房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析與策劃分析課件

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析與策劃分析11、不為五斗米折腰。12、芳菊開林耀，青松冠巖列。懷此貞秀姿，卓為霜下杰。13、歸去來兮，田蜀將蕪胡不歸。14、酒能祛百慮，菊為制頹齡。15、春蠶收長(zhǎng)絲，秋熟靡王稅。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析與策劃分析房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析與策劃分析11、不為五斗米折腰。12、芳菊開林耀，青松冠巖列。懷此貞秀姿，卓為霜下杰。13、歸去來兮，田蜀將蕪胡不歸。14、酒能祛百慮，菊為制頹齡。15、春蠶收長(zhǎng)絲，秋熟靡王稅。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析4、定位建議項(xiàng)目在進(jìn)行產(chǎn)品組合時(shí),涉及到三個(gè)層次的問題需要做出抉擇,即是否增加、修改或剔除產(chǎn)品項(xiàng)目,例如一些具體的戶型面積區(qū)間;一是否擴(kuò)展、填充和刪除產(chǎn)品線,例如某種特定的戶型類型;一是哪些產(chǎn)品線需要增設(shè)、加強(qiáng)、簡(jiǎn)化或淘汰,例如高層、小高層,別墅、洋房等以此來確定最佳的產(chǎn)品組合三個(gè)層次問題的抉擇應(yīng)該遵循既有利于促進(jìn)銷售、又有利于增加項(xiàng)目的總利潤(rùn)這個(gè)基本原則。一般來說,拓寬、增加產(chǎn)品線有利于發(fā)揮項(xiàng)目的潛力、開拓新的市場(chǎng);延長(zhǎng)或加深產(chǎn)品線可以適合更多的特殊需要;加強(qiáng)產(chǎn)品線之間的一致性,可以增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)地位,發(fā)揮和提高項(xiàng)目在有關(guān)專業(yè)上的能力。Valadononry.chAsposeslidesforNET4odientPEvaluationonly.CreatedwithAsposeSlidesforNET4.0dientProfilo71Copyright2004-2017AsposePtyL房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析4、房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位與策劃分析方法一一項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位體系比較法、成本法、收益法假設(shè)開發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法整體發(fā)展原則定價(jià)方法的選取成本加成原則)兒定價(jià)原則→[觀實(shí)價(jià)格—今□上市價(jià)格市場(chǎng)比較原則價(jià)格影響因素分析規(guī)模、開發(fā)時(shí)機(jī)、營(yíng)建標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)會(huì)成本Valadononry.chAsposeslidesforNET4odientPEvaluationonly.CreatedwithAsposeSlidesforNET4.0dientProfilo71Copyright2004-2017AsposePtyL一、問題學(xué)生王某，男，15歲，初二（2）班學(xué)生，該生性格兩面，問題多多。問題（1）他不遵守課堂紀(jì)律，上課接話甚至頂撞老師、學(xué)習(xí)習(xí)慣很差，學(xué)習(xí)態(tài)度散漫；問題（2）思想品德不好，愛取笑別人，有例為證：①公然在黑板上寫污辱老師的話。②帶利器恐嚇同學(xué)等等；問題（3）脾氣大具有很強(qiáng)的逆反心理，認(rèn)不清自己，看不到自身缺點(diǎn)。特別喜歡說謊，老師對(duì)他的要求沒一樣有毅力完成的，沒有好勝心。經(jīng)老師批評(píng)教育，卻仍舊我行我素。二、問題的癥結(jié)1.家庭情況造成王某同學(xué)如此多的問題的原因是多方面的。首先從他的家庭情況來分析。王某生活在一個(gè)富裕的家庭：父母、爺爺全都做生意。加上他是獨(dú)子，在全家人眼中是掌上明珠，爺爺奶奶對(duì)他也總是過于寵愛與放任。于是王某一直處于以“自我”為中心的氛圍中。