房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算基本邏輯

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算基本邏輯

運(yùn)營(yíng)條線培訓(xùn)主講：集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部2018年9月房地產(chǎn)靜態(tài)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：不考慮資金時(shí)間價(jià)值的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)（1）投資收益率，例如凈利潤(rùn)率。?（2）靜態(tài)投資回收期，例如假定租金不變，用購(gòu)房成本/年租金=25年。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：（1）凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值=未來(lái)收益現(xiàn)金流折現(xiàn)—初始投資額，就是說(shuō)，假如投資一個(gè)項(xiàng)目花銷(xiāo)1000萬(wàn)，投資5年收入1200萬(wàn)，但是5年后的1200萬(wàn)相當(dāng)于現(xiàn)在的900萬(wàn)（錢(qián)貶值），那么900萬(wàn)-1000萬(wàn)=-100萬(wàn)，此項(xiàng)目不適合投資，反之適合。（2）內(nèi)部收益率（IRR）說(shuō)的是累計(jì)凈現(xiàn)值為0時(shí)的貼現(xiàn)率，可以通俗地理解為在考慮貨幣時(shí)間價(jià)值（通貨膨脹貶值）下，在項(xiàng)目周期內(nèi)能承受的最大貨幣貶值率有多少，或者假設(shè)貸款投資項(xiàng)目，我們能承受的最大年化利率是多少。稅金費(fèi)用成本---靜態(tài)測(cè)算=利潤(rùn)收入收入收

入 = 量 × 價(jià)量：地有多大：600畝，或是10萬(wàn)平方米能蓋多少：容積率=總建筑面積/用地面積建筑密度=建筑基底面積/用地面積限高就是允許的最大建筑高度能賣(mài)多少：可售面積和公建配套決定

價(jià)：項(xiàng)目定位（高中低）、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（別墅洋房高層）、價(jià)格預(yù)判（競(jìng)品降價(jià)、同質(zhì)產(chǎn)品積存等）成叉本土體地繳成妨本序號(hào)項(xiàng)次數(shù)值備注1土地起拍總價(jià)（萬(wàn)元）73000

1.1起拍樓面價(jià)（元/㎡）7500=土地起拍總價(jià)/總計(jì)容面積2土地拍賣(mài)成交價(jià)（萬(wàn)元）83000土地出讓金2.1成交樓面價(jià)（元/㎡）8500

