養(yǎng)老院項目可行性分析的報告

養(yǎng)老院項目可行性分析的報告前言養(yǎng)生養(yǎng)老項目案例社會老齡化現(xiàn)狀北京市老齡化現(xiàn)狀養(yǎng)生養(yǎng)老項目基本模式養(yǎng)生養(yǎng)老房產(chǎn)項目swot分析養(yǎng)生養(yǎng)老房產(chǎn)項目定位養(yǎng)生養(yǎng)老房產(chǎn)項目贏利模式養(yǎng)生養(yǎng)老房產(chǎn)項目營銷模式生態(tài)養(yǎng)生文化村立項分析“老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼”“在贍養(yǎng)孝敬自己的長輩時不應(yīng)忘記其他與自己沒有親緣關(guān)系的老人。在撫養(yǎng)教育自己的小輩時不應(yīng)忘記其他與自己沒有血緣關(guān)系的小孩。”國家“十二五”規(guī)劃提出“積極應(yīng)對人口老齡化，注重發(fā)揮家庭和社區(qū)功能，優(yōu)先發(fā)展社會養(yǎng)老服務(wù)，培育壯大老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)”近些年，房產(chǎn)市場風(fēng)起云涌，競相攻城略地大顯身手，真金白銀賺得盆滿缽滿；但任何事都不可能一直興盛，如今調(diào)控政策接二連三的出臺，也讓市場充滿寒意，特別是各地“限購令”相繼出臺，更是讓市場仿佛漸入冬天的前夜

……然市場如何發(fā)展？？？商業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)城市綜合體老年地產(chǎn)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)……市場前景？模式優(yōu)劣？運營管理?……異常困惑?。?！占先機者，得優(yōu)勢

順時勢者，得發(fā)展先機時勢我國老齡化社會，城市老齡化已很嚴(yán)峻，急需民間資本進入養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展從中央到各級地方政府均出臺若干政策法規(guī)，鼓勵民營企業(yè)進入養(yǎng)生養(yǎng)老市場因此，作為目前欲跨行業(yè)拓展的地產(chǎn)企業(yè)，

是絕佳的機會

進軍

養(yǎng)生養(yǎng)老房產(chǎn)項目他們，已在養(yǎng)生養(yǎng)老房產(chǎn)行業(yè)中嶄露頭角！臺灣長庚北京太申祥和山莊云南金曦臥云仙居北京銀齡國際公寓浙江城仙居三亞老年休閑中心臺灣長庚養(yǎng)生文化村是社區(qū)，又像醫(yī)院；是醫(yī)院，又像社區(qū)，這就是臺灣最新推出的房地產(chǎn)概念——養(yǎng)生文化村。這個集養(yǎng)老、醫(yī)療、生活、娛樂等功能于一體的養(yǎng)生文化村是臺灣“經(jīng)營之神”、臺塑集團董事長王永慶的創(chuàng)意。它以長庚醫(yī)院雄厚的醫(yī)療資源為后盾，延伸出“銀發(fā)族”養(yǎng)生服務(wù)，據(jù)介紹，該文化村占地34公頃，內(nèi)有養(yǎng)老住宅3600多戶。村內(nèi)的養(yǎng)生休閑生活也多姿多彩，包括運動養(yǎng)生）、娛樂交誼、藝文技藝、民俗活動、宗教活動。村內(nèi)綠地廣闊，甚至還可提供種菜的菜地。村里還擁有完整的社區(qū)功能。養(yǎng)生文化村的入住資格是：年滿60歲、配偶年滿50歲且接受長庚醫(yī)院身體檢查證明健康狀況合格者

