某時代廣場商業(yè)綜合體戰(zhàn)略策劃報告

三盛·海景時代廣場商業(yè)綜合體戰(zhàn)略策劃報告

HAIJINGPLAZACommercialcomplexstrategicplanningreport

弘策·中國二零壹壹年月二十五日

CHAPTER1：項目競品研究

CHAPTER2：項目整體定位

CHAPTER3：項目營銷策略

CHAPTER4：項目招商策略項目戰(zhàn)略提報的基本構想弘基企業(yè)-弘策中國，從市場狀況與消費者的角度出發(fā)，通過精確細致的

市場分析、商圈分析與消費者分析，前期制定了相對詳細專業(yè)的整合策劃報告精裝版，此次匯報版本為前期報告單精簡版

CHAPTER1:Propertymarketresearch（市場屬性研究）

市場競品研究（酒店式公寓·辦公·商業(yè)）類別商鋪案名京匯國際廣場寧興·海天國際蓮洋大觀舟山國際水產(chǎn)城科來華國際家居城地址東港28-3地塊東港海印路海洲路與靈秀街交叉沈家門水產(chǎn)交易中心海天大道1188號商業(yè)面積約600㎡（可售）約16000㎡（約40套）180000㎡200000㎡開盤時間2011.09.232011.09.23——2011.052010.07去化率未開盤————100%80%產(chǎn)品分析60平米左右，約10套（公寓底商）；商業(yè)最大700平米，一般在300-400平米，商鋪層高沿海印路1層4.5米，二層3.6米；沿海華路一，二層均4.5米；中間連接段1層4.5米，二層4.2米；酒店式公寓底商，層高一層4.5米，二層4.2米，主力面積70-80平米商業(yè)租賃40-760平米45平米銷售模式目前在招商，后續(xù)銷售模式待定直接銷售開發(fā)商持有直接銷售房價的21%前三年一次性返租，第四年保底月租金50元/月加分紅，第五年保底租金55元/月加分紅）。目前售價預計報價45000-50000元/平米均價40000元/平米---沿街1F-55000,2F-15000,3F-22000內(nèi)街1F-36000元/平米18000元/平米P綱O芬I敵N波T１衛(wèi)：對在宋售誓商跡業(yè)梅物賊業(yè)聯(lián)分崇析（1）俗產(chǎn)例品蘋面祥積年：董區(qū)腔域泉商智鋪桌面滔積4寫0徒—嫌8墊0庭0平消米察不鋒等舟，1樓師，1樓盛帶2樓賴產(chǎn)窯品擇形控態(tài)氣均猛有啞分憐布護；（2）炭產(chǎn)毛品刻均尺價毒：治目宴前光區(qū)士域兄１霸樓務２炕樓云商仰鋪淹在旬售優(yōu)均頃價魚在3妨5滅0怎0蒙0債-伏5騾0腿0膏0售0元/平邪米內(nèi)；（3）胡銷都售疫模蓬式怪：佛多昆以店直欲接紐奉銷厲售曲為撓主禁，急僅仗專肆業(yè)讓市活場辮小雅面潛積即商姓鋪吐帶閱回柴報頑銷肌售盟，鎖回饞報獻收蔥益拖率乏相倒對色較貫低楊；類別酒店式公寓案名寧興·海天國際蓮洋大觀（新開盤）舟山國際水產(chǎn)城（度假）朱家尖南沙風情（度假）二期朱家尖璞緹海地址東港海印路海洲路與靈秀街交叉口沈家門水產(chǎn)交易中心朱家尖風景區(qū)酒店式公寓面積約16000平方米（計約400套）約33000平方米（計約750套）約10000平方米（計約154套）約10000平米（計約142套）二期約4000平方米（計約60套）開盤時間預計2011.09.23商業(yè)開盤（酒店式公寓推出時間待定）2011.09.042011.05.012011.01.022011.08.28去化率未開盤33%，當天去化計約250套，共計750套；一單元350套近海因單價較高，當天去化約18套；二單元350套不近海性價比相對較高，當天去化200多套；（因是寧波開發(fā)商，寧波客戶占一定比例）61%70%27%，開盤當天去化17套裝修狀況精裝修（2000元/平米)精裝修(3000元/平米)精裝修精裝修精裝修產(chǎn)品分析房型面積段主要在38-44平米，南戶44平米，北戶38平米，高層局部布局少量90平米戶型，層高3.2米，總計18層，每層約30戶。面積41-43㎡，頂層局部布局少量80-100平米戶型，層高3.2米，總高27層。房型面積45-145㎡，主力面積50—60㎡房型面積40-100㎡主力面積40-60㎡房型面積50-60主力面積60㎡，增值服務無提供物業(yè)委托租賃服務無提供酒店式管理服務提供酒店式管理服務銷售模式直接銷售開盤當天，總價優(yōu)惠4萬元；當天下定10萬定金，1000元/平米優(yōu)惠，一次性付款9.2折?？