第三章-房地產(chǎn)抵押課件

房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)主講：張炳信電郵：hszhangbx@163.com廣東農(nóng)工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院2023/8/2廣東農(nóng)工商學(xué)院房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)主講：張炳信廣東農(nóng)工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院2023第三章

房地產(chǎn)抵押2023/8/2廣東農(nóng)工商學(xué)院第三章

房地產(chǎn)抵押1.房地產(chǎn)抵押權(quán)的概念及特征2.房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定3.房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力4.房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)Contents2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)1.房地產(chǎn)抵押權(quán)的概念及特征2.房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定第一節(jié)

房地產(chǎn)抵押權(quán)的概念及特征2023/8/2廣東農(nóng)工商學(xué)院第一節(jié)

房地產(chǎn)抵押權(quán)一.房地產(chǎn)抵押1.抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)，而將該財(cái)產(chǎn)抵押作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或以拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。

2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)一.房地產(chǎn)抵押1.抵押2023/7/31房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)一.房地產(chǎn)抵押2.房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)一.房地產(chǎn)抵押2.房地產(chǎn)抵押2023/7/31房地產(chǎn)金融與保3.房地產(chǎn)抵押的涵義1）抵押權(quán)為擔(dān)保物權(quán)2）抵押權(quán)的標(biāo)的物為特定房地產(chǎn)3）抵押權(quán)不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物占有的4）抵押權(quán)為優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利一.房地產(chǎn)抵押2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)3.房地產(chǎn)抵押的涵義一.房地產(chǎn)抵押2023/7/31房地產(chǎn)金三.抵押權(quán)的類型1.以抵押物的不同不動產(chǎn)抵押動產(chǎn)抵押2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)三.抵押權(quán)的類型1.以抵押物的不同2023/7/31房地產(chǎn)金三.抵押權(quán)的類型2.以抵押產(chǎn)生的原因法定抵押約定抵押2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)三.抵押權(quán)的類型2.以抵押產(chǎn)生的原因2023/7/31房地產(chǎn)三.抵押權(quán)的類型3.以債權(quán)受擔(dān)保的抵押個數(shù)不同單一抵押共同抵押集合抵押2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)三.抵押權(quán)的類型3.以債權(quán)受擔(dān)保的抵押個數(shù)不同2023/7/三.抵押權(quán)的類型4.設(shè)立抵押目的不同流通抵押保全抵押2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)三.抵押權(quán)的類型4.設(shè)立抵押目的不同2023/7/31房地產(chǎn)三.抵押權(quán)的類型5.以擔(dān)保的債權(quán)額是否確定不定額抵押債權(quán)確定，抵押權(quán)不確定定額抵押債權(quán)不確定，抵押權(quán)確定2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)三.抵押權(quán)的類型5.以擔(dān)保的債權(quán)額是否確定2023/7/31三.抵押權(quán)的類型6.以抵押的表現(xiàn)形態(tài)是否相同普通抵押特殊抵押2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)三.抵押權(quán)的類型6.以抵押的表現(xiàn)形態(tài)是否相同2023/7/3第二節(jié)

房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定2023/8/2廣東農(nóng)工商學(xué)院第二節(jié)