云南臥云仙居云南金曦（國際）老年俱樂部斥資1.68億元，在西山區(qū)谷律鄉(xiāng)建設(shè)占地703畝的養(yǎng)老俱樂部臥云仙居，以其獨特的分時度假式養(yǎng)老，成為全國首創(chuàng)的養(yǎng)老模式。據(jù)介紹，臥云仙居按五星級賓館的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，是集老年公寓、別墅、賓館、會所為一體的綜合性老年俱樂部。北京太申祥和山莊太申祥和山莊采用中國傳統(tǒng)古典園林建筑，輔以蘇州園林式山水，是集養(yǎng)老、康體、娛樂、餐飲、住宿、醫(yī)療為一體的大型綜合性服務(wù)機構(gòu)，是全國首家推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老院，會員老人可享受優(yōu)惠價位及為其提供的各項服務(wù)。專為老年人設(shè)計的養(yǎng)老會籍有：祥和會籍、太申養(yǎng)老會籍、太申尊老會籍、太申至尊尊老會籍共計四種。祥和會籍和太申養(yǎng)老會籍會員在山莊居住，可享受會員房價；太申尊老會籍會員可享受專屬標(biāo)準(zhǔn)房間的居住權(quán)；太申至尊尊老會籍會員可享受我院提供的專屬一居室套房的居住權(quán)。北京銀齡國際養(yǎng)老公寓銀齡（SilverAge）是首批進入大陸新興養(yǎng)老院產(chǎn)業(yè)的公司之一，它計劃在北京市中心西北40多公里的小湯山建立擁有525幢房屋的養(yǎng)老住宅區(qū)，被命名為自在人家老年公寓（敬老院，養(yǎng)老機構(gòu)）。作為項目的一部分，該公司還將為需要不斷接受治療的老年人建立一所療養(yǎng)院，并為來訪者建一所擁有20個房間的賓館。首批300幢房屋將于2008年4月完工。由于政府的減稅措施和該項目低廉的土地成本，預(yù)計，4年內(nèi)股東們將得到37%的回報率。該公司總投資估計達到2300萬美元。北京金港家苑金港家苑是由中國老年學(xué)學(xué)會北京東方陽光國際老年頤養(yǎng)中心、北京絢麗陽光老年服務(wù)承辦的老年綜合性服務(wù)機構(gòu)。它實施以北京為中心，把對老人的服務(wù)模式推向全國，在經(jīng)濟較發(fā)達的沿海城市，風(fēng)景優(yōu)美的旅游勝地，如上海、?？?、衡山、成都、桂林等地設(shè)立分部，屆時入住老人可在全國各分部異地居住，旅游休閑，度假養(yǎng)老。金港家苑建立的是一套高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)模式，力求切實符合人心發(fā)展和需求的具有高品位、真情感、開拓新視野、集保健、養(yǎng)生、康復(fù)、護理、健身、娛樂、文化、送終為一體的養(yǎng)老幸福家園。浙江城仙居農(nóng)家樂公寓“城仙居”，是浙江聯(lián)眾鄉(xiāng)村資源開發(fā)在浙江臨安興建的新型養(yǎng)老模式。公司在生態(tài)良好、風(fēng)景優(yōu)美的村落，與村民簽訂協(xié)議，由公司出資，按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對他們的住房進行改建裝修。改建后的“城仙居”，房間按賓館標(biāo)準(zhǔn)間建造，房子的產(chǎn)權(quán)仍歸農(nóng)民所有，農(nóng)民可任選兩間居住，一樓的餐廳也由農(nóng)民經(jīng)營。其余房間30年的使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)則歸聯(lián)眾公司所有，期滿后歸還村民。我國老齡市場現(xiàn)狀分析實際上中國在2001年就已開始進入了老齡化社會通常，65歲以上的人口比率超過總?cè)丝诘?%，就被稱為“老齡化社會”，而超過了14%就被稱為“老齡社會”。民政部發(fā)布的《2008年民政事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計報告》顯示，截至2008年底，全國65歲及以上人口10956萬人，占全國總?cè)丝诘?.3%，比上年上升了0.2個百分點。60歲及以上人口15989萬人，約占全國總?cè)丝诘?2%，比上年上升了0.4個百分點。報告說，我國面臨嚴(yán)重的人口老齡化趨勢我國已進入人口老齡化

據(jù)民政部發(fā)布的《2008年民政事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計報告》顯示60歲以上老年人口已達1.59億，占全國總?cè)丝?2%其中65歲以上的老年人口近1.1億，占總?cè)丝?.3%到21世紀(jì)中葉，中國老年人口將到達4億人我國已進入人口嚴(yán)重老齡化階段

