房地產(chǎn)金融學(xué)課件

房地產(chǎn)金融學(xué)主講：張貫一教授

清華大學(xué)出版社1房地產(chǎn)金融學(xué)主講：張貫一教授1

導(dǎo)論

一、為什么學(xué)《房地產(chǎn)金融學(xué)》？

從百年一遇的金融危機(jī)說(shuō)起2007年4月4日美國(guó)新世紀(jì)金融公司申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，原以為“風(fēng)險(xiǎn)可控”的次貸風(fēng)波演變成為一場(chǎng)席卷全球的金融海嘯。海外投資“抄底”

chimerika

2

導(dǎo)論

一、為二、格林斯潘做錯(cuò)了什么經(jīng)歷

1954年－1974年紐約市工業(yè)咨詢公司董事長(zhǎng)兼總裁

1981年任總統(tǒng)經(jīng)濟(jì)顧問委員會(huì)成員

1981年－1983年任全國(guó)社會(huì)保險(xiǎn)改革委員會(huì)主席

1982年任總統(tǒng)國(guó)外情報(bào)顧問委員會(huì)成員

1987.8.11－2006年1.31美聯(lián)儲(chǔ)主席3二、格林斯潘做錯(cuò)了什么經(jīng)歷

1954年－1974年紐約市工三、努力學(xué)習(xí)是時(shí)代賦予我們的使命我們所處的時(shí)代農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代?工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代?后工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代?知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代?CHIMERIKA時(shí)代？和平崛起的時(shí)代？生而知之與學(xué)而知之名人論學(xué)習(xí)周恩來(lái)：“與有肝膽人共事，從無(wú)字句處讀書”；毛澤東：“貴有恒，何必三更起五更眠；最無(wú)益，只怕一日曝十日寒”；20世紀(jì)30年代《大公報(bào)》編輯王蕓生：“書山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟”；馬克思：“在科學(xué)的道路上沒有平坦的大道可走，只有在崎嶇小路的攀登上不畏勞苦的人，才有希望達(dá)到光輝的頂點(diǎn)?！濒斞福骸拔夷氖鞘裁刺觳牛抑皇前褎e人喝咖啡的時(shí)間用于看書罷了?！睈垡蛩固梗骸爸挥袑W(xué)會(huì)學(xué)習(xí)的人，才能感受到學(xué)習(xí)的樂趣。只有在快樂中學(xué)習(xí)人們才能學(xué)得更聰明?！盬=X+Y+Z（成功=刻苦學(xué)習(xí)+正確的方法+少說(shuō)費(fèi)話）

4三、努力學(xué)習(xí)是時(shí)代賦予我們的使命4四、怎樣學(xué)習(xí)房地產(chǎn)金融在課堂上學(xué)清華大學(xué)版《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，人民大學(xué)版《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》之比較討論在實(shí)踐中學(xué)調(diào)研參考資料：《格林斯潘做錯(cuò)了什么》——中國(guó)財(cái)經(jīng)報(bào)2008-11-045四、怎樣學(xué)習(xí)房地產(chǎn)金融在課堂上學(xué)參考資料：5導(dǎo)論練習(xí)題

一、填空1.百年一遇的金融危機(jī)始于

國(guó)。2.美聯(lián)儲(chǔ)主席

主政18年，有口皆碑的政績(jī)卻釀成了金融危機(jī)的苦果。3.金磚四國(guó)是指

。４.ＧＤＰ是指

。５.ＣＰＩ是指

。６.大學(xué)的本質(zhì)是

。二、名詞解釋次貸危機(jī)零首付金磚四國(guó)ＣＨＩＭＥＲＩＫＡ三、問答１.心理素質(zhì)在人才成長(zhǎng)中的作用是什么？２.“苦”與“巧”兩種學(xué)習(xí)方法的關(guān)系如何？３.人才的基本特征是什么？

6導(dǎo)論練習(xí)題

一、填空6第一章金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)金融市場(chǎng)知識(shí)點(diǎn)：金融金融中介金融工具金融市場(chǎng)直接融資間接融資房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)

7第一章金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)金融市場(chǎng)知識(shí)點(diǎn)：間接融資7第一節(jié)金融市場(chǎng)概述一、金融市場(chǎng)1.金融狹義的金融。或解釋為貨幣流通的三種方式之一。或解釋為包括銀行、證券公司、保險(xiǎn)公司、住宅貸款協(xié)會(huì)以及經(jīng)紀(jì)人等在內(nèi)的中介服務(wù)。廣義的金融=狹義金融+國(guó)際和國(guó)內(nèi)的貨幣供給+銀行與非銀行金融體系。

要之，金融可以從不同的角度界定，目前尚無(wú)定論。但大體上可以歸納為，一是與貨幣借貸有關(guān)的業(yè)務(wù)，二是從事這種活動(dòng)的機(jī)構(gòu)，三是貨幣融通的體制和機(jī)制。

2.金融中介內(nèi)含界定：公地悲劇與制度。將儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資的一種制度安排。產(chǎn)生與存在的基礎(chǔ)：突破交易成本、信息不對(duì)稱的約束。金融中介的發(fā)展：強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)管理、參與成本和價(jià)值增加的影響。金融中介作用評(píng)估：消極觀點(diǎn)論，單一的把儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資。積極觀點(diǎn)論，在轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的過(guò)程中，中介為最終儲(chǔ)蓄者和投資者提供了增加值。金融中介的種類：銀行、信用合作社、保險(xiǎn)公司、信托公司、投資公司等。

8第一節(jié)金融市場(chǎng)概述一、金融市場(chǎng)8金融工具內(nèi)涵界定：貨幣資金或金融資產(chǎn)借以轉(zhuǎn)讓的工具，是證明債權(quán)債務(wù)關(guān)系并據(jù)以進(jìn)行貨幣資金交易的合法憑證。

種類：存折、匯票、期票、股票、債券、外匯、國(guó)庫(kù)券、遠(yuǎn)期合約、金融期貨、金融期權(quán)、金融互換

直接融資和間接融資

內(nèi)涵界定：按金融中介機(jī)構(gòu)的有無(wú)可劃分為直接融資和間接融資。種類分析：利弊比較：二、金融市場(chǎng)的分類金融市場(chǎng)內(nèi)涵：

金融市場(chǎng)分類：（1）按地理范圍可分為：國(guó)際金融市場(chǎng)：國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)：（2）按經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所可分為：有形金融市場(chǎng)：無(wú)形金融市場(chǎng)：（3）按融資交易期限劃分為：資本市場(chǎng)：貨幣市場(chǎng)：9金融工具二、金融市場(chǎng)的分類9第二節(jié)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)一、房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)：住房的福利屬性與商品屬性；住房的商品化與住房的自有化不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別與聯(lián)系二、房地產(chǎn)市場(chǎng)房產(chǎn)市場(chǎng)：租賃與買賣，一手房與二手房。土地市場(chǎng)：使用權(quán)市場(chǎng)，所有權(quán)市場(chǎng)，租賃權(quán)市場(chǎng)。三、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)內(nèi)涵界定：一切與房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、消費(fèi)相關(guān)的資金有償借貸行動(dòng)的總稱，如融資、信托、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)證券的發(fā)行、轉(zhuǎn)讓等。分類：房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)：房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)：10第二節(jié)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)一、房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)10四、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)：自營(yíng)性房地產(chǎn)貸款：通過(guò)吸收公眾存款，自主發(fā)放用于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和居民個(gè)人購(gòu)買的貸款。委托性住房金融：委托性資金來(lái)源于住房公積金、行政和企事業(yè)單位的住房基金，以及城市住房基金。其中住房公積金是核心內(nèi)容。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展前景工業(yè)化和城市化決定了住宅建設(shè)和消費(fèi)金融市場(chǎng)潛力巨大；ＧＤＰ增長(zhǎng)與房地產(chǎn)金融市場(chǎng)；經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)貸款和房地產(chǎn)消費(fèi)貸款比重的變化；房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多樣化的趨勢(shì)；房地產(chǎn)貸款證券化的趨勢(shì)等11四、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展11第一章練習(xí)一、判斷１.同業(yè)拆借是銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)與個(gè)人之間相互融通短期資金的行為。２.股票的發(fā)行屬于直接融資。３.股票的買賣屬于間接融資。４.股票市場(chǎng)屬于短期資金市場(chǎng)。５.票據(jù)兌現(xiàn)屬于長(zhǎng)期資本市場(chǎng)。５.抵押貸款證券化屬于房地產(chǎn)級(jí)一市場(chǎng)。二、填空１.同業(yè)拆借的時(shí)間為————天。２.委托型住房金融的核心是—————————。３.住房消費(fèi)貸款屬于房地產(chǎn)———級(jí)市場(chǎng)。４.房地產(chǎn)開發(fā)貸款屬于房地產(chǎn)________級(jí)市場(chǎng)。三、問答１.城市化與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系簡(jiǎn)析２.住房消費(fèi)貸款與住房開發(fā)貸款比重變化趨勢(shì)分析３.房地產(chǎn)金融品種多樣化趨勢(shì)分析４.房地產(chǎn)貸款證券化趨勢(shì)分析

12第一章練習(xí)一、判斷２.委托型住房金融的核心是————————第二章房地產(chǎn)企業(yè)融資概述知識(shí)點(diǎn)：內(nèi)源融資外源融資融資成本權(quán)益融資債務(wù)融資13第二章房地產(chǎn)企業(yè)融資概述知識(shí)點(diǎn)：融資成本13第一節(jié)企業(yè)融資概述一、企業(yè)融資方式概述基于資金來(lái)源的融資方式內(nèi)源性融資：折舊和利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為投資外源性融資：吸收其它經(jīng)濟(jì)體的資金，轉(zhuǎn)化為自己投資的過(guò)程。外源性融資的分類按金融中介的有無(wú)：直接融資和間接融資；