3契稅+印花稅（萬(wàn)元）2500契稅稅率為3%-5%，由所在地的省級(jí)確定，印花稅率為0.05%，=土地拍賣(mài)成交價(jià)*（3%+0.05%）4大市政配套費(fèi)（萬(wàn)元）800指紅線的道路水電氣有線電信等的接入設(shè)施費(fèi)用，一般按照總建筑面積為基數(shù)乘以單價(jià)，住宅和非住宅單價(jià)不一樣，例如杭州住宅按照150，非住宅按照2205拆遷補(bǔ)償費(fèi)（萬(wàn)元）-6其他費(fèi)用（萬(wàn)元）-如車(chē)位補(bǔ)償款等7土地總成本（萬(wàn)元）（7=2+3+4+5+6）86000納入增值稅計(jì)算成本建造歌成本7、患工姓程次建患設(shè)革其淘它旁費(fèi)然用勘包察池測(cè)讓繪竿及下檢懸測(cè)索費(fèi)規(guī)劃希設(shè)計(jì)添費(fèi)報(bào)預(yù)批摘報(bào)痛建折費(fèi)紅日線替外次市適政撓工腰程鐘費(fèi)七通煩一平駝費(fèi)用臨日時(shí)炒設(shè)啦施柄費(fèi)基礎(chǔ)掉工程液費(fèi)結(jié)構(gòu)迫及粗恢裝修門(mén)窗供、欄美桿工齊程外立拘面裝葛飾公勒共治部備位獎(jiǎng)裝棟修室內(nèi)拾精裝京修商業(yè)適建筑禿相關(guān)監(jiān)費(fèi)用室囑內(nèi)頁(yè)水窄暖避氣待電消教防食系竹統(tǒng)通敲風(fēng)屯空撤調(diào)銅工別程住土宅儉智肆能汗化鋼系盈統(tǒng)電梯棋供貨北及安快裝其它陜?cè)O(shè)備商臣業(yè)閥智愉能甜化鑒系蹦統(tǒng)商離業(yè)模建銳筑刪相賺關(guān)漂設(shè)森備嚴(yán)與緒安菜裝室外克供水訂系統(tǒng)室外景電氣蛾及高宴低壓盜供電室外殿燃?xì)忾y系統(tǒng)電俯視嫌工獻(xiàn)程梳費(fèi)辭用電竟話露寬浩帶斷工真程瓜費(fèi)壤用發(fā)作電宿機(jī)愚及勝其戚安鵲裝勵(lì)費(fèi)室外就智能妻化工艦程費(fèi)室外活采曖別系統(tǒng)室錘外妻雨嶄污摸工站程景衛(wèi)觀槳環(huán)左境聯(lián)工傲程稿費(fèi)夜鄉(xiāng)豐景躍工展程咳費(fèi)室散外聞零龜星禾設(shè)能施游需泳種池不可透售會(huì)佛所教法育并用練房社茶區(qū)鑄、沉市殿政多用賴(lài)房物犧業(yè)近管淹理砍用慶房運(yùn)動(dòng)石場(chǎng)地設(shè)備棒用房架空喜層裝檔修地上飲車(chē)庫(kù)廈公共姐面積信垃報(bào)偏箱窄、宰標(biāo)持牌工哀程謀管抗理百費(fèi)營(yíng)已銷(xiāo)渴設(shè)谷施臂建敗造仆費(fèi)物技業(yè)陡完宇善掌費(fèi)不剖可像預(yù)喚見(jiàn)歪費(fèi)自持汪性物領(lǐng)業(yè)開(kāi)蕩辦費(fèi)1、前技期工佛程費(fèi)2、兔主升體備建漠筑珍工盲程元費(fèi)3、主郊體安筋裝工汪程費(fèi)4、景鵲觀和煮社區(qū)糟管網(wǎng)師工程5、公恰共配慮套設(shè)圈施6、末開(kāi)徐發(fā)猴間蟲(chóng)接蒜費(fèi)費(fèi)辦用管藏理活費(fèi)薪酬換福利來(lái)費(fèi)工厭資獎(jiǎng)金職謀工蠟福聽(tīng)利型費(fèi)社錫會(huì)引保木險(xiǎn)趙費(fèi)住房膜公積燙金工現(xiàn)會(huì)掃經(jīng)窩費(fèi)職族工沃教畏育欲經(jīng)救費(fèi)非貨成幣型鮮福利辭濫退眠福捐利辦畜公羊費(fèi)郵電敞通訊減費(fèi)辦公文用品既費(fèi)招聘方費(fèi)會(huì)務(wù)憶費(fèi)保險(xiǎn)聞費(fèi)辦公趁雜費(fèi)招待建費(fèi)車(chē)極輛南費(fèi)烏用外埠產(chǎn)差旅善費(fèi)市汪內(nèi)促交殖通曾費(fèi)車(chē)胸輛宏使沈用煤費(fèi)車(chē)輛脾維修燦費(fèi)車(chē)痕輛朗保拋險(xiǎn)追費(fèi)顧概問(wèn)陽(yáng)咨愁詢(xún)販費(fèi)宣槽傳副推愧廣凍費(fèi)物業(yè)薪費(fèi)用物艦業(yè)該租粘賃蔥費(fèi)物業(yè)究管理觀費(fèi)物業(yè)駁維修捆費(fèi)固鴿定葬資剛產(chǎn)房屋權(quán)建筑初物運(yùn)輸補(bǔ)工具機(jī)撿器振設(shè)筑備家調(diào)具迅器安具電壩子過(guò)設(shè)泰備無(wú)殖形罰資泰產(chǎn)軟件費(fèi)用營(yíng)濤銷(xiāo)坊費(fèi)營(yíng)禿銷(xiāo)鏡推噴廣澆費(fèi)薪召酬太?？窭зM(fèi)銷(xiāo)售凱管理綿費(fèi)代理僻咨詢(xún)買(mǎi)費(fèi)物稿業(yè)收管右理示費(fèi)營(yíng)滋銷(xiāo)輛設(shè)真施格費(fèi)客節(jié)服綢管殃理釘費(fèi)其撕他熄營(yíng)致銷(xiāo)高費(fèi)疏用財(cái)務(wù)翻費(fèi)用含薦各敘類(lèi)臘利愧息古、擇財(cái)汪務(wù)慈顧押?jiǎn)栙M(fèi)、安排費(fèi)掌、咨詢(xún)厘費(fèi)等；澇約占含屈稅銷(xiāo)售群收入1.5-2%。貨值（億）比例上限金額上限N＜61.65%≤8006＜N≤91.60%≤12009＜N≤121.55%

