XXXX年德州金馬商城住宅尾期推盤策略

1營銷目標2市場研判4項目營銷策略5結(jié)束語3項目銷售分析金馬商城營銷推廣綱要營銷目標1營銷目標6個月內(nèi)完成148套的銷售任務營菊銷嫌目碰標博耐允糊對榆金勁馬去商摔城忍營嗚銷及目房誠標花的烘理體解2為0扁1謙3年添下推半戰(zhàn)年伶住造宅么實?，F(xiàn)注清秧盤(負1穴4怖8套)1實蒸現(xiàn)3角-訴1號減樓文成貧功渴開接盤2目烘標目龍標穩(wěn)服步年提校升仔價脈格濾，叼獲屋取坐價鏟格霸紅壁利3進讀一慚步勤提傍升薯形留象臭，包為橫持呼續(xù)決銷珍售而奠球定集基喪礎4市艷場俯研廳判2市同場健研揪判供責給趙與晚去吐化需：丸連減續(xù)紗三險年昌供萍遠垃大侵于賴求苗，2霸0撓1象3年龜去諷庫嚷存舟壓該力鉗巨賣大22隙.睛1供佳應熊量蠢分邀析項目名稱位置建筑面積（㎡）總體銷售率存量（㎡）金銘鳳凰臺振華街西首古貝春酒廠北臨11萬0%11萬濱湖麗都南區(qū)武城縣振華街西首8.7萬80%1.7萬幸福家園振華街西首20萬45%11萬宏圖嘉苑順河街與青年路交匯處16萬60%6.5萬陽光瑞景張莊社區(qū)對面17萬15%14.5萬玲瓏君悅歐典浩天小區(qū)對面50萬0%50萬浩科盛景園振華街東首15萬70%4.5萬合計137.7萬98.5萬目閣前友，崇主被要棉在邊售奇以陳及鬼正己在鈔認欲購絨項閃目仁為7個羨，懷總雷規(guī)貌模蝕近1刑3貓7杏.青7萬驚平低方壘米隸，教存才量捎約錯為9極8萬亮平糞方要米憂，飯平龍均粱銷村售挖率銅約屠為3疤0%，跑主鞭要亡玲只瓏倚和歐鳳兵凰支臺鐮兩浙個掠正繭在達認徐購淺項塌目島占地存仔量抵較數(shù)大妙約6倆0萬鐵平翻米咽。22襲.2建姨筑以類甩型識分炸析項目名稱樓體類型層數(shù)建筑風格點/板式金銘鳳凰臺多層6層現(xiàn)代板式濱湖麗都南區(qū)多層、小高層6層12層（多層為主）現(xiàn)代板式幸福家園多層、小高層6層17層（多層為主）現(xiàn)代板式宏圖嘉苑多層、小高層6層17層（多層為主）現(xiàn)代板式、點式陽光瑞景小高層12層現(xiàn)代板式玲瓏君悅歐典洋房、多層、小高層4層、6層、18層、27層歐式板式浩科盛景園多層、小高層7層、13層、15層現(xiàn)代板式武乎城追在狂售這項著目病以古多濁層嘩為桌主席，靈銷格售悅非劃常細好酸，耳小叨高燥層豎住屆宅階項域目怨逐彼年情增癢多巡壽，渠銷鋸售哪抗去性妨逐籃漸墓減潑少港，告外傻立鈔面總風秧格戚較騰為微單線一邁。22蒸.3戶天型鼻分陽析1社2共0捆㎡左晉右偏的菊三炸室秀二洪廳泥、8慣0關(guān)—駱9揚0似㎡左軟右昨的宵二走室預二燃廳疲是楚供場應東市項場悲上六的陵主仙力呆戶掛型彎，故這岔與旋開王發(fā)緊商炸迎糕合進當換地型商者品枯房回消罩費傳者錄以咽居掌住跨改蚊善我型青的發(fā)需拍求持為丹主彩有謊關(guān)嚼；自傘住動是牧大們多唇數(shù)雜消增費休者貧的謀置翠業(yè)淘目其的苗，巾超住大發(fā)或遞較婚小霸戶盡型好市飾場捉反仍映迫平臭淡輕；戶哪型繼設朱計獄雖陸較裹實濱用梯，慈但該明靜顯據(jù)落吸后應于傾主花流濾市柳場準的棚設運計頭方題向垮。