房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

第一節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述1.房地產(chǎn)開發(fā)項目及特點房地產(chǎn)開發(fā)項目：又稱為建設工程項目，具體是指在一個總體設計或總預算范圍內(nèi)，由一個或幾個互有內(nèi)在聯(lián)系的單項工程所組成，建成后在經(jīng)濟上可以獨立經(jīng)營核算，在行政上又可以統(tǒng)一管理的單位工程。1.房地產(chǎn)開發(fā)項目及特點工程項目可分為單位工程、單項工程、分部工程等。單項工程：在一個工程項目中，具有獨立的設計文件，竣工后具有獨立生產(chǎn)能力或經(jīng)濟效益的一組配套齊全的工程項目。單位工程：具備獨立施工條件并能形成獨立使用功能的建筑物及構筑物。分部工程：單項工程的組成部分，按專業(yè)性質(zhì)、建筑部位確定。房地產(chǎn)開發(fā)項目特點：知識密集型；組織層次性；系統(tǒng)性；投資額巨大，建設周期長；整體性強。2.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的概念房地產(chǎn)開發(fā)項目管理：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對整個工程項目的開發(fā)建設進行的全面管理，是項目開發(fā)建設過程中的一項重要管理內(nèi)容，它集中體現(xiàn)了項目建設過程中的各項實務操作。包括項目的成本管理、工程管理、質(zhì)量管理、進度管理、合同管理、工程技術資料管理、施工安全管理以及市政配套協(xié)調(diào)管理等內(nèi)容。其中成本管理、質(zhì)量管理、進度管理是三大管理核心。2暴.房地疾產(chǎn)開釣發(fā)項裹目管胖理的驗概念三丸大雀管釣理殖目痕標棵之諒間恰的萍相拖互精關涼系概：（1）餐三川大漂管濕理雞目螺標貼之盛間欣的對適立盒關嚼系：如綁果村對故工絹程質(zhì)量親要求某較高，戒就夏需毀要投掌入魄大低量角資拍金；如果禁要搶勞時莖間旦、則爭破進宇度，緣瑞勢歪必斥會卻增年加少投抓資片或敲者使諒工星程召質(zhì)姓量逢下金降；如厚果旅要減慚少什投圓資株、害節(jié)下約互費貫用，尸勢獎必購會對考榜慮降械低冷項茫目浪的酸功壤能賀要歪求須和往質(zhì)浙量石標熱準。2柿.房之地嶺產(chǎn)蓋開螺發(fā)樹項修目購管餅理胡的短概唱念三畏大鬼管將理稼目垮標窯之孕間艱的席相訊互潔關蠟系菠：（1）曲三襖大砍管壤理味目籠標撿之爸間蠅的統(tǒng)一臟關系：適窩當增加裕投資僅數(shù)量，良即僚可港加調(diào)快條項院目宅建食設謎進張度幕，繩縮資短扮工毫期店，宵使壺項醫(yī)目狠盡御早晨動廳工鞏，投囑資梢盡逗早濱回崇收醬，貝項駛目賭全鬼壽穗命緣瑞周跌期尼經(jīng)售濟距效田益冷得閃到閃提撕高；適當提魔高達項勒目薄功墨能繪要紗求定和倆質(zhì)廚量茄標歇準，能盡夠節(jié)童約項蘋目搞動勢用紀后鬧的延續(xù)資費、載周轉(zhuǎn)擇費和政維修種費，誕從央而牛獲撈得隙更本好勺的池經(jīng)渣濟直效循益??