BECDA我國已進入人口老齡化目前我國老齡人市場的年需求缺口約5千億老齡人消費潛力巨大老年保健及旅游缺乏專業(yè)的綜合配套服務(wù)機構(gòu)現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu)遠遠低于市場需求，且缺乏中高端配套養(yǎng)生項目行業(yè)前景養(yǎng)生項目行業(yè)前景極佳據(jù)全國老齡工作委員會提供的數(shù)據(jù)我國老齡人市場的年需求為6千億元2010將達到一萬億目前我國每年為老年人提供的產(chǎn)品不足一千億元供需之間存在巨大商機目前我國老齡人市場的年需求缺口約5千億

老齡市場需求缺口巨大老齡人消費潛力巨大

中國老齡科學(xué)研究中心的一項調(diào)查城市老年人口中，有42.8%的人擁有儲蓄存款退休金一項到2010年，就將增加到8383億元退休金到2020年為28145億元退休金到2030年，為73219億元老年人收入不斷提高,老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間廣闊老齡人群消費潛力巨大老年保健及旅游缺乏專業(yè)的綜合配套服務(wù)機構(gòu)

老年人活動仍處于公園健身、保健講座等初級階段老年保健服務(wù)市場待開發(fā)05年老年旅游份額約占旅游市場的25%05年老年旅游收入達到1000億人民幣左右老年保健養(yǎng)生缺乏專業(yè)中高端配套機構(gòu)現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu)遠遠低于市場需求，且缺乏中高端配套

中高端養(yǎng)生養(yǎng)老機構(gòu)嚴(yán)重不足缺乏服務(wù)意識、成本意識、

缺乏競爭意識、風(fēng)險意識、法制意識運營成本過高，服務(wù)內(nèi)容還顯得單一和不規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)隊伍人才十分短缺、專業(yè)化水平較低養(yǎng)老機構(gòu)普通收住的是高齡段（70歲以上）的孤寡老人、病困老人北京市老齡市場現(xiàn)狀分析

解讀：市老齡辦政策研究室表示，這是近年來本市第一次戶籍老年人口數(shù)量年增長超過10萬人。根據(jù)新中國成立后的生育高峰數(shù)據(jù)來看，這樣的增長將持續(xù)一段時期。一直到2020年，預(yù)計每年新增老人都在10萬人以上。

