商業(yè)住宅投資百問(wèn)-課件

商業(yè)住宅投資百問(wèn)1.各類用途地地使用權(quán)出讓最高年限是多少?(1)居住用地70年;(2)工業(yè)50年;(3)教育.科技.文化.衛(wèi)生.體育用地50年;(4)商業(yè).旅游.娛樂(lè)用地40年;(5)綜合或者其他用地50年.另外加油站,加氣站用地為20年;2.在售樓處購(gòu)房時(shí),發(fā)展商應(yīng)當(dāng)明示哪些事項(xiàng)?(1)開發(fā)資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照;(2)商品房預(yù)售許可證及經(jīng)批準(zhǔn)銷售的平面圖.立面圖;(3)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間;(4)項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖;(5)商品房的結(jié)構(gòu)類型.戶型.裝修標(biāo)準(zhǔn).公共和公用建筑面積的分?jǐn)偡椒?(6)預(yù)售商品房的價(jià)格和付款辦法;(7)商品房預(yù)售的專用賬戶;(8)物業(yè)管理事項(xiàng);(9)法律.法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng),在訂立商品房買賣合同之前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》預(yù)售商品房的還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》;3.發(fā)展商應(yīng)當(dāng)提供哪些文件以供買方查閱.復(fù)印.摘抄?在新版《X市房地產(chǎn)買賣合同(預(yù)售)》中約定買.賣方應(yīng)向買房提供查閱復(fù)印,摘抄以下文件的便利.(1)賣方與X市規(guī)劃與國(guó)地資源廳簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同書》及補(bǔ)充協(xié)議或者《房地產(chǎn)證》;(2)《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《施工許可證》;(3)主管部門批準(zhǔn)的總平面圖,立面圖,樓層平面圖分戶平面圖及房屋面積測(cè)繪報(bào)告;4.對(duì)已預(yù)售的商品房,發(fā)展商是否可以制定他的項(xiàng)權(quán)?已預(yù)售的商品房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格交付使用前,預(yù)售人不用該商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán),違反此規(guī)定用已預(yù)售的商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)的其設(shè)定無(wú)效,由此造成損失由預(yù)售人承擔(dān);5.對(duì)已預(yù)售的商品房發(fā)展商是否可以抵押該房地產(chǎn)?房地產(chǎn)開發(fā)商不得抵押已預(yù)售的房地產(chǎn);6.在哪些情形下土地使用權(quán)終止?(1)出讓合同規(guī)定的年限期滿;(2)土地滅失;(3)土地使用者死亡而無(wú)合法繼承人;(4)人民法院土地管理部門依法作出的沒(méi)收土地使用權(quán)的判決,裁定或決定失效;(5)用地單位遷移或者被依法注銷的;(6)市政府根據(jù)社會(huì)公共利益的需要,提前收回土地使用權(quán);(7)法律,法規(guī)規(guī)定的其他情形;7.在什么情況下,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以交付使用?房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用,未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)規(guī)劃.消防.環(huán)保.質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督.城建檔案.燃?xì)夂兔穹康扔嘘P(guān)主管部門進(jìn)行專項(xiàng)驗(yàn)收并按專項(xiàng)驗(yàn)收部門提出的意見整改完畢,取得合格證明文件或準(zhǔn)許使用文件并組織設(shè)計(jì).施工和監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收;8.商業(yè)地產(chǎn)是怎樣的一個(gè)概念?商業(yè)地產(chǎn)包括商業(yè)和地產(chǎn)兩方面的概念.商業(yè)地產(chǎn):就是指商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商作為投資主體直接參與的,為生產(chǎn)和消費(fèi)提供交易平臺(tái)而進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的載體,商業(yè)地產(chǎn)包括批發(fā)市場(chǎng).娛樂(lè).休閑消費(fèi)市場(chǎng).社區(qū)服務(wù)市場(chǎng)等相關(guān)的商業(yè)動(dòng)作并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取未來(lái)不確定收益.商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商.投資者和經(jīng)營(yíng)者三合一的有機(jī)整體.商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)由多個(gè)環(huán)節(jié)組成.開發(fā)銷售.經(jīng)營(yíng).管理.是一個(gè)不可中斷的鏈條.9.商鋪投資與住宅投資有什么差別?產(chǎn)品性質(zhì)的差異(1)商鋪是一種中間型產(chǎn)品,其價(jià)值需要在其他終端產(chǎn)品的銷售或消耗中最終體現(xiàn)出來(lái);(2)商鋪是生產(chǎn)資料,在使用過(guò)程中會(huì)生成新的價(jià)值;(3)商鋪關(guān)注價(jià)值轉(zhuǎn)移的方向,方式,附加值的提升,由此而產(chǎn)生的商鋪外延性,派生性事項(xiàng)比較多;產(chǎn)品性質(zhì)的差異(1)住宅是一種消費(fèi)型終端產(chǎn)品住宅和商鋪是截然不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品房地產(chǎn)規(guī)則的制訂主要針對(duì)住宅;(2)住宅是一種生活資料.在使用的過(guò)程中是完完全全的消耗過(guò)程.不存在價(jià)值轉(zhuǎn)移的過(guò)程;(3)住宅使用者關(guān)注的是產(chǎn)品的本身而重視產(chǎn)品本身的住宅其派生的事項(xiàng)比較小;

商鋪投資與住宅投資有三大差異商鋪與住宅用途的差異用途差異(1)商鋪的用途是用于商業(yè)經(jīng)營(yíng);(2)商鋪在使用過(guò)程中表現(xiàn)為開放空間;(3)商鋪用于接納社會(huì)上各種流動(dòng)的購(gòu)買力其主要標(biāo)志鮮明櫥窗開放通道暢達(dá)以及公共安全;用途差異(1)住宅的用途是居住;(2)住宅在使用過(guò)程中表現(xiàn)為封閉空間;(3)住宅主要是家庭起居之用,具有生活方面的各種訴求具體要求就是出入的便捷性,私密性舒適性,經(jīng)濟(jì)性等;商鋪與住宅價(jià)值判斷的差異價(jià)值判斷差異(1)商鋪是一種特殊的房地產(chǎn)產(chǎn)品它的價(jià)值取決于它對(duì)周邊的影響和面積的大小(有商業(yè)和房地產(chǎn)兩方面因素);(2)對(duì)周邊影響越大,商業(yè)效用越好的商鋪越有價(jià)值;(3)商鋪要求有巨大的店招,開闊櫥窗,燈光與音響大功率的使用不受到限制;價(jià)值判斷差異(1)住宅的價(jià)值取決于它不受影響的程度大小,也就是居住的環(huán)境和建筑的私密方面的條件;(2)因而派生出不同的周邊環(huán)境有不同的建筑條件要求;(3)住宅希望環(huán)境優(yōu)美.怡靜.能接受良好的日照又要求不被窺視,具體的使用要求不同.性質(zhì)不同導(dǎo)致的價(jià)值判斷和取向也不同;10.商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成是什么?商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值由兩部分構(gòu)成;第一是房產(chǎn)有形的價(jià)值,土地加建筑成本等;第二是商業(yè)無(wú)形的價(jià)值,它是商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的根本價(jià)值.這兩者不可分離,商業(yè)價(jià)值不可能離開商鋪而單獨(dú)存在.商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值在于經(jīng)營(yíng).通過(guò)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造高于價(jià)格的價(jià)值.住宅地產(chǎn)的價(jià)值在于居住保值升值;11.商業(yè)地產(chǎn)的類型有哪些?(1)商鋪(含各種類型店鋪)(2)商業(yè)街(含步行街)(3)商場(chǎng)(含專業(yè)市場(chǎng))(4)超市/大賣場(chǎng)(含倉(cāng)儲(chǔ)中心)(5)購(gòu)物中心(含SHOPPINGMALL)(6)酒店式公寓12.商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)來(lái)自哪些方面?商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)來(lái)自四個(gè)方面:(1)是開發(fā)商通過(guò)運(yùn)作項(xiàng)目賺取開發(fā)投資利潤(rùn);(2)所有者出租商鋪賺取租賃利潤(rùn);(3)商鋪經(jīng)營(yíng)者賺取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn);(4)商業(yè)物業(yè)管理者賺取管理利潤(rùn);13.商鋪價(jià)值的存在方式是什么?商鋪價(jià)值的存在方式有兩種:(1)靜態(tài)商鋪價(jià)值(可以改變)包括支持商鋪價(jià)值的有質(zhì)有量的購(gòu)買力,周邊的交通設(shè)施和交通方式,以及商鋪本身所處的位置和建筑形態(tài);(2)動(dòng)態(tài)商鋪價(jià)值(很難改變)指商鋪本身或商鋪所在的商圈所不具備的是商業(yè)主體附加在商鋪上的人為的商業(yè)行為.包括:經(jīng)營(yíng)方式.商業(yè)業(yè)態(tài).商業(yè)企業(yè);14.商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)租賃方式有哪些?(1)整體出租模式;(2)分層或分片也租模式;(3)分散出租模式;(4)分層(或片)散結(jié)合出租模式;15.國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在哪些問(wèn)題?1.國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)發(fā)展不充分,房地產(chǎn)證券化進(jìn)程緩慢,資金鏈難以保證;2.不顧市場(chǎng)實(shí)際需求的政府形象工程和盲目跟風(fēng)圈地制造了商業(yè)地產(chǎn)的泡沫;3.落后的開發(fā).運(yùn)作.經(jīng)營(yíng)理念制約商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展:(1).盲目進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)領(lǐng)域;(2).忽視項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查與經(jīng)營(yíng)定位;(3).