房地產(chǎn)工程質(zhì)量缺陷及對策課件

房地產(chǎn)工程質(zhì)量缺陷及對策(ppt)優(yōu)選房地產(chǎn)工程質(zhì)量缺陷及對策目錄1、客戶投訴分類及統(tǒng)計(jì)規(guī)律2、屋面與露臺滲漏3、門窗及框邊滲漏4、外墻面滲漏5、衛(wèi)生間及管道滲漏6、地下室防裂與滲漏7、墻地面裂縫8、外立面裝飾9、成品保護(hù)與驗(yàn)收10、工程質(zhì)量管理體系1.1客戶服務(wù)系統(tǒng)CRM投訴問題分類類別一類級別營銷服務(wù)銷售服務(wù)、合同履行、簽約過程、產(chǎn)品交付、投訴處理、調(diào)研與回訪、安全、保潔、環(huán)境維護(hù)、維修維護(hù)、社區(qū)活動規(guī)劃設(shè)計(jì)小區(qū)規(guī)劃、園林景觀、單元結(jié)構(gòu)、智能化、設(shè)計(jì)交底工程質(zhì)量結(jié)構(gòu)部件、外維護(hù)、內(nèi)裝飾、廚衛(wèi)、設(shè)備、智能化、小區(qū)配套、環(huán)保物業(yè)維修維護(hù)放在服務(wù)類質(zhì)量問題直接反應(yīng)的現(xiàn)象可能造成的影響及后果滲漏水問題

屋面、露臺防水對業(yè)主裝修、入住造成較大影響。廚衛(wèi)滲漏水問題對下戶業(yè)主造成很大影響,部分上戶業(yè)主不積極配合維修。墻面滲水維修困難,反復(fù)發(fā)生。窗框、門框滲水維修影響業(yè)主精裝修臺面等。一步臺排水不暢，雨水進(jìn)入室內(nèi)造成室內(nèi)木地板大面積被泡等嚴(yán)重后果。CD組團(tuán)采光井沒有排水地漏雨水倒灌損壞業(yè)主地下室裝修、物品。地下室外墻面未做防水這是地下室滲水的根本原因。照明系統(tǒng)受潮、進(jìn)水容易造成短路。暖氣、給排水問題

施工與圖不符，裝修誤傷管線造成嚴(yán)重漏水。地埋暖氣管有多處接頭漏水隱患，一旦發(fā)生將造成嚴(yán)重漏水。排入雨水井的下水管地埋直角處；弱電系統(tǒng)設(shè)備均在地下井內(nèi)容易進(jìn)水受損。暖氣片漏水漏水造成很大損失。熱水管（PPR管）施工過程中熱熔處理不好漏水造成很大損失。供水水壓不夠，熱水器打不著火強(qiáng)弱電問題電表爆炸造成惡劣影響。1.2、質(zhì)量投訴現(xiàn)象及影響質(zhì)量問題反映出的現(xiàn)象可能引起的后果其它質(zhì)量問題

承重墻跑模裝修很難處理。墻面裂縫維修費(fèi)時(shí)費(fèi)力。地面裸露暖氣管容易破壞管線。衛(wèi)生間、廚房服務(wù)陽臺墻、地面空鼓影響防水效果?；靥钔敛粚?shí)管線脫落，散水臺斷裂。陽光室底部保溫脫落容易脫落傷人。露臺、一步臺、陽光室抹灰層空鼓容易脫落傷人。外墻磚空鼓容易脫落傷人。外墻面返堿、外墻磚顏色不一致影響外立面。鐵藝防銹處理不到位容易損壞，影響外立面?；▓@土層深度滿足植草需求，植樹不好成活影響景觀項(xiàng)目施工問題影響土建問題墻、地面、天花不平整，誤差較大裝修困難，影響使用門洞不垂直，兩側(cè)墻厚度不一裝修困難，影響使用跑模、空鼓、裂縫影響使用回填土不實(shí)外墻磚返堿圖A圖B圖C影響使用滲漏水問題廚衛(wèi)、露臺、服務(wù)間窗框、墻面、煙道、管井等多處圖A至圖H對業(yè)主裝修、入住造成較大影響門窗問題門窗變形、五金件不靈活、開關(guān)不暢、膠條不實(shí)影響使用中空玻璃內(nèi)有雜質(zhì)等無法清理管線問題采暖井跑水造成經(jīng)濟(jì)損失，影響居住和使用地埋暖氣管預(yù)埋前有損壞并有多處接頭，接頭處滲漏圖A圖B滲水，造成裝修損失，影響居住暖氣供回水管接反；暖氣管與自來水管串接無法采暖給排水問題衛(wèi)生間下水管脫節(jié)漏水，無法使用衛(wèi)生間下水管內(nèi)大量施工垃圾堵塞，無法使用熱水管（PPR管）施工過程中熱熔處理不好，熔接過度易造成管堵，熔接處易滲漏自來水管與中水管接錯(cuò)，自來水管與熱水管或暖氣管接通無法使用熱水及取暖冷水管漏水；陽臺、露臺、衛(wèi)生間地漏堵塞戶內(nèi)返水部分坐便器與墻壁距離過近無法安裝潔具強(qiáng)弱電問題電線未穿管；CD組團(tuán)使用臨時(shí)用電燒毀業(yè)主電表電線接串，一個(gè)開關(guān)控制多個(gè)燈開關(guān)與燈不能對應(yīng)，影響使用門磁、窗磁安在室內(nèi)，安裝位置有誤無法使用1.3“某工程”房屋交付客戶投訴統(tǒng)計(jì)（420戶）數(shù)據(jù)來源：（截止12月25日，420戶A區(qū)入伙收樓書投訴記錄）合格工程客戶滿意門窗工程：1.32條/戶土建裂縫：0.19條/戶裝飾工程：0.39條/戶給排水：0.05條/戶土建滲漏：0.20條/戶建議：建立高于普通工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的公司級驗(yàn)收指標(biāo)，用于提高工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，爭取一次達(dá)到（或接近）客戶要求，降低投訴率。1.4、“某工程”客戶投訴問題統(tǒng)計(jì)墻地面、門窗、滲漏是三座大山1.5“某工程”2005年上?！胞溕迸c“卡努”臺風(fēng)過后1.6

