同策-大型商業(yè)項目前期思路總結(jié)-

大型商業(yè)前期分析思路總結(jié)

研發(fā)與咨詢中心張穎2010.09.0730萬㎡以上市級中心商業(yè)區(qū)10萬㎡左右區(qū)域性商業(yè)區(qū)日人流量25萬以上日人流量50萬以上城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務聚集地、公共交通集散地周邊Part1地塊分析客流規(guī)律商業(yè)環(huán)境交通狀況地形特點Part2Part3“胳天硬時姓”重、傅“糧地高利什”跡、歪“角人炒和件”報都黎會圖直肆接鑰影拒響曾企易業(yè)最的導經(jīng)丘營“洞地捷利濕”轎是刺一錄個糧非閥常欄重確要忍的遲因騙素攔，迫店妙址概選納擇原適蕩當五，忍占雀有溜“懂地樸利端”般之息勢好，扛廣憶泛旁吸甘收神消閃費嘆者侵促笛進割銷畢售諸，古實概現(xiàn)速更賺好司的筐經(jīng)酷濟揮效皮益天筒時寇地潮利辮人光和地公形要特偉點地磨形斯特菠點地苗理磨位洋置宗論地應所撿處看區(qū)仿縣身、嚇板建塊驅(qū)等項協(xié)目莊信洪息占校地宗面餃積捐、惑建占筑酷面財積庭、夜容揭積嘩率數(shù)、香綠鋤化假率景、岔建喘筑須密蝦度精…工…交汪通贏狀拘況商求業(yè)味中捐心寸交銹通袍可卵達售性篇最碗佳冶的父實出質(zhì)席是羽：扛所禾有傾販嚼物貨出飽行刺者集到津達董中些心尿的捏出陵行萌時剝間尊總謎和惰最鉛小受。對丈路揚狀征、累車車道陵數(shù)權(quán)、能是笨否屢主飯干頁道線、曉擁斜堵約情挑況序等嬌情燙況漏描岔述商歉業(yè)妄環(huán)幻玉境本祖案周民邊醫(yī)商因業(yè)商醋業(yè)海環(huán)特境周胸邊央住朝宅它總勾體村情崖況寨（賴樣頂表綿）項目名稱物業(yè)類型建筑面積(萬方)容積率綠化率面積段(㎡)戶型占比當前均價(元/㎡)建筑風格開盤時間多層121.2740%兩房80-115三房120-145兩室45%三室55%18,000地中海2009.8商嚼業(yè)捕環(huán)忠境名稱定位樓層建筑面積（㎡）租金（元/㎡/天）售價(元/㎡)業(yè)態(tài)高端三層80，0001.4-2.620,000周勸邊誦商棕業(yè)沫總他體構(gòu)情許況跌（誕樣俊表側(cè)）商亮業(yè)幸環(huán)紀境商業(yè)項目名稱（商業(yè)地塊名稱）規(guī)劃總建面（萬方）2008年2009年2010年歷年未去化量（萬方）預計2010年后續(xù)推量（萬方）供應（萬方）去化（萬方）供應（萬方）去化（萬方）供應（萬方）去化（萬方）P1P2P3合計——潛掘在追商淘業(yè)山供儀應妻量艦分舅析載（構(gòu)樣弊表顫）商役業(yè)良環(huán)弱境區(qū)們域骨專熔業(yè)殘市較場苗租鐘金湖、階體淹量倉分側(cè)析卸—御—視市討調(diào)顏數(shù)龍據(jù)測統(tǒng)暗計區(qū)遭域污專奧業(yè)法市孔場期租太金頸分挨析賊—舒—頌案餓例區(qū)禮域捐租禾金亞主正要洽集適中濟在局。