；如滾果故項洞目進懇度存計感劃仇制份訂灑得扮既柴科斯學這又辱合礙理，佳使治工適程辦進覆展頭具除有頂連扒續(xù)蕩性蹲和潛均壺衡骨性屆，武不根但可以傷縮短茄建設雨工期，剝而臨且有可仍能獲鐮得更催好的痛工程間質(zhì)量紛和較仆低的睬工程效費用叮。3.房撞地合產(chǎn)挑開急發(fā)透項衰目途管銷理寨的層次條體系業(yè)主敵方的項忠目管駕理工程冠總承畝包方的友項推目膠管稼理監(jiān)撤理督方的板項裁目勿管品理設肥計損方的機項科目很管庸理施繪工漲方的賤項顆目殖管陳理供業(yè)貨打方的釣項出目雙管盒理社會相環(huán)境沙方的項東目管讓理業(yè)主方的管理總承包方的管理監(jiān)理方的管理設計方的管理施工方的管理供貨方的管理房地產(chǎn)開發(fā)項目社會環(huán)境方的管理反饋服務使用4.房地旬產(chǎn)開隔發(fā)項陣目管解理的報任務施哨工平企半業(yè)語的百施勉工棍管忍理：對活合同旗規(guī)定謝的標議的內(nèi)絨容進日行工報程建吃筑生籃產(chǎn)的衰管理初，包扇括作業(yè)葡計劃鋤管理奶、勞珠動管菊理、節(jié)安全夾管理估、現(xiàn)掛場管損理、胃質(zhì)量駱管理傷、進徹度管努理等，蠻其目燈的是立按時遮保質(zhì)伙地完賽成承等包的碑施工怎任務縫，獲跪得承烈包利革潤。房護地陳產(chǎn)斬開貿(mào)發(fā)印商豪對跟開姿發(fā)簡項蠶目額的偵管烈理：對垃已發(fā)采包建仍設工巾程整束個施浮工過惱程的晃管理恐，包休括對工拉程竊質(zhì)慮量齊、自工辛程撥進團度敢的益控臂制除管糖理凈，候工偷程奸施帽工乞隊寇伍城的弦組羞織仆管貼理，對濫施工慈過程柔中可萄能出薦現(xiàn)的各葛種握問兔題有的喝處傳理等滿，率目久的壩是膚確猛保膝工賀程掌項醒目框按遲合例同顆計梁劃寄完新成泥，靈保檢證琴項觸目隆開況發(fā)款的單經(jīng)丘濟毯效晌益兔。第價二飲節(jié)暈：子房我地刪產(chǎn)講開籌發(fā)恐項豆目豪質(zhì)借量泄管磁理1.工程沫項目侮質(zhì)量將管理垂的特險點影系響根因許素察多質(zhì)犁量波似動哀大質(zhì)量變異緞大質(zhì)量隱蔽葛性終狹檢燥局裳限平大2.質(zhì)量日管理鴨的主墻要內(nèi)且容施萌工都前的準介備階胸段對編施湊工隊挖伍插及特人售員質(zhì)量跌的控飄制；松對工曲程所雨需原防材跡料的站質(zhì)接量法控策制必；債對遙施瞇工餓方蝴案敲、方法遞和工樹藝的控軋制；疑對施截工用機械汪、設凳備的購質(zhì)訂量君控胡制駕；呈對男施愿工環(huán)柔境墻與鏈條寫件方牢面井的漿質(zhì)要量辯控纖制汗；婆對測銷量早基適準到點美和濟參煎考銹標逐高的殊確喜認非及森工邁程木測魚量討放兼線爹的鎖質(zhì)峽量跪控嚇制奴。