傮w統(tǒng)計相當于一次性付款8.2折；貸款相當于8.9折；直接銷售前5年按房價的5%每年固定回報直接銷售目前售價預計報價11000-14000元/平米二單元（不近海）價格范圍約：12300-16400元/平米（8.2折計）一單元價格范圍約（近海）：13940-22140元/平米（8.2折計）開盤前報價均價20600元。約11000-13000元/平米約17200元/平米約23000元/平米P鳥O恒I橫N罪T２筍：筐在予售晨酒些店體式禽公騎寓毛物贏業(yè)段分毀析（1）校產(chǎn)火品陵面雙積退：查區(qū)警域貴酒屑店黑式宣公亦寓蚊的愧主形力恐面扶積議在4李0平財米盈左旺右繭，5泰0以螞上碧的渣大蒸戶聰型填面畢積沸相恒對剪較藍少如；（2）件產(chǎn)餃品改均鋼價組：島區(qū)焰域名同音類肥產(chǎn)莫品橫主穩(wěn)力觀價川格付區(qū)當間棕為1萌1續(xù)0溫0爐0歉-捏1糾4綁0尺0危0元/平智米央；（3）灶銷段售虧模燦式煮：球多蒜以酷直識接鹽銷跟售砌為秤主錫，井較散少餃提嫂供朽酒餃店附式共管言理名服龜務閉及狡其聚它董增對值彈服冶務格；類別寫字樓案名寧興·海天國際（東港）中浪國際大廈（定海臨城）舟山國際水產(chǎn)城（沈家門）地址東港海印路新城千島路沈家門水產(chǎn)城交易中心辦公面積24000平米126972㎡（總建面）43200㎡（計約36套）開盤時間預計2011.09.232011.012011.05去化率未開盤65%裝修狀況毛坯毛坯毛坯產(chǎn)品分析主力面積在163㎡，層高3.2米單層約1600㎡，大約10戶，總高15層；300-600㎡600-1300㎡銷售模式——半層起售開發(fā)商寧興天潤置業(yè)有限公司舟山市百聯(lián)置業(yè)有限公司舟山水產(chǎn)品中心批發(fā)市場有限目前售價成交均價為10500元/平米13000元/平米約10000-13000元/平米左右舟犁山慮辦印公爽樓最市壟場蜘以砍臨茫城廁新畜城成為畢主咽。跟東底港礎新籃區(qū)臭兩堵大激區(qū)棉域宵為槐主督，乖目眠前恢在皮售漏樓盆盤替數(shù)悅量弱不酸多悶，整怖體臥在巧售知均煤價喚在1古0疊0弓0文0怕-粉1茂1洋5塵0臥0元/嗚㎡左旨右霸。舟坐山透第舟二抽、沙三御產(chǎn)談業(yè)匙發(fā)飛展殼迅共速撿，導所脫占斗經(jīng)右濟謎總捉量儀比姥重仿較段大膀，耽隨斑著洽整類體奸大友規(guī)杏劃們的親確亞定盡，誕辦膨公叢市研場弟發(fā)參展僑潛亞力側看疤好虜。匹但衡目猶前效辦朗公卡的池整爭體頸價侵格插仍掀處哥于姨一懼個診相眨對通發(fā)棉展百的峰階帶段虧。P專O團I白N畫T仔3：備在當售壁辦阻公嗓物糾業(yè)聽分置析C按H逝A概P蹦T請E嫁R蹲2擾:臨P瞧l槐o編t嘩p輪r錫o攪p返e駛r銜t礦i可e胖s蛇r歉e未s迅e辱a皺r支c鑼h（劃地雞塊輕屬摘性雨研備究征）技最術段指通標·產(chǎn)殊品接分駝析·厚S貿(mào)W吃O趁T分航析P百o賞i味n漂t熔1：矛項瀉目掀產(chǎn)鄭品散分涌析(1)(4)5層(3)(2)技惕術釀指館標瘡分澤析（板預癥測臟報確告樓）總欺建難面名：9反4昆1士0怒7平恩米草；商陽業(yè)津總惑建棚面室：3釣5違4疑3委8平師米垮；1鳴#商懇業(yè)挪：6無8肺1青5平硬米2過#商喜業(yè)計：6橫8幼6犁8平占米3屋#商裹業(yè)緞：1圈1礎1暫7梯6平宮米4啊#商存業(yè)就：1開0新5嶼7聞8平刮米塔窩樓性總將建掏面共：3幅3嗓5杯7帖9平這米鋒；1拿#辦惑公敬：9炸1萄9鈴3平壤米融；2勤#辦柳公梨：9扎3牧7彈6平美米晃；3授#辦塊公犧：1墓5當0筍1扒0平被米呈；地棕下粗車拔庫鐘建境面充：2避5林0墳9墊0平明米盟；1正#、2喘#、3貌#塔氧樓滔產(chǎn)休品岔比桃較總座建桑面壁：3局3戚5躬7關9平最米件；總畢套愿數(shù)歌：5廳0箭3套劃；總嘴套鵝數(shù)亮比荷例喚：（1）主競力跟面怨積佳段忠集快中曲在5持0慕—吉8陰0平撈米濾，督占9負2典%，曬其竿中6壓0財—另7褲0平律米面兼積余段平在望主軟力宰面說積鴉中嶄占冰有賭一撒定專比取例感。4脈0器-其5直0平幫米榜：4套露，兼占1厘%；5柜0白-軟6侵0平噴米減：1躬4拔2套訪，臥占2峰8泊%；6藥0宮-遇7編0平神米截：2畝1況9套剪，裝占4主4太%；7村0父-諷8味0平匠米食：1并0企2套漆，惠占2誰0按%；8庭0稻-結9警0平路米反：1獵6套覽，鑼占3續(xù)%；9艇0織-材1壞0全0平遮米旦：1堵8套升，辣占4萍%；(鄉(xiāng)豐2多)剃1膝#面搏積認段樓分外布辰較蟻為團豐聽富奮，樂主司力腎面咳積考段窮在5液0睡—構7禍0平碌米季范衣圍拿，分拜布曾有4階0平爹米佛面鼻積蒸段禮；2棋#面偏積敲段厘偏味大垃，6迫0平柱米另起移，歲主敘力跟面積暖段孫在7伏0劣-隆8洋0平離米絞；3鏡#面預積合主廳力胃面獵積停段狼，屋集求中文在5刻0總-舟7膨0平熄米間，其載中女以6訊0蕩-煎7共0平春米痰占則較替大詢比找例紋，3錢#整早體眾套咐數(shù)珍相賢對1校#、2韻#較哭多；44%28%20%3%4%1%P解o迷i攝n識t援2：動項顧目正產(chǎn)韻品賀分誦析主宋力梳面切積仰在5克0披-娘8擺0平找米俘，誼相瓣對賴于催周峰邊旅競就爭塑產(chǎn)岡品4潑0平傅米失左湯右綿的狡主窩力喚面徑積鄭，艱相站對老偏情大（1）烘區(qū)猴位治優(yōu)航勢櫻：刃位身于俊東籮港鋤核善心禾商泥業(yè)敢中能心種，怎緊去鄰顛區(qū)甘政浩府澤，存區(qū)照域位詞置敵優(yōu)否越械。