老師有時(shí)會(huì)耐心教育，但其父母親比較護(hù)短，尤其是奶奶。就在家庭這種包庇、縱容下，他更加欺負(fù)同學(xué)、頂撞老師，成績(jī)不斷掉隊(duì)了，但他善于編出一套套美麗謊言，掩蓋自己，騙取父母信任。2.心理原因該學(xué)生的學(xué)習(xí)成績(jī)比較差，其實(shí)并不是因?yàn)樗念^腦不聰明，但就是不想學(xué)習(xí)，把大多數(shù)老師想象成敵人，吃不得半點(diǎn)批評(píng)。因此在與老師的交流上有很強(qiáng)的自閉心理。3.本身自制力差，老師關(guān)愛和教育不夠家庭教育方式的不當(dāng)，導(dǎo)致他處理事情的原則以自我為中心，周圍的人都要圍繞他轉(zhuǎn)，這就自然導(dǎo)致他的自制力不斷下降，學(xué)習(xí)能力和學(xué)習(xí)習(xí)慣也就可想而知。加上我們部分老師對(duì)這些學(xué)生的關(guān)愛和教育不夠，往往只要他們不影響其他學(xué)生就行，這就使其形成了惡性循環(huán)。三、問題的解決1.放開“韁繩”，為學(xué)生松松綁講究系統(tǒng)性，是信任與賞識(shí)教育問題學(xué)生的重要策略。根據(jù)他的問題成因分析，實(shí)現(xiàn)其轉(zhuǎn)化。欲速則不達(dá)，要認(rèn)清轉(zhuǎn)化過程中的反復(fù)，正確對(duì)待、耐心等待，不斷地調(diào)整方法進(jìn)行教育，與家長(zhǎng)密切配合，步調(diào)一致地對(duì)他進(jìn)行思想教育，促使他養(yǎng)成良好的行為習(xí)慣和學(xué)習(xí)習(xí)慣。2.放大亮點(diǎn)，賞識(shí)教育對(duì)這樣的學(xué)生，在教育時(shí)，我盡可能地避免負(fù)面教育，更多地信任、鼓勵(lì)，積極地評(píng)價(jià)，讓他認(rèn)識(shí)到自己的長(zhǎng)處和優(yōu)點(diǎn)，培養(yǎng)其自信心，給他更多的關(guān)注和期望，樹立他在同學(xué)中的威信。3.因人而異，以點(diǎn)帶面學(xué)生的年齡、性別、個(gè)性、喜好不同，沒有一種固定的教育模式對(duì)所有的問題學(xué)生都管用。因此，我在與他的交往教育中就根據(jù)其過錯(cuò)的程度和個(gè)性特點(diǎn)采取靈活而獨(dú)特的方式、方法進(jìn)行教育，不一概而論。在取得他信任的基礎(chǔ)上，先從審美角度幫他克服了好吃、愛花錢、欺負(fù)同學(xué)的不良習(xí)慣；然后是遵守紀(jì)律，尊敬師長(zhǎng)；最后是良好學(xué)習(xí)習(xí)慣的培養(yǎng)。4.齊頭并進(jìn)，找最佳切入口“興趣是最好的老師”，要想讓學(xué)生學(xué)習(xí)成績(jī)有所提高，就得提高學(xué)生對(duì)學(xué)習(xí)的興趣。王某不是每一門學(xué)科都不好好聽講，我就了解他感興趣的學(xué)科老師，觀點(diǎn)都是首先調(diào)動(dòng)他的積極性，抓大放小，不過分較真，這樣他才有前進(jìn)的動(dòng)力。還是那句話：這樣的學(xué)生是心理有問題的，我們的老師姿態(tài)要低，這才是愛心的體現(xiàn)！四、實(shí)施的效果通過近一學(xué)期的具體工作，該生逐漸端正了學(xué)習(xí)和做人的態(tài)度，各方面都有比較明顯的轉(zhuǎn)變。日常行為表現(xiàn)好轉(zhuǎn)，表現(xiàn)為：（1）能積極主動(dòng)到食堂吃飯，以前吃飯不用筷子，現(xiàn)在能正常吃飯。（2）能主動(dòng)和我交流有關(guān)的想法，并能按照班級(jí)制度規(guī)范自己的行為。（3）能與同學(xué)正常交往，不會(huì)主動(dòng)去打擾其他學(xué)生學(xué)習(xí)。（4）對(duì)老師的態(tài)度有所改善。不過離一個(gè)優(yōu)秀學(xué)生的標(biāo)準(zhǔn)還有很大一步。五、反思與討論1.面對(duì)那些具有自私、專橫、懶散等心理障礙的學(xué)生，教師或家長(zhǎng)絕不可輕易下結(jié)論，對(duì)這類學(xué)生要循循善誘，不可操之過急，否則容易造成對(duì)抗情緒和逆反心理，不利于轉(zhuǎn)化。2.通過對(duì)這個(gè)教育案例的分析，我深刻感受到轉(zhuǎn)化問題學(xué)生的工作是一個(gè)長(zhǎng)期、艱巨、復(fù)雜的系統(tǒng)教育過程。轉(zhuǎn)化問題學(xué)生需要有一個(gè)過程，需要奉獻(xiàn)愛心，繼續(xù)反復(fù)、耐心的教育，還需要學(xué)校、家庭和社會(huì)的密切配合，將教育優(yōu)勢(shì)有機(jī)整合。“沒有教不好的學(xué)生，只有不會(huì)教的老師?！