房地產經(jīng)濟測算與開發(fā)策略

經(jīng)濟測算與開發(fā)策略物業(yè)配比經(jīng)濟指標確定（主要為成本與價格確定）經(jīng)濟測算開發(fā)策略原規(guī)劃方案的物業(yè)面積比例各使用功能面積分配表功能名稱建筑面積（m2）商業(yè)（含73000地下面積）146877住宅（地上計算容積率面積）64314公寓式辦公（地上計算容積率面積）46174酒店（地上計算容積率面積）26992合計284357項目基本規(guī)劃指標含六號地塊：占地面積：49934m2

容積率：4.26

地上可建面積：212719m2

預計地下面積：約140000m2

其中：地下商業(yè)約70000m2

注：本次物業(yè)面積測算不包括配套地下車庫、地下配套用房等面積?；陧椖慷ㄎ换A上的物業(yè)配比建議功能名稱建筑面積（m2）商業(yè)（含73000的地下面積）145000住宅（地上計算容積率面積）46857寫字樓（地上計算容積率面積）40500酒店（地上計算容積率面積）52000合計284357注一：我們僅提出基于市場的示意性功能配比，沒有唯一性，實際根據(jù)政府規(guī)定、公司策略、建筑設計等要求進行調整；注二：本次物業(yè)配比建議不包括配套地下車庫、地下配套用房等面積。項目基本規(guī)劃指標含六號地塊：占地面積：49934m2

容積率：4.26

地上可建面積：212719m2

預計地下面積：約140000m2

其中：地下商業(yè)約70000m2

物業(yè)配比調整前后比較整體物業(yè)配比在調整前后變化不大；商業(yè)面積基本不變；住宅和寫字樓的面積有所下降；酒店建筑面積上升。經(jīng)厘濟彎指灶標屠確忌定1.價顧格沖確表定參照諷臨近獎區(qū)域菜或者變區(qū)域宅價值特相似兼的區(qū)沖域市孔場上漸當前床銷售洋價格創(chuàng)迫新兔產踩品暴參照照矮典霧型趣樓虧盤估定腐價典、第成墊熟頌案死例猛定蛙價永原墊理2稠.成戚本各種勿物業(yè)應類型推的開肉發(fā)建畫設成峽本參費考上狡海市剃建筑寸造價某規(guī)范3.費率各跑種徑取犬費棍標橫準蓮參斑照房誠上燒海徹有儉關岸規(guī)挎定需要友說明每的是雜：所電有經(jīng)坦?jié)竵y標的旗確定飽都是袋靜態(tài)沒的，禽并沒騰有考農慮市辛場波進動、庭政策碗變化影、供伴求關休系等位等，謀僅供賭前期網(wǎng)投資英測算捆與開漿發(fā)策叔略制草定參重考。開住發(fā)用成豎本站的洗設嚷定工程類別工程描述建筑面積樓面地價（元/M2）項目造價取值（元/M2）其它各項費用（元/M2）單位面積開發(fā)成本合計（元/M2）總開發(fā)成本（萬元/M2）綜合商業(yè)上有塔樓，地下兩層，地上四層145000（含70000地下面積）10500（地下商業(yè)不計樓面地價）5000330018800（地下商業(yè)5000）141000+35000=176000高層寫字樓地下四層，中高檔405006000550033001480059940高層酒店四星級，包括精裝修及家具520006000800033001730089960高層住宅高檔商品房，含裝修468576000300030001200056228合計382128數(shù)科據(jù)法來燭源起：民世捏聯(lián)紀估描價忙部注一多：在餓造價抄計算蒜過程愉中已返包括混地下趁車庫基的建奧設成石本；注二桂：樓飲面地眨價按比現(xiàn)行月土地融價格傲估算趙；注昨三化：柱其石它敘費惱用搞包躺括押政看府回規(guī)瞞費罩、執(zhí)前患期登費罩用際、獲管尺理間費祝用錦、撕財國務助費槽用廣等圈，預但鞭不梁包低括升各捐項裹稅呼費季。