2019-山東海陽(yáng)留各莊半島御水灣項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)診斷報(bào)告課件

從明天起做個(gè)幸福的人喂馬劈柴周游世界從明天起關(guān)心糧食和蔬菜我有一所房子面朝大海春暖花開(kāi)從明天起和每一個(gè)親人通信告訴他們我的幸福那幸福的閃電告訴我的我將告訴每一個(gè)人給每一條河每一座山取個(gè)溫暖的名字陌生人我也為你祝福愿你有一個(gè)燦爛前程給每一條河每一座山取個(gè)溫暖的名字愿你有情人終成眷屬愿你在塵世獲得幸福我只愿面朝大海春暖花開(kāi)從明天起做個(gè)幸福的人1謹(jǐn)呈山東金沃置業(yè)有限公司山東·海陽(yáng)·留各莊半島·御水灣項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)診斷報(bào)告南京耘思堂房地產(chǎn)策劃咨詢有限公司2019.1.20謹(jǐn)呈山東金沃置業(yè)有限公司山東·海陽(yáng)·留各莊南京耘思堂房地產(chǎn)策2項(xiàng)目傳播解析項(xiàng)目產(chǎn)品解析項(xiàng)目銷(xiāo)售解析123Part.1項(xiàng)目前期解讀項(xiàng)目案場(chǎng)解析4核心問(wèn)題界定5項(xiàng)目傳播解析項(xiàng)目產(chǎn)品解析項(xiàng)目銷(xiāo)售解析123Part.1項(xiàng)3基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)原規(guī)劃現(xiàn)規(guī)劃產(chǎn)品解析此排樓棟已取消基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)原規(guī)劃現(xiàn)規(guī)劃產(chǎn)品解析此排樓棟已取消4項(xiàng)目四至產(chǎn)品解析鵬陽(yáng)康城青威高速工商局空地塊半島御水灣項(xiàng)目四至產(chǎn)品解析鵬陽(yáng)康城青威高速工商局空地塊半島御水灣5項(xiàng)目傳播解析項(xiàng)目產(chǎn)品解析項(xiàng)目銷(xiāo)售解析123Part.1項(xiàng)目前期解讀項(xiàng)目案場(chǎng)解析4核心問(wèn)題界定5項(xiàng)目傳播解析項(xiàng)目產(chǎn)品解析項(xiàng)目銷(xiāo)售解析123Part.1項(xiàng)6銷(xiāo)售分析住宅整體銷(xiāo)售情況商鋪整體銷(xiāo)售情況車(chē)庫(kù)整體銷(xiāo)售情況注：以上數(shù)據(jù)截止到2019.1.15銷(xiāo)售分析住宅整體銷(xiāo)售情況商鋪整體銷(xiāo)售情況車(chē)庫(kù)整體銷(xiāo)售情況注：7本項(xiàng)目一期14棟多層房源于09年10月開(kāi)始收取訂金，截止到目前為止，銷(xiāo)售周期已長(zhǎng)達(dá)14個(gè)月。前9棟房源提前拿到預(yù)售證，于2019年11月24日正式開(kāi)售，可簽約合同。后5棟房源預(yù)售證辦理中。已拿預(yù)售證銷(xiāo)售分析住宅分析本項(xiàng)目一期14棟多層房源于09年10月開(kāi)始收取訂金，截止到目8從樓棟來(lái)看，沿高速路三棟整體去化較差，主要原因在于客戶擔(dān)心噪音較大。銷(xiāo)售分析住宅分析從樓棟來(lái)看，沿高速路三棟整體去化較差，主要原因在于客戶擔(dān)心噪9從各樓層去化量來(lái)看，二層最差，五層最好，四、五層居中。5F（帶閣樓）去化率幾乎達(dá)到100%，主要與其看重閣樓的附加值有關(guān)。據(jù)銷(xiāo)售人員反映，客戶較少選擇二層的原因主要有：嫌棄樓層較低、擔(dān)心會(huì)泛潮。從實(shí)際成交情況來(lái)看，二層成交均價(jià)僅次于5F（帶閣樓），存在一定的不合理性。銷(xiāo)售分析住宅分析原樓層定價(jià)原則從各樓層去化量來(lái)看，二層最差，五層最好，四、五層居中。銷(xiāo)售分10本項(xiàng)目一期共計(jì)7個(gè)戶型，其中76.29-79.08平米2房2廳1衛(wèi)戶型供應(yīng)量最大，但銷(xiāo)售情況最差。