物業(yè)管理前期介入與接管驗收

第三講-物業(yè)管理前期介入與接管驗收2023/7/201一、物業(yè)管理前期介入——指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)的過程。從業(yè)主與使用人及物業(yè)管理的角度，就物業(yè)開發(fā)、建設(shè)和今后使用、管理提出建議，并對將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準(zhǔn)備，以更好滿足業(yè)主與非業(yè)主使用人的需求和有利于之后的物業(yè)管理。2023/7/202前期介入的主要目的物業(yè)管理前期介入的目的是在物業(yè)建成之前采取措施，確保建成的物業(yè)質(zhì)量和功能能都合乎要求，有利于業(yè)主使用，方便以后的物業(yè)管理。2023/7/203前期介入的必要性減少或避免規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)的隱患加強(qiáng)對物業(yè)的全面了解維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象后期管理工作的進(jìn)行促進(jìn)物業(yè)的銷售

2023/7/204前期介入的重要意義對于開發(fā)商而言對于物業(yè)管理公司而言物業(yè)管理前期介入能夠在較大程度上保證物業(yè)管理的一致性和連貫性，減少很多不必要的損失。2023/7/205

PM前期介入的類型物業(yè)管理前期介入是實施物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)，根據(jù)介入的階段不同可以分為早、中、晚三類。2023/7/206早期介入：是指物業(yè)管理企業(yè)在項目可行性研究階段的介入。中期介入：是指物業(yè)管理企業(yè)方案設(shè)計階段的介入。晚期介入：是指物業(yè)管理企業(yè)在項目施工階段的介入。2023/7/207與房地產(chǎn)開發(fā)公司開始洽談初步達(dá)成協(xié)議介入可行性研究→退出房地產(chǎn)開發(fā)簽訂合同，正式進(jìn)入前期介入介入規(guī)劃設(shè)計階段介入施工建設(shè)階段介入物業(yè)銷售階段物業(yè)驗收、移交，結(jié)束前期介入PM前期介入流程圖2023/7/208PM前期介入的主要內(nèi)容立項決策階段

項目立項以前（市場調(diào)研和項目可行性研究評估），對項目的市場定位，潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費水平，周邊物業(yè)管理概況及日后的物業(yè)管理內(nèi)容、管理標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤測算等方面提供意見建議。（可減少決策中的風(fēng)險性。）2023/7/209

規(guī)劃設(shè)計階段規(guī)劃設(shè)計階段，物業(yè)管理企業(yè)選派工程技術(shù)人員參加工程規(guī)劃設(shè)計，從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局，安全使用和投入使用后長期物業(yè)管理的角度進(jìn)行參謀，提出建議。2023/7/2010

施工建設(shè)階段物業(yè)管理企業(yè)選派相應(yīng)專業(yè)的人員參與施工質(zhì)量監(jiān)理，配合開發(fā)企業(yè)和施工部門共同確保工程施工質(zhì)量。

竣工驗收階段竣工驗收應(yīng)提交的資料；完善竣工驗收的必要措施。2023/7/2011二、接管驗收

——指物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個人委托的新建房屋或原有房屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。2023/7/2012物業(yè)接管驗收的主要作用

1、明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系

2、確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)自身和業(yè)主的利益

3、為后期管理創(chuàng)造條件2023/7/2013物業(yè)接管驗收的實施早期介入簽約前的洽商制定詳細(xì)的接管驗收計劃著手制定管理公約及一系列管理制度建立與社會協(xié)作單位的聯(lián)絡(luò)人員培訓(xùn)協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商售樓檢驗房地產(chǎn)開發(fā)商提交的驗收項目是否具備驗收條件開始接管驗收2023/7/2014物業(yè)接管驗收應(yīng)提交的資料P63

新建物業(yè)原有物業(yè)新建房屋接管驗收應(yīng)提交的資料原有房屋接管驗收應(yīng)提交的資料技術(shù)資料產(chǎn)權(quán)資料2023/7/2015接管驗收的主要內(nèi)容和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

