城項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告及項(xiàng)目定位分析

太倉(cāng)國(guó)際商貿(mào)物流中心市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告及項(xiàng)目定位分析第一部分、物流業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告及項(xiàng)目定位分析第一章、太倉(cāng)市城市環(huán)境研究第二章、物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀研究及部分物流園區(qū)調(diào)查報(bào)告第三章、本案項(xiàng)目概況及周邊專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查第四章項(xiàng)目SWOT分析及功能定位第二部分太倉(cāng)市商品房市場(chǎng)及酒店行業(yè)調(diào)研分析及高層產(chǎn)品定位第一章太倉(cāng)的商品房市場(chǎng)開發(fā)現(xiàn)狀及個(gè)案分析第二章、太倉(cāng)酒店業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析第一部分物流業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告及項(xiàng)目定位分析第一章、太倉(cāng)市城市環(huán)境研究（一）城市區(qū)位及行政區(qū)劃太倉(cāng)市位于江蘇省東南端，東瀕長(zhǎng)江，南鄰上海，西接蘇州。太倉(cāng)擁有2000年的歷史文化，太倉(cāng)的瀏家港〔現(xiàn)為太倉(cāng)港〕號(hào)稱“六國(guó)碼頭”，是上海開埠前我國(guó)東南沿海的主要商埠，也是明代偉大航海家鄭和船隊(duì)七下西洋的起錨處。太倉(cāng)市現(xiàn)有人口45.46萬(wàn)，總面積815平方公里，境內(nèi)地勢(shì)平坦，河流縱橫，土壤肥沃，物產(chǎn)富饒，素稱“江南魚米之鄉(xiāng)”。太倉(cāng)市屬于江蘇省蘇州市管轄。市轄7個(gè)鎮(zhèn)：城廂鎮(zhèn)、沙溪鎮(zhèn)、瀏河鎮(zhèn)、浮橋鎮(zhèn)、璜涇鎮(zhèn)、雙鳳鎮(zhèn)、陸渡鎮(zhèn)；以及2個(gè)開發(fā)區(qū)：太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、太倉(cāng)港港口開發(fā)區(qū)。二〕城市定位及發(fā)展規(guī)劃城市定位】太倉(cāng)將形成“現(xiàn)代化港口工業(yè)城市和濱江衛(wèi)星城市構(gòu)架，基本實(shí)現(xiàn)城市現(xiàn)代化、城鄉(xiāng)一體化”的城市新格局。這一城市定位的新鮮出爐，預(yù)示著太倉(cāng)以港口產(chǎn)業(yè)為中心的物流業(yè)將得到大力的發(fā)展?！景l(fā)展規(guī)劃】“以工興港、以港興市、接軌上海、服務(wù)蘇南”這一新目標(biāo)的提出，加快了太倉(cāng)向世界級(jí)港口城市這一目標(biāo)前進(jìn)的速度。與此同時(shí)，太倉(cāng)市今年又加快了公路建設(shè)步伐，繼滬嘉瀏高速、沿江高速后，今年年底通車的“蘇昆太高速公路”將進(jìn)一步拉近蘇州、昆山到太倉(cāng)的時(shí)空距離?！板a太”一級(jí)公路屆時(shí)也將通車，建成后將大大方便無(wú)錫一帶企業(yè)的貨物進(jìn)出太倉(cāng)港。經(jīng)過(guò)太倉(cāng)的這些高等級(jí)公路網(wǎng)串起了整個(gè)蘇南地區(qū)的所有縣級(jí)市，蘇南地區(qū)任何一個(gè)縣級(jí)市都可以通過(guò)這一網(wǎng)絡(luò)快捷地抵達(dá)太倉(cāng)港。結(jié)論：太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、獨(dú)有的港口優(yōu)勢(shì)，便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，加快了太倉(cāng)向世界級(jí)港口城市前進(jìn)的步伐。相信通過(guò)太倉(cāng)政府的大力扶持和協(xié)助，太倉(cāng)地區(qū)的物流業(yè)將會(huì)得到前所未有的發(fā)展?！踩吵鞘薪?jīng)濟(jì)太倉(cāng)是江蘇省經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的縣〔市〕之一。改革開放以來(lái)，始終保持持續(xù)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭，在全國(guó)率先進(jìn)入小康市，經(jīng)濟(jì)實(shí)力連續(xù)多年位居全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣〔市〕前列。2005年太倉(cāng)全市各行業(yè)經(jīng)濟(jì)均取得了顯著的提高，其中較有代表性的行業(yè)為：【工業(yè)】2005年工業(yè)經(jīng)濟(jì)增勢(shì)強(qiáng)勁。全市大力發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì),放手發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)。全年完成工業(yè)總產(chǎn)值到達(dá)542.62億元，比上年增長(zhǎng)24.8%，其中，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值346.52億元，增長(zhǎng)32.0%,占全部工業(yè)份額由上年的58.5%上升到63.9%，上升了5.4個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)產(chǎn)銷銜接良好。