該戶型銷(xiāo)售情況較大主要是有一個(gè)原因：一是供應(yīng)量較大，二是價(jià)格相對(duì)較高。建筑面積：76.29-79.082房1廳1衛(wèi)79.08平米2房2廳1衛(wèi)戶型供應(yīng)量最大，但銷(xiāo)售情況最差。銷(xiāo)售分析住宅分析本項(xiàng)目一期共計(jì)7個(gè)戶型，其中76.29-79.08平米2房211本項(xiàng)目一期共推出商鋪38間，目前已售11間，去化率僅為29%。其中34#樓底商因?yàn)榭拷^(qū)北面入口，去化率最高?？傮w來(lái)講，本項(xiàng)目一期住宅底商因?yàn)槟壳皡^(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍還很不成熟，銷(xiāo)售情況較差。銷(xiāo)售分析商業(yè)分析本項(xiàng)目一期共推出商鋪38間，目前已售11間，去化率僅為29%12本項(xiàng)目目前成交客戶主要來(lái)源比例中：項(xiàng)目所在地留格莊占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，高達(dá)67%，煙臺(tái)市區(qū)和海陽(yáng)市區(qū)分別占11%、8%。與其他項(xiàng)目成交客戶來(lái)源地較為集中主要是因?yàn)樾麄鲄^(qū)域主要售中在本地，說(shuō)明本案在外地具有一定的發(fā)展?jié)摿Α３山豢蛻舾犊罘绞街?，一次性占?jù)43%，主要是由于由本項(xiàng)目總價(jià)較低。采用按揭與分期付款方式的客戶分別占19%與38%。銷(xiāo)售分析客戶分析本項(xiàng)目目前成交客戶主要來(lái)源比例中：項(xiàng)目所在地留格莊占據(jù)絕對(duì)優(yōu)13住宅：目前問(wèn)題主要集中在最小的戶型上面，該戶型產(chǎn)品本身無(wú)瑕疵，相信隨著宣傳力度的擴(kuò)大，會(huì)快速去化。商鋪：本項(xiàng)目一期商鋪體量較小，由于區(qū)域內(nèi)目前商業(yè)氛圍嚴(yán)重不足，短期內(nèi)強(qiáng)力去化具有一定困難，可重點(diǎn)向外地客戶強(qiáng)調(diào)其投資屬性。車(chē)庫(kù)：體量較小，去化良好。小結(jié)住宅：目前問(wèn)題主要集中在最小的戶型上面，該戶型產(chǎn)品本身無(wú)瑕疵14項(xiàng)目傳播解析項(xiàng)目產(chǎn)品解析項(xiàng)目銷(xiāo)售解析項(xiàng)目案場(chǎng)解析1234Part.1項(xiàng)目前期解讀核心問(wèn)題界定5項(xiàng)目傳播解析項(xiàng)目產(chǎn)品解析項(xiàng)目銷(xiāo)售解析項(xiàng)目案場(chǎng)解析1234Pa15項(xiàng)目案名是項(xiàng)目的點(diǎn)睛之筆，應(yīng)用范圍十分廣泛；本項(xiàng)目案名基本無(wú)設(shè)計(jì)，僅僅是字體的一種簡(jiǎn)單排列，而且變化較為頻繁，非常不利于項(xiàng)目的形象統(tǒng)一，存在較大的提升空間?；驹貞敉鈶?yīng)用：普通宋體單頁(yè)應(yīng)用：黑體折頁(yè)應(yīng)用：與開(kāi)發(fā)商LOGO混用傳播解析項(xiàng)目案名是項(xiàng)目的點(diǎn)睛之筆，應(yīng)用范圍十分廣泛；基本元素戶外應(yīng)用16本項(xiàng)目推廣渠道較少，目前廣告?zhèn)鞑ブ饕詰敉獯笈坪偷榔鞛橹?。戶外大牌位于?xiàng)目地東側(cè)，高速公路旁，畫(huà)面內(nèi)容比較平淡，無(wú)任何賣(mài)點(diǎn)展示。道旗位于鎮(zhèn)街道兩側(cè)，其主要傳播對(duì)象為鎮(zhèn)上居民，內(nèi)容比較豐富：大產(chǎn)權(quán)、供暖、供氣；首付三萬(wàn)，月供500，依山傍海、景觀花園、戶型圖。評(píng)介：道旗畫(huà)面基本涵蓋了本項(xiàng)目的主要賣(mài)點(diǎn)，符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目推廣的基調(diào)，起到了較好的效果。