建材家居市場(chǎng)招商策略與技巧

專業(yè)招商策略與技巧贏城科創(chuàng)王玉祥1目錄第一部分：招商人員基本素質(zhì)第二部分：招商推廣策略第三部分：電話招商技巧第四部分：客戶拜訪技巧第五部分：現(xiàn)場(chǎng)接待技巧第六部分：跟蹤客戶技巧第七部分：客戶決策分析與招商控制2第一部分招商人員素質(zhì)能力要求3必須具備的基本素質(zhì)

（1）熱愛招商工作，熱愛商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)和招商工作，興趣可以為興趣可為招商人員加快對(duì)問題的觀察、探索、追求和創(chuàng)新；并在招商過程中增強(qiáng)自信心和對(duì)工作的激情。（2）具備崇高的事業(yè)心，具備較強(qiáng)的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進(jìn)取，勇于創(chuàng)新，具有執(zhí)著的奉獻(xiàn)精神；（3）強(qiáng)烈的責(zé)任感，是對(duì)工作的高度負(fù)責(zé)精神，在面對(duì)重大責(zé)任或緊急關(guān)頭，應(yīng)敢于剛毅果斷，勇于權(quán)限內(nèi)的決策；敢于承擔(dān)責(zé)任，做到秉公辦事，不徇私情，堅(jiān)持公正的立場(chǎng)，充分發(fā)揮綜合能力。

4必須具備的基本素質(zhì)（4）堅(jiān)韌頑強(qiáng)的意志力，意志品質(zhì)堅(jiān)強(qiáng)，穩(wěn)健持重的招商人員，才能去認(rèn)真克服困難，并不為小恩小惠誘惑。商業(yè)地產(chǎn)招商不僅是雙方智力、技能和實(shí)力的比較，也是意志、耐性和毅力的爭(zhēng)斗。（5）良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各自利益，心理上處于對(duì)立狀態(tài)，我們要在在時(shí)間上、心理優(yōu)勢(shì)占據(jù)主動(dòng)權(quán)。若出現(xiàn)僵持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常見。（6）較佳的團(tuán)隊(duì)精神，招商是整體運(yùn)作的，雖然整體項(xiàng)目按商品或服務(wù)項(xiàng)目的大類或中類分至每位招商人員，但各個(gè)功能區(qū)的招商成功與否影響到整體項(xiàng)目招商是否成功。5能力要求

1、經(jīng)濟(jì)知識(shí)：電子市場(chǎng)屬于商業(yè)地產(chǎn)中專業(yè)市場(chǎng)范疇，商業(yè)地產(chǎn)招商涉及到經(jīng)濟(jì)學(xué)、零售學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、心理學(xué)、社會(huì)學(xué)、會(huì)計(jì)與稅收等相關(guān)學(xué)科，以及最新的相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)，而且新知識(shí)、新技能不斷涌現(xiàn)，招商人員必須掌握這些基本知識(shí)，適時(shí)學(xué)習(xí)充電，才能更好的開展招商工作。

2、社交能力：商業(yè)地產(chǎn)招商對(duì)象的行為是一個(gè)投資行為，而這行為需要多個(gè)管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進(jìn)行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。

3、語言表達(dá)能力：招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達(dá)須正確規(guī)范，使用有效的語法、修辭和邏輯，使表達(dá)更具吸引力、說服力和感染力。6能力要求

4、敏銳的觀察力，通過察言觀色、對(duì)方的語言表達(dá)可捕捉對(duì)方的投資意圖、經(jīng)營(yíng)情況和實(shí)力（品類、產(chǎn)品、品牌優(yōu)勢(shì)，資金優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)能力優(yōu)勢(shì)）、以及發(fā)展?jié)摿?，進(jìn)而做出準(zhǔn)確的分析和判斷，是獲取信息，了解對(duì)手的有效方法和手段之一。