只管賣鋪,輕視經(jīng)營(yíng);16.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在哪些風(fēng)險(xiǎn)?1.利潤(rùn)過(guò)高產(chǎn)生泡沫;2.竟?fàn)幖觿r(jià)值下降;3.經(jīng)營(yíng)理念差異甚遠(yuǎn);4.運(yùn)作流程缺乏科學(xué);5.招商渠道對(duì)稱困難;6.資金壓力不斷增大;7.經(jīng)營(yíng)管理人才匱乏;8.政策風(fēng)險(xiǎn)難以抵御;17.商業(yè)地產(chǎn)中的購(gòu)物中心建設(shè)呈現(xiàn)怎樣的現(xiàn)狀?隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民消費(fèi)水平的提高購(gòu)物中心的建設(shè)已成為中國(guó)商業(yè)發(fā)展的一個(gè)熱門課題它是繼百貨店熱,商業(yè)街熱之后,又掀起的第三次商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)的浪潮.據(jù)不完全統(tǒng)計(jì).全國(guó)建成和在建的購(gòu)物中心已達(dá)263個(gè),平均每個(gè)購(gòu)物中心的建筑面積在13萬(wàn)平方米以上,營(yíng)業(yè)總面積達(dá)3000萬(wàn)平方米左右.據(jù)中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)統(tǒng)計(jì)預(yù)計(jì)至2003年末中國(guó)開業(yè)的購(gòu)物中心約200多個(gè),總建筑面積達(dá)3000多萬(wàn)平方米.平均建筑面積由1993年前的5.6萬(wàn)平方米.增加到2003年末的9.6萬(wàn)平方米.增長(zhǎng)幅度達(dá)71﹪其中上海.北京.廣州.深圳.大連.成都.重慶等大城市大體量的購(gòu)物中心比較集中,均超過(guò)10個(gè)以上,占全國(guó)購(gòu)物中心總量72﹪18.購(gòu)物中心建設(shè)的特點(diǎn)?1.發(fā)展迅速有條件存在上.無(wú)條件“創(chuàng)造條件”也要上;2.規(guī)模越來(lái)越大,不少地方都在營(yíng)造“全國(guó)第一,亞洲首創(chuàng),世界一流”幾萬(wàn)平方米,十幾萬(wàn)平方米,以到幾十萬(wàn)平方米;3.與名店.名牌聯(lián)手,共同發(fā)展,經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生連帶效應(yīng);4.區(qū)位中心化,據(jù)統(tǒng)計(jì)全國(guó)購(gòu)物中心77﹪集中在城市中心區(qū).城市邊緣區(qū)18﹪,而郊區(qū)型只占5﹪19.購(gòu)物中心的管理方式與傳統(tǒng)零售業(yè)有什么不同?購(gòu)物中心與傳統(tǒng)零售來(lái)在規(guī)模,功能,目標(biāo)市場(chǎng);財(cái)務(wù)運(yùn)行模式.管理任務(wù)營(yíng)銷方式等方面都有著很大的區(qū)別.它與傳統(tǒng)零售業(yè)在經(jīng)營(yíng),管理方面的最大差異表現(xiàn)在:(1)經(jīng)營(yíng)管理模式不同,傳統(tǒng)零售采取所有權(quán),管理權(quán),經(jīng)營(yíng)權(quán)“三權(quán)合一”的經(jīng)營(yíng)管理模式.而國(guó)際上大多數(shù)成功的購(gòu)物中心一般都采取“三權(quán)分離”的模式,但就日前國(guó)內(nèi)情況而言,購(gòu)物中心的開發(fā)商無(wú)論是商業(yè)企業(yè)還是房地產(chǎn)企業(yè)最終往往還要擔(dān)心當(dāng)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)者的角色,國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)管理模式與國(guó)際接軌是勢(shì)在必行.（2）.核心競(jìng)爭(zhēng)業(yè)務(wù)的不同.購(gòu)物中心的核心競(jìng)爭(zhēng)能力不僅僅體現(xiàn)在商品的組合上,它更體現(xiàn)在購(gòu)物中心具有的綜合組合能力上,即商品買賣.娛樂(lè)休閑.餐飲服務(wù)等業(yè)態(tài)的組合及對(duì)各個(gè)品牌應(yīng)有的號(hào)召力.凝聚力。購(gòu)物中心本身不參與基本一零售業(yè)或服務(wù)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，而是提供一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境、場(chǎng)所和組合功能。（3）.營(yíng)銷方式和目的不同。傳統(tǒng)零售業(yè)的營(yíng)銷方式是以商品為中心，通過(guò)其宣傳、展示、促銷來(lái)達(dá)到擴(kuò)大銷售、推廣市場(chǎng)目的。購(gòu)物中心側(cè)重于文化營(yíng)銷和生活趣味營(yíng)銷，目的是更能吸引人氣，同時(shí)把購(gòu)物中心內(nèi)部不同業(yè)種的承租戶串聯(lián)起來(lái)，通過(guò)相互間的促銷活動(dòng)，共同繁榮市場(chǎng)，使其真正成為“人氣的集聚點(diǎn)”。（4）服務(wù)對(duì)象不同。傳統(tǒng)零售業(yè)的服務(wù)對(duì)象主要是消費(fèi)者；購(gòu)物中心的服務(wù)對(duì)象既有消費(fèi)者，還有經(jīng)營(yíng)者，還有經(jīng)營(yíng)者。一方面能讓消費(fèi)者在購(gòu)物中心享受較為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，另一方面也能使各租戶在其經(jīng)營(yíng)中感受到購(gòu)物中心全方位的幫助和支持。20.購(gòu)物中心建設(shè)時(shí)要注意什么問(wèn)題?現(xiàn)代購(gòu)物中心是一種嶄新的商業(yè)形態(tài),是要以一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和購(gòu)買辦為條件的,是一個(gè)逐步發(fā)展的過(guò)程.它在發(fā)展中必須注意以下5個(gè)方面的問(wèn)題:第一,承認(rèn)差別.我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)格來(lái)說(shuō)還處于起步階段,人均GDP只有1000美元,不到美國(guó)的1/36.消費(fèi)能力有限.第二,結(jié)合國(guó)情.任何一種流通方式或零售業(yè)態(tài)進(jìn)入中國(guó)都有一個(gè)本土化的過(guò)程,都要適合中國(guó)的國(guó)情;購(gòu)物中心的發(fā)展目前仍處于試點(diǎn)階段、起點(diǎn)階段,2010年以后,才有可能進(jìn)入大的發(fā)展時(shí)期.第三,分類指導(dǎo)。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是很不平衡的,城市之間的差別很大,經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階梯型決定了購(gòu)物中心的發(fā)展也存在著遞進(jìn)型。必須區(qū)別情況,分類指導(dǎo),有重點(diǎn)地發(fā)展。第四,正確選址.選址是決定購(gòu)物中心成敗的一個(gè)關(guān)鍵。第五,形式多樣.購(gòu)物中心是多業(yè)種、多業(yè)態(tài)、多功能、多形式的商業(yè)集合體。（1）是規(guī)模多樣化；（2）是功能多樣化，可以是購(gòu)物主題型，也可以是花園景觀型或者是休閑娛樂(lè)型；（3）是區(qū)位結(jié)構(gòu)多樣化。21.購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)方式與分類是什么？購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)方式是：商業(yè)房產(chǎn)的租賃經(jīng)營(yíng)。購(gòu)物中心的分類有：（1）購(gòu)物中心從傳統(tǒng)的單一購(gòu)物型，發(fā)展到今天的多功能型；（2）從郊區(qū)型發(fā)展到城市中心型、社區(qū)型；（3）從綜合型發(fā)展到自然景觀型、花園主題型、休閑娛樂(lè)型等。城市型購(gòu)物中心，一般地處商業(yè)集中區(qū)域，規(guī)模略大于大型百貨公司，主要以高級(jí)名牌商店、特色專業(yè)店、中型百貨公司、中小型超市以及娛樂(lè)、餐飲、休閑等企業(yè)組合而成。區(qū)域型購(gòu)物中心，一般以10~20公里為半徑輻射，覆蓋區(qū)域較廣。區(qū)域型購(gòu)物中心一般有1~2個(gè)主力百貨公司、一個(gè)大型超市、門類齊全的專業(yè)商店、品牌專業(yè)店以及比較齊全的社區(qū)的服務(wù)設(shè)施、快餐、休閑餐廳、酒家、各類健身設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施。社區(qū)型購(gòu)物中心，顧客群鎖定在半徑3~5公里范圍。相對(duì)于區(qū)域型購(gòu)物中心，規(guī)模較小，業(yè)態(tài)完整性方面數(shù)量較少，突出的是社區(qū)服務(wù)功能較強(qiáng)，能滿足消費(fèi)一般需求。22.購(gòu)物中心的贏利模式是什么?購(gòu)物中心的核心贏利模式是:依靠租金增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值和品牌增值.根據(jù)購(gòu)物中心集中管理、分散經(jīng)營(yíng),管理與經(jīng)營(yíng)相分離的基本特征,結(jié)合購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)方式和管理模式的特點(diǎn),決定了租金收入是購(gòu)物中心獲取利潤(rùn)的主要來(lái)源.細(xì)分購(gòu)物中心的收入來(lái)源大致可分為:(1)租金收入(占總收入的80﹪以上);(2)物業(yè)管理收入;(3)勞務(wù)收入;(4)廣告業(yè)務(wù)收入.自動(dòng)停車收費(fèi)系統(tǒng)、廣告陣地的發(fā)布、商業(yè)推廣活動(dòng)等,可以保障公司各項(xiàng)非主營(yíng)業(yè)務(wù)的收入.綜上所述,購(gòu)物中心是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合的產(chǎn)物,其通常的贏利模式是既取得商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的收益,又獲得商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的收益.而作為購(gòu)物中心投資管理公司的贏利模式是要以最大限度獲取商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的收益為主,招商招租能力以及租戶管理,是購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)模式的重要特點(diǎn),也構(gòu)成購(gòu)物中心生命力的支撐點(diǎn).23.購(gòu)物中心招商與管理的原則是什么?招商是購(gòu)物中心專業(yè)化管理的核心業(yè)務(wù).高質(zhì)量、高水平的專業(yè)性招商招租,能使購(gòu)物中心以良好的統(tǒng)一的公眾形象面對(duì)消費(fèi)者.凡成功的購(gòu)物中心,都能將合乎要求的租戶客商引得進(jìn)、留得住、拉得出,結(jié)成一個(gè)利益共同體.因此,招商招租是購(gòu)物中心運(yùn)作核心能力的表現(xiàn).招商招租應(yīng)遵循的原則是:(1)科學(xué)規(guī)劃、統(tǒng)一布局的整體性原則.每個(gè)購(gòu)物中心都應(yīng)有自己的市場(chǎng)定位。