但畫(huà)面美觀性不足。傳播解析本項(xiàng)目推廣渠道較少，目前廣告?zhèn)鞑ブ饕詰敉獯笈坪偷榔鞛橹?。?7除戶外廣告外，本項(xiàng)目還采取了發(fā)單，主要派單區(qū)域?yàn)猷l(xiāng)鎮(zhèn)集市。項(xiàng)目宣傳單頁(yè)內(nèi)容主打價(jià)格，對(duì)本地購(gòu)房人群存在一定的合理性，但是內(nèi)文明顯對(duì)項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)解釋不夠。導(dǎo)致單頁(yè)缺乏“內(nèi)容”。發(fā)單區(qū)域宣傳內(nèi)容傳播解析除戶外廣告外，本項(xiàng)目還采取了發(fā)單，主要派單區(qū)域?yàn)猷l(xiāng)鎮(zhèn)集市。項(xiàng)18項(xiàng)目元素方面：項(xiàng)目LOGO基本無(wú)設(shè)計(jì)感，且應(yīng)用不統(tǒng)一。推廣媒體方面：媒體宣傳渠道較窄，還需進(jìn)行一定程度的拓展廣告內(nèi)容方面：廣告宣傳畫(huà)面較為低檔，有較大的提升空間。小結(jié)傳播解析項(xiàng)目元素方面：小結(jié)傳播解析19項(xiàng)目傳播解析項(xiàng)目產(chǎn)品解析項(xiàng)目銷(xiāo)售解析項(xiàng)目案場(chǎng)解析1234Part.1項(xiàng)目前期解讀核心問(wèn)題界定5項(xiàng)目傳播解析項(xiàng)目產(chǎn)品解析項(xiàng)目銷(xiāo)售解析項(xiàng)目案場(chǎng)解析1234Pa20接待情況銷(xiāo)售接待水平較為一般,缺乏專(zhuān)業(yè)性1、案場(chǎng)執(zhí)行力及聯(lián)動(dòng)性不佳，業(yè)務(wù)員等工作人員在案場(chǎng)接待時(shí)間內(nèi)聊天；2、銷(xiāo)售人員服裝類(lèi)型較多，崗位識(shí)別性不強(qiáng)，化妝過(guò)濃，影響職業(yè)形象。3、案場(chǎng)銷(xiāo)售管理較為混亂，銷(xiāo)售表格基本沒(méi)有。接待情況銷(xiāo)售接待水平較為一般,缺乏專(zhuān)業(yè)性1、案場(chǎng)執(zhí)行力及聯(lián)動(dòng)21現(xiàn)場(chǎng)布置現(xiàn)場(chǎng)畫(huà)面美觀性不足，各功能區(qū)域較為簡(jiǎn)陋?，F(xiàn)場(chǎng)布置現(xiàn)場(chǎng)畫(huà)面美觀性不足，各功能區(qū)域較為簡(jiǎn)陋。221、產(chǎn)品解析距高速公路最近一排樓棟去化較差。76.29-79.08平米2房2廳1衛(wèi)戶型銷(xiāo)售量較差；二層住宅銷(xiāo)售量較差；項(xiàng)目LOGO無(wú)設(shè)計(jì)感，應(yīng)用混亂；項(xiàng)目無(wú)主推廣語(yǔ)；宣傳資料設(shè)計(jì)較為粗糙。2、銷(xiāo)售解析3、推廣解析面對(duì)上述種種問(wèn)題開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)是什么？1、產(chǎn)品解析距高速公路最近一排樓棟去化較差。76.29-7923項(xiàng)目傳播解析項(xiàng)目產(chǎn)品解析項(xiàng)目銷(xiāo)售解析項(xiàng)目案場(chǎng)解析1234Part.1項(xiàng)目前期解讀核心問(wèn)題界定5項(xiàng)目傳播解析項(xiàng)目產(chǎn)品解析項(xiàng)目銷(xiāo)售解析項(xiàng)目案場(chǎng)解析1234Pa24經(jīng)濟(jì)目標(biāo)形象目標(biāo)最大限度地促進(jìn)現(xiàn)有剩余房源的去化有效提升項(xiàng)目整體形象，增加實(shí)現(xiàn)更高利潤(rùn)的可能客戶目標(biāo)問(wèn)題1：如何有效提升項(xiàng)目的形象，進(jìn)一步提升項(xiàng)目的價(jià)格，創(chuàng)造更高的利潤(rùn)？