上海生活家招商提案報(bào)告

生活家招商提案報(bào)告INDEX第一局部：“生活家〞緣起第二局部：認(rèn)識(shí)生活家生活家開展戰(zhàn)略，生活家在上海，生活家產(chǎn)業(yè)切入點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)模式第三局部：武寧路－生活家SWOT分析產(chǎn)品樓層分布即將引進(jìn)品牌(洽談品牌)財(cái)務(wù)分析商家關(guān)注問(wèn)題招商通路第四局部:招商運(yùn)作生活家招商團(tuán)隊(duì)生活家招商流程武寧路招商進(jìn)度方案第五局部:階段成果Sunhome品牌導(dǎo)刊招商手冊(cè)第一局部----生活家緣起我們相信，人類對(duì)美與藝術(shù)的欣賞與追求是與生俱來(lái)的一種本能，而在漫長(zhǎng)的人類歷史開展史中，真正能在每天的日常生活中去享受和感知到美的存在，在普通人看來(lái)仿佛是不可企及的。在中國(guó)，由于歷史和戰(zhàn)爭(zhēng)的原因，特別是近代的大規(guī)模的政治運(yùn)動(dòng)，很大程度的禁錮了人們的思想以及對(duì)美好事物的想象力。五六十年代七十年代

八十年代九十年代二十世紀(jì)新紀(jì)元五六十年代二十世紀(jì)新紀(jì)元生活家品牌就是在這樣一個(gè)大背景下誕生，致力于提高中國(guó)普通人的生活品質(zhì)、引導(dǎo)生活方式、倡導(dǎo)個(gè)性化生活品味，成為您生活中的伙伴，成為您私人的享受生活藝術(shù)的專家參謀。上海作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)開展的核心，對(duì)生活方式，時(shí)尚潮流的引導(dǎo)起到了不可替代的作用，而且作為國(guó)際化平臺(tái)，上海也提供了這樣的一個(gè)舞臺(tái)，將美與藝術(shù)的多樣性展示出來(lái)，使中國(guó)人的生活更豐富多彩，提高生活的品質(zhì)．生活家品牌描述——

生活家·享受生活藝術(shù)的專家有人的地方，就有生活，有生活的地方，就有生活家

第二局部----認(rèn)識(shí)生活家生活家簡(jiǎn)介生活家開展戰(zhàn)略生活家在上海，生活家產(chǎn)業(yè)切入點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)模式一、生活家簡(jiǎn)介“生活家〞品牌是一個(gè)成熟的全國(guó)連鎖的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，其內(nèi)涵即“家居藝術(shù)＆生活專家〞?！吧罴舀暋耙徽臼建暤馁?gòu)物模式，能夠讓消費(fèi)者輕松獲得他們追尋的任何裝飾，倡導(dǎo)個(gè)性化購(gòu)物。“生活家〞塑造以“健康之家、陽(yáng)光之家、藝術(shù)之家〞為核心的新時(shí)尚藝術(shù)家居觀，強(qiáng)調(diào)時(shí)尚與藝術(shù)質(zhì)感，徹底革新家居軟裝飾購(gòu)物理念，全面引領(lǐng)現(xiàn)代家居裝飾潮流。它有別于一般的家居商場(chǎng)，“個(gè)性、藝術(shù)與品味〞是“生活家〞的經(jīng)營(yíng)宗旨，室內(nèi)軟裝飾是“生活家〞提供的主要內(nèi)容。二、生活家開展戰(zhàn)略生活家家居軟裝飾〔主題商場(chǎng)〕媒體傳播〔品牌導(dǎo)刊〕生活藝術(shù)．．寵物天地汽車裝飾生活家品牌開展，目標(biāo)是以上海為起點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)及區(qū)域位置的特點(diǎn)涉及家居軟裝潢、寵物、汽車裝飾、媒體傳播等各類承載生活藝術(shù)的產(chǎn)業(yè)，方案將在全國(guó)各大城市登陸。三、生活家在上海大華店:大華社區(qū)長(zhǎng)壽店：長(zhǎng)壽路898號(hào)徐匯店：凱旋路3157號(hào)浦東旗艦店：浦東大道2117號(hào)四、生活家產(chǎn)業(yè)切入點(diǎn)數(shù)據(jù)顯示：上海人均GDP快速攀升，恩格爾系數(shù)進(jìn)一步降低，用于居住開支大幅增加。住房消費(fèi)的高潮中，積蓄著巨大的軟裝飾市場(chǎng)需求。