主體結(jié)構(gòu)、屋面和樓地面、裝修、電氣、水、衛(wèi)、消防、采暖、附屬工程及其他

質(zhì)量與使用功能的檢驗危險和損壞問題的處理

新建房屋接管驗收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)原有房屋接管驗收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)2023/7/2016物業(yè)接管驗收應(yīng)注意的主要問題選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、認(rèn)真負(fù)責(zé)的人員參加驗收工作。物業(yè)管理企業(yè)寫明符合要求的接管具體日期，以劃清責(zé)任。仔細(xì)清查應(yīng)該提交的資料是否真實、齊全。對于不同程度的質(zhì)量問題，一定要落實責(zé)任，并對整改措施進(jìn)行明確。在整個的接管驗收過程中要遵循原則性和靈活性相結(jié)合的原則等。2023/7/2017堅持原則性與靈活性相結(jié)合的原則堅持細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合的原則接管驗收過程中質(zhì)量問題的處理原則2023/7/2018第三節(jié)用戶入伙、裝修與物業(yè)檔案管理一、用戶入伙二、裝修管理三、物業(yè)檔案管理2023/7/2019一、什么是用戶入伙含義——住宅小區(qū)的居民入住或商廈、寫字樓的業(yè)主或租戶入住用戶入伙手續(xù)——物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)具備入伙條件后向業(yè)主或租戶寄發(fā)入伙通知，要求業(yè)主或租戶按要求進(jìn)行驗樓、付款、簽約、裝修、搬遷入住的過程。第一節(jié)用戶入伙2023/7/2020二、辦理入伙手續(xù)及應(yīng)注意的問題寄發(fā)“入伙通知書”——物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)驗收合格后通知業(yè)主或租戶可以辦理入住手續(xù)的文件。收樓須知——物業(yè)管理公司告知業(yè)主或租戶在收樓時應(yīng)注意的事項以及在辦理入伙手續(xù)時應(yīng)攜帶的各種證件、合同和費用的文件。入伙手續(xù)書——物業(yè)管理工司為方便業(yè)主、讓其知曉辦理入伙手續(xù)具體程序而制定的一個文件。2023/7/2021三、辦理入伙手續(xù)的重要文件（一）、樓宇交接書——在業(yè)主確認(rèn)可以接受所購樓宇后，業(yè)主和發(fā)展商共同簽署的一個文件。2023/7/2022（二）、物業(yè)管理公約1、物業(yè)管理公約——也叫物業(yè)管理公共契約，簡稱“公約”一般是由物業(yè)管理公司擬訂，經(jīng)過業(yè)主和物業(yè)管理公司共同簽署并約束雙方行為規(guī)范的法律文件。2、“公約”的內(nèi)容——物業(yè)的基本情況、明確物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的基本情況、業(yè)主的權(quán)力和義務(wù)、明確各方的法律責(zé)任。3、“公約”的實質(zhì)——處理好人與人之間的關(guān)系。發(fā)展商與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系業(yè)主與物業(yè)管理公司的關(guān)系2023/7/2023——物業(yè)管理補(bǔ)充法規(guī)建立自我約束機(jī)制2023/7/2024（三）、住戶手冊——物業(yè)管理公司為了使業(yè)主或租戶更好地了解物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，以便以后管理的工作順利開展，而準(zhǔn)備的一種宣傳材料。2023/7/2025一、什么是裝修與裝修管理

裝修的含義——業(yè)主或使用人再辦理完入伙手續(xù)以后，在正式入住之前，根據(jù)自己的特點和要求，對所購（所租）房屋進(jìn)行重新設(shè)計、分隔、裝飾、布置等。第四節(jié)物業(yè)裝修管理2023/7/2026

裝修的特點在原來房屋初裝修的基礎(chǔ)上進(jìn)行的更多的是要表達(dá)業(yè)主或租戶個人意愿的基礎(chǔ)上進(jìn)行的是在隨業(yè)主或使用人入住的情況下進(jìn)行的對施工人員的技術(shù)及素質(zhì)要求比較高施工過程中防火特別重要2023/7/2027

物業(yè)管理在裝修過程中的職責(zé)

大力宣傳裝修規(guī)定加強(qiáng)裝修監(jiān)督管理積極參與室內(nèi)裝修2023/7/2028二、裝修管理規(guī)定報批程序裝修范圍施工管理裝修驗收2023/7/2029三、對施工隊伍的管理2023/7/20301、含義物業(yè)產(chǎn)權(quán)指物業(yè)的所有權(quán)物業(yè)產(chǎn)籍指記載物業(yè)權(quán)屬關(guān)系現(xiàn)狀和歷史情況的各種薄冊資料的總稱。物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理指房地產(chǎn)的管理部門按照法律規(guī)定的管理權(quán)限和原則，對物業(yè)所有權(quán)和行使所有權(quán)以及登記造冊所形成的各種資料的管理第五節(jié)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理2023/7/20312、原則房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)權(quán)力主體一致屬地管理2023/7/20323、意義保護(hù)業(yè)主或房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益為房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)和使用奠定基礎(chǔ)為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供科學(xué)依據(jù)2023/7/2033——物業(yè)所有權(quán)的管理、房屋所有權(quán)的管理二、物業(yè)產(chǎn)權(quán)管理工作的基本內(nèi)容產(chǎn)權(quán)登記審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、變更登記核發(fā)產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)檔案2023/7/20341、圖三、物業(yè)產(chǎn)籍管理工作的基本內(nèi)容物業(yè)或房屋分幅平面圖是以城市獨立坐標(biāo)系統(tǒng)為基礎(chǔ)而繪制的要素平面圖分房分丘平面圖是以產(chǎn)權(quán)人為單位繪制的平面圖分層分間平面圖是在一幢房屋內(nèi)有多個產(chǎn)權(quán)人的情況