的本質屬性，此時，房價反映的是居住的價值。消費者從單一買方需求向以居住為中心的多元化生活服務需求轉變，會更看重住房的空間布局、節(jié)能、環(huán)保等因素，會更看重包括物業(yè)管理和社區(qū)配套、社區(qū)服務、社區(qū)氛圍等宜居性因素。在居住領域，中國居住服務類消費也將逐步上升，服務消費在產業(yè)鏈中的占比不斷提高。例如，預計到

2035

年中國老齡人口將達到

4.2

億人，壯年人口照看年老父母的負擔較重，這將帶來巨大的養(yǎng)老住房需求。不僅要求居住空間適合老年人行動，還要有基本的照看服務。我國小區(qū)物業(yè)管理的覆蓋率只有

50%

左右，社區(qū)教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、托幼等公共服務不均衡，商業(yè)配套設施也存在較大差距。圖：1990-2019年中國65歲及以上占總人口比例14.0012.0010.008.006.004.002.000.00數(shù)據(jù)來源:NAR，NPMA，貝殼研究院整理23第

[3]

次大轉型中國住房新十年改善型需求成為主流盡管總量上我國已經(jīng)解決了住房短缺問題，但在結構上，當前住房品質和居住服務與家庭品質需求仍有很大的差距。國際經(jīng)驗表明，當一個國家人均

GDP

超過

1

萬美元之后將進入消費升級階段。2019

年中國人均

GDP

突破

1

萬美元大關，城鎮(zhèn)家庭人均年度可支配收入超

6000

美元，意味著我國中等收入群體規(guī)模進一步擴大，城鎮(zhèn)家庭消費能力和消費意愿快速提升。隨著房地產市場從供不應求到供需基本平衡，消費者不再簡單滿足于“一宅一生”，對產品質量高、配套設施全、社區(qū)服務好的“好宅”需求越來越大。一、二線重點城市進入“換房”階段，首改、再改以及旅居需求成為“新剛需”，人們通過存量市場流通實現(xiàn)“以小換大”、“以老換新”、“以遠換近”。2016

年全面二孩政策實施之后，三年累計二孩出生人口超過

2300

萬，二孩在新生兒中占比超過

50%，將在很大程度上推動換房和改善需求。圖：部分城市換房平均面積變化（平方米）120100806040200西安北京上海鄭州成都換房后南京杭州武漢換房前數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院24第

[3]

次大轉型中國住房新十年圖：住房消費多元化需求增量??都市圈為主導的城市化繼續(xù)家庭結構小型化需求需求多元化????留居意愿強烈家庭化流動支付能力有限住房品質改善流動人口租賃需求??追求“好宅”二胎政策流動人口進入婚育年齡數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院從城市化到都市圈化人口數(shù)量是住房需求的根本基礎。2019年我國城鎮(zhèn)化率達到60.6%，已經(jīng)進入到中后期。據(jù)聯(lián)合國預測，未來10年我國城鎮(zhèn)化率仍有望繼續(xù)提升10個百分點，到2030年城鎮(zhèn)人口增量約為1.6億人。同時，城市到城市之間的人口流動比例提升，2015年已經(jīng)提高至38%左右，也將帶來巨大的住房需求。未來十年，人口進一步向核心城市、都市圈和城市群聚集，城鎮(zhèn)化的空間格局正在重塑。隨著交通基礎設施不斷完善，產業(yè)在城市群之間轉移，人25第

[3]

次大轉型中國住房新十年口隨著產業(yè)流動。根據(jù)六普數(shù)據(jù)，36.2%

的流動人口聚集在長三角、珠三角及京津冀三大城市群，13.9%

聚集于北京、上海、廣州、深圳四城。我

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萬，占全國的

60.20%

。三大核心都市圈處于引領地位，20186年長三角、珠三角、京津冀城市群城鎮(zhèn)人口占城市群城鎮(zhèn)人口的

44%、占全國城鎮(zhèn)人口的

37%。2018-2030

年城鎮(zhèn)人口增量中約

43.4%

的比例將繼續(xù)流向三大城市群，其次為長江中游、成渝及中原城市群，合計占比22.3%。圖：中國四類流動人口占比變化100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%20002005鄉(xiāng)城流動

城城流動20102015鄉(xiāng)鄉(xiāng)流動城鄉(xiāng)流動數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局6中國宏觀經(jīng)濟研究院國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟研究所課題組

.

我國城鎮(zhèn)化空間形態(tài)的演變特征與趨勢研判

[J].

