上海XX項目營銷策略報告72X課件

25七月2023上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXXCONTENT項目解讀項目市場定位價格研判企劃推廣的目標與任務(wù)推案策略上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX序——徐匯區(qū)、浦江畔、華涇板塊旭輝·朗香郡即將登場思考：——我們有什么？我們的占位？我們的價值？我們?nèi)绾螌崿F(xiàn)？上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX項目解讀通過對項目的認知，及市場背景的把控，發(fā)現(xiàn)項目的機會PART1上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX一、區(qū)位認知徐匯一直以來，在上海人心目中都是城市高尚地段的代名詞，很多上海人都有難以割舍的“徐匯情結(jié)”徐匯——人文深厚、傳統(tǒng)高檔居住區(qū)上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX本案地處外環(huán)外，毗鄰龍吳路主干道和徐浦大橋、黃浦江；位于徐匯區(qū)，與閔行區(qū)相近項目地處外環(huán)線外，但交通便捷外環(huán)線中環(huán)線中外環(huán)間距２公里左右龍吳路本案徐浦大橋一、區(qū)位認知上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX規(guī)劃中華涇鎮(zhèn)政府華聯(lián)超市華涇公園規(guī)劃中紫陽中學位育中學公交站點板塊目前商業(yè)基本配套相對齊全，但商業(yè)能級較低，缺乏休閑娛樂配套華涇鎮(zhèn)社區(qū)中心

社區(qū)服務(wù)、文體娛樂、商業(yè)和辦公服務(wù)為一體規(guī)劃中的華涇社區(qū)中心是社區(qū)服務(wù)、文體娛樂、商業(yè)一體化中心，將提升板塊的商業(yè)配套。目前配套不足，未來規(guī)劃全面提升二、配套認知上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX規(guī)劃區(qū)位：位屬上海市外環(huán)線徐匯區(qū)段，總體規(guī)劃寬度為500米，全長2.8公里，建設(shè)總面積103.36公頃。（北至外環(huán)線的環(huán)南大道，西至老滬閔路，東有黃浦江相依，南至銀都路）規(guī)劃主題：規(guī)劃中保留徐匯區(qū)有特點的景觀元素及歷史人文景觀和井然有序的城市公共綠色空間，充分體現(xiàn)“運動保健、時尚徐匯”的規(guī)劃特色建設(shè)生態(tài)系統(tǒng)平衡，森林特色鮮明，融自然、文化、知識、趣味、娛樂于一體的生態(tài)林帶。濱江休閑規(guī)劃導入，區(qū)位提升為徐匯濱江板塊三、規(guī)劃認知上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX本案徐匯濱江帶本項目雖處徐匯濱江帶，但被“印象歐洲”遮擋，非一線臨江本項目地處徐匯濱江帶印象歐洲本案被遮擋，非一線臨江、無江景三、規(guī)劃認知上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX區(qū)位——徐匯、外環(huán)外、華涇、濱江板塊徐匯——傳統(tǒng)高尚居住生活區(qū)外環(huán)外——地域較為偏僻，但交通便捷華涇濱江板塊——板塊配套全面升，雖處濱江板塊，被其他項目包圍遮擋、非一線臨江項目區(qū)位價值凸顯，但略有不足四、規(guī)劃認知總結(jié)上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX長橋板塊江川紫竹板塊華涇板塊中海瀛臺徐匯新城花園小城華涇板塊歷來無商品住宅供應，屬于空白；板塊的直面競爭主要來自于長橋板塊，與長橋板塊形成一體。華涇板塊過往空白，長橋板塊成為其指向標五、板塊競爭格局上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX樓盤名稱:中海瀛臺物業(yè)地址:徐匯區(qū)龍瑞路77弄發(fā)展商:中海集團建筑形態(tài):多層、小高層、高層所在板塊長橋板塊開盤日期2008-4總建面:323179㎡銷售價格非江景25000元/㎡32000-44000元/㎡（江景房）目前已推量:264495㎡主力面積段:80-90、150-180裝修標準:毛坯、部分2000元/㎡剩余套數(shù)138套核心賣點：品牌企業(yè)項目、一線濱江景觀項目解讀——案例：中海瀛臺五、板塊競爭格局上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX項目解讀——案例：徐匯新城核心賣點：大體量、復合型居住小區(qū)樓盤名稱:徐匯新城物業(yè)地址:匯區(qū)龍吳路1595號