5、靈活應(yīng)變能力，指招商人員能夠根據(jù)招商形勢(shì)的千變?nèi)f化、審時(shí)度勢(shì)，爭(zhēng)取相應(yīng)靈活的對(duì)策，使判斷向有利已方的方向發(fā)展。因此，招商人員除必須掌握招商項(xiàng)目的具體情況和市場(chǎng)行情外，還須做到積極進(jìn)取、勇于開拓，談判時(shí)做到機(jī)智、幽默、輕松，應(yīng)付自如。7第二部分招商推廣策略8多方共贏我們億方電子城項(xiàng)目的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)，涉及到投資開發(fā)方、小租戶、經(jīng)營(yíng)策劃團(tuán)隊(duì)（及物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)）、消費(fèi)者等多個(gè)利益主體，因此只有實(shí)現(xiàn)了“多方共贏”，市場(chǎng)才能算是真正的成功。如果只是依靠炒作各種概念、編造種種誘人的餡餅來吸引買家，項(xiàng)目仍然只能算是失敗。實(shí)現(xiàn)多方共贏的根本在于定位要準(zhǔn)、招商率入駐率要高、開業(yè)要火、后續(xù)經(jīng)營(yíng)要穩(wěn)步提升。

招商推廣的核心在于找到一系列能確保開業(yè)成功的措施和對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)有持續(xù)促進(jìn)作用的措施。9招商策略之—“招”字訣⒈“招”字訣——大戶先行

招，即“招狼入市”。市場(chǎng)能否順利開業(yè)的關(guān)鍵就看有多少經(jīng)營(yíng)商家來捧場(chǎng)，而經(jīng)營(yíng)商家進(jìn)駐的數(shù)量首先要看行業(yè)大戶對(duì)市場(chǎng)的態(tài)度。因?yàn)樵谂l(fā)環(huán)節(jié)，經(jīng)營(yíng)戶們“羊群現(xiàn)象”十分突出——行業(yè)大戶走向哪，散戶小戶多半會(huì)緊跟而至?！扒苜\先擒王”、“趕羊趕頭羊”，市場(chǎng)要成功，先得攻下行業(yè)大戶。但既然能成為行業(yè)大戶，自然不是省油的燈，并不會(huì)那么輕易就答應(yīng)什么，他們往往相互守望、伺機(jī)而行的心理很重。這時(shí)候，一方面要曉之以理，誘之以利，以特殊的優(yōu)惠政策吸引其購(gòu)買進(jìn)駐，如果效果不明顯，則可瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)亮出“招狼入市”的剎手锏——去上一級(jí)城市、上一級(jí)市場(chǎng)招更大的區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)效益較好、規(guī)模較大的商家入駐，讓兇狠的外地“狼”來強(qiáng)烈地沖擊本地經(jīng)營(yíng)商戶，形成“狼入羊群”效應(yīng)，為了搶地形、占山頭、卡位置，本地商家自然也就聞風(fēng)而動(dòng)。10招商策略之—“引”字訣⒉“引”字訣引——引全國(guó)或行業(yè)最好或最先進(jìn)的市場(chǎng)管理模式和商業(yè)推廣手段。引——引本地或區(qū)域市場(chǎng)政府的商業(yè)經(jīng)營(yíng)優(yōu)惠政策及條件和未來商業(yè)中心規(guī)劃和特有商業(yè)效應(yīng)規(guī)劃引導(dǎo)。引——引本地周邊商業(yè)輻射地的政府、商會(huì)、工商職能部門等同市場(chǎng)建立商品流通渠道、溝通渠道和商品推廣聯(lián)合模式。引——引上游廠家和特約經(jīng)銷商市場(chǎng)考察，為商戶爭(zhēng)取區(qū)域市場(chǎng)代理權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，幫助購(gòu)買商戶由散戶、小戶成為區(qū)域代理商、經(jīng)銷商。11招商策略之—“挖”字訣⒊“挖”字訣

挖，即“挖地三尺”。有些項(xiàng)目在銷售至70—80%左右時(shí)陷入停滯狀態(tài)，原因極可能是項(xiàng)目規(guī)模偏大，按常規(guī)手段挖掘的消費(fèi)者還不能將項(xiàng)目完全消化。這時(shí)候，就需要拿出“挖地三尺”的勁頭，千方百計(jì)擴(kuò)大客戶面，吸引按傳統(tǒng)方法界定中可能性甚小的租戶。

針對(duì)投資戶和經(jīng)營(yíng)散戶，多形式廣告推廣，和宣傳前期經(jīng)營(yíng)戶入駐的比例數(shù)據(jù)和品牌號(hào)召力、消費(fèi)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)，展現(xiàn)經(jīng)營(yíng)前景。針對(duì)已簽約老客戶制定轉(zhuǎn)介紹新客戶的獎(jiǎng)勵(lì)。挖——挖周邊及區(qū)域市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶、挖周邊及下級(jí)城市的經(jīng)營(yíng)戶、挖已簽約客戶的投資潛力和熱情，引發(fā)其增加鋪位或面積、挖已簽約客戶的轉(zhuǎn)介紹客戶。