全年完成工業(yè)產(chǎn)品銷售收入506.94億元，比上年增長(zhǎng)29.0%，其中，規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)品銷售收入341.18億元，比上年增長(zhǎng)33.0%。產(chǎn)品銷售率達(dá)98.1%。工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)142.6%。全年實(shí)現(xiàn)利稅總額49.96億元和利潤(rùn)總額27.08億元，分別比上年增長(zhǎng)32.6%和33.1%，其中，規(guī)模以上工業(yè)利稅總額和利潤(rùn)總額分別為30.82億元和19.26億元，分別比上年增長(zhǎng)15.4%和15.3%?！窘鹑诒ｋU(xiǎn)業(yè)】金融保險(xiǎn)業(yè)服務(wù)功能進(jìn)一步強(qiáng)化，市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。至年末，全市金融機(jī)構(gòu)人民幣各

項(xiàng)存款余額227.66億元，比年初增加41.09億元，增長(zhǎng)22.0%；人民幣各項(xiàng)貸款余額196.43億元，比年初增加49.22

億元，增長(zhǎng)32.5%。全年金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收入737.46億元，比上年增長(zhǎng)40.5%，現(xiàn)金支出758.47億元，比上年增長(zhǎng)

39%，收支相抵現(xiàn)金凈投放21.02億元，與上年基本持平。城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額114.94億元，比年初增加

17.5億元，增長(zhǎng)18.0%。外匯存、貸款余額分別為1.34億美元和0.94億美元，分別比上年減少1.4%和14.8%。保

險(xiǎn)業(yè)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。全年保費(fèi)收入5.99億元，比上年增長(zhǎng)13.7%，支付各類保險(xiǎn)賠款及給付1.48億元，比上年增

長(zhǎng)22.3%?！緡?guó)內(nèi)商業(yè)】商業(yè)企業(yè)不斷加快布局結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)調(diào)整，商業(yè)企業(yè)的集聚、輻射能力不斷增強(qiáng)。消費(fèi)品市場(chǎng)銷售平穩(wěn)增長(zhǎng)。全年完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額41.22億元，比上年增長(zhǎng)14.1%。居民消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)日趨明顯，轎車、家居類商品消費(fèi)進(jìn)一步擴(kuò)大。在社會(huì)消費(fèi)品零售額中，城區(qū)零售額19.98億元，比上年增長(zhǎng)14.4%；農(nóng)村零售額21.24億元，比上年增長(zhǎng)13.9%。各類商品銷售全面增長(zhǎng)，其中，批發(fā)零售業(yè)33.85億元，比上年增長(zhǎng)13.7%，餐飲業(yè)7.37億元，比上年增長(zhǎng)16.3%?！窘煌ㄟ\(yùn)輸郵電業(yè)】交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、郵電通信加快發(fā)展，綜合服務(wù)水平不斷提高。交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步完善，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步加快。沿江高速公路、太蓬公路已建成通車，蘇昆太高速公路、錫太一級(jí)公路、339省道復(fù)線工程按期推進(jìn)。全市機(jī)動(dòng)車輛猛增，社會(huì)運(yùn)輸能力大幅提高。年末汽車2.57萬(wàn)輛，其中，客車1.81萬(wàn)輛，貨車0.76萬(wàn)輛，分別比上年增長(zhǎng)26.6%和16.0%。私牌汽車1.72萬(wàn)輛，新增4603輛，比上年增長(zhǎng)36.7%。郵政業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展。全年實(shí)現(xiàn)郵政業(yè)務(wù)收入5096萬(wàn)元。第二章、物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀研究及部分物流園區(qū)調(diào)查報(bào)告經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，對(duì)物流行業(yè)的需求就會(huì)增加，而物流園的建立又會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)起到促進(jìn)作用。所以越來(lái)越多的經(jīng)濟(jì)中心城市都提出關(guān)于物流園區(qū)的規(guī)劃。下面我們分別從全國(guó)、江蘇及浙江部分城市物流園區(qū)的規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)情況作以簡(jiǎn)單介紹。一、 全國(guó)物流園區(qū)情況從近期的一項(xiàng)全國(guó)物流園的調(diào)查報(bào)告中可以看到，目前全國(guó)物流園區(qū)一半為綜合物流園區(qū)，說(shuō)明各地從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略高度來(lái)規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)，目的是實(shí)現(xiàn)物流園區(qū)更好地為當(dāng)?shù)氐奈锪鳂I(yè)的發(fā)展服務(wù)，提高區(qū)域物流服務(wù)水平，提升區(qū)域的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力。