（2）質(zhì)交賞通切優(yōu)助勢惰：越三第面寧緊撫鄰汗城辜市匆主抽干商道馳交贏通禮便象捷彎。（3）舌景滅觀蔥優(yōu)嚴勢搜：融項恭目扁四境至且可腿觀譯海澆望姑山刮，路一妙面貼緊管鄰導城毛市嚴綠溝化物帶（4）推產(chǎn)屯品春優(yōu)粉勢凝：碧規(guī)選劃L忍S么C區(qū)祥域妹升視級滔商界業(yè)撈綜濤合迅體溪，畜外啟力佛面阿現(xiàn)佳代癥極具弄質(zhì)松感御，續(xù)項渾目呆整霧體再品倉質(zhì)腰較極高丈；（1）雁舟填山我新獅城盯市壺定朵位—國城家據(jù)級憂海蘭洋炒新腥區(qū)泊，膏對綿舟紛山超整餅體止城呢市乏發(fā)展險是懷極術大紡的盆利兵好涉；（2）敵項補目筐位嘉于宋東復港嚴開擊發(fā)講區(qū)藝規(guī)遇劃屠二嫌期籍，宅東虎港桂三執(zhí)期具整掙體何規(guī)暗劃勒及哭相底應山配紙?zhí)组]等溉設妖置嶄的麥完質(zhì)善沉和灣發(fā)爽展懸對濫本掠項狹目霜商伴業(yè)戀是緒極張大顏的休利曠好酷；（3）付房貫地刑產(chǎn)棉政腸策萬方言面另對滑住禿宅刊從享嚴則的君整岡體瘋調(diào)姿空墨，秋對咽商烈業(yè)窗地責產(chǎn)擦投普資售是邪一景大浴機名會持；（1）少競艘品敞威衰脅菜：殊東抽港拆區(qū)削域?qū)幬磁d帝海拼天貞國廳際鈔、揉蓮我洋躲大軟觀丟等丘項目卷均貓在圣本困年南度評開溫盤夢，腎且析體需量滿較續(xù)大嫁，升對妖本匙項策目只將漁產(chǎn)刑生銀較青大的掌威菜脅伯和繭影據(jù)響衫；（2）緣瑞市革場臨層耍面軍：壓房拋地鋼產(chǎn)錯整傻體節(jié)市甲場尸政璃策衣依煌舊抹是鞭“適匪度鴉從楚緊爭”政辛策祥，對貸貸鄙款跟相游對床較襪為攀嚴辜格賞，驕尤奏其仁是執(zhí)舟鼻山鹽本敞年嗽度品貸握款應額度貝已偉滿蹄；優(yōu)千勢威朗脅機素會劣酸勢（1）悠面冷積肚劣便勢辟：辦赴公酸部禾分輩面薯積懂相勉對渾較容大，5大0公-崇8張0平獸米鉗為顯主漲，敢商暖業(yè)4遮#整聰體墊面飾積貴偏孟大而一拘定揪程坡度叉影澤響甜銷貍售易去閃化訂速勞度岸；（2）畝產(chǎn)毯品績劣授勢匠：樣商寒業(yè)衫部個分償整洪體剪布例局擠及買內(nèi)盤部省結燭構廚相捎對思設迎計恐不霜完武善涌，兔待集修浩改杠，梯對蹤蝶招幣商被產(chǎn)詞生育一杜定虹壓都力腳；（3）候銷載售改壓泄力搭：輸項央目盟以腳短軍時銜間覆快戴速看去諸化9億逼為選目絕標朝，雅整脊體僚具夸一那定賤壓號力擇；P婚o焦i刺n負t門3：糞項屈目S顯W胸O題T分屑析C隨H完A尺P鈴T冒E掩R含3碌:聾T念h跡e匠w估h臂o費l蛙e傅p腦r梢o筒j眨e蛇c午t識p螞o刻s桿i慰t艇i漏o字n灑i冬n魂g（家項波目糕整夢體潤定吧位固）Q墊u秀e池s辦t叨i甜o刊n診/“海常景煙時色代活廣掉場秋”旦作陸為津近1僵0萬偏平佳方睬米珍的夕商性業(yè)圾綜巨合斬體良，翼從魔快皺速聚完過成拆營俗銷勞角喜度移出容發(fā)枕，我磁們餡要勉需猛要水對蛇此膚項嗎目肅產(chǎn)鑒品慌功嬌能墻性商進廉行津重宗新按解背讀陰與友定大位賓？A榜n可s渡w攤e割r參/多禮功檢能瞞性洪的桃城準市濟商伍業(yè)腫綜渴合窩體在落眾昨多敢綜圈合隸體傲概館念稍中僑，本桂項財目燃應陜具非備榴營芝銷喉的騎何狡種咐差謀異排化脂特掃征居？項飽目貪核痰心員定甲位：中渠國頃首菌個文國母家僑級妥海淺洋翻新修區(qū)代下，瞇舟贈山句，亡普里陀財東胳港夢核乏心菜，集溜合饞海乒景S慈O貼H屬O、喇創(chuàng)杯意販辦購公薪、敲精晶品鎖酒乞店即、L故S牛C休屯閑御商挨業(yè)狹于巷一撒體淡，濱駁海泛體書驗居式循商粗業(yè)疫集糧群。它遮是趣：具齡有潮“功她能滲型例、走服垃務貪式譽”昂的海挨景S隸O新H腰O；具頸有剛時稼尚忠創(chuàng)治意腔并忽滲臭透雅文甩化液張義力踏的酒“小杰而秋精角致豪”活的精進品釘酒贊店；代載表艇東雞港俯新件區(qū)諸新采辦足公鬧理耀念槽的創(chuàng)丑意耳辦辟公；升芹級旋舟浙山硬及爬東斑港左商賠業(yè)序的直“L痛S囑C體界休應閑倆驗眉式敘”的脾濱浙海頸商誤業(yè)特中譽心現(xiàn)，以旅餐廣飲邀休肝閑況娛少樂世為狗主；它鐘是習東裙港尸城妹市愿生居活猾的昏新寸趨粥向乳，炭是餅東穿港餅商扶業(yè)倚文影化消升予級蜂的子新濃標暴志。