資產(chǎn)評估理論

資產(chǎn)評估理論第1頁，課件共29頁，創(chuàng)作于2023年2月內(nèi)容框架§2.1資產(chǎn)評估的動因與理論基礎(chǔ)§2.2資產(chǎn)評估理論結(jié)構(gòu)、假設(shè)與原則第2頁，課件共29頁，創(chuàng)作于2023年2月§2.1資產(chǎn)評估的動因與理論基礎(chǔ)一、資產(chǎn)評估的動因（一）資產(chǎn)的專用性：用途專門化（二）交易頻率低：次數(shù)少、不常見

（三）信息不完全：交易雙方信息量?。ㄋ模┐笞诮灰祝航痤~大二手自行車汽車第3頁，課件共29頁，創(chuàng)作于2023年2月二、資產(chǎn)評估理論基礎(chǔ)（一）價值理論（二）效用價值論（三）供求價值理論（四）貨幣時間價值理論（五）資產(chǎn)補償理論（六）生產(chǎn)要素分配理論（七）成本核算理論第4頁，課件共29頁，創(chuàng)作于2023年2月§2.2資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則評估假設(shè)是資產(chǎn)評估服務(wù)的重要基礎(chǔ)，離開評估假設(shè)，評估師將無法完成評估業(yè)務(wù)。

交易假設(shè)、公開市場假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)、清算假設(shè)一、資產(chǎn)評估的假設(shè)（4）交易假設(shè)持續(xù)使用清算假設(shè)公開市場第5頁，課件共29頁，創(chuàng)作于2023年2月§2.2資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則

（一）交易假設(shè)：最基本的前提條件

假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。（為委托人提供資產(chǎn)交易底價）

（二）公開市場假設(shè)：充分競爭的市場，是其他假設(shè)的基本參照

是對資產(chǎn)擬進入的市場的條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。一、資產(chǎn)評估的假設(shè)（4）第6頁，課件共29頁，創(chuàng)作于2023年2月（三）持續(xù)使用假設(shè)：處于使用狀態(tài)

是對資產(chǎn)擬進入的市場的條件，以及在這樣的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說明。

在用續(xù)用；轉(zhuǎn)用續(xù)用；移地續(xù)用。（四）清算假設(shè)：

是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)一條件的假定說明。第7頁，課件共29頁，創(chuàng)作于2023年2月（一）工作原則獨立性原則客觀公正性原則（如程序正義）科學性原則專業(yè)性原則（二）經(jīng)濟技術(shù)原則預(yù)期收益原則供求原則貢獻原則替代原則評估時點原則二、資產(chǎn)評估的原則道德困境浪漫關(guān)系參數(shù)困境第8頁，課件共29頁，創(chuàng)作于2023年2月道德困境舉例：《說起來容易做起來難》

在歐洲，一個婦人得了一種特殊的癌癥即將死亡。醫(yī)生認為有一種藥可以挽救她的生命。這是本鎮(zhèn)的一位藥劑師最近剛發(fā)明的一種鐳。該藥的制作成本很昂貴，但這個藥劑師的要價超過了他制作成本的10倍。他為制造這種鐳花費了200美元，一劑藥他卻要價2000美元。那個婦人的丈夫向所認識的每一個人借錢，但是總共只借到1000美元，只有藥價的一半。他告訴藥劑師他的妻子就要死了，懇求藥劑師便宜一些賣給他，或者允許他日后再付款。藥劑師說：“不，我發(fā)明這種藥，就是打算用它來掙錢的?！眿D人的丈夫絕望了，他砸碎了那個藥劑師的藥店，為他的妻子偷出了藥。那么，這個丈夫應(yīng)該這樣做嗎？那個藥劑師又應(yīng)該怎樣做？第9頁，課件共29頁，創(chuàng)作于2023年2月浪莎針織有限公司部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)評估項目七評估假設(shè)根據(jù)委估資產(chǎn)的情況，在本次評估中采用了如下的前提、基本假設(shè)：（一）前提：1、本次評估以委估單項資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)主體變動為前提；2、本次評估以公開市場交易為假設(shè)前提；3、本次評估以被評估資產(chǎn)在可預(yù)知的法律、經(jīng)濟和技術(shù)條件許可的范圍內(nèi)處于正常、合理、合法的使用及維護狀況為前提；4、本次評估以委托方提供的有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件和其他資料真實、健全、合法、可靠，不存在其他法律障礙，也不會出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)爭議為前提；5、本次評估的土地價值為被估宗地在2008年10月31日，宗地性質(zhì)工業(yè)出讓，宗地開發(fā)程度為紅線外“五通”（即通路、供水、排水、通電、通訊），紅線內(nèi)“五通一平”條件下的土地使用權(quán)價格。第10頁，課件共29頁，創(chuàng)作于2023年2月（二）基本假設(shè)：1、被評估資產(chǎn)所在的地區(qū)及中國的社會經(jīng)濟環(huán)境不產(chǎn)生大的變更，國家現(xiàn)行法律、法規(guī)、制度及社會政治和經(jīng)濟政策與現(xiàn)時無重大變化；2、本次評估結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場原則確定的評估基準日的客觀合理價值；所以，假設(shè)評估對象可以在公開市場上轉(zhuǎn)讓，交易達成前有一段合理的洽談議價時間，且在此期間評估對象的價值將保持穩(wěn)定。評估人員根據(jù)資產(chǎn)評估的要求，認定這些前提條件在評估基準日時成立，當以上評估前提和假設(shè)條件發(fā)生變化，評估結(jié)論將失效。第11頁，課件共29頁，創(chuàng)作于2023年2月百毒不侵滴水不漏第12頁，課件共29頁，創(chuàng)作于2023年2月隨堂練習：判斷題（55）1．資產(chǎn)評估是一項國際性的社會經(jīng)濟活動。（√）2．資產(chǎn)評估通常是在資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動時，由專門的人員對資產(chǎn)的交易價格進行確定的活動。（×）3．公正性是資產(chǎn)評估存在和立足的根本。（√）4．資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)在特定時點及特定市場條件下的客觀價值的估計和判斷。（√）第13頁，課件共29頁，創(chuàng)作于2023年2月

