長沙省府板塊項目定位及設計報告課件

幾個核心問題點：A1：已經明確經濟指標和大的功能布局，在此基礎上的各項產品的設計及說明；A２：各項產品的產品成本預算及銷售計劃；

A３：基于市場變化的不可預測，希求項目的最大銷售化以及資金的快速回籠。本次匯報的基本框架項目基本情況物業(yè)定位及規(guī)劃設計市場環(huán)境本次匯報重點是解決貴司提出的幾個問題點1

市場環(huán)境全國房地產市場整體樓市火爆，部分城市樓市存在“泡沫”數據來源：中國統(tǒng)計局09年全國樓市全面火爆，價升量漲。數據來源：美蘭德調研數據按照國際標準，房價收入比應當保持6較合理，國內多數大城市房價收入比超過這一標準，并且仍然保持上升的趨勢，其中深圳、上海、北京等一線城市達到了標準的3倍左右，說明目前在部分一線城市樓市出現了一定的泡沫，樓市“虛”高。1

市場環(huán)境全國房地產市場一線城市商業(yè)地產低迷，二、三線城市迎來發(fā)展機會發(fā)展在一線城市，商業(yè)地產尤其是零售業(yè)地產總量上已基本飽和，僅上海已經達到3000萬平方米，人均1.68平方米，遠遠超過了香港，已經接近于國外東京、紐約的水平；在北京、廣州、深圳等地區(qū)，商業(yè)地產也出現租金下滑、總量過剩的態(tài)勢，空置率居高不下。09年第3季度，北京的優(yōu)質商鋪市場租金較上個季度持續(xù)下滑，環(huán)比下降5.4%，較去年同期下降了17%?！背鞘?商圈甲級降幅（%）準甲級降幅（%）城市/商圈甲級降幅（%）準甲級降幅（%）上海北京全市-16.96%-11.00%全市-9.24%-10.35%城市/商圈甲級降幅（%）準甲級降幅（%）城市/商圈甲級降幅（%）準甲級降幅（%）廣州深圳全市-9.27%-10.05%全市4.30%6.51%1

市場環(huán)境長沙房地產房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展，未來仍將持續(xù)發(fā)展態(tài)勢2009年11月份中部六省會城市房地產市場價格比較（單位：元/平方米、%）序號123456城市武漢太原鄭州合肥南昌長沙住宅均價593447624850474250914263商品房成交維持高位水平房地產投資持續(xù)升溫房價屬于正常健康水平數據來源：長沙統(tǒng)計局數據來源：各市統(tǒng)計局項目基本情況物業(yè)定位及規(guī)劃設計市場環(huán)境開福區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)雨花區(qū)天心區(qū)省政府市政府長沙縣傳統(tǒng)中心區(qū)2.1項目位于省府南城區(qū)域，交通通達性良好，區(qū)域和位置具有很好的可識別性。項目位置及交通

項目基本情況片區(qū)規(guī)劃區(qū)域為長株潭融城的中心區(qū)，在長沙“十一五規(guī)劃”中，本區(qū)域定位是“復合型的城市商務副中心”，按照行政文化中心區(qū)、商務及總部區(qū)、會展及商貿區(qū)、生態(tài)環(huán)保工業(yè)園區(qū)、現代物流園區(qū)、生態(tài)型健康住宅區(qū)等六大區(qū)進行布局。2.2

項目區(qū)域屬性城市商務區(qū)發(fā)展演變中央商務區(qū)南城北城萬達城市廣場規(guī)劃新河三角洲紅星商圈長株潭融城中央政務區(qū)政府“十一五規(guī)劃南城：區(qū)位：長株潭融城核心區(qū)：區(qū)域屬性：中央政務區(qū)——省政府、區(qū)政府及其他政府機關；規(guī)劃：“十一五”規(guī)劃區(qū)域為復合型的城市商務副中心；商業(yè)：紅星商圈規(guī)劃為長株潭的核心商圈；北城：規(guī)劃：新河三角洲規(guī)劃為集文化娛樂、休閑觀光、居住、商業(yè)于一體的城市核心功能區(qū)：商業(yè)：大連萬達投資25億建設超大型城市商業(yè)廣場項目由白金五星級酒店、高檔寫字樓、大型SHOPPINGMALL、商業(yè)步行街和部分高檔住宅構成的綜合體；相比較，南城發(fā)展商務更具優(yōu)勢2.2