商宏業(yè)挎價商值障：以L窄S侵C商薪業(yè)妹功漆能月為堅主，塘以精信品坐酒口店瓶提勇升釀產(chǎn)貼品遺檔驕次，謎并社結準合弄創(chuàng)播意廈辦兩公著、認海醉景S裝O泄H赤O形成萌可袍循廉環(huán)傅再鵝生固的淺商灰業(yè)唉生育態(tài)電系招統(tǒng)漢，咸各否商期業(yè)周形躺態(tài)托之貪間王相豪互置促派進笛，意互母為輩價園值柔鏈嶄。社幻玉會滿價膚值先：是懂舟井山董東冤港不文稻化崗與擴靈鹿魂幅的扔標皂簽茂；亮是克舟昏山講標禮志們性籮建州筑賴；陰是脂舟屈山撿商拋業(yè)搭價吵值牧最大念化犯的忙具埋體乞體架現(xiàn)顏；嘆是幟舟堪山館城舉市閃經(jīng)紡濟活發(fā)趟展歡的壟帶亂動值者忌。冤在源運季營割中刻彰推顯鏡對鹽加擦快桑舟壺山影商肚業(yè)瘦產(chǎn)輝業(yè)擋升掙級宗換持代棋，辱對涉區(qū)鬼域斤經(jīng)珠濟假的惰良鏟性律再宮造至，健產(chǎn)慘業(yè)迷結犁構收優(yōu)牌化猛升鉛級鑒，翼城將市往資仙源傳的檔合道理質(zhì)配蓋置食也敢會膊起箏到溫不嶄可女估閘量撥的狀作預用謝。1234辦公9193平米（5-12F）創(chuàng)意辦公4688平米（5-8F）精品酒店4688平米（9-12F）1、2、3、4LSC商業(yè)35438平米（1-5F）LSC商業(yè)海吊景S他O份H戀O1朽5惕0黃1擦0平燥米號（5疾-饒1站4陵F）L降S昂CC績H松A鑰P皮T劉E奇R炊4餐:速P稿r泥o宿d疤u惡c廣t雞S敬u拿g栽g擁e兼s番t蛇i賓o州n（熄項拿目猾營僚銷礦總召體喇策慨略遙）營屋銷丘策鋤略·價堂格顯策潛略·營諸銷唱模員式·推螞盤仁策乘略·推疾廣篩策沈略P飄A擊R陣T熟1軟:項蚊目都營與銷恐策見略P敞O塊I瞎N客T存1：短營完銷赤任仿務船界益定p壯o檢i創(chuàng)n著t拳1：子銷竿售但目籌標—開尾盤累一姑個槐月屈時似間作止奇，格達譯成掙項守目約7言0蠟%的康銷爬售憤率；p騎o命i抵n叔t數(shù)2：花項遲目佳形沿象—三駐盛紙集甜團努“罰商盯業(yè)殺品星牌圖”眉新冬形腫象搬的緣瑞構演筑。日從榮戰(zhàn)酸略筒角壓度吳出夫發(fā)慢，尊樹態(tài)立飯項語目仍區(qū)須域謹標摧志寧性勸的如商業(yè)頓形昏象泄，稼兼倡顧鵲銷蓄售教達虛成杰、稅招重商匯主絹力庫店序?qū)嶀u現(xiàn)婦、后且期餓商蝕業(yè)譯的強經(jīng)鑄營它管夏理粘問放題償，腳乃場至整期個樹集倒團翼的的商靜業(yè)邪的塌發(fā)雅展馬戰(zhàn)南略廁布委局。P凱O伯I泰N便T淡2：難營胡銷彈核踏心啦策治略簡詳驚解價鄰格匙策尊略哭：各以栽短蜘期喝內(nèi)融達洽成哨快占速薦去叛化努為界任胖務餐的路適謙當筆“爐寬親松俊的窄價魔格形策熊略”模橫式藍策生略慮：居以呼快架速裝去碰化俊為箱任展務督的波“慨直絡接緩銷目售礎”斧結注合構以游招都商送先欲行撫，圍后掘續(xù)躁帶耍租越約搖銷施售張模尾式推根盤展策義略含：繼以纏快毀速碑區(qū)解化授為噸任儲務接的況“倉集孤中蹤蝶部好分初產(chǎn)幼品風優(yōu)扯先距推桶盤司”錄及后付續(xù)他產(chǎn)深品遍價瀉值免最拜大慨化形推制盤推暢廣餅策闊略示：跨以添區(qū)龜域走聯(lián)沃動行傳截播凈及祥線仰上伶線腐下孟互情動泰傳旗播表“栗相旬結垃合勁的塔立字體莫推低廣根模圍式P粉A建R察T難2遺:項稼目拌價繪格泛策怪略p要o娘i刺n去t掀1：晚項小目末整循體儀定掃位艦標她準—健—本輪案麻價畢格鎖界著定千原逮則以“婆適忙度拆寬神松沃的得價肆格光策糊略終”肢，達鑄成綠短年期磚內(nèi)種快患速懇去速化悟的笨營閉銷所任邊務息為勢前覆提己；以敵“洲市知場滅價質(zhì)格濕為忍依襯據(jù)?！敝?，戀以抄切情實執(zhí)可罩行蓄的哈符憐合獸市邪場溜綜污合丈價奇格點范挽圍熊為冰依從據(jù)紹；以因“拿商扁業(yè)香的煩市警場統(tǒng)收動益啦”慢，牛以療商探業(yè)旱的竭實元際趣投屠資每回忌報圓收買益扯為茄參托考約進之行毅界見定籮；商擇業(yè)侵價姿格繭界故定傳（暖市疏場己比歉較譯法—盛1殘F住2超F(xiàn)）本栽區(qū)灶域草內(nèi)擱可指直攤接打類丑比飯的柜在另銷縮慧售游和賊即膚將鬼銷色售乳個寄案爺主厲要若有”寧幼興堅海質(zhì)天魄國階際“、”碧桂海思蓮斥緣“、“舟掀山鳴水盞產(chǎn)梢城”。項目因素寧興海天國際本案碧海蓮緣本案舟山水產(chǎn)城本案商業(yè)環(huán)境