發(fā)展商:景瑞地產(chǎn)建筑形態(tài):多層、小高層、聯(lián)排，雙拼所在板塊長橋板塊開盤日期2004-6總建面:240000㎡目前對外銷售價格無可售房源目前已推量:219234㎡主力面積段:80-110㎡五、板塊競爭格局上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX樓盤名稱:萬科花園小城物業(yè)地址:龍吳路5536號發(fā)展商:萬科集團建筑形態(tài):多層、小高層所在板塊江川紫竹開盤日期2008-11總建面:260000㎡目前對外銷售價格15000-17000元/㎡目前已推量:189146㎡主力面積段:80-90㎡裝修標準:1000元/㎡剩余成交套數(shù)后期未推核心賣點：萬科出品，地中海式集約型社區(qū)項目解讀——案例：花園小城五、板塊競爭格局上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX長橋·徐匯新城長橋·中海瀛臺江川·花園小城過往——華涇市場空白，長橋、江川板塊作為區(qū)域指向標現(xiàn)在——華涇首個項目即將入市，永新21萬㎡綜合項目“印象歐洲城”填補華涇板塊空白，吸引市場目光，聚焦關(guān)注度。板塊變革五、板塊競爭格局上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX項目解讀——板塊案例：印象歐洲核心賣點：華涇首盤，徐匯濱江城中城；永新品牌、歐式風格、精裝江畔復合高檔住宅樓盤名稱:印象歐洲物業(yè)地址:龍吳路華濟路發(fā)展商:香港永新建筑形態(tài):多層、小高層、聯(lián)排所在板塊華涇開盤日期預計10年5月總建面:21萬㎡目前對外銷售價格20000元/㎡目前已推量:未開主力面積段:二房80-90㎡三房158-162㎡裝修標準:3000元/㎡總套數(shù)1249套公寓五、板塊競爭格局上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX項目解讀——板塊案例：印象歐洲經(jīng)濟技術(shù)指標總用地面積120756m2總建筑面積209343m2容積率1.37其中地下建筑面積43761m2地上建筑面積住宅155191m2商業(yè)4750m2會所2141m2幼兒園3500m2總計165582m2容積率1.37綠地率40.00％住宅總戶數(shù)1417上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX項目解讀——板塊案例：印象歐洲產(chǎn)品單元類型套數(shù)單套面積產(chǎn)品配比一室戶一室一廳3369-812.49%一室二廳1469-801.06%二室戶二室一廳62678-9047.32%二室二廳1132.80.08%三室戶三室一廳38087-10828.72%三室二廳63151-1614.76%四室戶四室二廳118158-2158.92%五室戶五室二廳6244-2470.45%六室戶六室二廳8276-2780.60%聯(lián)體別墅四室二廳74254-2785.59%該項目受到50/90政策的限制，有大量90產(chǎn)品該項目的三房面積為87—108㎡的經(jīng)濟型三房和151—161㎡的三房大尺度三房，面積段有較大斷層，舒適型的中間層三房產(chǎn)品缺失該項目的主力三房與四房的面積段落差過大，必將導致總價價差拉大，中間過渡面積缺位上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX108平方米3房項目解讀——板塊案例：印象歐洲四房，215平方米經(jīng)濟、緊湊的三房大尺度、大面積的四房上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX項目解讀——板塊案例：印象歐洲永新豐富的開發(fā)經(jīng)驗，其過往項目的裝修品質(zhì)已經(jīng)得到市場的認可。