區(qū)域經(jīng)濟，2020（9）：128-138。26第

[3]

次大轉型中國住房新十年圖：中國城市（30

萬人以上）人口增量預測（2018-2030）數(shù)據(jù)來源：UN;

貝殼研究院整理27第

[3]

次大轉型中國住房新十年表：中國城市群7人口增量預測（2018-2030）&

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貝殼研究院整理7城市群說明：（1）僅統(tǒng)計城市群主要城市及其人口，其他城市未包括在內；（2）城市群名稱依據(jù)“十三五”規(guī)劃，城市群主要城市根據(jù)各城市群發(fā)展規(guī)劃，個別重復歸類的城市按照就近原則進行合并。28第

[3]

次大轉型中國住房新十年流動人口租賃需求龐大從發(fā)達國家的經(jīng)驗看，美國、日本、英國的租賃家庭占比普遍高于35%，而德國更是高達

53%。特別是房價高、人口密度大的核心城市，租房人口更高。紐約的租賃人口占比為

56.9%，洛杉磯為

54.4%，倫敦為49.8%，東京為

39.5%。通常來看，40%

以上的人口選擇租賃作為居住方式成為大城市的常態(tài)。未來十年，人口在城市之間的流動進一步呈現(xiàn)舉家遷移、留居意愿強等特點。一是趨于家庭化流動，更多地在服務性行業(yè)工作，更多以已婚和家庭為單位，越來越大的比例是夫妻同時外出，且已婚流動家庭攜子女外出。二是人口流動從短期的、臨時性遷移變成長期甚至永久性遷移，平均居留時長不斷延長，流動人口“愿意長期居留城市”的比例超過

80%，對居住品質和教育等有更高的要求。三是新生代流動人口平均年齡不斷上升，并逐步進入婚育階段，未來將在逐步安排子女隨遷移和父母限遷，在遷入地上學、就業(yè)、生活和養(yǎng)老。這些特征都意味著與之前暫時性、過渡性、周期性的住房需求不同，流動人口將產生更穩(wěn)定、更長期的住房需求，對居住條件也將產生更高的要求。但這些流動群體支付能力有限，大多數(shù)人只能租房，一張床和一間房是主流需求。29第

[3]

次大轉型中國住房新十年消費者從線下走向線上中國網(wǎng)民的規(guī)模已經(jīng)超過了

9

億人，借助互聯(lián)網(wǎng)平臺的力量，住房交易正在從線下到線上轉變。這種轉變從二手房交易領域開始，逐步向全市場擴散。互聯(lián)網(wǎng)依靠自身在信息流通和信息檢索上的巨大優(yōu)勢，已經(jīng)將消費者的房產交易決策方式向前推進了一大步，幫助用戶實現(xiàn)足不出戶地瀏覽房源信息。圖：中國移動互聯(lián)網(wǎng)用戶數(shù)量及增速（單位：億人）10987654321100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%網(wǎng)民規(guī)模移動網(wǎng)民規(guī)模移動網(wǎng)民增速數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院2020

年新冠肺炎疫情加速了這一過程。疫情封閉期間，房企、平臺、電商以及上游技術供應商緊密的聯(lián)合在一起，如居理新房和國內知名的大家居全案設計平臺及生態(tài)解決方案提供商酷家樂達成戰(zhàn)略合作，為用戶打造從室外到室內的全場景新房

VR

看房體驗。在杭州的公證選房環(huán)節(jié)，支付寶提供了穩(wěn)定安全的線上選房平臺和線上支付手段，確保整個公證選房過程有記錄、可回溯。在簽約交易環(huán)節(jié)，電子簽名和身份識別技術，為現(xiàn)有網(wǎng)簽備案30第

[3]

次大轉型中國住房新十年系統(tǒng)優(yōu)化升級、實現(xiàn)“不見面簽約”和商品房銷售電子合同共享奠定了基礎。政企聯(lián)合打通交易環(huán)節(jié)，助推實現(xiàn)線上全流程閉環(huán)機制。以

VR

房源、線上貸款簽約和

AI

虛擬客服上線為里程碑，標志國內居住服務進入簽約后流程線上化以及智能化應用階段?；ヂ?lián)網(wǎng)平臺最大限度地連接消費者群體，在滿足用戶對精準房屋信息的獲取、分析和使用的需求的同時，正在逐漸培養(yǎng)用戶的線上消費習慣，使用戶從傳統(tǒng)的被動的信息接收方逐漸蛻變成為聰明的主動的訴求發(fā)起方。目前的市場環(huán)境具備線上銷售的所有要素：互聯(lián)網(wǎng)科技的成熟提供了技術準備，電商和網(wǎng)上購物的發(fā)展提供了龐大的網(wǎng)購偏好群體，大型房企優(yōu)質的產品和服務解決了供應難題，無理由退房和差價補償打通了網(wǎng)購瓶頸，而2020