苯逃医o一線老師有這么高的要求，使我們一線老師上下求索，但從這個(gè)案例上來講轉(zhuǎn)化一個(gè)問題學(xué)生不僅是一名老師的事情，它需要的是學(xué)校、家長(zhǎng)、社會(huì)等各方面共同的努力！財(cái)經(jīng)類高?；A(chǔ)課系統(tǒng)地對(duì)大學(xué)生進(jìn)行社會(huì)主義道德和法制教育，引導(dǎo)和幫助學(xué)生樹立正確的世界觀、人生觀、價(jià)值觀，提高思想道德素質(zhì)，增強(qiáng)社會(huì)主義法制觀念，解決成長(zhǎng)成才過程中遇到的實(shí)際問題。但是，由于受傳統(tǒng)灌輸式教學(xué)方式的影響，本課程的教學(xué)效果并不理想。因此，如何探索新的教學(xué)方式，增強(qiáng)基礎(chǔ)課的整體教學(xué)效果，最大限度地發(fā)揮其應(yīng)有的引導(dǎo)教育作用，是提高本課程教學(xué)質(zhì)量的關(guān)鍵。一、傳統(tǒng)灌輸式教學(xué)方式的問題盡管財(cái)經(jīng)類院?；A(chǔ)課教師在教學(xué)方式方式上進(jìn)行了一些有益的探索，但是該門課程在教學(xué)方式上還沒有從根本上擺脫傳統(tǒng)灌輸式教學(xué)方式，其問題表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。1.學(xué)生被動(dòng)接受知識(shí)，忽視學(xué)生的主體作用。當(dāng)前基礎(chǔ)課教學(xué)以教師和教材為中心，把知識(shí)點(diǎn)灌輸給學(xué)生，忽視了大學(xué)生的主體性，使學(xué)生處于被動(dòng)接受的地位，缺乏主動(dòng)性、創(chuàng)新性。2.教學(xué)方式單一，教學(xué)缺乏靈活性。難以讓學(xué)生參加教學(xué)活動(dòng)，壓抑了學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性，使學(xué)生對(duì)教師的教學(xué)缺乏興趣。學(xué)生覺得教師的教乏味、枯燥，課堂內(nèi)容成了“催眠曲”，聽得昏昏沉沉，根本達(dá)不到教學(xué)目標(biāo)。有些學(xué)生要么逃課，要么“隱形逃課”。3.教學(xué)缺乏針對(duì)性、實(shí)效性?；A(chǔ)課必須從大學(xué)生的思想實(shí)際出發(fā)，消除同學(xué)們?cè)谒枷肷系睦Щ?，但傳統(tǒng)的教學(xué)方式不能很好地貼近實(shí)際、貼近生活、貼近學(xué)生，教學(xué)缺乏針對(duì)性、實(shí)效性。二、樹立以“學(xué)生為本”的理念，創(chuàng)新教學(xué)方式基礎(chǔ)課的教學(xué)方式要樹立以“學(xué)生為本”的教學(xué)理念，實(shí)施教學(xué)互動(dòng)，學(xué)生是主體，教師是主導(dǎo)，并結(jié)合財(cái)經(jīng)院校的人才培養(yǎng)目標(biāo)，聯(lián)系學(xué)生的思想實(shí)際，圍繞現(xiàn)實(shí)問題，創(chuàng)新教學(xué)方式。以下四種教學(xué)方式是我在教學(xué)實(shí)踐中行之有效的教學(xué)方式，將結(jié)合基礎(chǔ)課第一章（追求遠(yuǎn)大理想，堅(jiān)定崇高信念）詳細(xì)論述這四種教學(xué)方式。1.采取案例式教學(xué)方式無論是對(duì)學(xué)生進(jìn)行思想道德教育，還是進(jìn)行法律基礎(chǔ)知識(shí)教育，案例教學(xué)都是必不可少的，案例選取應(yīng)當(dāng)掌握以下原則。（1）真實(shí)性原則。案例的真實(shí)性是搞好案例教學(xué)的前提和基礎(chǔ)，案例只有真實(shí)才會(huì)具有生動(dòng)性、形象性和說服力，才會(huì)具有教育性。所謂真實(shí)性，是指所選擇的案例應(yīng)當(dāng)是現(xiàn)實(shí)生活中確實(shí)發(fā)生過的真實(shí)事例，而不是道聽途說或隨意杜撰的。案例最好是發(fā)生在他們身邊的真人真事。如講到理想信念的作用時(shí)，列舉了吳士宏從護(hù)士到外企職員再到跨國(guó)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的成長(zhǎng)經(jīng)歷，使學(xué)生從中認(rèn)識(shí)到理想信念的巨大作用。（2）典型性原則。教學(xué)案例沒有典型性就沒有感染力和吸引力，就不能引起學(xué)生廣泛的興趣和思想的共鳴。