第6章房地產權屬登記制度與政策

第6章房地產權屬登記制度與政策

一、房地產權屬的概念

房地產權屬，即房地產權利歸屬，是指房地產權利在主體上的歸屬狀態(tài)。房地產權利是指以房地產為標的的民事財產權利。往往表現為“權利束”。

第一節(jié)房地產權屬概述

二、房地產物權（一）物權：是指權利人支配動產和不動產所享有的權利。

（二）房地產物權的分類和歸屬房地產物權制度源于羅馬法土地權利的設置。

房地產物權（羅馬法）

第一節(jié)房地產權屬概述自物權：所有權他物權：地役權、永佃權、地上權、典當權、抵押權

三、房地產產權

產權是某個主體對某種經濟物品，或某種稀缺資源或某種可交易對象物的一種權利，即具有排他性的財產權。這種權利是通過社會強制而實現的。憑借這種權利，人們可以在不被禁止的范圍內任意選擇一種使用某種經濟物品的方式。產權的概念源于英美法的財產權，與大陸法的物權相比，首先，產權概念的外延要廣泛得多；其次，產權特別是土地產權，常被表述為“權利束”；最后，產權理論的核心意義并不在于所有權的最終歸屬，而是強調對資源的優(yōu)化配置和對權利的充分利用。

第一節(jié)房地產權屬概述

一、大陸法土地物權大陸法（羅馬法）上的土地物權制度大致分為四個層次：

第二節(jié)土地權屬制度自物權：所有權他物權役權永佃權地上權典當權抵押權地役權人役權鄉(xiāng)村地役權城市地役權占有

土地物權用益權使用權居住權地役權是指利用他人土地以便有效的使用或經營自己的土地的權利。地役權的發(fā)生須有兩個不同歸屬的土地存在，為他人土地利用提供便利的土地稱為供役地，而享有地役權的土地稱為需役地。一般指因通行、取水、排水等需要，通過簽訂合同，利用他人的不動產，以提高自己不動產效益的權利。如甲工廠原有東門可以出入，后想開西門，借用乙工廠的道路通行。甲工廠與乙工廠約定，甲工廠向乙工廠適當支付使用費，乙工廠允許甲工廠的人員通行。這時甲工廠即取得了“地役權”。相鄰關系是權利的限縮，是給予別人方便。

地役權是權利的擴張，是要求別人給予方便，是物權。二、土地所有權國家土地所有權集體土地所有權

第二節(jié)土地權屬制度

三、土地使用權

1、概念和性質指法人或公民依法取得的對土地的占有、使用、收益權及受限制的處分權。

我國的土地使用權

第二節(jié)土地權屬制度國有土地使用權集體土地使用權（承包經營權）

國家對某一具體土地使用權的土地利用權、出租權、轉讓權、抵押權等有所限制

三、土地使用權

1、概念和性質（續(xù)）性質：是一種新型的物權，表現在：獨立物權—與土地所有權相并列，而不僅僅是所有權中單一的權能，與所有權人屬于物權法律關系。用益物權—他人所有物上設定的以物的使用和收益為目的的他物權。轉讓更為自由—與傳統的他物權相比，不必取得所有權人的同意。2、國有土地使用權

取得方式

第二節(jié)土地權屬制度出讓土地使用權：有償、有限期、國家壟斷、不及于地下物，是市場行為。劃撥土地使用權：無償、無限期，本質上是行政行為其他：繼受取得，如城市私房用地使用權、作價入股使用權、租賃使用權等

三、土地使用權

3、集體土地使用權我國法律目前并未作為一項完整的財產權予以規(guī)定，只有承包經營權的規(guī)定。理論界建議通過物權法予以法定化，并對其進行完善：

分類

第二節(jié)土地權屬制度農地使用權：耕地、其他農業(yè)用地、用于農業(yè)開發(fā)的荒地農村建設用地使用權：宅基地、集體企業(yè)和公益用地內容：對各種集體土地使用權應規(guī)定不同的權能（占有、使用、收益、處分）。四、土地他項權利目前對土地他項權利尚無專門系統的規(guī)定，有待于民法、物權法完善

一、我國城市房屋權屬制度的沿革

與我國所有制改造、住房制度改革緊密相聯

二、房屋所有權（一）按所有權主體劃分（二）按房屋所有權主體的構成劃分

三、房屋使用權作為房屋所有權的四項權能之一存在。

四、房屋所有權與土地使用權之間的關系（一）房屋所有權和土地所有權構成的完整的房地產權是一個有機整體，具有不可分性

1、內容的不可分性

2、主體的不可分性

3、客體的不可分性（二）房地產的重心是房產

第三節(jié)房屋權屬制度

一、房地產相鄰關系房地產的各方因行使房地產所有權或使用權而發(fā)生的權利義務關系，又稱為相鄰權。

二、建筑物區(qū)分所有權是指多個區(qū)分所有權人共同擁有一座區(qū)分所有建筑物時，各區(qū)分所有權人對建筑物專有部分所享有的專有部分所有權、對建筑物共同部分享有的部分持分權（持分即份額，持分權即按份共有權）以及因區(qū)分所有人之間的共同關系所生的成員權的總稱。建筑物區(qū)分所有權是物業(yè)管理權的權力基礎。

