某廠區(qū)物業(yè)管理方案

XX廠區(qū)物業(yè)管理方案

XXXX股份有限公司：在與貴司委托的中國電子.XX大廈物業(yè)項目合作基礎(chǔ)上，為更好的提供XX廠區(qū)的物業(yè)保潔，綠化經(jīng)營、社區(qū)管理等全方位的配套服務(wù)，我司對XX廠區(qū)物業(yè)服務(wù)管理方案計劃。項目基本情況1管理架構(gòu)設(shè)置2人事架構(gòu)3貝嶺項目各崗位人員到崗時間表4崗位說明5費用測算6目錄一、項目基本情況XX廠區(qū)：23000平方米

根據(jù)廠區(qū)的管理現(xiàn)狀、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，占地面積、服務(wù)需求等特點，我們在廠區(qū)的人員配置上以設(shè)備運行維護人員、保潔人員、治安人員為主。由XX大廈的物業(yè)物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一管理XX廠區(qū)的各項物業(yè)工作，不再另設(shè)管理人員。人員的安排有相應(yīng)的排班,見附件1表。二、管理架構(gòu)設(shè)置編制類型編制工作內(nèi)容說明備注管理人員全面管理、專業(yè)協(xié)調(diào)由XX大廈物業(yè)統(tǒng)一管理工程人員6高壓、弱電設(shè)備、上下水、泵房巡視維護運行等各種維修保潔、綠化人員7倉庫、1#樓、主樓15-19層、園區(qū)兼園內(nèi)巡視治安員13周界巡邏，配合中控處理突發(fā)事件、值守巡視，應(yīng)付突發(fā)治安、消防事件日班兩班作業(yè)四班倒，12小時/班正常班作業(yè)合計26附件1表三、人事架構(gòu)

注:新大樓人員配為59人，園區(qū)與新大樓統(tǒng)一管理后需要增加26人，統(tǒng)一管理人員編制為85人（工程部增加運行維修人員6人，秩序維護部增加13人，其中1人為領(lǐng)班，環(huán)境部增加7人，園區(qū)3人，15層至19層室內(nèi)4人）。2、秩序維護員崗位配置表序號項目位

置人/班小計備

注1主管1人/班1正常班次1領(lǐng)班大堂1人/班44班/24小時制2形象崗主副樓大堂2人/班63班/24小時制3巡邏崗樓內(nèi)2人/班63班/24小時制4中控崗消防中控室2人/班63班/24小時制5機動換休3人36入口崗1號樓邊1人/班44班/24小時制7出口崗副樓東側(cè)1人/班44班/24小時制8園區(qū)巡邏園區(qū)1人/班44班/24小時制9合計38崗位圖3、保潔員崗位配置表序號項目位