房地產(chǎn)抵押權(quán)一.抵押當(dāng)事人抵押權(quán)人抵押人抵押權(quán)人具備的條件？必須是有民事權(quán)利能力和民事行為能力必須對抵押物享有處分權(quán)2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)一.抵押當(dāng)事人抵押權(quán)人2023/7/31房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)二.抵押標(biāo)的物為抵押人提供擔(dān)保用于設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)?！稉?dān)保法》規(guī)定下列財(cái)產(chǎn)可以抵押《擔(dān)保法》規(guī)定下列財(cái)產(chǎn)可以抵押2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)二.抵押標(biāo)的物為抵押人提供擔(dān)保用于設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)。2023（一）抵押標(biāo)的物的條件1.須具有特定性2.須具有交換價(jià)值3.須是法律允許轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)4.原則上應(yīng)便于管理和實(shí)施2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)（一）抵押標(biāo)的物的條件1.須具有特定性2023/7/31房地（二）房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定1.房地產(chǎn)抵押，抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押，也可以將一宗房地產(chǎn)分割抵押。2.以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。3.以享有國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額為限。4.國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。5.以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會通過，并報(bào)其上級主管機(jī)關(guān)備案。2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)（二）房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定1.房地產(chǎn)抵押，抵押人可以將幾宗房（二）房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定6.以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。7.以股份有限公司、有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。8.有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期不得超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。9.以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。10.以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)（二）房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定6.以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和（二）房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定11.預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。12.以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知債權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。13.企、事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。其權(quán)利與義務(wù)由擁有抵押物的企業(yè)享有和承擔(dān)14.抵押當(dāng)事人約定對抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人承擔(dān)。15.房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)（二）房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定11.預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房（二）房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定《房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)：1.權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)2.用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)3.列入文物保護(hù)的建筑物和重要紀(jì)念意義的其他建筑物4.以依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)5.以依法被查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)6.依法不得抵押的其他房地產(chǎn)2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)（二）房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定《房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定下列房地三.房地產(chǎn)抵押合同房地產(chǎn)抵押合同是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對房地產(chǎn)的占用，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保而與債權(quán)人達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)三.房地產(chǎn)抵押合同房地產(chǎn)抵押合同是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對三.房地產(chǎn)抵押合同1.抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個人姓名、住所2.主債權(quán)的種類、數(shù)額3.抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等4.抵押房地產(chǎn)的價(jià)值5.抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任6.抵押物滅失的條件7.債務(wù)人履行債務(wù)的期限8.違約責(zé)任9.爭議解決的方式10.抵押合同訂立的時間和地點(diǎn)11.雙方約定的其他事項(xiàng)2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)三.房地產(chǎn)抵押合同1.抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個人姓名、住四.房地產(chǎn)抵押登記（一）房地產(chǎn)抵押登記的效力抵押權(quán)屬物權(quán)，應(yīng)經(jīng)登記取得公示效力。我國《擔(dān)保法》對抵押登記采取登記要件主義和登記對抗主義相結(jié)合的原則。2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)四.房地產(chǎn)抵押登記（一）房地產(chǎn)抵押登記的效力2023/7/3（二）房地產(chǎn)抵押登記的程序1.登記的基本程序（1）當(dāng)事人申請（2）登記機(jī)關(guān)的審查（3）登記機(jī)關(guān)登記備案2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)（二）房地產(chǎn)抵押登記的程序1.登記的基本程序2023/7/3（二）房地產(chǎn)抵押登記的程序2.土地使用權(quán)抵押登記程序（1）土地使用權(quán)抵押的地價(jià)評估和合同簽訂（2）土地使用權(quán)抵押登記申請（3）土地使用權(quán)抵押登記2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)（二）房地產(chǎn)抵押登記的程序2.土地使用權(quán)抵押登記程序2023（二）房地產(chǎn)抵押登記的程序2.房地產(chǎn)抵押登記程序（1）房地產(chǎn)抵押登記申請（2）房地產(chǎn)抵押登記審核與登記（3）房地產(chǎn)抵押登記變更與注銷2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)（二）房地產(chǎn)抵押登記的程序2.房地產(chǎn)抵押登記程序2023/7司法考試題目15月10日，甲以自有房屋1套為債權(quán)人乙設(shè)定抵押并辦理抵押登記。6月10日，甲又以該房屋為債權(quán)人丙設(shè)定抵押，但一直拒絕辦理抵押登記。9月10日，甲擅自將該房屋轉(zhuǎn)讓給丁一并辦理了過戶登記。下列哪種說法是錯誤的?（）A．乙可對該房屋行使抵押權(quán)B．甲與丙之間的抵押合同已生效C．甲與丁之間轉(zhuǎn)讓房屋的合同無效D．丙可以要求甲賠償自己所遭受的損失2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)司法考試題目15月10日，甲以自有房屋1套為債權(quán)人乙設(shè)定抵押司法考試題目1甲向乙借款而以自己的房屋抵押與乙，雙方簽訂了抵押合同，但因當(dāng)?shù)氐怯洸块T的原因而未登記。但甲將房屋的產(chǎn)權(quán)證交付與乙。后甲又以該產(chǎn)權(quán)證的復(fù)印件與丙簽訂了抵押合同，并辦理了抵押登記。因甲無力還款引起糾紛。下列表述正確的有：（）A．乙對甲的房屋享有抵押權(quán)B．丙對甲的房屋享有抵押權(quán)C．就該房屋拍賣的價(jià)款，乙優(yōu)先于丙受償D．就該房屋拍賣的價(jià)款，丙優(yōu)先受償2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)司法考試題目1甲向乙借款而以自己的房屋抵押與乙，雙方簽訂了抵第三節(jié)