項目名稱主力戶型主力戶型面積眾數(shù)面積范圍（㎡）均價（元/㎡）金銘鳳凰臺二室二廳、三室二廳90㎡81—120㎡3500濱湖麗都南區(qū)二室二廳、三室二廳90㎡70—142㎡3600幸福家園二室二廳、三室二廳120㎡80—140㎡3700宏圖嘉苑二室二廳、三室二廳110㎡60---140㎡3500陽光瑞景二室二廳、三室二廳100㎡70—130㎡3300玲瓏君悅歐典二室二廳、三室二廳100㎡90—140㎡3600浩科盛景園三室二廳120㎡90—130㎡380022漂.4價羊格酷分賀析從灰價格格冷來授看增，湊各西個戀項廈目帶整破體賣價福格萄差串別蘋不登大添，鑒價伐格幼最蠅高杯的蒼為孕浩稻科家，勺價倘格咐相州對墾較初低戰(zhàn)的獨為蓮陽傍光銷瑞掘景考，限同聯(lián)時艘也討為礎精耽裝煙，馬性保價臂比暖較孕高際，橫由槍于擾靠崗近方本鹽項繁目布，執(zhí)對已本練項希目介競倉爭垮壓并力調(diào)較狡大反，認宏慘圖減壓刺力對醉本缸項章目五競?cè)笭幹t壓殖力也耽較旨大濕。項目名稱均價（元/㎡）優(yōu)惠情況交房標準金銘鳳凰臺3500（預計開盤價格）優(yōu)惠1萬，月息1分簡裝濱湖麗都南區(qū)3600無優(yōu)惠毛坯幸福家園3700無優(yōu)惠毛坯宏圖嘉苑3500無優(yōu)惠簡裝陽光瑞景3300、每平米優(yōu)惠100元精裝玲瓏君悅歐典3600全款9.7折，貸款9.8折毛坯浩科盛景園3800每平米優(yōu)惠100元簡裝項淡目或理慶解3項層目要解煙析項心目攻銷蹲售辭分糟析鼓目念標攪客減戶就分案析23.格1項激目雖銷宰售儀分因析1、構(gòu)住托宅闊總遣面鮮積緒約漠：6塔0那9湊3服8萬寺平差米疾，獻共9傅0態(tài)8套征，2、議尾耳房南未垂售程面料積切：1肚1貓7侮7吃7平在米跪，患共9葉6套隆。頂建層4棟1套閃，度其拾中9套差為情兩半室助，量面倦積短：5昂0歸2由7平慰米忘，鋼非啟頂悉層5墊5套妹，租面的積挺：6塔7成5隔0平恒米三盟室榴面灶積8駛0免8紗9平杜米譽，6魔6套池。班兩冒室藍面哲積痰：3摧6探8徑8平郊米呼，3脅0套3、3碌-叛1號報樓可未積售抖，美總腎面揪積乳：8腫7筐8顯2平挽米蛇，著共6米4套金馬商城住宅優(yōu)勢（Strength）天宇、東海品牌影響力生活配套完善學區(qū)房樓盤規(guī)劃設計優(yōu)良核心區(qū)域，升值潛力較大劣勢(Weakness)A、前期房源交房后，電梯事件影響惡劣B、已經(jīng)進入尾期銷售階段，銷售難度較大，主要頂層和大面積房源剩余較多，可選房源不多。C、頂層價格較為混亂，3300至4000價格不等D、項目整體價格相對市場而言較高，不具備競爭優(yōu)勢。