物業(yè)管理概論(第二版)PPT完整全套教學課件

Wuyeguanligailun物業(yè)管理概論高職高專物業(yè)管理類課程目錄項目二設立物業(yè)服務企業(yè)項目三獲取市場項目四物業(yè)管理的前期準備項目五啟動物業(yè)服務項目六物業(yè)的日常管理項目一認識物業(yè)管理行業(yè)項目一認識物業(yè)管理行業(yè)任務一感知物業(yè)管理內(nèi)涵子任務一認知物業(yè)一、物業(yè)的概念及其類型物業(yè)是指已建成并投入使用的各類建筑物及相關的設施設備和場地。各類建筑物可以是住宅小區(qū)，也可以是寫字樓、商業(yè)大廈、工業(yè)廠房、倉庫等;相關設施設備和場地是指房屋內(nèi)外的各類設備、市政設施、文化娛樂設施和與之相鄰的場地、庭院、道路等。物業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的最終產(chǎn)品，也是物業(yè)管理的主體對象。子任務一認知物業(yè)一、物業(yè)的概念及其類型居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)特種物業(yè)子任務一認知物業(yè)二、物業(yè)與房地產(chǎn)的關系

(一)聯(lián)系房地產(chǎn)是指土地和房屋以及附著于土地和房屋上不可分離的部分，包括土地和房屋作為物質存在的財產(chǎn)和由此形成的所有權、使用權、租賃權、抵押權等財產(chǎn)權益。物業(yè)是指各類建筑物及相關的設施設備和場地，它與房地產(chǎn)在財產(chǎn)上所指乃同一對象。物業(yè)是房地產(chǎn)進入消費領域后的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是房地產(chǎn)的一個部分，是房地產(chǎn)的流通與服務環(huán)節(jié)。子任務一認知物業(yè)二、物業(yè)與房地產(chǎn)的關系(二)區(qū)別1.概念外延不同2.適用范圍不同子任務一認知物業(yè)三、物業(yè)的特點(一)位置的固定性(二)壽命的耐久性(三)產(chǎn)品的差異性(四)價值的投資性子任務二認知物業(yè)管理一、物業(yè)管理的概念與性質(一)物業(yè)管理的概念(1)實施物業(yè)管理的企業(yè)必須是具備一定資質的法人經(jīng)濟組織。(2)物業(yè)管理是通過提供有償物業(yè)服務來獲取經(jīng)濟效益的。(3)物業(yè)管理是以合同、契約為中介的委托管理。(4)物業(yè)管理是通過對物業(yè)的管理來為業(yè)主和使用人服務的。子任務二認知物業(yè)管理一、物業(yè)管理的概念與性質(二)物業(yè)管理的性質物業(yè)管理的客體是物業(yè)，服務的對象是業(yè)主和使用人，是集管理、服務、經(jīng)營于一體的有償勞動。所以，按行業(yè)劃分，屬于社會服務性行業(yè);按產(chǎn)業(yè)劃分，屬于第三產(chǎn)業(yè)?？梢姡飿I(yè)管理的性質就是“服務性”，是寓管理于服務之中，在管理中服務，在服務中管理。子任務二認知物業(yè)管理一、物業(yè)管理的概念與性質(三)物業(yè)管理與房地產(chǎn)管理的區(qū)別1管理體制不同2管理內(nèi)容不同3所管房屋的產(chǎn)權結構不同4管理機制不同子任務二認知物業(yè)管理二、物業(yè)管理的特性社會化專業(yè)化市場化企業(yè)化子任務二認知物業(yè)管理三、物業(yè)管理的階段劃分和基本內(nèi)容(一)物業(yè)管理的階段劃分物業(yè)管理的策劃階段物業(yè)管理的前期準備階段物業(yè)管理的啟動階段物業(yè)管理的日常運作階段1234子任務二認知物業(yè)管理三、物業(yè)管理的階段劃分和基本內(nèi)容(二)物業(yè)管理的基本內(nèi)容1.常規(guī)性公共服務2.非公共性延伸服務子任務二認知物業(yè)管理四、物業(yè)管理的宗旨和作用(一)物業(yè)管理的宗旨物業(yè)管理是為業(yè)主和使用人提供全方位、立體式的綜合性管理和服務，其宗旨概括地講就是“管理物業(yè)，服務業(yè)主”。通過物業(yè)管理使物業(yè)保持良好的運行狀態(tài)，完善物業(yè)使用功能并促使物業(yè)的保值和增值;同時，通過物業(yè)管理服務，為業(yè)主和使用人營造一個能滿足其偏好的舒適、安全而又寧靜的生活、工作環(huán)境。物業(yè)管理屬于服務行業(yè)，在物業(yè)管理全過程中要突出“服務”二字，寓管理于服務之中，在管理中服務，在服務中管理。子任務二認知物業(yè)管理四、物業(yè)管理的宗旨和作用(二)物業(yè)管理的作用1.對業(yè)主而言2.對開發(fā)商而言3.對社會而言項目一認識物業(yè)管理行業(yè)任務二認識物業(yè)管理的起源和發(fā)展子任務一了解國外物業(yè)管理的起源和發(fā)展一、國外物業(yè)管理的起源業(yè)界一般認同的觀點是，物業(yè)管理在我國是新興行業(yè)，僅有30多年的發(fā)展歷史，首先出現(xiàn)在沿海發(fā)達城市，逐步向內(nèi)陸地區(qū)延伸，而在國外，物業(yè)管理已經(jīng)有100多年的歷史。子任務一了解國外物業(yè)管理的起源和發(fā)展二、國外物業(yè)管理的發(fā)展(一)美國的物業(yè)管理管理機構(1)公共房屋管理委員會(2)行業(yè)管理機構(3)物業(yè)服務企業(yè)子任務一了解國外物業(yè)管理的起源和發(fā)展二、國外物業(yè)管理的發(fā)展(一)美國的物業(yè)管理管理的特點(1)管理契約化(2)管理專業(yè)化(3)服務優(yōu)質化(4)管理智能化子任務一了解國外物業(yè)管理的起源和發(fā)展二、國外物業(yè)管理的發(fā)展(一)美國的物業(yè)管理3.美國物業(yè)管理的收費第一種是根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的年度預算總額的百分比收取，即按月收取年度預算所規(guī)定的各月收取費用的百分比作為管理費用。第二種是根據(jù)利潤來計算管理費用。此種方法有利于提高物業(yè)服務企業(yè)的積極性，易于各方接受。子任務一了解國外物業(yè)管理的起源和發(fā)展二、國外物業(yè)管理的發(fā)展(二)新加坡的物業(yè)管理管理機構(1)建屋發(fā)展局(2)市鎮(zhèn)理事會(3)私人住宅的管理理事會(4)物業(yè)服務企業(yè)子任務一了解國外物業(yè)管理的起源和發(fā)展二、國外物業(yè)管理的發(fā)展(二)新加坡的物業(yè)管理管理的資金來源(1)政府補貼(2)建屋發(fā)展局的資助(3)物業(yè)管理處的資助(4)物業(yè)服務企業(yè)管理費子任務一了解國外物業(yè)管理的起源和發(fā)展二、國外物業(yè)管理的發(fā)展(二)新加坡的物業(yè)管理管理的特點<1)物業(yè)管理組織系統(tǒng)建全<2)法制建設與管理制度完善<3)堅持以人為本，重視鄰里和睦子任務一了解國外物業(yè)管理的起源和發(fā)展二、國外物業(yè)管理的發(fā)展(三)日本的物業(yè)管理(1)委托式管理(2)自主式管理(3)兼容式管理子任務一了解國外物業(yè)管理的起源和發(fā)展二、國外物業(yè)管理的發(fā)展(三)日本的物業(yè)管理管理費維修公積金公益金管理組合費泊車費、裝修費等專項服務費子任務一了解國外物業(yè)管理的起源和發(fā)展二、國外物業(yè)管理的發(fā)展(三)日本的物業(yè)管理管理的特點(1)物業(yè)管理的法律基礎較好(2)對從事物業(yè)管理的企業(yè)、人員有很高要求(3)物業(yè)管理的社會環(huán)境比較好(4)物業(yè)服務企業(yè)的專業(yè)化程度高(5)物業(yè)管理的行業(yè)協(xié)會作用大子任務二了解中國物業(yè)管理的起源和發(fā)展一、香港地區(qū)的物業(yè)管理(一)香港地區(qū)物業(yè)管理機構1.香港房屋委員會與香港房屋署2.香港房屋協(xié)會3.業(yè)主立案法團和樓宇互助委員會4.物業(yè)服務企業(yè)子任務二了解中國物業(yè)管理的起源和發(fā)展一、香港地區(qū)的物業(yè)管理(二)香港地區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的管理內(nèi)容和管理費的構成