房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力2023/8/2廣東農(nóng)工商學(xué)院第三節(jié)

房地產(chǎn)抵押權(quán)抵押權(quán)的效力抵押權(quán)的效力是指抵押權(quán)人行使這一權(quán)利的邊界范圍，即抵押權(quán)人就一定范圍的債權(quán)對一定的抵押物的優(yōu)先支配以及對與抵押物及有關(guān)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的影響力。2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)抵押權(quán)的效力抵押權(quán)的效力是指抵押權(quán)人行使這一權(quán)利的邊界范圍，一.抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍（一）概念抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍，是指抵押權(quán)在其所擔(dān)保的債權(quán)期末能清償，抵押物拍賣或者變價(jià)的價(jià)款可以用來清償?shù)膫鶛?quán)范圍。2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)一.抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍（一）概念2023/7/31房地產(chǎn)金融一.抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍（二）范圍有約定的，依照約定沒有約定的，抵押擔(dān)保的范圍包括：1.主債權(quán)2.利息3.違約金和賠償金4.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)一.抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍（二）范圍2023/7/31房地產(chǎn)金融二.對標(biāo)的物的效力1.從物2.從權(quán)利3.添附物4.孳息5.抵押物的代位物2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)二.對標(biāo)的物的效力1.從物2023/7/31房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)1.從物從物是主物的對稱，可以獨(dú)立存在，但必須與同屬一人所有的他物合并使用而起輔助效用的物。從物不是主物的組成部分從物是為發(fā)揮主物的效應(yīng)而存在的從物與主物有一定程度的場所結(jié)合關(guān)系從物與主物必須同屬于一人2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)1.從物從物是主物的對稱，可以獨(dú)立存在，但必須與同屬一人所有思考下列各物與房屋同屬一人所有，其中那些事屬于房屋的從物。A.掛在墻上的鐘表B.壁柜C.活動窗戶D.非立式空調(diào)2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)思考下列各物與房屋同屬一人所有，其中那些事屬于房屋的從物。2抵押權(quán)效力及于從物范圍（1）如果設(shè)定抵押時即有從物，則從物當(dāng)然屬于抵押標(biāo)的物的范圍。（2）抵押權(quán)設(shè)定后增加的從物。在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時如有必要可將從物一并拍賣，但抵押權(quán)人對該從物的價(jià)金無優(yōu)先受償權(quán)。2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)抵押權(quán)效力及于從物范圍（1）如果設(shè)定抵押時即有從物，則從物當(dāng)2.從權(quán)利從權(quán)利是相對于主權(quán)利而言的，是附屬于主權(quán)利的權(quán)利，配合主權(quán)利而發(fā)揮作用。抵押權(quán)之效力及于主權(quán)利時，及于從權(quán)利。2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)2.從權(quán)利從權(quán)利是相對于主權(quán)利而言的，是附屬于主權(quán)利的權(quán)利，3.添附物所謂添附物，是指因附和、加工、混合等原因而附和于他物之上的物。附和：指兩個或兩個以上分屬于不同的所有人所有的物，均勻地附和在另一物之上，成為該物的組成部分，且無法分離，或者分離后將大大降低其價(jià)值的財(cái)產(chǎn)狀況?；旌希褐竷蓚€或兩個以上分屬于不同的所有人所有的物，相互混雜，致使不能或難以分離。加工：指對由他人提供的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行加工改造，使之符合約定的條件或提高物品的價(jià)值。2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)3.添附物所謂添附物，是指因附和、加工、混合等原因而附和于他抵押權(quán)效力及于添附物范圍（1）添附物歸屬第三人時適用物上代位的有關(guān)規(guī)定，抵押物因附和、混合或者加工使抵押物的所有權(quán)為第三人所有的，抵押權(quán)的效力及于補(bǔ)償金。（2）添附物歸抵押人所有時及于整個抵押物。（3）共有時，及于抵押物的份額。2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)抵押權(quán)效力及于添附物范圍（1）添附物歸屬第三人時適用物上代位案例分析1案情簡介廖文清與廖文武系兄弟關(guān)系。廖文清按房改政策購買了一套住房，后將該房借給其兄廖文武結(jié)婚用。廖文武婚后又將此房轉(zhuǎn)給他人使用，廖文清夫婦遂起訴，要求他人遷讓房屋，勝訴后判決已執(zhí)行完畢。廖文清夫婦在接收房屋時發(fā)現(xiàn)該房的壁櫥、木地板等裝潢設(shè)施遭毀，遂訴至法院，要求廖文武夫婦賠償其損失。審理中廖文武夫婦承認(rèn)是其所為，但同時認(rèn)為該裝潢是自己結(jié)婚時花錢所建（提供了部分單據(jù)），現(xiàn)自己不住了，將之取走（破壞）是自己的權(quán)利，與廖文清無關(guān)，故不同意賠償。法院依據(jù)民法中的不動產(chǎn)的添附原理，支持了原告的訴訟請求，判決廖文武夫婦賠償損失5000元。廖文武不服，遂上訴。二審中雙方達(dá)成調(diào)解：廖文武賠償額由5000元降至3000元。