施工棵過程級中的膊質(zhì)挨量揚管埋理對施松工承嶼包單美位的質(zhì)潑量娃控面制譜自取檢罵系斜統(tǒng)劃進崇行槽監(jiān)泳督；廢在詞施遠工介過辟程堆中焰進異行質(zhì)斃量到跟屠蹤恐監(jiān)羊控；敘會嫁同追建繡設昏監(jiān)鳥理編單舌位獅審顯查競設柿計敏或讀承拘包命方責提慶出派的工它程舉變釣更積或糕圖彈紙期修炮改；對窗重要妨的承驗重引結寇構買進嶺行湯檢便測遙驗栽收；襪參祖加位給兩排唇水努、嘉電球器街安抱裝波的試通炸水、畝試運純轉(zhuǎn)等塞工校作浸；捎參區(qū)加瞞工祝程處質(zhì)掘量質(zhì)的評饒定沿和莊竣沸工責驗訂收工貌作怪；慨認姨真嗚做播好施餅工說日侍記；對沉降螞有觀反測要求戰(zhàn)的定蕉期觀悄察；我監(jiān)督倆和協(xié)賤調(diào)施雨工企方業(yè)做填好文明舅施工著、安讀全施躲工承包單位開工準備承包商提交開工報審表項目監(jiān)理機構審查開工條件批準？分項分部工程施工承包單位自檢（上面所列）承包單位提交報驗申請表項目監(jiān)理機構檢查質(zhì)量合格？項目監(jiān)理機構簽署報驗申請表承包單位完成單位工程或分部分項工程承包單位提交報驗申請表項目監(jiān)理機構檢查驗收合格？項目監(jiān)理機構簽署報驗申請表返工否返工否整改是否是是進行下道工序3.項功目渡工卸程么質(zhì)陽量化管駝理幻玉的廟主頂要辟途壯徑喜和泰方糞法3.冷1房地巧產(chǎn)開穩(wěn)發(fā)項乎目在削施工嫁階段爹進行慈質(zhì)量初控制腥三種種途徑審銹核捉有坦關燭技閥術革文飾件筋、禁報魚告臨或桿報診表現(xiàn)磁場好質(zhì)許量博監(jiān)兩督現(xiàn)場敬質(zhì)量狡檢驗3.卡2房地芳產(chǎn)開格發(fā)項終目工異程質(zhì)開量控諒制常拌用方圣法排樸列篇圖壩法喬：若干材個直方秧圖分恩別先表膚示觸質(zhì)啦量影葬響畢因虧素的獲項宮目競，場直兼方猴圖撕的創(chuàng)高套度穩(wěn)則儀表拿示影撞響筑因竟素便的股大洪小該程敲度，嗎按棒大岸小吹順帆序盡從刷左厚向銳右見排本列饅，駱曲旅線邊表旺示有各祥影譜響泉因得素鵝大牌小還的累慢計揀百杰分僻數(shù)。P稠2艱5賄6圖9腦-釘3。因倆果緩分我析掛圖撲法樹枝尸圖、假魚刺侄圖、豎石川貓圖，徑把問惕題標仍在“棒魚頭兔”，顯再劃所出質(zhì)險量過銜程階噴段主舞干線渾（“窩魚骨盡”）守。P搜2字5文7圖9-巧4。直方纏圖法S耍P泰C圖槳法4.施徒工燭階象段府質(zhì)它量濁監(jiān)零督植控撇制譯手踐段旁站遭監(jiān)督測牲量試驗指令討文件規(guī)定質(zhì)偏量鋤監(jiān)脅控悼工肯作肢程船序利濤用支祖付揀控謝制斷手底段5.房率地圈產(chǎn)棵開竟發(fā)克項霸目糧的掛竣塵工舊驗蜂收5.燭1竣工翠驗收啦的范禽圍及薄依據(jù)范暢圍輩：凡房柴地產(chǎn)杠開發(fā)末項目必須邀按批伸準的辟設計雅文件婚和合若同規(guī)懲定的毛內(nèi)容董建成，衫還應驗遵收土后地使翼用情嗽況，以驗及單項街工程且、市計政、勉綠化詠及公流用設疫施等牲配套妻設施項炊目初等黑。依耕據(jù)巡壽：批啊準漂的設獅計涉任貢務怒書、初步薪設計秤方案、技附術天設爸計柱文鄰件、施工豆圖、設備剖技術示說明倆書、有街關互開恒發(fā)漲建良設掘的箭文啄件、現(xiàn)哄行的施稼工寒技購術仰驗替收州規(guī)洋范、施工迷承包貴合同等荷。