1

1.2

1

1.1

1

1.1產(chǎn)品品質(zhì)

1

1.5

1

1.3

1

1。3商業(yè)配套

1

1

1

1.01

1

1.07運營管理

1

1

1

1.3

1

0.97地理位置

1

1.1

1

1.17

1

1.19銷售價格50000元/平米

52000元/平米46000元/平米50000元/平米

50000元/平米52000元/平米本項目銷售估價

40000-50000元/平米P播o嬸i柄n脈t斷2：商赤業(yè)剩價牛格犧定律位克（迫收轎益校還啦原本法—流1淚F征2槍F）根城據(jù)娃市璃調(diào)虧情塞況拴看葬，項供目更周念邊近“獻東哪港中紐奉昌流街鬼、腐海壘蓮戀路杯、繼碧隙海殃蓮虧緣第街脖、胞昌泥正念商給業(yè)醒街沾的商習鋪格租符金鎖主政要臨集裕中鈴在1唇-蔬3貍.掃5元/平饑米.護/天授左拿右共；若拼按餓均跪租珠金2農(nóng).漫5元/平歡方快米.微/天爸計工，跪則單府套踢商隊業(yè)嗎的嫂每憐平幟方闖米樸的在年花純化租魄金質(zhì)收刺益盤為闖：2貞.建5元/平隨方淚米/天×梁3部6艱5天=技9休1階3元/平嘉方碎米；A方承案:若箭期半望浪的即投憂資方回帆報記率下為6揀.笨5戒%，量則賺單遇套急商可業(yè)陸每掃平善米槍售航價喇為9調(diào)1艱3模/槳6慘.糠5臭%回=勻1梅4圖0羨4撐6元/平忘方鎮(zhèn)米B方如案:若管期輔望怕的突投熱資畏回阻報妻率辦為3.5掏%，返則插單鋸套據(jù)商示業(yè)嶄每眉平歐米鍵售露價原為9逐1奧3欄/方3徹.誓5訴%外=立2迅6捕0械8經(jīng)5元/平贊方輸米取A、B方塑案針的奇均西值撲，較則裕收討益割還慚原蛛法既得攝出享本繼案僻的叢合訪理拼單電價背為2濟0噴0塵6例5元/平米方擾米。作幣為海商協(xié)業(yè)逝用醉房容，烏主坐要貍以徹投形資索回鄭報冒用除途殼為秧主喪，習因程此踩收仰益火還追原總的視權終重途將膚占肢較叫大岡比絮重師，股在肺此軟設然定弓收鼓益瘦還模原蓮占6您0葡%，停市搏場聲比尿較見占4司0近%。則知本山案吹商惜業(yè)雪價輪格巷為滿：2串0翁0坑6艘5描*父6棄0競%蔽+錫5欄5苗0紫0扁0油*勻4室0撇%狼=森3技4炕0摩3按9元/平廳方渡米本查案泳商來業(yè)遼價門格釀定奏位壩（1愿\偏2踏F）:袍4吳0緊0祝0引0付—蹈5址0唇0風0先0元/平競米以閉上譯的錄評腫估摸價珠格禿為譽基盟礎鵲于鞋目糕前頃的指市弓場靈情掩況含，但毒是濤考苦慮菊到增產(chǎn)鑰品牢優(yōu)獵化研和慕各緒種捧營直銷長策惡略慢的準綜叔合年作敵用袋，滔對讓于帆本嗓案辛商方業(yè)號價召格妹的襲最醫(yī)終撕定壺位融將增參歷考瓜下付列攻幾宰點鏈進穿行填修鞋正狐：其笑一許，舟莊山良商懶業(yè)抱投蛋資疼現(xiàn)璃狀，貸商盒鋪魂價透格攪虛湖高識，賄價剛格寧與俘實檢際波投擔資攀回伴報召率槐存影在家倒塵掛突現(xiàn)售象其級二縱，本利案罷開反放蘆式地商東業(yè)企體，手產(chǎn)香品儲外嬸立階面鋪設散計\景月觀始規(guī)捷劃\招頃商蝴運循營騙等桐優(yōu)欺勢賭，罩價遵格楊定喪位扛應串與幼市兇場驚差味異洗化其蛛三莫，本娘項溪目百營歸銷層目絲式標，成項塊目湊以懷快甘速闊實括現(xiàn)吊銷抱售煙為讀總崇目軋標裂，貌本駝案機商懶業(yè)慈將錦采扔取筐“散適脆當工寬遲松渡的震價電格膚策肚略慶”本猾案那商達業(yè)溉價紛格氧定別位脹（3甲F歡\感4牛F失\澆5敗F）:謝1挎1強0盾0腎0洽—隱2奇5攏0染0液0元/平蓬米正箭常每情劍況掀下摧，襯根回據(jù)澇各既樓寺層濾定箱價繭比摔例感系投數(shù)姥，止最謙終夏定業(yè)價源時唯還促需犧參挽考享房區(qū)型姐、早位量置綠等蹈因起素額做斧最翁終譯定篩價史；根循據(jù)次此排定蘆價嫌系滑數(shù)倦比聲例思，以以1要F為錦基帳準泉，蹤蝶則3培F、4備F、5斯F價飛格動為1珍F帶2石F季=寺4似0凈0個0案0頂-斜4欠5連0寬0堪0元/平笛米；3縮慧F寧=極1鎖8笑0聞0爛0別-舟2芒5釣0五0脆0元/平成米；4跌F科=普1梅2跨0欠0甲0燥-沉1缺6多0顏0但0元/平芝米電；5框F廊=爪1描1茫0遠0攏0獎-釣1逗5情0課0掩0元/平罷米績；本獵案弊商鍋業(yè)燙部匠分牧產(chǎn)弄品漂加親權簽平答均香價萌為:矛2凝7設9擊8門5元/平防米P脹o塞i換n旱t盒3：筒酒靈店遙式曬公策寓污價奇格筐界左定本增區(qū)咽域解內(nèi)鼠可宏直宰接銳類島比態(tài)的決在渡銷賴售貼和拴即茅將深銷虜售爪個乎案劍主悼要凝有”寧魚興額海催天眨國曠際“、”舟劈燕山昏水隱產(chǎn)舊城“、“蓮咽洋關大少觀”項目因素寧興海天國際本案舟山水產(chǎn)城本案蓮洋大觀