2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)案例分析1案情簡介2023/7/31房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)案例分析1探討1.關(guān)于裝潢是否能構(gòu)成添附2.關(guān)于添附物的權(quán)利歸屬3.另一方求償權(quán)的行使

2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)案例分析1探討2023/7/31房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)案例分析1本案的判決理由及損益相抵問題本案運(yùn)用民法的添附理論，認(rèn)定被告所破壞的裝潢設(shè)施已構(gòu)成該房屋合理的添附，即使當(dāng)時的裝潢為被告所建，其所有權(quán)也發(fā)生了改變，該裝潢已不為被告所有，已經(jīng)轉(zhuǎn)移至原告。從這點(diǎn)上說，被告不是砸了自己的東西，而是砸了別人的東西，故法院判決是合理的。雖然，被告享有求償權(quán)，但是在本案的舉證期限內(nèi)沒有提出來，庭審中也未提及，所以根據(jù)最高人民法院的證據(jù)規(guī)則，他的求償權(quán)這一部分不能在本案中一并處理，他可另案訴訟，行使求償權(quán)。不過，被告的求償權(quán)也僅能是一種訴權(quán)，其在實(shí)體上一般難獲勝訴，因?yàn)樗髢數(shù)哪且徊糠忠呀?jīng)被他自己破壞掉了，其價(jià)值和使用價(jià)值業(yè)已喪失。2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)案例分析1本案的判決理由及損益相抵問題2023/7/31房地案例分析2案情簡介張某租了一處房產(chǎn)進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營,但期間因原房產(chǎn)所有權(quán)人與銀行的抵押借款糾紛一事,該處房產(chǎn)被法院查封,現(xiàn)該房屋要進(jìn)行拍賣,然后清償銀行借款,但張某租賃后進(jìn)行了全面裝修及基礎(chǔ)設(shè)施投入,并且這些投入也是拍賣評估的估價(jià)因素,對此,張某準(zhǔn)備依法向法院提出添附物的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償申請。2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)案例分析2案情簡介2023/7/31房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)案例分析2探討請問應(yīng)主張由哪一方補(bǔ)償,是向原房屋所有權(quán)人?未來的買受人?還是銀行?請介紹一下這種債權(quán)關(guān)系中的受償順序及法律依據(jù)。2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)案例分析2探討2023/7/31房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)4.孳息由原物產(chǎn)生的收益，包括天然孳息和法定孳息。天然孳息指因物的自然屬性而獲得的收益，如果樹結(jié)的果實(shí)、母畜生的幼畜。法定孳息指因法律關(guān)系所獲得的收益，如出租人根據(jù)租賃合同收取的租金、貸款人根據(jù)貸款合同取得的利息等。2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)4.孳息由原物產(chǎn)生的收益，包括天然孳息和法定孳息。2023/《物權(quán)法》第116條規(guī)定：天然孳息，由所有權(quán)人取得；既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。法定孳息，當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得。

4.孳息2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)《物權(quán)法》第116條規(guī)定：4.孳息2023/7/31房地產(chǎn)金思考下列屬于原物和孳息關(guān)系的是（）A.雞蛋和小雞B.杏樹和其枝頭的果實(shí)C.股票和年終分得的股息D.彩票和獎金2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)思考下列屬于原物和孳息關(guān)系的是（）2023/7/31房地產(chǎn)金思考農(nóng)民張某從李某處借款5000元，將價(jià)值5000元的一頭懷孕母牛質(zhì)押給李某。質(zhì)押期間，母牛產(chǎn)下小牛。小牛價(jià)值700元。李某請獸醫(yī)花費(fèi)300元，質(zhì)押期間的飼料費(fèi)預(yù)計(jì)200元。李某請教本村法律工作者后，向張某聲稱自己有收取孳息的權(quán)利，小牛歸己。下列說法正確的是：（）