置人/班小計備

注1主管園區(qū)內(nèi)1人1正常班次2領(lǐng)班園區(qū)內(nèi)1人/班2早晚班3公共區(qū)域樓內(nèi)12人/班12早晚班4綠化草地1人/班1早班5園區(qū)保潔1、8、6倉庫等3人/班3早班6室內(nèi)保潔15層至18層4人/班4早晚班7合計23保潔到崗人員工作安排表序號工作區(qū)域人數(shù)備注1東側(cè)消防樓梯、消防電梯廳B2至19層及B2至14層客廳；16:30至15:002西側(cè)消防樓梯、貨梯電梯廳B2至19層及15層至19層客廳；16:30至15:003大廳、一層衛(wèi)生間、輔樓的一層、輔樓衛(wèi)生間、輔樓B2至4層消防樓梯；16:30至15:0044層衛(wèi)生間、各辦公室、輔樓4層多功能廳外地面及B2至5層的消防樓梯、電梯廳；16:30至15:005垃圾清運、新大樓外圍；16:30至15:0061號樓8個衛(wèi)生間、公共區(qū)域、室內(nèi)保潔16:30至15:0078號樓衛(wèi)生間、公共區(qū)域、室內(nèi)保潔、地下；16:30至15:0086號樓、倉庫、園區(qū)；16:30至15:00915層至18層室內(nèi)保潔及衛(wèi)生間；46:30至15:0010地庫及15層至18層；18:30至17:0011領(lǐng)班負(fù)責(zé)物品的發(fā)放及保潔人員的培訓(xùn)、衛(wèi)生檢查、替補；18:30至17:0012主管負(fù)責(zé)人員的招聘及檢查培訓(xùn)及各部門之間的協(xié)調(diào)；18:30至17:0013合計15/12四、XX項目各崗位人員到崗時間表注：2013年4月1人接管園區(qū)的秩序維護員及保潔人員，需要到崗67人才能保證工作正常運行，其他人員可以根據(jù)實際情況確定到崗時間。序號崗位到崗時間編制人數(shù)到崗人數(shù)備注1秩序維護人員2012年10月1日2525全部到崗2辦公室客服人員2013年1月1日88全部到崗3新樓工程人員2013年3月1日109剩下1人計劃2013年4月份到崗4新樓保潔人員2013年3月1日1612綠化工1人在綠化項目維保期結(jié)束后進場、保潔人員3人根據(jù)招商情況確定。5小計

5954

6園區(qū)工程人員隨時60根據(jù)交接時間提前1個月到崗7園區(qū)秩序維護人員2013年1月1日13132013年1月1日到崗4人，其余人員2013年3月1日到崗8園區(qū)保潔人員隨時70根據(jù)招商情況隨時到崗9小計

2613

10

8567

五、崗位說明1、針對廠區(qū)的相關(guān)專用設(shè)備提供設(shè)備運行維護管理服務(wù)，在貝嶺園區(qū)管理專業(yè)工程師指導(dǎo)下進行設(shè)備設(shè)施的日常維護及運行管理。在廠區(qū)的市政配套設(shè)施、房屋及共用部位管理、空調(diào)維保方面為加強對XX廠區(qū)道路、房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理，我們結(jié)合廠區(qū)特點，在房屋裝修、維護、修繕管理時，將根據(jù)不同功能的房屋結(jié)構(gòu)，制定不同的管理措施。1）市政配套設(shè)施的維護管理廠區(qū)內(nèi)市政配套設(shè)施種類多，管線等數(shù)量龐大，因此，我們在園區(qū)管理部專業(yè)工程師的指導(dǎo)下，對廠區(qū)道路、設(shè)施、管網(wǎng)的維護管理操作實施，由工程部根據(jù)專業(yè)工程師及國家標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，結(jié)合園區(qū)實際情況，根據(jù)我公司ISO質(zhì)量管理體系，制定廠區(qū)房屋、道路等維護及修繕計劃。2）房屋及共用部位的維護管理我們計劃由工程部主管牽頭，定期檢查房屋主體結(jié)構(gòu)、防水、化糞池清淘、雨污水井（溝）疏淘，電纜井積水清理。根據(jù)房屋不同類別，進行廠房修葺與改造。