開發(fā)雀成本喘比較單位阻面積塞開發(fā)琴成本掌比較總開博發(fā)成扎本比雀較酒店案的單監(jiān)位面葛積開康發(fā)成有本最智高；地下糕商業(yè)渠不計脈容積驅率，慶不分療攤地域價成瀉本，屯成本哲優(yōu)勢異明顯超。地上謠商業(yè)捷因建攝筑體龜量較駕大，題總開洞發(fā)成眉本居才首；寫字盒樓、清住宅寫因開嶺發(fā)量祝、單罵位開策發(fā)成床本均馬比較蘆接近尤，其略總開癢發(fā)成擔本也蹈比較乘接近糖。商業(yè)悟租金佩的確厭定修正染后租悅金通核過算乒術平舞均法適求得脈本項頓目每否層的放預期獅平均產租金甜范圍保，取啄中間災值為運商業(yè)弓的參勿考租夜金：B2：5絮.見0元/天/艇M2B尚1：8.歪0元/天/莫M21/黃F：1凡8撇.送3元/天/M22/省F：9書.姐7元/天/喜M23軍/碎F：6籌.例8元/天/M24慌/扇F：5.儉3元/天/M2考慮從地下冷商業(yè)嬌為社梢區(qū)和統(tǒng)區(qū)域賓商業(yè)醬，在無業(yè)態(tài)父上以桂超市違和家鴉電等首專業(yè)虧市場蝕為主繪，租咬金承磚受能鍬力較節(jié)低，擁而且艘地下稀商業(yè)斗分割欣成兩睡半，項不能筋形成平整體及，對B寄1和B輝2的辱租柿金啞做光進快一陽步恨修學正裳，緞其處結樹果住為蹈：B2：2本.接5元/天/竄M2B州1：4債.雨0元/天/M2比較項目平均租金（元/天/M2）修正系數(shù)修正后租金（元/天/M2）梅龍鎮(zhèn)廣場B17-100.75-71/F20-3014-212/F12-208-143/F10-157-114/F8-126-8淮海路時代廣場B110-150.66-91/F25-3015-182/F10-156-93/F8-124.8-7.24/F5-103-6港匯廣場B115-200.69-121/F30-4018-242/F15-209-123/F8-104.8-64/F5-103-6租漿金暫確睬定響方棄法瞎：成市殲場樣比副較揪法注蓬：怠影蛇響半修爽正響系歷數(shù)瓦的鐮主奇要校因線素似是疲區(qū)竭域獻因康素雀，方包塘括恨區(qū)沿域煮位推置某、決自褲然墓條視件窄、初周銷邊皆環(huán)死境璃、項繁捏華處程再度輪、蛾交島通閘便低捷宏度隨、某交狐通培流工量絨等貞等商德業(yè)惑的燈經(jīng)攀濟奸測嚴算樓層出租面積（平方米）租金水平（元/天/M2）年租金收入（萬元/年）B2141002.51286.6B1176004.02569.61/F1510018.310086.02/F184009.76514.53/F133506.83313.54/F19005.3367.6總計8045024137.8注解：武以悲上擦面啦積關為速根寄據(jù)磁初明步亡設斧計摔建螞筑番平前面第圖歪計竄算拔之份結氣果須，備僅歐供艘經(jīng)欲濟喚測理算刃參剛考盆。建筑喇面積久：1砌4找5點0大0瀉0平腐方具米開發(fā)浸成本榆：17纖60處00萬技元年租途金收猾入：24嚇13至7.喝8萬講元年營滲運成緩本：2錦4屈1象3占7左.辭8質*堪3擋0斜%諷=漂7桐2耕4職1地.碰3萬元年詞收培益狹：2捧4豪1爽3舊7誰.丑8篇-能7蘭2或4弊1非.鞠3魔=擁1口6客8救9調6旗.鏈5萬薪元投龍資淺回鳴收定周膜期四：10判.4年投資腳成本貴高；投除資魄收掃益岸高影；投裁資煙回更收瘋周斯期稀較最短基；投樂資對風死險慈較繳高芽；酒店狀租金抖的確說定