本案商業(yè)環(huán)境

1

1.2

11.1

10.9產(chǎn)品品質(zhì)

1

1

11.05

10.8商業(yè)配套

1

1

11.07

10.8運營管理

1

1.1

11

11地理位置

1

1.1

11.19

10.8銷售價格

1200012500

1150012800

1320012300本項目銷售估價

12000—13000元/平米本鞠案撈酒豈店煩式惹公苦寓刮價蘭格腐定脂位:矩1帥2沖0零0艦0鐮-漸1珠3款0硬0摧0元/平杏米以僚上脈的樂評吸估絡價裳格夕為恨基費礎堪于粘目蜻前奴的餐市皆場秤情器況差，但惜是輛考姐慮適到股產(chǎn)叛品賤優(yōu)錘化買和械各派種疾營昌銷土策驚略習的播綜紹合獲作螺用笛，炕對菊于學本革案熟商梨業(yè)在價路格險的紗最梢終沈定法位癢將胃參巧考潤下抬列查幾草點治進瘦行向修集正其辯一陳，舟肥山躺酒蜂店咽式衫公聽寓尺面香積責較戚小，笑后秒期鏟寧論興報、掘蓮倦洋縮慧大垃觀鏡等負樓胖盤瞧集衰中購放緩量喬且棋面距積北主殘要翅為3到0拉-悔4軍0平子米桑；其攝二萄，本州案帶產(chǎn)番品框面勢積沉相跨對栗較擋大，略主寒力是面熟積秋在6昆0獸-杠8把0平在米拉，悄存環(huán)在倡相女對對的粗總魂價擁壓念力顏；其鏡三嗎，本學項逃目扁營萄銷盾目居標，句項嘆目尚以器快睛速站實經(jīng)現(xiàn)漏銷暗售爭為退總欲目鵝標煎，伙建騎議洗考限慮廣“濱適芬當派寬傅松咸的由價米格速策販略神”喜；參聾考他寧惕興矮項嶼目輩開昨盤殿的趕情伙況眉，細舟副山運市方場冬對秩于班價冷格門的敏敏導感董度催很攝高毯，僅建昂議施日吳后墊在孕出怠售猶酒相店炕式弊公誼寓燃中來，機安浮排毛蔬胚仔房以作為腫交魄房尼標萍準道，草將眼裝處修層作憤為久選近配揀的持菜鍵單載，漢以齡此嘩毛統(tǒng)胚厘低皇價引吸蜓引繞客幼戶妖。P承o從i錦n勞t能4：墓辦毫公佩價寧格衣界漿定本掀區(qū)杯域澇內(nèi)鉤可辦直黨接扔類薄比炊的肅在共銷遠售銷和枕即墓將要銷軟售薦個券案雨主僅要索有”寧拒興冬海陜天收國愧際“、”碧炊海肅蓮銷緣“、“舟沈山豬國格際金水婦產(chǎn)絡城”項目因素寧興海天國際本案舟山水產(chǎn)城本案商業(yè)環(huán)境

1

1

1

1.1產(chǎn)品品質(zhì)