其3000元/㎡的裝修標準，充分體現(xiàn)了其品質(zhì)，同時也是其附加值的體現(xiàn)。上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX項目解讀——板塊案例：印象歐洲永新——深耕徐匯的知名開發(fā)商印象歐洲——華涇首個項目，21萬㎡的體量市場聚焦板塊，華涇出現(xiàn)亮點已經(jīng)成必然五、板塊競爭格局上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX板塊——過往處于空白，大盤啟動聚焦關(guān)注過往——長時間無商品房項目，長橋、江川川板塊為區(qū)域的指向標現(xiàn)在——大盤“印象歐洲”的啟動，華涇板塊關(guān)注提高、市場聚焦大盤啟動，華涇板塊市場聚焦度提升項目解讀——板塊認知結(jié)論五、板塊競爭格局上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX項目解讀——品類競爭板塊項目名稱總體量開盤時間產(chǎn)品品類長橋中海瀛臺32萬㎡08.4高層、多層徐匯新城24萬㎡06.4多層、高層、聯(lián)排江川紫竹花園小城26萬㎡08.6小高層、多層華涇印象歐洲21萬㎡預計2010.5小高層、多層、聯(lián)排本案3.4㎡2010.10多層花園洋房從項目的總體量來看，區(qū)域內(nèi)的項目都在21萬㎡以上，都具有一定的規(guī)模和效應；而本項目只有3.4萬㎡，規(guī)模小，可借助同期入市項目尤其是板塊內(nèi)項目，以達到本項目知曉度的提升。從產(chǎn)品品類來看，本項目的花園洋房產(chǎn)品填補了區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品空白，在華涇板塊內(nèi)來比較，多層花園洋房填補了多層公寓與聯(lián)排別墅之間的空白借大盤啟動之風，出稀缺產(chǎn)品，搶占市場區(qū)域項目體量與產(chǎn)品品類比較：五、板塊競爭格局上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX板塊項目名稱附加空間長橋中海瀛臺無徐匯新城無江川紫竹花園小城無華涇印象歐洲7.7%公寓附送地下室本案戶戶贈送地下室、陽臺露臺附加空間房型套數(shù)面積附加面積附送比率1層送地下室26140㎡庭園、地下室108㎡77%2層送地下室26130㎡地下室78㎡；3+1房組合83%標準層74130㎡２０㎡；3+1房組合15%頂樓復式26188㎡送約60-80㎡的空中平臺43%本項目的高附加值冠絕區(qū)域，即使在板塊內(nèi)也以戶戶附贈空間領(lǐng)先。戶戶均有附送空間，最高附送83%的面積，3+1房的自由組合，二樓送地下室創(chuàng)新戶型項目解讀——房型競爭戶戶贈送附加空間，創(chuàng)新房型，贏得市場區(qū)域項目附加空間統(tǒng)計本項目附贈面積統(tǒng)計五、板塊競爭格局上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX板塊項目名稱一房二房三房四房五房復式長橋中海瀛臺