租明金特支釋付澡方洗式緊與遣入少住版率組。項目面積（平米）租金支付方式租金入駐率長江市場園區(qū)102自用\半年2298%明珠廣場280一季度3295%金鴻新城80半年2180%福海新城217一年37100%源豐商廈70一年5090%中南廣場82自用3595%商震業(yè)革環(huán)吩境九助華險商蹤蝶業(yè)世殘園果國故際融妙匯蓮錦豈江東敬方片海愈倫平仔均避租新金鋤區(qū)順間薪(金元強/木天筐/象m2）1艘6平勾均蔥售競價騎區(qū)辯間鐵(居元峽/西m2）5兼-差62遙-凱33態(tài)0散0桐0假0奔以貌上1喊0頸0省0漂0臟以策上6臘0批0唐0鍬以妄上城殊市吃核筆心鵝商閣圈商群務僻氛燃圍過濃為；交該通碗便才利版，碰人旅流車量逢大湊；經(jīng)紹營精定放位腫高周政邊客物穿業(yè)賺價路值莖高物郊業(yè)督檔逗次位傾于霸或項緊倉鄰販城嚼市循核狂心紡區(qū)有寶成瞧為炭區(qū)犧域督商訊業(yè)平中袍心屬的標潛層力存；有嚷資榜源冬優(yōu)球勢經(jīng)神營變定樓位鳥較古高離崖城臨市隙核津心羽商故圈靜有爛一米定由距恭離區(qū)域域權(quán)不狂夠爐成寄熟經(jīng)掩營女定矩位德較雪低消克費單的截客驗戶魯全槐體蔬比渠較軟單忌一在伍售濫商專業(yè)武分互類客慚流怖規(guī)作律從螞經(jīng)唐濟冬效必益遷上掀講藥，屯商冤業(yè)箭中鼻心織必擔須牛滿抗足鼓消谷費秒市喜場倉的漁要欺求概，茫爭掉取筋盡鈴可蜜能洗多奶的突顧癢客摔；深從惑成毒本控效齊益告上葛講表，綱要顫爭邁取御最糖大寨的平聚君集你效董益客類流倡規(guī)閃律增芬加淡原磨有震道岸路路對決地剖塊今的黃S譜W司O血T積分太析地勁塊麗所黃處畏城恐市什或丸區(qū)咳域稻規(guī)善劃癢及分政橋策雀對快地么塊帳未才來獨發(fā)閃展阿可督能再帶鞭來片的匠影仁響典因猜素距覽離葬城警市道中譯心躺距湖離交蠢通杏便館捷廟程鵲度周扎邊姨商技業(yè)蛇氛蘋圍妖及叛競蓋爭早情助況周刊邊宵是賤否約規(guī)詢劃條建敗有斜大暴量昂的圍住恭宅確項亦目殃，昨決適定翅著竹能摘否振為竭未員來化商閱業(yè)位的進發(fā)奔展啄奠定捧良左好滅的很基耗礎周默邊環(huán)社孕區(qū)揮居耽民總消噸費畢能慢力環(huán)桃境騙狀蜜況漸（業(yè)污悶染分以鼠及卷自濟然榆景覽觀吵資反源俱等括）規(guī)棋模場垂地朽平獵整姜狀汪況減鳥小擦劣斑勢糾，鍛避鉆免嫩威罰脅發(fā)聽揮擱優(yōu)壤勢海，鍬轉(zhuǎn)票化芽威亞脅利遵用夕機住會紐奉，窗克僵服俯劣臭勢發(fā)枯揮擔優(yōu)怨勢聞，善搶盡占紀機訓會案稍例形介根紹占晨地灶面餃積菠約情5裂萬義平堤方襯米哀，宰總戀建琴筑拉面執(zhí)積起約甚為貝2執(zhí)5榜萬色平對方擺米1擇5妥幢功高蔑3辱-駕1霧9框?qū)忧蒎e姓落碰有遇致睬的喜建投筑低，梢1花1林個帽大往小欠廣起場隔，撫2舞公碎里便商恨業(yè)寧步煉行惡街拍。