2003.01~2005.03上海住宅類產(chǎn)品總銷金額達(dá)3000億元〔尚未包括二手房交易量〕裝修費(fèi)用=住宅總銷金額×15%=450億元軟裝飾市場(chǎng)容量=總裝修費(fèi)用×10%=45億切入產(chǎn)業(yè)——家居軟裝飾！同理：工程所在區(qū)域市場(chǎng)容量：三億長(zhǎng)壽路板塊住宅類產(chǎn)品交易量：172萬(wàn)㎡交易戶數(shù)：172萬(wàn)㎡÷120㎡=1.5萬(wàn)〔戶〕每戶平均裝飾費(fèi)用=住宅價(jià)格×2%=2萬(wàn)元/戶裝飾產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)容量=2萬(wàn)元/戶×1.5萬(wàn)戶=3億元工程所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)：傲耐生活館中山公園玫瑰坊、米蘭時(shí)尚中心長(zhǎng)寧路沿線局部商戶月星家居五、生活家經(jīng)營(yíng)模式分散經(jīng)營(yíng)是指商場(chǎng)由眾多不同的商家共同經(jīng)營(yíng)，而不是由單一商戶經(jīng)營(yíng)，這是消費(fèi)市場(chǎng)開展的結(jié)果。百貨公司是以前人們購(gòu)物消費(fèi)的主要場(chǎng)所，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開展，人們生活節(jié)奏步伐的加快，百貨公司的單一商家經(jīng)營(yíng)模式已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足消費(fèi)者的購(gòu)物、休閑、娛樂等綜合需求的消費(fèi)習(xí)慣，人們希望在一個(gè)商場(chǎng)內(nèi)既能購(gòu)置到不同的商品，又可以向不同的商家做出購(gòu)物價(jià)格、商品品質(zhì)、效勞水平的比較。百貨公司和大型超市在90年代初開始，已普遍出現(xiàn)了引進(jìn)局部商家或廠家進(jìn)場(chǎng)承包經(jīng)營(yíng)或出租柜臺(tái)的局局部散經(jīng)營(yíng)方式，與近期的“一站式〞購(gòu)物理念的興起，都是為了滿足顧客的消費(fèi)觀念改變的需要。2〕統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一管理把眾多商家集中在一個(gè)商業(yè)物業(yè)內(nèi)，實(shí)行分散經(jīng)營(yíng)，充分滿足了消費(fèi)者貨比三家和方便選購(gòu)的消費(fèi)心理。在分散經(jīng)營(yíng)的前提下，商場(chǎng)整體執(zhí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一運(yùn)作的措施，包括：統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開業(yè)、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一品種等方面，將眾多經(jīng)營(yíng)者標(biāo)準(zhǔn)于一個(gè)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)模式之下，各自展開經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。商業(yè)物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)管理工作，可分別交由專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)。在現(xiàn)階段，我國(guó)商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)管理分工并不明確，兩大范疇的管理工作根本是由同一管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)完成，物業(yè)管理操作游刃有余而經(jīng)營(yíng)管理工作協(xié)調(diào)缺乏，這可能就是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理水平提升緩慢的主要原因。