第四節(jié)房地產相鄰關系和建筑物區(qū)分所有權1、專有所有權：業(yè)主對專有部分享有的自由使用、收益及處分的權利。2、共有部分持分權（共有所有權）：業(yè)主依據法律、合同以及業(yè)主公約對建筑的共有部分所共同享有的權利（具有從屬性和不可分割性）。如電梯、約定共有的門廳、廚房3、成員權（共同管理權）：業(yè)主基于一棟建筑物的構造、權利歸屬及使用上的密切關系而形成的作為建筑物管理團體之一成員而享有的權利和承擔的義務（外部權利）。如表決權、選舉權等

一、房地產權屬登記的概念和功能

（一）房地產權屬登記的概念房地產權屬登記是指經權利人申請，由房地產權屬登記機關將有關申請人的房地產權利事項記載于房地產登記簿并進行公示的行為。房地產權屬登記制度是現代物權法中的一項重要制度，《城市房地產管理法》規(guī)定，國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。

（二）房地產權屬登記的功能權利確認、權利公示和管理功能（稅收依據、審查監(jiān)督）

第五節(jié)房屋產權登記制度

二、房地產權屬登記的目的和意義

（一）保護房地產權利人的合法權益保護房地產權利人的合法權益是權屬登記的根本目的和出發(fā)點。加強權屬登記管理，就是要及時、準確地對房地產權屬進行登記、審查、確權，發(fā)放房地產權屬證書。凡經房地產權屬登記機關登記并頒發(fā)了房地產權屬證書的房地產，其權利人在房地產方面的權利，如房屋所有權、土地使用權、房地產租賃和抵押權、公民合法繼承權等，都受到國家法律的保護。任何組織或個人侵犯了房地產權利人的合法權益，都要承擔法律責任。

第五節(jié)房屋產權登記制度

二、房地產權屬登記的目的和意義（續(xù)1）（二）保證交易安全，減少交易成本房地產價值量大、交易風險高。房地產登記能夠在法律上及時、準確地確定房地產權屬，從而使房地產權利人的合法權益受到法律保護，免受他人的侵害。對于相關人來說，通過查詢相關房地產的權屬狀況，可以正確判斷能否進行交易，或者這種權利應具有的價值，避免受到他人欺詐，產生糾紛。房地產權屬登記信息的公開性和登記內容的可信賴性，為交易當事人提供了較大的便利，減少了交易成本，保證了交易較快完成。

第五節(jié)房屋產權登記制度

二、房地產權屬登記的目的和意義（續(xù)2）（三）房地產權屬登記是房地產管理的基礎工作

1、房地產開發(fā)和住宅建設，首先需要向權屬登記機關了解建設區(qū)域內的土地和原有房屋的各種資料，以便合理的規(guī)劃建設用地，妥善安置原有住戶，并依法按有關規(guī)定對拆遷的房屋給予合理補償。

2、商品房預售，房地產買賣和物業(yè)管理等一系列活動都涉及房地產權屬和房屋的自然狀況，這就需要求向房地產權屬登記機構了解該房地產的位置、權界、面積、建筑年代等準確的資料。綜上所述，房地產市場的發(fā)展離不開權屬登記管理工作。權屬登記管理貫穿房地產開發(fā)、建設、使用的全過程。

第五節(jié)房屋產權登記制度

二、房地產權屬登記的目的和意義（續(xù)3）（四）權屬登記為城市規(guī)劃、建設、管理提供科學依據要搞好城市規(guī)劃、建設和管理，首先要了解城市土地的自然狀況，以及房屋的布局、結構、用途等基本情況。權屬登記管理工作能全面、完整、及時、準確地提供上述資料，從而使城市規(guī)劃和建設更加科學化。權屬登記管理資料所提供的各種信息對舊城改造、新區(qū)建設、市政工程、道路交通、環(huán)保、綠化等城市建設和管理都是不可缺少的科學依據。

第五節(jié)房屋產權登記制度

三、房地產權屬登記管理的任務（一）做好房地產登記發(fā)證工作登記發(fā)證工作是權屬登記管理的主要的經常性工作。在全國性房地產總登記工作的基礎上，主要的經常性任務就是做好初始取得的土地使用權、新建房屋所有權、房地產權屬的轉讓、變更、他項權利等的登記、核實、確權和發(fā)證工作，以及房地產滅失、土地使用權年限屆滿、他項權利終止等的注銷工作。