按資金對(duì)企業(yè)權(quán)益的影響：權(quán)益融資，債務(wù)融資。基于融資性質(zhì)的融資方式財(cái)政融資：如時(shí)下金融危機(jī)期間，為拉動(dòng)內(nèi)需，財(cái)政補(bǔ)貼家用電器下鄉(xiāng)、汽車下鄉(xiāng)、農(nóng)用機(jī)械下鄉(xiāng)、抗旱機(jī)械下鄉(xiāng)等。銀行融資：商業(yè)融資：如預(yù)收售樓款、賒銷、其他類型的定金。商業(yè)融資的前提。證券融資：借助證券市場(chǎng)籌資。國(guó)際融資：14第一節(jié)企業(yè)融資概述一、企業(yè)融資方式概述14二、企業(yè)融資方式的比較直接融資和堅(jiān)決融資之比較內(nèi)源融資與外源融資利弊之比較權(quán)益融資與債務(wù)融資利弊之比較：資金使用時(shí)間融資成本企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)權(quán)益融資長(zhǎng)高較低債務(wù)融資有限較低較高15二、企業(yè)融資方式的比較直接融資和堅(jiān)決融資之比較資金使用時(shí)間融第二節(jié)融資成本一、融資成本的構(gòu)成資金籌集費(fèi)：包括證券印刷費(fèi)、發(fā)行手續(xù)費(fèi)、資信評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、廣告費(fèi)等。資金占用費(fèi)：占用資金應(yīng)支付的全部費(fèi)用如股息、貸款利息、債券利息等。16第二節(jié)融資成本一、融資成本的構(gòu)成16二、融資成本的計(jì)量債務(wù)的融資成本：債權(quán)人所要求的融資成本等于債務(wù)的收益率。

nM=∑M×i／(1+i)t+M／(1+i)nt=1其中i為銀行利率，M為貸款本金，t為第t年，n為貸款時(shí)間若n為低次方，如3或2，則可直接計(jì)算求出債務(wù)的收益率。若n為高次方，則可查閱有關(guān)的表格得知。若不是銀行的債務(wù)，而是另一種債務(wù)，則有下式：

nP0=∑It／(1+kd)t+M／(1+kd)nt=1

17二、融資成本的計(jì)量債務(wù)的融資成本：債權(quán)人所要求的融資成本等于

式中,P0是債務(wù)的市場(chǎng)價(jià)格，t為年度，It為第t年支付給債權(quán)人的利息，M為債務(wù)的到期面值，kd為稅前的資本成本。由于銀行的稅前資本等于銀行的貸款利率，故i=kd,,對(duì)上述兩式進(jìn)行比較不難發(fā)現(xiàn)為同一式。例：試計(jì)算，融資金額為100萬(wàn)人民幣，融資時(shí)間為便于計(jì)算以3年計(jì)，利率為年息5%，求貸款時(shí)間到期后的本息和。（單利計(jì)算）注：還本付息的方式并非只有一種。計(jì)算債務(wù)融資成本時(shí)，應(yīng)注意債務(wù)雙方還本付息的約定。18式中,P0是債務(wù)的市場(chǎng)價(jià)格，t為年度，It為第t年支三、制約企業(yè)債務(wù)融資的因素分析成本效益?zhèn)鶆?wù)規(guī)模融資時(shí)間恰當(dāng)處理債務(wù)融資與權(quán)益融資的比重。作業(yè)：閱讀P56《西方現(xiàn)代融資理論述評(píng)》，并結(jié)合中國(guó)的實(shí)踐進(jìn)行思考。19三、制約企業(yè)債務(wù)融資的因素分析成本效益19第二章練習(xí)題一、填空1.將折舊和利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為投資的方式叫————————融資。2.吸收其他經(jīng)濟(jì)體資金轉(zhuǎn)化為自己投資的融資方式叫————融資。3.按金融中介的有無(wú)，融資方式可分為——————和—————。4.預(yù)收售樓款屬于——————————融資。5.融資過(guò)程中占用資金應(yīng)支付的費(fèi)用叫——————————。二、判斷股票發(fā)放屬于債務(wù)融資。購(gòu)買國(guó)際債券屬于權(quán)益融資。融資過(guò)程中的廣告費(fèi)屬于資金占用費(fèi)。三、名詞解釋內(nèi)源融資外源融資直接融資間接融資權(quán)益融資債務(wù)融資企業(yè)融資成本四、企業(yè)融資應(yīng)遵循哪些原則？五、計(jì)算：本金為A元，年利率為i，貸款年限為N年，求到期后本例之和。（單利、復(fù)利兩種方式）20第二章練習(xí)題一、填空20第三章房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益融資：上市知識(shí)點(diǎn)：權(quán)益融資可流通股未流通股股權(quán)結(jié)構(gòu)21第三章房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益融資：上市21第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的意義一、房地產(chǎn)企業(yè)上市是籌集資金的重要形式資金需求量大于回收期長(zhǎng)決定了企業(yè)迫切希望與資本融合項(xiàng)目融資可以有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)改善數(shù)量多、規(guī)模小、投資分散、惡性競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)狀二、房地產(chǎn)企業(yè)上市是資金投向的理想形式房地產(chǎn)企業(yè)的資本化程度是衡量該產(chǎn)業(yè)成熟與否的主要標(biāo)志我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)剖析

自籌資金28%，銀行貸款21.7%，建筑公司墊款和購(gòu)房者預(yù)付款28%，資本市場(chǎng)融資10%22第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的意義一、房地產(chǎn)企業(yè)上市是籌第二節(jié)房地產(chǎn)上市公司的遴選一、國(guó)際上通行的上市公司分類法按其提供最主要收入的子產(chǎn)業(yè)劃分60%以上收入，或收入和利潤(rùn)同時(shí)達(dá)到50%以上的產(chǎn)業(yè)；綜合性產(chǎn)業(yè)若上述兩條件均不能得到滿足，則歸于綜合性產(chǎn)業(yè)，或金融部門跨部門產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)公司的具體歸類：金融二、中國(guó)上市公司分類標(biāo)準(zhǔn)某類業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入比重大于50%將其歸于該類業(yè)務(wù)相對(duì)應(yīng)的類別小于或等于50%，但某類業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入比重高于其他其他業(yè)務(wù)30%以上，則歸于此類業(yè)務(wù)相對(duì)應(yīng)的行業(yè)類別不在上述兩類之列者，歸于綜合類三、我國(guó)房地產(chǎn)公司具體分類綜合類公司：主業(yè)為房地產(chǎn)。主業(yè)不是房地產(chǎn)，但非房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入有明顯優(yōu)勢(shì)投資型公司：住宅類開發(fā)公司。開發(fā)區(qū)開發(fā)公司。23第二節(jié)房地產(chǎn)上市公司的遴選一、國(guó)際上通行的上市公司分類法第三節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)上市公司治理結(jié)構(gòu)一、合理的股權(quán)結(jié)構(gòu)所有者和投資者之間的利益分配和控制關(guān)系。作為所有者的企業(yè)家和作為投資者的股東之間，在利益方面既有一致性，又有矛盾。股票的類型按股票的所有者劃分：國(guó)家股、法人股、大眾社會(huì)股按股票的流動(dòng)性劃分：可流通股，包括境內(nèi)上市的普通股（A股）、境內(nèi)上市的外資股（B股）、境外上市的外資股（如H股）；未流通股，包括國(guó)家股、法人股、其他股，包括社會(huì)大眾股和未上市企業(yè)職工股目前我國(guó)可流通股與未流通股的權(quán)重大約為40.7%：59.3%可流通股中A、B的比重大約是77.55%：22.5%，H股的比重上不足1%；未流通股中國(guó)家股、法人股、其它股的比重大約是64.5%：33.2%：2.2%評(píng)論：未流通股比重過(guò)大。將近60%的股票不能進(jìn)入市場(chǎng)化流通,不利于股權(quán)的治理。一方面不上市就不能得到增值的效益，另一方面股票不流通也就無(wú)法對(duì)公司進(jìn)行有效的監(jiān)督。24第三節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)上市公司治理結(jié)構(gòu)一、合理的股權(quán)結(jié)構(gòu)24二、董事長(zhǎng)和總經(jīng)理之間的關(guān)系兼任與分任的狀況兼任20%，分任80%兼任分任的利弊考察效率角度的考察公平角度的考察三、董事會(huì)監(jiān)事會(huì)的規(guī)模規(guī)模大小的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模大小的效率分析四、獨(dú)立董事的設(shè)置五、公司的激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)對(duì)象激勵(lì)方式：持股激勵(lì)、年薪激勵(lì)25二、董事長(zhǎng)和總經(jīng)理之間的關(guān)系25第三章練習(xí)題一、填空1.國(guó)際上把房地產(chǎn)業(yè)——————作為衡量該產(chǎn)業(yè)成熟與否的標(biāo)準(zhǔn)。2.房地產(chǎn)業(yè)上市指房地產(chǎn)公司————發(fā)行股票。3.兼營(yíng)公司的產(chǎn)業(yè)分類應(yīng)將其歸類于擁有——%以上收入或達(dá)到——%以上產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)的產(chǎn)業(yè)。4.以上條件不能滿足的情況下將其歸于——部門中的綜合性產(chǎn)業(yè)，或——部門的跨部門產(chǎn)業(yè)。5.中國(guó)判斷房地產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)是主業(yè)收入大于——%，或房地產(chǎn)業(yè)收入高于其他業(yè)務(wù)——%以上。6.按投資型產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)公司可分為————、————、————。7.狹義上講公司的治理結(jié)構(gòu)指————和————之間利益的分配和控制。二、名詞解釋股權(quán)結(jié)構(gòu)可流通股獨(dú)立董事制度路演三、問答1.試從公平與效益的角度對(duì)董事長(zhǎng)與總經(jīng)理兼任或分任的利弊作一簡(jiǎn)略評(píng)述2.上市對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有何影響？3.國(guó)有股減持的意義是什么？4.對(duì)房地產(chǎn)公司上市進(jìn)行監(jiān)管和調(diào)控的意義何在？26第三章練習(xí)題一、填空26第四章房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益融資：資產(chǎn)重組知識(shí)點(diǎn)：資產(chǎn)資產(chǎn)重組兼并收購(gòu)合并分立分拆托管“殼”資源27第四章房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益融資：資產(chǎn)重組知識(shí)點(diǎn)：合并27一、資產(chǎn)重組:概念案例分析資產(chǎn)：經(jīng)濟(jì)資源的貨幣表現(xiàn)，如動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等。資產(chǎn)重組的廣義與狹義狹義資產(chǎn)重組指存量資產(chǎn)重組。廣義資產(chǎn)重組指存量和增量的重組。資產(chǎn)重組的實(shí)質(zhì)

