什么是產(chǎn)權(quán)式酒店

/什么是產(chǎn)權(quán)式酒店？

產(chǎn)權(quán)式酒店由"時權(quán)酒店"（TIMESHARE）演變而來。由消費(fèi)者或個人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時間里的使用權(quán)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大耐提。1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的時權(quán)經(jīng)營，向旅客出售了在特定時間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利。而產(chǎn)權(quán)酒店則是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時段，即酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。一、分時度假的定義

分時度假（Timeshare，又稱Vacationownership或Holidayownership），最初是指人們在度假地購買房產(chǎn)時，只購買部分時段的產(chǎn)權(quán)，幾戶人家共同擁有一處房產(chǎn)，共同維護(hù)、分時使用的度假形式，后來逐漸演變成每戶人家在每年只擁有某一時間段的度假地房產(chǎn)使用權(quán)，并且可以通過交換系統(tǒng)對不同房產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行交換。國際上一度通行的慣例是：將一處住宿設(shè)施（如飯店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為52周，將52周中的51周分時銷售給顧客。每個單位的分時度假產(chǎn)品，就是在約定的時期內(nèi)（一般為20年－40年）每年在這一住宿單元中住宿一周的權(quán)利。

（一）法律定義

1、對分時度假進(jìn)行定義的難度

分時度假具有很強(qiáng)的專業(yè)性，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士對分時度假也僅限于輪廓性的了解。由于對分時度假的認(rèn)識角度不同，產(chǎn)生了對其概念的不同說法。分時度假產(chǎn)品的復(fù)雜性又進(jìn)一步加大了對其進(jìn)行定義的困難。分時度假產(chǎn)品的以下特點(diǎn)決定了對它進(jìn)行規(guī)范化定義有較大的難度：

l產(chǎn)品種類豐富

分時度假產(chǎn)品具有種類豐富的構(gòu)建方式，無論從時間長短、客房面積，還是付款方式、度假地類型等方面，種類復(fù)雜多樣，進(jìn)行定義需要將這些星羅萬象的產(chǎn)品包含在里面。

l各國法律制度的差異

分時度假作為全球性的產(chǎn)品，在各國不同的法律制度下，也具有了不同的含義。較為典型的是歐洲和美國之間的差異。美國多數(shù)地區(qū)把分時度假產(chǎn)品視作共同擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律模式，而歐洲則更多地把分時度假產(chǎn)品當(dāng)作購買者擁有使用權(quán)的形式。

l發(fā)展變化迅速

以住宿業(yè)中創(chuàng)新產(chǎn)品的面貌出現(xiàn)的分時度假，自從產(chǎn)生之日起就一直處于發(fā)展變化當(dāng)中，不同階段的產(chǎn)品，其性質(zhì)和特點(diǎn)都有很大差異，目前新老產(chǎn)品并存，要把這些產(chǎn)品全部包容在一個定義當(dāng)中，難度增大。

2、國際上流傳較廣的兩個定義

盡管世界各國從法律角度對分時度假給出的定義五花八門，但實(shí)踐中還是形成了一些被廣泛接受的定義。在美國佛羅里達(dá)州《分時度假房產(chǎn)法案》（RealEstateTimesharingActCH721Florida）中對分時度假的定義是："所有以會員制、協(xié)議、租契、銷售、出租合同、使用許可證、使用權(quán)合同或其它方式做出的交易設(shè)計和項(xiàng)目安排，交易中，購買者獲得了對于住宿和其它設(shè)施在某些特定年度中低于一年的使用權(quán)，并且這一協(xié)約有效期在3年以上"，即稱之為分時度假項(xiàng)目。

近期對于分時度假的權(quán)威定義來自《歐盟分時度假指令》（EuropeanUnionTimeshareDirective）?！吨噶睢分饕獮榱吮Ｗo(hù)消費(fèi)者購買以分時度假產(chǎn)品時的權(quán)益。關(guān)于分時度假交易合同，在《指令》中被定義為："所有的有效期在3年以上、規(guī)定消費(fèi)者在按某一價格付款之后，將直接或間接獲得在一年的某些特定時段（這一期限要在1周之上）使用某項(xiàng)房產(chǎn)的權(quán)利的合同，住宿設(shè)施必須是已經(jīng)建成使用、即將交付使用或即將建成的項(xiàng)目"。