2004年累計同比增長四星級酒店出租率72.22%---四星級酒店平均房價586.81元/套14.07%數(shù)據(jù)害來源暫：上好海市及旅游醫(yī)事業(yè)低管理家委員鄙會注既：蘋影剝響鳴修搖正泉系稼數(shù)袖的編主侵要鬼因靜素駁是戚區(qū)許域筍位斬置領、燒新申舊刷程足度鄙，棒周桶邊陷環(huán)松境痛、禁繁幅華右程殿度倉、鞋交接通膀便糟捷彎度僻等槐等

修正系數(shù)出租率、房價本項目出租率1.072.22%本項目酒店平均房價1.2704.17元/套20貪04年四迎星酒帶店出驕租率衣與平患均房宵價本項嚇目租雅金與護出租蠟率的像確定酒葵店蘇的兄經(jīng)室濟民測坊算前期光投入肢高；收羨益逃較雙高別；投資鞠回收逝期較套長；投資講風險第較大兵。建圖筑赴面辛積值：5隙2悄0蘆0杏0平藝方省米造價夢成本燙：8耍9呢9永6飯0萬元客蛇房應數(shù)滋：5頂0小0套客證房亂出格租轟率河：72搬.2百2%平均櫻房價收：7器0曉4蔥.帖1貍7元/套年伏租樹金傳：50每0*嗽70四4.勒17壤*7不2.遭22擇%*其36棚5=幼92遺80脖.1萬診元年營喜運成小本：9泳2申8降1栽.源1教*存4秧2腹.毀4明5瞇%灣=送3街9綢3率9欣.核8萬剃元年收學益：9墳2導8折0謠.妥1血-偷3陷9罷3朱9拐.怕8累=肆5籠3早4渾0疤.蔥3萬元投寸資讀回爽收類期懇：16汽.8年注升：欲來棒源席于戴行鴿業(yè)馬統(tǒng)命計妻平自均塑值謊的階營食運貢成炸本職為竊：寫字并樓售堅價的赴確定比較樓盤平均售價（元/m2）修正系數(shù)修正價格（元/m2）綠地商務大廈210001.327300洛克雙喜大廈220001.328600海銀國際280001.028000晶采世紀大廈300000.927000注：顛影響捏修正怎系數(shù)竟的主漲要因搏素是厭區(qū)域羊位置園、規(guī)惱模大冊小，旅周邊綿環(huán)境枝、昭子示性懼、繁舉華程歉度、察交通錘便捷糠度等玩等。修職正款后寬售螺價騙通以過徐算漆術朗平軌均告法篇最謠終肌求著得漁本君項踢目文預謹期畢售普價敲為矛：2忌7集7臥2紋5元/平品方泰米住欠宅特售趟價剩的蝦確毫定比較樓盤平均售價（元/m2）修正系數(shù)修正價格暢園20000-300000.918000-27000東方劍橋24000-330000.8520400-28050東方雅苑28000-350000.822400-28000嘉里華庭25000-350000.8521250-29750注：幕影響液修正刷系數(shù)郊的主蜘要因柳素是尺區(qū)域奏位置珠、規(guī)政模大蒙小，飾周邊嚴環(huán)境廟、自炎然景卻觀、嘆交通營便捷室度等槐等。修豈正深后須售搏價嘆通疊過悅算細術嫌平土均窗法凳并茫取孤中底間打值便最豆終管求形得覺本爽項剝目尖預返期織售仍價鋼為胖：24避35偽6元/平歐方勉米寫字奮樓與除住宅您的經(jīng)薪濟測灰算寫字瞞樓與先住宅胳的共推同特雙征：投資娘成本突較低惱；投資續(xù)收益悟高；投資省回收礦期短充；投資潛風險曠較小已；從成減本收美益的盒角度袖來看漸，住懶宅略旨高于沿寫字飄樓；面積（平方米）單位面積開發(fā)成本（元/M2）總開發(fā)成本（萬元）平均售價（元/M2）總銷售金額（萬元）稅前成本收益率寫字樓40500148005994027725112286.387.3%住宅46857120005622824356114124.9102.9%不丙同晃物藍業(yè)戰(zhàn)投拆資盆風為險欣系真數(shù)貪比權較投資成本投資收益投資回收期投資風險商業(yè)3-4-2-3酒店4-2-0+2寫字樓2-4-4-6住宅1-4-4-7投資弓風險員的主寒要構汁成因鎖素：投肚資抄成恐本霧；投感資梢收車益潛；投第資漏回持收爬周齒期派。注腳：咸在碌投染資廣風樂險毯的碌構周因噴中蛙，悶未康考遣慮憂外通部傷影亮響仿因來素佳，溝如斬市糊場案環(huán)吵境斤、巴政虧策啄環(huán)客境哄、猶金滴融糠環(huán)嘩境振等裕等或；注拾：兇投屋資稈成誰本顛高哲低肥與蘆投獻資湯風典險乘成爬反虛面讀關為系裕，濾投血資哄收捎益秀高天低的、鑒投慮資已回耕收盈期堡長軍短勾與勾投捕資慚風臥險城成垮正奇面唉關板系牙；注：今投資狠風險=投調資苗成玩本粘風耀險+投資彎收益航風險+投資挨回收垂期風兼險，厲數(shù)值繭高低局與風初險成榮正面妹關系包；投屬資征風射險糞比綢較章結液果妻：酒店蠶最高濟；商業(yè)已次之鋤；寫魄字械樓房誠較蕉低礎；住宅琴最低常。保持霉現(xiàn)金淺牛、某明星墓、問奧題產棒品的贏合理獻組合饞，實尿現(xiàn)產傅品及圓資源聾分配適結構辨的良綱性循祥環(huán)成功淺的月玩牙環(huán)——最佳烤模式對決于艇企衫業(yè)倒來騙說犬，逐如陣果承能侍同卸時智具燦有襯問嚇題姐產協(xié)品搏，按明仇星障產做品煉和曠現(xiàn)疲金該牛常產瘡品翁這塔三竄類屯，扁就肢有礦希撇望團?？p持瓦企示業(yè)跳當余前雜的伯利價潤晃和渾長始遠潛利挪潤幣的略穩(wěn)灣定計，承形磚成初合名理凝的駐產垃品東結撈構浸，炮維柿持余資煤金北平極衡閑。

高市場增長率高明星STAR現(xiàn)金牛問題QUESTION瘦狗DOG相對市場份額波士頓矩陣CASHCOW本項驢目的橋波士板頓矩項陣分繞析本共項嶄目供成廳功帆規(guī)施避莊了敢瘦勞狗元型始產張品負；現(xiàn)金匪牛產漏品分絨布比宇較合蔑理；問題隱產品岸偏多天，對擾企業(yè)浙資金耗實力核要求訓較高學；明另星臭產畢品海相艇對治偏家少螺；

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