1.管理內(nèi)容管理內(nèi)容主要有房屋使用管理、房屋及其設備設施的保養(yǎng)與維修、環(huán)境保潔與治理、保安與消防、園林綠化、經(jīng)租與中介服務、居住區(qū)有關服務、財務管理、產(chǎn)業(yè)保險和組織業(yè)主的聯(lián)誼活動等。2.管理費的構成管理費包括管理和維修人員的薪金及醫(yī)療、勞保等費用;公共部位與公用設施的維修和保養(yǎng)費;清潔用料和服務費;公用水電費;火災及公用部位的保險費;管理人員及管理處所需的支出;物業(yè)服務企業(yè)酬金;環(huán)境、綠化費用;康樂設施開支;地稅及批地書的費用;保安及其他與管理有關支出;會計統(tǒng)計及法律服務費等。子任務二了解中國物業(yè)管理的起源和發(fā)展一、香港地區(qū)的物業(yè)管理(三)香港地區(qū)物業(yè)管理的持點1.按物業(yè)性質分類管理2.物業(yè)管理法規(guī)全面、完善3.締造“社區(qū)精神”4.專業(yè)服務社會化程度高5.重視物業(yè)管理人員素質6.物業(yè)管理現(xiàn)代化子任務二了解中國物業(yè)管理的起源和發(fā)展二、深圳的物業(yè)管理

20世紀80年代，深圳借鑒香港地區(qū)的先進經(jīng)驗，結合本地實際，大膽探索，在一些涉外商品房屋管理中，首先推行了專業(yè)的物業(yè)管理模式。1981年3月10日，深圳成立了第一家涉外物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)(深圳物業(yè)服務企業(yè))，標志著深圳涉外商品房屋實施統(tǒng)一管理的開始，同時，深圳的物業(yè)管理行業(yè)由此產(chǎn)生。子任務二了解中國物業(yè)管理的起源和發(fā)展三、中國內(nèi)地物業(yè)管理的發(fā)展1探索和嘗試階段2快速發(fā)展階段3市場化、規(guī)范化、法制化發(fā)展階段子任務二了解中國物業(yè)管理的起源和發(fā)展四、目前我國物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀(一)社會評價方面1.行業(yè)社會地位不高2.行業(yè)偏見普遍存在3.輿論導向存在偏差子任務二了解中國物業(yè)管理的起源和發(fā)展四、目前我國物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀(二)政府監(jiān)管方面1.地方立法跟不上，相關政策不配套2.政府協(xié)調和執(zhí)法不力，與相關專業(yè)部門關系緊張3.物價部門干預過度，政府定價(指導價)適用過寬4.現(xiàn)行稅賦政策不合理，企業(yè)經(jīng)濟負擔太大子任務二了解中國物業(yè)管理的起源和發(fā)展四、目前我國物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀(三)開發(fā)商建設方面建管不分掩蓋和轉嫁前期矛盾，給物業(yè)服務帶來隱患和糾紛利用物業(yè)服務促進房屋銷售，拖欠空置房物業(yè)服務費住宅項目配套設施不全、不到位，增加了物業(yè)服務的難度子任務二了解中國物業(yè)管理的起源和發(fā)展四、目前我國物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀(四)業(yè)主和業(yè)主委員會方面1.公共意識不強，守約觀念淡薄2.物業(yè)服務消費觀念不強，欠費現(xiàn)象嚴重3.業(yè)主大會制度落實不力，運作程序可操作性不強4.業(yè)主委員會運作不規(guī)范，矛盾問題呈上升趨勢子任務二了解中國物業(yè)管理的起源和發(fā)展四、目前我國物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀(五)物業(yè)服務企業(yè)方面企業(yè)經(jīng)濟效益較低，行業(yè)發(fā)展后勁不足人員素質較低，專業(yè)人才缺乏服務市場不成熟、行業(yè)競爭不規(guī)范子任務二了解中國物業(yè)管理的起源和發(fā)展五、我國物業(yè)管理發(fā)展的對策(一)加強物業(yè)管理法制建設和學習貫沏(二)更新觀念,提高服務質量(三)引進競爭,加快培育物業(yè)管理市場(四)加強對物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員的管理(五)增加物業(yè)管理的科技水平子任務二了解中國物業(yè)管理的起源和發(fā)展六、我國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(一)物業(yè)管理將與城市現(xiàn)代化發(fā)展融為一體(二)物業(yè)管理將走向品牌化、規(guī)?；?三)物業(yè)管理將進入智能化、健康化時代(四)物業(yè)管理將進入資產(chǎn)管理時代項目二設立物業(yè)服務企業(yè)任務一了解物業(yè)服務企業(yè)的概念和類型子任務二了解中國物業(yè)管理的起源和發(fā)展一、物業(yè)服務企業(yè)的概念1物業(yè)服務企業(yè)必須依法成立2物業(yè)服務企業(yè)是法人企業(yè)3物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務4物業(yè)服務企業(yè)應當獲得經(jīng)濟報酬子任務二了解中國物業(yè)管理的起源和發(fā)展二、物業(yè)服務企業(yè)的類型(一)按投資主體分類(二)按股東出資形式分類(三)按經(jīng)營服務方式分類(四)按內(nèi)部運作機制分類(五)按存在形式分類(六)按管理層次多少分類項目二設立物業(yè)服務企業(yè)任務二進行工商注冊子任務一進行可行性分析一、對設立物業(yè)服務企業(yè)的可行性研究