3、定義的核心要素

在這些定義中包含的核心要素有以下幾個：

一是對于合同有效期的規(guī)定。通過這種合同安排，消費(fèi)者所購買到的是3年以上的使用某處房產(chǎn)或某項(xiàng)設(shè)施的權(quán)利。

二是預(yù)付款項(xiàng)。消費(fèi)者為了獲得未來的住宿權(quán)利，需要按照協(xié)約的安排提前支付所需的款項(xiàng)。

三是有每年住宿天數(shù)的要求（歐盟）。規(guī)定每年在某處設(shè)施住宿的權(quán)利不能低于7天。

隨著點(diǎn)數(shù)制俱樂部和短期包價旅游等各種新產(chǎn)品形式的不斷涌現(xiàn)，原有的各種定義都面臨著來自各方面的挑戰(zhàn)。尤其是一些經(jīng)營商為了回避分時度假法規(guī)的管制，繞開法規(guī)給出的明確定義，專門設(shè)計出不受法律規(guī)制的各種新產(chǎn)品。這些產(chǎn)品盡管在形式上具有了分時度假產(chǎn)品的基本特征，但卻從法律上不屬于其規(guī)制的范圍之內(nèi)，迫使政府和國際組織不得不根據(jù)新形勢不斷調(diào)整分時度假的規(guī)范定義。

（二）分時度假的實(shí)質(zhì)

從本質(zhì)上而言，分時度假實(shí)際上是介于房地產(chǎn)產(chǎn)品和飯店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品。對于某個住宿設(shè)施的制度安排中，一個極端就是房地產(chǎn)產(chǎn)品，開發(fā)商直接把房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)一次性銷售給消費(fèi)者，消費(fèi)者取得了對于房產(chǎn)的終身處置權(quán)。另外一個極端是飯店產(chǎn)品，以飯店建筑物的壽命為40年計算，它相當(dāng)于把某間客房的使用權(quán)分割成為14600份（40×365）來銷售，消費(fèi)者每購買一天的產(chǎn)品，就購買了對于房間一天的使用權(quán)。分時度假產(chǎn)品介于兩者之間，以每年使用1周的標(biāo)準(zhǔn)分時度假產(chǎn)品來說，它相當(dāng)于將房產(chǎn)的使用權(quán)分割為52份銷售給不同的消費(fèi)者。也就是說，與房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，它將產(chǎn)品分割后銷售，沒有房地產(chǎn)那么完整；與飯店產(chǎn)品相比，它分割的份數(shù)沒有飯店那么零碎。分時度假就是將房產(chǎn)住宿權(quán)按一定程度分割出售的一種住宿產(chǎn)品。

房地產(chǎn)產(chǎn)品

分時度假產(chǎn)品飯店產(chǎn)品

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圖1分時度假的本質(zhì)

在更為詳細(xì)的劃分當(dāng)中，除了規(guī)范化的分時度假產(chǎn)品之外，在房地產(chǎn)產(chǎn)品和飯店產(chǎn)品的兩個極端之間，存在一系列的過渡形式，包括分段時權(quán)、點(diǎn)數(shù)制俱樂部等。

圖2從完全產(chǎn)權(quán)到完全使用權(quán)的過渡

點(diǎn)數(shù)制俱樂部和分段時權(quán)也是兩種住宿設(shè)施的制度安排，分段時權(quán)比標(biāo)準(zhǔn)的以周為單位的分時度假產(chǎn)品劃分的時間段更長，如將一處房產(chǎn)分割為2份、4份、8份、10份、12份等（分割一般在15份以下），分別銷售給不同的消費(fèi)者。點(diǎn)數(shù)制俱樂部在產(chǎn)品選擇上比標(biāo)準(zhǔn)的分時度假產(chǎn)品有更大的靈活性。