全市戶籍人口保守估計2069萬人，60歲及以上老年人口1968292人，占總?cè)丝诘?3%。由于北京接受新納入城市住戶很多，稀釋了老年人口比例但，因為人口基數(shù)龐大依然不可小視北京養(yǎng)老服務(wù)的潛在巨大市場2020年，預(yù)計本市常住老年人口將超過400萬，約占人口20%北京市2009年老年人口信息和老齡事業(yè)發(fā)展?fàn)顩r報告顯示，截止期為2012年12月31日數(shù)據(jù)表明，北京市已是嚴(yán)重的人口老齡化城市2030年，預(yù)計常住老年人口將超過500萬，約占總?cè)丝诘?0%。2009年末，全市共有養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)（含敬老院、福利院）206所，床位數(shù)31917張，其中，國辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)7所，床位數(shù)2252張。民辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)33所，床位數(shù)7605張。農(nóng)村敬老院166所，床位數(shù)22060張。（市民政局）現(xiàn)在民辦養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展水平已經(jīng)有了很大提高，無論硬件和軟件都和國辦福利機構(gòu)不相上下。但受市民傳統(tǒng)觀念影響和經(jīng)濟條件限制，市民還是更傾向于將老人送到國辦福利機構(gòu)政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于加快我市老齡服務(wù)社會化產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的意見》，將把老齡服務(wù)業(yè)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展體系，并明確了養(yǎng)老機構(gòu)應(yīng)按50％收取基礎(chǔ)設(shè)施配套費。市、區(qū)（市）縣所屬國有擔(dān)保機構(gòu)和金融機構(gòu)要支持老齡產(chǎn)業(yè)項目融資工作對養(yǎng)老機構(gòu)生活服務(wù)項目應(yīng)給予價格優(yōu)惠，其開展老齡服務(wù)產(chǎn)生的水、電、氣、有線電視、通信等費用，有關(guān)單位應(yīng)按規(guī)定給予優(yōu)惠或提出支持發(fā)展的意見，無優(yōu)惠規(guī)定的在營業(yè)初期也應(yīng)給予一定扶持。養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)進行管網(wǎng)等生活設(shè)施鋪設(shè)、改造時，有關(guān)部門和單位也應(yīng)按規(guī)定給予優(yōu)惠或給予一定扶持北京現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu)狀況普遍規(guī)模較小，一般只有幾十到數(shù)百個床位，遠遠不能緩解養(yǎng)老床位的需求;檔次普遍偏低，缺乏高端配套設(shè)施，其主要設(shè)施與公立敬老院相當(dāng)而已;服務(wù)水平較低，缺乏專業(yè)高質(zhì)量服務(wù)人才，不能滿足高端群體的需求;服務(wù)項目單一或流于形式，缺乏真正綜合性、個性化服務(wù)能力;缺乏高品質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，服務(wù)項目相對齊全、針對中高端的大型養(yǎng)生養(yǎng)老國際型機構(gòu);北京市60歲及以上老年人口200萬人，按15%有養(yǎng)老床位需求計算，床位需求為295243張，床位缺口263326張，缺口占比89.1%.養(yǎng)生養(yǎng)老項目基本模式現(xiàn)階段養(yǎng)生養(yǎng)老基本模式養(yǎng)生養(yǎng)老文化社區(qū)集養(yǎng)老、醫(yī)療、生活、娛樂等功能于一體大型社區(qū)會員制高檔敬老院一般是將俱樂部與敬老院相結(jié)合。異地養(yǎng)生養(yǎng)老模式異地養(yǎng)老又可稱之為移民養(yǎng)老、移居養(yǎng)老涵蓋異地購房養(yǎng)老、候鳥式養(yǎng)老、季節(jié)性養(yǎng)老、華僑回國養(yǎng)老度假基地連鎖度假養(yǎng)老基地連鎖模式是一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結(jié)合的一項全新產(chǎn)品分時度假養(yǎng)老模式是借鑒分時度假旅游模式的養(yǎng)老新模式，是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、養(yǎng)老業(yè)結(jié)合在一起的一種商業(yè)新概念以房養(yǎng)老“以房養(yǎng)老”通常也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，作為一種新型的養(yǎng)老模式其它模式如養(yǎng)老連鎖超市等養(yǎng)生養(yǎng)老房產(chǎn)項目swot分析優(yōu)勢劣勢威脅機會政策支持優(yōu)勢；地方政府大力扶持優(yōu)勢；地產(chǎn)企業(yè)本身的資本優(yōu)勢；地產(chǎn)企業(yè)土地資源利用及整合優(yōu)勢地產(chǎn)企業(yè)對物業(yè)的管理運營優(yōu)勢部分政策的空白缺失劣勢；行業(yè)模式不夠成熟的劣勢；有效消費觀念缺乏引導(dǎo)的劣勢行業(yè)經(jīng)驗不足的威脅；缺乏行業(yè)高端人才的風(fēng)險行業(yè)處于發(fā)展初期，有機會成為行業(yè)的領(lǐng)跑者；有機會成為政府扶持的試點示范項目有機會成為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定者養(yǎng)生房產(chǎn)項目swot優(yōu)劣勢分析養(yǎng)生養(yǎng)老房產(chǎn)項目定位房地產(chǎn)企業(yè)自身在資本整合、土地資源綜合開利用能力、物業(yè)的建設(shè)運營管理經(jīng)驗等方面的具有明顯優(yōu)勢

大型養(yǎng)生養(yǎng)老綜合文化社區(qū)模式，可充分發(fā)揮和利用地產(chǎn)企業(yè)原有的各項優(yōu)勢，使贏利能力最大化，發(fā)展風(fēng)險最小化本模式在各種物業(yè)形態(tài)準(zhǔn)確定位的基礎(chǔ)上，注入養(yǎng)生文化主題，以先進科學(xué)的養(yǎng)生養(yǎng)老理念為指導(dǎo)，提升養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)品質(zhì)，將房產(chǎn)與養(yǎng)生核心功能完美結(jié)合，達到打造養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的目的。

養(yǎng)生酒店+養(yǎng)生護理中心+養(yǎng)生俱樂部+養(yǎng)生別墅+養(yǎng)生公寓+社區(qū)商業(yè)配套業(yè)態(tài)定位：