根據(jù)國(guó)外購(gòu)物中心發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，無(wú)論是何種類型的購(gòu)物中心，一般都應(yīng)該是由一個(gè)開發(fā)商統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，按照市場(chǎng)消費(fèi)需求合理布局。各樓層、各區(qū)域的安排，要體現(xiàn)整體、有序、合理。（2）利用名牌效應(yīng)的導(dǎo)向性原則。購(gòu)物中心所組合的各類業(yè)態(tài)，應(yīng)以大眾名牌為導(dǎo)向，注意傳統(tǒng)名牌與時(shí)尚名牌相結(jié)合，充分發(fā)揮名牌商品、名牌專業(yè)商店對(duì)消費(fèi)者的號(hào)召力和購(gòu)物中心人氣的凝聚力。至于品牌商店和品牌專賣店占商鋪?zhàn)鈶艨偭康谋壤?，由于?gòu)物中心的市場(chǎng)定位或目標(biāo)消費(fèi)群不同，可以有不同的比例結(jié)構(gòu)。（3）滿足顧客需要的市場(chǎng)適應(yīng)性原則。實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)適應(yīng)性原則，就要不斷地根據(jù)市場(chǎng)變化，按照優(yōu)勝劣汰原則，及時(shí)調(diào)整購(gòu)物中心內(nèi)的各種業(yè)態(tài)、服務(wù)項(xiàng)目、品牌商品及品牌店的結(jié)構(gòu)。店鋪調(diào)整每年一般不少于10﹪。（4）經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益統(tǒng)一性原則。經(jīng)濟(jì)效益的最優(yōu)化是購(gòu)物中心得以生存和發(fā)展的基本要求，而最大程度滿足社會(huì)消費(fèi)的各種需求、提供完善的服務(wù)，是購(gòu)物中心吸引顧客的有效手段。國(guó)外有些購(gòu)物中心除設(shè)銀行、送藥中心以至家政服務(wù)外，還設(shè)立公共圖書館、藝術(shù)學(xué)校、小型博物館等等。24.專業(yè)的招商、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理公司對(duì)專業(yè)團(tuán)隊(duì)成員的管理職能是什么？商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司除了要有完善的部門設(shè)置外，還須配備必備的專業(yè)人員。這里列舉主要人員的管理職能。市場(chǎng)調(diào)研人才：對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研與分析，了解周邊商圈內(nèi)消費(fèi)者的消費(fèi)能力和購(gòu)物習(xí)慣，分析周邊零售業(yè)態(tài)的分布情況及同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的租金、銷售坪放以及商品品牌形象與組合等，為商場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)組合、商品搭配及例題的租金定位提供正確的依據(jù)。建筑設(shè)計(jì)人才：購(gòu)物中心體是大，業(yè)態(tài)多，公共區(qū)域比例寬，同時(shí)還有眾多的景觀設(shè)計(jì)來(lái)營(yíng)造購(gòu)物中心的特色。這不僅要求設(shè)計(jì)人員精通建筑設(shè)計(jì)，還需要掌握零售業(yè)中不同業(yè)態(tài)的建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)（設(shè)計(jì)人員中要有懂商業(yè)經(jīng)營(yíng)的人參與）。在設(shè)計(jì)樓層縱向與橫向動(dòng)線時(shí)，需從開發(fā)商、租戶與顧客三方面的角度考慮，兼顧三者需求。招商管理人才：對(duì)購(gòu)物中心的投資規(guī)模、定位、整體設(shè)計(jì)規(guī)劃、合理的業(yè)態(tài)組合與布局、招商對(duì)象的評(píng)估選擇、商鋪的租金確定與店鋪的租賃控制、租戶條件洽談與管理進(jìn)行總體的規(guī)劃。營(yíng)運(yùn)管理人才：購(gòu)物中心建成后，后期的營(yíng)運(yùn)管理將決定購(gòu)物中心的贏利水平與永續(xù)發(fā)展。物業(yè)管理的優(yōu)劣，決定了日后商場(chǎng)內(nèi)部的環(huán)境以及商家和消費(fèi)者的滿意程度。物業(yè)支出是購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)總支出的主要組成部分，科學(xué)的物業(yè)管理可節(jié)約大量的不必要開支，提高項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)收益。市場(chǎng)營(yíng)銷人才：制定周詳、豐富的市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃，提高購(gòu)物中心的形象與消費(fèi)者的認(rèn)知度；組織協(xié)調(diào)租戶開展聯(lián)合促銷活動(dòng)，協(xié)助租戶樹立品牌意識(shí)計(jì)劃，提高顧客忠誠(chéng)度；與旅行社，賓館等利益團(tuán)體建立伙伴關(guān)系，提高購(gòu)物中心游客的消費(fèi)比例。財(cái)務(wù)管理人才：根據(jù)投資規(guī)模制定詳細(xì)的資金需求與運(yùn)用計(jì)劃，根據(jù)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)盈利能力確定合理的自有資金與貸款比例，擬定資金籌集與還款方案，制定全面的財(cái)務(wù)預(yù)算與項(xiàng)目回報(bào)水平測(cè)算并嚴(yán)格控制預(yù)算差異。法律專業(yè)人才：購(gòu)物中心從開發(fā)、招商到經(jīng)營(yíng)管理，涉及到開發(fā)商與建筑承包商、設(shè)備供應(yīng)商、投資者、貸款人、租戶及消費(fèi)者等利益關(guān)系人方方面面的法律事務(wù)關(guān)系，需要律師提供合同擬定、洽談與修改，司法糾紛處理的指導(dǎo)與建議。25.商業(yè)地產(chǎn)(購(gòu)物中心)項(xiàng)目的管理內(nèi)容與管理原則是什么?購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)管理一般包括四個(gè)方面的內(nèi)容:(1)統(tǒng)一招商管理;要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理?！捌放茖徍斯芾怼笔侵刚猩虒?duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。審核包括對(duì)廠商和產(chǎn)品的審核，須具有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等?！巴晟频淖饧s管理”包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理，如營(yíng)業(yè)時(shí)間的確定；承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語(yǔ)言文字方面須接受統(tǒng)一管理；整個(gè)購(gòu)物中心的促銷承擔(dān)的義務(wù)；承租人對(duì)停車場(chǎng)的使用，確定有償還是無(wú)嘗，有無(wú)限制；是否統(tǒng)一的收銀等?！敖y(tǒng)一的營(yíng)銷管理”，有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益。由于目前購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)激烈，打折降價(jià)的促銷競(jìng)爭(zhēng)手段比較流行。管理公司應(yīng)該為購(gòu)物中心策劃好1年365天的天天營(yíng)銷計(jì)劃，所謂“大節(jié)大過(guò)、小節(jié)小過(guò)、無(wú)節(jié)造節(jié)過(guò)”。組織策劃相關(guān)的促銷活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)?。“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”，有助于經(jīng)營(yíng)者間的協(xié)調(diào)和合作。購(gòu)物中心須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保證購(gòu)物中心的高運(yùn)轉(zhuǎn)?！敖y(tǒng)一的物業(yè)管理”，有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。購(gòu)物中心的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意處事故處理等。﹪26.為什么有的商鋪產(chǎn)權(quán)為50年，而有的卻是70年？一般來(lái)說(shuō)，純商業(yè)用地性質(zhì)的商鋪產(chǎn)權(quán)為50年，而商住用地性質(zhì)的商鋪產(chǎn)權(quán)是70年。27.如何大致估算投資回報(bào)率?應(yīng)以單位平方米的租金除以單位平方米購(gòu)買的價(jià)格,最后乘以12個(gè)月,得出的結(jié)果即為年回報(bào)率。如年回報(bào)率能達(dá)到8﹪~10﹪之間，該商鋪即值得投資。而高于10﹪的年回報(bào)率，自然最佳。28.如何調(diào)查市場(chǎng)租金,核算年回報(bào)率?可以看到某商鋪周邊鋪位月租金可租到每平方米多少錢,一般而言,同區(qū)域的商鋪差別不會(huì)太大,區(qū)別只在于臨街的鋪位與大堂內(nèi)的不能相類比,因臨街的比大堂內(nèi)的貴,一樓比二樓貴.尤其單邊鋪位最貴,其月租金比中間的高,售價(jià)也會(huì)高出一籌,只因單邊鋪位占據(jù)的是‘‘把頭”地位,其在廣告門面、廣告牌方面占據(jù)極大優(yōu)勢(shì)。29.聽說(shuō)商鋪價(jià)格和住宅價(jià)格之間砉一個(gè)合理的比例關(guān)系,請(qǐng)問(wèn)真的如此嗎？如果是，這個(gè)比例是多少呢？商鋪價(jià)格和住宅價(jià)格之間并不能說(shuō)太嚴(yán)格意義上的比例關(guān)系，因?yàn)闆Q定商鋪價(jià)值的因素非常復(fù)雜。社區(qū)型商鋪價(jià)格通常為同區(qū)住宅價(jià)格的1—4倍，而市級(jí)商業(yè)中心商鋪價(jià)格通常為同區(qū)住宅價(jià)格的5倍以上，差異非常大。30.商鋪所在的位置真的很重要嗎?是這樣.如投資住宅區(qū)的商鋪,一般而言,鄰街的商鋪生意會(huì)好一些,換句話說(shuō),鄰街的出入口在那里,即決定商鋪的客流量多少,無(wú)論租或售,價(jià)格都高出其他商鋪很多,很值得投資。31.如何選擇商鋪的寬度及深度?選擇投資某個(gè)商鋪時(shí)切記,商鋪的門面寬度決定一切,過(guò)深無(wú)益,因?yàn)閷挾葲Q定廣告牌及廣告位的大小,而比較顯眼的廣告位即會(huì)帶來(lái)旺盛的流量.32.投資商鋪后,如何成功實(shí)現(xiàn)租賃?應(yīng)去鋪面所管轄的租賃所領(lǐng)取租賃合同,并辦理租賃許可證,以便合法納稅.在簽署租賃合同時(shí),業(yè)主一般要給客戶15-30天的裝修期,而客戶必須交納不少于兩個(gè)月的押金,租期3至5年,并在第2年或第3年開始,月租金以3﹪-5﹪或8﹪-10﹪的遞增率實(shí)現(xiàn)年遞增.33.如何降低購(gòu)買商鋪時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)?如果從發(fā)展商自處購(gòu)買商鋪,首先,必須調(diào)查清楚對(duì)方的實(shí)力,以及該商鋪有沒(méi)有預(yù)售許可證;其次,嚴(yán)格辦界定實(shí)用面積及建筑面積,避免縮水.如果是投資購(gòu)買二手商鋪,除要了解所在區(qū)域市政規(guī)劃外,還必須考查其所剩年限,因所剩年限勢(shì)必涉及到空置期,從而做到心中有數(shù).34.商鋪投資與產(chǎn)業(yè)有什么關(guān)系?