二、分時度假產(chǎn)品的運(yùn)營機(jī)制

（一）基本主體

在分時度假產(chǎn)品當(dāng)中主要涉及以下幾方主體：

l開發(fā)商指擁有所開發(fā)的分時度假房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)經(jīng)營商。開發(fā)商或自己開發(fā)建設(shè)用做分時度假產(chǎn)品的房產(chǎn)，或通過購買現(xiàn)成的房地產(chǎn)將他們改造為分時度假產(chǎn)品。

l銷售商負(fù)責(zé)宣傳促銷分時度假產(chǎn)品。有些開發(fā)商自身兼作銷售商，但市場上有許多獨(dú)立的分時度假產(chǎn)品銷售公司，他們作為開發(fā)商的銷售代理，向公眾銷售分時度假產(chǎn)品。

l度假房產(chǎn)管理公司他們負(fù)責(zé)管理和維護(hù)分時度假房產(chǎn)。既可能由開發(fā)商兼任，也可能是獨(dú)立于開發(fā)商。

l分時度假交換公司主要是向具有分時度假房產(chǎn)使用權(quán)的消費(fèi)者（會員）提供不同地區(qū)之間的分時度假產(chǎn)品的交換業(yè)務(wù)。

l信托公司通過一定的法律程序來保護(hù)購買分時度假產(chǎn)品的消費(fèi)者的權(quán)益。最常見的是英國式的"俱樂部信托"體系。

l業(yè)主聯(lián)合會指購買了同一處分時度假產(chǎn)品的消費(fèi)者按照法律規(guī)定成立的保護(hù)自身利益的團(tuán)體。在一些國家當(dāng)中已經(jīng)建立起全國范圍的分時度假消費(fèi)者聯(lián)合會。

l再銷售商指負(fù)責(zé)在公開市場上銷售分時度假產(chǎn)品所有者轉(zhuǎn)賣的二手分時度假產(chǎn)品的機(jī)構(gòu)。它們有些獨(dú)立經(jīng)營，有些是開發(fā)商公司的一個分支機(jī)構(gòu)。

l分時度假業(yè)協(xié)會由某個區(qū)域內(nèi)從事分時度假經(jīng)營業(yè)務(wù)及其相關(guān)單位組成的行業(yè)協(xié)會。影響較為廣泛的有美國度假地協(xié)會（AmericanResortsDevelopmentAssociation,簡稱ARDA）和歐洲分時度假組織（TheOrganizationforTimeshareinEurope,簡稱OTE）。

l相關(guān)其它群體還有律師、金融機(jī)構(gòu)、咨詢顧問等直接或間接與分時度假產(chǎn)品有關(guān)的專業(yè)群體。

（二）主要法律關(guān)系

在分時度假及交換系統(tǒng)的運(yùn)營機(jī)制中，存在幾個核心的關(guān)系。

在最簡單的分時度假產(chǎn)品體系中，開發(fā)商開發(fā)出度假村房產(chǎn)，直接以分時銷售的方式出售給會員（圖3）。

有些開發(fā)商通過銷售代理商來銷售分時度假產(chǎn)品，在交易中形成的關(guān)系如圖4。

分時度假交換公司出現(xiàn)以后，它充當(dāng)了會員與會員之間進(jìn)行分時度假交換的媒介。加入交換公司后的運(yùn)營機(jī)制具有一定的代表性（圖5）。

在更為復(fù)雜的情形中，分時度假及交換系統(tǒng)中還廣泛涉及到房產(chǎn)管理方、為會員監(jiān)管分時度假房產(chǎn)使用權(quán)的信托公司和方便會員消費(fèi)的點(diǎn)數(shù)制俱樂部等。

從圖5可以看出，典型的分時度假系統(tǒng)中包含了房產(chǎn)開發(fā)商、銷售代理商、會員和交換公司四方之間的六種關(guān)系。理清這六種關(guān)系，就基本掌握了分時度假產(chǎn)品的運(yùn)營原理。

1、房產(chǎn)開發(fā)商與會員

在直接銷售的情形下，房產(chǎn)開發(fā)商與會員之間是買賣關(guān)系，即房產(chǎn)開發(fā)商將度假房產(chǎn)未來一定期限的分時使用權(quán)賣給購買分時度假產(chǎn)品的會員。雙方以銷售合同明確各自的權(quán)利義務(wù)。