年的一場疫情使這一切發(fā)生了一次化學反應：房地產市場生態(tài)被重構，房產交易的線上新生態(tài)正在形成。31我國住房的第一次轉型是建立了從福利到商品的通道，第二次轉型是要素市場化打造了房地產交易市場，形成了地方政府壟斷供地、開發(fā)商壟斷建房、居民以購房為主的住房模式?；谧》堪l(fā)展的內在矛盾和外部形勢，中國住房迎來第三次大轉型。第

[3]

次大轉型中國住房新十年舊的模式不可持續(xù)當經(jīng)濟增長速度放緩、資源成本越來越高和供給趨于平衡的背景下，以高消耗、高負債為主要特征的舊模式不可持續(xù)。土地財政土地金融模式不可持續(xù)研究表明，土地價格不僅引領了房價上漲，而且也加劇了房價的波動性。這是因為土地的核心屬性是由位置特征而產生的稀缺性，它是固定的、有限的、不可再生的，當土地需求上升時，地價上漲幾乎成為唯一的響應與調節(jié)方式。長期來看，除非存在強有力的政府干預，地價總是傾向于上漲?；诖耍恋貥O易成為金融資產，稀缺性反過來又被金融所放大，從而產生兩個問題：一是對于土地所有者，土地被視為戰(zhàn)略性資產而尋找最有利的開發(fā)使用方式和最高的交易價格，土地供給彈性極小甚至為負；二是土地的使用者圍繞土地的競爭往往非常激烈，從而把地價推向更高水平，高的地價要么轉化為更高的房價、要么轉化為更低的品質。我國地方政府是住房用地唯一供應方，價高者得的土地“招拍掛”是商品房用地唯一供應方式，開發(fā)商則是商品住房的唯一開發(fā)供應者。在這個機制下，地方政府把土地視為重要的收入來源。據(jù)統(tǒng)計，1999

年我國國有建設用地出讓收入只有

514

億元，2019

年全國

300

城市土地出讓收入超過

5萬億元，僅杭州一個城市的土地出讓收入就接近

3000

億元。進一步看，過去

20

年，每平方公里的土地價值從

1

億元提升到

18

億元，地價的增速遠遠超過房價增速和收入增速。尤其突出的是，2008

年之后，土地出讓收入占地方財政收入的比重一直保持在

40%

以上，成為地方財政重要的收入來源，杭州、南京、濟南、武漢等城市土地出讓金與當?shù)卣话阈灶A算收入的比例超過

100%。隨著征地拆遷成本的上升，以及前期大量的“三通一平”33第

[3]

次大轉型中國住房新十年基礎設施投入，扣除所有相關成本之后的土地凈收益近年來不斷下降。因此，土地的核心功能已經(jīng)不是單純的收入，而是以土地作為抵押品的金融化，形成地方政府債務擴張的核心機制，加大地方債務風險。此外，壟斷的土地供應使得“人地錯配”的矛盾有增無減，高地價、高房價、人口凈流入的城市，如北京、上海、深圳、廈門等，土地供應量不足，而且在趨于減小的土地供應量中，用于住宅開發(fā)的供給比例下降。在這個模式下，地方政府完全沒有激勵為流動人口提供住房用地，更不可能在子女教育等公共服務方面進行配套支出，造成流動人口住房保障的全面缺失。表：住宅土地供應計劃完成率8年份全國北京上海深圳57.2%——?——2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年合計——?——?——?——?68%26.5%31.5%36.0%48.1%30.7%18.4%16.2%44.3%25.7%36.0%8.3%——?——?——?——?88.8%80.8%60.3%91.4%99.5%51.4%55.0%53.7%21.7%8.0%2.7%57%64%92%?——?——?——?——68.8%136.3%45.7%?——82.6%7.8%14.9%2.6%55.0%27.8%20.6%注：2014

年以來國土部暫停對外公布全國供應計劃數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來源：國土資源部門。8計劃完成率

=

實際成交量

/

計劃供應量34第

[3]