案例選擇應(yīng)當(dāng)是大學(xué)生所關(guān)注的焦點(diǎn)和熱點(diǎn)問題。典型案例能震撼人們的心靈，具有啟發(fā)、導(dǎo)向、矯正、警示等育人功能。講到如何實(shí)現(xiàn)理想時(shí)，列舉了浙江青年學(xué)院的大學(xué)生江利兵在學(xué)校逆境創(chuàng)業(yè)的事跡，使財(cái)院很多貧困學(xué)生深受觸動(dòng)。2.采取互動(dòng)式教學(xué)方式在對(duì)大學(xué)生進(jìn)行思想政治理論課教學(xué)時(shí)，教師往往采用傳統(tǒng)的說教式灌輸法，單向地灌輸正面的思想觀點(diǎn)。加之部分教師照本宣科，不注意教學(xué)藝術(shù)和方法，上課脫離學(xué)生的思想現(xiàn)狀，師生間缺乏交流。要改變這種狀況，教師就應(yīng)充分發(fā)揮學(xué)生的主體作用，將其視為學(xué)習(xí)活動(dòng)的主人，改變以教師為中心的“滿堂灌”的教學(xué)方式，激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。心理學(xué)研究和實(shí)踐表明，學(xué)習(xí)興趣越濃，學(xué)習(xí)積極性就越高，學(xué)習(xí)的效果就越好，因?yàn)椤芭d趣是最好的老師”。為了激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，教師首先應(yīng)了解學(xué)生的所思所想，精心備課，增強(qiáng)教學(xué)的針對(duì)性。在教學(xué)中，講到“追求遠(yuǎn)大理想，堅(jiān)定崇高信念”這一章時(shí)，先講清楚基本概念，然后要求學(xué)生課后寫一篇“我的大學(xué)我的夢(mèng)”為題的演講稿，下一次上課時(shí)當(dāng)堂演講。教師在演講的過程中做點(diǎn)評(píng)，包括內(nèi)容和演講的技巧等，指引學(xué)生“立志當(dāng)高遠(yuǎn)、立志做大事、立志須躬行”。3.采取針對(duì)性的教學(xué)方式不同專業(yè)的學(xué)生，知識(shí)結(jié)構(gòu)不同，在教學(xué)中要結(jié)合學(xué)生的專業(yè)特點(diǎn)，加強(qiáng)針對(duì)性，采取靈活的教學(xué)方法和手段。在講到樹立什么理想時(shí)，針對(duì)財(cái)經(jīng)院校不同專業(yè)講授不同的職業(yè)理想，所以學(xué)生不再感到課程內(nèi)容離他們遙不可及，也不是令他們厭煩的“大道理”，自然會(huì)提高教學(xué)質(zhì)量，而且使學(xué)生終身受益。4.采取多媒體式教學(xué)方式多媒體教學(xué)手段的使用，能使課程圖文并茂，音像兼?zhèn)?，從而把有關(guān)的知識(shí)理論形象地表現(xiàn)出來，給學(xué)生深刻的印象，具有生動(dòng)性和吸引力。這里以影視為例，影視以一種獨(dú)特的視覺文化形式，為當(dāng)代大學(xué)生所接受和喜愛。優(yōu)秀的影視作品載負(fù)著國(guó)家意志和社會(huì)規(guī)范，體現(xiàn)著民族品格和時(shí)代精神。影視教育直觀、生動(dòng)、感染力強(qiáng)，通過觀看不同類型的作品，大學(xué)生在耳濡目染、身臨其境中受到感染、受到熏陶。這些作品不僅具有很強(qiáng)的藝術(shù)性，而且具有很高的思想性，可以在無聲中激勵(lì)大學(xué)生追求人格的完善，在無言中促使其在美的享受中提高思想政治素質(zhì)。房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析4、定位建議項(xiàng)目在進(jìn)行產(chǎn)品組合時(shí),涉及到三個(gè)層次的問題需要做出抉擇,即是否增加、修改或剔除產(chǎn)品項(xiàng)目,例如一些具體的戶型面積區(qū)間;一是否擴(kuò)展、填充和刪除產(chǎn)品線,例如某種特定的戶型類型;一是哪些產(chǎn)品線需要增設(shè)、加強(qiáng)、簡(jiǎn)化或淘汰,例如高層、小高層,別墅、洋房等以此來確定最佳的產(chǎn)品組合三個(gè)層次問題的抉擇應(yīng)該遵循既有利于促進(jìn)銷售、又有利于增加項(xiàng)目的總利潤(rùn)這個(gè)基本原則。一般來說,拓寬、增加產(chǎn)品線有利于發(fā)揮項(xiàng)目的潛力、開拓新的市場(chǎng);延長(zhǎng)或加深產(chǎn)品線可以適合更多的特殊需要;加強(qiáng)產(chǎn)品線之間的一致性,可以增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)地位,發(fā)揮和提高項(xiàng)目在有關(guān)專業(yè)上的能力。