8憲個笛主融要障功微能簡-挖-粉-幣-敵酒煙店班/嚴公贊寓榨式虎酒盼店段；至辦咱公們樓挖；屬S跌O施H擠U挺式花商蔽住勒樓煮；樓百像貨零洪售屋；淡餐杠飲度；葡娛敞樂傻；崇文胳化票/圍教磨育堆；斜現(xiàn)澇代茂服竿務矩業(yè)藝等大贊寧慘國誰際地勿理跑位她置通：位花于污上霸海嗎市各浦趣西踐中嗓軸培交觀通訂主儀干益線務共覆和逼新捏路荒與瞎大濕寧皇路茶交被界交廉通直狀忌況啦：位蛛處制內(nèi)冒環(huán)池和扶中反環(huán)政路奮網(wǎng)假立溜交艦之淺間仙，本項鞠目四距午離弓地慘鐵勁一王號逃線典延表長謀路矛站駛只思有慘8泳0啊米膏，離弄人醒民法廣粗場支僅暴有帳五林個籮地癥鐵榮站商拒業(yè)淺環(huán)交境繼：離雕外案灘腦和乖南杠京守路在及閑淮私海久路堤中紹心王商馳務繪區(qū)靜只匪8北-映1噴0浙分助鐘不車帽程慕?？s慧但男是眨周縫邊現(xiàn)沒穗有覺大菜型紹配志套度商峽業(yè)夫設撒施劇，虧僅瞇僅題有府一注些郵沿凈街娛商列鋪唇和霉小撫型拜超燦市客葵流章規(guī)侍律抱：多邀元戰(zhàn)化案竟例置介呀紹案劫例逼介賺紹在那原僚有府路駛網(wǎng)積基筆礎瓦上紛加產(chǎn)以懼改赤善債開霸發(fā)牲，葉選滿擇脆有竊開筒發(fā)性前膚景牽的窮區(qū)襖域許，穿開銅辟持新板的憤道耳路均交警通鞋系控統(tǒng)攏，隱主聞動禾地情引像尋茂客鼓流鞏，久制危造鍛客零流漫量所，鑄從翅而汗創(chuàng)婚造爐新脫的脊商緩業(yè)呈環(huán)丙境滾。P城a坊r蘆t聾2犯定陪位美分是析設耕計惑分媽析業(yè)個態(tài)鄙分營析商悶圈摟客陸層蹄分基析價敗格腰分腸析P飛a贏r既t焦3P嚷a喜r本t拋1商表圈赴客轉(zhuǎn)層腳分神析在區(qū)經(jīng)僚營蚊計若劃家中姨研雖究舉商靈圈枕客千層杰，尚主愈要除的億目佛的據(jù)在韻于卸通碌過待經(jīng)惹營置計赴劃第的痕貫膝徹佳，青使少實提際濃來涉客雄數(shù)津有舍多影少是，額有滑多濫少丹提兔袋恨率體、仿客斥單嘩量變多種少保這怠些轉(zhuǎn)量哥化美的網(wǎng)指停標傻與譜經(jīng)傍營餃績肌效戴間妨產(chǎn)來生遺指襲標主性已的脆關雞聯(lián)孝。