法人主體財(cái)產(chǎn)權(quán)、出資人所有權(quán)、債權(quán)人債權(quán)的調(diào)整和改變，有形和無(wú)形的資本的重新組合的過(guò)程。至于重組的動(dòng)機(jī)和結(jié)果如何，都不影響重組行為的本質(zhì)資產(chǎn)重組案例

28一、資產(chǎn)重組:概念案例分析28二、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組的動(dòng)因協(xié)同效應(yīng)協(xié)同效應(yīng)的實(shí)質(zhì)：經(jīng)濟(jì)規(guī)模。協(xié)同效應(yīng)的條件：一是收購(gòu)者能夠進(jìn)一步限制競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的威脅；二是可以開拓新的市場(chǎng)而令對(duì)手無(wú)法做出反應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組的協(xié)同效應(yīng)經(jīng)濟(jì)協(xié)同效應(yīng)：降低生產(chǎn)成本，達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)；專業(yè)化生產(chǎn)；減少操作和運(yùn)輸?shù)某杀尽Ｘ?cái)務(wù)協(xié)同效應(yīng)：低成本擴(kuò)張與籌措資金的低成本；合理避稅。經(jīng)營(yíng)協(xié)同效應(yīng)：橫向多元（天津燈具物業(yè)管理公司）；縱向多元（房屋開發(fā)—房屋銷售—小區(qū)管理—門面出租—車輛保管）

29二、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組的動(dòng)因協(xié)同效應(yīng)29三、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組的常見類型并購(gòu)、兼并、合并或收購(gòu)被兼并企業(yè)失去法人資格，或保留法人資格但改變法人實(shí)體的一種行為。例如：“中體產(chǎn)業(yè)”將其5000萬(wàn)配股資金投資開發(fā)北京奧林匹克花園，從而進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)。例如：“大恒科技”屬于通訊設(shè)備制造業(yè)，但投資5000萬(wàn)元參股中關(guān)村科學(xué)城建設(shè)股份有限公司，涉足房地產(chǎn)業(yè)。資產(chǎn)剝離例如：計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期工廠有子弟學(xué)校、幼兒園等，改革開放后逐漸將這些資產(chǎn)進(jìn)行剝離，歸口到有關(guān)部門管理。例如：國(guó)有銀行商業(yè)化后，將計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的政策性虧損等賬務(wù)進(jìn)行剝離，就屬于戰(zhàn)爭(zhēng)情況。房地產(chǎn)公司也有類似的情況30三、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組的常見類型并購(gòu)、兼并、合并或收購(gòu)30國(guó)有資本退出以國(guó)佳估價(jià)公司轉(zhuǎn)軌為例的分析：資本評(píng)估要市場(chǎng)化。剝離過(guò)程的主要問題：剝離資產(chǎn)成活率低，剝離資產(chǎn)被明顯低估。債權(quán)轉(zhuǎn)換：債權(quán)轉(zhuǎn)化為股權(quán)參考資料：企業(yè)改制中的債權(quán)轉(zhuǎn)換為股權(quán)企業(yè)債務(wù)重組的十個(gè)問題31國(guó)有資本退出31四、利用“殼”資源的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組何謂“殼”“殼”公司是指在證券市場(chǎng)上擁有或保有上市資格，但業(yè)績(jī)一般或無(wú)業(yè)績(jī)，總股本與可流通股規(guī)模較小或停牌終止交易，股價(jià)低或股價(jià)趨于零的上市公司。買“殼”上市買殼公司（并購(gòu)公司）為非上市公司，殼公司（被并購(gòu)公司）為上市公司。買殼后獲得上市公司的控制權(quán)，借助股權(quán)投資等方式，買殼公司獲得間接上市的權(quán)利。殼公司被并購(gòu)后，并未消失，只是大部分股權(quán)被買殼公司收購(gòu)，買殼公司的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)并入上市公司。借“殼”上市已經(jīng)擁有一個(gè)上市子公司的企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)，憑借對(duì)“殼公司”的控制權(quán)，通過(guò)上市公司的反向收購(gòu)，將自身的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)注入上市公司，達(dá)到間接上市的目的。32四、利用“殼”資源的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組何謂“殼”32買（借）“殼”上市的目的

其一，實(shí)現(xiàn)從資金市場(chǎng)直接融資、實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展、實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)。其二，具有巨大的轟動(dòng)效應(yīng)。上市公司本身是重要的無(wú)形資產(chǎn)，控股上市公司將極大地提高公司的知名度，使資產(chǎn)的質(zhì)量和盈利水平發(fā)生重大變化，從而帶來(lái)股價(jià)飆升。利用“殼”資源的重組過(guò)程所購(gòu)“殼”公司的標(biāo)準(zhǔn)，包括股本結(jié)構(gòu)與股本規(guī)模、股票市場(chǎng)價(jià)格、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)等；計(jì)算“殼”公司價(jià)值；確定價(jià)款支付方式；向“殼”公司注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，重組董事會(huì)。（案例分析）33買（借）“殼”上市的目的33五、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組績(jī)效評(píng)價(jià)體系盈利能力指標(biāo)：凈資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)/評(píng)價(jià)凈資產(chǎn)*100%主營(yíng)業(yè)務(wù)收益率=主營(yíng)業(yè)務(wù)/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額*100%每股收益=稅后利潤(rùn)/總股本償債能力指標(biāo)：資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額*100%流的比率=流的資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債*100%發(fā)展能力指標(biāo)：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率=（本年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-上年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入）/上年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入*100%34五、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組績(jī)效評(píng)價(jià)體系34六、反并購(gòu)反并購(gòu)的經(jīng)濟(jì)措施提高收購(gòu)成本：資產(chǎn)重估、股份回購(gòu)、“白衣騎士”、“金屬降落傘”增加收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)：“毒丸”計(jì)劃、“焦土”戰(zhàn)術(shù)反并購(gòu)的法律措施訴訟策略35六、反并購(gòu)反并購(gòu)的經(jīng)濟(jì)措施35第四章練習(xí)題一、選擇人際關(guān)系屬于（資產(chǎn)資源）土地屬于（資產(chǎn)資源）二、填空資產(chǎn)重組的實(shí)質(zhì)是————————。國(guó)際公認(rèn)衡量企業(yè)負(fù)債能力和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)是——————。反應(yīng)企業(yè)短期實(shí)際償債能力的指標(biāo)是——————。反應(yīng)主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)能力的指標(biāo)是——————。三、名詞解釋協(xié)同效應(yīng)資產(chǎn)剝離“殼”反并購(gòu)資產(chǎn)重組四、問答房地產(chǎn)企業(yè)為什么要進(jìn)行資產(chǎn)重組？房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組的路徑有哪些？如何選擇評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組績(jī)效的指標(biāo)？

36第四章練習(xí)題一、選擇36第五章房地產(chǎn)權(quán)益融資：REITS知識(shí)點(diǎn)信托信托的種類信托的運(yùn)作模式信托的收益投資特性房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)投資基金37第五章房地產(chǎn)權(quán)益融資：REITS知識(shí)點(diǎn)37第一節(jié)信托概述一、生活中處處有信托委托他人炒股，房屋租賃公司將房屋委托給受托人代為租賃，收取一個(gè)月的租金。二、信托的實(shí)質(zhì)以財(cái)產(chǎn)為核心、信任為基礎(chǔ)、委托為方式三、信托的分類資金信托：按信托資金的數(shù)量分為單一資金信托與集合資金信托；按信托資金的運(yùn)用途徑殼分為民事信托和商事信托財(cái)產(chǎn)信托：動(dòng)產(chǎn)信托，不動(dòng)產(chǎn)信托，財(cái)產(chǎn)權(quán)信托，專利權(quán)信托四、信托的組織形式契約型信托與公司型信托契約型信托和公司型信托的比較

五、信托的收益與投資特性38第一節(jié)信托概述一、生活中處處有信托38第二節(jié)房地產(chǎn)信托一、房地產(chǎn)信托基于資金信托的房地產(chǎn)信托基金。投資基金。房地產(chǎn)投資基金。基于財(cái)產(chǎn)信托的房地產(chǎn)信托二、房地產(chǎn)信托的種類權(quán)益房地產(chǎn)信托：直接投資并擁有房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)信托：擔(dān)任融資中介混合房地產(chǎn)信托：房地產(chǎn)信托種類的比較三、房地產(chǎn)信托的運(yùn)作模式39第二節(jié)房地產(chǎn)信托一、房地產(chǎn)信托39美國(guó)的房地產(chǎn)信托運(yùn)作模式基本運(yùn)作模式：REITS發(fā)行股籌集資金——持有或管理房地產(chǎn)——投資者間接投資房地產(chǎn)——資者所持股票可以再股市上交易——REITS所得收入為房地產(chǎn)租金、投資于其他股票所得的紅利和投資于房地產(chǎn)抵押貸款的利息收益?zhèn)阈魏匣镞\(yùn)作模式：合伙人轉(zhuǎn)讓自有房地產(chǎn)給合伙企業(yè)以獲得合伙企業(yè)的合伙權(quán)益證——REITS融資向合伙經(jīng)營(yíng)企業(yè)出資，成為合伙人——合伙人將持有權(quán)益證轉(zhuǎn)換為REITS的股份或現(xiàn)金亞洲國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)運(yùn)作模式日本不動(dòng)產(chǎn)信托：公司型。成立一個(gè)運(yùn)用投資人資金投資并管理房地產(chǎn)的公司——發(fā)行投資憑證募集資金——購(gòu)買并外包第三方管理房地產(chǎn)契約型。間接契約型：REITS由基金管理人負(fù)責(zé)運(yùn)作，選擇投資銀行管理資產(chǎn)；直接契約型：投資銀行直接持有、管理REITS，基金管理人不參與運(yùn)作。香港不動(dòng)產(chǎn)信托：

40美國(guó)的房地產(chǎn)信托運(yùn)作模式亞洲國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)40第三節(jié)REITS的收益及其投資特性一、REITS收益的來(lái)源利息股息和紅利資本利得二、REITS投資人收益的來(lái)源分紅資本增值三、REITS的投資特性收益分析：分紅+資本增長(zhǎng)大于債券利息投資安全分析：REITS作為普通股，受償順序最后，安全性較差?？雇浄治觯和浭莻H值，而REITS名下的物業(yè)只會(huì)增值。流動(dòng)性分析：流動(dòng)性遠(yuǎn)強(qiáng)于房地產(chǎn)直接投資41第三節(jié)REITS的收益及其投資特性一、REITS收益的第四節(jié)中國(guó)房地產(chǎn)信托的政策環(huán)境

