物業(yè)管理契約法律制度初志坤第一節(jié)物業(yè)服務合同案例一次

第五章物業(yè)管理契約法律制度初志坤第一節(jié)物業(yè)效勞合同 【案例】一次簽字，價值萬元 W公司某工程電梯外包給A公司負責維保。2004年6月4日、16日，7月21日，1#、15#電梯鋼絲繩分別出現不同程度斷線、斷股現象。A公司提出更換鋼絲蠅，要求W公司在A公司出具的配件供給單上簽字。W公司工程部派人經過現場查看，發(fā)現五根復繞式鋼絲繩中有一根已有兩處出現嚴重的斷絲散股現象，并且由于斷絲時間較長導致電梯機房曳引輪處的橫檔桿被嚴重劃傷，據此判斷A公司的維保技術存在問題，口頭告知A公司等日后查明原因后再付款，遂在配件供給單上簽字。A公司對對曳引鋼絲繩進行了更換，共花費人民幣13532.4元。由于W公司認為鋼絲繩的更換是由于A公司維保不當造成的，一直未付款。 后由于A公司維保屢次出現問題，W公司于2005年1月與A公司提前終止了維保合同。6月，A公司向W公司提出支付其在維保合同期內更換鋼絲繩費用的請求，被W公司拒絕。7月，A公司向法院提起訴訟，一審法院認為W公司提供了大量的證據，但均缺乏以證明電梯鋼絲繩的更換是由于A公司的維保不當造成的，W公司敗訴。第一節(jié)物業(yè)效勞合同 W公司不服提出上訴，二審法院以維保合同約定“因正常使用磨損導致修理或更換配件時，單體配件費用不超過人民幣2000元，由乙方承擔，如超過人民幣2000元，那么該配件的所有費用由甲方承擔，但乙方必須書面通知甲方，得到甲方的書面同意后再進行修理更換〞，而W公司工作人員曾在A公司出具的配件供給單上簽字，即認可A公司的做法，故需要承擔相關費用為由駁回上訴。 案例分析： 1．為了應急及保證業(yè)主正常使用，W公司工作人員在緊急情況下簽字，但是在簽字時只是口頭對A公司進行了說明，并沒有在配件供給單上加以注明，事后也沒有就出現的爭議與對方進行溝通和協(xié)商，明確責任。由于我方管理人員的工作失職，造成了公司的經濟損失。 2．鋼絲繩斷絲后，經過現場勘查所發(fā)現的系列問題，一方面說明A公司的日常保養(yǎng)、巡查形同虛設，另一方面，也說明W公司對A公司的監(jiān)控處于失控狀態(tài)。第一節(jié)物業(yè)效勞合同一、物業(yè)效勞合同的概述 1．物業(yè)效勞合同 物業(yè)效勞合同是指在物業(yè)管理活動中，物業(yè)效勞企業(yè)或專業(yè)效勞企業(yè)通過參與招標活動接受委托從事物業(yè)管理效勞，為保證物業(yè)管理活動順利實施并實現物業(yè)管理效勞目的，與委托人簽訂的明確雙方民事權利義務并共同遵守的協(xié)議。 物業(yè)效勞合同是確立委托人〔建設單位或業(yè)主〕與物業(yè)效勞企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權利義務的法律依據。物業(yè)效勞企業(yè)通過合同獲得物業(yè)管理的權利，為全體業(yè)主提供效勞。物業(yè)效勞企業(yè)和業(yè)主之間是民事合同的雙方當事人,是平等的法律主體關系，享有相應的權利和義務，適用民事法律關系的平等、自愿、公平、等價有償和老實信用等根本原那么。物業(yè)效勞合同不包括物業(yè)管理企業(yè)在開展管理效勞、經營租賃等活動中所涉及的勞務合同、供求合同、租賃合同、居間效勞合同等。第一節(jié)物業(yè)效勞合同 2．物業(yè)效勞合同的特征 〔1〕物業(yè)效勞合同以權利義務關系為核心物業(yè)效勞合同以約定有關當事人在管理效勞中的權利義務關系為核心，而其他經濟合同，如房地產的開發(fā)、轉讓、中介等合同，均以相應的工程為核心。 〔2〕物業(yè)效勞合同屬于有償的勞務合同作為物業(yè)效勞合同的標的與核心的物業(yè)管理效勞，實質上是一種為委托人提供的帶有管理、效勞、經營性質的特殊勞務。物業(yè)管理企業(yè)作為經營性效勞企業(yè)，為業(yè)主和使用人提供的效勞是有償的?！?〕物業(yè)效勞合同既是諾成合同又是雙務合同只有經過要約〔委托〕和承諾，并在相互信任的根底上協(xié)商一致，物業(yè)管理合同才能成立。而且，物業(yè)效勞合同對簽約雙方的權利與義務都做了明確的雙向規(guī)定。第一節(jié)物業(yè)效勞合同 3．