(一)市場調查市場調查主要是針對物業(yè)管理市場的供求情況進行調查。物業(yè)服務企業(yè)提供的是物業(yè)管理服務，即勞務服務，所以，在設立物業(yè)服務企業(yè)前要針對這種勞務服務的需求與供給情況進行分析和比較，看目前這種勞務服務的需求與供給是否達到平衡，以及影響供給與需求的潛在和現(xiàn)實因素如何影響這種勞務服務質量。子任務一進行可行性分析一、對設立物業(yè)服務企業(yè)的可行性研究

(二)綜合分析市場調查的結果只是一些數(shù)據(jù)或對一些情況的粗略描述，不能直接作為決策的依據(jù)，還需要對這些數(shù)據(jù)或描述進行綜合分析，從已有的資料中，分析和發(fā)現(xiàn)一些真實、有用的數(shù)據(jù)。一般來說，若(總量或結構上的)物業(yè)管理服務的需求大于供給，且今后若于年仍能維持現(xiàn)狀的話，物業(yè)服務企業(yè)的設立就是可行的。否則，就需要特別慎重。子任務一進行可行性分析二、編寫可行性研究報告可行性研究報告是可行性研究的過程和結果的文字描述，是決定是否設立物業(yè)服務企業(yè)的主要依據(jù)。其主要內(nèi)容有:市場調查分析;自身具備的資質條件分析;設立物業(yè)服務企業(yè)的前景預測;未來物業(yè)管理經(jīng)濟效益的分析及結論等。子任務一進行可行性分析三、運行背景分析上述利潤預測仍屬保守分析，通過管理逐步走上正軌，我公司有信心每年獲得利潤在300000元以上，此項目應是一個穩(wěn)定、不會虧損的好項目。而且由于目前物業(yè)管理中涉及的安全隱患，如電梯、消防等設施的安全維護都是外包給專業(yè)公司進行定期檢查、維護保養(yǎng)，極大減少了運營的潛在風險。綜上所述該項目是可以涉足的，而且投資不大、效益穩(wěn)定、利潤較好。子任務二辦理工商注冊一、物業(yè)服務企業(yè)的設立條件(一)企業(yè)名稱(二)企業(yè)住所(三)法定代表人(四)注冊資本(五)企業(yè)章程(六)有符合規(guī)定要求的專業(yè)技術人員和管理人員(七)有健全的組織機構和規(guī)章制度子任務二辦理工商注冊二、物業(yè)服務企業(yè)的設立(一)簽訂發(fā)起人協(xié)議(二)申請企業(yè)名稱預先核準(三)出資驗資、確立企業(yè)的組織機構(四)申請工商注冊登記(五)申請稅務登記、印章刻制、相關賬戶設立(六)申請資質審核子任務二辦理工商注冊三、物業(yè)服務企業(yè)的變更與注銷(一)物業(yè)服務企業(yè)的變更(1)物業(yè)服務企業(yè)改變名稱、住所、經(jīng)營場所、法定代表人、經(jīng)濟性質、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式、注冊資金、經(jīng)營期限以及增設或者撤銷分支機構，應當辦理變更登記。(2)物業(yè)服務企業(yè)申請變更登記，應當在主管部門或審批機關批準后30日內(nèi)，向所在地工商行政管理部門申請變更登記。(3)物業(yè)服務企業(yè)分立、合并、遷移等，應當在主管部門或審批機關批準后30日內(nèi)，向所在地工商行政管理部門申請辦理變更登記。子任務二辦理工商注冊三、物業(yè)服務企業(yè)的變更與注銷(二)物業(yè)服務企業(yè)的注銷物業(yè)服務企業(yè)因歇業(yè)、被撤銷、宣告破產(chǎn)或其他原因終止營業(yè)的，應到所在地工商行政管理部門辦理注銷登記。項目二設立物業(yè)服務企業(yè)任務三評定資質等級一、資質管理的含義和標準(一)資質管理的含義物業(yè)服務企業(yè)的資質管理是指從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應具備的人員素質、資金數(shù)量、專業(yè)技能、管理水平以及物業(yè)管理業(yè)績等，是企業(yè)實力、規(guī)模的體現(xiàn)。在界定、檢查、衡量物業(yè)服務企業(yè)時，這些方面都需要在審批過程中加以明確。一、資質管理的含義和標準(二)物業(yè)服務企業(yè)的資質等級及相應標準一級資質企業(yè)二級資質企業(yè)三級資質企業(yè)二、申請資質等級審批(一)提文相應文件(二)資質等級的審批(三)資質等級動態(tài)管理(四)業(yè)務管理項目二設立物業(yè)服務企業(yè)任務四熟悉相關部門和機構一、房地產(chǎn)行政主管部門1審批物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營資質2對物業(yè)管理招標投標活動實施監(jiān)督管理3對日常物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理4組織物業(yè)服務企業(yè)參加考評和評比5對物業(yè)管理人員進行職業(yè)培訓二、工商、稅務和物價等行政主管部門(一)物業(yè)服務企業(yè)犬須接受工商沂政主管部門的監(jiān)督和指導(二)物業(yè)服務企業(yè)要依法向國家納稅(三)物業(yè)服務企業(yè)應接受物價沂政主管部門的物價管理(四)物業(yè)安全管理工作要接受當?shù)毓矙C關或派出所的監(jiān)督和指導(五)物業(yè)服務企業(yè)的環(huán)境管理要接受園林部門和環(huán)衛(wèi)部門的監(jiān)督和指導三、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位分工明確密切配合四、街道辦事處和居民委員會街道辦事處是政府的派出機構，主要承擔社區(qū)行政管理職責，依法統(tǒng)籌規(guī)劃、信息引導、組織協(xié)調和監(jiān)督檢查。居民委員會是社區(qū)居民群眾的自治組織，同時又在街道辦事處的領導下，履行最基層政府的職能。五、行業(yè)協(xié)會(一)行業(yè)協(xié)會概述行業(yè)協(xié)會是具有社團法人資格，以本行業(yè)的從業(yè)企業(yè)為主體，相關企業(yè)參加，按照有關法律、法規(guī)自愿組成的全國性或區(qū)域行業(yè)性的自律組織。