問(wèn)題2：如何突破區(qū)域，解決項(xiàng)目客戶來(lái)源后繼乏力的現(xiàn)狀？問(wèn)題3：如何有效提升項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)接待水平，促進(jìn)成交率？經(jīng)濟(jì)目標(biāo)形象目標(biāo)最大限度地促進(jìn)現(xiàn)有剩余房源的去化有效提升項(xiàng)目25營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目核心價(jià)值梳理項(xiàng)目定位銷(xiāo)售表格1234Part.2核心問(wèn)題解決方案營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目核心價(jià)值梳理項(xiàng)目定位銷(xiāo)售表格1234Part.26本項(xiàng)目位于山東半三大城市青島、煙臺(tái)、威海三角中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目與上述三大城市分別只有116、74、106千米的直線距離，車(chē)程大約都是一小時(shí)之內(nèi)。項(xiàng)目距海陽(yáng)市僅10公里，車(chē)程在10分鐘左右。鎮(zhèn)內(nèi)202省道，青威高速公路穿境而過(guò)，交通十分方便。地處膠東半島核心區(qū)位，位置絕佳價(jià)值梳理本項(xiàng)目位于山東半三大城市青島、煙臺(tái)、威海三角中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明27項(xiàng)目周邊還有北方最大的千畝竹海以及萬(wàn)畝茶園，自然風(fēng)光優(yōu)美?？諝馇逍?，十分適宜人類(lèi)居住。背靠唐王山，毗鄰國(guó)家4A級(jí)旅游風(fēng)景區(qū)——招虎山國(guó)家森林公園，靠山面水，風(fēng)水絕佳。本項(xiàng)目屬三線海景房，距離大海（黃海）直線距離最近僅6.2公里，車(chē)行5分鐘即可到達(dá)，十分適合人類(lèi)居?。豁?xiàng)目周邊自然環(huán)境極為優(yōu)越價(jià)值梳理項(xiàng)目周邊還有北方最大的千畝竹海以及萬(wàn)畝茶園，自然風(fēng)光優(yōu)美?？?8學(xué)校：海陽(yáng)九中生活：鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)醫(yī)療：鎮(zhèn)衛(wèi)生院餐飲：健泉大酒店購(gòu)物：家家悅超市金融：農(nóng)村信用社周邊各種生活配套一應(yīng)俱全價(jià)值梳理學(xué)校：海陽(yáng)九中生活：鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)醫(yī)療：鎮(zhèn)衛(wèi)生院餐飲：健泉大酒店29借助中國(guó)最大核電站，升值潛力無(wú)限海陽(yáng)核電站位于海陽(yáng)市留格莊鎮(zhèn)原冷家莊和董家莊，地處三面環(huán)海的岬角東端，占地面積2256畝。廠址距海陽(yáng)市境內(nèi)留格莊鎮(zhèn)10公里。海陽(yáng)核電站全部建成之后，將成為迄今為止中國(guó)最大的核能發(fā)電項(xiàng)目。2009年12月28日核電一期工程正式開(kāi)工。首臺(tái)機(jī)組計(jì)劃于2019年投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)。由于項(xiàng)目投資數(shù)額較大，對(duì)大幅拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位，帶動(dòng)內(nèi)需增長(zhǎng)都會(huì)起到積極作用。價(jià)值梳理借助中國(guó)最大核電站，升值潛力無(wú)限海陽(yáng)核電站位于海陽(yáng)市留格莊鎮(zhèn)30區(qū)域內(nèi)商品房開(kāi)發(fā)還處于起步階段，目前尚無(wú)一個(gè)規(guī)?；^(qū)。本項(xiàng)目的建成，將為留格莊填取這個(gè)空白。