A．李某依法有權(quán)收取質(zhì)物的孳息，因此小牛歸李某所有

B．小牛是母牛的孳息，而孳息應(yīng)歸原物所有人所有，故小牛隨母牛同歸張某所有

C．小牛要擔(dān)保債務(wù)的履行

D．小牛無需擔(dān)保債務(wù)的履行2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)思考農(nóng)民張某從李某處借款5000元，將價(jià)值5000元的一頭懷抵押權(quán)及于孳息的范圍（1）在債務(wù)履行期屆滿法院扣押抵押物前，不及于孳息。（2）在債務(wù)履行期屆滿后，債務(wù)人未清償債務(wù)抵押權(quán)人申請法院扣押抵押物后，抵押權(quán)的效力開始及于抵押物的孳息。2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)抵押權(quán)及于孳息的范圍（1）在債務(wù)履行期屆滿法院扣押抵押物前，清償?shù)捻樞颍?）收取孳息的費(fèi)用（2）主債權(quán)的利息（3）主債權(quán)2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)清償?shù)捻樞颍?）收取孳息的費(fèi)用2023/7/31房地產(chǎn)金融與5.抵押物的代位物因抵押物毀損、滅失或者被征用，所取得的賠償金、保險(xiǎn)金或者補(bǔ)償金構(gòu)成抵押權(quán)的代位物。受抵押權(quán)效力的支配，抵押權(quán)的效力及于代位物或代替物。2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)5.抵押物的代位物因抵押物毀損、滅失或者被征用，所取得的賠償三.對抵押人的效力（一）占有、使用、收益的權(quán)利1.抵押權(quán)對房地產(chǎn)租賃權(quán)的影響（二）處分權(quán)1.轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的權(quán)利2.就標(biāo)的物再次設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)等擔(dān)保物權(quán)3.就抵押物為他人設(shè)定用益物權(quán)2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)三.對抵押人的效力（一）占有、使用、收益的權(quán)利2023/7/1.抵押權(quán)對房地產(chǎn)租賃權(quán)的影響（1）抵押權(quán)設(shè)定在后，租賃權(quán)在前的情形（2）抵押權(quán)設(shè)定在前，租賃權(quán)在后的情形2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)1.抵押權(quán)對房地產(chǎn)租賃權(quán)的影響（1）抵押權(quán)設(shè)定在后，租賃權(quán)在2.轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的權(quán)利標(biāo)的物抵押后抵押人仍可以轉(zhuǎn)讓其抵押物，限制條件如下：（1）應(yīng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物已抵押的情況，但無須抵押權(quán)人的同意。如果抵押權(quán)人未履行通知或告知義務(wù)的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。（2）抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或提存，超過部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。（3）抵押物轉(zhuǎn)讓后，抵押權(quán)人基于物權(quán)追及效力仍然可以向受讓人就抵押物行使抵押權(quán)，當(dāng)然，若債務(wù)人已經(jīng)清償了其債務(wù)的抵押權(quán)消滅。2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)2.轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的權(quán)利標(biāo)的物抵押后抵押人仍可以轉(zhuǎn)讓其抵押物，限四.對抵押權(quán)人的效力（一）抵押權(quán)人的保全（二）處分抵押物的權(quán)利（三）優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)四.對抵押權(quán)人的效力（一）抵押權(quán)人的保全2023/7/31房（一）抵押權(quán)人的保全1.抵押人的行為足以使抵押物的價(jià)值減少時，抵押權(quán)人要求抵押人停止其行為。2.抵押物的價(jià)值減少時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的，或提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。抵押人對抵押物價(jià)值的減少無過錯的，抵押權(quán)人有權(quán)在抵押權(quán)人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保，抵押物價(jià)值減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保。2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)（一）抵押權(quán)人的保全1.抵押人的行為足以使抵押物的價(jià)值減少時（二）抵押權(quán)的處分效力1.抵押權(quán)的讓與抵押權(quán)人可以將抵押權(quán)與多擔(dān)保的債權(quán)一并讓與或者供作其他債權(quán)擔(dān)保，但應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，否則不得對抗第三人。2.以抵押權(quán)設(shè)定擔(dān)保抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而作為其他債權(quán)的擔(dān)保。（1）抵押權(quán)人不得自己保留主債權(quán)而僅以抵押權(quán)設(shè)定擔(dān)保（2）抵押權(quán)人不得自己保留抵押權(quán)而僅以債權(quán)設(shè)定質(zhì)押2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)（二）抵押權(quán)的處分效力1.抵押權(quán)的讓與2023/7/31房地第四節(jié)