1〕物流園區(qū)地理分布：本次全國(guó)物流園區(qū)對(duì)運(yùn)營(yíng)、在建和立項(xiàng)在內(nèi)的205個(gè)物流園區(qū)進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查說(shuō)明，南部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)域和東部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)域的物流園區(qū)的總量占到全國(guó)物流園區(qū)總量的43%，接近一半。這在某種程度上說(shuō)明：1.這兩個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在全國(guó)來(lái)說(shuō)處于領(lǐng)先位置，交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)相對(duì)于其他的經(jīng)濟(jì)區(qū)域來(lái)說(shuō)比較發(fā)達(dá)。2.這兩個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的現(xiàn)代物流發(fā)展的水平比較高，物流市場(chǎng)的需求量大。3.這兩個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域物流園區(qū)的發(fā)展熱情很高?！?〕物流園區(qū)建設(shè)狀態(tài)調(diào)查顯示，目前已經(jīng)運(yùn)營(yíng)〔含部分建成，投入使用〕的物流園區(qū)的比例較低，而規(guī)劃中的物流園區(qū)數(shù)量最多，說(shuō)明全國(guó)掀起規(guī)劃和建設(shè)物流園區(qū)的高潮?！? 〔物流園區(qū)贏利模式1S2F調(diào)查說(shuō)明，庫(kù)房（貨場(chǎng)租金）是物流園區(qū)的最主要的收入來(lái)源，30家物流園區(qū)中有28家的收入來(lái)源有庫(kù)房（貨場(chǎng)租金）。配套設(shè)施租金（管理費(fèi)）、各種增值服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和辦公樓租金也是物流園區(qū)的主要收入來(lái)源。設(shè)備租金、所屬物流企業(yè)、國(guó)家撥款、稅收優(yōu)惠和土地升值后出租或出售也是物流園區(qū)的收入來(lái)源。Q{#b2f〔4〕物流園區(qū)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有良好的支持和促進(jìn)作用通過(guò)這份關(guān)于全國(guó)物流園的分析說(shuō)明：物流園區(qū)的建立有利于實(shí)現(xiàn)資源整合，有利于促進(jìn)政策協(xié)調(diào)、節(jié)約行政資源，實(shí)現(xiàn)物流市場(chǎng)的高效管理和服務(wù)。同時(shí)也看道，物流園的運(yùn)營(yíng)模式，是適應(yīng)目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需求的，并已經(jīng)被更多經(jīng)濟(jì)城市所認(rèn)可的。二、 周邊城市的物流市場(chǎng)分布及分析〔1〕昆山的物流市場(chǎng)調(diào)查與分析★昆山白楊灣物流中心情況簡(jiǎn)介：占地面積10萬(wàn)平米〔150畝〕，一期工地占地43600平方米，建筑面積40000平方米，其中辦公營(yíng)業(yè)住宿用房16000平方米，倉(cāng)庫(kù)6000平方米，貨運(yùn)車輛停車場(chǎng)20000平方米，于2003年12月底竣工啟用。一幢6層樓綜合性大樓18000平方米，生活車停車場(chǎng)3000平方米。二期工程規(guī)劃占地56400平方米規(guī)劃建設(shè)普通倉(cāng)庫(kù)，危險(xiǎn)貨物倉(cāng)庫(kù)，車輛維修中心。中心將為廣闊進(jìn)場(chǎng)客戶提供辦公、運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、停車、貨物中轉(zhuǎn)、信息處理、裝卸、餐飲、住宿、娛樂(lè)以及交通運(yùn)政、地方稅務(wù)、商業(yè)銀行等進(jìn)場(chǎng)服務(wù)，同時(shí)，中心將為所有具備資質(zhì)的新進(jìn)場(chǎng)客戶協(xié)助辦理一切經(jīng)營(yíng)證照?！沧ⅲ涸谕＼噺S旁邊將建一幢20層的貿(mào)易樓，已開工〕★租金狀況：三樓12500元/年 四樓10000元/年〔物流〕假設(shè)租用當(dāng)辦公寫字樓用的話租金比以上物流廉價(jià)，價(jià)格可面議★項(xiàng)目狀況：進(jìn)深：8mx4m=32層高：〔注：每個(gè)辦公間都是標(biāo)準(zhǔn)的32m，假設(shè)是有特殊需求還可把中間的結(jié)構(gòu)墻拆除〕辦公樓前邊是兩棟三層的營(yíng)業(yè)用房：每間門面房約28m,共32間。其中，有的單位是租用一間的上下三層，有的是一樓、二樓分租給其他人。租用的客戶群：物流公司、及各個(gè)專線運(yùn)輸、貨運(yùn)公司。白楊灣物流公司西邊大門左側(cè)：共有九家公司，其中萬(wàn)隆華宇面積最大。三層的營(yíng)業(yè)用房左邊是：50家右邊是：53家綜合性大樓：10+9+30=49家西邊大門旁：11家★一期入住總計(jì)：163家綜合性大樓〔入住情況〕總體物業(yè)形態(tài)：寫字樓、貿(mào)易公司、物流公司、飯店、超市一樓二樓三樓四樓 五樓六樓