如何選擇具有良好產(chǎn)業(yè)背景的商鋪?“商”與“鋪”是互相依存的關(guān)系,在經(jīng)營(yíng)決定價(jià)值的今天,商鋪的價(jià)值更大的取決于商鋪的經(jīng)營(yíng)的回報(bào),具有高成長(zhǎng)性的朝陽(yáng)待業(yè)背景的商鋪,其投資價(jià)值就大大高出其他同類的商鋪.在判斷所投資的商鋪是否具有良好的產(chǎn)業(yè)背景時(shí),有3個(gè)基本的標(biāo)準(zhǔn);1.此行業(yè)的歷史及未來(lái)的消費(fèi)增長(zhǎng)速度.2.此行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)情況呈良性.3.此行業(yè)的利潤(rùn)空間.投資者可通過(guò)搜集統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和實(shí)地調(diào)研獲得這些指標(biāo)并進(jìn)行分析.35.好的商鋪物業(yè)有哪些特性?1.首先要考慮到交通便利,人流易達(dá),人氣鼎盛,所以,位于黃金地段的低層商鋪(底鋪)是最佳的商鋪.一樓商鋪當(dāng)然要明顯好于二樓的鋪位.2.人流量大,而且檔次高.如休閑購(gòu)物人流的商業(yè)價(jià)值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于交通人流.3.周邊商業(yè)已經(jīng)或者預(yù)期成勢(shì),周邊經(jīng)商環(huán)境可以匯聚重要的客源等.4.商鋪平面結(jié)構(gòu)好,格局方正以便于店堂布置.有較寬的門面以便于接觸顧客.5.首先應(yīng)該選擇臨街或者盡量靠近出入口或大堂的鋪位,即鋪位的曝光率要高.6.商鋪經(jīng)營(yíng)的換手率低.7.商場(chǎng)的管理好.8.商場(chǎng)的整體設(shè)計(jì)合理,有利于聚集人氣和吸引客流等.33.買商鋪期房好,還是現(xiàn)成的商鋪好？難說(shuō),各有利弊.關(guān)鍵是看所在地段和位置,還要看個(gè)人需求.一般說(shuō)來(lái),現(xiàn)成商鋪經(jīng)過(guò)了一段時(shí)期的市場(chǎng)培育已經(jīng)成型,買來(lái)就能用,可以觀察到其客流量和經(jīng)營(yíng)狀況,可以知道其租金水平或其它有關(guān)的財(cái)經(jīng)資料,容易估計(jì)其回報(bào)率,風(fēng)險(xiǎn)較小,但一般昂貴.而同樣地段的商鋪期房則需要一段時(shí)間以待其建成,風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大,但價(jià)格會(huì)相對(duì)便宜,增值空間當(dāng)然也比較大.37.XX的商鋪產(chǎn)權(quán)是怎樣的?是永久性擁有的.商場(chǎng)本身是一個(gè)大的商用共管物業(yè)(commerciaicondominium).所以,商鋪的買家擁有所買商鋪單位(unit)內(nèi)的100﹪的產(chǎn)權(quán).38.為什么一棟50平方米的房屋才價(jià)值20幾萬(wàn),

而一個(gè)15平方米的商鋪就可能需要20幾萬(wàn)?商場(chǎng)和商鋪一般建在交通要道的好地段,地價(jià)高昂,建造成本昂貴,以“寸土寸金”來(lái)形容也不為過(guò).而且,商場(chǎng)的大門,外前墻,大堂,過(guò)道,停車場(chǎng)內(nèi)大量的車位等等的巨型成本和費(fèi)用,當(dāng)然都是由各個(gè)商鋪來(lái)分?jǐn)偟?商鋪的凈回報(bào)一般高于相同價(jià)格的民宅.商鋪的價(jià)值更會(huì)隨著客戶人氣的積聚逐步攀升.39.商鋪期房交付使用時(shí)裝修好了嗎?商場(chǎng)外部裝修完畢,內(nèi)部公共部分裝修,鋪位需要根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)形態(tài)及項(xiàng)目自己裝修。40.商鋪期房交付使用時(shí)可能還需要什么費(fèi)用?可能需要的費(fèi)用有:律師費(fèi),土地轉(zhuǎn)讓稅,政府征收的開發(fā)費(fèi)和教育費(fèi)(如果有的話),水、電、氣和有關(guān)儀表的安裝連通費(fèi)(視需要而選擇)、裝修費(fèi)等.其實(shí),民用公寓期房在交付使用時(shí),也要交付基本些類似的費(fèi)用.41.商鋪過(guò)戶需要那些一次性費(fèi)用?見按揭流程及相關(guān)資料說(shuō)明.42.可否以公司的名義購(gòu)買?可以.但是和以個(gè)人名義購(gòu)買相比,銀行貸款利率要高近一個(gè)百分點(diǎn),而且每年繳納營(yíng)業(yè)稅(總房?jī)r(jià)的1.2﹪).43.什么是認(rèn)籌?在發(fā)展商取得了銷售許可證及正式發(fā)售之前的期間,通過(guò)交納誠(chéng)意金而取得的優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán),以保障購(gòu)房人能按先后順序買到有高性價(jià)比的理想單位.通過(guò)認(rèn)籌發(fā)展商也可掌握市場(chǎng)信息,制定最終樓盤開盤的售價(jià)和銷售工作的進(jìn)度.44.可否申請(qǐng)按揭?﹪商業(yè)銀行提供最長(zhǎng)10年的按揭貸款.45.可否申請(qǐng)美元按揭?不可以,國(guó)內(nèi)銀行尚無(wú)此項(xiàng)服務(wù).46.商鋪的公攤是怎么回事?

目前,市面上一些商用物業(yè)在銷售的過(guò)程中,雖然對(duì)商鋪的公攤都有明確的規(guī)定,但對(duì)商鋪超出所規(guī)定的公攤面積部分,怎么解決、怎么處理,許多開發(fā)商卻矢口不提,或和消費(fèi)者玩起了字面游戲,使消費(fèi)者蒙受利益上損失.因此,律師認(rèn)為,有相當(dāng)部分的商鋪糾紛,都是開發(fā)商在銷售物業(yè)的過(guò)程中,沒(méi)有很好處理商鋪公攤面積,而消費(fèi)者在購(gòu)房合同中又忽略了對(duì)商鋪公攤面積過(guò)大或過(guò)小的約定,因此一旦發(fā)生此類問(wèn)題時(shí),消費(fèi)者極易陷入十分被動(dòng)和尷尬局面.

所以,建議消費(fèi)者在購(gòu)買商鋪的同時(shí),有必要上開發(fā)商在購(gòu)房合同中約定好當(dāng)商鋪公攤面積過(guò)大或過(guò)小時(shí)的解決之道,這樣消費(fèi)者在購(gòu)買商業(yè)物業(yè)中,遇到諸如商鋪公攤問(wèn)題時(shí),不至于陷入被動(dòng).47.商鋪公攤率高好,還是低好?多高的公攤才算合適?投資者應(yīng)如何看待公攤率高低?“商鋪公攤率高低直接關(guān)系著商場(chǎng)今后的經(jīng)營(yíng)效果,投資者不要一味強(qiáng)調(diào)公攤面積的大小!”其實(shí),投資商鋪并非公攤率越低越好,表面上看,公攤率低,所購(gòu)商鋪的使用率就要高一些,但經(jīng)營(yíng)效果未必就好.專家指出,投資商鋪,要刻意考察的是口岸、位置、規(guī)劃、價(jià)格、投資回報(bào)等因素,公攤率高低還排在其次.據(jù)調(diào)查,目前新建大型商場(chǎng)公攤一般在45﹪-55﹪之間,少數(shù)彩傳統(tǒng)布局的商場(chǎng)公攤率低于45%,但至少也在35%以上,只有沿街商鋪的公攤率最低,一般在15%左右,在歐美及香港,一些比較高檔的商場(chǎng),其使用率都非常低,公攤面積基本在50%左右.這一方面是消防的原因,另一方面也是因?yàn)楣珨偟母叩团c商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)效果有直接的關(guān)系.專家指出,商場(chǎng)設(shè)計(jì)公空間,主要考慮客流通達(dá)與滯留,公攤面積就是用來(lái)營(yíng)造舒適的購(gòu)物環(huán)境,滿足購(gòu)物者的消費(fèi)偏好.因此越是高檔的商場(chǎng),其公空間就越多,比如走廊、通道要足夠?qū)?至少3米寬、每層至少要有兩部扶梯、兩部電梯.有的商場(chǎng)還會(huì)設(shè)計(jì)寬敞的休息區(qū)、中央花園等,這些公共空間的設(shè)計(jì)都是為了使購(gòu)物環(huán)境更加舒適.一個(gè)舒適的購(gòu)物環(huán)境會(huì)極大地刺激購(gòu)物者的消費(fèi)沖動(dòng),而一個(gè)嘈雜擁擠的購(gòu)物環(huán)境只會(huì)使人望面卻步.其次,商鋪公共空間大小決定了消費(fèi)人群的容量和人流量.商場(chǎng)的空間是有限的,公攤面積小,可容納消費(fèi)者的公共空間自然就減少了,其人流量就會(huì)受到限制,從而也要直接影響商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)效果.公攤率并非價(jià)值“尺度”“沒(méi)有合理的價(jià)值尺度,盲目追求小公攤商鋪,投資者就可能挑選到‘垃圾股’,從而影響自己的投資收益.”投資商鋪?zhàn)罱K應(yīng)考慮的是商場(chǎng)未來(lái)的商業(yè)氣氛、經(jīng)營(yíng)效益,不能只簡(jiǎn)單地計(jì)較公攤面積、使用面積等因素.假如甲乙兩個(gè)商場(chǎng),規(guī)模一樣.甲商場(chǎng)有20個(gè)商鋪,每個(gè)商鋪年租金10萬(wàn).商場(chǎng)能容納1000個(gè)消費(fèi)者,實(shí)現(xiàn)2000萬(wàn)的營(yíng)業(yè)額,那么平均每個(gè)商鋪實(shí)現(xiàn)100萬(wàn)的營(yíng)業(yè)額;而乙商場(chǎng)能容納2000個(gè)消費(fèi)者,也有20個(gè)商鋪,只是每個(gè)商鋪面積比甲商場(chǎng)的面積小一些,但實(shí)現(xiàn)了4000萬(wàn)的營(yíng)業(yè)額,則平均每個(gè)商鋪是200萬(wàn)的營(yíng)業(yè)額,那么它的年租金即使為20萬(wàn)元,作為一個(gè)聰明的投資者一定選擇乙商場(chǎng)的商鋪,雖然它的租金高、公攤面積大、使用面積小,也會(huì)成為追搶的旺鋪.