次大轉型中國住房新十年高杠桿、高周轉開發(fā)模式不可持續(xù)2009

年中國最大的開發(fā)商一年的交易額只有

600

多億元，2019

年這個數(shù)字接近

7000

億元，開發(fā)商不僅越來越大，而且越來越集中。據(jù)統(tǒng)計2019

年

TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100

房

企

交

易

額

集中度分別為

30%、42%、50%、61%、73%。從拿地與融資的情況預測，未來開發(fā)商的集中度將進一步提升。中國的開發(fā)企業(yè)既不像日本頭部企業(yè)綜合能力極強，業(yè)務范圍覆蓋開發(fā)、物業(yè)管理、中介、租賃等，具備良好的抗風險抗周期能力。也不像香港龍頭開發(fā)商，對開發(fā)業(yè)務的依賴度相對低，投資經(jīng)營性收入占比接近

50%，現(xiàn)金流好、內生的資金能力強、資產負債率不到

35%。更不像美國頭部企業(yè)，以消費者需求為中心，各自深度垂直在細分領域，產品和服務能力強。對比之下，我國大型房企產品同質化、對開發(fā)業(yè)務依賴度高、資產負債率普遍超過

85%，是一個粗放式發(fā)展的、高杠桿的、中低端制造業(yè)，雖然很大，但并不具備很強的內在競爭力，在房屋預售、高周轉與高杠桿的驅動下，一直在高風險奔跑。一定程度上，開發(fā)商之間的差異不是產品、服務與業(yè)務結構之間的差異，而主要是融資能力的差異。例如，截至

2019

年上半年，70

家重點房價融資成本最高的達

15%，最低的只有

4.3%，行業(yè)平均水平在

7%，融資成本已經(jīng)開發(fā)商之間最大差異，融資成為開發(fā)商的核心能力。從未來的趨勢看，高負債且銷售壓力越來越大的背景下，隨著融資渠道的收緊，面對越來越大的兌付壓力，大而集中的開發(fā)商不僅意味著風險的集聚，也意味著風險的外部性和溢出性。當房價不再上漲、銷售周轉速度下降、融資壓力越來越大時，開發(fā)商的風險很可能會演變成更大的市場和宏觀金融風險，逼使整個社會為之買單。據(jù)統(tǒng)計，2021

年到期債務規(guī)模（不含2021

年將發(fā)行的超短期債券）預計將達

12448

億元，同比增長

36%，歷35第

[3]

次大轉型中國住房新十年史性突破萬億大關，房企償債壓力繼續(xù)攀升。圖：房企到期債券規(guī)模（按存量債券統(tǒng)計

)1400012000100008000600040002000012448915484217115375420181515201710111078201620152019202020212022境內到期債務規(guī)模境外到期債務規(guī)模數(shù)據(jù)來源：wind，貝殼研究院整理居民加杠桿購房不可持續(xù)居民通過加杠桿購房，房價與信貸之間的相互作用，會導致更大的家庭債務和金融風險。當房價上漲速度超過收入上漲速度，買房變得更難，貸款會更快增長。如果貸款用于購買新房，貸款流入實體經(jīng)濟。如果貸款用于購買已經(jīng)存在的二手房，結果只是推動房價上漲，而更高的房價導致對住房信貸更多的需求，進一步推升房價。IMF一份研究表明10%的家庭信貸增長導致6%的名義房價上漲，這份研究同時指出房價上漲進一步推動信貸增長，兩者相互驅動。在這個反饋過程中，有兩個突出特點：一是信貸是高度彈性化的，一定程度上可以是無限的；二是土地是無彈性的，高度稀缺的。如果不加控制，金融風險就會被循環(huán)放大。特別是當家庭債務增加而不能帶來經(jīng)36第

[3]

次大轉型中國住房新十年濟更廣泛意義上的增長時，那么家庭的收入便無法支撐債務和利息的支付，這將導致家庭債務通縮，縮減開支，經(jīng)濟增長進一步承壓，就業(yè)機會更少、家庭收入同步降低，陷入通縮的負循環(huán)。這就是高房價帶來的最大風險。根據(jù)國際清算銀行數(shù)據(jù)，2008

年中國居民杠桿率僅

18%

左右，2018年上升到

52%

左右，到

2020

年

9

月已經(jīng)上升到

61%。2020

年前六個月中國居民新增債務累計達到

3796

億美元，超過美國、日本、德國、法國的總和。金融債務與房價形成正循環(huán)，房地產市場金融化明顯，房地產金融風險有所加大，貧富階層住房不平等擴大。圖：2007

至今各國居民杠桿率變化對比（%）120.00100.0080.0061.4060.0040.0020.000.00中國美國日本德國法國數(shù)據(jù)來源：BIS、國家資產負債表研究中心37第