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有高檔住宅、大型商業(yè)等。（鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)將搬遷至小區(qū)商業(yè)中心）業(yè)主們生活、購(gòu)物將十分方便。留格莊鎮(zhèn)首個(gè)大型高檔居住小區(qū)價(jià)值梳理區(qū)域內(nèi)商品房開(kāi)發(fā)還處于起步階段，目前尚無(wú)一個(gè)規(guī)?；^(qū)。本項(xiàng)31本項(xiàng)目一期房源以緊湊小戶型型為主，其中76.29-79.08平米小兩房占一半之多。最低總價(jià)僅12萬(wàn)，最高僅18.5萬(wàn)。價(jià)格優(yōu)勢(shì)十分明顯。真正人人都能買(mǎi)得起的好房子。戶型緊湊，南北通透，總價(jià)適宜建筑面積：76.29-79.082房1廳1衛(wèi)價(jià)值梳理本項(xiàng)目一期房源以緊湊小戶型型為主，其中76.29-79.0832本小區(qū)擬開(kāi)創(chuàng)留格小區(qū)物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)化的先河，未來(lái)將聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)駐。向業(yè)主提供細(xì)心、貼心、放心的三心服務(wù)。專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理，貼心服務(wù)價(jià)值梳理本小區(qū)擬開(kāi)創(chuàng)留格小區(qū)物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)化的先河，未來(lái)將聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)33區(qū)位價(jià)值膠東半島三大城市中心，交通發(fā)達(dá)；環(huán)境價(jià)值黃海之濱，背山面海，景致宜人，生態(tài)宜居。配套價(jià)值周邊購(gòu)物、金融、教育、醫(yī)療等配套一應(yīng)俱全。發(fā)展價(jià)值擁有在建中的我國(guó)最大的核電站，潛力無(wú)限。規(guī)劃價(jià)值本地第一個(gè)規(guī)?；邫n住宅小區(qū)，大產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)品價(jià)值純多層、戶型布局方正、面積緊湊，總價(jià)較低。服務(wù)價(jià)值鎮(zhèn)區(qū)首家聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司服務(wù)的小區(qū)。七大價(jià)值，區(qū)域第一小結(jié)區(qū)位價(jià)值膠東半島三大城市中心，交通發(fā)達(dá)；環(huán)境價(jià)值黃海之濱，背34營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目核心價(jià)值梳理項(xiàng)目定位銷(xiāo)售表格1234Part.2核心問(wèn)題解決方案營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目核心價(jià)值梳理項(xiàng)目定位銷(xiāo)售表格1234Part.35客群定位基礎(chǔ)客群爭(zhēng)取客群偶得客群海陽(yáng)主城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群：以普通工人、個(gè)體工商戶為主力區(qū)域客戶：以個(gè)體戶、醫(yī)院、教師、農(nóng)民為主外圍區(qū)域：投資客、兩者兼有者本案目前留格莊客群占據(jù)絕對(duì)主力。但后期增長(zhǎng)乏力。