物業(yè)效勞合同的種類 〔1〕前期物業(yè)效勞合同指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)效勞企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)效勞企業(yè)并與之簽訂的物業(yè)效勞合同。 這一階段，由于物業(yè)尚未出售或業(yè)主委員會尚未成立，所以應由建設單位〔一般為房地產開發(fā)商〕作為委托方與物業(yè)效勞公司簽訂前期物業(yè)效勞合同。 〔2〕物業(yè)效勞合同指業(yè)主大會授權業(yè)主委員會與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂的物業(yè)效勞合同。 〔3〕物業(yè)效勞分包合同指物業(yè)管理企業(yè)，或業(yè)主大會授權業(yè)主委員會與物業(yè)專營效勞企業(yè)簽訂的專項效勞合同。第一節(jié)物業(yè)效勞合同二、物業(yè)效勞合同的內容 根據?中華人民共和國合同法?、?物業(yè)管理條例?以及建設部公布的?前期物業(yè)效勞合同〔示范文本〕?和實際中的合同訂立情況，物業(yè)管理合同主要包括以下內容： 1．物業(yè)根本情況 物業(yè)根本情況，包括物業(yè)的名稱、建成年月、類型、功能布局；物業(yè)坐落的位置；物業(yè)的東西南北四至；物業(yè)的占地面積和建筑面積。 2．委托管理事項 委托管理事項主要闡述管理工程的性質、管理工程的組成，即具體負責哪些方面的問題，有哪些管理任務等。主要包括以下內容：第一節(jié)物業(yè)效勞合同 1〕建筑物本體建筑的維修養(yǎng)護與更新改造。 2〕物業(yè)共用設備、設施的使用管理、維修、養(yǎng)護和更新。 3〕物業(yè)區(qū)域內市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的使用管理、維修、養(yǎng)護與更新。 4〕附屬配套建筑和設施，包括商業(yè)網點等的維修、養(yǎng)護與管理。 5〕環(huán)境衛(wèi)生管理與效勞。 6〕秩序管理與效勞。 7〕物業(yè)檔案資料管理。 8〕環(huán)境的美化與綠化管理。 9〕供暖管理。 10〕社區(qū)文化建設。 11〕對于業(yè)主和物業(yè)使用人房屋的自用部位、自用設施及設備的維修、養(yǎng)護，在當事人提出委托時應接受委托并收取合理費用。12〕業(yè)主或業(yè)主管理委員會委托的其他物業(yè)管理效勞事項。第一節(jié)物業(yè)效勞合同 3．管理效勞費用 根據?物業(yè)效勞收費管理方法?的有關規(guī)定，物業(yè)效勞合同中的管理費用應包括： 〔1〕管理費用的構成即物業(yè)管理效勞費用包括哪些工程。 〔2〕管理費用的標準即每個收費工程收費的標準。 〔3〕管理費用的總額即合計每平方米面積或每戶每月〔或每年〕應繳納的費用總計。 〔4〕管理費用繳納的方式與時間即是按年繳納、按季繳納還是按月繳納，是分別繳納還是匯總繳納，什么時間或日期繳納等。 〔5〕管理費用的結算即是實報實銷還是多退少補等。 〔6〕管理費標準的調整規(guī)定即管理費調整的方法與依據。 〔7〕逾期繳納管理費用的處理方法如處分標準與額度等。 〔8〕某些管理費用的承擔責任如房屋大中修費用如何分攤或承擔等。 〔9〕專項效勞和特約效勞收費的標準 〔10〕共用部位共用設施、設備維修基金的管理方法第一節(jié)物業(yè)效勞合同 4．合同雙方的權利和義務 根據物權法、?物業(yè)管理條例?、?物業(yè)效勞收費管理方法?等有關法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)的權利和義務，明確合同雙方的權利和義務。 5．管理效勞質量及標準的約定 根據?物業(yè)管理條例?、?全國物業(yè)管理示范住宅、大廈、工業(yè)區(qū)標準及評分細那么?、?普通住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞等級標準?〔試行〕等有關法規(guī)規(guī)定，約定物業(yè)管理效勞質量及標準。 6．合同期限 該條款關系到委托雙方責任的時間界限，要明確起止的具體時間。前期物業(yè)效勞合同的期限，應按照?物業(yè)管理條例?第二十六條規(guī)定執(zhí)行，即前期物業(yè)效勞合同可以約定期限；但是期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂的物業(yè)效勞合同一旦生效，前期物業(yè)效勞合同即告終止。