2、房產(chǎn)開發(fā)商與銷售代理商

兩者之間是委托代理關(guān)系，即房產(chǎn)開發(fā)商委托銷售代理商銷售其分時度假產(chǎn)品，銷售代理商按照雙方委托代理合同的授權(quán)對外銷售產(chǎn)品。

3、銷售代理商與會員

銷售代理商與會員之間也屬于商業(yè)買賣關(guān)系，代理商按開發(fā)商的委托授權(quán)向會員銷售分時度假產(chǎn)品。

作為房產(chǎn)開發(fā)商，在委托代理商向會員銷售產(chǎn)品的時候，要就自己在委托合同中的承諾對會員負(fù)責(zé)。銷售代理商在委托代理權(quán)限之外發(fā)生的其他問題，則需由銷售代理商承擔(dān)法律責(zé)任。

4、會員與交換系統(tǒng)公司

會員與分時度假交換公司之間屬于服務(wù)產(chǎn)品的提供者與消費(fèi)者之間的關(guān)系。會員使用網(wǎng)絡(luò)交換系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)自己與其他會員交換分時度假房產(chǎn)使用權(quán)的目的，同時，向交換公司支付費(fèi)用。交換公司則通過提供網(wǎng)絡(luò)交換服務(wù)獲得收益。

5、房產(chǎn)開發(fā)商與交換公司

房產(chǎn)開發(fā)商與交換公司之間是一種加盟關(guān)系，即通過雙方的自由選擇，交換公司批準(zhǔn)符合條件的房產(chǎn)開發(fā)商將自己的分時度假產(chǎn)品加入交換公司的儲存庫中，參與與其他度假地房產(chǎn)進(jìn)行交換。房產(chǎn)開發(fā)商要向交換公司支付相關(guān)費(fèi)用。

6、會員和與其開展交換的其他會員

早期，會員如果通過交換公司與其他會員進(jìn)行交換，兩者之間也成為通過合約進(jìn)行商業(yè)交換的關(guān)系。因?yàn)闀T在通過交換公司進(jìn)行交換時，明確表達(dá)自己所希望得到的產(chǎn)品的特征，實(shí)際上就是發(fā)出要約，若雙方條件彼此符合，交換系統(tǒng)作為中介按統(tǒng)一制度規(guī)定的順序?qū)⒈舜朔蠗l件的會員聯(lián)絡(luò)到一起，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上交換。

目前，通過儲存庫設(shè)計的非"一對一"交換模式中，會員只與交換公司發(fā)生聯(lián)系，會員之間就不再具有交易的關(guān)系。會員將自己的度假房產(chǎn)使用權(quán)投入交換公司儲存庫，然后選擇自己所需的產(chǎn)品，通過交換公司對自己的住宿權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)。

此外，在加入管理公司、信托公司等的情況下，各方之間的關(guān)系更加復(fù)雜。僅以管理公司為例，一種情況是開發(fā)商自我管理，管理商屬于開發(fā)商的自有機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)管理分時度假房產(chǎn)；另外一種情況是外請管理機(jī)構(gòu)，這樣的機(jī)構(gòu)在產(chǎn)品銷售初期由開發(fā)商簽約聘請，按照與開發(fā)商簽訂的管理合同管理物業(yè)，在產(chǎn)品銷售到一定比例以后，由業(yè)主組成的業(yè)主委員會負(fù)責(zé)選擇管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。在不涉及產(chǎn)權(quán)的分時度假產(chǎn)品設(shè)計中，自始至終管理公司是對開發(fā)商負(fù)責(zé)的。

三、中國的分時度假業(yè)

（一）中國分時度假業(yè)歷史回顧

從中國分時度假業(yè)的發(fā)展進(jìn)程來看，目前遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是總結(jié)與回顧歷史的恰當(dāng)時機(jī)，但作為全面了解我國分時度假業(yè)一個必需組成部分，本節(jié)中憑借有限的材料來簡單回顧分時度假業(yè)在中國短暫的發(fā)展史。