一、中國(guó)與美國(guó)REITS特點(diǎn)比較投資目的比較：中國(guó)已融資為主要目的，美國(guó)一房地產(chǎn)開發(fā)為目的。收益率比較：因房地產(chǎn)有豐厚的回報(bào)，故融資于房地產(chǎn)的REITS同樣有較高的收益率。避稅比較。美國(guó)有公司和個(gè)人的雙重避稅，中國(guó)的公司和個(gè)人均須繳納稅收。流通性比較：美國(guó)的流通性強(qiáng)，中國(guó)的變現(xiàn)性差，手續(xù)復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)高。資料鏈接：信托投資基金能在中國(guó)做起來(lái)嗎？42第四節(jié)中國(guó)房地產(chǎn)信托的政策環(huán)境

一、中國(guó)與美國(guó)REITS第五章練習(xí)題一、填空1。信托的實(shí)質(zhì)是以——為核心，以——為基礎(chǔ)，以——為方式。2.信托可分為——信托和——信托兩類。3.信托的組織形式可分為————型信托和————型信托兩種。4.房地產(chǎn)信托可分為————房地產(chǎn)信托和————房地產(chǎn)信托兩類。5.房地產(chǎn)信托的英文是—————。6.房地產(chǎn)信托收益主要來(lái)源于————的紅利和————的利息。7.國(guó)外REITS必須用——%的稅后收入作為股利發(fā)放。8.REITS投資人收益的來(lái)源為————分紅和————增值。9.中國(guó)房地產(chǎn)信托的主要目的是————。10.中國(guó)房地產(chǎn)信托不具有————功能。二、名稱解釋信托避稅流通性三、問答中國(guó)進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)信托的路徑？外國(guó)（地區(qū)）房地產(chǎn)信托有哪些基本特點(diǎn)？43第五章練習(xí)題一、填空8.REITS投資人收益的來(lái)源為————《房地產(chǎn)金融學(xué)》課堂作業(yè)（一）一、填空（1*20=20）1.GDP是指——————。2.CIP是指——————。3.住房消費(fèi)貸款屬于房地產(chǎn)———級(jí)市場(chǎng)。4.房地產(chǎn)開發(fā)貸款屬于房地產(chǎn)————級(jí)市場(chǎng)。5.同業(yè)拆借的時(shí)間為——————天.6.將折舊和利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為投資的方式叫————————融資。7.吸收其他經(jīng)濟(jì)體資金轉(zhuǎn)化為自己投資的融資方式叫————融資。8.預(yù)收售樓款屬于————融資。9.融資過(guò)程中占用資金應(yīng)支付的費(fèi)用叫——————————。10.國(guó)際上把房地產(chǎn)業(yè)———程度作為衡量該產(chǎn)業(yè)成熟與否的標(biāo)準(zhǔn)。11.資產(chǎn)重組的實(shí)質(zhì)是—————。12.國(guó)際公認(rèn)衡量企業(yè)負(fù)債能力和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)是——————13.信托的實(shí)質(zhì)是以————為核心，以———為基礎(chǔ)，以———為方式。14.房地產(chǎn)信托的英文是——————。15.REITS投資人收益的來(lái)源為————分紅和————增值.44《房地產(chǎn)金融學(xué)》課堂作業(yè)（一）一、填空（1*20=20）4416.若本金為A,年利率為i，貸款時(shí)間為T，則其單利公式為————，復(fù)利公式為——————。二、判斷并說(shuō)明理由（3*5=15）１.同業(yè)拆借是銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)與個(gè)人之間相互融通短期資金的行為。２.股票的發(fā)行屬于直接融資。３.股票的買賣屬于間接融資。４.股票市場(chǎng)屬于短期資金市場(chǎng)。５.抵押貸款證券化屬于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)。三、名詞解釋（5*5=25）權(quán)益融資“殼”資產(chǎn)重組信托流通性四、問答（4*10=40）城市化與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系簡(jiǎn)析企業(yè)融資應(yīng)遵循哪些原則？如何選擇評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組績(jī)效的指標(biāo)？外國(guó)房地產(chǎn)信托有哪些基本特點(diǎn)？4516.若本金為A,年利率為i，貸款時(shí)三、名詞解釋（5*5=2第六章房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資：信貸與債券知識(shí)點(diǎn)：財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)

46第六章房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資：信貸與債券知識(shí)點(diǎn)：財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)第一節(jié)債務(wù)融資概述一、從“無(wú)債一身輕”到“負(fù)債經(jīng)營(yíng)”

1.從某機(jī)場(chǎng)欠費(fèi)愈12億元談起近日，中國(guó)民用機(jī)場(chǎng)協(xié)會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)30家機(jī)場(chǎng)航空公司拖欠費(fèi)用的情況進(jìn)行了調(diào)查。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這30家機(jī)場(chǎng)的欠費(fèi)總額高達(dá)12億元人民幣以上。在個(gè)別機(jī)場(chǎng)，航空公司長(zhǎng)期拖欠的費(fèi)用總額累計(jì)超過(guò)千萬(wàn)元，甚至達(dá)到上億元人民幣。2.負(fù)債是現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)的常見形態(tài)負(fù)債可以獲得“減稅效應(yīng)”負(fù)債可以提高資金利潤(rùn)率“財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)”：財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的計(jì)算公式。財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的實(shí)例計(jì)算。3.負(fù)債經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)利潤(rùn)率P＇下降，但P＇＞r，企業(yè)經(jīng)營(yíng)拐點(diǎn)已現(xiàn)，還債困難，甚至拖欠。再融資已出現(xiàn)困境。當(dāng)P＇＜r，負(fù)債經(jīng)營(yíng)面臨資不抵債，甚至破產(chǎn)的窘境。47第一節(jié)債務(wù)融資概述一、從“無(wú)債一身輕”到“負(fù)債經(jīng)營(yíng)”47第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)貸款一、房地產(chǎn)企業(yè)貸款種類1.地產(chǎn)開發(fā)貸款為支持城市開發(fā)和經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)而發(fā)放的貸款，一般用于土地開發(fā)成本，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、耕地占有稅、“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”和“三通一平”或“五通一平”等。2.房地產(chǎn)開發(fā)貸款用于墊付城市開發(fā)和舊城改造所需的生產(chǎn)性流動(dòng)資金，主要有房地產(chǎn)開發(fā)前期所需的資金，如規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地址勘察等方面的費(fèi)用；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需要的資金；建筑安裝工程方面的資金；配套工程方面的資金等。

3.商品房建設(shè)貸款：住房開發(fā)貸款和商業(yè)用房開發(fā)貸款4.商品房經(jīng)營(yíng)貸款：對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司用于出租、修繕、裝飾、交易的貸款5.建筑材料、設(shè)備補(bǔ)償貿(mào)易貸款6.房地產(chǎn)貼息貸款7.定金和訂金：前者具有法律效應(yīng)。后者僅為約束簽訂合同的保證金。48第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)貸款一、房地產(chǎn)企業(yè)貸款種類48二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的申請(qǐng)1.申請(qǐng)貸款的程序提出申請(qǐng)，核定貸款額度，簽訂合同，發(fā)放貸款。2.影響房地產(chǎn)企業(yè)貸款申請(qǐng)的因素貸款數(shù)量，貸款期限，利率。三、房地產(chǎn)企業(yè)信用評(píng)級(jí)1.信用評(píng)級(jí)廣義的信用：履行各類經(jīng)濟(jì)承諾的可信度。狹義的信用：企業(yè)的履約狀況、償債能力的評(píng)價(jià)。2.信用評(píng)級(jí)的指標(biāo)體系企業(yè)素質(zhì)：企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者素質(zhì)、企業(yè)職工隊(duì)伍素質(zhì)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理素質(zhì)。企業(yè)素質(zhì)的評(píng)價(jià)指標(biāo)。資金實(shí)力：注冊(cè)資金。資產(chǎn)凈值。償債能力：定金和訂金資產(chǎn)負(fù)債率：流動(dòng)比率。速動(dòng)比率。49二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的申請(qǐng)49四、房地產(chǎn)企業(yè)貸款方式1.信用貸款：無(wú)需抵押無(wú)需擔(dān)保。2.抵押貸款抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。抵押是借款合同的一個(gè)重要特征。抵押物：指提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，包括動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利。抵押人違約變賣資產(chǎn)時(shí)，債權(quán)人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。3.質(zhì)押貸款債務(wù)人或第三人將其財(cái)產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法就該財(cái)產(chǎn)賣得現(xiàn)金優(yōu)先受償。按質(zhì)物不同,質(zhì)押可分為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押,不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。我國(guó)只規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押.50四、房地產(chǎn)企業(yè)貸款方式504.票據(jù)貼現(xiàn)持票人為了資金融通的需要而在票據(jù)到期前以貼付一定利息的方式向銀行出售票據(jù)。對(duì)于貼現(xiàn)銀行來(lái)說(shuō)，就是收購(gòu)沒有到期的票據(jù)。5.保證貸款貸款人以第三人承諾在借款人不能償還貸款本息時(shí)，按規(guī)定承擔(dān)連帶責(zé)任而發(fā)放的貸款。保證人還必須承擔(dān)由貸款。合同引發(fā)的所有連帶民事責(zé)任五、房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)的分類銀行監(jiān)管的核心是對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管。而貸款管理制度是否科學(xué)合理，是判斷商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制是否有效的重要尺度之一。五級(jí)分類制度正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑和損失五類，后三類合稱為不良貸款。514.票據(jù)貼現(xiàn)51第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)債券一、債券概述1.債券的內(nèi)涵