105-108147-176145-180160-180

徐匯新城6389-109113-120

江川紫竹花園小城

70-8080-91

華涇印象歐洲70-8083-13287-107151-160158-214245

本案

130140（附贈108㎡）

188項目解讀——面積段競爭區(qū)域項目房型面積分布：本項目三房130㎡，在區(qū)域內(nèi)屬于空白；在板塊內(nèi)補足了直接競爭項目印象歐洲的三房的缺失面積段，形成了錯位競爭；3+1房的自由組合，也可以面積的控制與其他項目的四房形成有力的競爭，以總價優(yōu)勢搶占4房市場。本項目的四房140㎡，區(qū)域內(nèi)面積最小的四房，但附贈面積達到108㎡，實際使用面積冠絕板塊，以高性價比贏得四房市場面積段形成錯位，可變房型搶占雙向市場，實得面積高于競品五、板塊競爭格局上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX產(chǎn)品——3萬㎡多層花園洋房，創(chuàng)新高附加房型3萬方——體量小，難以獨撐板塊，影響力有限多層花園洋房——產(chǎn)品稀缺，填補空白創(chuàng)新高附加房型——產(chǎn)品錯位競爭，高性價比贏得市場項目解讀——產(chǎn)品結(jié)論借勢而起，出“奇”制勝六、產(chǎn)品結(jié)論上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX項目市場定位通過項目的SWOT分析，尋找項目核心點，準確市場落位PART2上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXXStrange優(yōu)勢1、本項目行政區(qū)域隸屬于徐匯，徐匯是上海傳統(tǒng)的高尚住宅區(qū)2、項目屬于徐匯濱江板塊，擁有濱江概念3、項目周邊的居住氛圍濃厚，周邊有多個成熟的居住小區(qū)4、板塊的規(guī)劃配套正在全面升級5、高附加值、創(chuàng)新型花園洋房產(chǎn)品；板塊獨有、性價比高一、項目SWOT分析上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXXWeakness劣勢1、目前華涇板塊生活配套、商業(yè)配套、交通配套較為匱乏2、板塊的目前形象還是以配套住宅區(qū)域為主，商品住宅片區(qū)的氛圍尚未形成3、項目3萬㎡的體量過小，而且被“印象歐洲”包圍,項目影響力受限4、華涇板塊尚屬空白，板塊的知曉度、聚焦度低一、項目SWOT分析上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXXOpportunity機會1、華涇板塊是徐匯最后一個可大規(guī)模開發(fā)的區(qū)域，未來發(fā)展前景良好2、花園洋房產(chǎn)品，板塊稀缺，填補市場空白3、項目的房型、面積段與競爭項目形成錯位競爭4、濱江規(guī)劃、華涇鎮(zhèn)商業(yè)配套的規(guī)劃和升級，為項目的景觀資源、配套資源全面升級5、印象歐洲大盤介入，提高板塊知名度、成為市場新亮點一、項目SWOT分析上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXXTreasure威脅1、2010年下半年的房地產(chǎn)市場走勢難測2、未來房地產(chǎn)政策有進一步收緊的預期一、項目SWOT分析上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXXConclusion小結(jié)1、本項目行政區(qū)域隸屬于徐匯，徐匯是上海傳統(tǒng)的高尚住宅區(qū)；項目屬于濱江板塊，濱江板塊概念形成；但板塊的目前形象還是以配套住宅區(qū)域為主，商品住宅片區(qū)的氛圍尚未形成。