對(duì)此,投資者在選擇商鋪時(shí),不要沿襲投資住宅的思維,認(rèn)為公攤高就不合算,這實(shí)際上是投資商鋪的一個(gè)誤區(qū),商鋪的公攤面積既不能太低也不能太高,特別是在一個(gè)大型商場(chǎng)里的商鋪更是如此,經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期觀察和比較,50%左右的公攤率是比較合適的.48.商鋪的相鄰權(quán)如何解決?根據(jù)有關(guān)規(guī)定,商鋪的相鄰權(quán)通常是指商用物業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所涉及的通風(fēng)、采光、通行等等.它是單位物業(yè)的重要組成部分,并直接或間接影響到物業(yè)的使用以及經(jīng)營(yíng).在物業(yè)日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中,有關(guān)商鋪相鄰權(quán)的紛爭(zhēng)也時(shí)有發(fā)生.因此特別提醒廣大投資者,在購(gòu)置商鋪之前,應(yīng)了解整個(gè)物業(yè)的整體規(guī)劃,做到宜細(xì)不宜粗,明確好物業(yè)的通風(fēng)、采光、通行以及物業(yè)的建筑布局走向等,以避免日后商鋪在經(jīng)營(yíng)上帶來(lái)的不必要的紛爭(zhēng).49.商鋪未來(lái)的物業(yè)管理該不該注意?相對(duì)于住宅而言,商用物業(yè)(尤其是商鋪)因經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)各異,物業(yè)的屬性呈現(xiàn)多樣性,因此商用物業(yè)(尤其是商鋪)單獨(dú)成立業(yè)主委員會(huì)的可能性很少、難度較大.而作為經(jīng)營(yíng)性物業(yè),物業(yè)后期的管理和服務(wù)將直接影響到物業(yè)的保值、增值.不僅如此,商鋪物業(yè)管理的內(nèi)容繁雜,涉及諸如水、電、氣、經(jīng)營(yíng)形態(tài)等的收取、分?jǐn)?、使用和管?一旦管理、服務(wù)不善,計(jì)容易導(dǎo)致物業(yè)后期經(jīng)營(yíng)成本的過(guò)大,這恰好是經(jīng)營(yíng)者與物業(yè)的開發(fā)、管理者分歧最大、最繁瑣的環(huán)節(jié)之一,許多消費(fèi)者(投資者)與開發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上.同時(shí)這也是廣大消費(fèi)者在購(gòu)買商鋪時(shí)極易忽略的環(huán)節(jié).建議消費(fèi)者在購(gòu)置商鋪時(shí),如若簽定物業(yè)管理合同,一定要約定清楚如水、電、氣等的收取、分?jǐn)?、使用等事?xiàng).50.包租返租是否真正能夠兌現(xiàn)?購(gòu)房者購(gòu)買商鋪,相當(dāng)一部分人看中的是房產(chǎn)商的承諾,如售后包租,每年的收益率百分之幾.有一點(diǎn)要注意的是,如果商鋪尚未竣工,根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房.所以上述承諾只能適用已竣工的商品房,而且房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大,購(gòu)房者要慎重評(píng)估房產(chǎn)商的承諾得到兌現(xiàn)的可能性有多大.51.商鋪預(yù)租應(yīng)具備哪些條件?(一)商鋪預(yù)租的前提是該商鋪已經(jīng)符合商品房預(yù)售的條件,并且開發(fā)商已經(jīng)依法取得商品房預(yù)售許可證.(二)在符合上述前提條件下,承租人應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商簽訂具備下列條款的《商鋪預(yù)租合同》;租賃當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所;房屋坐落地點(diǎn)、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況,房屋用途,預(yù)租房屋的交付使用日期,租賃期限,預(yù)付款的金額、支付期限,租金數(shù)額、支付方式和期限,房屋使用要求和維修責(zé)任,違約責(zé)任,爭(zhēng)議的解決方式等.(三)《商鋪預(yù)租合同》簽訂后,承租人與開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)持預(yù)租合同和其他相關(guān)材料向房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)租合同登記備案.(四)開發(fā)商只有在預(yù)租的商鋪竣工并取得房屋產(chǎn)權(quán)證后,方可與承租人訂立預(yù)租商鋪使用交接書,交付房屋.(五)承租人與開發(fā)商房屋交付后,持已登記備案的預(yù)租合同及預(yù)租商鋪使用交接書,向房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心辦理登記備案,領(lǐng)取租賃合同登記備案證明.(六)開發(fā)商不得將已經(jīng)預(yù)售的商鋪預(yù)租,商鋪預(yù)購(gòu)人不得將預(yù)購(gòu)的商鋪預(yù)租,商品房未經(jīng)初始登記取得房屋產(chǎn)權(quán)證前,承租人不得將預(yù)租的商品房轉(zhuǎn)租或者交換承租權(quán).52.投資商鋪之商情?商情—是指商鋪所在地區(qū)的商業(yè)環(huán)境、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)及所吸引的主要客戶群的規(guī)模與覆蓋范圍等.53.投資商鋪之客流量?客流量—它對(duì)于商鋪的價(jià)值至關(guān)重要,商情闡釋的是商鋪所在地區(qū)的“微觀”量化.54.投資商鋪之可視性?可視性—是指經(jīng)過(guò)建筑師創(chuàng)造性的設(shè)計(jì),最大限度地使盡可能多的商鋪在平面、立面范圍內(nèi)極容易被消費(fèi)者看到.55.投資商鋪之樓層?樓層---商鋪所在的樓層對(duì)商鋪價(jià)值的影響力不小,一層的商鋪無(wú)論是租金還是售價(jià)都要比二層、三層的要高出很多.56.投資商鋪之交通條件?交通條件---往往意味著可能到訪客流量的潛力.57.投資商鋪之硬件條件?硬件條件---具體指商鋪的設(shè)計(jì)和能源狀況等,包括面寬、進(jìn)深、層高及對(duì)消費(fèi)者的有效引導(dǎo),還有水、電、氣、污水排放等技術(shù)性內(nèi)容,以上因素對(duì)商鋪的影響很大.59.投資商鋪之經(jīng)營(yíng)商品的隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)?隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)---商鋪多數(shù)隸屬于某個(gè)項(xiàng)目,所隸屬項(xiàng)目的類型、運(yùn)營(yíng)方式、運(yùn)營(yíng)狀態(tài)、管理水平等對(duì)該商鋪?zhàn)饨?、價(jià)值的影響是無(wú)法避免的.60.投資商鋪之原始售價(jià)?商鋪初始售價(jià)---商鋪初始售價(jià)的高低,將影響商鋪投資的收益.商鋪初始售價(jià)越高,投資收益率越低,資金風(fēng)險(xiǎn)也就越高.61.投資商鋪之周邊地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)?周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)---商鋪價(jià)值提升是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程,商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨勢(shì)將對(duì)商鋪的價(jià)值起到核心作用.62.產(chǎn)權(quán)式商鋪所承諾的投資回報(bào)怎么保證,這里面的風(fēng)險(xiǎn)到底有多大?希望投資者相對(duì)冷靜和客觀,理性的看待產(chǎn)品升值的潛力和租金和漲幅.現(xiàn)在開發(fā)商以租金回報(bào)為保證,第一,他對(duì)物業(yè)非常有信心,可以統(tǒng)一業(yè)態(tài)招商,第二,開發(fā)商對(duì)自己的產(chǎn)品、對(duì)自己商業(yè)項(xiàng)目心理非常有底,非常有信心.他可能也會(huì)承諾給消費(fèi)者,有3年、5年的回報(bào).最近也發(fā)生不少案例,承諾給消費(fèi)者每個(gè)月超過(guò)20%的回報(bào)率,但沒(méi)有返回給消費(fèi)者.如果消費(fèi)者因?yàn)橐粫r(shí)的沖動(dòng),覺(jué)得投資放在銀行利率很低,不好放在商鋪,他承諾給超過(guò)10%以上的回報(bào)率,投資者就一定要謹(jǐn)慎考慮,以免掉入投資陷阱.63.氣候?qū)ι啼佂顿Y的影響有多大?氣候的問(wèn)題比較籠統(tǒng),國(guó)內(nèi)南方和北方的氣候有明顯的差別,南方冬天很少是零下.氣候也會(huì)影響一個(gè)城市的布局和人的消費(fèi)心理.本溪是一個(gè)比較典型的北方城市,冬天比較冷,冬天越冷百姓越喜歡逛街.投資商鋪除了氣候?qū)ν顿Y的影響,也要考慮當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)劃、道路的規(guī)劃,還要考慮當(dāng)?shù)氐南M(fèi)文化、生活習(xí)慣.這時(shí)就要考慮商場(chǎng)是否有針對(duì)環(huán)境做出的設(shè)計(jì)和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃.以獨(dú)特的內(nèi)涵和理念吸引更多人到這里消費(fèi)、購(gòu)物甚至停留.64.用商家的眼光清晰定位?