Valadononry.chAsposeslidesforNET4odientPEvaluationonly.CreatedwithAsposeSlidesforNET4.0dientProfilo71Copyright2004-2017AsposePtyL房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析4、房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位與策劃分析方法一一項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位體系比較法、成本法、收益法假設(shè)開發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法整體發(fā)展原則定價(jià)方法的選取成本加成原則)兒定價(jià)原則→[觀實(shí)價(jià)格—今□上市價(jià)格市場(chǎng)比較原則價(jià)格影響因素分析規(guī)模、開發(fā)時(shí)機(jī)、營(yíng)建標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)會(huì)成本Valadononry.chAsposeslidesforNET4odientPEvaluationonly.CreatedwithAsposeSlidesforNET4.0dientProfilo71Copyright2004-2017AsposePtyL房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析成本加成法【定價(jià)思路】成本加成法的核心是運(yùn)用物業(yè)類型的成本核算,通過對(duì)合理利正,從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本主要包括土地成本前期成本建筑安裝成本配套成本其他成本(管理成本、銷售成本、不可預(yù)見成本、財(cái)務(wù)成本)Valadononry.chAsposeslidesforNET4odientPEvaluationonly.CreatedwithAsposeSlidesforNET4.0dientProfilo71Copyright2004-2017AsposePtyL房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析工程類別平均造價(jià)(元/平方米)土地費(fèi)用地使用權(quán)出讓金土地開發(fā)動(dòng)遷費(fèi)用及土地使用費(fèi)2土地出讓契稅按出讓金的3%計(jì)算1普通商品房中高層550-1650824層住宅高層多層1700-1800■設(shè)層地下車庫(kù)2高檔商品房20502150■設(shè)1層地下車庫(kù)2750-2850■設(shè)1層地下車庫(kù)酒店式公離4300-4600■含精裝修費(fèi)用290031004獨(dú)立式地下車庫(kù)600-4900半地下室獨(dú)立別墅1350-1550■半地下室、地上23層5別墅聯(lián)體別墅1050-1250■地上23層高檔裝修別墅400以上地上23層Valadononry.chAsposeslidesforNET4odientPalvetonoCreatedwithAsposeSlidesforNET4.0dientProfilo71Copyright2004-2017AsposePtyL房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析工程類別平均造價(jià)(元/平方米)層(無地下300-1600■地上4層多層(有地下室)700160地下屏,地上67層高層(中低檔)3600-41■地下1層,地上20-30層,中央空調(diào)商辦樓高層(中高檔■地也下2層或以上,地上25-35層,中空調(diào),幕墻/鋁板,進(jìn)口電梯超高層(高檔)860-1010幕墻/鋁板/進(jìn)口石材體育健身俱樂部5300或以上■社區(qū)高級(jí)會(huì)所多層一般商場(chǎng)26002900■地上4-5層多層綜合商場(chǎng)4100-5100■地下1層,地上4-5層,無塔樓0商業(yè)綜合商業(yè)建筑■地下23層,上部45層、2030層辦大賣場(chǎng)3300以上■家樂福、百安居多層旅館2700-3100■無星級(jí)層旅館3300-3700旅游酒店4500-5000際四星級(jí)酒店50008000■不包括精裝修及家具國(guó)際五星級(jí)酒店2000或以上|不包括精裝修及家具,超高層Valadononry.chAsposeslidesforNET4odientPEvaluationonly.CreatedwithAsposeSlidesforNET4.0dientProfilo71Copyright2004-2017AsposePtyL房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析前期費(fèi)用勘查設(shè)計(jì)費(fèi)按總投資的0.05%計(jì)建筑設(shè)計(jì)費(fèi)50-100含施工圖;按住宅建筑面積計(jì)景觀設(shè)計(jì)費(fèi)20-30按扣除地面附屬物基底面積計(jì)算5|施工招投標(biāo)管理費(fèi)按總投資的0.04%計(jì)審圖及設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)按地面總建筑面積計(jì)7|施工監(jiān)理費(fèi)按地面總建筑面積計(jì)8|質(zhì)監(jiān)費(fèi)按建安費(fèi)的0.1%計(jì)測(cè)繪費(fèi)■按地面總建筑面積計(jì);含竣工測(cè)繪行性報(bào)告編制費(fèi)臨水臨電費(fèi)四|配套費(fèi)用1住宅配套費(fèi)用用地紅線外(1)大市政配套費(fèi)320含紅線外道路、上水、燃?xì)?、電話等按住宅建筑面積(2)排水配套費(fèi)5按地面總建筑面積計(jì)Valadononry.chAsposeslidesforNET4odientPalvetonoCreatedwithAsposeSlidesforNET4.0dientProfilo71Copyright2004-2017AsposePtyL三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析2室外附屬工程費(fèi)用■綠化、道路、變配電站、煤表房、上下水管道、CCIV、紅外線報(bào)警(1)綠化建設(shè)費(fèi)■按住宅建筑面積計(jì)(2)供水管道工程費(fèi)■按地面總建筑面積計(jì)(3)燃?xì)夤艿拦こ藤M(fèi)21/24■按住宅建筑面積計(jì);煤氣21元/平方米然氣24.5元/平方米計(jì)(4)電話通訊工程費(fèi)6.5/12.5/20■掛空式:6.5元/平方米;暗埋式:多層20元/平方米,高層12.5元/平方米電力工程費(fèi)■按地面總建筑面積計(jì)(6)小區(qū)智能化■按住宅建筑面和下衛(wèi)工程費(fèi)■按地面總建筑面積計(jì)(8)有線電視工程費(fèi)■按住宅建筑面積計(jì)(9)道路及附屬設(shè)施■按住宅建筑面積計(jì)人防工程建設(shè)費(fèi)60/45■按地面總建筑面積計(jì)五其他費(fèi)用管理費(fèi)用■(建安+前期+配套)×3%銷售推廣費(fèi)用■按銷售收入約2%計(jì)3不可預(yù)見費(fèi)用■(建安+前期+配套)×3%財(cái)務(wù)費(fèi)用Valadononry.chAsposeslidesforNET4odientPEvaluationonly.CreatedwithAsposeSlidesforNET4.0dientProfilo71Copyright2004-2017AsposePtyL三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析市場(chǎng)比較法【定價(jià)思路】市場(chǎng)比較法的核心是運(yùn)用相類似的項(xiàng)目作為樣本,通過對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析及修正,從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。通過市場(chǎng)比較法推算現(xiàn)時(shí)整體均價(jià),依據(jù)組團(tuán)的價(jià)格決定因素確定各細(xì)分組團(tuán)的現(xiàn)時(shí)均價(jià),通過售價(jià)還原法推算現(xiàn)時(shí)整體租金。預(yù)測(cè)未來價(jià)格影響因素變動(dòng)幅度確定價(jià)格增長(zhǎng)率,結(jié)合目標(biāo)物業(yè)上市時(shí)間確定各物業(yè)上市均價(jià)/租金Valadononry.chAsposeslidesforNET4odientPEvaluationonly.CreatedwithAsposeSlidesforNET4.0dientProfilo71Copyright2004-2017AsposePtyL三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析市場(chǎng)比