5測.瓶2竣踐工規(guī)驗堂收收的特要高求所有鬧建設辱項目撐按批諒準的小荷區(qū)返規(guī)爪劃和有盡關?；蜆I(yè)管衫理閘及欲設謊計要求嶄全部瓣建成秀，并露滿足豎使用陷要求僻。住宅恨及公沉共配彈套設掩施、候市政衰公用已基礎屢設施辭等單項文工程扒全部翠驗收飄合格，并崇保證覆驗收歐資料墓齊全爹。各類脾建筑標物的野平面筍位置能、立排面造剝型、夜裝飾精色調(diào)怎等符遠合擔批污準窩的擦規(guī)參劃餃設畏計怠要腰求。施臨工釣機鈔具院、橡臨刊時喜工勝程雀、蘋建檔筑靈余宜土甩、嫁剩設余孔構育件救全漆部葬拆貓除濱運酬走洲，達商到厘場俯清女地至平，有停綠化依要求伙的項型目，初要按綠牌化設丘計要還求，森做到砌樹活些草清緩。5.老3竣劑工彎驗發(fā)收承程塘序劇及泡內(nèi)寨容驗收程晚序：驗時收準院備、努初步題驗收仙、正久式驗曲收?？⑥o工窮驗敲收報告文書及搖附件：灑竣鴿工噴驗板收訪報顯告無書騙、艘附逢件擾?？⒄坠ぢ狉灷笔砧b由定喘證造書。5癢.魂4竣綁工輛驗室收喇的鉛組哪織一惕般喉由是地鎮(zhèn)市撐級杠主芒管匪部仰門——工程使質(zhì)量籌監(jiān)督同站組織我驗收襲。驗收庸委員雄會或驗拼收小陽組通凍常由開發(fā)擱商、施工林單位、設計芝單位、物業(yè)投管理晨公司及購芬房胡客概戶參加授，還貍有計軍劃貴、吧建華設態(tài)、怕銀丑行釘、混環(huán)橋保繪、貢消然防等有烏關部紀門人仆員。第攤三兵節(jié)稱：香房匹地宣產(chǎn)抖開拋發(fā)版項完目湊進伙度賤管仁理1龍.項目刃進度仍管理坑的概企念房塞地迎產(chǎn)懶開稿發(fā)圖項師目進量度臂管監(jiān)理：欣對輩開勞發(fā)積項偷目笨各蜘建銅設掏階動段浩的濫工額作壺內(nèi)傘容片、西工饅作痛程盟序淚、櫻持抱續(xù)與時省間稱和怠銜普接謊關喪系編嚇制芬計迷劃，瘡并餅將蓄該舍計霞劃付諸瘦實施，奴且霸在槐實半施顏過刃程曬中經(jīng)常捷檢查實舊際撕進含度趨是文否相按粗計駐劃炕要蒙求哀進辭行作，嫌對桑出春現(xiàn)蠢的拔偏乘差粗分錫析搞原埋因外，疊采跨取補危救墓措沖施箭或術調(diào)霧整劉、差修晴改近原感計摩劃，講直錫至爽項偏目冷竣鞋工汗、滴交憶付復使罷用依。房潔地圓產(chǎn)采開兆發(fā)足項混目販進喜度位管室理推有三個脆階段：項目麗可行性性研仿究及鑼立項郊階段、項挎目插建康設援階初段、項目膊交付傍使用頸后的匙適用蝕階段，其耍核心桑內(nèi)容昏是項逗目建決設階沒段的簡進度顧管理埋。2.影碎響應項蹈目賄進攜度所的難因偉素父分花析人的暴因航素療、技匙術因街素隊、材料設備億與構虜配件敵因素土、施工賽機械凡設備因素召、資金因梅素超、水醫(yī)文姿地菜質(zhì)滔氣馬象符與叔自婆然動災砌害等男自時然候環(huán)征境營因烏素有、政雖治籠經(jīng)增濟等亦社堪會捕環(huán)鴨境煮因貴素猜、侍其孟他怕不禁確愧定乖因幟素就等飛。3音.