投資商鋪?zhàn)钪匾囊稽c(diǎn)就是定位要清晰,要弄明白把鋪?zhàn)幼饨o誰(shuí),適合什么品牌,會(huì)有什么人消費(fèi),商家能不能盈利,適合什么樣的租金水平,今后能不能升值等等問(wèn)題.這些都屬于投資商鋪前的基本功課.投資人,必須先用商家的眼光去做足功課,才能進(jìn)行投資.比如看到一個(gè)商鋪,就必須考慮和調(diào)查清楚,這么大面積的商鋪適合什么樣的商業(yè)類型,是餐飲、中介公司、票務(wù)、干洗店、專賣店還是小超市?這樣的地段和周邊的消費(fèi)水平,能支撐什么水平的品牌?在保守估計(jì)的營(yíng)業(yè)額基礎(chǔ)上,預(yù)期的租金水平能不能讓商家在撇去其他成本后還能盈利?要不斷地調(diào)查市場(chǎng),走訪樓盤,對(duì)目標(biāo)商鋪周邊的商業(yè)類型、數(shù)量及分布,各行業(yè)的平均租金水平、客流量、消費(fèi)人群爛熟于胸,同時(shí)對(duì)不同行業(yè)的品牌企業(yè)對(duì)商鋪面積租金水平的要求做到知已知彼.65.注意產(chǎn)品細(xì)節(jié)的重要性?投資商鋪?zhàn)罱K需要落實(shí)在產(chǎn)品上面,選擇合理甚至優(yōu)秀的商鋪產(chǎn)品,是投資成功的基礎(chǔ).如今,市場(chǎng)上的商鋪產(chǎn)品很多.就投資類型來(lái)說(shuō),大概分商業(yè)街商鋪、寫字樓底商和社區(qū)商業(yè)三類;就項(xiàng)目的面積來(lái)說(shuō),分大、中、小三檔.一般而言,社區(qū)商業(yè)由于有強(qiáng)大的住戶支撐,選擇對(duì)商家類型,投資的回報(bào)基本是比較穩(wěn)定的.就臨街商鋪而言,60平方米左右及130~200平方米兩種面積的商鋪,比較容易出租,而且對(duì)投資者的資金壓力也不會(huì)太大.室內(nèi)商場(chǎng)鋪位則應(yīng)該根據(jù)自身實(shí)際投資情況確定.66.把雞蛋放在同一個(gè)籃子?做投資,最重要的是要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),做事情必須要留有余地,不可貿(mào)然全力出擊.即使有100萬(wàn)元的資金,也不能全部都投入進(jìn)商鋪投資中.比較理想的局面是拿出20萬(wàn)首付,10萬(wàn)元裝修、交納各種稅費(fèi)及應(yīng)付空置期的利息,另外70萬(wàn)元機(jī)動(dòng)應(yīng)急,這樣才不會(huì)被突然來(lái)臨的危險(xiǎn)所擊倒.如果條件允許的話,應(yīng)該進(jìn)行分散投資.選擇不同地段、不同面積的商鋪,并盡可能地多租賃給不同的行業(yè),將風(fēng)險(xiǎn)降至最低.以以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,如果投資了多個(gè)商鋪,最好能有一個(gè)20平方米以下的商鋪,因?yàn)檫@種面積的商鋪,總價(jià)相對(duì)要低,容易變現(xiàn),可應(yīng)付各種突臨的危機(jī).67.風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量?投資商鋪必須要看其5年后的價(jià)值,因?yàn)樵诂F(xiàn)在的條件下,5年的時(shí)間,是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市變化進(jìn)步的一個(gè)重要周期,只要對(duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有信心,就應(yīng)該看到幾年后其價(jià)值會(huì)發(fā)生巨大的變化.68.開設(shè)專賣店有什么好處?雜貨店曾經(jīng)一度風(fēng)靡全國(guó),但是隨著人發(fā)生活水平的不斷提高,對(duì)生活消費(fèi)的質(zhì)量也不斷提出更高的要求,于是專賣店就順應(yīng)了人們的消費(fèi)心理逐漸取代了傳統(tǒng)的雜貨店.專賣店是把一個(gè)品類的產(chǎn)品集中到一個(gè)店里進(jìn)行銷售.大體上有2種形式:一是類型專賣店,如服裝專賣店;二是品牌專賣店,平常的專賣店是后種.在商品豐富的現(xiàn)代社會(huì)中,幾乎每個(gè)行業(yè)都有專賣店.然而隨著商品種類和數(shù)量的豐富,專賣店也被賦予了新的意義.產(chǎn)品的豐富使得一類產(chǎn)品從原來(lái)的一兩個(gè)品種衍生出的數(shù)量有上百上千種,專賣店占領(lǐng)的領(lǐng)域也越來(lái)越多,從原來(lái)的煙灑、服裝等行業(yè)逐步擴(kuò)散到各種各樣時(shí)尚個(gè)性的領(lǐng)地:如圖書、電器、飾品、裝飾等,專賣店即可以保障業(yè)主經(jīng)營(yíng)順暢,不為店內(nèi)眾多品牌煩擾和互相影響,又能清晰明了的吸引消費(fèi)注意.69.賣場(chǎng)商品配置規(guī)劃的意義?當(dāng)我們站在店鋪里面對(duì)著入口仔細(xì)觀察進(jìn)入店鋪的顧客時(shí),就可以發(fā)現(xiàn)幾乎所有的顧客都帶著一雙尋找的目光.他們一進(jìn)入賣場(chǎng)后,眼睛就不停地掃視,尋找感興趣或早就計(jì)劃要買的某個(gè)商品,一旦找到需要的商品或?qū)Ρ荒骋患唐肺龝r(shí),他們的眼睛往往為之一亮,會(huì)接著在商品前停留,然后再進(jìn)行試穿然后決定最后購(gòu)買.每個(gè)有購(gòu)物經(jīng)驗(yàn)的顧客們都積累了一套搜索不同商品的方式,在進(jìn)入不同的賣場(chǎng)時(shí),可以輕松地找到自己需要的商品.如我們?cè)诔欣镔u一支繪畫鉛筆,首先要找到文具區(qū),然后再尋找筆的類別,再尋找鉛筆,最后就可以找到自己需要的鉛筆了.服裝作為一個(gè)實(shí)用性和時(shí)尚性相結(jié)合的產(chǎn)物,其產(chǎn)品的屬性比其他商品都要復(fù)雜.特別在服裝品牌競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的今天,面對(duì)著品種繁多的服裝,顧客的耐心已經(jīng)越來(lái)越少了.因此怎樣迅速地吸引顧客,讓顧客輕松、快捷地找到他們所需要的商品,這就是賣場(chǎng)貨品分布規(guī)劃的一個(gè)新的命題.賣場(chǎng)中的商品配置分布規(guī)劃具有一定的科學(xué)性和規(guī)律性.把什么樣服裝放在什么地方,不僅會(huì)影響店鋪的視覺(jué)效果,同時(shí)也會(huì)影響到銷售業(yè)績(jī).因此我們面對(duì)著一批服裝,不能隨心所欲缺乏具體計(jì)劃或按照個(gè)人的愛好在賣場(chǎng)中隨意放置,而是要根據(jù)品牌的特點(diǎn)和顧客的購(gòu)物心理進(jìn)行科學(xué)的分析.在專賣店進(jìn)行新貨上市或新店開業(yè)的陳列時(shí),首先不要急著去做陳列,而是先要做一個(gè)賣場(chǎng)貨品配置的分布進(jìn)行規(guī)劃.賣場(chǎng)商品配置規(guī)劃就是將所有的服飾商品根據(jù)一定的規(guī)律在賣場(chǎng)中進(jìn)行合理的安排.商品經(jīng)過(guò)科學(xué)的商品配置后,會(huì)對(duì)整個(gè)賣場(chǎng)的營(yíng)銷活動(dòng)起到推動(dòng)的作用.70.賣場(chǎng)如何以顧客的角度布置之方便顧客?賣場(chǎng)中商品要根據(jù)顧客的消費(fèi)層次、品牌定位和商品特性進(jìn)行靈活調(diào)整.要按照顧客的購(gòu)物習(xí)慣或商品特點(diǎn)進(jìn)行排列和分類,使賣場(chǎng)呈現(xiàn)一種整齊的秩序感.無(wú)論是在標(biāo)題陳列或一般陳列,排列和分類就要求簡(jiǎn)單易懂,具有一定的規(guī)律性,以便于引導(dǎo)顧客選擇.顧客可以輕易找到所需的商品,使購(gòu)物變得更簡(jiǎn)捷、輕松.71.賣場(chǎng)如何以顧客的角度布置之吸引顧客?在商品配置中要充分考慮賣場(chǎng)色彩以及造型的協(xié)調(diào)性和美感,在視覺(jué)上給顧客一種愉悅的美感,刺激顧客的消費(fèi)欲望,使整個(gè)購(gòu)物活動(dòng)不僅成為顧客的一次商業(yè)性的消費(fèi)行為,同時(shí)也成為一次愉快的時(shí)尚之旅.72.賣場(chǎng)如何以管理的角度布置之便捷管理?經(jīng)過(guò)分類配置之后,賣場(chǎng)空間得到充分利用;其次是將商品按照一定的類別進(jìn)行劃分,使商品的管理具有規(guī)律性,方便導(dǎo)購(gòu)員的管理,同時(shí)提高工作效益.導(dǎo)購(gòu)員可以清晰地了解暢銷商品、進(jìn)行每日盤存、防止貨品損失等管理活動(dòng);最后一點(diǎn)是使整個(gè)賣場(chǎng)的管理工作標(biāo)準(zhǔn)化,便于管理和監(jiān)督,以及進(jìn)行流程化的推廣.73.賣場(chǎng)如何以管理的角度布置之促進(jìn)銷售?在配置中由于考慮的商品營(yíng)銷規(guī)劃,使賣場(chǎng)中的營(yíng)銷活動(dòng)具有更多的針對(duì)性.如通過(guò)有目的推銷性配置.將主推款放在賣場(chǎng)的主要位置,通過(guò)搭配陳列連帶消費(fèi)增加銷售額,根據(jù)不同時(shí)間對(duì)賣場(chǎng)商品進(jìn)行位置的調(diào)整等等.74.賣場(chǎng)商品配置規(guī)劃的因素之秩序?目前各個(gè)服裝品牌為了更細(xì)化地為顧客服務(wù),服裝品種也開發(fā)得越來(lái)越多.這樣賣場(chǎng)中服裝如果不進(jìn)行分類,就會(huì)一片混亂,不光顧客覺(jué)得令人心煩,很難尋找自己需要的東西.而且對(duì)賣場(chǎng)的管理也造成了很大的難度,更談不上進(jìn)行有計(jì)劃的營(yíng)銷活動(dòng).秩序可以使人們生活和工作環(huán)境變得井井有條,賣場(chǎng)也不例外.每個(gè)顧客都喜歡在一個(gè)分類清楚,貨品整理得整整齊齊的賣場(chǎng)中選購(gòu)商品.有秩序的賣場(chǎng)可以使顧客輕松地尋找他們所購(gòu)物品,使賣場(chǎng)的管理便捷化,做好商品有秩序分類工作也是搞好賣場(chǎng)陳列的最基本保證.