5．資產(chǎn)評估結(jié)論是專家的專業(yè)判斷和專家意見，因此具有強制執(zhí)行的效力，資產(chǎn)評估結(jié)論應(yīng)該直接成為資產(chǎn)交易的價格。（×）

6．資產(chǎn)評估是指對資產(chǎn)在一定時期內(nèi)的價值進行的評定估算。（×）

7．目前我國的資產(chǎn)評估已經(jīng)形成了以市場途徑及其方法為主的評估技術(shù)特點。（×）第14頁，課件共29頁，創(chuàng)作于2023年2月8．從一般意義上講，資產(chǎn)評估對象就是資產(chǎn)，泛指被特定主體擁有或控制的，能為其帶來未來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。（√）9．資產(chǎn)評估的對象指的是被評估的資產(chǎn)，它是資產(chǎn)評估的主體。（×）10．資產(chǎn)評估的主體是資產(chǎn)的擁有者或占有者。（×）11．資產(chǎn)評估必須由獨立于資產(chǎn)交易當事人的具有資產(chǎn)評估資格的社會中介機構(gòu)來完成。（√）第15頁，課件共29頁，創(chuàng)作于2023年2月12．作為評估對象的有形和無形資產(chǎn)，除商譽外，都是可確指的資產(chǎn)。（√）13．凡是具有具體實體形態(tài)的資產(chǎn)都是可辨認的資產(chǎn)，否則都是不可辨認的資產(chǎn)。（×）14．凡是對由多個單項資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜合體的評估都是整體資產(chǎn)評估。（×）