XX廠區(qū)各生產(chǎn)系統(tǒng)設(shè)備配置齊全，設(shè)備技術(shù)含量高，針對這一特殊的設(shè)備情況，我們將嚴(yán)格建立各設(shè)備檔案，完善運行維修記錄。并完善各設(shè)備管理崗位職責(zé)，管理標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格執(zhí)行并實施各時期檢查計劃，設(shè)備的緊急應(yīng)急預(yù)案，管理流程，及重要設(shè)備停運管理程序的健全。3）廠區(qū)的空調(diào)系統(tǒng)，包含設(shè)備品種多、管線長、自動化程度高，其運行、維護、檢修要綜合運用多方面的知識和技能，因此要求運行管理和維修人員必須具有一定的專業(yè)知識和專業(yè)技能，這樣才能確?？照{(diào)的使用壽命。4）為保障廠區(qū)供電系統(tǒng)設(shè)備安全運行，我們將配備專職的電力設(shè)備管理人員、運行操作人員和設(shè)備維修人員，持專業(yè)技能上崗證方可上崗。按照本專業(yè)程序管理要求對廠區(qū)電力設(shè)備和電力線路進行日常巡回檢查和定期檢查，并對各變配電房設(shè)備進行日常檢查清掃，添換有關(guān)元件。高壓值班電工也是雙人崗的配置，有效預(yù)防控制事故發(fā)生。2、XX廠區(qū)的治安管理方面，我們將針對廠區(qū)的不同業(yè)態(tài)情況，建立安全管理機制，成立在保安部領(lǐng)導(dǎo)下的廠區(qū)安全管理團隊，對不同區(qū)域進行不同的安全管理措施。具體包括：1）針對廠區(qū)生產(chǎn)區(qū)域?qū)嵤┓忾]管理，在廠區(qū)主出入口設(shè)置IC卡人員進出刷卡裝置。同時，我們在廠區(qū)入口安排雙人值守，嚴(yán)格對進出廠區(qū)的外來人員進行盤查及貨物的進出管理，在廠區(qū)內(nèi)我們還將安排巡邏人員，24小時對廠區(qū)巡邏，以加強防竊防盜的安全保衛(wèi)工作。2）根據(jù)廠區(qū)重點生產(chǎn)區(qū)域的服務(wù)需求，我們將安排人員定點執(zhí)勤或增加巡視頻次，確保重點區(qū)域的安全?！救纾?#樓、廠區(qū)庫房、8#樓、變配電區(qū)域、特種設(shè)備運行】3）根據(jù)廠區(qū)交通設(shè)施配套的實際情況，除健全交通標(biāo)示外，我們還要在相應(yīng)的位置和路口、路段配置負(fù)責(zé)車輛停放管理和交通指揮的保安員，并根據(jù)實際情況制作專業(yè)的區(qū)域停車識別卡，使廠區(qū)車輛及外來車輛有所區(qū)分，保障廠區(qū)的交通運行正常。4）消防管理，廠區(qū)內(nèi)的消防工作主要是防火工作，我們在內(nèi)部管理方面，加強現(xiàn)場檢查，明確巡查區(qū)域、重點設(shè)備、路線、時間、次數(shù)，落實整改，定期組織消防演練（1次/季度），消防應(yīng)對方案，緊急疏散程序，重點部位保衛(wèi)方案。外部我們將與貝嶺廠區(qū)相關(guān)部門聯(lián)合制訂、修訂防火制度及宣傳教育工作。3、環(huán)境衛(wèi)生管理