客群定位基礎(chǔ)客群爭(zhēng)取客群偶得客群海陽(yáng)主城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群：以普36客戶比例時(shí)間核心客戶：留格莊本地客群占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但受區(qū)域人數(shù)影響，后期增長(zhǎng)幅度有限。25%50%75%偶得客戶：隨著宣傳面的擴(kuò)大，此類(lèi)客戶亦會(huì)有一些增長(zhǎng)。爭(zhēng)取客戶：隨著本項(xiàng)目的擴(kuò)大宣傳，海陽(yáng)市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶將會(huì)有較大幅度的增長(zhǎng)?？腿憾ㄎ浑S著項(xiàng)目的持續(xù)銷(xiāo)售，本項(xiàng)目的客群將發(fā)生一定演變。客戶比例時(shí)間核心客戶：25%50%75%偶得客戶：爭(zhēng)取客戶：37黃海之濱，10萬(wàn)平米生態(tài)宜居社區(qū)黃海之濱：明確區(qū)域?qū)傩浴?0萬(wàn)平米：項(xiàng)目具備一定規(guī)模性生態(tài)宜居：項(xiàng)目周邊自然環(huán)境優(yōu)越，居住舒適度極高。當(dāng)為項(xiàng)目之核心賣(mài)點(diǎn)。

項(xiàng)目定位黃海之濱，10萬(wàn)平米生態(tài)宜居社區(qū)黃海之濱：明確區(qū)域?qū)傩浴ｍ?xiàng)目38人，詩(shī)意地居住詩(shī)意地居住，是人類(lèi)居住的最高形態(tài)，本項(xiàng)目地處黃海之濱、周邊自然環(huán)境極為優(yōu)越，生態(tài)宜居。詩(shī)意地居住，不僅反映出項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn)，更是倡導(dǎo)著一種讓人向往的生活方式。形象定位人，詩(shī)意地居住詩(shī)意地居住，是人類(lèi)居住的最高形態(tài)，本項(xiàng)目地處黃392019-山東海陽(yáng)留各莊半島御水灣項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)診斷報(bào)告ppt課件402019-山東海陽(yáng)留各莊半島御水灣項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)診斷報(bào)告ppt課件412019-山東海陽(yáng)留各莊半島御水灣項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)診斷報(bào)告ppt課件422019-山東海陽(yáng)留各莊半島御水灣項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)診斷報(bào)告ppt課件432019-山東海陽(yáng)留各莊半島御水灣項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)診斷報(bào)告ppt課件442019-山東海陽(yáng)留各莊半島御水灣項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)診斷報(bào)告ppt課件45營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目核心價(jià)值梳理項(xiàng)目定位銷(xiāo)售表格1234Part.2核心問(wèn)題解決方案營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目核心價(jià)值梳理項(xiàng)目定位銷(xiāo)售表格1234Part.46策略一策略二策略三策略四渠道策略產(chǎn)品策略展示策略定價(jià)策略對(duì)缺陷產(chǎn)品，進(jìn)行處理提升，最大限度消除客戶心理抗性，促進(jìn)問(wèn)題房源去化。。進(jìn)一步一拓有效渠道，增加客戶來(lái)源，促進(jìn)成交。全面提升項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)及宣傳形象，提高客戶對(duì)項(xiàng)目的心理價(jià)位，為創(chuàng)造高利潤(rùn)提供支持。