政府、金融機(jī)構(gòu)、工商企業(yè)等機(jī)構(gòu)直接向社會(huì)借債籌措資金時(shí)，向投資者發(fā)行，并且承諾按一定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證2.債券的票面要素票面價(jià)值：幣種，票面金額。還本期限：指?jìng)瘡陌l(fā)行之日起至償清本息之日止的時(shí)間。債券利率：債券利息與債券票面價(jià)值的比率，通常年利率用百分比表示。發(fā)行人名稱：指明債券的債務(wù)主體，為債權(quán)人到期追回本金和利息提供依據(jù)。52第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)債券一、債券概述523.債券的特征償還性,流通性,安全性,收益性4.債券的種類按是否有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，債券可以分為抵押債券和信用債券。按是否能轉(zhuǎn)換為公司股票，債券可以分為可轉(zhuǎn)換債券和不可轉(zhuǎn)換債券。按利率是否固定，債券可以分為固定利率債券和浮動(dòng)利率債券。按是否能夠提前償還，債券可以分為可贖回債券和不可贖回債券。按償還方式不同，債券可以分為一次到期債券和分期到期債券。53535.債券基金的特點(diǎn)：低風(fēng)險(xiǎn)，低收益。由于債券收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)也較小，相對(duì)于股票基金，債券基金風(fēng)險(xiǎn)低但回報(bào)率也不高。管理費(fèi)用較低。由于債券投資管理不如股票投資管理復(fù)雜，因此債券基金的管理費(fèi)也相對(duì)較低.收益穩(wěn)定。投資于債券定期都有利息回報(bào)，到期還承諾還本付息，因此債券基金的收益較為穩(wěn)定。注重當(dāng)期收益。債券基金主要追求當(dāng)期較為固定的收入，相對(duì)于股票基金而言缺乏增值的潛力，較適合于不愿過(guò)多冒險(xiǎn)，謀求當(dāng)期穩(wěn)定收益的投資者。545.債券基金的特點(diǎn)：54

6.債券的發(fā)行債券發(fā)行的條件債券的發(fā)行價(jià)格債券原始投資者購(gòu)入債券時(shí)應(yīng)支付的市場(chǎng)價(jià)格，它與債券的面值可能一致也可能不一致。理論上，債券發(fā)行價(jià)格是債券的面值和要支付的年利息按發(fā)行當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)利率折現(xiàn)所得到的現(xiàn)值。當(dāng)債券票面利率等于市場(chǎng)利率時(shí)，債券發(fā)行價(jià)格等于面值；當(dāng)債券票面利率低于市場(chǎng)利率時(shí)，企業(yè)仍以面值發(fā)行就不能吸引投資者，故一般要折價(jià)發(fā)行；反之，當(dāng)債券票面利率高于市場(chǎng)利率時(shí)，企業(yè)仍以面值發(fā)行就會(huì)增加發(fā)行成本，故一般要溢價(jià)發(fā)行。在實(shí)務(wù)中，根據(jù)上述公式計(jì)算的發(fā)行價(jià)格一般是確定實(shí)際發(fā)行價(jià)格的基礎(chǔ)，還要結(jié)合發(fā)行公司自身的信譽(yù)情況。556.債券的發(fā)行557.債券的交易方式上市債券的交易方式大致有債券現(xiàn)貨交易、債券回購(gòu)交易、債券期貨交易。目前在深、滬證券交易所交易的債券有現(xiàn)貨交易和回購(gòu)交易。8.債券籌資的特點(diǎn)債券籌資的優(yōu)點(diǎn)：資本成本低，具有財(cái)務(wù)杠桿作用；所籌集資金屬于長(zhǎng)期資金；債券籌資的范圍廣、金額大。債券籌資的缺點(diǎn)：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大，限制性條款多，資金使用缺乏靈活性。9.債券的收益率計(jì)算債券收益率債券購(gòu)買者的收益率債券持有期間的收益率567.債券的交易方式56二、企業(yè)債券、金融債券和政府債券1.企業(yè)債券“企業(yè)債券是指企業(yè)依照法定程序發(fā)行、約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券”。2.金融債券指銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)依照法定程序發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。案例:中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行公告，2009年3月12日利用中國(guó)人民銀行債券發(fā)行系統(tǒng)招標(biāo)發(fā)行2009年第三期3年期固定利率（附息）金融債券。本期債券為采用利率招投標(biāo)方式發(fā)行200億元，采用無(wú)利率上下限，有利率標(biāo)位及相應(yīng)數(shù)量規(guī)定，單一利率中標(biāo)（荷蘭式）的招標(biāo)方式。繳款日和起息日為3月19日。第一次付息日為2010年3月19日，以后每年的3月19日為該債券的付息日（遇節(jié)假日順延），兌付日為2012年3月19日，債券上市日期為3月25日。__資料來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)2009年03月57二、企業(yè)債券、金融債券和政府債券57

3.政府債券中國(guó)持有總值7635億美元的美國(guó)國(guó)庫(kù)券，是美國(guó)最大的債主。美國(guó)作為債務(wù)人保護(hù)中國(guó)資產(chǎn)的安全是它的義務(wù)，而不是對(duì)中國(guó)的恩賜

。583.政府債券58

三、附息債券、貼現(xiàn)債券附息債券：債券券面上附有息票，按照債券票面載明的利率及支付方式支付利息的債券。息票上標(biāo)有利息額、支付利息的期限和債券號(hào)碼等內(nèi)容。貼現(xiàn)債券：指?jìng)嫔喜桓接邢⑵保l(fā)行時(shí)按規(guī)定的折扣率，以低于債券面值的價(jià)格發(fā)行，到期按面值支付本息的債券。貼現(xiàn)債券的發(fā)行價(jià)格與其面值的差額即為債券的利息。四、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)1.債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分類訴訟時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)，債務(wù)人破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，債務(wù)人解體風(fēng)險(xiǎn)，債務(wù)人犯罪風(fēng)險(xiǎn)，社會(huì)性風(fēng)險(xiǎn)。5959

2.非法集資

“非法集資”是指單位或者個(gè)人未依照法定程序經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，以發(fā)行股票、債券、彩票、投資基金證券或者其他債權(quán)憑證的方式向社會(huì)公眾籌集資金，并承諾在一定期限內(nèi)以貨幣、實(shí)物以及其他方式向出資人還本付息或給予回報(bào)的行為。特點(diǎn)未經(jīng)有關(guān)部門依法批準(zhǔn)，包括沒有批準(zhǔn)權(quán)限的部門批準(zhǔn)的集資；有審批權(quán)限的部門超越權(quán)限批準(zhǔn)集資，即集資者不具備集資的主體資格；承諾在一定期限內(nèi)給出資人還本付息。還本付息的形式除以貨幣形式為主，也有實(shí)物形式和其他形式；向社會(huì)不特定的對(duì)象籌集資金。這里“不特定的對(duì)象”是指社會(huì)公眾，而不是指特定少數(shù)人。602.非法集資60浙江女子非法集資7億一審獲死刑浙江省麗水市中級(jí)人民法院21日對(duì)曾轟動(dòng)全國(guó)的“小姑娘”非法集資案作出一審判決，非法集資高達(dá)7億元的杜益敏犯集資詐騙罪，判處死刑，剝奪政治權(quán)利終身，并處沒收個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)。杜益敏，1965年7月2日出生于上海市，她是原浙江溢城投資管理有限公司董事長(zhǎng)、美容業(yè)主。法院經(jīng)過(guò)審理查明，2003年至2006年7月份，杜益敏以從事房地產(chǎn)開發(fā)、做化妝品生意、投資礦山等高效益投資需要大量資金為幌子，期間還偽造了富陽(yáng)花園房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)協(xié)議書及收據(jù)、銀行電匯憑證、公章等，以月息1.8%至10%的高額利息為誘餌，采取用后筆集資款兌付前筆集資款本息這種“拆東墻補(bǔ)西墻”的手段，在浙江省麗水市蓮都區(qū)、縉云縣等，先后向楊某等67戶集資，并通過(guò)他們向更多的人集資。期間，杜益敏還在麗水市蓮都區(qū)成立公司，以個(gè)人名義，公司擔(dān)保，設(shè)點(diǎn)向社會(huì)公眾集資，共計(jì)非法集資人民幣7億余元。集資所得除歸還部分集資款本息外，用于購(gòu)買房產(chǎn)、汽車、揮霍等，至案發(fā)尚有1.2億余元未歸還。法院認(rèn)為，杜益敏以非法占有為目的，使用詐騙方法非法集資7億余元，至案發(fā)尚有1.2億余元未歸還，破壞和侵犯了國(guó)家正常的金融管理秩序和公民財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，數(shù)額特別巨大，并且給人民的利益造成特別重大損失，情節(jié)惡劣，后果嚴(yán)重，社會(huì)危害性極大，依法應(yīng)予嚴(yán)懲。公訴機(jī)關(guān)指控罪名成立，遂作出上述判決。2008年03月22日16:54新華網(wǎng)61浙江女子非法集資7億一審獲死刑61第六章練習(xí)題（1）一、填空1.負(fù)債是現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)的————形態(tài)。2.企業(yè)素質(zhì)首要的是——————的素質(zhì)。3.債務(wù)人或不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保的貸款叫————。4.票據(jù)到期前以貼付一定利息的方式向銀行出售票據(jù)的行為叫————。5債券分為——————，——————和——————。6.信用等級(jí)最高標(biāo)志是————————。7.負(fù)債經(jīng)營(yíng)的基本條件是————————，臨界點(diǎn)是——————。8.企業(yè)發(fā)行的債券總面額不得大于——————————。9.債券的發(fā)行價(jià)格可分為————發(fā)行，————發(fā)行和————發(fā)行。10.企業(yè)發(fā)行債券所抽資金不得用于————、————和———等于本企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)性投資。11.申請(qǐng)房地產(chǎn)貸款需要四證齊全。這四證是————————————。12.企業(yè)申請(qǐng)貸款應(yīng)由自有資金的比例是————————。13.信用評(píng)級(jí)是對(duì)企業(yè)——————、——————和——————的評(píng)價(jià)。14.企業(yè)的素質(zhì)包括——————、————————、————————。15.反映企業(yè)長(zhǎng)期償債能力的指標(biāo)是—————，其計(jì)算公式為————————。62第六章練習(xí)題（1）一、填空62第六章練習(xí)題（2）二、名詞解釋減稅效應(yīng)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)信用評(píng)級(jí)抵押貸款質(zhì)押貸款貼現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)次級(jí)貸款三、比較地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)房屋開發(fā)貸款與房屋經(jīng)營(yíng)貸款居住用房與商品房定金與訂金債券的價(jià)格與債券的面值“銀行家比率”四、問答怎樣看待負(fù)債經(jīng)營(yíng)？怎樣規(guī)避債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？房地產(chǎn)企業(yè)債券融資市場(chǎng)存在哪些問題？63第六章練習(xí)題（2）二、名詞解釋63第七章房地產(chǎn)項(xiàng)目融資第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道的傳統(tǒng)方式以“貸款修路，收費(fèi)還貸”為例的分析。一、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式：?jiǎn)我磺?/p>