行業(yè)協(xié)會的有效工作可以促進本行業(yè)的健康有序發(fā)展。我國既有全國性的物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會即中國物業(yè)管理協(xié)會，也有區(qū)域性的各級省、市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。物業(yè)服務企業(yè)應積極參加物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的活動，接受其業(yè)務指導。五、行業(yè)協(xié)會(二)行業(yè)協(xié)會作用橋梁和紐帶作用調研和督察作用交流和服務作用五、行業(yè)協(xié)會(三)行業(yè)協(xié)會職能(1)協(xié)助政府貫徹執(zhí)行國家的有關法律、法規(guī)和政策。(2)協(xié)助政府開展行業(yè)調研和行業(yè)統(tǒng)計工作，為政府制訂行業(yè)改革方案、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等提供預案和建議。(3)協(xié)助政府組織、指導物業(yè)管理科研成果的轉化和新技術、新產(chǎn)品的推廣應用，促進行業(yè)科技進步。(4)代表和維護企業(yè)合法權益，向政府反映企業(yè)的合理要求和建議。(5)組織制定并監(jiān)督本行業(yè)的行規(guī)行約，建立行業(yè)自律機制，規(guī)范行業(yè)自我管理行為，樹立行業(yè)的良好形象。(6)進行行業(yè)內(nèi)部協(xié)調，維護行業(yè)內(nèi)部公平竟爭。(7)為會員企業(yè)的管理和發(fā)展提供信息與咨詢服務。(8)組織開展對物業(yè)服務企業(yè)的資質評定與管理、物業(yè)管理優(yōu)秀示范項目的達標考評和從業(yè)人員職業(yè)資格培訓工作。(9)促進國內(nèi)、國際行業(yè)交流和合作。項目三獲取市場任務一了解物業(yè)管理市場交易方式一、物業(yè)管理市場的含義物業(yè)管理市場，是指出售和購買以物業(yè)為對象的管理服務這種無形勞動的交換關系的總和，也可以說是物業(yè)管理服務消費需求的總和。市場主體市場客體市場環(huán)境二、物業(yè)管理市場的特性(一)文換對象的固定性(二)文換沂為的約定性(三)文換內(nèi)容的多樣性(四)文換時間的延續(xù)性(五)文換過程的整體性三、物業(yè)管理市場的分類1按物業(yè)所處的地域來劃分2按物業(yè)的用途來劃分3按物業(yè)的等級來劃分4按物業(yè)類型和業(yè)主委托的情況劃分一、物業(yè)管理招標的概念子任務一認知物業(yè)管理招標物業(yè)管理招標，是指以某一物業(yè)服務項目為標的，根據(jù)項目情況和國家法律規(guī)定，公開或在一定范圍內(nèi)告知各項要求及服務標準，由符合條件的物業(yè)服務企業(yè)參加競投，從中選擇最佳的企業(yè)，并與之簽訂物業(yè)服務合同的過程。二、物業(yè)管理招標的方式子任務一認知物業(yè)管理招標公開招標邀請招標協(xié)議招標三、物業(yè)管理招標的類型子任務一認知物業(yè)管理招標(一)前期物業(yè)管理招標(二)日常物業(yè)管理招標(三)委托咨詢物業(yè)管理招標(四)物業(yè)管理專項業(yè)務招標一、物業(yè)管理投標的概念子任務二認知物業(yè)管理投標物業(yè)管理投標是指符合招標文件中要求的物業(yè)服務企業(yè)，根據(jù)國家法律規(guī)定、行業(yè)標準、物業(yè)管理項目特點及企業(yè)自身條件，按照招標文件要求，編制標書并參與競標的過程。二、物業(yè)管理投標的主體子任務二認知物業(yè)管理投標就一般的物業(yè)服務項目而言，物業(yè)管理投標的主體是具有相應資質和條件的物業(yè)服務企業(yè)。同時，《物業(yè)管理條例》規(guī)定:“物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務項目委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人?！币蚨F(xiàn)實中存在物業(yè)服務企業(yè)將其承接的物業(yè)服務項目分項分包的情況，參與投標的可能不僅有一般的物業(yè)服務企業(yè)，而且還有專業(yè)性服務企業(yè)。項目三獲取市場任務二熟悉物業(yè)管理招標流程一、招標人自行招標根據(jù)建設部頒發(fā)的《工程建設項目招標投標辦法》規(guī)定，建設單位自行招標的，應具備下列條件:(1)具有法人資格或是依法成立的其他組織;(2)有與招標工程相適應的經(jīng)濟、技術管理人員;(3)有組織編制招標文件的能力;(4)有審查投標單位資質的能力;(5)有組織開標、評標、定標的能力。二、委托招標代理機構辦理招標

1.招標代理機構的概念招標代理機構是指依法設立，從事招標代理業(yè)務并提供相關服務的社會中介組織。成立于1984年的中國技術進出口總公司國際招標公司(后改為中技國際招標公司)是我國第一家招標代理機構。目前，全國專門從事招標代理業(yè)務的機構已有數(shù)百家，還有一些建設工程咨詢、監(jiān)理單位也可進行建設工程招標代理業(yè)務。二、委托招標代理機構辦理招標2.招標代理機構必須具備的條件(1)具有從事招標代理業(yè)務的營業(yè)場所和相應資金。(2)具有編制招標文件和組織評標的業(yè)務能力。(3)具有符合法律規(guī)定，可以作為評標委員會成員人選的技術、經(jīng)濟等方面的專家?guī)臁６?、委托招標代理機構辦理招標3.招標代理機構的從業(yè)資格為保證招標代理機構的業(yè)務素質和專業(yè)水平，《中華人民共和國招標投標法》規(guī)定，招標代理機構還必須具備相應的從業(yè)資格，對其實行設立條件和從業(yè)資格雙重限定。三、實施物業(yè)管理招標流程(一)準備階段(二)招標階段(三)投標階段(四)開標、評標階段(五)中標階段項目三獲取市場任務三投標一、獲取物業(yè)管理投標主體資格的條件