賣地段，賣資源我們需要強化的徐匯區(qū)、濱江板塊的屬性一、項目SWOT分析上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXXConclusion小結(jié)2、板塊的目前形象還是以配套住宅區(qū)域為主，商品住宅片區(qū)的氛圍尚未形成；項目作為區(qū)域首個創(chuàng)新型多層電梯花園洋房，填補市場空白；贈送的地下室、大陽臺提高了產(chǎn)品的附加值。賣花園洋房、賣高附加值產(chǎn)品填補市場空白、突出花園洋房屬性、和附贈空間一、項目SWOT分析上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX3、板塊目前的知名度不足，無亮點；本項目3萬方的體量、152套難以形成較大的影響力；而隨著永新“印象歐洲的”大盤啟動，板塊的知名度將提升，本項目可借勢而起，事半功倍。乘風而起，迅速去化乘印象歐洲開盤炒作東風，享知名度提高成果、事半功倍一、項目SWOT分析Conclusion小結(jié)上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX徐匯濱江·首席花園洋房徐匯濱江板塊·英倫風格·創(chuàng)新·高附加值·花園洋房二、項目定位上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX價格研判以宏觀市場為前提，結(jié)合板塊格局、制定合理價格、達成銷售目標PART3上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX宏觀市場還有什么政策沒有推出？一、歷年政策盤點稅收、金融信貸、土地供應三個主要可調(diào)層面的政策力度不斷加強新一輪政策出臺可能直指“加息”，物業(yè)稅可能空轉(zhuǎn)歷來政策調(diào)整主要以土地、供應結(jié)構(gòu)、金融信貸、稅收方面入手強征個稅、上調(diào)首付、加息往往是運用最頻繁的調(diào)控工具國家調(diào)控密集度一般在半年時間左右2005年2006年2007年2008年調(diào)整利率、國八條：涉及房價、土地供應、拆遷、監(jiān)測等新八條：平抑房價漲幅加大購房轉(zhuǎn)手交易稅收國六條包括：70/90規(guī)劃營業(yè)稅免稅時限2轉(zhuǎn)53月4月5月短暫觀望5月90平以上首付比例提高至三成長期觀望4月加息加息，2次提高存款準備金率8月3月加息、限外9月提高首付、提高利率年內(nèi)第10次提高存款準備金率，第6次加息12月急速大跌價格上漲首套房契稅降至1%首付降至2成、上海出臺14條細則“國9條”放寬信貸環(huán)境，創(chuàng)新融資方式“國3條”包括：利率、稅收的讓利，放松二套房限制年內(nèi)第5次降息營業(yè)稅免稅時限5轉(zhuǎn)2國四條拿地首付不低于50%10月12月10月重申二套房政策12月限外？加息？提高存款準備金率？提高首付比例？增加囤地成本？。。。。。2009年2010年上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX進入從緊調(diào)控房價調(diào)整時期可能走勢一可能走勢二走勢1：上半年房價較為平穩(wěn)，伴隨經(jīng)濟趨好，房價矛盾適度緩解。決策層無須強力介入調(diào)控。走勢2：上半年房價持續(xù)大幅上漲下半年開始，決策層進行從緊調(diào)控，市場成交下滑，房價漲勢見頂。因此房價或許會在進入2010下半出現(xiàn)大的調(diào)整。2010年下半年市場難測，不確定性增加一、歷年政策盤點宏觀市場上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX本項目在2010年下半年宏觀市場走勢不確定的時間入市，并且要在三個月內(nèi)達到100%的銷售指標，在價格制中應當更加的穩(wěn)妥、謹慎。