“某工程”2005年上?！胞溕迸c“卡努”臺風(fēng)過后1.7從投訴統(tǒng)計(jì)中尋找工程質(zhì)量控制點(diǎn)

2、裂縫3、成品保護(hù)1、滲漏4、維修處理的效率4大客戶投訴問題2、屋面與露臺滲漏2.1案例：屋面與露臺墻根滲漏2.2案例：雨天不漏晴天漏水順著女兒墻面滲入防水層下的保溫層內(nèi)這是某戶露臺積水未排完的情況，露臺三面高過陽臺門檻，且無泄水孔，一旦堵住只有朝室內(nèi)流室內(nèi)這里最低建議：水落管設(shè)計(jì)時(shí)要多考慮非正常情況，尤其上海暴雨較多，而且使用中也會有意外發(fā)生2.3案例：屋面露臺積水、排水不暢2.4：案例：室內(nèi)外無高差，水倒灌入戶案例：C型露臺、ABD型進(jìn)戶平臺，都因?yàn)闆]有留足夠的高差，且無底檻，用戶裝修后內(nèi)外高差一樣，甚至要略高，下雨時(shí)倒泛水。石材貼完就跟門檻一樣高這兒也是，貼完面磚就和鋁合金門下檻差不多了建議：設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮實(shí)際使用中的情況2.5案例：砌體墻直接落在樓板上，無混凝土導(dǎo)墻2.6：案例：過多的屋面反梁設(shè)置露臺大多是下有房間、梁上反的做法，這樣的做法對下一層的空間感覺有利，但給施工、防滲漏以及露臺的裝修使用帶來很多隱患。露臺反梁部分采用膨脹珍珠巖填起，上面是卷材，從基層做到面層過程較長，過程中珍珠巖一旦受潮，水蒸汽始終都在夾層中，早晚是個(gè)隱患四面反梁，好像一個(gè)水池，但下面是室內(nèi)2.7案例：卷材防水層無法收頭象這里，未卷進(jìn)下檻，存水試驗(yàn)不漏下雨漏建議：設(shè)計(jì)時(shí)對于反梁的設(shè)置需慎重，實(shí)際上，由于聯(lián)排的層高較高（尤其底層大廳），下面梁在裝修時(shí)是可以解決的；露臺多固然好，太多就過了；今后審圖時(shí)對于細(xì)部節(jié)點(diǎn)和選材要細(xì)。2.8案例：出屋面煙道根部處理馬虎露臺、屋面防水節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)處理，如煙道、防水卷邊設(shè)計(jì)處理，這些部位容易往室內(nèi)滲水圖A2.9、案例：露臺、屋面防水節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)處理，如護(hù)欄設(shè)計(jì)處理，這些部位容易往室內(nèi)滲水圖B2.10案例：過時(shí)的披水板及屋面防水構(gòu)造設(shè)計(jì)業(yè)主想搭陽光棚，于是就利用反梁，結(jié)果鋁合金地腳打穿防水層，造成滲漏業(yè)主覺得反梁有礙露臺活動于是面磚貼到反梁頂，雨大時(shí)水會翻過卷材滲入墻內(nèi)2.11案例：屋頂花園女兒墻周遍種植物已高于防水線