商惱圈溪客現(xiàn)層言分粥析普欄通刺客凝戶高字端準客口戶中斑端蜂客妥戶商獎圈行客熔層念分強析帶是判直結(jié)接僑切踐入普消毫費疾對閥象糞，汁可右為仍直訂接招有掏效導客豎層撿提市供犬適瓦當裝的絡服愉務提加袋惕率急=單成燥交軟次恭數(shù)或/雀到趕店誘的田總療訪資客醉*凈1書0貴0圍%5殲0普%1窯8驢%3佳0棟%業(yè)冶態(tài)香分臺析商冤業(yè)蜂業(yè)威態(tài)挨定頂位肥需含提首升蛋商集業(yè)尚品遵質(zhì)哀，門拉調(diào)動就商羽業(yè)毅價陜值商蓋業(yè)鼻業(yè)養(yǎng)態(tài)曉定身位哀需絲式充路分懂考種慮艇到奔本替區(qū)永域抽居銅民棟的嫌生師活密需援求設受計桑分思析環(huán)買境恢細述節(jié)1寫.例做農(nóng)一菌些炸以主裝諸飾狹為肉目略的射的買設噴計乓，濁使姜該社地泳區(qū)耳的盈地削價雁得漸以末創(chuàng)繼造系性供提盯高袋，岔能源有駁較暈強妖的捉經(jīng)訓濟陳活詳力蠶及海優(yōu)息美方的島環(huán)鼠境2玩.蜘招如牌住一狗方申面谷必廊須丹注扁意墻于形建模筑去及雹環(huán)駝境講的跌和揭諧瓶關談系親，鈔另帝一俘方淚面堡又轟要制顧掌及其易撕于倉識臨別洪的誤要廊求伍，芒因惹而扮也鉛會授具票有蹦裝嘆飾繞性蠟的處風幅格設趴計植分符析戶屑外鎖休糊息1活.界戶夸外艇休沾息勁區(qū)追設拜計盜得膽距胃離柏合稍適仗，姿其視所認需葵的相尺疊度氏是丈造回成息消駐費磚者死到即達弟M店a唇l盈l牽的滋時嗚間盯問摩題2由.妨如跟果仙不予小減心都處最理毫這串一偶區(qū)摧域查，耐則賄可沖能括損海失以一翠個況會咐引并人詳注貌意擱的咸中棉心設硬計吃分近析創(chuàng)脈造草附晌加舌的主營枯業(yè)局面絞積創(chuàng)鵲造構(gòu)賣姻場膨經(jīng)瓣營罪效擇益復，健從框開悄發(fā)火經(jīng)秋營尤者令分淹析躁，徐亦課可件采監(jiān)取勝創(chuàng)陡造翁附終加透的澡經(jīng)泊營產(chǎn)面城積捎著帶手設辨計救分艇析創(chuàng)柿造團附矛加蘇的待營犧業(yè)晃面迫積中水庭欄展紐奉示釘—圣—趙不謎但缸可闊創(chuàng)下造的附遺加欺的顆營窯業(yè)賠面生積繼，單亦鈴可途以永創(chuàng)田造涉更壺高迅集晶客話效而果墻憶面脂廣印告顏—袖—信這世些工廣民告宋效李果綢隨旋著賺賣惑場盛集估客雨量壤創(chuàng)貸造鋸效記果活墨動該造荷型烘銷竄售顯點縮慧—險—宣可奧配翅合大作隆節(jié)攤度鋒性循商啄品體的戒銷暑售定即價句分狐析定獎價妹方飄法好：市舞場膏比羨較烈法嶼推乘算億租迷金侍收勇益租把金確還狼原滑法漆推裂算雄單計價定貝價圣分孝析1質(zhì)、萌收駐集搭交錢易重實剃例邀；2午、般選慎取能可損比佛實加例徹；3稼、數(shù)建襖立帖價閥格大可樸比述基遣礎恒；4裳、常進耽行勉交牲易肅情浪況捐修挨正軋；5亡、慕進籮行部交慎易必日槳期露修般正鴨；6棕、醉進滲行聚區(qū)么域散因囑素淋修抱正思；7川、句進蝦行促個習別辰因膏素踢修技正動；8鍋、禾進洪行夕容躁積據(jù)率趙和賢土察地與使捷用哈年男期努修里正鹽；9撒、址求細出圈比派準早價犧格尖；1飽0知、樂對憤若栽干煤個椅比僵較妖實翼例匆的甩比兆準腔價脈格共，半用娘統(tǒng)計齊學怒方栽法討求都待盟估茅房綁地梯產(chǎn)肢的呼評券估祝價寶格留。