第五節(jié)房屋產權登記制度三、房地產權屬登記管理的任務（續(xù)1）

（二）做好房地產權屬登記信息化工作

《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號）提出要建立健全房地產市場信息系統。通過全面、及時、準確地采集房地產市場基礎數據及相關數據，對市場運行狀況和發(fā)展趨勢做出準確判斷，及時處理和解決發(fā)展中存在的問題，并通過向社會發(fā)布市場信息，引導市場理性投資和消費。房地產權屬登記機構通過房地產權屬登記信息化建設，將分散在各個管理環(huán)節(jié)中的商品房預售許可、預售合同登記備案、房屋權屬登記、租賃合同登記備案等管理信息系統整合，建立房地產權屬登記統一的信息平臺。通過對數據加整合，分析，向社會發(fā)布，引導房地產市場健康發(fā)展。第五節(jié)房屋產權登記制度三、房地產權屬登記管理的任務（續(xù)2）（三）做好房地產權屬檔案管理工作首先要做好現有權屬檔案資料的管理，要針對資料的收集、整理、鑒定、立卷、歸檔、制訂目錄索引和保管等各個環(huán)節(jié)建立一整套制度，以便檔案的科學管理和方便查閱利用。其次是在初始檔案的基礎上，根據權屬管理提供的權屬轉移、變更情況，對權屬檔案進行不斷修正、補充和增籍、滅籍工作，以保持權屬檔案資料的完整、準確，使圖、檔、卡、冊與實際情況保持一致。除了以上三種任務外，權屬登記管理工作還要為征地、拆遷房屋、落實私房政策的房產審查和處理權屬糾紛提供依據。

第五節(jié)房屋產權登記制度四、房地產權屬登記的原則（一）房屋所有權與該房屋所占用的土地使用權實行權利主體一致的原則房地產是一個有機的不可分割的整體。因此，房屋所有權人和該房屋占用的土地使用權人，必須同屬一人（包括法人和自然人），法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。在辦理產權登記時，如發(fā)現房屋所有權人與該房屋所占用的土地使用權人不屬同一人時，應查明原因，查不清的，暫不予辦理登記。

第五節(jié)房屋產權登記制度四、房地產權屬登記的原則（二）房地產權屬登記的屬地管理原則房地產是坐落在一定的自然地域上的不可移動的資產。因此，房地產權屬登記管理必須堅持屬地管理原則，即只能由市（縣）房地產管理部門負責所轄區(qū)范圍內的房地產產權管理工作；房地產權利人也只能到房屋所在地的市（縣）房地產管理部門辦理產權登記。

第五節(jié)房屋產權登記制度五、房地產權屬登記制度分類《城市房地產管理法》規(guī)定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度”。房地產權屬登記發(fā)證制度是權屬管理的首要核心內容。房地產權屬登記管理是用法律的手段對房地產進行登記，審查確認產權、核發(fā)權屬證書，辦理權屬的轉移變更的行為，建立準確、完整的權屬檔案資料等，從而建立正常的產權登記秩序，更好地保護權利人的合法權益。在權屬登記有公信力的國家或地區(qū)，實質上就是以國家或政府的聲譽來保證某一房地產權利的歸屬和可靠性，從而使這一房地產權利能夠得到國家法律的保護。

根據權屬登記的內容和方式的不同，各國房地產權屬登記制度分為契據登記制和產權登記制兩大類型。第五節(jié)房屋產權登記制度五、房地產權屬登記制度分類（一）契據登記制契據登記制度的理論基礎是對抗要件主義，這一理論認為房地產產權的變更、他項權利的設定，在當事人訂立合約之時就已生效，即雙方一經產生債的關系，房地產權利的轉移或他項權利的設定即同時成立。登記僅僅是作為對抗第三人的要件，所以稱為對抗要件主義。其主要特點是：登記機關對登記申請采取形式審查，不作實質性的審查；登記只具有公示力而無公信力，不經過登記，只能在當事人中產生效力，不能對抗第三人。法院可以裁定已登記的契約無效，登記機關對此并不承擔責任。因該項制度為法國首創(chuàng)，所以又稱為“法國登記制”。

第五節(jié)房屋產權登記制度五、房地產權屬登記制度分類（二）產權登記制

產權登記制的理論基礎是成立要件主義。這一理論認為：當事人訂立的有關房地產權利的轉移或他項權利的設定合同的效力只是一種債的效力，即當事人在法律上只能得到債權的保護，而不能得到物權的保護。只有履行權屬登記手續(xù)以后，房屋受讓人或他項權利的權利人的房屋所有權或房屋他項權利才告成立。將登記作為房地產權利成立的要件，所以稱為成立要件主義。產權登記制又可分為權利登記制和托倫斯登記制兩種。第五節(jié)房屋產權登記制度五、房地產權屬登記制度分類（二）產權登記制（續(xù)1）