居家養(yǎng)生養(yǎng)老、度假休閑養(yǎng)生、養(yǎng)生指導(dǎo)培訓(xùn)、養(yǎng)生文化交流展示、養(yǎng)生養(yǎng)老護理、休閑、娛樂、購物、社區(qū)配套服務(wù)功能定位：有經(jīng)濟實力的離、退休教師、干部老人群體;為父母購買用來養(yǎng)生養(yǎng)老的高級金令、白領(lǐng)人士;有養(yǎng)生需求的部分金領(lǐng)、白領(lǐng)階層?？蛯佣ㄎ唬汗δ芘渲霉δ茴悇e服務(wù)內(nèi)容居家養(yǎng)生、養(yǎng)老養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓入住養(yǎng)生活動開展包括運動養(yǎng)生（太極拳、乒乓球、臺球等）、娛樂交誼（麻將、棋類、卡拉ＯＫ、電影欣賞等）、藝文技藝（書法、繪畫、音樂、戲曲等）、民俗活動（春節(jié)、元宵、端午、中秋等節(jié)慶活動）、宗教活動（禪修法會、禮拜彌撒、回教聚會等）、藝術(shù)養(yǎng)生、文化養(yǎng)生、科學(xué)技術(shù)養(yǎng)生、環(huán)境養(yǎng)生等涵蓋的上百種各項養(yǎng)生活動。養(yǎng)生交流養(yǎng)生知識培訓(xùn)、養(yǎng)生文化交流、老人才藝競技、老年旅游、團體聚會、養(yǎng)生相關(guān)活動展示等養(yǎng)生護理日常護理、特別護理、精神撫慰、臨終關(guān)懷等親情關(guān)懷家人聚會、特別紀(jì)念日活動休閑、娛樂會所、兒童樂園、康體休閑、運動健身、網(wǎng)吧、休閑書吧等社區(qū)服務(wù)電信、電訊、銀行、郵政、干洗、沖印攝影、美容美發(fā)、糕點屋及其它社區(qū)服務(wù)等。醫(yī)療健康診所、藥品超市、醫(yī)療保健器械、保健品超市、健康體檢其它服務(wù)養(yǎng)生系統(tǒng)序號養(yǎng)生項目環(huán)境養(yǎng)生1名山大川4A風(fēng)景區(qū)旅游、療養(yǎng)、入住2海濱城市風(fēng)景區(qū)旅游、療養(yǎng)、入住3名勝景區(qū)休閑度假、入住4名勝景區(qū)、海濱城市長時間候鳥式遷徙生活5候鳥養(yǎng)生計劃制定6經(jīng)典旅游線路制定7行程中保健按摩8常規(guī)醫(yī)療救護9行程中陪護10行程中保健按摩11行程機票代訂服務(wù)12機場往返專車接送13當(dāng)?shù)貙?dǎo)游陪同服務(wù)15個性化營養(yǎng)餐營養(yǎng)保健養(yǎng)生16健康營養(yǎng)配餐17健康食品導(dǎo)購18營養(yǎng)知識講座19推拿按摩教學(xué)20營養(yǎng)膳食烹飪指導(dǎo)21特殊食療配餐22傳統(tǒng)食療教學(xué)23一對一專屬營養(yǎng)師服務(wù)運動養(yǎng)生24一對一運動方案制定25一對一運動教練指導(dǎo)26羽毛球、臺球、乒乓球類教學(xué)27瑜伽形體運動28民族舞蹈運動29國標(biāo)舞教學(xué)30歌唱教學(xué)31太極、氣功武術(shù)類交流教學(xué)附、某企業(yè)養(yǎng)生服務(wù)項目1科學(xué)知識養(yǎng)生32專業(yè)健康體檢方案制定33個性化健康檔案建立34全程跟蹤健康管理35一對一健康咨詢36一對一心理咨詢37健康知識講座38情感交流平臺39就醫(yī)綠色通道40情感交流平臺41生活技能交流藝術(shù)文化生活養(yǎng)生42藝術(shù)人才專業(yè)表演平臺43養(yǎng)生機構(gòu)巡回演出機會44參加大型演出機會45專業(yè)藝術(shù)指導(dǎo)培訓(xùn)46排練場地提供47管弦樂類交流培訓(xùn)48書畫交流培訓(xùn)49美容教學(xué)50月度、季度、年度貴賓聯(lián)誼附、某企業(yè)養(yǎng)生服務(wù)項目2養(yǎng)生養(yǎng)老房產(chǎn)項目盈利模式養(yǎng)生養(yǎng)老房產(chǎn)項目贏利模式銷售養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓產(chǎn)權(quán)收益銷售養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓使用權(quán)、入住權(quán)收益養(yǎng)生酒店經(jīng)營收益養(yǎng)生酒店入住權(quán)、經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓收益養(yǎng)生酒店物業(yè)產(chǎn)權(quán)銷售或物業(yè)持有增值收益養(yǎng)身活動開展經(jīng)營收益養(yǎng)生器械、保健品經(jīng)營銷售收益養(yǎng)生俱樂部經(jīng)營收益社區(qū)配套物業(yè)經(jīng)營管理或經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓收益普通房產(chǎn)與養(yǎng)生房產(chǎn)項目贏利能力對比