好房高價(jià)，差房低價(jià)。合理的定價(jià)策略是房源平穩(wěn)去化的前提。營(yíng)銷(xiāo)策略策略一策略二策略三策略四渠道策略產(chǎn)品策略展示策略定價(jià)策略對(duì)缺47產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略48降低高速不利影響消除噪音污染減少空氣污染高速公路噪音對(duì)居住環(huán)境的影響較為嚴(yán)重，且對(duì)客戶的心理影響較大，因此需要通過(guò)墻體與門(mén)窗的材料有針對(duì)性選用，有效減少噪音影響。墻體方案門(mén)窗材料其它措施綠色隔音降低高速公路的不利影響產(chǎn)品策略降低高速不利影響消除噪音污染減少空氣污染高速公路噪音對(duì)居住環(huán)49優(yōu)質(zhì)雙層玻璃塑鋼窗塑鋼的窗戶除了具有密封、隔熱保溫兩大特點(diǎn)外，還具有降低噪音（隔音量≤30db），特別是對(duì)居住在高速公路邊或居住在噪音多、環(huán)境雜的居民，更具有降低噪音分貝的功能。門(mén)窗材料降低高速公路的不利影響外墻與門(mén)窗材料的運(yùn)用，有效隔音可以在臨近高速方向的住宅外墻上做一層紙面拉法基石膏板，墻面與石膏板之間用吸音棉填充，然后再在石膏板上粘貼墻紙或涂刷墻面涂料。這樣做的隔音處理就可以擋住大部分的室外噪音了。墻體方案產(chǎn)品策略優(yōu)質(zhì)雙層玻璃塑鋼窗門(mén)窗材料降低高速公路的不利影響外墻與門(mén)窗材50綠色隔音，在弱化噪音污染的同時(shí)，消除心理影響，創(chuàng)造優(yōu)美的人居環(huán)境景觀綠籬形成自然生態(tài)的綠色屏障，有效降噪的同時(shí)，營(yíng)造優(yōu)美的人居環(huán)境。地塊周邊澡音污染特別是對(duì)客群造成心理影響，建議種植香樟林、竹林等形成自然生態(tài)的綠化隔離帶，在消費(fèi)噪音污染的同時(shí)，營(yíng)造優(yōu)美的綠色生態(tài)人居環(huán)境。綠色隔音產(chǎn)品策略降低高速公路的不利影響綠色隔音，在弱化噪音污染的同時(shí)，消除心理影響，創(chuàng)造優(yōu)美的人居51與政府相關(guān)部門(mén)協(xié)商，在高速路沿小區(qū)一線上安裝隔音墻，將高噪音源通過(guò)隔音墻進(jìn)行阻隔。其它措施產(chǎn)品策略降低高速公路的不利影響與政府相關(guān)部門(mén)協(xié)商，在高速路沿小區(qū)一線上安裝隔音墻，將高噪音52渠道策略渠道策略53渠道策略留格莊本地客群是項(xiàng)目的基礎(chǔ)客群，雖已被消耗較多，但仍有一定潛力可以繼續(xù)挖掘。除可以繼續(xù)在集市時(shí)有針對(duì)性地進(jìn)行發(fā)單外還可采取以下渠道：渠道二：熱點(diǎn)區(qū)域張貼項(xiàng)目宣傳海報(bào)在各村村委會(huì)大門(mén)口處、村內(nèi)商店門(mén)口或村頭等農(nóng)民平時(shí)活動(dòng)較為頻繁的區(qū)域醒目位置張貼項(xiàng)目大型海報(bào)，將項(xiàng)目的宣傳力圖滲透到每一處。渠道一：老帶新農(nóng)村的客戶更加相信口碑宣傳。向已成交客戶發(fā)布信息，號(hào)召其“老帶新”，對(duì)其提供一定獎(jiǎng)勵(lì)，如：每介紹成功成交一個(gè)客戶，可獎(jiǎng)勵(lì)500元。渠道策略留格莊本地客群是項(xiàng)目的基礎(chǔ)客群，雖已被消耗較多，但仍54渠道策略針對(duì)海陽(yáng)市區(qū)及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群：建議增加以下推廣渠道：渠道一：公交車(chē)座椅套廣告公交車(chē)座椅套廣告強(qiáng)制性閱讀力高、目標(biāo)客戶明確，是一種性價(jià)比很高的廣告媒介。目前在海陽(yáng)市還未有房地產(chǎn)項(xiàng)目采用。渠道二：電視廣告可以采取包頻道的形式，即在各衛(wèi)視臺(tái)播放廣告的時(shí)候立即切換到項(xiàng)目廣告，該廣告形式到達(dá)率極高，效果顯著，但費(fèi)用相對(duì)較高，可短期使用。