(一)法定要求根據(jù)相關法律、法規(guī)的要求，物業(yè)服務企業(yè)參與投標首先要具備法人的主體資格;同時，根據(jù)物業(yè)管理項目的建筑面積等情況，物業(yè)服務企業(yè)還應具備可以承接該項目的相應資質條件。(二)招標人的要求在物業(yè)管理招投標中，招標人除了需按照法律規(guī)定確定投標人的條件外，還可以從物業(yè)管理項目或招標人的自身情況出發(fā)，對投標人的條件提出更進一步的要求，例如，要求投標人具有從事某類項目的物業(yè)管理經(jīng)驗、投標人的資金實力、企業(yè)業(yè)績、派駐項目的項目經(jīng)理條件等方面提出具體要求。二、物業(yè)管理投標流程一、準備階段子任務一物業(yè)管理投標流程(一)獲取招標信息對于采用公開招標的物業(yè)管理項目，投標人獲取招標信息的渠道主要有報紙、專業(yè)雜志、專業(yè)網(wǎng)站或主管部門網(wǎng)站以及同行交流等，對于邀請招標的物業(yè)管理項目，招標信息則來自招標人發(fā)送的投標邀請書。一、準備階段子任務一物業(yè)管理投標流程(二)投標決策招標物業(yè)的基本情況招標物業(yè)項目的定位業(yè)主的需求建設單位、物業(yè)產(chǎn)權人、物業(yè)使用人的基本情況招標條件和招標過程競爭對手企業(yè)自身條件的分析項目評估一、準備階段子任務一物業(yè)管理投標流程(二)投標決策投標風險的防范與控制(1)來自于招標人和招標物業(yè)的風險(2)來自于投標人的風險(3)來自于競爭對手的風險二、投標階段子任務一物業(yè)管理投標流程(一)報名、接受投標資格預審(二)購買招標文件(三)參加現(xiàn)場踏勘及答疑(四)編制投標書(五)送文投標書三、開標、評標階段子任務一物業(yè)管理投標流程參加開標、評標現(xiàn)場答辯四、簽訂合同階段子任務一物業(yè)管理投標流程投標人在收到中標通知書后，應在規(guī)定的時間內(nèi)及時與招標人簽訂物業(yè)管理服務合同。同時，投標人還要同招標單位協(xié)商解決進駐物業(yè)區(qū)域、實施前期物業(yè)管理的有關問題。投標結束后，要對投標活動進行分析總結，結算投標有關費用，對招標投標資料進行整理、歸檔。沒有中標的企業(yè)應該進行未中標的總結，分析投標失敗的原因，避免下次投標重蹈覆轍。五、物業(yè)管理投標的注意事項子任務一物業(yè)管理投標流程(一)及時組建投標機構(二)細致的市場調查(三)全面分析競爭對手(四)重視項目的現(xiàn)場踏勘及答疑(五)確保投標書的質量(六)加強溝通。開展人要的公關工作(七)確定合適的項目經(jīng)理(八)重視評標現(xiàn)場答辯一、物業(yè)服務成本的內(nèi)容子任務二測算物業(yè)服務成本(1)管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(2)公共設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費;(3)綠化管理費;(4)清潔衛(wèi)生費;(5)保安費;(6)辦公費;(7)物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費;(8)物業(yè)服務企業(yè)酬金(企業(yè)合理利潤);(9)法定稅費。二、物業(yè)服務成本的測算子任務二測算物業(yè)服務成本(一)測算總公式二、物業(yè)服務成本的測算子任務二測算物業(yè)服務成本(二)分項測算福利費運行、維修及保養(yǎng)費綠化管理費清潔衛(wèi)生費保安費辦公費折舊費企業(yè)合理利潤法定稅費三、物業(yè)服務成本測算實例子任務二測算物業(yè)服務成本三、物業(yè)服務成本測算實例子任務二測算物業(yè)服務成本三、物業(yè)服務成本測算實例子任務二測算物業(yè)服務成本三、物業(yè)服務成本測算實例子任務二測算物業(yè)服務成本三、物業(yè)服務成本測算實例子任務二測算物業(yè)服務成本三、物業(yè)服務成本測算實例子任務二測算物業(yè)服務成本三、物業(yè)服務成本測算實例子任務二測算物業(yè)服務成本三、物業(yè)服務成本測算實例子任務二測算物業(yè)服務成本三、物業(yè)服務成本測算實例子任務二測算物業(yè)服務成本三、物業(yè)服務成本測算實例子任務二測算物業(yè)服務成本項目四物業(yè)管理的前期準備任務一前期介入一、前期介入的概念子任務二測算物業(yè)服務成本所謂物業(yè)管理的前期介人，是指物業(yè)服務企業(yè)在接管物業(yè)以前的各個階段(項目可行性研究階段、建筑物規(guī)劃設計方案階段、施工階段)就參與討論與決策，并從物業(yè)管理的角度為開發(fā)商提出從樓宇設計、施工監(jiān)管、設備選用、功能規(guī)劃、房屋租賃、工程交接等多方面建設性意見和建議，以便更好地滿足業(yè)主和使用的需要，有利于物業(yè)管理。二、前期介入的重要性子任務二測算物業(yè)服務成本(一)完善物業(yè)的使用功能(二)優(yōu)化設計。減少返工，防止后遺癥(三)為日后的物業(yè)管理工作做好準備三、前期介入的內(nèi)容子任務二測算物業(yè)服務成本物業(yè)管理前期介人的主要工作貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)建設的全過程，下面就各階段的主要工作分別加以敘述。子任務一早期介入(立項、規(guī)劃設計階段介入)一、物業(yè)自身方面二、維修、養(yǎng)護方面三、日常管理方面四、日后服務方面子任務二中期介入(施工安裝階段介入)一、中期介入的內(nèi)容(1)與建設單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案。(2)配合設備安裝，確保安裝質量。(3)對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見。(4)熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別注意那些在規(guī)劃設計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。子任務二中期介入(施工安裝階段介入)二、中期介入的方法和要點(1)派出工程技術人員進駐現(xiàn)場，對工程進行觀察、了解、記錄，并就有關問題提出意見和建議。(2)仔細做好現(xiàn)場記錄，既為今后的物業(yè)管理提供資料，也為將來處理質量問題提供重要依據(jù)。(3)物業(yè)服務企業(yè)不是建設監(jiān)理單位，要注意介人的方法，既要對質量持認真的態(tài)度，又不能影響正常的施工、監(jiān)理工作。子任務三晚期介入(銷售、竣工驗收階段介入)一、銷售階段介入