差較差一般較好好0.80.911.11.2評馳價很標懷準羅:碑以娃本斃項媽目忍為蒸基畝準破，禾對裳每娃個槳影薯響此因杏子階進遼行寨評遇價接打倚分運皂用啦類蚊比淹、悄可選比戚可證實歲現(xiàn)扯價綢值推評懶估復法維綜抖合細計妄算定哲價任分檢析年稠租辛金根碧據(jù)室市吵場頁比障較投法葉測若算球出泡項皺目嗓的喂租猴金冤水昨平出耕租是率項兄目南的沈平喬均徒出微租酸水爆平蔑，戰(zhàn)為船經(jīng)旬驗拴值回宏報錦率商肢業(yè)狀項畝目踩初紙始?；赝袌笄⒙式M為肥投館資亂人盟在概項溪目映初為期涉可套以翻接盡受程的嘩投晉資菌回貫報懷水身平欠。X售顆價本止產(chǎn)匠品尚租邀金÷∑可比案例租金修正系數(shù)N(可比樓盤數(shù))運圣用季單濃位癥租亦金薦、和單酒價難的屋關扯系判，長結(jié)撥合句區(qū)蛇域飯市術(shù)場域行鄉(xiāng)豐情殺判唐斷撓價拾格袋實冬現(xiàn)勤的羊可暖能緣瑞性案隆例株介陪紹港汪匯攜廣阿場木是摩一合個千大鴨型適綜暴合劇性外項潑目泉。徐它漫坐橋落昆于懷華抓山訂路澆、竊虹采橋奶路查側(cè)事交戀界黨處翅、暮地雕鐵霜一倘號講線東徐暫家新匯召站承上決蓋齊，林俯生瞰禾上鑰海佛徐騙家榜匯竟商興業(yè)閑中將心券區(qū)冶域寄，環(huán)總愿面誓積狡4饞0側(cè)余土萬溜平片方菠米遼。港譽匯頓廣等場案回例牛介饅紹商閘圈受客夸層睜：定智位襯在阻中施高鐮端錦客岡層業(yè)付態(tài)克：統(tǒng)傘合述商道業(yè)婆貿(mào)墾易便、屑現(xiàn)梳代庫化惹寫父字版樓為、仇商槽務桑套螺間拳及微住讓宅宣三群大咱功秘能擦，抓三證位慈一弦體建維筑宗設爬計材：裝扭飾團風砌格鍬時問尚討前禍衛(wèi)唐，懶輝易煌酬高往雅寨，極吸剖引悠大嚴量亭國乞際溉國跌內(nèi)愿頂需級擱品痛牌把入剖駐著設僅立洽大扶陸考旗龜艦焰店仇、嶄專謊買滋店案其例路介開紹商粗場那內(nèi)衰分飄為水7直個碧營堪業(yè)漸層騎面掃，錯地隊上命六暮層綢和游地追下份一巖層姓。執(zhí)商圓鋪達營宅業(yè)耽面掏積抖7尿萬竿余翠平蕩方拴米塑，燭其負余飯均礙為在公短共橡活便動材區(qū)礎域弄，耀各稼層貪營廣業(yè)推大聯(lián)廳容均蓮按機用疲戶候及逗市皇場琴需柏求粉靈黃活戰(zhàn)間別隔堡，剝形挎成華多餡元淋化矩的慰專使賣虎店瀉、饅精愈品弓店貌。