項目區(qū)域屬性城市商務區(qū)發(fā)展演變區(qū)域中央商務區(qū)位置：非城市中心區(qū)，距城市中心區(qū)約15分鐘車程；區(qū)位：長株潭融城核心區(qū)交通狀況：路網發(fā)達，交通便捷，公交不方便；配套及資源：周邊少商業(yè)配套，但周邊多政府機關，具備其他區(qū)域缺乏的政務資源；商務地位：規(guī)劃的新興城市商務區(qū)，商務價值被認可需要時間環(huán)境：生態(tài)環(huán)境優(yōu)越；位置：城市中心區(qū)，去往城市各個地方都很方便；區(qū)位：城市中心交通狀況：路網發(fā)達，交通便利，公交方便，但由于交通繁忙，出行花費時間成本大；配套及資源：周邊商業(yè)配套完善；地位：城市傳統(tǒng)的商務區(qū)，商務氛圍濃厚環(huán)境：高樓林立，缺乏綠色，生態(tài)環(huán)境較差相對傳統(tǒng)的中央商務區(qū),本區(qū)域商務價值被認可和接受需要一定的過程，但是項目具備一些獨特的要素，如政務資源及優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境，這也迎合目前部分企業(yè)尋找辦公場地的重要關注因素。對比2.2

項目區(qū)域屬性項目基本情況物業(yè)定位及規(guī)劃設計市場環(huán)境

項目定位體系區(qū)域典型項目：長沙標志商務中心名稱：長沙標志商務中心位置：長沙市雨花區(qū)湘府中路119號（緊鄰省政府、天心區(qū)政府）規(guī)模：11萬平米建筑規(guī)劃：一棟16層五星級賓館和辦公樓綜合體（A座）、一棟3層商業(yè)樓（B座）、一棟18層公寓（C座）以及一棟18層國際商務公寓（D座）組成；配套：新一佳省府旗艦店/風情商業(yè)街，五星級酒店，娛樂中心等政府部門：湖南省省委、省政府、天心區(qū)區(qū)委、天心區(qū)政府、天心區(qū)公安局、天心區(qū)法院、湖南省商檢局、五凌電力、電力科技園、省人才交流中心；面積單元：一般都在300平方米以上，多數購買半層或整層；入駐企業(yè)：央企、電力公司、證券公司

3.1

項目定位體系寫字樓樣板間公寓戶型圖3.1區(qū)域典型項目：長沙標志商務中心SWOT優(yōu)勢-----Strength劣勢-----Weak”融城“核心地帶，城市CPD，區(qū)域為未來城市的副商務中心交通便利，商務主干道；比鄰紅星商圈；比鄰天心區(qū)政府和省政府待發(fā)展的主城區(qū)邊緣地帶；地塊受規(guī)劃限制較多受核心商圈輻射，快速干道，商業(yè)價值貶損；機會-----OpportunitySO戰(zhàn)略：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會WO戰(zhàn)略：利用機會，克服劣勢城市向南發(fā)展，“南帝北丐”的城市發(fā)展地位，寫字樓更新換代時期到來；經濟向好，本地外地公司的發(fā)展，使得高端寫字樓市場看好，公寓市場看好，價格穩(wěn)步上升；立足中心區(qū)的核心價值；立足城市核心南移利好，我們就是城市未來的稀缺產品；以低風險、高實現、高容積率的產品進行功能轉換！南向發(fā)展——城市的未來！現在形象不好，但從城市發(fā)展變遷角度，項目地塊必然成為未來的城中央！建立高端商務形象，弱化區(qū)域商務氛圍缺乏狀況；威脅-----ThreatenST戰(zhàn)略：發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅WT戰(zhàn)略：減小劣勢，避免威脅未來土地供應量大，城市發(fā)展四面開花；中低檔商住樓供應較大；區(qū)域商業(yè)狀況差，多數商業(yè)經營困難酒店供應量較大，未來競爭激烈，且投入資金量巨大；高形象；創(chuàng)新的差異化；打造特色吸引市場眼球；控制成本，避免可能高利潤但高風險項目；著力打造項目高品質，加強項目自身比較優(yōu)勢；3.1