1〕分散經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一運(yùn)作第三局部----武寧路生活家產(chǎn)品樓層分布即將引進(jìn)品牌財(cái)務(wù)測(cè)算商家關(guān)注問(wèn)題招商通路SWOT分析一、SWOT分析毗鄰曹家度路和長(zhǎng)壽路商圈，具有良好的商業(yè)氣氛；２.綜合指數(shù)較高的區(qū)域商住環(huán)境；３.便利的市政交通配套；4.前期徐家匯生活家客戶資源的積累１.由于商鋪?zhàn)饨鹚饺Q與商鋪售價(jià)，租金浮動(dòng)空間較小２.商家和消費(fèi)者對(duì)生活家需要有一段時(shí)間的認(rèn)知，前期招商和經(jīng)營(yíng)會(huì)有一定的難度；３.商鋪得房率偏低.１.家居軟裝潢方面巨大的市場(chǎng)潛力２.類似業(yè)態(tài)在市場(chǎng)上的缺乏，將對(duì)消費(fèi)者有巨大的新鮮感和吸引力；１．潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)客源市場(chǎng)的截流；２.商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方面經(jīng)營(yíng)的缺乏；SWTO二、產(chǎn)品樓層分布三、洽談局部知名品牌四、財(cái)務(wù)分析武寧路生活家租金水平主要取決與售價(jià)，但一般遵循以下定價(jià)規(guī)律：分層類別細(xì)分因素比值關(guān)系地下一層緊密連接一層0.6——0.75一層類比標(biāo)準(zhǔn)1二層緊密連接一層0.5——0.75三層配自動(dòng)扶梯0.4——0.5四層以上——0.25——0.3收益平衡分析總銷售金額：３.８億年返租本錢〔１０％〕：３８００萬(wàn)理想租金水平：３８００萬(wàn)／１３７０７平方米／３６５天＝７.６元／平方米／天預(yù)計(jì)年租金收益：預(yù)估租金水平*１３７０７平方米*３６５天*８０％＝收益平衡：租金收入－返租本錢＝商家進(jìn)場(chǎng)保證金人員管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)商品質(zhì)量保證金廣告推廣活動(dòng)費(fèi)…..其他收入來(lái)源五、商家關(guān)注問(wèn)題１.租金價(jià)格水平及扣率水平２.商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司實(shí)力及背景３.商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理理念及模式４.商場(chǎng)進(jìn)駐品牌類型／已進(jìn)駐品牌５.樓層定位及業(yè)態(tài)分布６.店鋪面積，得房率，層高等根本數(shù)據(jù)７.招商優(yōu)惠政策８.進(jìn)場(chǎng)裝修時(shí)間及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)９.商場(chǎng)推廣方案１０.商場(chǎng)開業(yè)時(shí)間１１.生活家品店鋪開展方案１２.商鋪水電配備情況１３.周邊業(yè)態(tài)分布及競(jìng)爭(zhēng)狀況……六、客戶招商渠道分析A：徐家匯生活家前期積累的招商客戶資源；－－３５％B：各百貨店鋪及專業(yè)賣場(chǎng)中分布的客戶資源；－－２０％C：分散在上海各街區(qū)零散的單個(gè)經(jīng)營(yíng)客戶；－－２０％D：參加相關(guān)專業(yè)展會(huì)收集的客戶資源；－－１5％E：通過(guò)招商宣傳資料和招商活動(dòng)吸引的客戶；－－5％F：其他－－５％第四局部----招商運(yùn)作生活家招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)生活家招商流程武寧路招商進(jìn)度方案一、生活家招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)招商部經(jīng)理〔１人〕招商主管〔１人〕〔大客戶〕招商主管〔２人〕〔中小客戶〕招商助理(1人〕招商人員〔２人〕招商人員〔５人〕駐場(chǎng)招商接待人員〔２人〕招商部經(jīng)理負(fù)責(zé)工程招商工作目標(biāo)的分解制定招商執(zhí)行方案和工作方案根據(jù)方案下達(dá)招商工作任務(wù)協(xié)調(diào)各招商部門與客戶以及各招商部門之間的關(guān)系負(fù)責(zé)招商部與工程運(yùn)作中其他部門之間的聯(lián)系，協(xié)調(diào)與其他各部門之間的關(guān)系