E、缺少銷售政策和市場推廣的連續(xù)性，導致部分房源滯銷機會(Opportunity)A、武城市場高品質(zhì)高檔住宅B、現(xiàn)房銷售，即買即住C、武城舊城改造，市場需求量進一步放大威脅(Threat)A、武城西區(qū)發(fā)展迅速，大量客戶被搶奪B、陽光瑞景和宏圖嘉苑對本項目銷售影響較大，價格不高，房源存量較大。Ｃ、武城未來近兩年市場存量房壓力較大，供需開始出現(xiàn)失衡。Ｄ、央行加息，開發(fā)商資金壓力加大，新政出臺，市場持幣觀望濃厚３.1項土目漿銷揀售菊分早析３.2項溝目壘客隆戶爹群畢分遼析鎖印定準目方標淋客鋒戶提，蛋精盡準朵營完銷年烤齡踏：2申5訪—選4烏5歲飼，貧其熔中閱以2程8違—若3橋8歲偽為光主學合歷穩(wěn)：寨其林中局以示初壩中遞至植大捏專鋒學坦歷贊為紫主行吵業(yè)幣：炊以部商賢業(yè)餐、重餐壩飲晴娛怖樂捎、剪貿(mào)陶易池、叔行頭政紐奉為龜主名要謝行高業(yè)置豈業(yè)存：塞以居私癢營村業(yè)鬼主鳥、胸個打體角經(jīng)晴營遲戶個、誓企億業(yè)跟管留理爐階這層仙、相事緊業(yè)卷單趕位鈔員帽工沉為巴主區(qū)后域槐：垂武尿城攜縣尋為牽主晚、受輻哥射皆周揀邊哭鄉(xiāng)明鎮(zhèn)靜區(qū)慰域家烘庭脂結(jié)眾構(gòu)決：楚三騰口壘、昌四禍口模之述家艦等洽構(gòu)克成郵目戴標趕客姥戶餐群鋒主判體３.2項恰目翁客利戶睡群累分禮析客駝戶魚群佛共柿同右特耳征屬惕于槳有仿一球定答事滅業(yè)篇基溝礎匙，芳有素較惹好策的物支妖付道能洪力膛；在旨多刮年煎的席拼糧搏羅中臨為牧自紐奉己婦贏購得捷了悼社泥會汪地厭位司；部旬分喂人腥經(jīng)坑歷念過蓬社今會顆底巾層芬的錦掙六扎目與析無蝕奈斃；想洋過旋一光種賞愜羊意京的膠，泡有倡身解份弓感潛的哨生雹活攝；關(guān)胞愛寄家丈庭特、載關(guān)燃愛誰生無活林、工注村重蔬生針活茅品筐質(zhì)平是誰他溜們鵝最嚷終瞎的桂追譯求增；以椒改鍬善鍬性查置計業(yè)遇需允求飾者俱居續(xù)多臥，拒他揉們在均近認蹈可鼓中柳心越城皂區(qū)哨的編居育住隆價榮值板。項殺目與營償銷沫推問廣狹策矛略4項讓目狡營仿銷等推曲廣君策泥略營竹銷述部膏分4項辛目林營刮銷翻推諸廣青策攜略推枕盤適策積略羅、武營俱銷卷周脫期靠、奶開圖盤拿計壘劃草、好頂待層慨解哈決嗓方渴案乎、愉營輛銷若措姜施4丑.北1推建盤桶策荒略先植難籌后規(guī)易：銅以3韻-饒1號戶樓愁開備盤法為壯契簽機汗，訂重危點婚突妻擊摔頂薦層藥剩善余偏房漠源舅和戴大排面擱積南房生源假，采同駕時狐積蛙累3貧-創(chuàng)1號鞭樓撕的剃客伐戶務，鏟并至及鈔時疫有劣效糖釋范放莖需蛇求駱。住坐宅飽快盟速缺去敞化厚，責結(jié)則束錯戰(zhàn)堪爭舟，文轉(zhuǎn)歪戰(zhàn)渴商諒業(yè)。訪本漁項葵目逐進銅入頭尾璃盤勻階謝段行，豈應駛大央力絹促政銷嚼，偷搶路奪涌客利戶崗資啞源月，嶄在薪較吳短壯的當時自間難內(nèi)攻清哲盤旗。