[3]

次大轉型中國住房新十年住房模式的第三次大轉型舊的住房模式不可持續(xù)，住房問題日益嚴峻，亟需打造新的住房供應模式。十九大報告提出，要構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房體系，這標志著中國住房第三次大轉型開啟。2018

年之后，中美關系趨于緊張，國際貿易環(huán)境惡化，加上全球疫情影響，中央明確提出“以國內大循環(huán)為主，國內國際循環(huán)相互促進”的新發(fā)展格局。新發(fā)展格局要求抑制房地產過度金融化對國內循環(huán)的擠出，同時要加大民生住房保障提升國內循環(huán)的動能。未來的住房政策體系必須要打破土地與金融的循環(huán)機制，從根本上改變高房價與高杠桿的雙向反饋，弱化家庭、開發(fā)商與地方政府加杠桿的沖動。正在開啟房地產的第三次轉型，將會有幾個大轉型：從單一供給主體到多元化除了地方政府掌握的國有建設用地之外，未來將擴大到農村集體建設用地、城市閑置低效用地等范圍，并積極盤活利用存量住宅資源。目前，農村集體建設用地建租賃住房已經(jīng)開啟大規(guī)模試點，未來將集體建設用地作租賃住房開發(fā)將納入城市建設規(guī)劃，并給予法律保障，享有與國有土地同等的抵押、融資，以及與其它投資主體合作開發(fā)權利等。部分城市大力推進國有工廠宿舍、工業(yè)廠房改造再利用。在土地供應方式方面，未來將改變當前土地“招拍掛”的定價機制，增38第

[3]

次大轉型中國住房新十年加保障性租賃住房用地供應，防止地價不合理上漲。針對租賃住房的土地供應，改變一次性支付土地出讓金方式，使之與租金流相匹配。除了增量住房，盤活利用大量存量住房。通過調節(jié)房屋持有環(huán)節(jié)與交易環(huán)節(jié)的稅收結構不合理，降低過高的交易成本，引導閑置房屋出租。通過市場化的方式進行房屋和社區(qū)改造，通過裝電梯、做綠化、引入物業(yè)等方式讓房屋再生，讓“老破小”循環(huán)再利用。如果我國存量房的流通率從當前的

1.5%提高的

4%

左右，意味著每年將有

1200

萬家庭能夠通過存量市場獲得住房。打破地方政府壟斷供地的格局，便能徹底打破土地與金融的循環(huán)機制，使住房土地供應真正與回歸到居住需求上來。從以購為主到租購并舉除了商品房之外，未來的住房供應還有其他類型的住房，如政策性租賃住房、保障性租賃住房、共有產權房等，促進消費者從單一買房到租購并舉。下一階段，住房政策的重心在補租賃短板，關鍵在于大力發(fā)展機構化長租房，促進租賃市場規(guī)范發(fā)展。重點解決租賃運營機構稅負成本高和融資成本高的問題，降低資本利得稅的稅率、加大低成本的、長期融資支持，加快推動

REITs

落地，引導保險資金和公積金有序進入租賃市場，支持長期租賃住房的開發(fā)、投資和持有。標準化床位產品、藍領公寓等面向低收入群體租賃住房將納入保障性租賃住房，獲得低息貸款和財政補貼支持。推進租客權益保護以及公共服務均等化。通過租賃立法從根本保障基本權益，大力推進教育醫(yī)療等公共服務均等化，不斷縮小租購之間的權益差，逐步完善租客在租住城市中的各種權利，包括落戶、子女上學等與買房自住居民的均等化，讓租賃家庭享受與購房人群相同的公共服務。39第

[3]

次大轉型中國住房新十年未來將通過多種多樣的住房供應方式，滿足多層次人群不同需求，既有滿足住房改善的中高端產品，也有能滿足城市新市民保障性租賃需求產品，降低購房的必要性，改變高房價與高杠桿的雙向反饋。從以售為主到多元運營在以售為主的時代，開發(fā)商處于產業(yè)鏈的中心，考驗的是資源獲取和周轉能力，因而“高杠桿、高周轉、高房價”是購買時代最鮮明的特征。未來金融、稅收、土地等基礎領域進行改革將倒逼開發(fā)企業(yè)轉型，高杠桿高周轉的模式終結，向多元化持有運營擴展。下一階段，以籌集、提高資金使用效率為功能的預售制將進一步改革，預售比例逐步降低，現(xiàn)房和精裝修房成為主體。以鼓勵購房的住房金融體系已經(jīng)不適應新的多元化的居住需求，未來，以盤活存量、提升存量居住品質、補租賃的短板，實現(xiàn)“租購并舉”為主要功能的金融產品將會推出，以幫助房企和運營機構長期持有運營。未來住房金融體系面對的是居民多元化的居住需求，而非單一的購房需求。老舊小區(qū)重新改造、毛坯房裝修投入租賃、租賃住房建設，新型住房金融產品會適應新形勢出現(xiàn)，住房