(一)介入的主要內(nèi)容(1)完成物業(yè)管理方案及實施進度表;(2)擬定物業(yè)管理的公共管理制度;(3)擬定各項費用的收費標準及收費辦法，履行各種報批手續(xù);(4)對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓;(5)派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務;(6)將全部早期介入和中期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。子任務三晚期介入(銷售、竣工驗收階段介入)一、銷售階段介入

(二)具體的方法和要點(1)全面展示未來物業(yè)管理服務內(nèi)容。(2)征詢業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務需求意見，并進行整理，以此作為前期物業(yè)管理服務方案的制訂和修正依據(jù)。子任務三晚期介入(銷售、竣工驗收階段介入)二、竣工驗收階段介入

(一)內(nèi)容這一階段的介人內(nèi)容主要是參與竣工驗收。在各單項工程完工后，參與單項工程竣工驗收;在分期建設工程完工后，參與分期建設工程竣工驗收;在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗收。子任務三晚期介入(銷售、竣工驗收階段介入)二、竣工驗收階段介入(二)方法和要點(1)在銷售前，整理并全面完成物業(yè)管理方案，將許多涉及購房者買房應知的內(nèi)容，以書面文件的形式確定下來。(2)銷售前對售樓人員進行系列的物業(yè)管理培訓，使他們對物業(yè)管理的基本概念和基本知識有所了解，對將來該小區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解。(3)在售樓現(xiàn)場安排專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購房者的咨詢，這種咨詢和宣傳溝通起到了很好的效果，避免了房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的亂承諾，也使購房者對物業(yè)管理有信心，增加購買的欲望。(4)為使購房者對物業(yè)管理有所了解，在銷售時，就讓已招聘的部分物業(yè)管理人員上崗，如清潔人員、保安人員、綠化人員，使得購房者對物業(yè)管理的印象更加深刻。項目四物業(yè)管理的前期準備任務二前期管理一、前期管理的含義(一)前期管理的概念

《物業(yè)管理條例》第二十一條中提出，“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同?！币簿褪钦f，前期物業(yè)管理從建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)，簽訂書面的前期物業(yè)服務合同時起，到業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)，簽訂新的物業(yè)服務合同為止。一、前期管理的含義(二)前期介入與前期管理的區(qū)別時間不同性質不同形式不同內(nèi)容不同二、前期管理的重要性(一)方便業(yè)主和使用人的順利入住(二)維護水區(qū)(樓宇)的整體形象，推動租售(三)為后期的管理工作做好準備(四)為物業(yè)服務企業(yè)樹立形象、贏得聲譽創(chuàng)造機會三、前期管理的內(nèi)容(一)與開發(fā)商接洽前期準備工作。制訂前期物業(yè)管理接管方案(二)物業(yè)服務機構的成立(三)物業(yè)服務企業(yè)管理制度的制定一、機構設置的一般原則子任務一完善組織機構(一)目標原則(二)分工協(xié)作原則(三)權責相應原則(四)統(tǒng)一領導、分級管理原則(五)統(tǒng)一指揮原則(六)有效管理幅度原則二、物業(yè)服務企業(yè)的主要職能機構子任務一完善組織機構(一)總經(jīng)理室(二)辦公室(三)物業(yè)管理處(四)財務部(五)綜合經(jīng)營服務部三、物業(yè)服務企業(yè)的組織機構形式子任務一完善組織機構(一)直線制三、物業(yè)服務企業(yè)的組織機構形式子任務一完善組織機構(二)直線職能制三、物業(yè)服務企業(yè)的組織機構形式子任務一完善組織機構(三)事業(yè)部制三、物業(yè)服務企業(yè)的組織機構形式子任務一完善組織機構(四)矢巨陣制一、物業(yè)服務人員的素質要求子任務二配備物業(yè)服務人員(一)物業(yè)服務人員應當具有專業(yè)知識和專業(yè)技能1.具有現(xiàn)代物業(yè)管理專業(yè)知識2.具有物業(yè)管理專業(yè)技能3.掌握現(xiàn)代管理手段一、物業(yè)服務人員的素質要求子任務二配備物業(yè)服務人員(二)物業(yè)服務人員應當具有較高的個人素質1.具有較強的語言表達和溝通能力2.具有良好的心理素質和個人形象3.擁有強健的身體一、物業(yè)服務人員的素質要求子任務二配備物業(yè)服務人員(三)物業(yè)服務人員的職業(yè)道德1遵紀守法、愛崗敬業(yè)2工作認真，盡職盡責3誠實守信，熱情服務4鉆研業(yè)務，掌握技能二、物業(yè)服務人員上崗要求子任務二配備物業(yè)服務人員為全面提高物業(yè)服務人員的素質，規(guī)范物業(yè)管理行為，建設部建教培[1996]41號、人事部[2005]95號文件，決定從1997年開始對物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理和管理員實行崗位培訓、持證上崗制度，到1999年1月1號起全部實行持證上崗。2005年，建設部、人事部95號文又明確了全國物業(yè)管理師職業(yè)準人制度的實施。三、物業(yè)服務人員的選聘子任務二配備物業(yè)服務人員(一)物業(yè)服務人員招聘的原則(1)科學規(guī)劃，著眼未來，適度儲備，保障持續(xù)發(fā)展;(2)重視德能，標準明確，科學評估，達成人崗匹配;(3)公正選拔，信息對稱，互相認同，實現(xiàn)長期服務;(4)重視宣傳，體現(xiàn)專業(yè)，展示形象，樹立招聘品牌。三、物業(yè)服務人員的選聘子任務二配備物業(yè)服務人員(二)物業(yè)服務人員招聘與錄用步驟

(1)人員需求診斷及擬定工作分析說明書;

(2)制訂招聘計劃;

(3)員工招聘與錄用;

(4)招聘測試與面試，包括組織各種形式的考試和測驗，確定參加面試的人選，發(fā)布面試的人選，發(fā)布面試通知和進行面試前的準備工作，面試過程的實施，分析和評價面試結果，確定最后的錄用人選，面試結果的反饋，面試資料存檔;

(5)錄用人員的崗前培訓;