15．資產(chǎn)評估值是客觀的，同一資產(chǎn)在既定的條件下評估結(jié)果應(yīng)是一致的。（√）第16頁，課件共29頁，創(chuàng)作于2023年2月16．資產(chǎn)評估價值類型與資產(chǎn)評估方法是相同的，或者說，是同一事情的兩種不同表示方式。（×）17．同一資產(chǎn)在不同的評估目的下，評估值可能是不同的。（√）18．評估基準日實際上就是資產(chǎn)評估機構(gòu)對資產(chǎn)開始進行評估的日期。（×）19．評估值是指產(chǎn)權(quán)變動時的成交價，委托單位必須按驗證確認后的評估值成交。（×）第17頁，課件共29頁，創(chuàng)作于2023年2月20．任何一項資產(chǎn)的未來經(jīng)濟利益都可以直接計量。（×）21．市場價值是公允價值的坐標。（√）22．目前資產(chǎn)評估機構(gòu)可以應(yīng)評估委托方的要求為其進行以財務(wù)報告為目的的資產(chǎn)評估。（×）23．資產(chǎn)評估中的在用價值是市場價值以外的價值中的一種具體價值形式。（√）第18頁，課件共29頁，創(chuàng)作于2023年2月24．資產(chǎn)評估結(jié)果中對于特定投資者具有的價值通常被稱作投資價值。（√）25．資產(chǎn)評估中的市場價值以外的價值也是公允價值中的某些表現(xiàn)形式的集合。（√）26．無形資產(chǎn)都是不可確指的資產(chǎn)。（×）27．凡是使用收益法進行的評估都是整體資產(chǎn)評估。（×）第19頁，課件共29頁，創(chuàng)作于2023年2月28．從理論上講，在資產(chǎn)評估結(jié)果中，不論是市場價值或市場價值以外的價值都是公允價值。（√）29．資產(chǎn)評估價值類型完全是由資產(chǎn)評估目的決定的。（×）30．相同的資產(chǎn)同在持續(xù)使用假設(shè)下進行評估，其目的不同，評估值可能是不同的。（√）31．資產(chǎn)的實體性貶值是由技術(shù)進步引起的。（×）第20頁，課件共29頁，創(chuàng)作于2023年2月32．資產(chǎn)價值的高低主要取決于它能為其所有者或控制者帶來的預(yù)期收益量的多少。（√）33．預(yù)期收益原則是資產(chǎn)評估人員判斷資產(chǎn)價值的一個最基本的原則。（√）34．資產(chǎn)評估人員與客戶的關(guān)系是一種委托關(guān)系而不是代理關(guān)系。（√）35．資產(chǎn)評估是一種客觀公正的、具有專業(yè)水準的專家判斷或?qū)＜乙庖?。（√）?1頁，課件共29頁，創(chuàng)作于2023年2月36．評估值是評估基準日的資產(chǎn)價值的估計值。（√）37．在市場經(jīng)濟條件下，資產(chǎn)評估應(yīng)逐漸成為一種行政強制性定價行為。（×）38．有經(jīng)驗的買方對某一資產(chǎn)不會支付高于能在市場上找到相同效用替代物的費用。因此，評估時應(yīng)考慮某一資產(chǎn)的選擇性和有無替代性。（√）39．資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值與技術(shù)進步有著直接的聯(lián)系。（×）第22頁，課件共29頁，創(chuàng)作于2023年2月40．現(xiàn)實的評估價值必須反映資產(chǎn)的未來潛能，未來沒有潛能和效益的資產(chǎn)，其現(xiàn)實評估值是不存在的。（√）41．資產(chǎn)的效用不僅由資產(chǎn)自身的使用價值所決定，同時還受資產(chǎn)的使用方式以及資產(chǎn)在某種使用方式下的作用的影響。（√）42．資產(chǎn)效用是資產(chǎn)具有市場價值的基礎(chǔ)。（√）43．資產(chǎn)的作用空間大小與其效用發(fā)揮的水平成正比，即資產(chǎn)的效用隨著其作用空間的擴大而增加。（√）第23頁，課件共29頁，創(chuàng)作于2023年2月44．資產(chǎn)的一般目的是為某些經(jīng)濟活動涉及的資產(chǎn)的公允價值提出專業(yè)性的判斷和意見。（√）45．資產(chǎn)評估的特定目的，是指具體的資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)果用途的具體要求。（√）47．如果受到稅法的限制，資產(chǎn)評估中的課稅價值可能屬于非市場價值中的一種具體價值表現(xiàn)形式。（√）第24頁，課件共29頁，創(chuàng)作于2023年2月48．在在用續(xù)用假設(shè)前提下的資產(chǎn)評估，其評估結(jié)果的適用范圍是有限的。該結(jié)果并未充分考慮資產(chǎn)用途替換，它只對特定的買者和賣者是公平合理的。（√）49．繼續(xù)使用假設(shè)包括了資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或?qū)⑥D(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。（√）50．清算假設(shè)是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。（√）51．同一資產(chǎn)在不同假設(shè)條件下，評估結(jié)果應(yīng)趨于一致。（×）第25頁，課件共29頁，創(chuàng)作于2023年2月52．就評估結(jié)論的使用范圍而言，屬于市場價值以外的價值的評估結(jié)論既適用于產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)，又適用于非產(chǎn)權(quán)變動類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。（√）53．市場價值以外的價值就是不公平價值，因此評估人員要把資產(chǎn)的市場價值作為追求的目標。（×）54．資產(chǎn)的市場價值以外的價值也是資產(chǎn)交易中的一種相對公平合理的價值，只是其相對合理性的適用范圍較窄。（√）55．市場價值的公允性是相對于特定當事人而言的。（×）第26頁，課件共29頁，創(chuàng)作于2023年2月簡答題1．怎樣理解資產(chǎn)評估的市場性特點?2．怎樣理解資產(chǎn)評估的公正