物業(yè)形態(tài)〔正面〕白楊灣招待所1-5樓佳潔貨運(yùn)白楊灣物流辦公室萬(wàn)里運(yùn)輸置業(yè)公司托寶箱運(yùn)輸公司希望超市吉鑫貨運(yùn)四季餐廳開發(fā)區(qū)危險(xiǎn)貨物運(yùn)輸公司其他物流公司蘭州拉面開封市保安汽車隊(duì)昆山福聚貿(mào)易雙福川菜館昆山天鑫貨運(yùn)物流其他物流公司等等其他物流公司等等其他物流公司福建沙縣小吃永安飯店家家樂(lè)超市〔正門〕捷強(qiáng)超市其他為空房其他為空房其他為空房其他為空房其他為空房利路鮮族飯店美美家常菜物流餐廳〔里面〕安達(dá)貨運(yùn)明珠運(yùn)輸眾鑫貨運(yùn)及各種專線飯店總計(jì)：七家招租情況：目前還有約8間辦公室欲招租附：白楊灣物流主要入住公司：主要入住單位：華宇物流集團(tuán)昆山分公司吉通快運(yùn)昆山分公司昆山市合隆運(yùn)輸昆山市真安貨運(yùn)上海征遠(yuǎn)運(yùn)輸昆山分公司昆山無(wú)錫統(tǒng)急儲(chǔ)運(yùn)昆山順捷長(zhǎng)途貨運(yùn)公司華東中鐵快運(yùn)昆山分公司~世紀(jì)百貨專柜廈門晉聯(lián)物流萬(wàn)家物流昆山分公司昆山市環(huán)球貨運(yùn)發(fā)展昆山市正大運(yùn)輸分公司昆山金達(dá)貨運(yùn)金峰貨運(yùn)蒼山信捷運(yùn)輸昆山分公司昆山華順運(yùn)輸昆山市裕隆運(yùn)輸昆山金恒貨物運(yùn)輸昆山眾鑫運(yùn)輸昆山市爭(zhēng)創(chuàng)運(yùn)輸注：其他為各個(gè)地方的專線★白楊灣物流中心二期A區(qū)：23家B區(qū)：26家C區(qū)：1飯店、1超市、三樓為白楊灣停車開票處D區(qū)：2飯店、二樓為一家物流公司、三樓為白楊灣停車場(chǎng)管理區(qū)A、 B區(qū)之間還有2家物流公司分類統(tǒng)計(jì)：物流公司：52家飯店：3家超市：1家維修：1家二期入住總計(jì)：57家注：二期中A、B區(qū)為兩層，每一套租金為3.5萬(wàn)/年，每間約為28平米白楊灣物流園一期、二期總計(jì)入駐：220家〔2〕浙江傳化物流基地概況浙江傳化物流基地地處錢塘江南岸，北直接與杭州相連。其周邊云集了眾多的開發(fā)區(qū)、商業(yè)區(qū)和市場(chǎng)，擁有良好的交通圈和經(jīng)濟(jì)圈優(yōu)勢(shì)。是杭州灣、長(zhǎng)江三角洲地區(qū)一個(gè)重要的公共物流運(yùn)營(yíng)基地。傳化物流基地模式是集交易中心、信息中心、運(yùn)輸中心、倉(cāng)儲(chǔ)中心、配送中心、轉(zhuǎn)運(yùn)中心及配套服務(wù)功能于一體，它的投入運(yùn)行為該區(qū)域內(nèi)工商企業(yè)和物流企業(yè)提供了一個(gè)優(yōu)質(zhì)的綜合性的物流服務(wù)平臺(tái)，并將繼續(xù)對(duì)該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到重要的推動(dòng)作用。傳化物流在聚集物流需求，整合物流資源，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著越來(lái)越大的作用。浙江傳化物流園的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)不僅對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)有促進(jìn)作用，而且對(duì)與物流相關(guān)的產(chǎn)業(yè)還有帶動(dòng)作用?！?〕太倉(cāng)物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀在全國(guó)物流行業(yè)發(fā)展形勢(shì)一片大好的背景下，太倉(cāng)市正憑借其港口優(yōu)勢(shì)大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，太倉(cāng)長(zhǎng)江口南岸正在快速成長(zhǎng)為現(xiàn)代物流業(yè)高地。目前太倉(cāng)有貨運(yùn)公司和倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)100多家，去年全市實(shí)現(xiàn)物流服務(wù)總額21億元，預(yù)計(jì)今年將超過(guò)30億元。據(jù)了解，太倉(cāng)目前正在組建的港口物流園區(qū)，規(guī)劃面積達(dá)20平方公里，啟動(dòng)區(qū)面積6平方公里，目前已入駐企業(yè)12家，總注冊(cè)資本13.12億元。這是一個(gè)由國(guó)際集裝箱碼頭、保稅物流中心以及數(shù)十家重點(diǎn)物流企業(yè)組成的綜合性物流園區(qū)，具有運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、加工、包裝、貨代、配送、信息等多種服務(wù)功能。可見，太倉(cāng)的現(xiàn)代物流業(yè)不僅發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，而且呈現(xiàn)綜合發(fā)展的態(tài)勢(shì)。三、物流行業(yè)問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果匯總針對(duì)昆山及太倉(cāng)物流經(jīng)營(yíng)公司，對(duì)物流行業(yè)的主要關(guān)注問(wèn)題，我們共發(fā)放問(wèn)卷157份，其中有效問(wèn)卷142份目前物流行業(yè)經(jīng)營(yíng)者的主要客戶來(lái)源，以及對(duì)物流園區(qū)相關(guān)配套的需求依次為：1、您的物流公司現(xiàn)在的業(yè)務(wù)主要來(lái)源為零擔(dān)39%整車9%固定客戶37%其他15%