二、定價思考上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX價格研判——定價思考定價思考：本項目所處板塊空白，無可比較競爭項目花園洋房產(chǎn)品市場空白，無同類產(chǎn)品參照與即將入市的直接競爭項目之間，需找價格機會點價格制定思路：先確定項目所在板塊的價格區(qū)間；確立目前“普通公寓”產(chǎn)品市場可銷售價格，然后通過產(chǎn)品價格比例關(guān)系，確定花園洋房價格。最終通過與直接競爭項目的機會價格進行修正。二、定價思考上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX外環(huán)外沿線樓盤的公寓價格區(qū)間在16000——22000元/㎡之間，價格范圍、落差較大。項目所處的外環(huán)線西南角價格明顯高于其他區(qū)域，與本項目相鄰的外環(huán)沿線項目的公寓價格區(qū)間在21000——22000元/㎡之間。項目所處的區(qū)域公寓的合理價格區(qū)間應該在21000—22000元/㎡之間。環(huán)間價格區(qū)間嘉城1.6萬元/㎡盛世虹橋1.6萬元/㎡金色西郊2.1萬元/㎡保利葉上海1.8萬元/㎡康橋水都1.7元/㎡保利金爵1.6萬元/㎡張江名流豪庭1.8萬元/㎡一品漫城2.2萬元/㎡本案外環(huán)沿線在售公寓項目分布圖：所有項目價格為毛坯三、定價策略上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX本案外環(huán)線徐匯區(qū)閔行區(qū)中海瀛臺2.5萬元/㎡（毛坯）花園小城（毛坯）1.6萬元/㎡一品漫城（毛坯）2.2萬元/㎡從本項目周邊項目的價格體系來看，長橋板塊的中海瀛臺（非江景公寓）25000元/㎡，同緯度新浦江板塊的一品漫城22000元/㎡（毛坯），閔行區(qū)的花園小城16000元/㎡（毛坯）。本項目處于徐匯最外圍，應當以徐匯項目為上限，以同緯度相鄰板塊為參照。項目所處的區(qū)域公寓的合理價格區(qū)間應該在16000——25000元/㎡。區(qū)域價格梯度坐標三、定價策略上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX環(huán)間價格梯度金色西郊2.1萬元/㎡保利金爵1.6萬元/㎡一品漫城2.2萬元/㎡本案外環(huán)沿線在售公寓項目分布圖：所有項目價格均為毛坯三林板塊2.9萬/㎡北新涇板塊2.9萬/㎡張江板塊2.4萬/㎡長橋板塊2.5萬/㎡張江板塊保利金爵＝2.41.6＝1.5三林板塊一品漫城＝2.92.2＝1.32金色西郊＝2.92.1＝1.38北新涇板塊擬合度×20%×40%×40%中環(huán)沿線板塊外環(huán)沿線價格＝1.38以長橋板塊25000元/㎡的價格，按照中環(huán)與外環(huán)沿線1：1.38的價格比值，項目板塊普通公寓的價格在18115元/㎡（毛坯）三、定價策略上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX品類比較法保利海上五月花公寓：花園疊加洋房1：1.23金地格林世界2008年5月同期銷售價格：2009年5月同期銷售價格：普通公寓8500元/平方米花園疊加洋房10500/平方米普通公寓10500元/平方米花園洋房12500/平方米公寓：花園疊加洋房1:1.19項目擬合度50%項目擬合度50%同板塊產(chǎn)品價格系統(tǒng)——公寓：花園洋房≈1.0：1.21本案花園洋房=118115元/㎡（合理的環(huán)間梯度價格）×1.21=21919元/㎡三、定價策略上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX三房130㎡四房140㎡四房158㎡四房180㎡印象歐洲面段本案主力面段印象歐洲20000元/㎡裝3000元/㎡修標準本項目主力總價段印象歐洲四房總價段板塊內(nèi)本項目的直接競爭項目為“印象歐洲”，其為小高層產(chǎn)品、入市報價20000元/㎡起、附加3000元/㎡品質(zhì)裝修。而本項目為多層花園洋房，有大面積附贈空間，兩者是小高層精裝公寓與高附加值多層洋房的競爭。旭輝朗香郡的四房140㎡總價=印象歐洲標準四房158㎡總價=316萬/套本項目的（機會）單價=22571元/㎡附加值：送地下室、大陽臺總價機會段三、定價策略上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX本案三房130㎡本案四房140㎡印象歐洲主力三房：158㎡印象歐洲四房：180㎡印象歐洲10年5月將以20000元/㎡價格入市，受到整體市場漲幅、推案房源、位置的差異，預計漲幅在15%，預計三房價格達到23000元/㎡，剔除3000元/㎡裝修后毛坯總價為316萬/套雖然本項目產(chǎn)品具有附加值，但是由于與板塊內(nèi)直接競品印象歐洲面積落差較大，因此以印象歐洲大三房總價為本項目三房的總價上限。本項目的動態(tài)入市單價=316萬/套（毛坯）÷130㎡=24307元/㎡(毛坯）動態(tài)入市價格三、定價策略上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX環(huán)間價格：公寓類產(chǎn)品：21000-22000元/㎡區(qū)域價格：公寓類產(chǎn)品：16000-25000元/㎡環(huán)間區(qū)域價格環(huán)間價格梯度：中環(huán)板塊：外環(huán)板塊=1：1.38板塊普通公寓環(huán)間梯度價格：18115元/㎡板塊普通公寓價格公寓類產(chǎn)品：16000－25000元/㎡21919元/㎡板塊花園洋房價格（毛坯）系數(shù)比：1.21價格總結(jié)總價機會：22571元/㎡動態(tài)預測價格：24307元/㎡競爭機會價格（毛坯）項目機會單價：22571-24307元/㎡項目的合理價格段21919—24307元/（毛坯）考慮到銷售指標要求，建議取中間價格23000元/㎡（毛坯）注：項目的最終價格以開盤當時的動態(tài)情況而定三、定價策略上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX企劃推廣的目標與任務(wù)