項目定位體系基于企業(yè)目標下的天心區(qū)政府項目開發(fā)整體戰(zhàn)略，區(qū)域需重新定義：城市的未來中心、CPD和CBD立足南城區(qū)域價值，主動納入區(qū)域價值體系！高形象、創(chuàng)新、差異化是立足之本，成為領導長沙的商務標桿成本控制思維，貫徹開發(fā)和營銷全程開發(fā)節(jié)奏把控——以時間換取產品盈利空間功能轉換，寫字樓帶動整體價值提升，面積（利潤）最大化！區(qū)域層面：占位層面：運作層面：核心競爭力：區(qū)域價值+高形象價值提升+創(chuàng)新差異化產品規(guī)避競爭！3.1

項目定位體系

項目定位體系巔峰商務的未來——長沙CPD首席商務社區(qū)——辦公、生活、消費、住宿、休閑、娛樂一體化的商務示范區(qū)長沙的商務標桿之作……項目整體定位3.1升級性開創(chuàng)性核心性便捷性生態(tài)型知識型中央·財智·頂級三大關鍵詞3.1

項目定位體系總體形象定位1、形象目標城市坐標：項目要承載片區(qū)商務中心的功能；同時項目作為南城的代表性項目，還承擔著區(qū)域核心的城市形象功能；新城示范：項目以高等級的定位和超前的規(guī)劃，在全國的新城建設領域內具有非常明顯的領先性和示范性，對于新時期的“和諧社會”的建設起到表率作用。2、市場目標南城CBD：項目綜合功能和核心位置奠定了無可動搖的商務“首府”地位，在長沙商務圈體系中具有獨特優(yōu)勢，對于南城的區(qū)域輻射基礎上有機會分流部分中心城區(qū)商務需求。3、經濟目標利潤高點：以土地價值、區(qū)位發(fā)展?jié)摿透叩燃壱?guī)劃為支撐，項目的經濟利潤具有不可低估的潛力，并且地鐵利好對于項目的價值提升將具有非常明顯的作用。3.1

項目定位體系總體運營戰(zhàn)略寫字樓市場狀況項目處于非傳統(tǒng)商務區(qū)，面臨傳統(tǒng)商務區(qū)寫字樓的競爭

項目定位體系3.1寫字樓市場狀況進展階段項目名稱物業(yè)類型寫字樓面積（平米）項目狀態(tài)在售高升金典公寓、寫字樓2萬在售已售標志長沙商務中心酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)2萬售罄規(guī)劃中融城國際大酒店酒店、寫字樓、酒店公寓、行政公館2萬建設中奧林匹克花園住宅、酒店、寫字樓規(guī)劃中寫字樓年底或者明年動工新城國際公館住宅、寫字樓、商住樓、商業(yè)商住樓3萬,辦公樓4萬(預計)規(guī)劃中湘府東苑普通住宅、商業(yè)樓約3萬規(guī)劃中湖南立達湘府大廈寫字樓、底商約2萬規(guī)劃中商務綜合樓寫字樓、公寓規(guī)劃中規(guī)劃中湘府華城寫字樓、住宅規(guī)劃中規(guī)劃中天城·華都寫字樓、公寓規(guī)劃中規(guī)劃中華盛世紀新城住宅、酒店、寫字樓、公寓規(guī)劃中規(guī)劃中蓮湖汽配城住宅、底商、寫字樓規(guī)劃中規(guī)劃中中信新城住宅、別墅、公寓2.7萬規(guī)劃中片區(qū)未來寫字樓項目較多，雖漸具集群效應，但后續(xù)競爭壓力大

目前區(qū)域在售專業(yè)寫字樓項目不不多，商務氛圍尚未成熟，處于發(fā)展階段；片區(qū)潛在競爭項目較多，主要分布在省府周邊的芙蓉路與湘府路，基本上均處于規(guī)劃中；

項目定位體系3.1寫字樓市場狀況

項目定位體系3.1物業(yè)檔次項目目前或歷史銷售價格體量(平米）銷售狀況銷售周期高檔中天廣場12000元4.5萬在售2006年11月18開盤，目前還剩下高檔標志商務中心10000元1.7萬售罄2007年12月23日，銷售周期約1年半