12＜N≤161.50%

16＜N≤201.45%

20＜N≤251.40%

25＜N≤301.35%

30＜N≤401.30%

40＜N≤501.25%

50＜N≤651.20%

65＜N1.10%

或尤開(kāi)浪發(fā)水成受本*3忠%稅蹦金稅種繳稅主體計(jì)稅依據(jù)契稅轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位或個(gè)人（買(mǎi)方）/增值稅及附加在我國(guó)境內(nèi)銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)(以下稱(chēng)應(yīng)稅行為)的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人；/附加：城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。土地增值稅轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人（賣(mài)方）；以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為企業(yè)所得稅在中華人民共和國(guó)境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織（賣(mài)方）/印花稅對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中書(shū)立、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅（買(mǎi)賣(mài)雙方）/稅橫金-增物值紀(jì)稅摧及逐附詠加增值久稅:一寒般蛇計(jì)謎稅疏法:增值范稅=銷(xiāo)項(xiàng)市稅-進(jìn)項(xiàng)鍋稅銷(xiāo)項(xiàng)槐稅=銷(xiāo)管售庭額×1循1%銷(xiāo)牛售輩額=（全事部?jī)r(jià)廈款和經(jīng)價(jià)外漆費(fèi)用-當(dāng)期咳允許憤扣除醉的土冒地價(jià)吃款）÷（1+兵11柳%）當(dāng)期貼允許懇扣除冠的土錄地價(jià)屑款=（當(dāng)椅期銷(xiāo)禁售房暴地產(chǎn)魔項(xiàng)目冰建筑銅面積÷房困地純產(chǎn)蹈項(xiàng)賀目乞可密供芬銷(xiāo)激售寇建束筑泊面城積謙）×支付廣的土倡地價(jià)懸款擦進(jìn)項(xiàng)諒稅憑餓增值曲稅專(zhuān)捉用發(fā)原票或育是規(guī)剩定可屆以進(jìn)辛行抵鬼扣的礎(chǔ)票據(jù)簡(jiǎn)航易亂計(jì)怕稅傭法:應(yīng)納步稅額=銷(xiāo)艘售埋額×竟5燒%蠟=全部濕價(jià)款微和價(jià)已位費(fèi)遭用（類(lèi)不得循抵扣咳對(duì)應(yīng)皺的土惹地價(jià)治款）÷（1北+勇5潤(rùn)%）×禽5巧%增邪值卵稅匆附途加:城市哄維護(hù)臥建設(shè)怠費(fèi)=增值珠稅*7菌%教激育荒費(fèi)屯附催加=增臨值講稅幟*3%地幻玉方壓教釀?dòng)虐l(fā)黃展夾費(fèi)=增星值惠稅溉*2唐%計(jì)終算蟻示蒸例妹：某項(xiàng)目5月銷(xiāo)逗售額2億元（閱含稅價(jià)鴉格），可計(jì)入當(dāng)期土蠻地成本為0.8億元，可架抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅糊為0.05億色元顧。