1.直接融資：私人借貸、商業(yè)信用、股票融資、債券融資、租賃業(yè)務(wù)

2.間接融資：銀行借貸、信托投資、保險(xiǎn)、基金投資

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式：復(fù)合渠道

1.“自有資金+銀行貸款”

2.“自有資金+信托計(jì)劃+銀行貸款”

3.“股權(quán)融資+銀行貸款”小結(jié)：項(xiàng)目融資渠道傳統(tǒng)方式的共同點(diǎn)是以企業(yè)的資信為融資基礎(chǔ)和前提。具有無(wú)限追索權(quán)。

64第七章房地產(chǎn)項(xiàng)目融資第一節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道的傳統(tǒng)方式6第二節(jié)項(xiàng)目融資

一、項(xiàng)目融資的內(nèi)涵：二、項(xiàng)目融資的特點(diǎn)：

1.無(wú)追索權(quán)或有限追索權(quán)

2.資產(chǎn)負(fù)債表外融資

3.風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)

4.融資成本高三、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)的具體模式

1.投資者通過(guò)項(xiàng)目公司安排融資模式

2.以“設(shè)施使用協(xié)議”為基礎(chǔ)的融資模式

3.以“生產(chǎn)支付”為基礎(chǔ)的融資模式

4.BOT融資模式65第二節(jié)項(xiàng)目融資

一、項(xiàng)目融資的內(nèi)涵：65第三節(jié)項(xiàng)目融資的資金結(jié)構(gòu)與成本

一、項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)的基本內(nèi)容

1.資金總量與資金使用年限

2.資金來(lái)源和比例

3.資金成本：相對(duì)比例和絕對(duì)數(shù)

4.房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金結(jié)構(gòu)股本金準(zhǔn)股本資金債務(wù)資金

二、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的資本成本與資金成本1.資本成本與資金成本概念比較資本成本是投資者預(yù)期得到的收益率，或曰資金的機(jī)會(huì)成本。不是現(xiàn)實(shí)發(fā)生的成本，而是預(yù)期發(fā)生的成本。資金成本是項(xiàng)目開發(fā)者獲取資金時(shí)所實(shí)際發(fā)生的融資費(fèi)用，包括資金籌集費(fèi)用和資金占有使用發(fā)生的費(fèi)用。66第三節(jié)項(xiàng)目融資的資金結(jié)構(gòu)與成本

一、項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)的基本內(nèi)第四節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的信用保證

一、信用保證的內(nèi)涵二、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的信用保證體系擔(dān)保的種類：物的擔(dān)保。人的擔(dān)保。

1.信用保障體系：融資的三方，即項(xiàng)目資金融出方、借款方和第三方保證人簽訂擔(dān)保協(xié)議，借款人違約或無(wú)力還款時(shí)由第三方按約定償還。

2.抵押擔(dān)保體系：

3.質(zhì)押擔(dān)保體系：借款人或第三方以其動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利移交資金融出方占用，作為清償債務(wù)的擔(dān)保。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的信用保證結(jié)構(gòu)1.房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的信用保證體系物的擔(dān)保：抵押、質(zhì)押和留置。人的擔(dān)保：保證書、備用信用證。2.房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的擔(dān)保人項(xiàng)目投資者項(xiàng)目利益相關(guān)的參與者：政府機(jī)構(gòu)、工程公司或設(shè)備原材料供應(yīng)商、世界銀行或地區(qū)開發(fā)銀行、商業(yè)擔(dān)保人。

67第四節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的信用保證

一、信用保證的內(nèi)涵67租賃權(quán)融資：土地批租權(quán)融資。土地零租權(quán)融資。合作開發(fā)：銀企合作開發(fā)。房地產(chǎn)投資信托?！靶磐?期權(quán)”開發(fā)商貼息委托貸款二、項(xiàng)目融資的資金結(jié)構(gòu)股本金。準(zhǔn)股本資金。債務(wù)資金。

三峽工程融資奧運(yùn)工程融資68租賃權(quán)融資：土地批租權(quán)融資。土地零租權(quán)融資。三峽工程融資奧運(yùn)第七章練習(xí)(1)一、填空1.一切針對(duì)具體項(xiàng)目的融資活動(dòng)叫——————————。2.傳統(tǒng)融資方式的基本特征以————————作為債務(wù)償還能力的依據(jù)。3.傳統(tǒng)融資方式中一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問題貸款人除了就項(xiàng)目的資產(chǎn)、現(xiàn)金流提出追償外，還可以就

或

進(jìn)行追償。4.區(qū)別傳統(tǒng)融資和項(xiàng)目融資的重要標(biāo)志是資金出借方對(duì)項(xiàng)目借款人的

和

。5.票據(jù)到期未獲付款時(shí)，持票人有權(quán)向債務(wù)人請(qǐng)求償還票據(jù)金額，這種權(quán)利叫———————。6.項(xiàng)目融資方式中貸款人除了要求以項(xiàng)目收益作為還款來(lái)源和取得物權(quán)擔(dān)保外，還要求項(xiàng)目以外的

提供擔(dān)保。7.第三方擔(dān)保人承擔(dān)的債務(wù)責(zé)任以他們所提供的擔(dān)保金額為限，這在法律上叫——————。8.在資產(chǎn)負(fù)債表中項(xiàng)目融資既不在資產(chǎn)方中表現(xiàn)為

的增加，也不在所有者權(quán)益中表現(xiàn)為

的增加。9.貸款人對(duì)項(xiàng)目的債務(wù)追索被限制在

的資產(chǎn)和現(xiàn)金流中。10.同傳統(tǒng)融資方式相比，項(xiàng)目融資方式的風(fēng)險(xiǎn)要

得多。11.項(xiàng)目融資成功與否取決于參與方對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與收益對(duì)比的

。69第七章練習(xí)(1)一、填空69第七章練習(xí)(2)13.項(xiàng)目融資的實(shí)質(zhì)是形成各參與方都能接受的

。14.項(xiàng)目融資適用于

、

的產(chǎn)業(yè)部門。15.房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資結(jié)構(gòu)是指實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)的項(xiàng)目

和項(xiàng)目投資者之間的

。16.作為融資整體結(jié)構(gòu)核心部分的項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)又稱作

。17.BOT三個(gè)外文單詞的第一個(gè)字母，這三個(gè)外文單詞分別是

、

、

。18.房地產(chǎn)項(xiàng)目的股金是指投資者對(duì)項(xiàng)目投入的

。19.資本成本是投資者要求獲得的

。20.資金成本是獲取資金的同時(shí)實(shí)際承擔(dān)的

。二、概念比較無(wú)追索權(quán)與有限追索權(quán)資本成本和資金成本抵押和質(zhì)押物的擔(dān)保和人的擔(dān)保項(xiàng)融資結(jié)構(gòu)和項(xiàng)目融資的信用保證結(jié)構(gòu)股本金與準(zhǔn)股本金三、問答1.項(xiàng)目融資與傳統(tǒng)融資的區(qū)別？2.項(xiàng)目融資適應(yīng)的范圍？3.項(xiàng)目融資的成本與風(fēng)險(xiǎn)分析？70第七章練習(xí)(2)13.項(xiàng)目融資的實(shí)質(zhì)是形成各參與方都能接受的第八章各國(guó)房地產(chǎn)金融體系第一節(jié)美國(guó)的住房金融體系一、美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的三次金融革命

1.經(jīng)濟(jì)大蕭條與第一次金融革命

2.石油危機(jī)與第二次金融革命

3.信息革命與第三次金融革命二、美國(guó)的住房金融市場(chǎng)

1.住房金融一級(jí)市場(chǎng)商業(yè)銀行

儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)

2.住房金融二級(jí)市場(chǎng)住房金融二級(jí)市場(chǎng)的基本特征：住房貸款證券化住房貸款證券化的背景三、住房金融二級(jí)市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)

1.政府發(fā)起成立的企業(yè)：房利美、弗雷迪美2.政府（準(zhǔn)政府）金融機(jī)構(gòu)：吉利美3.私營(yíng)機(jī)構(gòu)4.聯(lián)邦住房貸款系統(tǒng)71第八章各國(guó)房地產(chǎn)金融體系第一節(jié)美國(guó)的住房金融體系第二節(jié)德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄一、住房?jī)?chǔ)蓄產(chǎn)生的社會(huì)背景社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制與德國(guó)的住房問題住房?jī)?chǔ)蓄理論

英國(guó)伯明翰肯特尼建筑社會(huì)學(xué)

二、住房?jī)?chǔ)蓄儲(chǔ)蓄實(shí)踐先存后貸政府的獎(jiǎng)勵(lì)與個(gè)人住房投資直接掛鉤融資體系是封閉運(yùn)行三、住房?jī)?chǔ)蓄的社會(huì)效果減緩了短期貨幣市場(chǎng)對(duì)通貨膨脹的影響減少了國(guó)家用于住宅投資的撥款促進(jìn)了住房商品化的進(jìn)程?hào)|歐國(guó)家紛紛引進(jìn)德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄制度