1、權利登記制：登記機關對權利人的申請進行實質性審查，登記是由房地產所在地的登記機關備置登記簿，簿上記載房地產權利的取得、變更過程，使有利害關系的第三人可就登記簿的記載推知該房地產產權狀態(tài)，若房地產權利的取得，未經登記便不產生效力，不僅不能對抗第三人，即使在當事人之間也不發(fā)生效力。其主要特點為：登記機關對登記申請采取實質審查主義，登記權利的現狀；登記有公信力即登記簿上所載事項，對抗善意第三人，在法律上有絕對的效力。因該項制度發(fā)源于德國，故又稱為“德國登記制”。

第五節(jié)房屋產權登記制度五、房地產權屬登記制度分類（二）產權登記制（續(xù)2）

2、托倫斯登記制：為澳大利亞人托倫斯所創(chuàng)，在核準登記以后發(fā)給權利人權屬證書，房地產權利一旦載人政府產籍，權利狀態(tài)就明確地記載在權屬證書上，權利人可以憑證行使房地產權利。其主要特點是：房地產權利一經登記便具有絕對的法律效力；已登記權利如發(fā)生轉移，必須在登記簿上加以記載；登記采取強制登記制度；登記簿為兩份，權利人取得副本，登記機關保留正本，正副本內容必須完全一致。

第五節(jié)房屋產權登記制度六、我國房地產權屬登記的種類

房地產權屬登記分為房屋總登記、初始土地登記、房屋初始登記、房屋轉移登記、房屋變更登記、房屋他項權利登記、房屋注銷登記、土地變更登記八種。

（一）總登記總登記也叫靜態(tài)登記，是在一定行政區(qū)域和一定時間內進行的房屋權屬登記。進行總登記是因為沒有建立完整的產籍或原有的產籍因其他原因造成產籍散失、混亂，必須全面清理房屋產權、整理產籍，建立新的產權管理秩序?？偟怯洃煽h級以上人民政府在規(guī)定的登記期限開始之日起30日內發(fā)布公告，公告應當載明以下有關事項：總登記的區(qū)域、申請的期限（往明起止日期）、申請人應當提交的有關證件（告知登記人應攜帶的證件和有關文件）、受理登記的地點（可以是登記機關所在地或登記機關設立的登記點）、其他應當公告的事項（如登記費用、不登記的責任等）。第五節(jié)房屋產權登記制度六、我國房地產權屬登記的種類

（二）初始土地登記初始土地登記是指土地登記機關在同一時間內對一定范圍的全部采地的所有權和使用權及他項權利進行集中、統一的登記。因此，又可以稱為土地總登記。（三）初始房屋登記初始登記是指新建房屋申請人，或原有但未進行過登記的房屋申請人原始取得所有權而進行的登記。在依法取得的房地產開發(fā)用地上新建成的房屋和集體土地轉化為國有土地上的房屋，權利人應當向登記機關申請辦理房屋所有權初始登記。在開發(fā)用地上新建成的房屋登記，權利人應向登記機關提交建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證及土地使用權證書等證明文件。集體土地轉化為國有土地上的房屋，權利人應向登記機關提交用地證明等有關文件。

第五節(jié)房屋產權登記制度六、我國房地產權屬登記的種類

（四）房屋轉移登記轉移登記是指房屋因買賣、贈與、交換、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發(fā)生轉移而進行的登記，權利人應當自事實發(fā)生之日起90日內申請轉移登記。申請轉移登記，權利人應提交原房地產權屬證書以及與房地產轉移相關的合同、協議、證明等文件。（五）房屋變更登記變更登記是指房地產權利人因法定名稱改變，或是房屋狀況發(fā)生變化而進行的登記。如權利人法定名稱變更或者房地產現狀、用途變更、房屋門牌號碼的改變、路名的更改、房屋的翻、改建或添建而使房屋面積增加或減少、部分房屋拆除時，房地產權利人均應自事實發(fā)生之日起30天內申請變更登記，由房地產權利人提交房地產權屬證書以及相關的證明文件辦理。

第五節(jié)房屋產權登記制度六、我國房地產權屬登記的種類

（六）房屋他項權利登記他項權利登記是指設定抵押、典權等他項權利而進行的登記。申請他項權利登記，權利人應提交的證明文件有；（1）以地上無房屋（包括建筑物、構筑物及在建工程）的國有土地作為抵押物的，應提交國有土地使用權證，土地使用權出讓、抵押合同及相關協議和證明文件；（2）以房屋及其占用土地作為抵押物的，除應提交前款所列證明文件外