稅金-增值養(yǎng)稅及奧附加增彈值圓稅鳴附口加=增組值屈稅×1濕2憐%計(jì)稅方法應(yīng)繳稅額簡(jiǎn)易計(jì)稅（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用）÷（1+5%）╳5%=2億元÷（1+5%）╳5%=0.095億元一般計(jì)稅銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）銷(xiāo)項(xiàng)稅=銷(xiāo)售額╳11%增值稅=銷(xiāo)售稅-進(jìn)項(xiàng)稅銷(xiāo)項(xiàng)稅=（2-0.8）億÷(1+11%)╳11%=0.12億元增值稅=0.12-0.05=0.07億元稅憲金-土地餡增值雁稅扣除蜻項(xiàng)目展包括縱：土地圣成本開(kāi)大發(fā)汗成兇本開(kāi)閱發(fā)染費(fèi)蓬用榴（院土域地距及浩開(kāi)潛發(fā)歡成吐本芳的1璃0卷%）加貴計(jì)墓扣踏除燦（辟土忍地駁及匹開(kāi)鄰發(fā)武成咸本氧的20劍%）與錘轉(zhuǎn)頁(yè)讓后相臉關(guān)屬稅滾金支（英增刃值讓稅衛(wèi)附數(shù)加圍）1、鬼增紐奉值磚額=收入-扣除蹤蝶項(xiàng)目2、計(jì)粘算扣津除項(xiàng)沿目金凱額3、勇增趣值斥率=增椒值痛額/扣宗除專(zhuān)項(xiàng)嶄目爛（勻確振定浴稅旅率系）4、應(yīng)緊交土怠地增唉值稅=增值夫額×適用棉稅率-扣竭除食項(xiàng)祖目籮金東額×速算逆扣除稼率級(jí)數(shù)增值率適用稅率%速算扣除%1不超過(guò)50%3002超過(guò)50%至100%4053超過(guò)100%至200%50154超過(guò)200%5035稅金-土地羅增值衡稅計(jì)突算堵示素例嘴：項(xiàng)目役的銷(xiāo)染售收懇入是10萬(wàn)漠元妄，拴全恐部鞭為塊住璃宅丙，煙預(yù)抽售族階襖段藥按2%進(jìn)躍行歲預(yù)付征斤，徒預(yù)晌售剛階振段同的破土守增醬稅鳴（固項(xiàng)咱目偵公貝司束）=捏1罵0煩*慎2昨%錯(cuò)=療0醫(yī).牢2萬(wàn)元恢，項(xiàng)倍目的血銷(xiāo)售放收入刪是10萬(wàn)耗元，量土地光取得紙價(jià)款3萬(wàn)巾，需開(kāi)撲發(fā)角成神本4萬(wàn)溪，且增蝴值希稅慘附蟲(chóng)加仆假腰設(shè)稍為刮銷(xiāo)挨售圈收古入忍的0欄.真6僚%，祝請(qǐng)咽問(wèn)粒清鵲算蒜階斷段吼的浪土適增顧稅佛是炊多掛少彩？?jī)€（餅備粘注酸：晃以常上轉(zhuǎn)銷(xiāo)運(yùn)售嫌收特入盒及聲成等本信為煮不嫂含調(diào)稅婚價(jià)現(xiàn)格標(biāo)）第文一屬步糕：蘋(píng)扣桶除宗項(xiàng)神目=3沸+4拿+(倍3+必4)響*1勵(lì)0%沃+(菌3+他4)勉*2階0%們+1穗0*殃0.疾6%交=9準(zhǔn).1勤6萬(wàn)盤(pán)元第二癢步：尚增值收額=購(gòu)1葵0湊-袋9滑.塵1劍6殊=松0理.賄8婆4萬(wàn)與元第理三小步俱：田增暖值亭率=0君.8皮4/廳9.丹16摧=9冬.2欺%<炮50竹%適意用勒稅菜率也為30遼%身St塔ep障4：色應(yīng)釋納較稅被額=責(zé)0蘆.寬8壁4奏*歷3得0競(jìng)%皮-刺9女.號(hào)1陵6欠*質(zhì)0軟%棵=帖0蓬.籍2沖5萬(wàn)元飾扣番除預(yù)慌征的歐稅費(fèi)籍（多呢退少兄補(bǔ)）割，還迎需繳芒納土籃增稅忌為0.雕25倡-0寫(xiě).2冊(cè)=0稱(chēng).0項(xiàng)5萬(wàn)元稅公金-契社稅食、齡印麥花唱稅婚、扮所崇得復(fù)稅契稅=轉(zhuǎn)讓健價(jià)格×稅率弊（3％~歲5％蚊）印負(fù)花考稅=計(jì)熊稅晚金刻額×稅準(zhǔn)率鄙（0錄.憑0虛3案%、0.堂05擾%等）計(jì)仁稅珍金腐額烏：慰土兼地短使文用判權(quán)徒出堵讓致或竟轉(zhuǎn)鵝讓暮合創(chuàng)同橡、桿產(chǎn)圈權(quán)劫轉(zhuǎn)列移回書(shū)刃據(jù)判所眠記夠載尊的艘金襪額腳。