(6)試用員工的上崗試用。三、物業(yè)服務人員的選聘子任務二配備物業(yè)服務人員(三)物業(yè)服務人員招聘途徑內(nèi)部招聘外部招聘四、物業(yè)服務人員的培訓子任務二配備物業(yè)服務人員(一)物業(yè)服務人員培訓的內(nèi)容思想建設作風建設業(yè)務建設四、物業(yè)服務人員的培訓子任務二配備物業(yè)服務人員(二)物業(yè)服務人員培訓的形式資格培訓上崗培訓在職培訓交叉培訓四、物業(yè)服務人員的培訓子任務二配備物業(yè)服務人員(三)物業(yè)服務人員培訓的方法講授法研討會法或討論法視聽法情景模擬法學徒法四、物業(yè)服務人員的培訓子任務二配備物業(yè)服務人員(四)物業(yè)服務人員培訓計劃的組織和實施1.理論與實踐相結合2.長期培養(yǎng)和短期培訓相結合3.脫產(chǎn)學習與在職學習相結合項目五啟動物業(yè)服務任務一承接查驗一、物業(yè)承接查驗的含義物業(yè)的承接查驗是指物業(yè)服務企業(yè)對新接管項目的物業(yè)共用部位、共用設施設備進行的驗收活動。它是物業(yè)服務企業(yè)重要的管理工作之一，包括新建物業(yè)的承接查驗和物業(yè)管理機構更迭時的承接查驗。承接查驗以后，整個物業(yè)就移交給物業(yè)服務企業(yè)管理。二、物業(yè)的承接查驗與竣工驗收的區(qū)別驗收目的不同驗收條件不同交接對象不同性質不同職責不同一、物業(yè)的承接查驗應具備的條件子任務一準備承接查驗

(一)新建房屋(1)物業(yè)的承接查驗的首要條件是建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設行政主管部門備案;(2)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具;(3)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設施已按規(guī)劃設計要求建成;(4)道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求;(5)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書;(6)物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全;(7)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。一、物業(yè)的承接查驗應具備的條件子任務一準備承接查驗

(二)原有房屋對原有房屋的承接查驗，要求房屋所有權、使用權清楚，土地使用范圍明確，原物業(yè)服務企業(yè)已解除合同關系。二、物業(yè)承接查驗的準備工作子任務一準備承接查驗(一)成立物業(yè)的承接查驗小組(二)承接查驗前的準備二、物業(yè)承接查驗的準備工作子任務一準備承接查驗二、物業(yè)承接查驗的準備工作子任務一準備承接查驗二、物業(yè)承接查驗的準備工作子任務一準備承接查驗三、物業(yè)的承接查驗應提交的資料子任務一準備承接查驗(一)新建房屋承接查驗應提文的資料(1)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;(2)共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;(3)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件;(4)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;(5)承接查驗所必需的其他資料。三、物業(yè)的承接查驗應提交的資料子任務一準備承接查驗

(二)原有房屋承接查驗應提文的資料應提交房屋所有權證、土地使用權證等產(chǎn)權資料;有關司法、公證文書和協(xié)議;房屋分戶使用清冊、房屋設備及附著物清冊;建筑竣工圖紙資料、設施設備圖紙資料、環(huán)境綠化竣工資料等全套技術資料。一、承接查驗的程序子任務二實施承接查驗新建物業(yè)的承接查驗程序原有物業(yè)的承接查驗程序二、承接查驗的內(nèi)容、標準及驗收方法子任務二實施承接查驗(一)房屋建筑質量的驗收梁、柱板主體頂棚墻面地(樓)面門窗樓梯、扶手二、承接查驗的內(nèi)容、標準及驗收方法子任務二實施承接查驗(二)房屋附屬設施質量的驗收插座接線盒開關照明燈具供水系統(tǒng)排污管道地漏衛(wèi)生潔具防盜網(wǎng)(窗)室內(nèi)配電箱門鈴其他二、承接查驗的內(nèi)容、標準及驗收方法子任務二實施承接查驗(三)公共設施承接查驗標準及檢驗辦法基礎設施天臺公共天線屋面避雷裝置消防設施小區(qū)路燈綠化小區(qū)道路垃圾池(箱)垃圾轉運站崗亭車庫沙井、檢查井和化糞池明暗溝擋土墻、泄水孔踏步臺階水池、水箱信箱景觀、雕塑和文化娛樂設施二、承接查驗的內(nèi)容、標準及驗收方法子任務二實施承接查驗(四)其他持殊設施的驗收1.中央空調系統(tǒng)通風工程部分的驗收2.電梯的驗收3.供暖系統(tǒng)的驗收三、物業(yè)的承接查驗中應注意的問題子任務二實施承接查驗1.人員選配要精干7.管理配套要關注2.驗收立場要明確8.產(chǎn)權界定要證明3.現(xiàn)場查驗應當形成書面記錄9.費用要明確4.遺留問題要備案10.驗收手續(xù)要齊全5.保修事宜要落實11.建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主6.特殊信息要收集12.新老物業(yè)服務企業(yè)的交接四、物業(yè)的承接查驗交接雙方的責任子任務二實施承接查驗(一)建設單位的法津責任(二)物業(yè)服務企業(yè)的法津責任項目五啟動物業(yè)服務任務二辦理入住一、開荒子任務一籌備人住交房前必不可少的一項準備工作就是開荒。開荒是指物業(yè)服務企業(yè)在完成了對物業(yè)的承接驗收之后，對物業(yè)內(nèi)外進行全面、徹底的清潔。具體內(nèi)容包括:建筑垃圾的清理;對玻璃、地面、墻面等處所沾灰塵、污垢的清除;對各種設備的清潔等。做好清潔的“開荒”，一方面可以為日后的日常保潔工作打下良好的基礎;另一方面可以使物業(yè)以嶄新的面貌迎接業(yè)主的人住，同時也是物業(yè)服務企業(yè)樹立其良好形象和信譽的開始。二、準備入伙資料子任務一籌備人住(一)入伙通知書(二)收樓須知(三)入伙手續(xù)書(四)繳款通知書(五)其他入住常用表格三、制訂入伙工作方案子任務一籌備人住1制訂入伙工作計劃2策劃入伙儀式3布置現(xiàn)場4其他準備事項一、入伙接待子任務二移交物業(yè)(一)規(guī)范接詩禮儀，提升服務形象(二)正確看詩業(yè)主，樹立正確的服務觀念二、辦理入伙手續(xù)子任務二移交物業(yè)(一)核實購房人身份(二)查驗房屋狀況(三)確認房屋建筑面積及相關費用結算(四)辦理房屋占有、使用的文接手續(xù)(文鑰匙)項目五啟動物業(yè)服務任務三裝修管理一、審批業(yè)主裝修申請子任務一辦理裝修手續(xù)(一)預先告知裝修管理規(guī)定(二)裝修申請辦理程序二、核查與批準子任務一辦理裝修手續(xù)(1)非結構變動由物業(yè)服務企業(yè)查勘、鑒定、批準。(2)結構變動應經(jīng)房地產(chǎn)住房行政主管部門批準，物業(yè)服務企業(yè)可有償代辦。(3)專用設備(如煤氣表、管線等)的變動，必須報請有關主管部門批準，物業(yè)服務企業(yè)可有償代辦。三、裝修手續(xù)的辦理子任務一辦理裝修手續(xù)(1)要求業(yè)主簽署裝修管理協(xié)議書和裝修安全責任書，并附在裝修申請表后，告知裝修注意事項。(2)要求裝修公司提供專業(yè)作業(yè)人員相關證件復印件，并附在裝修申請表后。(3)裝修時間的把控。中小工程為20天;較大工程為30天;最長不超過50天。如確實需要，應到物業(yè)服務企業(yè)辦理延期手續(xù)。(4)業(yè)主和裝修公司一起到財務繳納相關費用。(5)指引裝修公司負責人到安保部辦理施工人員臨時出入證。(6)辦理完上述手續(xù)后，簽發(fā)裝修施工許可證，通知施工人員可以進場。四、裝修施工的驗收子任務一辦理裝修手續(xù)(1)裝修結束后，由裝修申請人提出驗收申請;(2)接到驗收申請后，物業(yè)服務中心和裝修申請人約定驗收時間;(3)物業(yè)服務中心組織專門驗收人員(客戶、工程、保安)對裝修進行驗收;(4)驗收合格，在裝修申請表中相關欄目簽署意見，否則要求整改，直至驗收合格;(5)保安部收回裝修施工人員臨時出人證，施工人員離場;(6)裝修驗收合格并使用兩個月后，物業(yè)服務中心應對裝修施工組織復驗，并在裝修申請表中簽署復驗意見，并辦理退還押金手續(xù)。四、裝修施工的驗收子任務一辦理裝修手續(xù)(1)裝修結束后，由裝修申請人提出驗收申請;(2)接到驗收申請后，物業(yè)服務中心和裝修申請人約定驗收時間;(3)物業(yè)服務中心組織專門驗收人員(客戶、工程、保安)對裝修進行驗收;(4)驗收合格，在裝修申請表中相關欄目簽署意見，否則要求整改，直至驗收合格;(5)保安部收回裝修施工人員臨時出人證，施工人員離場;(6)裝修驗收合格并使用兩個月后，物業(yè)服務中心應對裝修施工組織復驗，并在裝修申請表中簽署復驗意見，并辦理退還押金手續(xù)。子任務二裝修管理一、裝修時間管理二、裝修施工人員管理三、裝修材料設備的管理四、施工現(xiàn)場管理五、裝修施工的竣工驗收六、裝修責任七、裝修管理應注意的問題項目六物業(yè)的日常管理任務一召開業(yè)主大會一、業(yè)主的概念和種類根據(jù)《物業(yè)管理條例》的定義，業(yè)主是指房屋的所有權人。這里房屋的所有權人，是指以合法方式取得物業(yè)產(chǎn)權的人，包括購置物業(yè)并取得物業(yè)產(chǎn)權的購房者;物業(yè)尚未售出的建設單位;公房的所有人;已售公房并取得完全產(chǎn)權的公房買受人等。另外，對于購買公房但只取得公房部分產(chǎn)權的人，其產(chǎn)權實質是與原公房出售單位共有，在實踐中，一般將其按業(yè)主對待。二、業(yè)主的權利和義務