12招商中常見誤區(qū)1、期望值高，盲目定位，不切合實(shí)際

盲目將商鋪的租金價(jià)格定得比較高，理智的做法是根據(jù)周圍的消費(fèi)群體以及居民的收入、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況來決定如何定位。定位過低會(huì)損害物業(yè)方的利益，而定位過高，則會(huì)造成商家今后的經(jīng)營(yíng)成本過高，不敢問津。制定租金價(jià)格時(shí)首先考慮的不應(yīng)是自己的利潤(rùn)，應(yīng)該先考慮經(jīng)營(yíng)者，只有經(jīng)營(yíng)者生存了，我們的賣場(chǎng)才能生存。我們要通過這個(gè)商鋪核算出客戶在這里經(jīng)營(yíng)每個(gè)月能產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)額，甚至每個(gè)月客戶的毛利可能是多少，這樣我們才能核算出他們的租金成本，而這個(gè)成本還是不計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等在內(nèi)的，我們的租金成本只有比這個(gè)價(jià)格還要低一些的時(shí)候客戶的利潤(rùn)才可能突現(xiàn)。13招商中常見誤區(qū)2.強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)環(huán)境影響、缺乏持續(xù)經(jīng)營(yíng)觀念

現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)是比較激烈的，很多物業(yè)經(jīng)營(yíng)商感慨市場(chǎng)是越來越難做了，于是在招商的時(shí)候就出現(xiàn)了一種情況，就是招商人員過分強(qiáng)調(diào)受市場(chǎng)環(huán)境的影響，不能正確地分析自己的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)從而制定有效的招商策略.很多物業(yè)經(jīng)營(yíng)商認(rèn)為客戶進(jìn)來了就萬事大吉了，這是一個(gè)很大的誤區(qū)。其實(shí)客戶進(jìn)來只是市場(chǎng)開始的第一步，如何持續(xù)的經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)才是最關(guān)鍵的。物業(yè)商招來了客戶，還要注意協(xié)助客戶經(jīng)營(yíng)，客戶生存得越久，商場(chǎng)就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客戶做了一段后紛紛流失，再招商就非常的困難了。

14市場(chǎng)培育期招商經(jīng)營(yíng)策略

一個(gè)市場(chǎng)要做起來，都必須經(jīng)過一個(gè)培育期，這個(gè)培育期也是有長(zhǎng)有短的，物業(yè)方要根據(jù)周邊的情況來定，比如市場(chǎng)處于交通要道旁、或電腦一條街上、或商業(yè)旺地人流大的地方，它的培育期相應(yīng)就會(huì)短一些，如果這個(gè)市場(chǎng)的位置比較邊緣化，那么它的培育期可能就要稍微長(zhǎng)些。因此我們?cè)谡凶獾臅r(shí)候，前期往往價(jià)格比較低，因?yàn)槲覀兛紤]是先讓客戶進(jìn)來，把這個(gè)場(chǎng)子先做旺以后這個(gè)商場(chǎng)才可能持續(xù)下去。而把場(chǎng)子做旺以后，租金才可以慢慢地提升，以后每半年或1年有一個(gè)遞增，這樣的話客戶從心理上比較容易接受，而一開始如果太高了，往往就形成客戶不想進(jìn)來這種局面。物業(yè)經(jīng)營(yíng)方最終應(yīng)該考慮的是市場(chǎng)整體的經(jīng)營(yíng)效益，整體的商業(yè)氛圍，整體的購(gòu)物環(huán)境，不能只簡(jiǎn)單地計(jì)算所謂的利潤(rùn)，而應(yīng)留給經(jīng)營(yíng)者更多的空間。因?yàn)?，只有多為入駐商戶著想，才能贏得更多的投資者。