項目核心賣點提煉/企劃形象定位/LOGO及VI演繹/執(zhí)行推廣策略PART4上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX營銷關(guān)鍵詞短EXPLODE爆迅速建立市場關(guān)注度|瞬時震撼客戶|

瞬時快速去化營銷思考：在短時間內(nèi),達成蓄客要求,在保證高去化率的同時,實現(xiàn)較高的利潤空間；要達成短爆的營銷目標，必須在認清項目自身優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，建立與競爭樓盤的差異化的價值體系，分流競爭樓盤的目標客群。一、營銷推廣總目標上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX硬性的優(yōu)勢，看得見，且容易被同區(qū)域的競爭樓盤所爭奪和左右。如何提煉一種無可替代的項目形象作為載體是思考的關(guān)鍵。在價值構(gòu)成中，對于本項目而言，區(qū)位、交通、區(qū)域規(guī)劃以及生活和教育資源，都屬于板塊內(nèi)樓盤共有的價值體系。在后續(xù)推廣過程中，項目本身的產(chǎn)品價值以及開發(fā)商的服務(wù)品牌，以及融合濱江板塊的大區(qū)域優(yōu)勢是項目推廣的核心價值所在項目價值構(gòu)成區(qū)位價值交通網(wǎng)絡(luò)生活配套教育配套服務(wù)品牌產(chǎn)品價值區(qū)域規(guī)劃生活，是建筑之上的精神提煉二、項目核心價值梳理上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX價值點一：徐匯濱江融合國際大都會風格的高尚之地項目核心價值

POINTOFVIEW濱江作為一種城市資源優(yōu)勢，在上海因為稀有所以珍貴。徐匯濱江的整體規(guī)劃融合了大型商業(yè)、高級寫字樓、生態(tài)景觀公園、漁人碼頭等等，規(guī)模及檔次都堪比國際大都會。項目位于徐匯濱江D段規(guī)劃區(qū)域，其區(qū)域成長價值潛力巨大。上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX項目核心價值

POINTOFVIEW價值點二：英倫風格.低密度規(guī)劃濱江畔的低密度規(guī)劃，英倫風情洋房；在產(chǎn)品價值點上突破板塊現(xiàn)狀，在企劃形象上同樣具有很強的延展空間。黃浦江與上海不解的情緣；港口城市所帶來的洋場文化，各式歐洲異域文化與上海本土風情，在同一片土地上融為一體，形成獨具氣質(zhì)的海派文化；像是花樣年華里的鏡頭，穿著精致旗袍的張曼玉在老洋房里吃著地道的西餐。上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX價值點三：豐富居住空間高附加值洋房每戶均有大面積的贈送空間，豐富的空間變換、超高的性價比，帶來居住上的優(yōu)越體驗，是普通公寓所無法企及的。項目核心價值

POINTOFVIEW上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX項目核心價值

POINTOFVIEW價值點四：旭輝品牌，郎香系列作品旭輝地產(chǎn)，郎香郡系列在重慶的成功運作；同樣是項目重要的價值點之一；而通過上海郎香郡的運營，亦可為企業(yè)品牌和系列作品的知名度加分。上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX本案最強有力的支持點風格化：英倫風情高尚立面風格價值感：多層電梯洋房豐富空間變換帶來的別墅感居住體驗國際性：徐匯濱江大手筆規(guī)劃以及眾多高端樓盤，所建立起來國際高尚板塊形象