1、國外公司的違規(guī)進(jìn)入

分時度假概念傳入我國，是從90年代后期。1997年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，國家旅游局、公安部聯(lián)合發(fā)布了《中國公民自費(fèi)出國旅游管理暫行辦法》，1997年7月1日正式實(shí)施。這個《辦法》的出臺，標(biāo)志著我國出國旅游市場正式形成，引起了海外旅游界的普遍關(guān)注。

英國派克林環(huán)球有限公司認(rèn)為到我國發(fā)展會員的時機(jī)已經(jīng)到來，在未經(jīng)我任何部門批準(zhǔn)的情況下，即在北京的一家寫字樓租用了辦公室，聘用了幾名外國人，非法進(jìn)行銷售會員卡的活動。為此，他們專門雇用了一批國內(nèi)的工作人員在商場、酒店等場所物色潛在消費(fèi)者。一旦獲知其對出國旅游度假感興趣，就向他們介紹分時度假概念和分時度假交換網(wǎng)絡(luò)的情況，邀請他們參加派克林展示會。他們組織的展示會，每次有10對中國夫婦參加，會上播放世界風(fēng)光錄像片，介紹RCI組織，推廣會員卡（每張卡3萬美元，稱先加入者可享受45％的折扣，即每張卡16500美元；可先預(yù)付2000美元，一周內(nèi)交齊余款；并稱憑此卡每年可攜帶3個人在世界上83個國家的3000個旅游度假地享受免費(fèi)住宿度假2周的權(quán)利）。北京市旅游局、工商局發(fā)現(xiàn)此情況后，依法對其進(jìn)行了查處。國家旅游局于1997年9月23日向各省、自治區(qū)、直轄市旅游局發(fā)出《關(guān)于對非法從事旅游經(jīng)營活動的境外企業(yè)駐華機(jī)構(gòu)查處工作情況的通報》，第一條即點(diǎn)出?quot;派克林公司非法雇用工作人員在京舉辦展示會，收取會費(fèi)"的問題。

但時隔不久，又有人向國家旅游局舉報說，派克林公司仍在搞發(fā)展會員的非法活動。國家旅游局即聯(lián)合北京市旅游局、工商局、公安局等有關(guān)部門，再一次對派克林公司租用的辦公室進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)此處已改由國內(nèi)的一家旅行社租用。原來，這個旅行社從7月下旬與派克林公司就境外度假村客房使用權(quán)達(dá)成協(xié)議起，即積極協(xié)助派克林公司銷售會員卡。從8月1日至10月13日，共與我國公民簽訂合同58份，收入人民幣940萬元，其中匯出境外款項(xiàng)折合人民幣230萬元，完成合同27份。對派克林公司和這家旅行社違反我國法律法規(guī)的非法經(jīng)營行為，國家旅游局在向該旅行社的行政主管部門通報后，及時作了嚴(yán)肅處理，該旅行社即中止了與派克林公司的"合作"。

2、國內(nèi)企業(yè)的早期探索

根據(jù)RCI1997年版的《RCI度假地名錄》，我國的杭州夢湖度假村、北京九華山莊、北京燕苑度假村名列其中，并且注明九華山莊97年3月以后、夢湖度假村97年7月以后、燕苑度假村97年9月以后可開始使用。這些度假村屬我國首批加盟國際交換網(wǎng)絡(luò)的經(jīng)營商，在97年之前就已經(jīng)進(jìn)入RCI的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)當(dāng)中。其中在RCI度假地名錄中排序號最早的是杭州夢湖度假村－3953號。

在這一階段，中國房地產(chǎn)開發(fā)公司、海南重創(chuàng)置業(yè)等一些房地產(chǎn)開發(fā)商，為了解決空置的房地產(chǎn)問題，派出人員遠(yuǎn)赴美國，考察分時度假業(yè)在美國的發(fā)展情況，開始考慮將分時度假概念引入中國，以推動房地產(chǎn)的銷售。