項目垮進度征管理熄的主鹿要任粒務設計柜前的容準備箭階段漫進度下管理音任務誰：確定工竹期克總哥目燭標；編項制項辣目總努進嬸度扭計厘劃；摟編豪制鄉(xiāng)豐準介備覆階區(qū)段詳?shù)凹氂ね髅坑嬎詣?，尾并控制卷該計螺劃的疑?zhí)行；施憶工現(xiàn)場套條件頂調(diào)研離和分政析等撓。設計矮階段彼進度荷管理爺?shù)娜未髣眨壕幹圃O處計芳階瀉段計工侵作世進僻度控計麥劃，勢控衡制墻其楊執(zhí)炸行??；弟編疏制耐詳膏細答的出脫土華計魂劃，并?？刂茪q執(zhí)行需。施蟻工企階袋段概進愈度論管揚理停的盈任接務租：編食制施工芽總進痰度設刮計并批控制襲其執(zhí)閱行；編棵制施關工年油、傾季蘋、透月肥實反施歸計眼劃，牽并買控登制喚其將執(zhí)脹行曬。4.項目蟻進度搏管理籌措施組拾織措遣施技界術措施合同措懲施經(jīng)濟措右施信息矛管理措浪施5.項們目批進賓度懇管校理景控白制灣方菜法—網(wǎng)絡纏圖法基攤本鍵原帥理朱：將扎項賞目穩(wěn)的暖全勵部行建舞設積過蹤蝶程分解押成若果干個咱施工藥項目，按標照各蘿項工倦作的悠展開則程序舉和相命互制娃約、公相互閉依賴欠的關漆系，苦將其神繪曉制強成照網(wǎng)原絡碎形窯式。通過街網(wǎng)絡黎圖時慌間東參販數(shù)盛的述計吩算匙，豈找述出軟關勢鍵孫線刊路，即膜可以亦根據(jù)棚繪制咱的網(wǎng)龜絡圖甲計算驚出工堆程中榮各項尺工作敞的最早霉和最走遲開陵始時被間，角從雜而飽可椅以出找聞出眠項欄目豪的知關愚鍵撫線息路網(wǎng)。5笨.項跌目柱進翼度鐘管世理鞏控賣制本方寫法—網(wǎng)著絡肥圖耗法基斯本翅原幅理框：利用母最優(yōu)舍化原若理，不余斷擦改這進接網(wǎng)嘗絡百計演劃站方左案既，并尋另求其市最優(yōu)倦方案鴨。網(wǎng)絡穿圖可脅以根綠據(jù)項率目進樸度中顏遇到朋的實拐際僅情艘況今，范調(diào)辜整泡計爸劃踏，使際得生網(wǎng)疫絡根圖雖滾路動自起鞋來真，必即掏與哪實且際壺環(huán)奇境經(jīng)緊蹤蝶密悠結核合艱，輸以寧保針證付項辭目千時身間爽效拋益序和艱經(jīng)滿濟叼效壩益請。橫凝道揉圖特表甩示俊進灘度許計賢劃網(wǎng)絡樂圖6.房奏地圾產(chǎn)鉗開甚發(fā)伶項旱目龜進林度盡管陸理盛系爺統(tǒng)建設單位進度控制設計單位進度控制施工單位進度控制施工總進度計劃單位工程施工進度計劃分部分項工程作業(yè)計劃任務單或承包任務書作業(yè)進度實施監(jiān)理單位進行控制第四解節(jié)：勉房地貧產(chǎn)項緒目成災本管稿理1.概斯念房地粉產(chǎn)項耽目成墻本管院理：具體省來說婆就是牽在投蜘資謝決穿策稻階潔段途、初設摧計滲階延段旅、怠開樣發(fā)腸項任目托發(fā)膀包椅階食段霞和執(zhí)建床設鏡實寧施耕階照段，把垮開發(fā)盲項目涂的投只資控搬制在當批準帽的投侄資秤限庫額偵以嚼內(nèi)，隨羞時糾正膜發(fā)生柄的偏臺差，確掏保開言發(fā)項體目投仰資管廳理目漲標的掛實現(xiàn)鹽，力閘求在微開發(fā)評項目膝中合晨理使她用人力茅、財默力、懸物力，座以矩獲澤得焦良桌好狀的經(jīng)濟風效益采、社粉會效湊益和潤環(huán)境交效益。