15第三部分電話招商技巧16潛在客戶資料的收集在做電話招商前，我們必需要進(jìn)行潛在客戶資料的收集、客戶基本信息的整理工作，客戶信息包括客戶資料和客戶需求兩個(gè)部分，客戶關(guān)心需求并非資料。資料是已經(jīng)發(fā)生的結(jié)果，因此基本固定不變，而需求會(huì)在決策中不斷變化。17資料收集包括公司基本資料：公司名稱、公司地址、經(jīng)營(yíng)范圍、注冊(cè)資金、年銷售額、人員規(guī)模、成長(zhǎng)性需求意向資料：具體經(jīng)營(yíng)品類/產(chǎn)品、需求面積、相關(guān)要求及關(guān)注點(diǎn)、認(rèn)知途徑、決策流程個(gè)人資料：主要負(fù)責(zé)人姓名、職位、電話、手機(jī)、QQ/郵箱、個(gè)人特點(diǎn)，第二負(fù)責(zé)人上述資料競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（市場(chǎng)）資料：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)、客戶的傾向、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手人員與客戶關(guān)系詳見《潛在客戶登記表》18打接電話的基本要點(diǎn)

通過電話為公司挖掘大量的機(jī)會(huì)客戶，幫助公司降低銷售成本，提高招商工作效率，通過掌握相應(yīng)溝通技巧，提高客戶需求的分析判斷，篩選能力，利用各種資源，篩選符合標(biāo)準(zhǔn)的客戶，已經(jīng)成為我們招商客戶線索挖掘的重要途徑之一。19打電話三心原則打電話是一種心理游戲，是一種雙方互相博弈的過程，我們建立三心原則，將這三個(gè)信念融合起來成為我們的精神源泉，我們工作起來就會(huì)很輕松

愛心信心耐心20愛心

愛我們的客戶，愛我們公司，愛我們的領(lǐng)導(dǎo)和同事，愛我們的公司和項(xiàng)目，當(dāng)然也要愛自己，只有心中充滿愛才會(huì)發(fā)現(xiàn)身邊的一切都是多么美好。這種愛，是要發(fā)自內(nèi)心的情感，用博愛的心來面對(duì)所有的一切。而且我們的愛心會(huì)讓我們毫不懷疑堅(jiān)定的走下去，它會(huì)給我們帶來幸福和快樂。21愛心

用真誠(chéng)的愛心面對(duì)我們的客戶將他當(dāng)作我們的朋友，和他溝通交流，可以促進(jìn)我們和客戶的商務(wù)合作，更可以獲得作為電話招商想要的許多信息，客戶在電話里是可以感受到你的愛心和熱情，并會(huì)被你所感染，來幫你達(dá)到我們招商目的和轉(zhuǎn)介紹,任何方法與技巧都不會(huì)大過我們的真誠(chéng)的心.22信心這個(gè)世界上只有你自己才能拯救你自己，沒有辦不到，只有想不到，信心是我們每個(gè)人的工作和生活的精神支柱。所以一定要相信自己“我是最好的，我是最棒的”很多人之所以失敗不是因?yàn)樗娴牟恍?，而是在一開始就對(duì)自己沒有信心，在遇到一點(diǎn)困難時(shí)就從心理上退縮了，結(jié)果正如他所想，真的失敗了，其實(shí)成功離失敗就差那么一點(diǎn)點(diǎn)，沒有很好的信心是其中關(guān)健因素之一。23信心

相信我們的產(chǎn)品：進(jìn)駐我們的項(xiàng)目能幫助客戶獲取較低的經(jīng)營(yíng)成本,實(shí)現(xiàn)較好的銷售和利潤(rùn),以及良好的經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù).有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目不可比擬的優(yōu)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目不可比擬的配套服務(wù)。給他們的企業(yè)帶來快速成長(zhǎng)和發(fā)展。

24耐心耐心主要是對(duì)我們的客戶要有耐心，不要輕易放棄他，當(dāng)這個(gè)客戶符合我們A類客戶的標(biāo)準(zhǔn)，但是對(duì)我們的態(tài)度不友好非常惡劣時(shí)，我們依然不要放棄這個(gè)客戶。我們要去理解客戶，他每天要接到很多的電話，所以對(duì)于我們的電話態(tài)度不友好，是非常正常的，本著一顆平常心面對(duì)他的不友好，同時(shí)再發(fā)掘他身邊的人，我們就一定會(huì)有收獲。25耐心