REITs

等房地產小額投資金融產品的出現(xiàn)將大大促進房地產行業(yè)發(fā)展。從生產到服務，居住服務是內循環(huán)的重要支撐發(fā)達國家的經(jīng)驗表明，即便經(jīng)濟進入相當成熟階段之后，房地產業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻并不會自然減弱，甚至會因為房地產服務業(yè)以及各類住房衍生產業(yè)的發(fā)展壯大而進一步增加。從數(shù)據(jù)上看，全球主要發(fā)達國家的房地產業(yè)中

GDP

中的占比一般達到

10—12%，我國目前只有

7%

左右；房地產整40第

[3]

次大轉型中國住房新十年個上下游產業(yè)鏈合計占比往往超過

20%，我國只有

15%

左右。未來，中國住房將從“鋼筋水泥”轉向居住服務業(yè)，成為中國經(jīng)濟內循環(huán)的重要支撐。例如，住房租賃市場很有潛力成為一個新的經(jīng)濟增長點。未來我國租賃人口將超過

2.5

億人，這一龐大的需求基數(shù)將刺激租賃服務業(yè)的全面增長，從租賃住房的出租、裝修、改造、維護以及租后的保潔、搬家等服務都是潛在的增長點，未來將會是一個

2-3

萬億規(guī)模的市場。再例如，物業(yè)管理也是一個快速發(fā)展的行業(yè)，在管面積超過

200

億平，未來仍將進一步增長，當前行業(yè)規(guī)模約

1

萬億，未來將突破

2

萬億。房地產服務細分品類有很大的發(fā)展空間，完全有可能再造一個房地產。在購房時代，房地產業(yè)鏈圍繞如何將土地、資金要素轉化為產權進行分工，衍生出開發(fā)、建筑、代理、廣告等市場主體，在居住時代，房地產業(yè)鏈將圍繞資產管理進行分工，提供租賃、裝修、社區(qū)、養(yǎng)老等長期服務，居住服務者成為時代的主力，資產管理和現(xiàn)金流運營能力成為核心競爭力。在美國、德國、日本等發(fā)達國家，市值最高、規(guī)模最大的房地產公司往往不是開發(fā)公司，而是上市的租賃型

REITs、綜合型的住房服務公司、物業(yè)公司、中介公司、建筑科技公司和互聯(lián)網(wǎng)公司。近年來，我國物業(yè)公司、連鎖型中介公司互聯(lián)網(wǎng)交易公司、住房科技公司的發(fā)展迅速，這個趨勢方興未艾、潛力巨大。41房地產從購買時代進入居住時代，住房模式進入“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的新模式，將會掀起巨大的浪潮。中國居住服務

9

市場交易規(guī)模近

30

萬億元

10，是全球最大的市場，必將孕育出全新的發(fā)展機會。9本文所定義的居住服務的交易市場涵蓋住房開發(fā)、交易、租賃、物業(yè)管理、城市更新、家庭裝修、保潔搬家等社區(qū)服務。由于農村宅基地不交易、難流轉、個人建設的屬性，不包括農村居住住房建設。10

據(jù)貝殼研究院與

CIC

測算，2020

年，中國住房租賃市場

1.5

萬億、物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模約萬億元、家庭裝修市場

3

萬億元以及搬家維修等社區(qū)服務規(guī)模約

5

千億元。第

[3]

次大轉型中國住房新十年圖：2020

年全球主要國家房產交易規(guī)模

1

1（單位：萬億元）家政,0.3搬家,0.1物業(yè)管理,1維修,0.1住宅租賃,1.5中國15.47.322.7家庭裝修,315.32.42.3美國1.8日本1.4113.5住宅交易,22.7英國1.90.3新房二手房數(shù)據(jù)來源：各國官方統(tǒng)計機構，貝殼研究院整理數(shù)字化浪潮前兩次轉型靠的是土地和資金要素價值，開發(fā)商缺乏數(shù)字化轉型動力，行業(yè)數(shù)字化水平并不高，由于傳統(tǒng)的資源導向和快周轉模式不可持續(xù)，產業(yè)價值鏈從增量開發(fā)向存量運營轉移，行業(yè)的數(shù)字化正在從營銷環(huán)節(jié)向全流程線上化、智能化轉變。站在第三次轉型的新起點，數(shù)字化技術與經(jīng)濟、產業(yè)繼續(xù)共振，將會深刻改變行業(yè)。11