渠道策略針對(duì)海陽(yáng)市區(qū)及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群：建議增加以下推廣渠道：渠55渠道策略針對(duì)全國(guó)其他城市的邊緣客群：建議可采取以下宣傳渠道：徐家店項(xiàng)目采取全國(guó)分銷(xiāo)的渠道策略，本項(xiàng)目完全可以將徐家店分銷(xiāo)客戶進(jìn)行共享?？芍攸c(diǎn)向東北、內(nèi)蒙等地當(dāng)年“闖關(guān)東”的山東老鄉(xiāng)進(jìn)行宣傳。煙臺(tái)：效果最好，一年四季拉人。威海、青島：效果也不錯(cuò)，但季節(jié)性很明顯。長(zhǎng)春、雞西：效果中等，有一定的季節(jié)性。蘭州、呼和浩特：效果較差，1年來(lái)不了幾次。徐家店項(xiàng)目主要分銷(xiāo)渠道渠道策略針對(duì)全國(guó)其他城市的邊緣客群：建議可采取以下宣傳渠道：56展示策略展示策略57展示策略項(xiàng)目售樓處及其周邊的展示形象是客戶判斷項(xiàng)目?jī)r(jià)值的重要依據(jù)，必須認(rèn)真對(duì)待。本項(xiàng)目目前展示形象極為一般，有較大的提升空間。售樓處小院圍墻內(nèi)側(cè)同樣也應(yīng)該進(jìn)行畫(huà)面包裝售樓處小院圍墻外側(cè)的畫(huà)面失色較為嚴(yán)重，應(yīng)定期進(jìn)行畫(huà)面更新展示策略項(xiàng)目售樓處及其周邊的展示形象是客戶判斷項(xiàng)目?jī)r(jià)值的重要58展示策略項(xiàng)目售樓處內(nèi)雖各項(xiàng)功能區(qū)域一應(yīng)俱全，但都十分簡(jiǎn)陋。尤其是所有上墻畫(huà)面的設(shè)計(jì)都極為一般，有較大的提升空間。另外，資料的放置也應(yīng)整潔有序。宣傳展板資料架銷(xiāo)控板區(qū)位圖戶型展板公示區(qū)展示策略項(xiàng)目售樓處內(nèi)雖各項(xiàng)功能區(qū)域一應(yīng)俱全，但都十分簡(jiǎn)陋。尤59展示策略項(xiàng)目售樓處內(nèi)文本資料較為粗糙，由于目標(biāo)客群來(lái)源不同，建議可設(shè)計(jì)三種主題內(nèi)容不同的單頁(yè)進(jìn)行宣傳。展示策略項(xiàng)目售樓處內(nèi)文本資料較為粗糙，由于目標(biāo)客群來(lái)源不同，60展示策略目前項(xiàng)目售樓中心離項(xiàng)目工地還有一定距離（1.4公里），建議購(gòu)買(mǎi)一輛看房車(chē)，一來(lái)接送客戶去工地現(xiàn)場(chǎng)看房，二來(lái)停放在售樓處停車(chē)站亦是一種形象展示。展示策略目前項(xiàng)目售樓中心離項(xiàng)目工地還有一定距離（1.4公里）61展示策略項(xiàng)目工地對(duì)看房客戶同樣有著較大的展示作用，本項(xiàng)目工地目前無(wú)任何包裝，僅靠施工板進(jìn)行遮擋。建議可修建工地圍墻，設(shè)計(jì)精美的廣告畫(huà)面進(jìn)行包裝。展示策略項(xiàng)目工地對(duì)看房客戶同樣有著較大的展示作用，本項(xiàng)目工地62定價(jià)策略定價(jià)策略63定價(jià)策略房源定價(jià)的主要影響因素主要有：樓棟差、景觀差、樓層差、戶型差、其他因素等。本項(xiàng)目前期定價(jià)僅考慮了樓層差，一定程度上導(dǎo)致了目前房源的去化不均。為促進(jìn)剩余房源的去化，有必要對(duì)目前的價(jià)格表進(jìn)行適當(dāng)修正。定價(jià)策略房源定價(jià)的主要影響因素主要有：樓棟差、景觀差、樓層差64定價(jià)策略價(jià)格修正依據(jù)：樓棟價(jià)值排序：32#、33#<34#<28#、29#<30#<26#、27#<23#<21#、22#<18#<16#<17#樓層價(jià)值排序：2F<4F<3F<5F（帶閣樓）方向價(jià)值排序：中間套<西邊套<東邊套定價(jià)策略價(jià)格修正依據(jù)：65下階段工作計(jì)劃序號(hào)工作內(nèi)容說(shuō)明1剩