分析：從對(duì)此問(wèn)題的反饋中可以看出，入園的貨運(yùn)公司主要業(yè)務(wù)來(lái)源中，零擔(dān)業(yè)務(wù)占到近40％。零擔(dān)業(yè)務(wù)貨主多，單筆貨運(yùn)量小，所以這些貨公司一般需要將辦與臨時(shí)倉(cāng)儲(chǔ)功能放在一起，便于操作。且這些多為開通貨運(yùn)專線的公司。這類公司相比照較適合招商進(jìn)本案的2號(hào)地塊。2、您認(rèn)為在物流園區(qū)開展業(yè)務(wù)最重要的是庫(kù)房25%辦公場(chǎng)所10%業(yè)務(wù)環(huán)境23%政府扶持17%裝卸貨物是否方便25%

分析：從貨運(yùn)公司反饋的影響他們業(yè)務(wù)開展的重要因素的比例來(lái)看，有無(wú)庫(kù)房和貨物裝卸是否方便兩個(gè)條件的重要性占到五項(xiàng)因素的一半。可見一般貨運(yùn)公司對(duì)倉(cāng)庫(kù)和停車、貨物裝卸區(qū)的依賴程度是非常高的。在本案中，也是只有2號(hào)地塊的規(guī)劃才能滿足這類公司的要求。3、您認(rèn)為在物流園區(qū)是否要設(shè)汽車修理廠有必要79%沒(méi)有必要3%無(wú)所謂18%

60%40%百分有必要60%40%百分有必要沒(méi)有必要無(wú)所謂: 79%3%18%分析：從上表可以看出，汽車維修廠是貨運(yùn)園區(qū)必不可少的配套服務(wù)項(xiàng)目。汽車維修廠的規(guī)劃地點(diǎn)以不影響園區(qū)車輛的流動(dòng)為主要前提。

4、您認(rèn)為在物流園區(qū)是否有必要設(shè)招待所有必要42%沒(méi)必要21%無(wú)所謂37%分析：結(jié)合上表，綜合我們對(duì)各地物流園區(qū)的考察，園區(qū)內(nèi)針對(duì)貨運(yùn)司機(jī)開設(shè)低檔、便利的招待所還是有必要的。規(guī)劃上將這些滿足基本生活需要或習(xí)慣性消費(fèi)需要的功能區(qū)，放在相對(duì)物流園區(qū)商業(yè)價(jià)值較低的四至五層。同時(shí)除滿足他們的住宿需求以外，亦可在同區(qū)域設(shè)置洗浴、休閑〔如棋牌、投影廳、桌球等〕功能區(qū)。其他針對(duì)物流行業(yè)經(jīng)營(yíng)者的問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果依次為：1、 如果您在開展業(yè)務(wù)最重要的是庫(kù)房35%辦公室16%停車場(chǎng)32%工人7%其他10%2、 在物流園區(qū)辦理業(yè)務(wù)是否對(duì)業(yè)務(wù)開展有利有利90%沒(méi)利3%無(wú)所謂7%3、 您認(rèn)為對(duì)物流園區(qū)最重要的是交通便24%地段方便20%庫(kù)房充裕18%政策扶持16%裝卸貨物是否方便25%4、 如有免稅政策您是否愿意進(jìn)入物流園區(qū)愿意98%無(wú)所謂2%5、 在物流園區(qū)開展業(yè)務(wù)您最希望的辦公面積是30以下42%31-50 33%51-100 19%100以上6%10、在物流園區(qū)你最希望的倉(cāng)庫(kù)面積是100 以下11%20021%300-400tf20%500tf 27%600tf以上16%不需要倉(cāng)庫(kù)的5%第三章、本案項(xiàng)目概況及周邊專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查（一）地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要求及現(xiàn)狀本項(xiàng)目地塊位于江蘇省太倉(cāng)市339省道與204國(guó)道交界處〔204國(guó)道西側(cè)，339省道的南側(cè)〕，用地性質(zhì)為商業(yè)用地，建設(shè)內(nèi)容要求為商貿(mào)物流用房。地塊整體沿339省道呈東西走向的長(zhǎng)條形狀，在中間隔規(guī)劃1號(hào)路被分為東、西兩部分，下述用1、2號(hào)地塊表示，其中：〔1〕東側(cè)的1號(hào)地塊部分現(xiàn)為空地，總用地面積約平方米。容積率要求小于等于；建筑密度要求小于等于40%；綠地率要求大于等于20%；停車位要求為汽車停車位按每萬(wàn)平方米建筑面積不得小于50輛，非機(jī)動(dòng)車停車位按每萬(wàn)平方米不得小于500輛。地塊內(nèi)南側(cè)有河道，要求建筑后退南側(cè)顧港河道不小于15米〔如駁岸同步實(shí)施不小于10米〕。根據(jù)容積率要求，該地塊可實(shí)現(xiàn)的最大總建筑面積為平方米，建筑總基地面積要小于15平方米，綠地面積要求大于7平方米。汽車停車位不得小于340個(gè)，非機(jī)動(dòng)車停車位不能小于3400個(gè)?！?〕西側(cè)的2號(hào)地塊部分現(xiàn)為空地，總用地面積約為2萬(wàn)平方米，另有3萬(wàn)平方米用地可作為停車場(chǎng)和倉(cāng)庫(kù)配套。容積率要求小于等于；建筑密度要求小于等于40%；綠地率要求大于等于20%；停車位要求為汽車停車位按每萬(wàn)平方米建筑面積不得小于50輛，非機(jī)動(dòng)車停車位按每萬(wàn)平方米不得小于500輛。根據(jù)容積率要求，該地塊可實(shí)現(xiàn)的最大總建筑面積為90000平方米，建筑總基地面積要小于20000平方米，綠地面積要求大于10000平方米。汽車停車位不得小于450個(gè)，非機(jī)動(dòng)車停車位不能小于45000個(gè)。（備注:因未拿到太倉(cāng)市規(guī)劃局對(duì)2號(hào)地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求,此地塊就按1號(hào)地塊同等要求計(jì)算.）2、項(xiàng)目初步規(guī)劃方案：根據(jù)開發(fā)商對(duì)本項(xiàng)目的初步規(guī)劃建設(shè)設(shè)計(jì)方案，本項(xiàng)目的整體定位為集物流、商業(yè)、商務(wù)辦公、休閑娛樂(lè)以及綜合服務(wù)等功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)物流中心?；窘ㄖ螒B(tài)以3-5層聯(lián)排商鋪和一棟20層的高層建筑為主，并設(shè)有大型停車場(chǎng)和倉(cāng)庫(kù)作為經(jīng)營(yíng)配套。其中，商業(yè)物流主要包括低層多層商鋪；商務(wù)辦公樓涵蓋辦公文化娛樂(lè)、餐飲住宿等。規(guī)劃還將依據(jù)市場(chǎng)需求配套建設(shè)休閑文化廣場(chǎng)等娛樂(lè)設(shè)施，以增加此地塊的商業(yè)吸引力。規(guī)劃還確定以“房—街—城”三級(jí)的商業(yè)辦公綜合體的建設(shè)模式，由一棟棟商業(yè)樓形成商業(yè)街，多條特色各異的商業(yè)街形成整體的商業(yè)辦公休閑區(qū)?！捕车貕K周邊環(huán)境及配套分析項(xiàng)目周邊環(huán)境及交通網(wǎng)絡(luò)調(diào)查太倉(cāng)工業(yè)園區(qū)域情況調(diào)查報(bào)告〔見下列圖〕