第一節(jié)物業(yè)效勞合同 7．違約責任 根據民法通那么、合同法、?物業(yè)管理條例?等有關法規(guī)規(guī)定，明確規(guī)定違約責任，訂立索賠條款、約定解決索賠的根本原那么、提出索賠的期限、索賠的通知方法、遞交的證明文件和票據等。 8．合同更改、補充和終止的約定 根據民法通那么、合同法等有關法規(guī)規(guī)定，約定雙方更改、補充和終止合同的具體規(guī)定。 9．合同爭議解決方法的約定 根據民法通那么、合同法等有關法規(guī)規(guī)定，約定合同爭議解決的方式和條件。 10．約定的其他事項一般有保密條款、轉委托的限制、合同生效期限的約定等。第二節(jié)管理規(guī)約 【案例】業(yè)主擅自封閉平臺違反約定仍贏官司 黃某的房屋客廳北側窗外凹入處是一個小平臺，這個平臺沒有任何特殊用途，只能用來放空調室外機。黃某所在13樓2層10戶業(yè)主的房屋北側均有同樣的平臺。大家認為平臺為竊賊提供了落腳地、危及自身平安，屢次向小區(qū)物業(yè)效勞公司書面申請要求封閉，但物業(yè)效勞公司沒有答復。之后，黃某等10戶業(yè)主用相同的塑鋼窗封閉了平臺。物業(yè)效勞公司把黃某告到法院，要求黃某馬上撤除鋁塑窗，恢復外墻原狀。物業(yè)效勞公司對勝訴有十足的把握，他們認為，黃某擅自用鋁塑窗封閉平臺，侵占了該樓房全體業(yè)主對公共部位的所有權，改變了房屋及配套設施的外觀，既?住宅室內裝飾裝修管理方法?，又違反了雙方簽訂的業(yè)主公約〔管理規(guī)約〕“未經政府有關部門批準和業(yè)主委員會、相鄰業(yè)主同意，擅自改變房屋結構、外貌和用途〞的規(guī)定。但判決結果出乎物業(yè)效勞公司的意料，法院審理后駁回了物業(yè)效勞公司的訴訟請求。第二節(jié)管理規(guī)約 就業(yè)主而言：首先，封閉平臺是為了消除平安隱患，而非占用獲益；其次，曾屢次和物業(yè)效勞公司協(xié)商，并提交了書面申請，之后10戶業(yè)主統(tǒng)一行動，用同樣的材料封閉平臺；最后，封閉后的平臺，對樓的結構和外觀沒有任何不良影響，也不妨害任何人的使用利益。業(yè)主的行為雖然在外表上違反了物業(yè)公約，但論其行為目的、方式和結果，都合情合理。 就物業(yè)效勞公司而言：首先，平臺存在危險隱患，但物業(yè)效勞公司對此沒有任何應對方案；其次，當業(yè)主與之協(xié)商并提交申請時，沒有證據顯示物業(yè)效勞公司明確告知業(yè)主不許封閉平臺，或對業(yè)主的要求作出正式答復；次之，業(yè)主施工過程中，物業(yè)效勞公司沒有采取任何方式及時加以阻止，以防止業(yè)主遭受損失；最后，物業(yè)效勞公司要求業(yè)主撤除封閉窗，除了沒有經過批準的理由之外，再無其他理由，平臺封閉對物業(yè)效勞公司沒有造成任何損失?？梢?，物業(yè)效勞公司沒有考慮到業(yè)主的正當利益和合理要求，只考慮自己管理方便，并無任何有效方案消除業(yè)主面臨的平安隱患。第二節(jié)管理規(guī)約 最后，就當事人之間的利益衡量而言：業(yè)主公約之所以規(guī)定“未經批準不得擅自更改房屋結構外貌〞，目的顯然在于防止私搭亂建、占用公共局部、影響樓房的外觀和使用。而平臺除了放置業(yè)主的空調室外機并無其他用途，封閉平臺對樓的外觀和使用沒有影響。因此撤除封閉窗，除了會給業(yè)主造成經濟損失，使業(yè)主重新面臨平安隱患之外，不會給任何人帶來利益。

綜上，業(yè)主公約中雖然有“未經批準不得擅自更改房屋外貌〞的規(guī)定，但當事人的行為以及其利益衡量確實存在著特殊之處，因此不能按一般的法律規(guī)定處理，法院根據本案的實際情況“衡平〞了雙方當事人之間的利益，因此判決更顯公正公平。第二節(jié)管理規(guī)約一、業(yè)主公約〔一〕業(yè)主公約的概念管理規(guī)約，即業(yè)主公約，是全體業(yè)主共同訂立的有關物業(yè)的共有局部和共同事務管理的協(xié)議，是對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定，對全體業(yè)主和使用人具有約束力。業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將業(yè)主公約作為物業(yè)轉讓合同或者租賃合同的附件，對受讓人或者承租人具有同等約束力。