所得張稅=（紅收猾入-成動(dòng)本-費(fèi)旱用-稅小金慚）×2琴5%稅金-費(fèi)用營(yíng)油銷(xiāo)惱費(fèi)脂用磁：畏項(xiàng)弄目灶營(yíng)烘銷(xiāo)極人腥員少的儲(chǔ)勞院資休薪職酬倦、憲廣新告拔費(fèi)星、大宣炸傳括推填廣隙費(fèi)邊；糠約惑占耗含瞇稅宗銷(xiāo)結(jié)售隔收律入2-村3%。財(cái)務(wù)喬費(fèi)用孝：含拆各類(lèi)轉(zhuǎn)利息肺、財(cái)晚務(wù)顧盤(pán)問(wèn)費(fèi)是、安習(xí)排費(fèi)霧、咨幼詢(xún)費(fèi)旅等；厘約占豬含稅征銷(xiāo)售逼收入1雀.狹5次-育2總%。管流理殘費(fèi)分用屬：蔬包鉤括誼項(xiàng)狹目跟、春區(qū)惑域泊平老臺(tái)夾、軟集毫團(tuán)輕平殺臺(tái)撥費(fèi)員用慚以弊及吼各位類(lèi)昌獎(jiǎng)吸金掩；貧約梁占般銷(xiāo)滿(mǎn)售桑收誓入2匠-袋3溝%。計(jì)算慘實(shí)例某項(xiàng)豆目占室地10逃0畝，繡容積仿率3.敬0，災(zāi)項(xiàng)東目方可嗓售鎖面挺積20萬(wàn)平咬方米熊，土無(wú)地價(jià)如格2虎6林0萬(wàn)/畝斜，授項(xiàng)套目訊預(yù)蒜計(jì)鉛整喚盤(pán)獨(dú)均犁價(jià)10參00吃0元/平方紗米（敞含稅忌）,該項(xiàng)稼目所印在區(qū)從域項(xiàng)舊目總帥體單揚(yáng)方建燙造成呈本參怎考值浴為3德8店0孩0元/平員方列米貫（養(yǎng)含蘇稅妙）奮。艱營(yíng)手銷(xiāo)狂費(fèi)淋按暗照寺貨加值4%考描慮慚，龍契增稅絨按3算%考慮浪。全鞭部投杯入自額有資語(yǔ)金，朱不考份慮內(nèi)區(qū)部計(jì)廟息，是不考繁慮土未地增滿(mǎn)值稅編、增藥值稅征的預(yù)世征情鑄況，滅經(jīng)過(guò)將初步售測(cè)算壺，該煎項(xiàng)目打可抵新扣進(jìn)碼項(xiàng)稅經(jīng)比例廈為含院稅建匆造成弊本的9懷%。計(jì)算逼此項(xiàng)搞目的亞：（1）原增精值欣稅幫（2）沈土壟增烈稅引（3）凈姜利率雖（含分稅）計(jì)宿算塊實(shí)溉例（1）鵲計(jì)被算涂增虛值纖稅鋼增掏值叉稅=銷(xiāo)凱項(xiàng)拜稅-進(jìn)項(xiàng)均稅銷(xiāo)競(jìng)項(xiàng)牧稅=（1暑0付0濾0聽(tīng)0偶-蟻1姑3露0辮0）÷1笑.1天1織×昆0.預(yù)11昏=津86樂(lè)2.剪16元/㎡進(jìn)閘項(xiàng)膚稅=雕3與8陵0敏0遼×稱(chēng)9話%到=屠3夫4腸2元/評(píng)㎡增或值代稅染額=（86拿2.餅16項(xiàng)-3細(xì)42）×2躲0鋸=惜10筒40鍵3.露2萬(wàn)逝元增腫值嚇稅較附填加=增東值萍稅隙額×知1易2肌%剝=拖1練0著4泄0哪3蘋(píng).艷2脂×疲1黃2叮%厲=伶1就2濾4翠8涌.任3既8萬(wàn)有元（2）計(jì)籍算土危增稅岸扣跳除項(xiàng)息目=（土扇地成貼本+建齒造忘成豪本接）×1叫.3遵+增可值色稅閱附乒加=跟[（13攻00晴/1俱.1各1＋1覽3袍0丟0珍×白0醫(yī).巡壽0鐘3）+3呀80旋0×（1-毅9%）]×脹1.烏3＋62臣.4屠2=6增13級(jí)1元/㎡單飼方泉增霉值周額=應(yīng)牙稅黎收跡入-扣例除慚項(xiàng)顫目=筒1族0腔0略0傅0藝/少1弄.陣1綢1徹-灣6穩(wěn)1句3恰1=2胃87摘8元/㎡增刊值委率=單值方末增蔽值缸額/扣參除蛛項(xiàng)荷目=蠢28柴78擋/剖61森31漢=稅4使7%單賞方墻土殲增是稅=單憐方廊增估值蘋(píng)額×稅紀(jì)率-扣遵除象項(xiàng)車(chē)目×速算階扣除具系數(shù)=堡2稿8研7等8棍×剛3絞0雙%丘-嚇6問(wèn)1虛3止1中×析0=8知63騾.4元/角㎡土增矛稅=8杜63奏.4蔬×2爆0吳=鐮17潮26呼8（3）計(jì)珍算凈全利率單方表利潤(rùn)=收入-成漸本-費(fèi)用-稅體