1998年8月28日，泰慕賽爾休閑產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)有限公司在人民大會堂召開新聞發(fā)布會，宣布推出"泰慕賽爾共享權(quán)時空共享網(wǎng)絡(luò)"，由來自中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會、國務(wù)院發(fā)展研究中心、中共中央改革研究會、國有資產(chǎn)管理局、中國旅游飯店協(xié)會、清華、北大、中國社科院的專家和知名人士專門設(shè)立的酒店度假村資產(chǎn)重組專題研究組，對泰慕賽爾的經(jīng)營理念和經(jīng)營模式給予肯定，廣州華廈大酒店、北京前門飯店、成都錦江賓館、上海亨那斯會所、武漢白玫瑰大酒店、天津津利華大酒店、哈爾濱錦江大酒店、珠海度假村酒店、江西賓館、肇慶鼎湖避暑山莊等50多家星級酒店簽約加盟。同時，產(chǎn)生了國內(nèi)第一批分時度假產(chǎn)品的消費(fèi)者。盡管因融資等問題公司很快就宣告解散，但公司中管理層的人員都成為后來國內(nèi)發(fā)展分時度假產(chǎn)業(yè)的人才儲備。

（二）我國分時度假企業(yè)的主要類別

1、加盟國際交換網(wǎng)絡(luò)的公司

目前我國加入國際分時度假交換網(wǎng)絡(luò)體系的度假村或飯店已經(jīng)有十幾家，其中加盟RCI的16家，加盟II的3家。其經(jīng)營模式與國際市場接軌，采用銷售20－40年的每年一周的度假地住宿權(quán)的方式，產(chǎn)品售價一般在4萬－6萬元之間。

在加盟RCI的企業(yè)中，北京地區(qū)有3家，分別是九華山莊、燕苑（綠洲）度假村和玉龍灣度假村；海南省有3家，其中?？谑?家，三亞市2家；云南省有3家，分別位于昆明市郊和石林縣；青島、無錫、杭州、珠海、天津、桂林和上海各1家。其中珠海石景山旅游中心和云南昆明溫泉度假俱樂部還被RCI命名為金冠級度假村。加盟II的有3家，分別位于上海市青浦縣、廣東廣州市和番禺市。

2、單體開發(fā)的俱樂部產(chǎn)品

單體開發(fā)的分時度假俱樂部如泰達(dá)度假交換公司，依靠自有的單體度假飯店開發(fā)俱樂部產(chǎn)品。有的加入國際交換網(wǎng)絡(luò)，有的采用點(diǎn)數(shù)制，但總體上看在商業(yè)模式方上尚有許多需要完善的地方。

分時度假俱樂部實(shí)際上是分時度假行業(yè)中極有前途的一種形式。隨著分時度假行業(yè)的發(fā)展，目標(biāo)市場明確、有明顯市場區(qū)分、專業(yè)性較強(qiáng)的如高爾夫分時度假俱樂部、野營分時度假俱樂部、沙灘分時度假俱樂部、老年分時度假俱樂部、情侶分時度假俱樂部等適合消費(fèi)市場個性化發(fā)展的分時度假俱樂部是完全可以在未來的市場競爭中獲得生存資格的。而當(dāng)前國內(nèi)單體開發(fā)的分時度假俱樂部多沒有在如何建立自己的市場競爭優(yōu)勢方面作更深的考慮，直接影響到他們的生存和發(fā)展。

國內(nèi)分時度假俱樂部往往實(shí)力都不是很強(qiáng)，為了各自的生存和資源共享，走聯(lián)盟化的道路應(yīng)該是較佳的市場生存策略。

3、分時度假銷售公司

分時度假銷售公司。已經(jīng)有專門經(jīng)營分時度假產(chǎn)品銷售業(yè)務(wù)的公司成立，它不參與分時度假房產(chǎn)的開發(fā)，只負(fù)責(zé)銷售推廣，經(jīng)營的產(chǎn)品仍為傳統(tǒng)類型的分時度假產(chǎn)品。