三、企劃形象定位上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX徐匯濱江之尚，英倫臻品洋房在徐匯濱江之間加入“國際”二字，目的在于突出放大濱江板塊的市場地位，將區(qū)位價值醒目的提示出來；臻品，僅152套精致花園洋房，突出私人宅邸之意；貴，乎稀有產(chǎn)品標簽三、企劃形象定位上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX濱江之尚，洋房里的精致年華項目自身英倫風格的建筑形態(tài)與濱江之地的契合點，正在于海派文化中對“海”和“異域”的兩個關(guān)鍵點的闡述。濱江之尚：謂之徐匯濱江現(xiàn)代國際大都會的風尚之地洋房：點出項目獨特的低密度規(guī)劃和產(chǎn)品特色精致年華：作為項目整體形象的提升，迎合對于生活品質(zhì)有更高追求人群的人文情懷三、企劃形象定位SLOGAN上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX7月9月11月1月5月陣地包裝、物料籌備階段網(wǎng)絡(luò)媒體專題新聞持續(xù)報道建立市場關(guān)注度輔以少量SP活動開盤前樣板房開放集中媒體曝光，迅速建立市場關(guān)注熱度開盤熱銷報道短信等輔助性投放消化少量剩余房源，1、分階段推廣重點STAGEONESTAGETWOSTAGETHREE五、營銷推廣執(zhí)行策略上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX推廣重點：旭輝品牌及花園洋房文化的滲透，從產(chǎn)品的功能性與附加值、花園洋房的空間享受、階層的心理需求及潛在的投資爆發(fā)力著手，逐步建立早期客戶對產(chǎn)品的欣賞度和板塊的市場認識度，產(chǎn)生對項目的興趣。推廣計劃：以泛樓書為融合產(chǎn)品信息、洋房生活方式等為一體的畫冊，配合前期形象定位的建立。利用網(wǎng)絡(luò)渠道發(fā)布活動現(xiàn)場報道和新盤信息。2、形象導入期5月9月7月1月底形象導入期開盤期11月持續(xù)期五、營銷推廣執(zhí)行策略上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX推廣主題擬定珍藏徐匯濱江，寵愛精致的英倫生旭輝再造花園洋房傳奇形象導入期五、營銷推廣執(zhí)行策略上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX推廣重點：逐步形成熱盤效應，建立口碑及輿論渠道、明確并鎖定主力圈層。建立“濱江花園洋房”的形象，精確項目定位，明確銷售目標。通過前期的媒體來人來電等數(shù)據(jù)分析，進一步鎖定客戶，制定策略。推廣計劃：sp活動：古典音樂下午茶——朗香郡開盤活動NP爆炸宣傳，配合開盤造勢進行發(fā)布。利用網(wǎng)絡(luò)渠道發(fā)布開盤報道和熱銷信息。5月9月7月1月底形象導入期開盤期11月持續(xù)期五、營銷推廣執(zhí)行策略上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX推廣主題濱江風尚，朗香郡華麗綻放天高院闊，苑創(chuàng)生活開盤期五、營銷推廣執(zhí)行策略上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX推廣重點：迅速去化，維系已經(jīng)形成形象，增強對產(chǎn)品全方位，多角度的宣傳，牢固樹立項目對客戶內(nèi)心的憧憬，吸引來人來電。后期進行客戶維系。推廣計劃：NP少量宣傳，全面宣傳細節(jié)亮點。利用網(wǎng)絡(luò)渠道發(fā)布活動現(xiàn)場報道和余房信息。5月9月7月1月底形象導入期開盤期11月持續(xù)期四、營銷推廣執(zhí)行策略上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX系列客戶通訊（直投方式）目的：維系客戶，增加投資者信心參與：已購和意向客戶內(nèi)容：傳達銷售信息，市場熱點和產(chǎn)品價值分析等。四、營銷推廣執(zhí)行策略持續(xù)期上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX類別案前準備期VI及宣傳資料名片/信封/信紙2銷海/銷平5畫冊（泛樓書）20手提袋5現(xiàn)場表現(xiàn)工地圍板20導示系統(tǒng)10禮品5合計67單位：萬元營銷費用匡算—固定媒體四、營銷推廣執(zhí)行策略上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX類別形象導入期開盤期持續(xù)期總計引導旗510520NP/雜志/軟廣告10201050區(qū)域短信53210DM105520網(wǎng)絡(luò)510520合計150共計187單位：萬元營銷費用匡算—移動媒體四、營銷推廣執(zhí)行策略上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX推案策略銷售目標為導向，制定酷愛銷策略PART5上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告72PPTXX一、項目銷售房源概況1276543項目占地面積：約14000M2物業(yè)形態(tài)：多層帶電梯洋房可售房源幢數(shù)：2-7號樓（6幢）可售房源套數(shù)：152套可售房源面積：約21528M2地下室面積：約21528M2地下車庫車位：110個房