(一)業(yè)主的權利(1)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;(2)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;(3)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;(4)參加業(yè)主大會會議，行使投票權;(5)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權;(6)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;(7)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;(8)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。二、業(yè)主的權利和義務

(二)業(yè)主的義務(1)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;(3)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會做出的決定;(4)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;(5)按時交納物業(yè)服務費用;(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。三、管理規(guī)約管理規(guī)約在《物業(yè)管理條例》修改之前稱為業(yè)主公約，它對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法做出約定。制定管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。一、業(yè)主大會的概念子任務一召開業(yè)主大會業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，如果屬于單個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會的職責。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。二、業(yè)主大會的召開子任務一召開業(yè)主大會(一)首次業(yè)主大會的召開(二)業(yè)主大會的定期會議(三)業(yè)主大會的臨時會議三、業(yè)主大會相關規(guī)定子任務一召開業(yè)主大會(一)會議形式及會議有效人數(shù)(二)決定問題的程序(三)業(yè)主投票權的確定方式(四)業(yè)主大會的職責(五)業(yè)主大會議事規(guī)則一、業(yè)主委員會的概念子任務二了解業(yè)主委員會(1)業(yè)主委員會不是社會團體。業(yè)主委員會不符合社會團體登記管理條例中，關于社會團體人數(shù)上以及資金上的要求，因而不能將業(yè)主委員會看作社會團體。(2)業(yè)主委員會的設立不需房地產(chǎn)行政主管部門審批，房地產(chǎn)行政主管部門對業(yè)主委員會的設立行使的是備案權，不是審批權。(3)業(yè)主委員會在業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間起到橋梁和紐帶作用。二、業(yè)主委員會的職責子任務二了解業(yè)主委員會(1)召開業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;(3)及時了解業(yè)主和使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;(4)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;(5)業(yè)主大會賦予的其他職責。三、業(yè)主委員會的組織機構子任務二了解業(yè)主委員會業(yè)主委員會委員的人數(shù)一般為5人以上的單數(shù)，以不超過15人為宜，不同的地方規(guī)定不同。業(yè)主委員會一般設主任1人，副主任1}2人，其他為委員。四、業(yè)主委員會委員的任期及條件子任務二了解業(yè)主委員會(一)業(yè)主委員會委員的任期(二)業(yè)主委員會委員的條件(三)業(yè)主委員會委員資格的終止項目六物業(yè)的日常管理任務二物業(yè)服務的提供一、房屋及設施設備維修養(yǎng)護管理的作用子任務一房屋及設施設備的維修養(yǎng)護管理(一)保證和完善物業(yè)的使用功能(二)實現(xiàn)物業(yè)的保值增值(三)優(yōu)化物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境。促進城市的經(jīng)濟發(fā)展(四)有利于物業(yè)服務企業(yè)樹立良好的社會形象二、房屋及設施設備修繕管理的基礎知識子任務一房屋及設施設備的