普通寫字樓弘林國際62003.9萬售罄2007年1月7日開盤，銷售周期為1年半類寫字樓萬象新天55005.7萬售罄銷售周期為1年市場對中端寫字樓物業(yè)及商住公寓的類寫字樓項目接受度高，銷售速度較快，銷售周期一般在一年左右；高端寫字樓由于價格過高，銷售速度相對較慢，一般銷售周期要到1年半甚至更長；同時頂級寫字樓均是在大堂或立面出來之后，客戶才相對認可酒店市場狀況長沙酒店業(yè)發(fā)達，酒店競爭日趨激烈3.1

項目定位體系酒店市場狀況沿湘府路韶山路口至芙蓉路口，現在和未來的高檔星級酒店有融程“花園”、標志華天、奧林匹克、鑫遠、新城國際、上庭苑等，區(qū)域酒店面臨巨大的市場競爭區(qū)域酒店日趨增多，未來競爭壓力大3.1

項目定位體系公寓市場狀況樓盤名稱體量（萬㎡）紅星國際2.5標志長沙商務中心4亞商國際8星城榮域——上庭院5.5項目所在區(qū)域小戶型公寓較少，競爭壓力相對不大小戶型多分布在中心城區(qū)片區(qū)多居家大戶型，小戶型較少3.1

項目定位體系

項目定位體系項目產品定位：國際甲級寫字樓寫字樓甲級寫字樓客戶：央企、電力企業(yè)、證券公司、教育培訓、保險公司頂級形象高端品質；以高姿態(tài)引領市場；3.1客戶定位：寫字樓目標客戶

描述

備注外地企業(yè)辦事處及分支機構、本地實力企業(yè)資金雄厚，對租金不敏感最關注企業(yè)形象是否被彰顯，需要“被注視”的高形象昭示性配套完善、優(yōu)質物管服務央企、外地知名企業(yè)證券公司、保險公司政府相關企業(yè)，如電力公司成長型及高知服務型中小企業(yè)規(guī)模不大，辦公面積要求不高對企業(yè)辦公形象要求高，以提升企業(yè)自身形象有一定實力，但總價和使用成本相對敏感律師事務所、會計師事務所教育咨詢公司文化傳播公司投資客關注地段、價格、升值潛力、區(qū)域發(fā)展前景和規(guī)劃要求物業(yè)高形象、完備優(yōu)質配套，保值對租金回報、按揭方式很關心中小企業(yè)主大型企業(yè)的高管生意人3.1

項目定位體系項目產品定位公寓酒店式公寓（CEO專署領地）市場稀缺產品，滿足高端商務客戶需求；公寓，價值標桿奠定市場高檔公寓地位。客戶：高端商務客戶投資客區(qū)域極大的升值潛力高形象、完備的功能配套3.1

項目定位體系

項目定位體系客戶定位：公寓目標客戶

描述

關注點

自住型客戶周邊政府機關公務員，工作人員來往于省內外的高端商務客戶芙蓉南路、韶山南路及周邊的教師、上班族高品質、高檔次高檔完備的配套功能

投資型客戶周邊的公務員及企事業(yè)工作人員紅星有一定經濟實力的生意人區(qū)域發(fā)展前景項目高端商務社區(qū)高端產品的升值潛力3.1

項目定位體系項目分項產品定位商業(yè)頂級商務配套——面向寫字樓、酒店客戶餐飲；休閑娛樂、商務會所；高檔禮品；打造高檔商務社區(qū)的頂級商務配套；日常生活配套——面向公寓客戶及周邊銀行移動、聯通服務店；3.13.3

產品設計及說明——戶型間隔

產品規(guī)劃設計及說明項目名稱主力面積段永通商邸整層銷售（700㎡左右）華美歐120㎡-1000㎡標志·長沙商務中心300㎡-400㎡萬象新天90㎡-120㎡中天廣場200㎡以上金麓國際20㎡-700㎡岳麓一號240㎡-整層高端寫字樓的劃分面積一般都很大，類寫字樓及其他劃分面積相對較小，本項目的檔次和面對客戶與中天廣場以及標志商務中心比較相似，可以將這兩個項目作為參考。國際甲級寫字樓