普通房產(chǎn)項目養(yǎng)生房產(chǎn)項目對比結(jié)果物業(yè)形態(tài)贏利方式或方式贏利方式或方式使用權(quán)、入住權(quán)、產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益酒店形態(tài)物業(yè)持有，經(jīng)營收益持有，經(jīng)營收益持有，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)收益持有，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)收益物業(yè)產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益物業(yè)產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益

使用權(quán)、入住權(quán)、產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益物業(yè)產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益使用權(quán)、入住權(quán)、產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益

使用權(quán)、入住權(quán)、產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益其它商業(yè)物業(yè)持有，經(jīng)營收益持有，經(jīng)營收益

持有，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)收益持有，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)收益物業(yè)產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益物業(yè)產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益社區(qū)配套

對比表明，養(yǎng)生房產(chǎn)相對于普通房產(chǎn)，養(yǎng)生房產(chǎn)通過轉(zhuǎn)讓10-15年的物業(yè)使用權(quán)、入住權(quán)收回全部或部分物業(yè)投資成本。其剩余年限的物業(yè)產(chǎn)權(quán)價值（含增值）為最終實際收益。按普通地產(chǎn)30%贏利能力計算，養(yǎng)生房產(chǎn)的贏利能力（即使不含養(yǎng)生主題本身贏利）達到普通房產(chǎn)的3倍以上。（益嘉注：對比回報周期長些）養(yǎng)生養(yǎng)老房產(chǎn)項目營銷模式某某國際生態(tài)養(yǎng)生文化村立項分析

近年來，科學(xué)家及業(yè)內(nèi)專家將中西醫(yī)學(xué)與人的健康和生存環(huán)境結(jié)合起來研究時發(fā)現(xiàn)：中醫(yī)理論鼻祖《黃帝內(nèi)經(jīng)》蘊含著豐富的生態(tài)醫(yī)學(xué)思想，并且論證了一個比較完備的生態(tài)醫(yī)學(xué)體系。在中國文化根基上衍生出來的中醫(yī)學(xué)理論體系和現(xiàn)代醫(yī)學(xué)的治病機理不同，中醫(yī)按照“時間、空間、人”把大環(huán)境以及個體的整體進行辨證論治和預(yù)防的；中醫(yī)重調(diào)養(yǎng)，輕治療，將“保持平衡、天人合一”做為核心內(nèi)涵和自然觀以達到形神統(tǒng)一的整體觀。正是這種中西醫(yī)學(xué)的跨文化溝通正在催生“生態(tài)養(yǎng)生學(xué)”理論向?qū)嵺`的轉(zhuǎn)折，生態(tài)養(yǎng)生將成為健康生活的主流方式。