返回2.12屋面、露臺施工:1.主要是控制結(jié)構(gòu)層不滲漏，防水施工前先進(jìn)行結(jié)構(gòu)閉水試驗(yàn)(淋雨檢查)，若有漏點(diǎn)先用防水寶或注漿處理；2.防水施工時(shí)要求重點(diǎn)處理細(xì)部:泛水,墻根,管邊等女兒墻泛水墻根防水細(xì)部2.13屋面防水保溫構(gòu)造1、結(jié)構(gòu)密實(shí)，自防水2、混凝土導(dǎo)墻、反梁3、倒置式屋面防水構(gòu)造設(shè)計(jì)4、女兒墻、管根、孔洞節(jié)點(diǎn)優(yōu)先處理5、防水材料必須收口6、排水順暢，防止倒灌3.1案例：門窗框邊滲水3.2案例：門窗框頂部底部滲漏3.3案例：門窗拼縫打膠滲漏

鋁合金窗幾乎所有的接縫部位都存在滲漏的可能性3.4案例：推拉窗無高低腳，雨水倒灌3.5案例：鋁合金門窗水泥砂漿框邊塞縫不密實(shí)

發(fā)泡漲出切割，表面防水膜破壞3.6案例：發(fā)泡劑表面防水膜破壞打膠里面空的，發(fā)泡劑斷打3.7案例：打膠太薄輕易拉脫下檻里填的木塊、木屑，發(fā)泡劑打的沒用3.8案例：建筑垃圾填塞底框3.9鋁合金門窗框防水加強(qiáng)層

3.10鋁合金框邊滴水和排水坡

門窗:（1.）留設(shè)門檻(出陽露臺門下檻)（2.）門窗框接頭打膠質(zhì)量門下檻起到防水設(shè)防作用門窗框進(jìn)場時(shí)驗(yàn)收接頭打膠3.11施工過程控制

門窗:（3.）門窗框塞縫后,隱蔽前的交接驗(yàn)收（4.）外框周邊打膠質(zhì)量（5.）淋水檢查門窗框周邊塞縫需逐一驗(yàn)收3.11施工過程控制

3.12門窗淋水檢查方法標(biāo)準(zhǔn)：門窗和墻體采用常壓（0.2-0.3MPA）淋水檢查，淋水管?10PVC管，鉆孔?2@50；同棟摟每批3－4個(gè)。時(shí)間2小時(shí)。全數(shù)檢查3.13非打開方法的滲漏處理方案3個(gè)主要工序1、內(nèi)灌漿2、外墻面磚防水勾縫3、外墻面磚防水封閉4、墻面滲漏4.1案例：墻面孔洞與裂縫處滲漏4.2案例：一步臺排水不暢，雨水倒灌浸泡地板。4.3案例：空調(diào)平臺未做防水、排水不暢返回4.4案例：地下室線盒滲水損壞業(yè)主已裝修墻面。4.5外墻滲水通道勾縫劑及外墻裂縫是進(jìn)水的第一通道找平層及粘接層是良好的“小水庫”和滲水通道墻體有不少的缺陷，輕質(zhì)墻體內(nèi)水可以到處流動窗戶塞縫質(zhì)量很難保證窗戶本身漏水也常出現(xiàn)4.6石材掛貼外墻構(gòu)造

4.7石材墻面壓頂

4.8空調(diào)板根節(jié)點(diǎn)

4.9外墻面孔洞堵補(bǔ)

5、衛(wèi)生間與管道滲漏5.1案例：廚衛(wèi)管道滲水

5.2案例：熱水管（PPR管）施工過程中熱熔處理不好，水管熱熔接口容易破、滲水。5.3案例：返潮、發(fā)黑的裝修木門套、木踢板

返回5.4案例：室內(nèi)采暖管線、各上水管線施工與圖紙偏差太多，業(yè)主裝修損傷管線，造成滲水。5.5案例：照明系統(tǒng)線管受潮、進(jìn)水、漏電、短路：圖為燈泡內(nèi)進(jìn)水，非常危險(xiǎn)。5.7案例：預(yù)埋供水鋁塑管接頭滲漏返回5.8案例：弱電系統(tǒng)設(shè)備均在地下井內(nèi)，易受潮或被水淹，給檢修帶來困難。廚房、衛(wèi)生間:1.同樣是控制結(jié)構(gòu)層不滲漏，防水施工前先進(jìn)行結(jié)構(gòu)閉水試驗(yàn)，逐間檢查,若有漏點(diǎn)用防水寶或注漿處理；2.控制管根、煙道等部位的吊模質(zhì)量,用膨脹細(xì)石砼，必須分兩次澆筑，第一次完成后要求灌水檢查,不合格的打掉重來3.防水施工時(shí)要求重點(diǎn)處理細(xì)部:管邊,墻根等插入圖片5.9衛(wèi)生間防水施工控制5.10衛(wèi)生間防水構(gòu)造