太倉(cāng)工業(yè)園區(qū)域情況調(diào)查報(bào)告蘇州令厲剪切fi取位司蘇州矣豐鎧堂A色市華舟胰裝有限螢司衣它市達(dá)凱址業(yè)電眼會(huì)旬蘇州戰(zhàn)馬電了右FH幫龍豔注：i±.蘇州君業(yè)州杳制追蘇州令厲剪切fi取位司蘇州矣豐鎧堂A色市華舟胰裝有限螢司衣它市達(dá)凱址業(yè)電眼會(huì)旬蘇州戰(zhàn)馬電了右FH幫龍豔注：i±.蘇州君業(yè)州杳制追蘇村St消防有鍛tnsjjs材帝背店據(jù)了購(gòu)?這些工廠中有些工廠一中部分產(chǎn)品是通迅物強(qiáng)喘司，但是丈都舒還是自己運(yùn)怖.比巾叭衣它傅特蒂工機(jī)械嚶備右幄佇司.有自己專門的遠(yuǎn)餘臥伍IR^pI租金一殂金:城址苛矗舎桂有；華成若辛銷總.舵臘皚市，藍(lán)車陀柞，盤JM材料.寶湮試劑*衛(wèi)牟悔理.桓抵機(jī)龍件芳兵加紀(jì)昭。平*抑上場(chǎng)地毎年"萬(wàn)索倉(cāng)蜩逵蛾匸齒瓷、吧磁，衛(wèi)浴.建材.電器.：5金.木材，石材苒曲狎8寓9D平米曲年兩萬(wàn)項(xiàng)目周邊專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查目前太倉(cāng)的專業(yè)市場(chǎng)主要分布在204國(guó)道兩旁，具有代表性有五洋商城、美時(shí)達(dá)、江南農(nóng)副食品城等，現(xiàn)就對(duì)這些市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查：?五洋商城五洋商城位于204國(guó)道與蘇昆太交界口。占地面積160畝，市場(chǎng)的定位是做五金機(jī)電.裝飾建材專業(yè)市場(chǎng)。目前市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況只現(xiàn)雛形，五金機(jī)電和裝飾建材入住率占90%以上，比去年同期增長(zhǎng)30%左右.公寓房除部分做酒店業(yè)外其他均空租，且開發(fā)商對(duì)招商種類不明確。租賃狀況：隨著太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展迅速，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)流通快捷，五洋商城目前的入住率，以及商業(yè)氛圍總體來(lái)講還是可以的，租金分布中間套大概在每年/15000~18000之間，邊間元/平米左右。綜合分析：就五洋商城這個(gè)項(xiàng)目而言，結(jié)合太倉(cāng)商業(yè)市場(chǎng)，站在客觀的立場(chǎng)分析，整體操盤也存在一些不足之處。?本案系江蘇五洋集團(tuán)開發(fā)的第一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目，在局部產(chǎn)品規(guī)劃及功能定位上概念模糊，給后期的招商及銷售工作帶來(lái)了較大的阻力。?缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理的經(jīng)營(yíng)模式。從經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)來(lái)看，部分經(jīng)營(yíng)戶出現(xiàn)不按市場(chǎng)規(guī)定經(jīng)營(yíng)種類營(yíng)業(yè)的狀況，這樣勢(shì)必會(huì)擾亂市場(chǎng)的秩序，對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展不利，并且有礙觀瞻。?開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)的招商力度不強(qiáng)。這樣也直接導(dǎo)致了局部鋪面特別是三層部分長(zhǎng)時(shí)間未能實(shí)現(xiàn)銷售或租賃的尷尬局面。?美時(shí)達(dá)美時(shí)達(dá)是主要經(jīng)營(yíng)陶瓷潔具、床上用品的專業(yè)市場(chǎng)，產(chǎn)品屬性為產(chǎn)權(quán)式商鋪，類似于店中店形式。房?jī)r(jià)及租賃情況：目前美時(shí)達(dá)二手房均價(jià)在4000元左右，租金一樓在元/之間。經(jīng)營(yíng)狀況：目前美時(shí)達(dá)招商狀況良好，引進(jìn)了一大批國(guó)內(nèi)乃至國(guó)際的知名品牌入住加盟，但由于該市場(chǎng)租金起步水平較高且仍在持續(xù)上漲，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)戶目前租金成本過(guò)高，經(jīng)營(yíng)困難。?江南農(nóng)副食品城江南農(nóng)副食品城屬太倉(cāng)市政府2005年十大實(shí)事工程之一，是太倉(cāng)市第一個(gè)以經(jīng)營(yíng)南北干貨、副食品、水產(chǎn)、海鮮蔬菜等農(nóng)副食品的專業(yè)市場(chǎng)。江南農(nóng)副食品城從銷售角度上看，應(yīng)該屬于一個(gè)相當(dāng)成功的典范。綜合分析原因有以下幾點(diǎn)：?