其中日本數(shù)據(jù)為

2018

年。43第

[3]

次大轉型中國住房新十年數(shù)字化浪潮的背景是：第一，數(shù)字經(jīng)濟成為經(jīng)濟增長的主引擎，數(shù)字化由

ICT

為代表的數(shù)字產業(yè)到全產業(yè)數(shù)字化。2019

年信息通訊、軟件服務為代表的數(shù)字產業(yè)增加值約

7.1

萬億，融合傳統(tǒng)行業(yè)的產業(yè)數(shù)字化規(guī)模約

28.8

萬億，產業(yè)數(shù)字化的附加值占數(shù)字經(jīng)濟比重，已由

2005

年的

49.1%

提升至

2019

年的80.2%12。國家級數(shù)字化戰(zhàn)略正從信息化向智能化轉變。十九大報告明確指出，“數(shù)字經(jīng)濟”、“數(shù)字中國”成為國家級戰(zhàn)略，戰(zhàn)略方向由

ICT

部分數(shù)字化產業(yè)向全產業(yè)轉變、從信息化向智能化轉變。第二，數(shù)字化技術革新帶來性能提升、商業(yè)化進程加快，規(guī)模應用帶來成本下降。一方面，隨著

5G、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、云計算等數(shù)字化通用技術加速革新，性能與精準度不斷提升，從實驗室到商業(yè)化落地越來越短，如2020

年量子計算機執(zhí)行自然語言處理測首試獲成功，人機混合智能取得進展13

等，都是商業(yè)化進程加快的表現(xiàn)。另一方面，隨著基礎設施的完善，數(shù)字化技術實現(xiàn)了規(guī)模化應用，進而不斷降低企業(yè)數(shù)字化成本。2020

年中國建成超

48

萬個

5G

基站；據(jù)德勤預計，2020

年全球的芯片價格將比

2014年下降

70%

左右，且體型更??；加利福尼亞大學的研究也指出“云的出現(xiàn)使得創(chuàng)建企業(yè)的成本下降了

1000

美元至

100000

美元”。數(shù)字智能應用距離成熟期又近了一步。12

數(shù)據(jù)來源為中國信息通訊研究院《中國數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展白皮書》。13

引自阿里達摩院《2021

年

10

大科技趨勢》。44第

[3]

次大轉型中國住房新十年圖：數(shù)字化政策由信息化向數(shù)字化轉型歷程對比美國德國歐盟日本中國信息化1993年《國家信息基礎設施（NII）計劃》1999年《21世紀信息社會的創(chuàng)新與工作機遇》2009年《未來與新興科技戰(zhàn)略》1995年《面向21世紀的日本經(jīng)濟結構改革思路》2010年《工業(yè)通信業(yè)和信息化“十二五”規(guī)劃》2016年《“十三五”國家信息化規(guī)劃》1996年《新一代互聯(lián)網(wǎng)計劃》2010年《德國ICT戰(zhàn)略：數(shù)字德國2015》2009年《“SPARC”Plan》2000-2009年“e-Japan”（2001）、“u-Japan”（2004）、“i-Japan”（2009）戰(zhàn)略計劃重點發(fā)展通信、信息等技術產業(yè)《機器人產業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2016-2020年）》的通知《智能硬件產業(yè)創(chuàng)新發(fā)展專項行動》的通知2012年《大數(shù)據(jù)研究和發(fā)展計劃》2016年2017年法國《FrenchIntelligenceArtificielle》2013年《日本振興戰(zhàn)略》《數(shù)字化戰(zhàn)略2025》，推進智能網(wǎng)聯(lián)2017年《國家發(fā)展改革委辦公廳關于組織實施2018年“互聯(lián)網(wǎng)+”、人工智能創(chuàng)新發(fā)展和數(shù)字經(jīng)濟試點重大工程的通知》2016年2018年2018年《歐盟人工智能戰(zhàn)略》2016年《科學技術創(chuàng)新綜合戰(zhàn)略2016》《美國人工智能研究和發(fā)展戰(zhàn)略計劃》《為人工智能的未來做好準備》《人工智能、自動化與經(jīng)濟報告》《聯(lián)邦政府人工智能戰(zhàn)略》《高技術戰(zhàn)略2025》《人工智能德國制造》《聯(lián)邦政府區(qū)塊鏈戰(zhàn)略》《促進新一代人工智能產業(yè)發(fā)展三年行動計劃（2018-2020年）》的通知《人工智能通訊》《綜合創(chuàng)新戰(zhàn)略》《促進人工智能在歐洲發(fā)展和應用的協(xié)調行動計劃》《人工智能技術戰(zhàn)略》《可信賴的人工智能道德準則草案》2018年《數(shù)據(jù)科學戰(zhàn)略計劃》《非個人數(shù)據(jù)在歐盟境內自由流動框架條例》2018年《日本制造業(yè)白皮書》2018年《新一代人工智能產業(yè)創(chuàng)新重點任務揭榜工作方案》《通用數(shù)據(jù)保護條例》《綜合創(chuàng)新戰(zhàn)略》《集成創(chuàng)新戰(zhàn)略》《第2期戰(zhàn)略性創(chuàng)新推進計劃（SIP）》2019年2020年《美國人工智能行動計劃》《國家新一代人工智能標準體系建設指南》智能化數(shù)據(jù)來源：中國政府公開信息，華為，德勤，貝殼研究院整理圖：2020年全球AI技術產業(yè)成熟周期資料來源：Gartner45第