電話招商找前期客戶是一個(gè)充滿跳戰(zhàn)性和新鮮感的工作，我們?cè)诓粩嗟谋痪芙^不要放棄他直到來接受我們?yōu)橹?，一次的拒絕更是要激發(fā)下次一定要接受我越戰(zhàn)越勇的斗志，當(dāng)客戶在不了解我們給他帶來價(jià)值的時(shí)候才會(huì)去拒絕。需要我們耐心的去不斷溝通。拒絕的客戶可能過幾天就會(huì)上門簽約。26耐心當(dāng)遭到客戶拒絕時(shí)，心里雖難受，但當(dāng)時(shí)如果我不和對(duì)方生氣，心平氣和再找別的客戶溝通，換個(gè)時(shí)間再找電話給這個(gè)客戶，或許就會(huì)得到客戶的接受。和客戶生氣就是和自己生氣，和自己過不去。無論客戶的態(tài)度如何，用平常心去面對(duì)，自會(huì)造就我們的耐心。27微笑的幾種方式在和客戶溝通是我們一定要面帶微笑，而且是要發(fā)自內(nèi)心的微笑，對(duì)方通過電話線可以感受到我們的親和力。初次聯(lián)系的客戶：我們只要輕輕一笑就可以，切記毫無顧忌哈哈大笑。重點(diǎn)客戶：在溝通時(shí)面部帶笑但不要出聲音，要莊重，沉穩(wěn)的笑老客戶：和比較熟悉的客戶溝通，可以很放松。28打電話的時(shí)段安排星期打電話的時(shí)機(jī)星期一上午公司各負(fù)責(zé)人都在忙手上的工作，不宜往外打電話，看行業(yè)新聞和做資料收集，周工作計(jì)劃安排，下午2點(diǎn)半到5點(diǎn)半是打電話的好時(shí)機(jī)，給客戶發(fā)資料和郵件可以在下班后統(tǒng)一發(fā)，保證每天找到3個(gè)以上有規(guī)模的準(zhǔn)客戶

星期二早8點(diǎn)半到11點(diǎn)半，下午2點(diǎn)半到5點(diǎn)半，對(duì)第一天聯(lián)系的客戶發(fā)了資料在第二天及時(shí)回訪，確認(rèn)是否收到?jīng)]有，加深印象，觀其反應(yīng)。星期三至星期五早8點(diǎn)半到11點(diǎn)半，下午2點(diǎn)半到5點(diǎn)半，對(duì)星期二聯(lián)系的客戶發(fā)了資料及時(shí)回訪，確認(rèn)是否收到?jīng)]有，探聽其需求，請(qǐng)他到項(xiàng)目來了解、參觀，對(duì)有意向的重要大客戶預(yù)約上門拜訪。星期六部分公司可以生意較忙,或部分公司開會(huì)或培訓(xùn)，以搜集客戶資料，對(duì)一周聯(lián)系的客戶總結(jié)，對(duì)有意向的重點(diǎn)聯(lián)系拜訪29電話中的溝通技巧

電話之前的準(zhǔn)備工作：當(dāng)我們拿起電話開始撥打號(hào)碼之前要做好以下3項(xiàng)工作：情緒，好的心情會(huì)有好的工作效果，看鏡子里的笑容是否發(fā)自內(nèi)心。筆和稿紙，隨時(shí)和客戶做好溝通記錄客戶信息，全面詳細(xì)了解客戶的業(yè)務(wù)領(lǐng)域和公司情況，了解得越多談話資料（話題）也就會(huì)越多30開場(chǎng)白的自我介紹和找人的方法和客戶溝通時(shí)最重要的是自己的自信心和底氣，自信心和底氣又來源于對(duì)我們項(xiàng)目的實(shí)力品牌（億方集團(tuán)實(shí)力、政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目）和創(chuàng)造客戶價(jià)值（有效拉動(dòng)客戶銷售與降低成本）的認(rèn)可。針對(duì)不同職位的人要采用不同的溝通方式。演練！31傾聽的技巧