設中債庭阿兩撫翼筆跨敏越忘整睡個規(guī)商伸場巨的橋玻擱璃汁采陪光向頂伴，友使辯得裁中濟庭壘及蜓各澇樓鄰層導周銷圍窮，勞均袋可啄利豬用都天捎然捐光割源奮，咱顧肆客活身濃處遇其揚中溜，虛猶價如籠閑碗庭桶信宇步因，灘總靜有吳明廟麗戀輕篩松浙之寨感隸，墻盡糠享羞購慮物孩休遲閑夕意纖趣爛。P澆a脅r侮t養(yǎng)1P忌a晨r清t源2P茂a竿r嶺t兵3否經(jīng)淚營絡計頂劃妙研挑究經(jīng)船營息特后色經(jīng)墳營歲業(yè)蘭態(tài)形啟式援分朗析交營通蝕改森善謀蛇者有于男事捷前作計濤劃超，黑并徐運估用寶投兆資蘋估飾價淹技系術(shù)挎作怖為奴投婚資資可臟行窩性標評逗估鄙。形公式淚分棉析整叨合陳需筆求購占物搬中永心數(shù)多冤功支能藏的曠經(jīng)享營鎖計賽劃唉，務試抹圖羽給挽予道消璃費厘者絹全踢方束位掙需姿求塔的薦滿廟足扮坊演臟社眉區(qū)桑必聯(lián)要暴設籃施慨角錢色形臂式建分飯析近誤年構(gòu)來雅購牢物釀中期心會的鵲角靜色俱功負能山逐幻玉漸宇步砍入始社鈴區(qū)阻機票能扯化刊，沉成惰為繪必何要盾的毒公額共惰服崇務竿設窯施經(jīng)附營鋸業(yè)縫績集宋客寧力賣事場賓吸武引襪顧羽客監(jiān)能己力安必禽須勿努鄭力輛營門造淋形旱象經(jīng)競營鹽業(yè)曠績創(chuàng)庫造呢商興機提禽供界-軋促帖進噸-幫提勾升經(jīng)孩營址特帆色“支融輛合溜于稍角淡色塔功澤能喂并獸隱蘇藏狗于股日降常種的篇營賴運翅之柳中摘”因秧此份購猾物盤中嬌心簡，丸應警為停發(fā)剩展均服爹務部客說層訓、迅注右意枕社宇區(qū)坦的號貢顛獻撲，向以糾產(chǎn)碎生齒經(jīng)迎營幅效嘆益誘的湯特催色交扛通厚改緩善道廚路由濾于室大壓型轟購宅物遺中盜心蟻的滿開吼發(fā)蹄將嫩吸堡引予大已量諷消并費匪者匪，饅因泥此級無扁可須避名免蜓地釘將聰造凝成魂周淡邊皂道途路胞的寫交膊通猶量援增飲加路墨口吧標晶志刊、擠信低號購各物敢中龜心職進主出訪干燙道行啦人燭干睛擾交獨通邀改蛋善停關車棗問遼題大野型得購惱物禽中乳心帳吸冤引緣瑞大痕量鵲的努小棟汽凝車及暢機太車技來角往午，增造牛成娘停催車累問殲題法像定掀停電車脊位丑數(shù)殊應徑為聰停組車堤位淺數(shù)欲的名下競限巧值出翼入鍋口布的閉設價計夾、管收枯費羅方傳式倆、宗停熱車躲場謙距糠大薯型柜販解物哈中慌心母的臨距然離緩等展，攝均動可題決帥停畝車呈問暑題案錢例掠介憑紹建百筑是面國積炭：煩1滿1忙萬如㎡區(qū)么位擦：矛聯(lián)訊洋墳社熱區(qū)功芳僻甸取路癢、角丁似香古路驗口交劑通老：鈔地堅鐵的2練號抱線托科束技纖館狡站業(yè)鈴態(tài)酷：嘴大痰型悶超肺市穴、劇主柔題竊商菌場井、劉精凈品攪購膚物時、混休鍋閑剃娛額樂初、甲藝士術(shù)崗中魔心幫等著多導業(yè)姨態(tài)敢設梢置大損拇場指裹廣度場案令例質(zhì)介嚴紹形凳式線分蝦析叉：有背人純把宗它癥