北京是我國首都，集全國政治、經(jīng)濟、文化中心，政府機關(guān)、企事業(yè)單位數(shù)量眾多，居民生活水平和人均消費指數(shù)逐年攀升，對于生命質(zhì)量的需求和認(rèn)識水平都走在全國的前列。另外，北京旅游資源、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)資源、國際項目合作資源都相當(dāng)充足。健康生態(tài)養(yǎng)生項目正是綜合考慮地理優(yōu)勢和環(huán)境特點因時借勢確立，以傳承推廣中國傳統(tǒng)養(yǎng)生文化為已任，為提高人民健康水平改善人民生命質(zhì)量貢獻力量。項目背景養(yǎng)生房產(chǎn)項目營銷模式主要以會員制方式銷售養(yǎng)生會籍，按不同會員等級提供差異化養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)。通過銷售養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓產(chǎn)權(quán)發(fā)展會員獲取會籍。通過銷售養(yǎng)生別墅、養(yǎng)生公寓、養(yǎng)生酒店入住權(quán)、使用權(quán)發(fā)展會員獲取會籍。養(yǎng)生酒店+社區(qū)醫(yī)院+養(yǎng)生護理中心+養(yǎng)生俱樂部+養(yǎng)生別墅+養(yǎng)生公寓+公眾敬老院+社區(qū)商業(yè)配套業(yè)態(tài)定位：

居家養(yǎng)生養(yǎng)老、醫(yī)療保健、度假休閑養(yǎng)生、養(yǎng)生指導(dǎo)培訓(xùn)、養(yǎng)生文化交流展示、養(yǎng)生養(yǎng)老護理、休閑、娛樂、購物、社區(qū)配套服務(wù)功能定位：有經(jīng)濟實力的離、退休教師、干部老人群體為父母購買用來養(yǎng)生養(yǎng)老的高級金令、白領(lǐng)人士有養(yǎng)生需求的部分金領(lǐng)、白領(lǐng)階層客層定位：項目定位國際生態(tài)養(yǎng)生文化村選址策略選址策略環(huán)境優(yōu)美位于風(fēng)景名勝區(qū)附近或處于風(fēng)景區(qū)內(nèi)為佳，或有較好自然景觀或利于進一步打造較好的景觀交通便捷能快捷的到達行政、商業(yè)中心、醫(yī)院為佳，或距區(qū)域行政、商業(yè)中心、配套設(shè)施健全的醫(yī)院較近為佳較大規(guī)模占地200-500為宜，利于完善各種功能性的設(shè)施以及景觀打造，利于打造較大的養(yǎng)生社區(qū)，利于塑造養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)品牌效應(yīng)選址區(qū)域北京周邊郊縣有較低人口居住密度，較好的空氣質(zhì)量和較佳自然環(huán)境，以及完善的基礎(chǔ)配套。國際生態(tài)養(yǎng)生文化村功能配置物業(yè)形態(tài)及功能配置養(yǎng)生俱樂部功能類別：

養(yǎng)生活動中心養(yǎng)生交流中心養(yǎng)生康體中心旅游療養(yǎng)中心服務(wù)內(nèi)容：包括運動養(yǎng)生（太極拳、乒乓球、臺球等）、娛樂交誼（麻將、棋類、卡拉ＯＫ、電影欣賞等）、藝文技藝（書法、繪畫、音樂、戲曲等）、民俗活動（春節(jié)、元宵、端午、中秋等節(jié)慶活動）、宗教活動（禪修法會、禮拜彌撒、回教聚會等）、藝術(shù)養(yǎng)生、文化養(yǎng)生、科學(xué)技術(shù)養(yǎng)生、環(huán)境養(yǎng)生等涵蓋的上百種各項養(yǎng)生活動。養(yǎng)生知識培訓(xùn)、養(yǎng)生文化交流、老人才藝競技、老年旅游、團體聚會、養(yǎng)生相關(guān)活動展示等公眾福利敬老院功能類別：

福利型敬老院服務(wù)內(nèi)容：項目以回報社會為宗旨，面向社會的福利型敬老院。為一些特殊人群，如孤寡老人、有特殊貢獻的老人提供的養(yǎng)老場所。養(yǎng)生別墅/養(yǎng)生公寓功能類別：

中、高端居家養(yǎng)生入住

服務(wù)內(nèi)容：特別為有中、高端養(yǎng)生養(yǎng)老需求的群體度身定做。養(yǎng)生別墅滿足高端人群購買居家，養(yǎng)生公寓滿足中端人群購買居家入住，同時獲得社區(qū)內(nèi)養(yǎng)生項目相關(guān)養(yǎng)生服務(wù)。養(yǎng)生度假酒店功能類別：