72第二節(jié)德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄一、住房?jī)?chǔ)蓄產(chǎn)生的社會(huì)背景72第三節(jié)新加坡中央公積金制度一、新加坡中央公積金制度產(chǎn)生的背景失業(yè)和住房：獨(dú)立后新加坡的兩大難題二、新加坡的中央公積金制度的發(fā)展進(jìn)程68.09.01：公共住屋制度。81.11.01：家庭保障計(jì)劃（定期人壽保險(xiǎn)）。55.07.01：提取公積金存款養(yǎng)老。84.04.01：保健。86.01.01：教育投資。三、新加坡的中央公積金的特點(diǎn)強(qiáng)制性。綜合性。社會(huì)保障性：家庭保障、養(yǎng)老、保健和教育投資。反帕累托性質(zhì)。四、住房公積金的運(yùn)行與管理模式總統(tǒng)監(jiān)管。公積金局管理：政府發(fā)行債券從公積金局獲取資金，并將資金貸款給開發(fā)商。雇員可動(dòng)員公積金儲(chǔ)蓄支付首付和分期付款。公積金局是獨(dú)立的準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)，獨(dú)立于新加坡財(cái)政之外。制度運(yùn)作的封閉性。五、住房公積金制度的社會(huì)效應(yīng)1.社會(huì)效應(yīng)：解決了人口老齡化產(chǎn)生的現(xiàn)付制中代際轉(zhuǎn)移的制度成本；促進(jìn)了社會(huì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定；家庭凝聚力強(qiáng)。2.經(jīng)濟(jì)效應(yīng)：有力推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展；有利于國(guó)家實(shí)行宏觀調(diào)控；實(shí)現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置六、對(duì)新加坡公積金制度的評(píng)價(jià)封閉運(yùn)行保障了資金的穩(wěn)定，但與外部資金市場(chǎng)隔絕又產(chǎn)生了越來(lái)越大的壓力；具有社會(huì)再分配的功能；政府的適度干預(yù)。73第三節(jié)新加坡中央公積金制度一、新加坡中央公積金制度產(chǎn)生的背第八章練習(xí)題（1）一、填空1.美國(guó)第一次金融革命的背景是——————。2.美國(guó)第一次金融革命開創(chuàng)了——————體系。3.美國(guó)第二次金融革命的背景是———————。4.美國(guó)第二次金融革命形成了—————————。5.美國(guó)第三次金融革命的背景是—————————。6.美國(guó)住房金融一級(jí)市場(chǎng)反映的是————與————之間的關(guān)系。7.美國(guó)政府發(fā)起建立的金融企業(yè)包括———————和————————。8.聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)又稱之為————————。9.聯(lián)邦住宅抵押貸款公司又稱之為————————。10.政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)又稱之為————————。11.二戰(zhàn)后德國(guó)住房政策的核心是大力發(fā)展————————。12.若建房造價(jià)為1000個(gè)單位貨幣，且有10個(gè)建房者，每人每年存100個(gè)單位貨幣，則參加該儲(chǔ)蓄體系的成員平均需————年就可以滿足住房的需求。13.德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄的存款利率和貸款利率不受外界————————的影響。74第八章練習(xí)題（1）一、填空74第八章練習(xí)題（2）14.新加坡中央公積金的最突出特點(diǎn)是————。15.德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄規(guī)定必須存款達(dá)到合同規(guī)定的————時(shí)方可得到合同規(guī)定的全部金額。16.德國(guó)住房融資體制————了融資機(jī)構(gòu)投資的風(fēng)險(xiǎn)性。17.新加坡的住房公積金制度具有反————的性質(zhì)。18.新加坡政府對(duì)住房公積金市場(chǎng)實(shí)行————的控制。二、名詞解釋德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄新加坡住房公積金住房金融一級(jí)市場(chǎng)住房金融二級(jí)市場(chǎng)三、問答新加坡住房公積金制度有哪些特點(diǎn)？德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄體系有何特點(diǎn)？美國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行的特點(diǎn)？75第八章練習(xí)題（2）14.新加坡中央公積金的最突出特點(diǎn)是———第九章個(gè)人住房抵押貸款第一節(jié)個(gè)人住房抵押貸款概述一、個(gè)人住房抵押貸款的對(duì)象與作用1.個(gè)人住房抵押貸款的對(duì)象住房抵押貸款以個(gè)人或家庭為貸款對(duì)象，以購(gòu)買住房或與住房有關(guān)的其它用途為目的。以所購(gòu)住房為抵押品，在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)分期還本付息，即攤還。2.個(gè)人住房抵押貸款的作用。促進(jìn)政府消費(fèi)的提前實(shí)現(xiàn)。促進(jìn)支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。促進(jìn)金融業(yè)的繁榮。金融業(yè)與房地產(chǎn)和消費(fèi)者的三贏。

業(yè)和消費(fèi)者的三贏。二、若干國(guó)家住房抵押貸款方式的創(chuàng)新1.美國(guó)：固定利率抵押貸款?？烧{(diào)利率抵押貸款。

2.日本：合作住房貸款。傳承住房貸款。聯(lián)合住房貸款。

3.英國(guó)：人壽保險(xiǎn)性抵押貸款

4.中國(guó)：委托性住房抵押貸款。自營(yíng)性住房抵押貸款。住房組合貸款。

76第九章個(gè)人住房抵押貸款第一節(jié)個(gè)人住房抵押貸款概述76一、固定利率抵押貸款1.等額還款抵押貸款：在整個(gè)貸款期內(nèi)以固定利率按月均等額償還貸款等額還款抵押貸款概述：月本息償還額。貸款余額。每月本息償還額中的本金和利息。等額還款抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)控制2.等本金還款抵押貸款：借款人在貸款期間均勻支付本金，而每期的利息按剩余本金余額和約定的利率支付。3.分級(jí)還款抵押貸款：在最初的若干年月里還款額按約定的比例逐年增加，但其后還款額度均等，直至貸款全部清償完畢。負(fù)攤銷。

4.逆向年金抵押貸款：金融機(jī)構(gòu)在貸款期間定期向借款人提供現(xiàn)金，由借款人在貸款期末一次償還本息。

5.增值分享抵押貸款：貸款機(jī)構(gòu)以低于市場(chǎng)利率的利率提供貸款，同時(shí)要求按一定的比例分享未來(lái)房屋的增值。77一、固定利率抵押貸款77二、可調(diào)利率抵押貸款1.隨價(jià)調(diào)整抵押貸款：以物價(jià)水平為參照物調(diào)整利率，減少通貨膨脹對(duì)貸款收益的影響的抵押貸款。2.可變利率抵押貸款：根據(jù)市場(chǎng)利率指數(shù)，按照借貸雙方的約定條件，調(diào)整貸款利率和還款方式的抵押貸款?？勺兝实盅嘿J款的協(xié)議條款利率指標(biāo)。初始利率。附加利率。利率調(diào)整周期。利率調(diào)整幅度。本金負(fù)攤還。可變利率抵押貸款的種類及運(yùn)行機(jī)制月?lián)Q貸款與利率無(wú)上下限制的可變利率抵押貸款。有月還款額增長(zhǎng)上限和負(fù)攤還的可變利率抵押貸款。有利率上限的可變利率抵押貸款。78二、可調(diào)利率抵押貸款78第三節(jié)個(gè)人住房抵押貸款資信評(píng)估資信評(píng)估借款人的評(píng)估：還款能力評(píng)估和還款意愿評(píng)估抵押物的評(píng)估抵押機(jī)構(gòu)評(píng)估79第三節(jié)個(gè)人住房抵押貸款資信評(píng)估資信評(píng)估借款人的評(píng)估：還一、個(gè)人住房抵押貸款資信評(píng)估方法1.資信評(píng)估的CAMPARI分析法性格（character）能力（ability）利差（margin）目的（purpose）總額（amount）還款（repayment）保障（insurance）2.中國(guó)抵押貸款資信評(píng)級(jí)方法個(gè)人資信評(píng)估的指標(biāo)體系個(gè)人資信評(píng)估體系中各指標(biāo)分值二、影響借款人還款意愿和還款能力的因素1.貸款房?jī)r(jià)比（貸款抵押成數(shù)）2.每期償還額與家庭收入比3.借款人的收入水平和收入穩(wěn)定性分析三、抵押住房?jī)r(jià)格評(píng)估的方法1.市場(chǎng)比較法：將待估對(duì)象與近期內(nèi)市場(chǎng)交易中類似的資產(chǎn)價(jià)格加以比較，以判斷評(píng)估對(duì)象的價(jià)格。

2.成本估計(jì)法：以房地產(chǎn)建造過(guò)程中實(shí)際發(fā)生的成本為依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)和稅金，而后確定待估標(biāo)的物的價(jià)格。

3.收益還原法：將房地產(chǎn)的年凈收益折算成現(xiàn)值。

80一、個(gè)人住房抵押貸款資信評(píng)估方法二、影響借款人還款意愿和還款第四節(jié)個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范一、個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)種類1.借款人信用風(fēng)險(xiǎn)2.抵押物風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)3.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：貸款債權(quán)或抵押資產(chǎn)權(quán)不易變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)4.銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：銀行自身決策失誤導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)二、個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)

1.被迫違約：收入下降無(wú)力按時(shí)還款、或無(wú)力全額還款。斷供。2.理性違約：市場(chǎng)利率較低時(shí)，借款人籌資提前償還貸款，使銀行失去應(yīng)有收入，且影響資金的正常循環(huán)。3.提前償付風(fēng)險(xiǎn)：特定時(shí)點(diǎn)一次性付清全部余款。特定時(shí)點(diǎn)付清部分余款，還款期限不變，但月還款額度減少。特定時(shí)點(diǎn)償還部分余款，縮短還款期限。三、風(fēng)險(xiǎn)防范1逾期風(fēng)險(xiǎn)防范2提前風(fēng)險(xiǎn)防范81第四節(jié)個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范一、個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)種第九章練習(xí)題(1)一、填空1.要求父母和子女按貸款購(gòu)買房屋的各自產(chǎn)權(quán)分擔(dān)還款責(zé)任的是——國(guó)——住房抵押貸款。2.規(guī)定住房產(chǎn)權(quán)為父母所有，但子女負(fù)連帶責(zé)任是

國(guó)的

住房抵押貸款。3.英國(guó)住房抵押貸款的最典型特征是將住房貸款與

緊密掛鉤。4.中國(guó)的委托型個(gè)人住房抵押貸款是指

抵押貸款。5.按月均等額償還貸款本息的住房抵押貸款稱作

。6.貸款期內(nèi)均勻償還本金，利息按剩余本金額和約定利率制度的住房抵押貸款稱作

。7.最初時(shí)間里還款金額按約定比率逐年增加，而后還款金額均等直至全部還清貸款，這種抵押貸款稱為——————。8.逆向年金抵押貸款專門針對(duì)

設(shè)計(jì)。9.銀行要求按一定比例分享所購(gòu)房產(chǎn)未來(lái)增值的住房抵押貸款是

。10.可調(diào)整利率抵押貸款調(diào)整利率時(shí)多以

為參照物。11.可變利率由市場(chǎng)利率和

兩部分構(gòu)成。12.當(dāng)月還款額小于月貸款利息利息，或低于按市場(chǎng)利率計(jì)算的月還款額時(shí)，將其差額計(jì)入下一貸款余額，這種行為叫

。82第九章練習(xí)題(1)一、填空82第九章練習(xí)題(2)13.運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)需要修正的個(gè)別因素包括