賣場(chǎng)中秩序就是將賣場(chǎng)的商品按一定規(guī)律進(jìn)行排列和分布,即便是以打折形式隨意丟放在花車中的服裝,我們通常也可以采用價(jià)格或其他分類方式進(jìn)行分類.這樣才能使賣場(chǎng)有規(guī)則,分類清楚、容易尋找.秩序著重考慮顧客購(gòu)物中的理性思維特點(diǎn),適合以下情況:1、顧客需要進(jìn)一步了解尋找商品的種類、規(guī)格、價(jià)格等.2、事先有購(gòu)物計(jì)劃或比較理性的顧客.3、設(shè)計(jì)感不強(qiáng),比較注重功能性的商品,如內(nèi)衣,羽絨衣等.秩序性的分類方法其風(fēng)格偏理性,其分類方法便于顧客集中挑選和比較,現(xiàn)場(chǎng)管理比較簡(jiǎn)潔.如先按商品的大類劃分,然后在每一大類中,再按商品的規(guī)格、面料、價(jià)格等不同分類方法進(jìn)行二次劃分.這類的分類方式適合服裝設(shè)計(jì)感較弱的基礎(chǔ)型或功能性服裝,如內(nèi)衣,打折物品等.也適合大多數(shù)顧客的一般購(gòu)物心理,特別是理性認(rèn)識(shí)占主導(dǎo)的顧客.但對(duì)于感性認(rèn)識(shí)占主導(dǎo)的顧客來(lái)說(shuō),當(dāng)他們站在許多同類商品前時(shí),卻往往反而覺(jué)得無(wú)從著手.75.賣場(chǎng)商品配置規(guī)劃的因素之美感?在賣場(chǎng)商品配置規(guī)劃中考慮美感,目的是使賣場(chǎng)中的服裝變得更吸引人,是一種偏感性的思維.一個(gè)服裝倉(cāng)庫(kù)可能很有秩序感,但不一定有美感.服裝是一個(gè)時(shí)尚的產(chǎn)物,和一般的消費(fèi)品不同,人們對(duì)其在美感上的要求比任何商品都要高.美是最能打動(dòng)人的,顧客對(duì)一件服裝做出購(gòu)買決定時(shí),服裝是否有美感會(huì)在整個(gè)購(gòu)買決定中占到很大的部分.同樣一個(gè)賣場(chǎng)整體和陳列面是否有美感,都會(huì)影響顧客進(jìn)入、停留和做出購(gòu)物的決定.因此賣場(chǎng)的商品配置要充分考慮是否能盡情展示賣場(chǎng)和商品的美感.把美感放在商品配置是首要考慮的問(wèn)題,常常可以收到非常好的銷售效果.美感優(yōu)先的商品配置法,實(shí)際上就是按美的規(guī)律進(jìn)行組織性的視覺(jué)營(yíng)銷,使服裝在視覺(jué)上最大程度地展示其美感.這種配置著重考慮顧客購(gòu)物中的感性思維特點(diǎn),激發(fā)顧客購(gòu)物情緒,引起顧客有沖動(dòng)的消費(fèi).其方式可以通過(guò)對(duì)色彩系列和款式的合理安排來(lái)達(dá)到,也可以通過(guò)平衡、重復(fù)、呼應(yīng)等搭配手法使賣場(chǎng)呈現(xiàn)節(jié)奏感.特點(diǎn)是容易進(jìn)行組合陳列,創(chuàng)造賣場(chǎng)氛圍,迅速打動(dòng)顧客,并能引起連帶銷售.適合一些女裝、西裝以及設(shè)計(jì)感較強(qiáng)、配套性較強(qiáng)的服裝品牌,也可以在一些品牌的賣場(chǎng)中做局部的陳列.由于這種配置方法比較著重商品色彩和造型,在產(chǎn)品的管理上會(huì)容易混亂,因此必須用其他分類法進(jìn)行輔助.76.賣場(chǎng)商品配置規(guī)劃的因素之促銷?賣場(chǎng)中的商品配置規(guī)劃,還必須充分考慮和商品促銷計(jì)劃的融合.每個(gè)成熟的服裝品牌在其初期的設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段,一般都會(huì)對(duì)商品進(jìn)行銷售上的分類.如通常服裝品牌都會(huì)將每季的商品分為形象款、主推款、輔助款等類別.同時(shí)在實(shí)際的銷售中還會(huì)出現(xiàn)一些真正名列前茅的暢銷款.因此陳列商品配置的工作就是要合理地安排這些貨品.如賣場(chǎng)的前半場(chǎng)一般是黃金區(qū),后半場(chǎng)則要差些.我們可以有意思地將主推款放在黃金區(qū),以促進(jìn)其銷售業(yè)績(jī).而當(dāng)主推款完成一定的銷售任務(wù)后,則可以將一些滯銷的貨品調(diào)到黃金區(qū),進(jìn)行有意識(shí)的促銷活動(dòng).我們還可以通過(guò)有意識(shí)的商品組合,如進(jìn)系列性的組合開展連帶性的銷售.使整個(gè)陳列的工作和服裝營(yíng)銷有機(jī)地結(jié)合在一起,真正地起到為銷售服務(wù)的目的.77.賣場(chǎng)商品配置規(guī)劃的分類之色彩?人們對(duì)色彩的辨別度最高,比形狀的辨別度還高.和諧的色彩也最能打動(dòng)顧客,引起顧客購(gòu)買欲望.因此色彩分類法常常被女裝品牌作為賣場(chǎng)分類的首位.色彩分類法比較適合色彩較多、并將色彩作為主要設(shè)計(jì)點(diǎn)的服裝品牌.賣場(chǎng)商品的色彩配置不僅要考慮單柜的效果,而且要考慮整個(gè)賣場(chǎng)的效果.要使整個(gè)賣場(chǎng)呈現(xiàn)和諧的狀態(tài).78.賣場(chǎng)商品配置規(guī)劃的分類之品種?根據(jù)顧客的性別進(jìn)行分類.適合目標(biāo)顧客群較廣的品牌,如休閑裝、童裝都是先按男女分區(qū),這樣既可以方便顧客的挑選,同時(shí)可以非?？斓匕奄u場(chǎng)的顧客分流到兩個(gè)部位.79.賣場(chǎng)商品酷暑規(guī)劃的分類之品種?這種分類的方式源于大批量銷售,就是把相同形式的商品歸屬一類.如把賣場(chǎng)分成毛衫區(qū)、T恤區(qū)、褲區(qū)等等.特點(diǎn)是:方便顧客的挑選,并且具有可比性.店鋪的管理也方便,如進(jìn)行盤存、統(tǒng)計(jì)等工作.比較適合服裝的配搭性強(qiáng)、款式簡(jiǎn)單、類別較多、銷售量較大的品牌.如中低檔的休閑裝等.其弱點(diǎn):色彩搭配比較難做,容易混亂,系列感不強(qiáng),需要導(dǎo)購(gòu)員進(jìn)行引導(dǎo),或在賣場(chǎng)中局部進(jìn)行搭配陳列,以彌補(bǔ)不足.80.賣場(chǎng)商品配置規(guī)劃的分類之價(jià)格?將賣場(chǎng)的貨品按價(jià)格進(jìn)行分類.由于每個(gè)品牌都有其一定的價(jià)格區(qū)間.顧客選擇進(jìn)入你的店鋪基本都能承受該品牌的價(jià)格范圍.因此一般在常規(guī)的賣場(chǎng)中很少使用.但對(duì)于清貨打折時(shí),由于顧客對(duì)價(jià)格的敏感度增加,所以采用價(jià)格分類的方法會(huì)達(dá)到較好的效果.另外一些以經(jīng)營(yíng)低價(jià)的服裝品牌,由于目標(biāo)顧客對(duì)價(jià)格比較敏感,也可以按價(jià)格對(duì)商品進(jìn)行分類.81.賣場(chǎng)商品配置規(guī)劃的分類之風(fēng)格?這種分類主要適用風(fēng)格和系列較多的服裝.如可以按照不同場(chǎng)合的不同穿著而分類.一般的可分為休閑、職業(yè)、運(yùn)動(dòng)等類別,這樣便于顧客選購(gòu),也為顧客為尋找適合前往某個(gè)場(chǎng)合的服裝省了不少力.82.賣場(chǎng)商品配置規(guī)劃的分類之尺碼?按尺碼規(guī)格進(jìn)行排列,如大、中、小號(hào)或按人體尺寸進(jìn)行排列.可以使消費(fèi)者一目了然,隨手選出自己需要的尺碼.由于在店鋪中一般都備有齊全的尺碼,因此尺碼不會(huì)成為顧客首先關(guān)注的問(wèn)題.顧客往往對(duì)一款服裝的色彩、款式、面料考慮完畢后,才開始關(guān)注尺碼問(wèn)題.所以在一般的情況下,尺碼分類常常作為其他分類方式的補(bǔ)充.但在童裝店、西裝襯衫店由于尺碼成為首先要考慮的問(wèn)題,所以也會(huì)采用尺碼為先的分類排列.83.賣場(chǎng)商品配置規(guī)劃的分類之系列?就是按照設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的系列進(jìn)行分類.按系列陳列可以加大產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性,容易進(jìn)行連帶性的銷售,適合品種較少的品牌,如西裝、女裝等.對(duì)品種較多的品牌卻不太合適,因?yàn)檎加玫目臻g比較大.同時(shí)太多的組合陳列也會(huì)使賣場(chǎng)混亂,管理比較麻煩.84.賣場(chǎng)商品配置規(guī)劃的運(yùn)用之賣場(chǎng)的人性化設(shè)計(jì)?按服裝面料進(jìn)行分類,如皮衣專柜、毛衣專柜、牛仔專柜等等.這種分類方式,一般需要賣場(chǎng)商品中,采用這種面料的商品需達(dá)到一定數(shù)量,能獨(dú)立陳列為一個(gè)系列,同時(shí)其面料風(fēng)格或價(jià)格和其他產(chǎn)品相差比較大,有特殊的賣點(diǎn).如把皮衣專柜獨(dú)立陳列系列,就是要突出皮衣高貴的感覺(jué),在價(jià)格上形成差異.把牛仔獨(dú)立成柜,一方面是突出牛仔粗獷的感覺(jué),還因?yàn)榕Ｗ械姆诸愐殉蔀閭鹘y(tǒng)的方式.85.賣場(chǎng)商品配置規(guī)劃的運(yùn)用之銷售目的的區(qū)別?賣場(chǎng)為顧客而存在,根據(jù)顧客的需求而設(shè)置賣場(chǎng),這是賣場(chǎng)陳列的一個(gè)原則.因此,在對(duì)賣場(chǎng)的商品進(jìn)行配置時(shí)我們要對(duì)顧客購(gòu)物的行為進(jìn)行研究,從顧客的角度進(jìn)行商品的規(guī)劃,無(wú)論選擇哪種配置組合方式,其主要目的就是為了吸引顧客.通常是對(duì)幾種分類方式進(jìn)行綜合考慮后,再進(jìn)行分類次序的排列,從中找出最有利于營(yíng)銷的配置方案.86.賣場(chǎng)商品配置規(guī)劃的運(yùn)用之銷售目的的區(qū)別?根據(jù)不同的銷售目的,可以將一個(gè)主要的分類方式排在首位,其他的分類方式依次列為第二、三位的位置.第一層次的分類法必須容易辨別,必要是用圖形和文字輔助.