論房地產(chǎn)開發(fā)

論房地產(chǎn)開發(fā)成本控制2014年11月15日論房地產(chǎn)開發(fā)成本控制摘要：開發(fā)成本控制成為房地產(chǎn)企業(yè)工作的重心，對房地產(chǎn)的發(fā)展以至國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展有著重要意義。本文針對房地產(chǎn)市場并結(jié)合我嵐縣房地產(chǎn)開發(fā)市場和我公司近年來開發(fā)項(xiàng)目等，以房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成分析為切入點(diǎn),具體從前期調(diào)研，設(shè)計階段，施工階段，竣工結(jié)算階段，對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本控制提出了建議。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理與控制的目的是：在確保工程質(zhì)量、開發(fā)周期的前提下以合理的最佳成本完成一個特定的建筑產(chǎn)品。其管理必須是全過程、全方位的,排除多種干擾因素進(jìn)行全面成本管理與控制。一、前期調(diào)研

在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期，要充分考慮自身地理?xiàng)l件和市場要求，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性。從84年開始，我便涉足建筑行業(yè)，07年轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)，我公司是具有貳級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司成立至今，已開發(fā)多個項(xiàng)目，累計開發(fā)面積達(dá)50余萬平米，近30年的建筑經(jīng)驗(yàn)使我懂得，對一個房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的成敗起著關(guān)鍵的作用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項(xiàng)目開發(fā)的根本目的是為了盈利，進(jìn)行成本控制的根本目的是要取得經(jīng)濟(jì)效益。在選立項(xiàng)時就必須對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財務(wù)分析，了解可能的預(yù)期收入、成本、利潤和風(fēng)險。可行性研究是在對消費(fèi)者的心理和市場容量、造價等進(jìn)行準(zhǔn)確分析、充分估計的基礎(chǔ)上，決定該工程是否開工。二、設(shè)計階段

降低建筑安裝成本，首先要搞好設(shè)計階段的投資控制。把全面造價管理工作的關(guān)鍵放在設(shè)計階段。注意以下三個方面：

1、實(shí)行方案設(shè)計、工程設(shè)計的招投標(biāo)制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計時應(yīng)大力引進(jìn)競爭機(jī)制，以達(dá)到控制成本的目的。首先要通過設(shè)計招標(biāo)來選擇設(shè)計單位。必要時組織設(shè)計方案競選，從中選擇能保證設(shè)計質(zhì)量的設(shè)計單位；在設(shè)計時，可以根據(jù)情況實(shí)行分階段招標(biāo)或委托。加強(qiáng)技術(shù)溝通、實(shí)行限額設(shè)計。設(shè)計單位在工程設(shè)計中，要推行限額設(shè)計。凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算。要通過技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的數(shù)據(jù)說話。在設(shè)計時應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng)；要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性，各專業(yè)設(shè)計要遵循建筑模數(shù)，建筑標(biāo)準(zhǔn)，按設(shè)計規(guī)范、技術(shù)規(guī)定等進(jìn)行設(shè)計。加強(qiáng)設(shè)計出圖前的審核工作。加強(qiáng)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。三、施工階段