房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)2023/8/2廣東農(nóng)工商學(xué)院第四節(jié)

房地產(chǎn)抵押權(quán)房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是指債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人依法規(guī)定的程序處分抵押房地產(chǎn)，以抵押的房地產(chǎn)變賣、拍賣價(jià)款或以折價(jià)的方式優(yōu)先受償，以實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)即抵押設(shè)定的目的達(dá)到，抵押權(quán)隨之消滅。2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是指債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)一.實(shí)現(xiàn)的條件1.須抵押權(quán)有效存在。2.須主債務(wù)履行期屆滿。3.須債權(quán)人的債權(quán)未受清償4.債務(wù)未清償非因債權(quán)人方面的事由造成的。2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)一.實(shí)現(xiàn)的條件1.須抵押權(quán)有效存在。2023/7/31房地產(chǎn)一.實(shí)現(xiàn)的條件債務(wù)履行期未屆滿，有以下情形之一時，抵押權(quán)人也可以依法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。1.抵押人死亡，或者被宣告死亡無人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的；2.抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；3.抵押人違反有關(guān)法律規(guī)定擅自處分抵押房地產(chǎn)的。2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)一.實(shí)現(xiàn)的條件債務(wù)履行期未屆滿，有以下情形之一時，抵押權(quán)人也二.實(shí)現(xiàn)的方式折價(jià)變賣拍賣（一）（二）（三）2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)二.實(shí)現(xiàn)的方式折價(jià)變賣拍賣（一）（二）（三）2023/7/3（一）折價(jià)1.抵押房地產(chǎn)折價(jià)，是指抵押權(quán)人以確定的價(jià)格取得抵押房地產(chǎn)所有權(quán)以受償其債權(quán)。2.注意事項(xiàng)：（1）必須由雙方訂立折價(jià)合同，在決定協(xié)議價(jià)格時，應(yīng)參照市場價(jià)格，合理地確定，而不能由抵押權(quán)人單方面決定抵押房地產(chǎn)的價(jià)格。（2）折價(jià)合同的訂立不得損害其他抵押權(quán)人的利益，如果在同一宗房地產(chǎn)上設(shè)置了數(shù)個抵押權(quán)，則應(yīng)當(dāng)按登記的先后數(shù)位清償。2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)（一）折價(jià)1.抵押房地產(chǎn)折價(jià)，是指抵押權(quán)人以確定的價(jià)格取得抵（一）折價(jià)3.折價(jià)與絕押折價(jià)是抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時，抵押人與抵押權(quán)人就抵押房地產(chǎn)產(chǎn)以協(xié)議的價(jià)格讓與抵押權(quán)人以抵消債權(quán)。絕押是在抵押合同訂立時即約定債務(wù)屆滿未獲清償時，抵押權(quán)人即可取得抵押房地產(chǎn)的所有權(quán)。絕押合同是法律禁止的。2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)（一）折價(jià)3.折價(jià)與絕押2023/7/31房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)（二）變賣1.抵押房地產(chǎn)變賣是指抵押權(quán)人出賣抵押房地產(chǎn)，以所得價(jià)款優(yōu)先清償?shù)盅簜鶛?quán)的一種方式。2.注意事項(xiàng)（1）抵押物的變賣不得對抗優(yōu)先購買權(quán)。（2）抵押物的變賣對抵押權(quán)人的法律后果。2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)（二）變賣1.抵押房地產(chǎn)變賣是指抵押權(quán)人出賣抵押房地產(chǎn)，以所（三）拍賣1.抵押房地產(chǎn)拍賣，是指以公開競價(jià)的形式，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。2.注意事項(xiàng)（1）”出價(jià)高者得”的原則（2）抵押房地產(chǎn)的拍賣，依法對抗其他人的優(yōu)先購買權(quán)。2023/8/2房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)（三）拍賣1.抵押房地產(chǎn)拍賣，是指以公開競價(jià)的形式，將抵押房三.抵押房地產(chǎn)處分價(jià)款的分配（一）分配原則與分配順序1.支付處分抵押房地產(chǎn)