政府強(qiáng)有力的支持：江南農(nóng)副食品城為2005年市政府十大實(shí)事工程之一。?位置優(yōu)越：江南農(nóng)副食品城位于中國(guó)最為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)長(zhǎng)三角的經(jīng)濟(jì)圈，并且204國(guó)道交通發(fā)達(dá)。?市場(chǎng)的空白點(diǎn)：該案啟動(dòng)前太倉(cāng)形成規(guī)模的農(nóng)副食品交易市場(chǎng)空缺，隨著城市發(fā)展到一定程度，包括各種配套設(shè)施都要完善。?專業(yè)的開發(fā)商：本案開發(fā)商有足夠的專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)。第四章項(xiàng)目SWOT分析及功能定位一、項(xiàng)目SWOT分析〔一〕、優(yōu)勢(shì)〔Strength〕1、 本案地處204國(guó)道與339省道交界處，交通便利，地理位置優(yōu)越；2、 本案地處太倉(cāng)工業(yè)園區(qū)，周邊大批的生產(chǎn)性企業(yè)為貨運(yùn)公司開展業(yè)務(wù)、組織貨源提供了便利條件；3、 本案附近有多個(gè)比較成熟的專業(yè)市場(chǎng)，具有較大的現(xiàn)實(shí)貨運(yùn)需求。（二）、劣勢(shì)〔Weakness、1、 本案地塊東西跨度過(guò)大，南北縱深較小，給園區(qū)功能的布局及東西兩區(qū)的功能結(jié)合都帶來(lái)了一定的困難；2、 1號(hào)地塊純辦公區(qū)商鋪體量較大，且做貨運(yùn)信息的公司有可能合租使用，造成辦公區(qū)可容納的公司數(shù)量成數(shù)倍上升。所以后期招商工作難度較大；3、 局部四至五層的辦公樓體量偏大，功能定位稍有難度?！踩硶r(shí)機(jī)〔Opportunity〕2、本案是太倉(cāng)市政府重點(diǎn)扶持的項(xiàng)目，入園政策優(yōu)惠；3、 本案是太倉(cāng)市區(qū)第一個(gè)物流項(xiàng)目，在市區(qū)尚屬空白；4、 物流行業(yè)在國(guó)內(nèi)的發(fā)展方興未艾，前景看好。物流園區(qū)的發(fā)展有較好的政策環(huán)境和行業(yè)背景基礎(chǔ)。5、 如果政府能出臺(tái)政策，要求物流公司集中進(jìn)入本園區(qū)，則對(duì)園區(qū)的形成有很大的幫助。四〕、威脅〔Threat〕1、 太倉(cāng)的各個(gè)港口對(duì)貨運(yùn)公司及貨源都有極大的吸引力；2、 太倉(cāng)現(xiàn)有的物流公司相比較少，僅有100余家。3、 普通物流公司特別是貨運(yùn)信息公司對(duì)地域的依賴性較強(qiáng)，進(jìn)入園區(qū)的多為本地物流公司或規(guī)模型物流公司。物流公司短期內(nèi)可以招商入園的數(shù)量比較有限。對(duì)于本案這樣一個(gè)需要600家甚至更多公司入駐方能形成氛圍的項(xiàng)目而言，也是一個(gè)較大的不利因素；4、 太倉(cāng)缺乏專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)成功的可參照案例?，F(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況不足以支撐投資客的投資信心。二、項(xiàng)目功能定位分析根據(jù)物流園產(chǎn)品的獨(dú)特性，就現(xiàn)在市場(chǎng)整體狀況、市場(chǎng)需求、客戶層結(jié)構(gòu)、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案做出充分研究分析后，針對(duì)地塊的現(xiàn)狀，擬定對(duì)本項(xiàng)目初步規(guī)劃為：★1號(hào)地塊功能定位：1號(hào)地塊沿街商鋪1-3層均作為該項(xiàng)目的信息交易辦公用房及生活配套使用，其中1號(hào)、2號(hào)、3號(hào)商鋪4-5層及局部的一二層作為招待所、洗浴及休閑娛樂(lè)用房，為整個(gè)物流園區(qū)做配套。7號(hào)11號(hào)商鋪4-5層作為辦公室使用，1號(hào)地塊的其余3層商鋪均作為店面銷售。商鋪的開間為4米，進(jìn)深-7米之間，為背靠背式商鋪。2號(hào)地塊功能定位：2號(hào)地塊規(guī)劃為大中型專業(yè)物流公司集辦公、倉(cāng)儲(chǔ)于一體的貨運(yùn)中心，其中沿街商鋪1-3層作為商鋪出售，4-5層作為辦公室使用。局部作為整個(gè)物流園區(qū)的信息發(fā)布、交易中心使用。其它的規(guī)劃為倉(cāng)庫(kù)和停車場(chǎng)使用。將6號(hào)倉(cāng)庫(kù)改為汽車修理廠。具體分割見圖第二部分太倉(cāng)市商品房市場(chǎng)及酒店行業(yè)

調(diào)研分析及高層產(chǎn)品定位第一章太倉(cāng)的商品房市場(chǎng)開發(fā)現(xiàn)狀及個(gè)案分析太倉(cāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，從1997—1998年跨入商品房時(shí)代，從1999年至今房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，開發(fā)的規(guī)模越來(lái)越大，房?jī)r(jià)不斷走高，介于上海和蘇州之間的區(qū)域位置，由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，進(jìn)一步促使太倉(cāng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一路走高。