如賣場(chǎng)中的性別分類,可以通過(guò)在賣場(chǎng)中設(shè)立指示牌和在貨架上設(shè)立POP,用POP上的圖形和文字明確地告知顧客.87.賣場(chǎng)商品配置規(guī)劃的運(yùn)用之不同品牌的定位?根據(jù)不同的品牌定位和商品特點(diǎn)以及營(yíng)銷階段靈活調(diào)整配置方式.不同的品牌定位,顧客的購(gòu)物的取向排序是不同的.如在內(nèi)衣店,顧客先要找到合適的尺碼,然后可能再尋找款式、色彩和面料,再考慮的價(jià)格.而在打折的季節(jié),價(jià)格成為顧客首要考慮的因素.而款式和色彩此這時(shí)就成為第二個(gè)考慮的因素,這時(shí)我們就必須對(duì)原有的配置方式進(jìn)行適應(yīng)的調(diào)整.88.賣場(chǎng)商品配置規(guī)劃的運(yùn)用之分類的層次?分類的層次要簡(jiǎn)潔,太多的層次容易使顧客感到厭煩.分類配置要先大類再小類;先顯眼的再不顯眼的;這樣做的目的就是要讓消費(fèi)者更容易辨別商品.顏色和造型是最容易被顧客識(shí)別的,所以,在不同的賣場(chǎng)中我們看到大量采用色彩分類和款式作為重點(diǎn)的分類法,其他面料、功能價(jià)格往往放在后面.89.賣場(chǎng)商品配置規(guī)劃的運(yùn)用之合理的配置?配置要合理,要兼顧賣場(chǎng)商品的營(yíng)銷規(guī)劃.主推產(chǎn)品和輔助產(chǎn)品,各系列服裝之間陳列數(shù)的比例.合理的比例配置有利于完善系列產(chǎn)品展示的整體形象,掌握銷售節(jié)奏,突出主題和焦點(diǎn),適度調(diào)整布局并把握銷售趨向,最大限度開發(fā)銷售潛力.90.賣場(chǎng)商品配置規(guī)劃的運(yùn)用之管理的便捷性?要考慮管理的便捷性.如把開架式貨柜上小飾品放在收銀臺(tái)的附近或收銀臺(tái)上,一方面是考慮到顧客在付款時(shí)可以引起第二次購(gòu)買行為,其次是可以方便管理,防止商品的丟失.91.挑選服飾加盟品牌六大原則之品牌市場(chǎng)定位?在挑選加盟品牌之初,首先應(yīng)該對(duì)自己所在城市的服裝市場(chǎng)做一定的了解,尤其是你的店鋪周邊商圈的同行情況,要做到心里有底.如果你所在地區(qū)的消費(fèi)水平尚不能跟經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)相比,那么你就不能輕易盲目地引進(jìn)高價(jià)位的服裝;如果你店鋪周圍連著開了很多家的休閑裝品牌,競(jìng)爭(zhēng)特別激烈,那么你可以錯(cuò)開經(jīng)營(yíng)范圍,將目標(biāo)鎖定在淑女裝或職業(yè)裝上,效果一定會(huì)更好;又或者當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者偏愛產(chǎn)地在上海的女裝,不喜歡廣東產(chǎn)的,那么你可以優(yōu)先考慮加盟上海的品牌……把這些問(wèn)題都明確了,根據(jù)這些情況來(lái)決定加盟品牌的大致定位,再有的放矢地找尋加盟品牌,才能事半功倍,提高成功率.在你決定加盟的品牌之前,以下問(wèn)題的答案你一定要心中非常清晰:你希望加盟男裝、女裝還是童裝品牌?當(dāng)?shù)啬芙邮艿漠a(chǎn)品價(jià)格是多少?你希望加盟的品牌風(fēng)格是休閑裝、職業(yè)裝還是淑女裝?當(dāng)?shù)叵M(fèi)者在服裝購(gòu)買上有什么特殊的偏好?你計(jì)劃投資多少金額?這時(shí)候你的目標(biāo)品牌范圍已經(jīng)縮小到了一定程度,可能已經(jīng)產(chǎn)生了幾家候選的品牌,然后你可以再根據(jù)我們后面提到的項(xiàng)目一條條來(lái)進(jìn)行篩選.92.挑選服飾加盟品牌六大原則之產(chǎn)品受歡迎程度?服裝是特殊的商品,它的購(gòu)買完全取決于消費(fèi)者對(duì)商品的喜愛程度.正因?yàn)槿绱?你所要加盟的品牌服裝在當(dāng)?shù)氐目诒欠窳己?產(chǎn)品受歡迎的程度如何,都是需要重點(diǎn)考察的因素.這可以分幾方面來(lái)考察.首先,該品牌在全國(guó)各地區(qū)的受歡迎程度如何?在消費(fèi)者心目當(dāng)中的地位如何?可以直接向品牌公司索取其以往的銷售數(shù)據(jù),也可以從側(cè)面了解,由商場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)過(guò)該品牌的代理商處了解到它的銷售情況.其次,根據(jù)該品牌的定位以及產(chǎn)品風(fēng)格,在當(dāng)?shù)卮蟾庞卸嗌俦壤娜藭?huì)對(duì)此產(chǎn)品有興趣購(gòu)買?由此來(lái)判斷你的目標(biāo)顧客群人數(shù)是不是足夠.第三,要看它的產(chǎn)品定價(jià)在類似品牌中是不是具有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力?設(shè)計(jì)風(fēng)格跟當(dāng)?shù)叵M(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣和偏好是不是吻合,盡量避免矛盾和沖突的可能性.需要指出的是,產(chǎn)品的受歡迎程度一方面是一個(gè)品牌多年來(lái)慢慢沉淀的結(jié)果,另一方面也是跟公司的廣告支持密切相關(guān)的.如果一個(gè)品牌持續(xù)性在全國(guó)性的媒體上投放廣告,保持一定的媒體曝光率,跟它的受歡迎程度一定是成正比的.93.挑選服飾加盟品牌六大原則之合理的利潤(rùn)空間?這一條是最重要的原則之一.加盟公司能不能給你足夠的利潤(rùn)空間?只看表面的供貨折扣和換貨率,是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,還有很多隱性的項(xiàng)目可能是你看不到的.還是讓我們粗略地算上一筆帳吧.你需要的投入大概有:店鋪?zhàn)饨?可能需要一次性支付三個(gè)月甚至半年的租金)、店鋪裝潢費(fèi)用(一次性投入)、貨品資金(如45%的進(jìn)貨折扣,那么零售價(jià)值在10萬(wàn)元的貨品,你需要支付4.5萬(wàn))、人員工資、每月的店面日常開銷(水電費(fèi)用等).預(yù)計(jì)的收入:根據(jù)店鋪所在商圈的客流量和周邊品牌的銷售情況,估計(jì)每天銷售件數(shù),做好最低最好兩種打算,從而得出每天的營(yíng)業(yè)額幅度.一定要記得考慮打折銷售的因素,很多時(shí)候商品并不是按照零售價(jià)來(lái)銷售的,會(huì)有很多促銷和折扣.接下把預(yù)計(jì)的收入和投資相減,估計(jì)一下你的利潤(rùn)范圍大概會(huì)在什么樣的空間?利潤(rùn)率最高能到多少,最低又是多少?大約多長(zhǎng)時(shí)間能夠收回投資?孰優(yōu)孰劣,高低立現(xiàn).94.挑選服飾加盟品牌六大原則之公司發(fā)展?fàn)顩r?了解清楚品牌公司的發(fā)展情況,包括發(fā)展歷史、未來(lái)趨勢(shì),對(duì)你們的選擇決定十分重要.作為你的供貨商,同時(shí)也是生意的合作伙伴,你的發(fā)展是和公司的發(fā)展密不可分的.我們當(dāng)然希望選擇一家信用度好、成熟且健康發(fā)展的公司來(lái)一起合作.如果條件有限的話,至少應(yīng)該弄清楚公司的以下基本情況:發(fā)展第一家加盟店到現(xiàn)在有多少年歷史?目前有多少家直營(yíng)店,多少家加盟店?計(jì)劃擴(kuò)張到多少家店?這家公司的信用情況好嗎?公司同時(shí)經(jīng)營(yíng)的品牌一共有幾個(gè)?除了總部之外,公司有沒(méi)有全國(guó)其他地區(qū)的分公司或辦事處?公司是否有擁有自己的生產(chǎn)基地?你接觸到的公司銷售人員是否夠?qū)I(yè)?當(dāng)然,這里要指出的是,成熟且發(fā)展良好的公司一般選擇加盟商的條件較高,收取的加盟費(fèi)也高,就是說(shuō)準(zhǔn)入門檻高,同時(shí)能提供的各項(xiàng)支持和服務(wù)比較完善,你的成功保障相對(duì)高些;而剛剛起步的小公司在這方面沒(méi)有限制或者限制很少,但是由于尚未定型,可能遇到的各種問(wèn)題會(huì)比較多,相對(duì)冒的風(fēng)險(xiǎn)要大些.兩者的取舍就要看你自己的投資預(yù)算和生意經(jīng)驗(yàn)了.95.挑選服飾加盟品牌六大原則之供貨是否正常?這一條往往會(huì)被很多人忽略掉,但其實(shí)確是非常重要的.哪怕你在其他方面都做的完美無(wú)缺,但你想要的暢銷品種經(jīng)常要斷貨,你的生意怎么會(huì)好呢?同時(shí),要在加盟之前了解清楚這一點(diǎn)還是有點(diǎn)難度的.因?yàn)槿绻阒苯亓水?dāng)?shù)貑?wèn)公司的銷售人員,他們一定會(huì)拍著胸脯告訴你,讓你放心,他們的供貨非常好,而實(shí)際情況是,現(xiàn)在國(guó)內(nèi)很多的中小品牌在這方面或多或少都會(huì)存在問(wèn)題,對(duì)這點(diǎn)一定要有充分的思想準(zhǔn)備除非你選擇的是有一定規(guī)模的成熟品牌,你才可以充分信任他們.不過(guò)有難度不等于就沒(méi)有辦法了,你可以通過(guò)公司或者其他的種種渠道拿到目前正在經(jīng)營(yíng)(或曾經(jīng)經(jīng)營(yíng)過(guò))該品牌的加盟商的電話號(hào)碼,直接打電話去咨詢他們,得到的回答才是最真實(shí)可信的.96.挑選服飾加盟品牌六大原則之培訓(xùn)和服務(wù)支持?這其實(shí)也是最重要的一點(diǎn).很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題,目前我市的很多從事服裝生意的加盟商大多缺乏生意經(jīng)驗(yàn),要保證生意的高成功率,非常需要公司的培訓(xùn)支持.從店鋪形象、陳列指導(dǎo),小到貨品管理、促銷手段的運(yùn)用,如果公司能夠有一整套的方法培訓(xùn)你,那你生意的成功就有了一大半的保證,反之則前途渺茫.成熟的品牌公司在各地的加盟店應(yīng)該像是一個(gè)模子里刻出來(lái)的,在形象、道具、貨品陳列、店員的服務(wù)等各方面都是統(tǒng)一的.要想了解一個(gè)公司管理培訓(xùn)加盟店的水平如