1

1.31

1

1商業(yè)配套

1

0.98

1

1.07運營管理

1

1.34

1

0.82地理位置

1

1.01

1

1.19銷售價格

9658-11500

10600

10000—12600

10800本項目銷售估價

10000-11500元\平米本認案怕純蒸辦瀉公宿價沙格口定坦位:續(xù)1察0滅0罩0油0春-冶1棟1綁5艷0泛0元/平煉米以連上跪的粱評慘估剛價政格訂為蘆基帳礎稻于樣目松前膝的吳市澇場倚情賓況熱，但功是坑考蠻慮察到么產(chǎn)愁品炭優(yōu)壞化碗和雷各在種露營衡銷濾策娘略追的誤綜根合駱作棉用盟，充對斥于嬌本壁案己商鈴業(yè)赴價斜格莫的狠最也終副定伙位吊將奮參誦考宗下喬列常幾旬點潮進決行究修系正其傷一際，舟頓山羨辦愁公取市鐮場莫整幸體芝處脫于興發(fā)羽展?jié)姵貘B期，夠前篩景跳及痰規(guī)斃劃僑較毀好忘，照但焰目局前券市診場黃總閣體幻玉售看價軌相形對球較裂低掉；其以二配，本椒項字目曬營限銷瀉目佩標，飾項錘目衫以挽快廳速序?qū)崟超F(xiàn)絲式銷等售摧為名總紹目物標頂，妹建疲議火考夸慮賄“閣適幅當糠寬妹松硬的脈價腿格許策歡略話”墳；鑒胞于系寧鏡興陷項伴目主辦要公貨開救盤序后便銷夜售躺的駁情坦況世，損我瀉們厭建駛議真增魄加柴存淹辦足公啄的嘉體迷量爹。P劑A杰R單T投3膠:項聯(lián)目駱營阿銷態(tài)?；絇籌O礙I航N示T敞1：屢本怠項尖目嫩商向業(yè)晌運幼做滾模察式野界弄定部權分桃持男有-返驢租班（志商避業(yè)脖示眨范傷）季，終部棋分理出連售宏（射資紫金含回渾籠）哪狀部蛙分醬持徒有贊？梯哪嗎部躲分狡銷筑售爺？炎如壤何辦界澤定咳？租謠售剝建傲議株說爛明我元司溝將靜本削案綱的林商誰家察按遍照貝業(yè)辣態(tài)代特甩性左將哈其輔經(jīng)旬營離方存式伐分竄為仁兩絲式大溫類拴，驕持露有菜出條租儉和汁銷蜘售提。因窯為亦面對積糕較邊大正的匪商時鋪眾總停價狹高碧，拒直表接獵銷歷售飲有鹿一令定牽困縱難忽，梨建掀議羽采辦用胸持傾有株出暴租除的貸方遮式混；而控對墓于達面鴨積鴨較房誠小晃的碧商工鋪較可孩直望接扒銷毫售尚，癢以譽便咳資海金齊回益籠勤。p君o矮i就n欠t兇1：踏租辜售代比繭建兼議p伸o濫i內(nèi)n紐奉t豆1：陡租夜售親比索建謝議租賣售在面稠積子統(tǒng)物計租售方式建筑面積（㎡）持有出租9980銷售/售后返租27034總計37014p構o鍛i誰n情t窗1：泥租鋒售碑比坑建食議租魂售巷建傍議散表區(qū)域樓層區(qū)位名稱業(yè)態(tài)涵蓋建筑面積租售建議租賃年限1樂·生活1樂活族音像制品、婚紗攝影、家居家紡、干洗店、1014銷售/美甲、藥店、美容美發(fā)、寵物店、房產(chǎn)中介、2眼鏡專賣、手機專賣、便利店18423學院派教育培訓、游藝城18154博弈堂桌球館、雀友會館、網(wǎng)吧、桌游店19363逸·生活1購物狂精品購物2407售后返租3年228183料理師西餐牛排、日式鐵板燒/料理、茶餐廳、時尚火鍋、壽司、韓國料理2589銷售/4朋來閣宴會餐廳2945持有8年2尚·生活1商務范茶館、銀行、數(shù)碼彩擴、旅行社、1206銷售/美容SPA、證券中心2票務中心、銀行、美容SPA、證券中心16993銀行21854運動帶健身中心2190持有8年4品·生活1享樂派西點餅屋、酒吧、冰品甜品、咖啡1871銷售標桿店2饕餮控川菜、江浙菜、粵菜、寧波菜館25403樂開懷量販式KTV28984/5都食客中型餐飲/大型海鮮餐飲4849持有8年1234LSC商業(yè)界序定倉標隙準褲一便：聚產(chǎn)盟品歡樓飽層肚導冬向馬原持則商靜業(yè)搬物岡業(yè)源價佛值堪逐睡層閉遞皺減駕，1、2偽F相泰對億物娃業(yè)承價蘿值歉較南高休，際較五較舟容垂易斃快狠速煌實味現(xiàn)很資付金恐回助籠休，叛則1、2誼F＞3灑F＞4蓬F＞5者F；界背定撐標額準擁二畢：豎產(chǎn)網(wǎng)品走面祖積姜導肢向坡原導則4棟睡整冒體解物瞞業(yè)1衫_幼5劑F商捉業(yè)仍面魯積接相劍對斬大街于1棟剪、2棟欺、3棟筆，組且4棟噴物舞業(yè)4架F燙\津5爽F(xiàn)產(chǎn)箏品飛設菌計涌有抽露綁臺弓，弊適陵合泳商統(tǒng)業(yè)悼運炸營窄。界渴定出標粒準親三今：蛾產(chǎn)嫁品裙區(qū)缸位錘導聽向蹄原增則商葬業(yè)叼物肅業(yè)萍沿除街丈價謹值稻較診大最，誓則2幢仗、3幢含、4幢悼＞1幢罩；界剩定揉標繳準錫四峽：肺商兵業(yè)并縱曾向呼運啟營被原張則縱儉向筋整冰體布運甚營堪價魚值抹最犧大孟化嬌原狗則汁，鋼銷藝售當與不招槳商枝橫秘向奔交飲叉犯的頃商艘業(yè)查較怪難妖實度現(xiàn)映運厲營懇管踐理城。P囑O混I拼N遮T照2：禁本起項在目診商巴業(yè)鋤運元做棵模包式紀界碑定饞標槐準p獵o久i鋒n粉t培3：本蹦項浸目日租毒售涉比宿建龜議租嘆售膝面殼積繳統(tǒng)比計租售方式區(qū)位建筑面積（㎡）持有出租以B、C的4樓和D幢4-5為主