XX廠區(qū)的環(huán)保的工作量因作業(yè)性質(zhì)，廠房內(nèi)外整潔難度較大。我們將提供廠區(qū)的特殊作業(yè)內(nèi)容將保潔工作按以下類別進行劃分：公共區(qū)域清潔、公共設(shè)施清潔、垃圾清運、專業(yè)屋頂、外墻清洗，現(xiàn)場配置3名保潔員。并配置一組機動保潔機械作業(yè)小組統(tǒng)一進行相關(guān)工作。重點保潔區(qū)域，大廈主樓15-18層自用部位配置4名保潔員。廠區(qū)的綠化管理方面，主要由大面積的常綠草坪、適量的常綠喬木和落葉喬木、少量的盆栽植物組成，因此，我們設(shè)置專職的綠化維護員，按照相關(guān)規(guī)范，定期澆水，及時蔬松土壤，清除雜草，保持綠地衛(wèi)生整潔。六、幾個需要調(diào)整的問題：依據(jù)我司的管理經(jīng)驗和各專業(yè)類別的工作需要，以下幾項工作，請貴司在移交前予以調(diào)整，以便真正降低管理費用：1、與現(xiàn)有的管理隊伍交接,交接中的人員留用問題：XX所聘XX物業(yè)管理從業(yè)人員，采取由XX物業(yè)方安排或員工自愿的原則，合理分流，如XX需要留用，由XX按實際發(fā)生費用支付XX物業(yè)。2、消防設(shè)備及器材根據(jù)消防部門要求進行配置，以確保后期物業(yè)管理公司對消防事故的處理能力。六、幾個需要調(diào)整的問題依據(jù)我司的管理經(jīng)驗和各專業(yè)類別的工作需要，以下幾項工作，請貴司在移交前予以調(diào)整，以便真正降低管理費用：1、與現(xiàn)有的管理隊伍交接,交接中的人員留用問題：XX物業(yè)所聘貝嶺物業(yè)管理從業(yè)人員，采取由深科物業(yè)方安排或員工自愿的原則，合理分流，如XX需要留用，由XX按實際發(fā)生費用支付XX物業(yè)。2、消防設(shè)備及器材根據(jù)消防部門要求進行配置，以確保后期物業(yè)管理公司對消防事故的處理能力。3、后期會改變廠區(qū)開放式管理現(xiàn)狀，采取封閉式管理，因此，針對廠區(qū)內(nèi)有可能存在安全防范隱患的死角進行改造。4、廠區(qū)公共設(shè)施設(shè)備磨損，樓層外觀已出現(xiàn)污跡、老化跡象；樓面外觀缺乏統(tǒng)一規(guī)范，空調(diào)機、防盜網(wǎng)凌亂，銹蝕，廠區(qū)內(nèi)廢舊設(shè)備隨處堆放，存在較多治安和消防隱患。5、1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#樓紅外報警工作運行異常。6、物品儲存?zhèn)}庫沒有監(jiān)管。七、費用測算XXXX園區(qū)物業(yè)管理成本測算明細表序號項目測算依據(jù)

月費用

（元/月）

年度費用

（元/年）備注一力量配備成本

101760.751221129.00

服務(wù)人員的工資及福利、保險見附表一101760.751221129.00

二物業(yè)服務(wù)酬金

10176.08122112.90

三設(shè)備、器材與裝備折舊

1795.0621540.67

1辦公類見附表二330.563966.67

2秩序維護類見附表二649.317791.67

3保潔類見附表二170.282043.33

4工程類見附表二628.257539.00

5綠化類見附表二16.67200.00

四日常費用見附表三37190.00446280.00

五小計

150921.881811062.57

六法定稅費按照第五條的5.7%計提8602.55103230.57

總計

159524.431914293.13

附表

一：各類服務(wù)人員工資及福利

部門崗位人數(shù)人均月工資年工資年福利及社保年合計備注

工程部1運行人員4350018200085540267540

2維修人員2400010400048880152880

小計

6

286000134420420420

秩序維護部1領(lǐng)班12800364001710853508

2入口門崗4200010400048880152880

3固定崗4200010400048880152880

4巡邏崗4200010400048880152880

小計

13

348400163748512148

清潔環(huán)境部1室內(nèi)保潔421001092005132416052415至18層

2園區(qū)保潔22100546002566280262

3外圍及綠化12500325001527547775

小計

7

19630092261288561

合計

26

8307003904291221129

1、測算依據(jù)了國家及XX市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。

2、員工年工資=月工資×13。

3、測算中“年福利及社保”包含了社會保險（2012年上海市社保標(biāo)準(zhǔn)）、工會教育、節(jié)假日加班費等，按工資的47%計算。附表二：固定資產(chǎn)及低值易耗品攤銷費用序號名稱數(shù)量單價金額折舊年限月折舊額年折舊額備注一辦公類