產品設計及說明——戶型間隔低樓層平面圖中高樓層平面圖針對本項目的情況，我們要求借鑒綠地藍海的戶型間隔模式,低樓層間隔單元數量多，越往高層越減少，每個單元都有1個房產證，滿足自用、投資等買家的靈活需求。國際甲級寫字樓單元單元單元單元單元單元單元單元單元單元單元單元單元單元單元單元單元3.3

產品規(guī)劃設計及說明產品設計及說明——電梯高端寫字樓一般都使用奧的斯以及蒂森克伯虜等品牌電梯甲級寫字樓要求每部客梯服務面積不超過5000平方米；等候時間不超過40秒，長沙大多數寫字樓并未達到這一標準樓盤名稱電梯數量建筑面積/電梯數量佳天國際新城98173/1運達國際514840/1建鴻達現代城59455.6/1新時空NO-167667/1金源大酒店513968/1平和堂715928/1聯合商廈47640/1凱旋國際322100/1中天廣場59000/1第一大道63924/1定王大廈105000/1華美歐國際75667/1嘉頓·新天地316174/1國際甲級寫字樓3.3

產品規(guī)劃設計及說明產品設計及說明——電梯運力方面一般50層以下的寫字樓，其總建筑面積與運力總力的比值一般集中在0.25-0.31之間，電梯速度集中在中低層3.5-4米/秒；高層5.5-6米/秒。針對本項目的定位，還要合理考慮寫字樓和商場對電梯的利用率。電梯數量：為了體現寫字樓的高檔次，寫字樓每部客梯服務面積不超過5000平方米，即寫字樓設置1部貨梯，5部客梯，并且客梯中有兩部通往地下車庫裝修方面聘請香港甚至國外知名設計師，與大堂、電梯間等方面綜合考慮。低調華麗、光明通透為主要流行風格。智能化方面大量采用電梯遠程監(jiān)控系統(tǒng)，將控制柜中的信號處理計算機獲得的電梯運行和故障信息通過公共電話網絡或專用網絡（都需要使用調制解調器）傳輸到遠程的能夠提供可視界面的專業(yè)電梯服務中心的計算機，以便那里的服務人員掌握電梯運行情況。國際甲級寫字樓3.3

產品規(guī)劃設計及說明產品設計及說明——空調樓盤名稱空調類型樓盤名稱空調類型樓盤名稱空調類型中天廣場中央空調順天財富中心中央空調平安大廈分戶空調佳天國際中央空調國貿金融中心中央空調湘域中央分戶空調運達國際中央空調新世紀大廈中央空調匯富中心分戶空調亞達時代中央空調新時空分戶中央空調聯合商廈分戶空調湖南文化大廈中央空調金源大酒店中央空調凱旋國際分戶空調豪廷大酒店中央空調平和堂中央空調建鴻達現代城分戶空調華聯商廈中央空調第一大道智能中央空調東成大廈部分中央空調通程國際中央空調名匯達中央空調唯一星城國際分戶空調華天貴賓樓中央空調銀華大廈中央空調中隆國際分戶中央空調湖南新聞大廈中央空調一般的專業(yè)寫字樓一般都配備有央空調；本項目采用分層控制中央空調系統(tǒng)，并將管理費與空調費用分開計算，以降低客戶管理費成本。國際甲級寫字樓3.3