9980優(yōu)先銷售/帶租約出售剩余其他商業(yè)27034保國持東商贊業(yè)偵整攀體敲形誰像—境—持教有駕部樣分點或跨帶笛租奇約纖出練售鐘，攤共門計踢面而積9疏9聽8呈0平致米睜，先迅期槳作統(tǒng)為努商汽業(yè)盞示斤范鹿，抽規(guī)劉范屬商叨業(yè)鋸形蝴象民，矮以慶促秋進叢銷負售亭；優(yōu)淘先拴銷蹄售拆部認分秀，2盛7特0笨3躁4平尼米敲，先糕期勉快拔速蟲回張籠腳資瘋金挨，店以扇完丹成覺總截體刊年經(jīng)度移銷烘售祝任斯務申；直窩接糠銷畏售+提瓦供摘招僵商鉗顧偉問委服縱務幼（頌商句業(yè)相連挨鎖逝協(xié)程會史）P啞O描I咐N母T鉤4：澆本營案萄商環(huán)業(yè)今部笛分完銷功售個模弟式太界培定根賞據(jù)快蹦速靈回強籠普資燈金透的齒銷道售界蹤蝶定仿，舉為死降徒低斯開貢發(fā)輝商看銷變售識風磨險葡和泄快哄速岸實店現(xiàn)卻資啞金慘回兔籠卵，述建沈議求采聾取“財直濱接蠅銷化售艘”的朗銷戀售債模些式張；同降時發(fā)為非增驢加認投雅資席客景的雜信瓜心崇，釘在打此秒基罷礎蔥上提廳供嚷“嫌招匹商渴顧挖問伸服配務案”即寄借劫我奔司貪資懸源越，厚聯(lián)山合化各達省彈“崖商束業(yè)雞連丟鎖全協(xié)筍會昨”量，足將根“扇商盾業(yè)浙連轉鎖丑協(xié)裕會烈“何與仗投仙資辦客射進闊行偉品賭牌種商末家娃的御聯(lián)觀誼初，茅凡擱買月本獵商匆業(yè)掌的今消漿費婆者福，企我優(yōu)司框即付提偏供菜一手定燒質(zhì)蠅量零的情品櫻牌公商爽家代。法一先方非面陵為娃投弊資器客從提災供茅商猜家唉支債持稿，風增退加躬本棗商關業(yè)遙的殘附串加去值央；蛛另犬一慎方煎面直在神實斧現(xiàn)脖開軟發(fā)站商萌快競速檢回稿籠異資戴金那的邊情宋況謊下蹦，付不錄承探擔歇售擁后芝返敵租想等銹模徒式伏的嘆風坐險睛。P示O擔I堪N滔T妹5：誓商裝業(yè)1小F甘\逗2征F樓朋層棵產(chǎn)塌權襖分糟割糠、淋產(chǎn)濾權膛聯(lián)笨體旺優(yōu)蟲劣板勢漂分狗析IF帶2F產(chǎn)權聯(lián)體IF帶2F產(chǎn)權分割優(yōu)勢劣勢優(yōu)勢劣勢1帶2F聯(lián)體，可以提升2F商業(yè)價值，利于帶動2F銷售，提升1F、2F整體商業(yè)價值。對后期商業(yè)運營將產(chǎn)生一定影響。對后期運營而言，相對較為便利。1F\2F產(chǎn)權分開，1F價格將得到提升，同時2F價格將同比下降；若1F定價過高，則影響1F去化速度，2F商業(yè)價值則較難實現(xiàn)，不利于銷售去化。注賢：醫(yī)從更快種速捐實聾現(xiàn)內(nèi)銷尋售月角侮度皇而擱言怎，姑建醬議炕采疼用1陰F帶2澤F產(chǎn)塑權北聯(lián)賠體租方猴式坦，趟且飄面寒積皺控建制傘在1田5晶0平遵米胖以儀內(nèi)。C敏H世A憤P鋤T石E婚R渡5顆:獻I塘n焦v雁e何s斜t抓m狹e蘿n既t盾p蘇r亦o洋m旅o及t丸i概o逐n酸s上t談r競a菜t德e學g弊y（草招升商朋整呼體展策訓略就）業(yè)爪態(tài)姜定彎位·業(yè)立態(tài)或配漲比·租伍售諷比感例·工垃程昌建推議根澤據(jù)械上衰述糊定疊位顯、清分王析汪，將狠項喝目胖分摩為油以豬下振四首大恩功獸能晝區(qū)州：A區(qū)槍、樂·生甩活B區(qū)鑼、逸·生距活C區(qū)啊、尚·生須活D區(qū)撞、品·生駐活ACBDLSC商業(yè)p炭o圈i跟n定t關1：絮業(yè)奧態(tài)染概委念槍定拌位ACBDLSC商業(yè)A區(qū)限：樂·生鹽活錫（1成-送4圣F）1幸F：襖樂辜活浸族2迫F：宅樂波活骨族3染F：為學咐院程派4物F：化博搞弈釘堂C區(qū)給：尚·生石活鎮(zhèn)（1酒-店4臥F）1墨F：胃商噴務福范2魚F：落商棕務鏟范3熄F：羨商忌務畜范4異F：購運俯動春帶B區(qū)急：逸·生盆活橡（1渣-涼4含F(xiàn)）1趕F：服購辯物階狂2爺F：航購泰物裁狂3榜F：唯料吧理按師4紋F：員朋虛來肌閣D區(qū)湊：品·生開活偵（1好-爐5等F）1耳F：蕉享咐樂大派2雙F：騎饕胞餮賽控3截F：合樂殃開飾懷4哭F：鉛美侵食墨匯5倆F：堤都帆食灰客p吧o銅i測n津t揉1：聚業(yè)拆態(tài)鴨概帝念仗定舅位p脈o縫i闊n州t抄2：令業(yè)剛態(tài)釋分層棟蒜定黃位p借o貨i篇n畢t架2：撇業(yè)章態(tài)升分泉棟凈定遞位A區(qū)撞：樂·生士活A區(qū)喉：脹樂·生憤活A區(qū)許：投樂·生挽活A區(qū)幻玉：缸樂·生腿活A區(qū)櫻：認樂·生施活A區(qū)湊：河樂·生難活A區(qū)爪：且樂·生昆活業(yè)耀態(tài)滾剖兩面盤圖樓層（F）區(qū)位名稱業(yè)態(tài)布局4博弈堂A15桌球館A16雀友會館A17網(wǎng)吧A18桌游店3學院派A13教育培訓A14游藝城2樂活族A2-2F婚紗攝影A3-2F家居家紡A7-2F美容美發(fā)A8-2F寵物店A9-2F房產(chǎn)中介A10-2F眼鏡店A11-2F手機專賣1A1音像制品A2-1F婚紗攝影A3-1F家居家紡A4干洗店A5美甲A6藥店A7-1F美容美發(fā)A8-1F寵物店A9-1F房產(chǎn)中介A10-1F眼鏡店A11-1F手機專賣A12便利店A區(qū)葵：從樂·生背活A區(qū)便業(yè)杠態(tài)年匯偉總浙表-腿1則F區(qū)域樓層業(yè)態(tài)分區(qū)編號業(yè)態(tài)定位建筑面積品牌檔次例舉（F）（㎡）A棟1樂活族A1音像制品37/A2-1F婚紗攝影234親密愛人A3家居家紡162水星家紡、羅蘭家紡A4干洗店68/A5美甲45/A6藥店55/A7-1F美容美發(fā)68米蘭、頂峰A8-1F寵物店71/A9-1F房產(chǎn)中介78/A10-1F眼鏡店64寶島眼鏡、紅星眼鏡A11-1F手機專賣62/A12便利店70可的小計1014

A區(qū)坑：點樂·生勤活A區(qū)擴業(yè)芝態(tài)淋匯煌總艘表-反2友F區(qū)域樓層業(yè)態(tài)分區(qū)編號業(yè)態(tài)定位建筑面積品牌檔次例舉（F）（㎡）A棟2樂活族A2-2F婚紗攝影782親密愛人A3-2F家居家紡375水星家紡、羅蘭家紡A7-2F美容美發(fā)304米蘭、頂峰A8-2F寵物店71/A9-2F房產(chǎn)中介78/A10-2F眼鏡店64寶島眼鏡、紅星眼鏡A11-2F手機專賣168/小計1842

A區(qū)酬：雜樂·生求活A區(qū)豆業(yè)獸態(tài)娃匯乳總肝表-文3換F區(qū)域樓層業(yè)態(tài)分區(qū)編號業(yè)態(tài)定位建筑面積品牌檔次例舉（F）（㎡）A棟3學院派A13教育培訓928韋博教育A14游藝城887湯姆熊小計1815

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