[3]

次大轉型中國住房新十年第三，產業(yè)互聯(lián)網(wǎng)崛起，產業(yè)數(shù)字化由消費者線上化到牽引服務者數(shù)字化改造。傳統(tǒng)產業(yè)深受創(chuàng)新、成本控制、效率等因素制約，需借助數(shù)字化技術手段加速供給端改造。2020

年新冠疫情加速了數(shù)字化進程，使大量線下交互場景迅速遷移至線上。與金融、消費品等行業(yè)相比，中國居住服務業(yè)的數(shù)字化仍處于起步階段。營銷、客服、交易環(huán)節(jié)數(shù)字化程度更高，開發(fā)建造、社區(qū)服務數(shù)字化程度較低。行業(yè)的本地化、分散化、重線下、勞動密集型等因素，導致數(shù)字化改造難度大，參與企業(yè)缺乏足夠的資金、人才和耐心推動數(shù)字化升級。圖：中國主要行業(yè)勞動生產率與數(shù)字化評分*+,-./#$%&'();<=0"89:

>%&'?@./%&'01%&'*+23%&*AB'4567%&C"!"DEF!"12G$HI=JKLMNOPQR5S-T"UVJWXYX8Z[3\]R5^_`<ab4cd+e`<'?=`fghijklmn"o8pq+5r"kstu.kAq'o8vwo8xy123DEF{G$kHI|}~??!"XYa?!"45*A?é?!"%&'()z%&'()^Aq'k?ü'áà數(shù)據(jù)來源：麥肯錫全球研究院46第

[3]

次大轉型中國住房新十年在下個十年，隨著政策、技術、產業(yè)等因素的作用，數(shù)字經(jīng)濟向智能經(jīng)濟升級，居住服務數(shù)字化必將實現(xiàn)加速發(fā)展。智能化將重構居住服務各環(huán)節(jié)，將創(chuàng)造全新的數(shù)字機會。數(shù)字空間得益于快速升級的仿真和建模能力、更多的可用的計算基礎架構、及更好操作更低成本的設備，配合5G、AI（NLP）、3D打印技術的成熟，從2018年開始，VR、AR技術等數(shù)字空間渲染技術進入穩(wěn)步爬升期。按全球咨詢公司德勤的定義，此類數(shù)字空間市場（即針對現(xiàn)實世界中的實體對象，在數(shù)字化世界中構建完全一致的對應模型，進而實現(xiàn)對實體對象進行動態(tài)仿真、監(jiān)測、分析和控制，從而實現(xiàn)商業(yè)價值的市場）年復合增長率38%，規(guī)模將由2019年的38億美元增長至2025年的358億美元14。在居住服務領域，數(shù)字空間技術可應用于房屋與裝修設計、房源和服務者信息展示、房源信息帶看、設施維護等多個環(huán)節(jié)與場景。具體來看，在設計環(huán)節(jié)，更精準的設計方案，評估和確定戶型結構、空間參數(shù)、使用材料等，相比傳統(tǒng)設計方式效率更高，成本更低，精度更高；在建設管理環(huán)節(jié)，規(guī)劃和實施智能裝配的步驟或工期，并實時預測、預警