時間節(jié)點2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月銷售節(jié)點準備、蓄水期開盤強銷期持續(xù)強銷期持續(xù)強銷期尾盤期尾盤期銷售任務及目標積蓄3號樓客戶，完成剩余房源10%實現(xiàn)3-1號樓7月27日成功開盤，去化3-1號樓50%以上房源，完成總剩余房源的30%完成剩余房源20%銷售目標完成剩余房源20%銷售目標剩余房源銷售達90%剩余房源銷售達100%4光.失2營匯銷銅周逝期4哲.踏3拍3會-帳1號霞樓兵開午盤隆計拆劃蓄就客月策拾略1、1膠0章0型00元德抵30斑0布0供0元,從留購伏卡賤之內(nèi)日旗起疾，恥至污項鉆目3庫-聯(lián)1號著樓塞開而盤聚，籌認惜籌籠成掏功候即芝獎閘價膽值1繭0弄0芹0元/套宅的剝禮導品2、鏟若稠對3古-竿1號身樓濟開切盤奏認短籌裝不躁成粒功姜，爽可鄉(xiāng)豐在果其鍵他由號設樓堅進振行求選守房權(quán)，凳同拖時率享瘡受金以盲上信優(yōu)耽惠譽方威案3、處蓄宋客伐周百期恭從思方器案胞確蓄定窯第走二禾日血起鹿至察開毫盤4、涉蓄局卡好形吳式:辦隙理V姻I讀P卡4爛.伐3漸3染-丟1號滾樓痕開塵盤陷計享劃價至格比策模略根仰據(jù)書市孩調(diào)糞分默析夠，賭以船及閘結(jié)里合棵本雄項甩目名價用格悼體炕系班，吊以傲及筋銷螞售皮周木期多來誤看而，峽本庸項位目3濤-迅1號辮樓撥開躺盤槐均談價膏定盤位湊：3晨9倉0妨0元/平征方搬米說響明腔：根這勝個膝價毀格詢可僻以驚說尺武難城汽最棄高扔的糧價貞格賣了眨，西由鵲于傅是拼高厚層皂以嚷及擇前論期呼電蹲梯攻事抬件縱影吳響鏈，雁存騙在存一恥定腹的滋抗沈性源，紋但壁客項戶軋相外對雁可勻以槳接橫受甩。4榮.滔4頂島層段解膝決蕉方氣案重窯新痰定鈴位催重努新麻定舊價偷快棕速瘡去擦化根秒據(jù)守前耐期極銷殃售宮分悟析混、菌周蛙邊油樓擠盤照價陰格揉分產(chǎn)析駐以為及懇本櫻項微目走剩響余忍頂酬層袍產(chǎn)藍品鴉分烘析筒，扎本煌項勤目勁調(diào)桃整洞后勢頂泛層疤整紡體趟面艷市暫均今價挎為少：3摔3含0鮮0元/平略米目菜標花客筐戶貓群嗚主墓要胞為創(chuàng)：竭年服輕斬人槐、斷鄉(xiāng)酒鎮(zhèn)袍進秋城健置睬業(yè)壘者4同.杠4頂里層蒜解蒸決集方溉案特詢價迎策忽略頂境層時每葉天物拿向出字一梳套睡特道價前房厘，繞特垮價獎房工每升平檔米月優(yōu)摧惠30飽0元影，柿吸剃引蔑客狠戶常，植促傳其最整超個心頂作層裕房隱源己熱誓銷閉。精診裝胡策邪略“你政買脆房歉我充裝剩修”，陡頂督層瓶房菌源閑根原據(jù)寬客蟲戶赴需潮求絕可楊定靈制彈精詠裝源修悟，忍裝答修汽費訪用它控位制執(zhí)在3萬繳元嗓以警內(nèi)樣，針超帥出扭部雪分坊客掃戶減自雄己模負性責沿，柴形瘦成卡頂急層疏房倡源淡熱粉銷謝。4續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