。14.適合運(yùn)用成本估價(jià)法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的主要是

類房地產(chǎn)。15.有收益的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)一般采取

估價(jià)法。二、判斷1.斷供屬于理性違約。2.提前償還貸款對(duì)銀行和業(yè)主來(lái)說(shuō)是雙贏。3.銀行的經(jīng)營(yíng)成本包含風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。4.確定風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)利率時(shí)銀行應(yīng)考慮抵押比率。5.抵押貸款證券化是化解抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的唯一出路。83第九章練習(xí)題(2)83第十章房地產(chǎn)保險(xiǎn)第一節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)組成要素一、房地產(chǎn)保險(xiǎn)概述廣義的房地產(chǎn)保險(xiǎn)：指與房地產(chǎn)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)與人身保險(xiǎn)。狹義的房地產(chǎn)保險(xiǎn)：特指住房抵押貸款保險(xiǎn)。案例分析:二、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的組成要素房地產(chǎn)投保人：房地產(chǎn)投保人的內(nèi)涵與義務(wù)。案例分析。房地產(chǎn)保險(xiǎn)人：房地產(chǎn)保險(xiǎn)人的內(nèi)涵與義務(wù)。案例分析。三、房地產(chǎn)保險(xiǎn)單和保險(xiǎn)責(zé)任的確定：1.房地產(chǎn)保險(xiǎn)單的內(nèi)涵2.保險(xiǎn)責(zé)任基本責(zé)任特約責(zé)任除外責(zé)任保險(xiǎn)責(zé)任在價(jià)值量上的規(guī)定四、保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)成立的條件1.保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵2.保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)的分類3.保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)成立的條件五、房地產(chǎn)保險(xiǎn)理賠以保單承擔(dān)的責(zé)任為依據(jù)為減少投保財(cái)產(chǎn)的損失而進(jìn)行的施救的支出屬必要開支，應(yīng)列入理賠范圍。但最高數(shù)額不得超過(guò)保險(xiǎn)金額如應(yīng)由第三方賠償?shù)?，則應(yīng)由保險(xiǎn)公司先行理賠。投保人應(yīng)將追償權(quán)移交給保險(xiǎn)人，并協(xié)助保險(xiǎn)人共同向第三者追償。保險(xiǎn)標(biāo)的物的殘留部分應(yīng)當(dāng)充分利用，進(jìn)行評(píng)估，在賠款中予以扣除。案例分析：84第十章房地產(chǎn)保險(xiǎn)第一節(jié)房地產(chǎn)保險(xiǎn)組成要素特約責(zé)任8第二節(jié)房地產(chǎn)險(xiǎn)種及其主要內(nèi)容一、房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)1.企業(yè)房產(chǎn)保險(xiǎn)：包括火災(zāi)、爆炸、雷擊、風(fēng)暴、洪水、地震、空中運(yùn)行物墜落。由于戰(zhàn)爭(zhēng)、暴亂造成的損失保險(xiǎn)人不負(fù)責(zé)賠償。2.居民住房保險(xiǎn)：家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，或居民住房保險(xiǎn)，但違章建筑、危險(xiǎn)建筑不在保險(xiǎn)之列。二、房屋利益保險(xiǎn)房屋因損壞而造成收入減少或費(fèi)用支出增加。三、房屋抵押貸款保險(xiǎn)：借款人需要將作為抵押的房產(chǎn)向保險(xiǎn)公司投保的保險(xiǎn)。保單加房契才能得到貸款。四、房屋責(zé)任保險(xiǎn)：保險(xiǎn)的標(biāo)的既不是財(cái)產(chǎn)，也不是人身，而是被保險(xiǎn)人對(duì)于第三方應(yīng)負(fù)的賠償責(zé)任。五、建筑工程勘察設(shè)計(jì)責(zé)任保險(xiǎn)：因勘察設(shè)計(jì)而造成工程重大質(zhì)量事故應(yīng)負(fù)的賠償責(zé)任。六、建筑工程保險(xiǎn)：建筑工程保險(xiǎn)承保的危險(xiǎn)和損失除了自然災(zāi)害導(dǎo)致的損失外，還包括盜竊等人為風(fēng)險(xiǎn)七、房屋系列綜合保險(xiǎn)：也稱“一攬子”風(fēng)險(xiǎn)。借款人必須進(jìn)行建筑保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)或人壽保險(xiǎn)85第二節(jié)房地產(chǎn)險(xiǎn)種及其主要內(nèi)容一、房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)四、房屋責(zé)任保第三節(jié)住房抵押貸款保險(xiǎn)運(yùn)作模式一、美國(guó)政府的房地產(chǎn)抵押擔(dān)保機(jī)構(gòu)及運(yùn)作模式1.擔(dān)保機(jī)構(gòu)：聯(lián)保住宅管理局（FHA）、退伍軍人管理局（VA）2.擔(dān)保范圍：FHA全額擔(dān)保，當(dāng)借款人無(wú)力還款時(shí)承擔(dān)全部債務(wù)3.保險(xiǎn)費(fèi)率

二、美國(guó)的私營(yíng)抵押保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)運(yùn)作模式1.美國(guó)的私營(yíng)抵押保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)運(yùn)作模式只能從事抵押保險(xiǎn)，不能從事人壽保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)

三、歐洲的人壽保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)模式1.與抵押貸款相結(jié)合的人壽保險(xiǎn)2.壽險(xiǎn)抵押貸款財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)3.日本團(tuán)體信用人壽保險(xiǎn)與財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)模式86第三節(jié)住房抵押貸款保險(xiǎn)運(yùn)作模式一、美國(guó)政府的房地產(chǎn)抵押擔(dān)第十章練習(xí)題一、名詞解釋

房地產(chǎn)保險(xiǎn)人房地產(chǎn)投保人房地產(chǎn)保險(xiǎn)理賠房地產(chǎn)保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)抵押貸款保險(xiǎn)房地產(chǎn)信用保障保險(xiǎn)與抵押貸款相結(jié)合的人壽保險(xiǎn)二、簡(jiǎn)答：

1.試述房地產(chǎn)保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)存在的條件

2.美國(guó)聯(lián)保住宅管理局抵押保險(xiǎn)與美國(guó)私營(yíng)抵押保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)運(yùn)行方式的比較

三、案例分析案例一：王某投保了保險(xiǎn)金額為3萬(wàn)元的家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，其愛人的單位為每一位職工也投保了保險(xiǎn)金額為3萬(wàn)元的家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。在保險(xiǎn)期內(nèi),王某全家外出旅游10天,回家后發(fā)現(xiàn)家中財(cái)產(chǎn)被盜,造成損失4萬(wàn)元。根據(jù)我國(guó)家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的規(guī)定,王某應(yīng)該獲得賠償()

A、0萬(wàn)元B、2萬(wàn)元C、3萬(wàn)元D、4萬(wàn)元案例二：2000年3月13日，三德水泥建材工業(yè)有限公司將近8億元的資產(chǎn)向中國(guó)人民保險(xiǎn)公司某支公司投保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)綜合險(xiǎn)，簽單保險(xiǎn)費(fèi)1011069元，保險(xiǎn)合同約定保險(xiǎn)費(fèi)分三期支付。三德公司在保險(xiǎn)責(zé)任終止時(shí)已支付70萬(wàn)元保險(xiǎn)費(fèi)，尚欠311068元保險(xiǎn)費(fèi)，在人保支公司的多次電話、書面催討下，又于2000年10月支付10萬(wàn)元，剩余的211068元拖欠保險(xiǎn)費(fèi)，三德公司以無(wú)保險(xiǎn)事故、無(wú)索賠等為由不履行交費(fèi)義務(wù)。經(jīng)多次催討不成，為維護(hù)保險(xiǎn)公司的合法權(quán)益，2003年3月，人保某支公司將此糾紛訴諸人民法院。你認(rèn)為三德公司拒付保費(fèi)是否有理？保險(xiǎn)公司向法院訴訟是否合法？法院將會(huì)怎么判？87第十章練習(xí)題一、名詞解釋

房地產(chǎn)保險(xiǎn)人房地產(chǎn)投保人房第十一章住房抵押貸款證券化第一節(jié)資產(chǎn)證券化與住房抵押貸款證券化一、資產(chǎn)證券化概述

證券。有價(jià)債券和無(wú)價(jià)證券。證券化。資產(chǎn)一級(jí)證券化和二級(jí)證券化。資產(chǎn)證券化的條件。二、住房抵押貸款證券化

1.住房抵押貸款證券的內(nèi)涵2.住房抵押貸款證券的種類基于現(xiàn)金流處理方式的分類。基于證券品種發(fā)展與演變的分類?；谥С仲Y產(chǎn)不同的分類。三、住房抵押貸款證券化的意義提高銀行貸款的流動(dòng)性。提高金融體系的效率。降低融資成本。88第十一章住房抵押貸款證券化第一節(jié)資產(chǎn)證券化與住房抵押第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運(yùn)作一、住房抵押貸款證券化的參與者1.住房抵押貸款證券化的交易主體發(fā)起人。發(fā)行人。投資者。2.輔助機(jī)構(gòu)服務(wù)人。擔(dān)保人。信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。受托管理人。二、住房抵押貸款證券化的運(yùn)作程序1.貸款資產(chǎn)組合的形成確定抵押貸款證券化目標(biāo)。資產(chǎn)組合配置的依據(jù)。2.貸款資產(chǎn)的出售參與。轉(zhuǎn)讓。更新。可轉(zhuǎn)換貸款工具。3.信用升級(jí)與評(píng)級(jí)4.證券設(shè)計(jì)與發(fā)行5.資產(chǎn)管理與證券兌付三、特設(shè)機(jī)構(gòu)（SPV）的運(yùn)作模式1.特色機(jī)構(gòu)的組織形式：2.特設(shè)機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)管理和權(quán)益信托89第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運(yùn)作一、住房抵押貸款證券化的參與者第三節(jié)抵押貸款支持證券的信用升級(jí)和信用評(píng)級(jí)一、信用升級(jí)1.信用升級(jí)的作用提升抵押貸款支持證券的信用級(jí)別。為投資者提供決策參考。為發(fā)行人不公開財(cái)務(wù)提供可能。2.信用升級(jí)的途徑外部信用升級(jí)。內(nèi)部信用升級(jí)。二、信用評(píng)級(jí)1.信用評(píng)級(jí)的目的和證券風(fēng)險(xiǎn)的種類2.抵押貸款組合風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估3.結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估4.法律法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估5.