太倉(cāng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況：06年上半年，太倉(cāng)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6.5億元，施工面積220萬(wàn)平方米，其中新開工面積21.2萬(wàn)m2,竣工面積83萬(wàn)平方米，商品房銷售面積55.76萬(wàn)平方米，至6月中旬，商品房空置面積為58.14萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)價(jià)格狀況：目前太倉(cāng)市內(nèi)多層普通住宅的平均價(jià)格為3118元/平方米，小高層住宅的平均價(jià)格為3354.1元/平方米，高層住宅的平均價(jià)格為3695元/平方米。06年上半年，二手房屋共成交1173宗，面積50.4萬(wàn)平方米，成交金額5.6億元。新建商品房初始登記6619套，面積67.79萬(wàn)平方米，產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證量4326件，抵押登記3002件，抵押登記金額73億元。具體個(gè)案調(diào)查分析：1、項(xiàng)目名稱：金海灣項(xiàng)目地址:太倉(cāng)市常勝北路開發(fā)商:太倉(cāng)金百順?lè)康禺a(chǎn)面積范圍:50-130平方米不等面積,挑高價(jià)格范圍:3250元銷售率:80%綜合分析:金海灣商業(yè)廣場(chǎng)位于常勝路版塊中軸線,西靠太倉(cāng)城區(qū),南有華源寶龍、大慶工業(yè)區(qū),北有裕盛鞋業(yè)、錦圓旅游用品等大型企業(yè)集群。整個(gè)項(xiàng)目為半圍合式結(jié)構(gòu)，由商業(yè)廣場(chǎng)、商鋪、公寓三大塊組成。南北兩個(gè)地塊各設(shè)一個(gè)1000平方米左右的內(nèi)廣場(chǎng)，商業(yè)廣場(chǎng)南北兩側(cè)的3層部分設(shè)置為公寓式酒店，以挑高為主訴求點(diǎn)，同時(shí)可做辦公使用。同時(shí)，臨近常勝路部分建筑內(nèi)設(shè)各類中型超市、銀行、郵局、電信等，配備的社區(qū)活動(dòng)中心，從而促進(jìn)商業(yè)的銷售。商業(yè)廣場(chǎng)前排商鋪目前已經(jīng)基本招滿，內(nèi)街商鋪只有一家開業(yè)。項(xiàng)目銷售招商工作仍在進(jìn)行。2、項(xiàng)目名稱：君悅豪庭項(xiàng)目地址:太倉(cāng)市新華西路88號(hào)開發(fā)商:太倉(cāng)華橋房地產(chǎn)開發(fā)投資商:上海蘭生國(guó)際貿(mào)易(蘭升經(jīng)典房產(chǎn))物業(yè)參謀:第一太平戴維斯(Savills)行銷策劃:蘇州世陽(yáng)占地面積：45000平方米總建面: 92000平方米價(jià)格范圍:3600-5100平方米銷售率:80%小戶型綜合分析:屬于太倉(cāng)市中心一類地段，太倉(cāng)高端產(chǎn)品。項(xiàng)目銷售也是全力打造高端形象。商業(yè)店面層高(1F),70年產(chǎn)權(quán),及3年投資匯報(bào)和1年內(nèi)回購(gòu)為主要賣點(diǎn)。該項(xiàng)目小面積住宅產(chǎn)品銷售的成功，說(shuō)明小戶型產(chǎn)品在太倉(cāng)還是有一定的市場(chǎng)。3、項(xiàng)目名稱：松茂置業(yè)項(xiàng)目地址:太倉(cāng)港保稅物流中心（北環(huán)路與濱江大道交叉口）開發(fā)商:太倉(cāng)松茂置業(yè)施工單位:浙江精工世紀(jì)建筑工程協(xié)作單位:太倉(cāng)港港口開發(fā)區(qū)建筑設(shè)計(jì)：中國(guó)?核工業(yè)第七研究設(shè)計(jì)院（滬）占地面積：88060平方米總建面：230000平方米面積范圍：46-183平方米價(jià)格范圍：均價(jià)4200元/平方米銷售率：預(yù)定80%綜合分析：太倉(cāng)港保稅物流中心唯一的商務(wù)綜合區(qū),交通極其便捷,配套的一期商務(wù)監(jiān)管大樓以21層屬于港區(qū)一座標(biāo)志性顛峰建筑.期裙房1至4層為海關(guān)、國(guó)檢、海事、邊檢、金融等政府口岸管理機(jī)構(gòu)的辦公用房;主樓5至20層為商務(wù)用房.大樓擁有20000多平方米集休閑、綠化、泊車為一體的大型生態(tài)廣場(chǎng)。4、項(xiàng)目名稱：金色江南項(xiàng)目地址:太倉(cāng)市上海西路55號(hào)開發(fā)商:太倉(cāng)建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積范圍:78—180平方米價(jià)格范圍:均價(jià)3500/平方米銷售率:70%綜合分析:社區(qū)地段繁華,領(lǐng)略愜意人生,地處城南,更快更方便的交通概念,中冶長(zhǎng)天國(guó)際工程擔(dān)任建筑設(shè)計(jì),設(shè)計(jì)超前,融入更多的人性化元素品質(zhì)保證,建業(yè)房產(chǎn)傾力之作,都市生活,自然享受,家在風(fēng)景中,打造社區(qū)內(nèi)在秀色景致,儒墨之所,氣質(zhì)必然高雅,社區(qū)環(huán)境春意盎然,超大綠化率,中心景觀公園,名貴植被,完善,安全,溫馨的社區(qū)服務(wù),高智能化社區(qū)配套系統(tǒng)?，F(xiàn)已交房。太倉(cāng)住宅市場(chǎng)，在上海、蘇州以及昆山等城市的影響下，在近幾年內(nèi)有了大幅的攀升，自2000年至2005年初，太倉(cāng)住宅房?jī)r(jià)漲幅將近2倍。在房產(chǎn)“新政”出臺(tái)后太倉(cāng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了一定的影響，整體市場(chǎng)漲幅速度漸緩，購(gòu)買者持幣觀望人數(shù)具多。但由于太倉(cāng)地產(chǎn)市場(chǎng)與上海、蘇州等一級(jí)市場(chǎng)相比，由于起點(diǎn)較低，所以整個(gè)市場(chǎng)也未受到傷害性的打擊，通過(guò)上述幾個(gè)個(gè)案來(lái)看，只要產(chǎn)品定位準(zhǔn)確、價(jià)格制定合理，在住宅市場(chǎng)上還是具有相當(dāng)