產品規(guī)劃設計及說明產品設計及說明——智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)功能主要系統(tǒng)功能建議閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)地下停車場、首層大堂、標準層電梯廳及通道、高低壓電房、柴油機房、水泵房及各電梯轎廂內設置CCTV監(jiān)控攝像，由保安中心進行24小時不間斷監(jiān)控，要求監(jiān)控畫面達到DVD畫像質量，并設置數字錄像機對24小時監(jiān)控內容進行記錄，數字錄像設備保存半年的監(jiān)控錄像數據；閉路電視監(jiān)控線路每層預留接口，以滿足將來辦公用戶的戶內監(jiān)控線路要求電子巡更系統(tǒng)在出入口、各層電梯廳、走火樓梯間、電梯機房、高低壓配電房燈設備用房設置電子巡更點；保安中心設置巡更數據讀取點以便檢查巡查是否到位智能門禁控制系統(tǒng)進出地下車庫的樓梯口、每層獨立的辦公室進出口、首層辦公區(qū)主出入口設置門禁系統(tǒng)，其中辦公區(qū)主出入口的門禁系統(tǒng)在正常工作上班時間不設置門禁，但下班后必須采用經過授權的IC卡或密碼才能通過該門禁系統(tǒng)，其他門禁系統(tǒng)在所有時間內都必須采用IC卡或者密碼才能開門；所有的門禁系統(tǒng)都與保安中心聯網，并在有需要時由保安中心控制開關；同時保安中心可以監(jiān)控樓層內所有門禁的開關狀態(tài)；門禁系統(tǒng)與監(jiān)控系統(tǒng)聯動，攝像系統(tǒng)自動攝錄進出門禁的人員；背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)所有辦公區(qū)及首層大堂、電梯轎箱、裙樓各層內設置背景音樂與消防廣播合一的音響系統(tǒng)；平時由監(jiān)控中心控制播放音樂，在消防緊急情況下，自動轉入消防報警狀態(tài)，并按設計要求發(fā)出事故警報信號；音響系統(tǒng)應具有點對點廣播功能，能做到保安中心與某單一辦公區(qū)的廣播機電設備監(jiān)控系統(tǒng)對高低壓電房設備、水泵房設備、電梯設備、柴油發(fā)電機、風機設備的工作狀態(tài)進行監(jiān)控，實時監(jiān)控其運行的溫度、噪音、電流、電壓、功率等電動參數并做記錄，并在設備運行出現故障時候發(fā)出警報信號；預留中央空調系統(tǒng)的監(jiān)控出線，為將來大廈安裝中央空調系統(tǒng)的設備監(jiān)控提供接入點國際甲級寫字樓3.3

產品規(guī)劃設計及說明產品設計及說明——公共裝修部分國際甲級寫字樓3.3

產品規(guī)劃設計及說明辦公標準層公共部分通常包括辦公空間和公共走道、樓梯、電梯間及前室、衛(wèi)生間。由于交通樞紐和必要的公共服務房間往往形成一個或幾個核心，所以通常將它們稱為標準層的核心部。此外還有空調機房和各種管線豎井，也是標準層必不可缺的。電梯間、公共過道、走廊等的風格設計應與與大廈的整體風格保持一致。公共部分的裝修需重視細節(jié)方面的處理，用完美的設計理念來體現在細部。廣州保利國際大廈香港IFC香港朗豪坊

產品設計及說明——戶型公寓項目面積標志商務中心一房面積區(qū)間為37-67平米，其中集中在30-45、60-66平方米區(qū)域段，兩房70-78平米亞商國際一房39-41平米左右，兩房63-70平米長大彩虹都一房52平米左右上庭苑一房50平米左右根據與周邊的小戶型公寓產品的對比，針對項目的商務中心的定位，建議公寓只設置一房，面積為40平米左右3.3

產品規(guī)劃設計及說明

產品設計及說明——戶型設計公寓落地窗陽臺空調位3.3

產品規(guī)劃設計及說明

產品設計及說明——裝修及配套公寓精裝修日常服務內容：24小時投訴接待、24小時報修服務、物業(yè)管理費及相關費用收取代繳、24小時接待問訊、叫早、提醒服務、電話留言服務、信件代收發(fā)服務、出租車代叫服務、代管鑰匙、房租及雜費細單打印、以及配合文化活動等。VIP特約服務內容（收費服務）：房屋出售及代租服務、提供清理服務、裝飾裝潢服務、小家電維修、商務服務、機場接送服務、洗車服務、寵物寄養(yǎng)、代收/送衣清洗服務、送餐服務、保姆輸送服務、植物租賃及護理、鐘點工、翻譯文本、軟件制圖/制表、司法援助與咨詢、保健服務、健身教練服務、私人晚宴設計、特約安保服務等。酒店式服務

從服務形式分為日常服務內容和VIP服務內容。3.3

產品規(guī)劃設計及說明

產品設計及說明——業(yè)態(tài)商業(yè)中西餐廳，特色飲食店3.3

產品規(guī)劃設計及說明←SPA打造長沙最低調和最頂級的SPA做