國內(nèi)現(xiàn)有的分時度假銷售公司全都是專業(yè)銷售RCI和II公司的分時度假產(chǎn)品的公司。如廣東愛特樂度假服務(wù)有限公司、北京神州環(huán)宇訂房網(wǎng)絡(luò)咨詢服務(wù)有限公司（也稱自由假期公司）等，他們多分布于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)。國內(nèi)還沒有出現(xiàn)一家大型的、全國性的專業(yè)分時度假銷售公司，現(xiàn)有的銷售公司也因各種原因舉步維艱。主要是因?yàn)榉謺r度假的消費(fèi)市場尚未完全成熟，國內(nèi)分時度假產(chǎn)品的推出，需要一個啟蒙的時間。同時這也是一些飯店在加入分時度假業(yè)行列時心存猶豫的主要原因之一。飯店需要在加入分時度假行業(yè)后，盡快獲得明顯的效益，但到現(xiàn)在為止，在國內(nèi)還沒有出現(xiàn)一家通過采用分時度假方式獲得成功的飯店榜樣。飯店本身卻多數(shù)沒有力量和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分時度假的全國性銷售。從另一個角度來看，這也為從前銷售國外產(chǎn)品的專業(yè)分時度假銷售公司提供了新的發(fā)展機(jī)會。作為II公司在中國唯一的會員廣州花園酒店的分時度假銷售商，廣東愛特樂公司采用了國外最普遍的分時度假銷售形式－銷售推介會。

專業(yè)的銷售公司，將在未來成為一些分時度假俱樂部和交換公司最重要的合作伙伴。銷售公司本身也希望借助自己的經(jīng)驗(yàn)擴(kuò)大在國內(nèi)分時度假市場上的經(jīng)營產(chǎn)品和經(jīng)營規(guī)模。但根據(jù)中國的人均收入實(shí)際情況，國內(nèi)的分時度假產(chǎn)品的售價與國際水平相比相對較低，并會提供多檔次的產(chǎn)品。專業(yè)銷售公司如何抓住機(jī)遇，建立全國性的分時度假銷售網(wǎng)絡(luò)，是迅速啟蒙分時度假消費(fèi)市場、發(fā)展分時度假行業(yè)、確立銷售商本身市場地位的關(guān)鍵。然而，起碼從目前的環(huán)境來看，專門經(jīng)營銷售業(yè)務(wù)的銷售商在消費(fèi)者那里還缺乏足夠的影響力和信譽(yù)度，其經(jīng)營形勢也不容樂觀。

最近媒體常報道有人采用欺詐的手段銷售無法兌現(xiàn)承諾的國外分時度假產(chǎn)品銷售，由于部分銷售公司的不規(guī)范銷售行為和媒體的廣泛宣傳，中國的分時度假行業(yè)也不得不起步于如何消除負(fù)面影響的環(huán)境當(dāng)中。因?yàn)榉謺r度假的銷售是分時度假行業(yè)中最容易產(chǎn)生各種問題的部分，因此國外對分時度假銷售有著專門的法律規(guī)定，國家旅游局也開始著手對分時度假的立法工作。在國家沒有制定分時度假專門法律前，銷售商們應(yīng)積極加強(qiáng)自律，這對保障自身長久利益的獲得和推進(jìn)分時度假在中國的發(fā)展都有著重要的意義。

4、自主開發(fā)的國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)化公司

自主開發(fā)分時度假網(wǎng)絡(luò)的企業(yè)是中國市場推動分時度假業(yè)發(fā)展的主力軍之一。它們在經(jīng)營模式上各具特色，在產(chǎn)品設(shè)計、銷售方式、對外宣傳等內(nèi)容中都存在相當(dāng)大的差異，但其基本的出發(fā)點(diǎn)，就是致力于將分時度假產(chǎn)品進(jìn)行改革，設(shè)計出能為我國市場所接受的新型運(yùn)作模式，構(gòu)建適應(yīng)中國市場的分時度假產(chǎn)品和交換網(wǎng)絡(luò)。

目前在國內(nèi)進(jìn)入運(yùn)作階段的本土化度假網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營公司數(shù)量不多，形成一定規(guī)模的不超過10家，集中在北京、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和云南、海南等度假目的地。這些企業(yè)一般都依托實(shí)力雄厚的大公司，個別公司剛剛開始在一地的試點(diǎn)，有些已著手營造全國性的網(wǎng)絡(luò)，還有的已經(jīng)在全國范圍展開大規(guī)模的公關(guān)宣傳。