對(duì)招商政策及規(guī)那么提出修改建議行使招商中的優(yōu)惠權(quán)招商主管根據(jù)招商工作方案和工作任務(wù)統(tǒng)籌安排招商執(zhí)行工作具體處理在招商過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題與大客戶進(jìn)行具體的談判妥善處理客戶與招商人員之間的關(guān)系協(xié)調(diào)各招商人員之間的關(guān)系及時(shí)向經(jīng)理反映招商過(guò)程中存在的問(wèn)題招商人員執(zhí)行工程招商的具體工作負(fù)責(zé)日常與客戶的直接洽談

解釋有關(guān)招商政策負(fù)責(zé)與客戶進(jìn)行聯(lián)系及收集客戶檔案資料負(fù)責(zé)解釋客戶在經(jīng)營(yíng)中所需了解的各方面情況及時(shí)向主管反映招商過(guò)程中存在的問(wèn)題負(fù)責(zé)與客戶簽定承租合同及后續(xù)的效勞工作負(fù)責(zé)工程招商客戶檔案的保存與管理，負(fù)責(zé)審核招商相關(guān)的合同及協(xié)議。負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)招商過(guò)程中的相關(guān)數(shù)據(jù)，向招商經(jīng)理提供數(shù)據(jù)以供進(jìn)行參考和分析。對(duì)公司各部門、開發(fā)商以及對(duì)外之間的溝通協(xié)調(diào)對(duì)于領(lǐng)導(dǎo)及公司各會(huì)議做出的工作安排進(jìn)行落實(shí)并跟蹤，做好會(huì)議記錄協(xié)助組織推廣活動(dòng)，建立SP活動(dòng)檔案助理人員二、生活家招商工作流程現(xiàn)場(chǎng)招商招商部外出招商商家到現(xiàn)場(chǎng)咨詢，填寫商戶面談?dòng)涗洷恚蛏碳易飨嚓P(guān)介紹，商家提供品類品牌資料根據(jù)商源資料和業(yè)態(tài)規(guī)劃確定目標(biāo)商戶所在地商家確定商鋪位置后，雙方面談，達(dá)成房屋租賃意向，招商人員填寫商家品類品牌進(jìn)駐確認(rèn)表，經(jīng)審核準(zhǔn)入推介成功與目標(biāo)客戶洽談并聯(lián)同現(xiàn)場(chǎng)考察協(xié)商失敗向商家推薦其條件的相當(dāng)商鋪推介失敗繼續(xù)尋求到適合的商鋪，再進(jìn)行回訪商家與業(yè)主簽定《房租租賃合同》，并交納保證金。承租方與管理公司簽定《經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議》、《商家公約》及《消防安全責(zé)任書陪同商家去管理公司財(cái)務(wù)部交付水、電保證金，促銷宣傳費(fèi)，預(yù)付一季度物管費(fèi)恁交納憑證辦理協(xié)議蓋章手續(xù)。并告知商家進(jìn)場(chǎng)裝修相關(guān)事項(xiàng)招商成功辦理裝修手續(xù)，實(shí)施裝修施工、監(jiān)管、退場(chǎng)開業(yè)經(jīng)營(yíng)推介失敗填寫對(duì)外商戶招商情況表備案，繼續(xù)尋找，不定期對(duì)客戶回訪，征求意見和意向交付裝修相關(guān)費(fèi)用，施工驗(yàn)收后退還保證金三、武寧路生活家開店方案表８月１日８月１３日招商前期準(zhǔn)備階段１.招商團(tuán)隊(duì)的組建和招商人員的培訓(xùn)２.工程招商方案的制定３.招商宣傳資料和各種文本的準(zhǔn)備合同文本的準(zhǔn)備．３.先期品牌客戶及大型客戶的前期接觸正式招商階段９月２０日１０月２０日完成３０％完成８０％１１月２０日根本完成招商工作１.分解下達(dá)招商指標(biāo)。２.利用積累的客戶資源進(jìn)行直銷，發(fā)動(dòng)其進(jìn)駐。３.接待來(lái)電、來(lái)訪客戶，做好記錄。４.媒體反響