第男四紗節(jié)可：輛房炕地團產(chǎn)殘項籠目據(jù)成禮本嬌管雖理1秒.概頂念房地嘩產(chǎn)開背發(fā)項戰(zhàn)目成招本：從是指銳項目獸建設彈、銷睡售過至程中語所花如費的細全部癥費用打，包會括開矩發(fā)成舍本和鏡銷售政成本昏。開站發(fā)糞成亞本主要夜包括土化地擁費垃用、前期奔工程灶費、建斬筑畏安煤裝頁工酸程甩費、基礎肅設施默費、公共駛配套似設施屆費、開流發(fā)羞間悄接戲費、財痕務龜費難用等。銷被售胖成闖本主脾要壘包予括竿銷街售防房擊屋趨的廣告、代大理印等仗費保用的阻支由出模，無一捆般悶為僵總樹銷闊售砌額的2～4%。2絞.房地傷產(chǎn)開察發(fā)項暴目成斃本管寫理原興則設誘置科滅學腎的成繳本警管寶理鮮目喂標設計裂階段投匙資囑控潮制朗是翼重羊點變被傻動控若制為主動槐控制經(jīng)濟都與技悼術結丸合是犧成燒本頌管筒理胳的麗高辭效把手寬段3膊.房地疑產(chǎn)開濕發(fā)項兇目成鞭本管野理的險主要泉內(nèi)容策爽劃預、驢設管計霉階梯段的歪成及本桂管嗎理儉：策摘劃階段即（尋擦找項迅目、篩市場唱調(diào)查敢和投抬資評滑估）趕、設計階比段戰(zhàn)（蜻重裂視搖設摔計圈前監(jiān)的醉投掀資達估浸算節(jié)、創(chuàng)重都視絨方律案限的適選份擇雖）織。發(fā)包竭、施論工階眠段的成串本管怠理：發(fā)包擠（項目脂總發(fā)傅包、堪建安某工程透及設峽備采熄購發(fā)悉包）背、施胞工階段竄。銷售免階段的符成替本耍管肺理鳴：料房口地換產(chǎn)銷勞售義廣躺告掏支食出親費邀用。第五廳節(jié)：賞房地賊產(chǎn)開鉆發(fā)項僅目其扭他管缸理1.開左發(fā)煮項爸目淹合部同界管嘆理項悼目僻合秩同嗽的特點：合掩同標吹的豈物免的獄特揀殊炎性；丙合體同執(zhí)銀行條周妥期喇長；合抵同內(nèi)籍容鑰多，涉飼及范圍附廣；合愧同風紐奉險慣大。項目逢合同冷的作希用：號明踏確搞開企發(fā)炎商砍和盜承截包棵方幟在仍項翼目供實鬧施程中仗的權孤利夾和創(chuàng)義竊務、才項數(shù)目拍實專施滿階算段呀實蝕行蹈社各會監(jiān)熊理敬的午依接據(jù)、項維目實竊施的法律鼠依據(jù)。1獲.開始發(fā)才項縮慧目肥合暮同騾管政理項銹目底合值同鉤的分級類街：如按暖簽澇約渡各刃方弟的熟關截系可以港分為天工程類總承漫包合懸同、鋼工程核分包尸合同透、轉(zhuǎn)炸包合貞同、雹勞務琴分包底合同逗與聯(lián)陸合承諒包合申同等掩；按計價缺方式緣瑞分類又可貿(mào)分為嘆固定頸總價威合同暴、計梯量估括價合旺同、肢單價莫合同機、成率本加個酬金且合同禍形式燥等。項目葬合同吃管理吉的內(nèi)雞容融：檢僑查萍合眨同緣瑞執(zhí)鬼行敞情企況、搬督約促府施踢工科企炭業(yè)執(zhí)行陪合同含條款、根短據(jù)工程雹實際部進度與隊施杰工敲單卸位傅商析議稈更雄改生或苗取磚消生合惜同弦中影的某些碧條款等。2.項待目烘協(xié)發(fā)調(diào)譽管路理做諷好北市鍋政連配頃套雅的協(xié)芒調(diào)饑管桌理接工臭作；