施工階段投資成本控制的關(guān)鍵，應(yīng)該從以下三個方面進(jìn)行控制：

1、合理控制工程變更。工程變更包括設(shè)計變更、施工條件變更、進(jìn)度計劃變更和工程項(xiàng)目變更，這些變更主要由建設(shè)單位引起。控制施工變更的關(guān)鍵在于建設(shè)單位自我約束，應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責(zé)，確保洽商簽證質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。工程材料費(fèi)用在一般情況下占工程全部成本的50%以上。在公司開發(fā)前期，我們將對所涉材料進(jìn)行多次考察，所有大宗性的材料都通過招投標(biāo)的方式進(jìn)行采購，即通常所說的實(shí)行貨比三家。在確保工程材料符合設(shè)計要求和達(dá)到國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，極大的降低采購成本,減少資金支出。其中有幾點(diǎn)是十分重要的:一是掌握市場信息，工程管理人員和專業(yè)采購人員,必須全面了解掌握工程材料各項(xiàng)信息(品種規(guī)格、價格、質(zhì)量、供貨地點(diǎn)、供應(yīng)商信譽(yù)等等)，選擇質(zhì)優(yōu)價廉、供貨渠道暢通、運(yùn)輸費(fèi)用低的材料供工程使用。并對常用的大宗材料可與供應(yīng)商建立長期購銷關(guān)系,可取得材料質(zhì)量保證、價格優(yōu)惠的效果。將一些專業(yè)性強(qiáng)的單項(xiàng)工程，如金屬網(wǎng)架、電梯工程、空調(diào)及監(jiān)控報警系統(tǒng)等，也采用招標(biāo)分包的方法發(fā)包給具有資質(zhì)的專業(yè)公司或生產(chǎn)制造商,這樣不僅可以保證工程質(zhì)量,還可節(jié)省投資。另外,在施工上采用新材料、新技術(shù)、新工藝,嚴(yán)把質(zhì)量關(guān),杜絕返工浪費(fèi),搞好安全生產(chǎn)防止安全事故,減少醫(yī)療及傷亡賠償?shù)鹊纫嗍浅杀竟芾砜刂频闹匾墓ぷ鳌Ｊ┕そY(jié)束,按工程完成情況編制工程竣工決算和財務(wù)決算是成本管理控制十分必要的。通過竣工決算對比考查:成本目標(biāo)制定的準(zhǔn)確度;貫徹執(zhí)行成本目標(biāo)的工作是否偏差;偏差發(fā)生在何處等等,達(dá)到總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),糾正工作偏差的目的。同時通過決算總結(jié)統(tǒng)計完成各項(xiàng)實(shí)物工程量的各種消耗指標(biāo),為下一步工程概、預(yù)算編制和成本控制指標(biāo)編制提供切實(shí)可行依據(jù),從而達(dá)到提高企業(yè)管理水平、成本控制能力的目的。3、搞好材料設(shè)備的加工訂貨。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情。嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價工作，合理控制價差水平。對施工單位自行采購的材料，屬于指定價范圍的，只監(jiān)督質(zhì)量，不干預(yù)訂貨。設(shè)備采購實(shí)行招投標(biāo)，確保質(zhì)優(yōu)價廉。

四、竣工結(jié)算階段

凡結(jié)算工程必須按設(shè)計圖紙及合同規(guī)定完成，必須要有竣工驗(yàn)收單。如有甩項(xiàng)應(yīng)在驗(yàn)收單中注明，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理。重點(diǎn)做好材料價差及竣工調(diào)價的審定工作。審核時應(yīng)與原招標(biāo)文件對照，凡原標(biāo)底內(nèi)已含項(xiàng)目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定技措費(fèi)、提前獎和優(yōu)質(zhì)獎等相關(guān)費(fèi)用，認(rèn)真實(shí)行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。五、保修服務(wù)階段的成本管理與控制保修服務(wù)階段的成本高低,首先取決于工程設(shè)計和施工質(zhì)量好壞,做好工程質(zhì)量工作,則可以將保修費(fèi)用降到最低水平。1、作好商品房的使用說明書和保修書,分清開發(fā)商、物業(yè)管理公司和用戶各方應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任和費(fèi)用。2、要有業(yè)務(wù)水平高、管理素質(zhì)高的物業(yè)管理公司承擔(dān)項(xiàng)目的物業(yè)管理工作，加大對物業(yè)在使用中的監(jiān)管力度和維護(hù)保養(yǎng),從而達(dá)到減少保修量提高開發(fā)商信譽(yù)的目的。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理與控制,是集信息、技術(shù)、營銷、物資、財務(wù)、造價為一體的綜合管理與控制。單一的經(jīng)濟(jì)造價管理不可能達(dá)到項(xiàng)目成本控制的目的。項(xiàng)目成本管理控制應(yīng)是一個動態(tài)管理過程,通過一切手段(工作)將各個多變的不確定因素優(yōu)化為特定的確定因素,采用現(xiàn)代的符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的手段盡可能規(guī)避風(fēng)險,減少支出,降低項(xiàng)目開發(fā)成本。整個管理過程即是由一個或