度假休閑入住家人團聚入住養(yǎng)生商業(yè)活動交流、展示入住

服務(wù)內(nèi)容：提供全方位的酒店式入住服務(wù)。作為其他養(yǎng)生主題的配合單位，如養(yǎng)生團隊接待入住，家人團聚入住，養(yǎng)生文化交流團隊、競技等團體的養(yǎng)生體驗入住等。養(yǎng)生養(yǎng)老醫(yī)院功能類別：

醫(yī)療服務(wù)養(yǎng)生保健服務(wù)服務(wù)內(nèi)容：提供日常醫(yī)療服務(wù)、日常體檢、保健服務(wù)，養(yǎng)生講座、工作人員培訓(xùn)等養(yǎng)生護理、服務(wù)中心功能類別：

老年看護、護理家政中心精神關(guān)懷中心服務(wù)內(nèi)容：提供全方位的老年養(yǎng)生看護護理、日常家政服務(wù)，日常養(yǎng)生活動開展配合社區(qū)商業(yè)中心功能類別：

生活購物超市日常生活配套康體保健用品超市

服務(wù)內(nèi)容：日常生活超市、社區(qū)電信、郵政、洗滌等全方位生活配套服務(wù)保健品、康體、美體用品器械銷售等。國際生態(tài)養(yǎng)生文化村投資規(guī)模及回收規(guī)劃占地面積200~500畝，建筑面積約26.6萬平方米~66.6萬平方米(按容積率2計）可提供養(yǎng)生床位數(shù)8889個~22223張（按平均30平方米/張計），占成都市全部床位31917張的27.7%~69.5%,占成都市市區(qū)床位數(shù)9857張的89.7%~250.2%.北京市60歲及以上老年人口1968292人，按15%有養(yǎng)老床位需求計算，床位需求為295243張，項目可提供床位數(shù)占需求的2.9%~7.5%。全部投資額約為6.65億元~16.65億元（按2500元/平米建面計）。（注：這是人家統(tǒng)計的自己項目的規(guī)模及下頁回報，姨可以找個相應(yīng)的精算師或者造價師做一個系統(tǒng)評估和造價）投資規(guī)模項目投資及投資回收、收益項目投資分三期進行一期自籌資金1-3億元用于購買土地，初期建設(shè)二期項目融資3-5億元三期物業(yè)預(yù)售5-10億元投資回收分三期進行一期物業(yè)預(yù)售50%，預(yù)計收回全部投資的75%二期轉(zhuǎn)讓物業(yè)25%-50%入住權(quán)、使用權(quán)，收回全部投資的25%。三期銷售剩余物業(yè)入住權(quán)、使用權(quán)到期的產(chǎn)權(quán)，變現(xiàn)物業(yè)約全部投資額度的80%~100%為項目實際物業(yè)收益。養(yǎng)生養(yǎng)老項目經(jīng)營收益所帶來的持續(xù)收益。國際生態(tài)養(yǎng)生文化村運營模式運營模式模式核心是打造具有養(yǎng)生養(yǎng)老功能的物業(yè)、設(shè)施；針對養(yǎng)生養(yǎng)老核心功能，建立高標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)體系、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；輔以生態(tài)養(yǎng)生景觀的規(guī)劃設(shè)計，共同營造出一個具有高品質(zhì)養(yǎng)生養(yǎng)老、醫(yī)療健康、娛樂休閑、生活購物的高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的國際型高端生態(tài)養(yǎng)老文化社區(qū)；構(gòu)筑養(yǎng)生養(yǎng)老核心理念以環(huán)境養(yǎng)生、營養(yǎng)養(yǎng)生、運動養(yǎng)生、科學(xué)知識養(yǎng)生、文化藝術(shù)養(yǎng)生、醫(yī)療保健養(yǎng)生五大養(yǎng)生主題為養(yǎng)生核心理念；以養(yǎng)生核心理念為基礎(chǔ)打造養(yǎng)生服務(wù)體系，規(guī)劃具體服務(wù)項目，擬定詳盡的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；將物業(yè)功能與養(yǎng)生具體項目高度匹配融合，使得物業(yè)富含養(yǎng)生文化內(nèi)涵進行全方位