1電腦14000400031111333

2辦公桌椅1000300提供3文件柜64002400367800

4椅子1500300提供5打印機110001000328333

6電話600300提供7辦公用具101201200333400

8飲水機2250500314167

9多用插座1080800322267

10望遠鏡120002000356667

11小計

11900

330.563966.67

二秩序維護類

1對講機815001200033334000工程及秩序維護人員用2雨衣660360310120

3雨鞋6301803560

4強光手電575375310125

5警棍610603220

6專用制服（四季服裝）138001040032893467

7小計

23375

649.317791.67

三保潔類

1拖地桶950450313150

2240L移動垃圾車1500500314167

3人字梯2450900325300

4活動工作標(biāo)識2425600317200

5水鞋240803227

6清潔用品、服裝等6600360031001200

7小計

6130

170.282043.33

四工程類

1梅花扳手11701703557

2壓線鉗12452453782

3管鉗3902703890

4鋼鋸4251003333

5活扳手680480313160

6套筒扳手1385385311128

7應(yīng)急燈4115460313153

8布剪刀519953332

9鐵皮剪刀2901803560

10絕緣靴48534039113

11絕緣手套4471883563

12平板鋼銼225503117

13三角鋼銼220403113

14什錦銼5251253342

15數(shù)顯溫度計130030038100

16鉗型萬用表1350350310117

17外熱式電烙鐵146463115

18內(nèi)熱式電烙鐵2601203340

19高壓絕緣手套2601203340

20高壓絕緣鞋2360720320240

21平口螺絲刀660360310120

22十字螺絲刀660360310120

23電筆612723224

24鋼絲鉗670420312140

25工具箱6118708320236

26手動套絲機110001000328333

27平板車1450450313150

28搖表1365365310122

29手電鉆2320640318213

30工具柜210002000356667

31更衣柜212802560371853

32線軸3250750321250

33人字梯子2300600317200

34人字梯子1900900325300

35高壓驗電筆1385385311128

36手提葫蘆1550550315183

37潛水泵210002000356667

38臺鉗1720720320240

39高壓接地線1810810323270

40拉鉚槍11431433448

41工作臺110001000328333

42數(shù)字萬用表1350350310117

43尖嘴鉗6352103670

44斜口鉗6402403780

45工服6402404780

46小計

22617

6287539

四綠化類

1員工工服1600600317200

2小計

600

16.67200.00

五合計

64622.00

1795.0621540.67

附表三：日常費用序號明細項目單位數(shù)量月單價月金額年金額備注一日常秩序維護費

1保安器材消耗費批12002002400對講機維修、電池日常更換、警棍、手電、低值救援器具及車崗用具等2消防器材消耗費火器、消防訓(xùn)練器材等更換3保安生活裝備被褥、床單、蚊帳及作息訓(xùn)練服等4保安意外傷亡險安屬特種行業(yè)，每月保險費用一般按50元購買5小計

174020880

二日常綠化維護費

1肥料/p>

2農(nóng)藥批11001001200

3花種、苗木補充等綠化材料批11000100012000

4機具維修、用油費月15050600

5綠化水費月1000按實際用水量支付，由貝嶺公司支付。6小計

165019800

三日常保潔維護費

1保潔工具及勞保用品批71007008400根據(jù)經(jīng)驗估計每人每月100元2除“四害”消殺費用平方米200000.2400048000按通行普通標(biāo)準(zhǔn)每平方米0.20元計算3垃圾清運費用桶20220440052800按實際發(fā)生而支付4小計

9100109200

四日常辦公費用

1辦公費辦公電話、網(wǎng)絡(luò)、文具、打印耗材、炭粉、飲用水、辦公設(shè)備維修費等雜費2招待費/p>

3培訓(xùn)費/p>

4交通費月330090010800

5餐補月26300780093600

6不可預(yù)見費/p>

7小計

10700128400

五日常設(shè)備設(shè)施維護費用

1供配電系統(tǒng)月16000600072000按實際發(fā)生而支付2給排水系統(tǒng)實際發(fā)生而支付3高壓及綜合機電保護系統(tǒng)檢測費實際發(fā)生而支付4電梯維保費實際發(fā)生而支付5電梯年審實際發(fā)生而支付6消防系統(tǒng)實際發(fā)生而支付7弱電系統(tǒng)實際發(fā)生而支付8檢測費（避雷和高壓絕緣用具）實際發(fā)生而支付9