管理規(guī)約一般按照國家建設部2004年9月統(tǒng)一制定的?業(yè)主臨時公約〔示范文本〕?，由業(yè)主大會根據物業(yè)轄區(qū)實際情況進行修改和補充，并報市級住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門備案。管理規(guī)約不得與國家法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。第二節(jié)管理規(guī)約按照管理規(guī)約訂立階段不同，管理規(guī)約分為臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約?！捕彻芾硪?guī)約主要內容有： 〔1〕住宅區(qū)名稱、地點、面積及戶數； 〔2〕公共場所及公共設施狀況； 〔3〕業(yè)主大會的召集程序及住宅區(qū)重大事項決定方式； 〔4〕業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內公共場地以及公用設施的權益； 〔5〕業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權利； 〔6〕業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)效勞公司的監(jiān)督權； 〔7〕住宅區(qū)物業(yè)各項維修、養(yǎng)護和管理費用的繳納； 〔8〕業(yè)主在本住宅區(qū)內應遵守的行為準那么； 〔9〕違反業(yè)主公約的責任等； 〔10〕其他事項。第二節(jié)管理規(guī)約二、業(yè)主手冊 業(yè)主手冊，也稱業(yè)主守那么、住戶手冊，是由物業(yè)效勞企業(yè)根據管理規(guī)約及政府的有關法規(guī)制定的有關業(yè)主應遵守管理規(guī)那么。業(yè)主手冊較為詳盡地反映住戶應遵守的管理規(guī)定、住戶的權利和義務、物業(yè)效勞公司的職責權限、違規(guī)處分以及其他應本卷須知等內容。制定業(yè)主手冊時應注意內容要合法，尤其處分局部應注意是否擁有處分權。 業(yè)主手冊主要內容有： 〔1〕物業(yè)概況包括物業(yè)簡介、物業(yè)的地理位置、物業(yè)的住戶：數、物業(yè)公共及附屬配套設施等情況介紹。 〔2〕物業(yè)的管理物業(yè)效勞企業(yè)、工程管理處、業(yè)主委員會、管理費用等情況介紹。 〔3〕業(yè)主和使用人須知業(yè)主和使用人的權利和義務、業(yè)主和使用人的權益和責任、約束性條款。 〔4〕日常管理和維修的內容房屋的管理和維修、公共設施及配套附屬設施的管理與維修、清潔衛(wèi)生、治安保衛(wèi)、庭園綠化、車輛停放、消防平安。第二節(jié)管理規(guī)約三、業(yè)主大會議事規(guī)那么 業(yè)主大會議事規(guī)那么是就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。 業(yè)主大會議事規(guī)那么主要內容有： 〔1〕制定依據； 〔2〕業(yè)主大會的組成； 〔3〕業(yè)主大會宗旨； 〔4〕物業(yè)管理區(qū)域根本情況； 〔5〕業(yè)主大會議事內容； 〔6〕業(yè)主大會會議形式； 〔7〕業(yè)主代表的職責； 〔8〕業(yè)主大會表決形式； 〔9〕召開業(yè)主大會會議的條件；

第二節(jié)管理規(guī)約〔10〕召開業(yè)主大會會議的程序； 〔11〕業(yè)主投票權確實定； 〔12〕業(yè)主委員會職責； 〔13〕業(yè)主委員會委員條件； 〔14〕業(yè)主委員會組成和任期； 〔15〕業(yè)主委員會會議； 〔16〕業(yè)主委員會印章的使用管理； 〔17〕業(yè)主大會檔案資料管理； 〔18〕業(yè)主委員會活動經費；〔19〕業(yè)主大會議事規(guī)那么的生效。第二節(jié)管理規(guī)約四、物業(yè)管理規(guī)定 物業(yè)管理規(guī)定是由物業(yè)效勞企業(yè)制定的一份綜合性的管理文件，是各項專業(yè)管理的依據。制定管理規(guī)定的目的是為了標準的行為，監(jiān)督管理人員的工作質量，保障物業(yè)、公共設備和設施的正常使用，創(chuàng)造一個平安、方便、文明、舒適的工作環(huán)境或生活環(huán)境。