2000年11月，由首創(chuàng)集團(tuán)、中旅集團(tuán)、北京旅游集團(tuán)等6家股東聯(lián)合發(fā)起組建的從事分時度假和休閑度假產(chǎn)業(yè)的天倫度假發(fā)展有限公司宣告成立。天倫度假公司的成立標(biāo)志著國內(nèi)大型旅游企業(yè)第一次直接涉足分時度假行業(yè)。天倫度假計劃用2－3年的時間，利用現(xiàn)有的資源結(jié)合收購兼并、租賃經(jīng)營等方式建立起具有中國特色的分時度假網(wǎng)絡(luò)，它將是集分時度假地開發(fā)、分時度假交換、分時度假交換卡銷售、分時度假相關(guān)服務(wù)為一體的專業(yè)公司。

專業(yè)旅游企業(yè)的介入，為分時度假行業(yè)的發(fā)展提供了極好的推動力。因?yàn)閷I(yè)旅游企業(yè)熟悉旅游市場，擁有分時度假發(fā)展必須的大量可依靠的資源。如可以借助旅游企業(yè)的原有資源，為消費(fèi)者提供從旅行開始到結(jié)束的包括交通、住宿、飲食、娛樂等在內(nèi)的全套服務(wù)。還可以借助股東現(xiàn)有的、遍布全國的網(wǎng)絡(luò)成員迅速建立起分時度假銷售網(wǎng)絡(luò)等等。

5、分時度假交換公司

海南華夏之旅分時度假網(wǎng)絡(luò)有限公司（http://www.）是中國唯一的一家專業(yè)從事分時度假國內(nèi)交換業(yè)務(wù)的公司。它倡導(dǎo)的"三位一體"、"三權(quán)分離"的商業(yè)模式和運(yùn)行機(jī)制，是根據(jù)國外最大的兩家分時度假交換公司RCI和II公司的模式和體制，并進(jìn)行了適當(dāng)改造后建立的。在國家沒有頒布專門的分時度假法律的情況下，它的商業(yè)模式和運(yùn)行機(jī)制是比較適合中國國情的。但這種體制在實(shí)際操作方面還有兩點(diǎn)憂慮：

l如何實(shí)現(xiàn)使用權(quán)益保障的問題

在國外多采用引進(jìn)信托公司的模式，來達(dá)到對消費(fèi)者使用權(quán)益的保險。而中國信托業(yè)和飯店業(yè)的現(xiàn)狀使在國內(nèi)采用這一形式的可能性不大。華夏之旅公司嘗試引入保險公司作為保障模式，但在說服國內(nèi)保險公司建立分時度假新險種和要求加盟飯店實(shí)際采用這種保險機(jī)制方面會遇到較大的困難。保險公司初期提出的分時度假保險方案，飯店如果要采用分時度假的新險種就必須提供抵押擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)?；虻谌奖ＷC。這一保障程序會成為飯店加入分時度假網(wǎng)絡(luò)的門坎，并將對華夏之旅分時度假產(chǎn)品的形成和銷售造成阻礙。

l銷售模式問題

如何建立一個完善而適合中國市場的銷售模式是該公司需要重點(diǎn)研究解決的問題。按當(dāng)前設(shè)計的"三權(quán)分離"的模式，華廈之旅并不進(jìn)行分時度假權(quán)益銷售，而是由飯店和各類銷售商進(jìn)行分時度假權(quán)益銷售。這種模式一般必須建立在相互需要和相互信任的基礎(chǔ)上，當(dāng)合作基礎(chǔ)不存在時，難免會造成分時度假銷售市場的無序和混亂，從而直接影響到主要靠會員數(shù)量生存的華夏之旅分時度假交換公司的存在和發(fā)展問題。

同時由于該體制對分時度假飯店和會員的約束較少，對銷售商也沒有約束力，而分時度假交換技術(shù)并非技術(shù)專利也不是有高科技含量的技術(shù)，其影響力主要來自市場的覆蓋率。如何擺脫對開發(fā)商的依賴，迎接來自開發(fā)商自助聯(lián)合建立交換網(wǎng)絡(luò)的挑戰(zhàn)，是另一個主要問題。

國外分時度假發(fā)展的歷史是先有分時度假飯店、銷售商和消費(fèi)者，然后才有分