5.11管根孔洞堵補(bǔ)

5.12地漏防水節(jié)點(diǎn)

5.13衛(wèi)生間木門根部防水

1、木基層板離開衛(wèi)生間地面50MM，內(nèi)灌發(fā)泡劑2、門飾面板離開地面5MM，下面打玻璃膠6、地下室裂縫與滲漏防治6.1地下室結(jié)構(gòu)裂縫控制

三個(gè)地下室長200米，寬17－53米，是超長大體積混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)采用3條后澆帶，混凝土及后澆帶全部摻入HEA外加劑項(xiàng)目中心與監(jiān)理、總包多次洽商討論，并實(shí)地考察混凝土泵站將地下室裂縫控制的重點(diǎn)放在：混凝土坍落度（12－14CM）、砂石含泥量、施工控制和養(yǎng)護(hù)取消混凝土板內(nèi)的HEA，僅保留了后澆帶部分的HEA在頂板轉(zhuǎn)角處增加了抗裂構(gòu)造鋼筋6.2地下室外墻防水構(gòu)造

6.3地下室頂面防水構(gòu)造

6.4地下室地面防水構(gòu)造

6.5地下室孔洞堵補(bǔ)

7.墻地面裂縫

7.1案例：外墻面裂縫底層懸挑梁上部的垂直縫較明顯，部分外墻可見，約0.3mm。多分布在疊加房底層客廳部位。這些裂縫由于懸挑梁下部地基處理不當(dāng)（原設(shè)計(jì)要求填爐渣或聚苯板，實(shí)際下部已填實(shí)）,實(shí)際受力與計(jì)算不符造成，部分裂縫內(nèi)外貫通，直接導(dǎo)致滲漏

7.2案例：內(nèi)墻、地面裂縫7.3案例：回填土不實(shí),散水臺斷裂。這一類是梁下水平、柱旁豎直縫：縫隨溫度變化明顯，清晨夜晚幾乎看不見，中午溫度高時(shí)明顯，一般小于0.3mm。該類縫大部分由于砼或砌塊材質(zhì)不同，線膨脹系數(shù)不同，對溫度變化敏感，多位于外墻兩種材料交界處

打開以后看，鋼絲網(wǎng)按要求做了，但裂縫還是出來此處滲漏有些就是因?yàn)閮?nèi)外貫通縫7.4案例：砌體界面裂縫7.5案例：墻體界面裂縫、螺栓孔、腳手眼堵補(bǔ)不密實(shí)

7.6控制砌體砌筑質(zhì)量斜砌砂漿飽滿斜砌前至少放置10天砌筑時(shí)間要控制,分四次進(jìn)行砌塊砌筑前要存放28天,運(yùn)至樓內(nèi)存放頂砌斜磚至少10天后進(jìn)行7.7砌體構(gòu)造要求要規(guī)范:1.設(shè)置構(gòu)造柱---墻端頭\拐角2.窗臺壓頂砼伸入墻體3.施工洞口過梁設(shè)置規(guī)范窗臺砼壓頂兩端伸入墻體至少200.施工洞口設(shè)置過梁,并留馬牙槎及構(gòu)造鋼筋7.8甩漿:(工具采用空壓機(jī))1.粉刷墻面均提前一天甩漿，重點(diǎn)是砼結(jié)構(gòu)面，加強(qiáng)甩漿質(zhì)量、控制甩漿密度、強(qiáng)度2.磚墻與結(jié)構(gòu)柱相接時(shí)，砌筑前在墻體接觸面甩漿，避免豎向磚縫開裂甩點(diǎn)均勻,控制密度及強(qiáng)度7.9貼網(wǎng):1.墻體與結(jié)構(gòu)梁柱相接處2.過梁和窗臺壓頂?shù)陌俗纸翘?.水電予埋管線處墻與梁柱結(jié)合處水電線管處外墻鋼絲網(wǎng)(用保溫釘粘貼)拉結(jié)筋與壓頂鋼筋拉通窗下口設(shè)45°玻纖網(wǎng)，400寬800長。8、外立面裝飾8.1外墻磚返堿，影響外立面（售樓處）圖B8.2外立面墻磚空鼓、脫落，容易傷人，8.3外墻面磚