業(yè)主和使用人、物業(yè)效勞企業(yè)員工都必須遵守執(zhí)行。物業(yè)管理規(guī)定由一系列具體到某一方面的管理規(guī)定所組成。物業(yè)管理規(guī)定的主要內容包括：治安管理規(guī)定、消防管理規(guī)定、電視監(jiān)控管理規(guī)定、機動車輛管理規(guī)定、非機動車輛管理規(guī)定、進出物品管理規(guī)定、清潔衛(wèi)生管理規(guī)定、綠化管理規(guī)定、樓宇維修養(yǎng)護管理規(guī)定、設備養(yǎng)護管理規(guī)定、室內裝修管理規(guī)定、電梯使用管理規(guī)定、禁止違章用地及違章搭建管理規(guī)定、費用分攤與繳納管理規(guī)定、物業(yè)效勞工程管理規(guī)定等。第三節(jié)物業(yè)管理規(guī)約的法律規(guī)定1.?中華人民共和國物權法?第八十三條第一款規(guī)定：“業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。〞2.?物業(yè)管理條例?第十七條規(guī)定：“管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。〞“管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。〞“管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。〞 第十八條規(guī)定：“業(yè)主大會議事規(guī)那么應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。〞第三節(jié)物業(yè)管理規(guī)約的法律規(guī)定第二十二條規(guī)定：“建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。〞“建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。〞 第三十五條規(guī)定：“業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經費由全體業(yè)主承擔；經費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)那么規(guī)定。〞“業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主的質詢。〞第三十六條規(guī)定：“業(yè)主大會和業(yè)主委員會的印章依照有關法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)那么的規(guī)定刻制、使用、管理。〞“違反印章使用規(guī)定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。〞案例分析題 案例一：物業(yè)公司截留節(jié)余管理費對嗎 2006年8月，某大廈業(yè)主委員會與某物業(yè)管理公司簽訂一份?物業(yè)效勞合同?。雙方約定：業(yè)主委員會將廣場全權委托該物業(yè)管理公司管理，物業(yè)道理公司可按有關規(guī)定提12%的管理酬金，費用假設有節(jié)余那么歸業(yè)主委員會所有。一年合同期滿后，物業(yè)管理公司拒絕將節(jié)余的費用歸還業(yè)主委員會，于是，業(yè)主委員會訴諸法院，要求物業(yè)管理公司返還剩余費用。你認為業(yè)主委員會的訴訟要求合理嗎？能勝訴此案嗎？案例分析題 案例二：業(yè)主委員會解聘物業(yè)

2004年11月，福州一商廈業(yè)主委員會與物業(yè)公司訂立?物業(yè)管理委托合同?，合同約定：委托管理期限為2004年12月至2021年12月；物業(yè)公司未能到達約定管理目標，業(yè)主委員會有權要求限期整改，逾期未整改的，業(yè)主委員會有權終止合同；任何一方無正當理由提前終止合同的，應向對方支付50萬元違約金。 2005年9月，福州市鼓樓區(qū)公安消防大隊向該物業(yè)公司發(fā)出“責令限期整改通知書〞：商廈火災自動報警系統(tǒng)損壞無法正常使用，局部疏散通道被占用，消防應急設施配備不齊，物業(yè)公司須在2005年11月前改正。后經消防部門復查，商廈消防設施仍不合格。