我們?cè)诼爩?duì)方說話時(shí)，不只要聽內(nèi)容，還要聽對(duì)方的語氣語調(diào)和語感，從而來分析對(duì)方此時(shí)的心情和狀態(tài)，是情緒好還是低調(diào)還是激烈，從而掌握客戶的需求，切記不要在電話里否定客戶的任何看法并和他爭(zhēng)論，將他當(dāng)作老師，用學(xué)習(xí)的心態(tài)去溝通：1、在電話里少說多聽，不要打斷對(duì)方的話題2、熱情，真誠(chéng)的回應(yīng)對(duì)方的話。例如：您說的太對(duì)了，您這個(gè)想法非常好3、針對(duì)對(duì)方的話要表現(xiàn)出興趣，順著他的話題來往下引導(dǎo)。32傾聽的技巧4、作好重點(diǎn)記錄，對(duì)方一邊說，我們邊動(dòng)手記下來，并回應(yīng)客戶。例：您剛才說了以下四點(diǎn)，然后一，二，三，四，再將對(duì)方的話重述一遍，讓客戶有一種被重視的感覺。5、除了光聽還要記下對(duì)方在說話時(shí)的關(guān)健語句，抓住關(guān)健字再展開你個(gè)人的建議和看法，讓客戶也認(rèn)同你的建議并贊同，產(chǎn)生他鄉(xiāng)遇故知的感覺，越談越投機(jī)，兩個(gè)人之間建立了一個(gè)好的感情。33第四部分客戶拜訪技巧34客戶拜訪的目的收集客戶全貌信息探詢與確認(rèn)客戶需求介紹項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、功能配套、優(yōu)惠政策、運(yùn)營(yíng)管理、增值服務(wù)說服客戶，推進(jìn)銷售過程建立關(guān)系35客戶拜訪前的準(zhǔn)備預(yù)約拜訪日期及所需時(shí)間：根據(jù)客戶情況而定，并于拜訪前一天再次確認(rèn)明確拜訪目的及主要議程：雙方達(dá)成共識(shí)掌握客戶資料：客戶公司基本資料、個(gè)人資料了解客戶出席人員：部門、職位、背景、項(xiàng)目中的角色、與我們的關(guān)系等組織自己的出席人員，分配會(huì)議角色及任務(wù)做好充分準(zhǔn)備：?jiǎn)栐挼膬?nèi)容及順序，宣傳冊(cè)、PPT介紹及相關(guān)資料突發(fā)事件的處理，交通工具等檢查臨行裝備：筆記本、記錄筆及名片，自我形象守時(shí)：絕不可讓對(duì)方等待你到來，適度的提前是非常有必要的。36客戶拜訪后的跟進(jìn)履行承諾并采取行動(dòng)致信感謝對(duì)方的信息和時(shí)間審視目標(biāo)是否達(dá)成回顧會(huì)議內(nèi)容并做成分析檢討成功與失利歸納對(duì)客戶的認(rèn)識(shí)與判斷制定再次拜訪的改進(jìn)計(jì)劃（整合內(nèi)外：公司高層及相關(guān)資源）所得信息輸入電腦資料庫(kù)、跟進(jìn)表37第四部分現(xiàn)場(chǎng)接待技巧38專業(yè)、顧問式服務(wù)招商專員不是簡(jiǎn)單的“解說員”、“算價(jià)員”，而是在招商處通過現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)引導(dǎo)客戶、促進(jìn)項(xiàng)目招商，為客戶提供的專業(yè)化、顧問式服務(wù)的綜合性人才。招商人員只有在充分了解客戶需求的基礎(chǔ)上，才能真正有針對(duì)性地引導(dǎo)客戶，為客戶提供顧問式的服務(wù)。39望、聞、問、切“醫(yī)生看病”“望”：觀察你的氣息表征；“聞”：聽你的心脈跳動(dòng)；“問”：?jiǎn)柲阋磺邢嚓P(guān)的情況；“切”：做出判斷并開出藥方。招商也應(yīng)該像醫(yī)生一樣，面對(duì)客戶時(shí)，通過望、聞、問、切四字方針來了解客戶的需求和內(nèi)心的期望，并根據(jù)這些信息進(jìn)行有重點(diǎn)、有目標(biāo)的推介。40望、聞、問、切望：觀察客戶個(gè)人的氣質(zhì)、言談、舉止和習(xí)慣，如看他駕駛什么車，穿什么品牌的衣服，用什么品牌的手包和手表；觀察與他同行的同事、家人、或小孩等。所有這些信息的收集，都會(huì)讓你初步得出一個(gè)感性的概念：富豪型，還是中產(chǎn)型，或是小康型？文化品味是高雅型、文化型，還是實(shí)用型等等。這些相關(guān)的信息可以為我們進(jìn)一步與客戶溝通提供主要素材。41望、聞、問、切聞：傾聽客戶在講什么，提出了什么問題?？蛻魜淼揭粋€(gè)特定的環(huán)境，他們所說的一定與自己真正的目的和需求有關(guān)。我們?nèi)绻芗?xì)心聆聽這些來自客戶的“需求的聲音”，就一定可以從中掌握很多有價(jià)值的信息，從而在招商過程中更有針對(duì)性，更能把握重點(diǎn)。42望、聞、問、切問：通過提出一系列相關(guān)的問題，來得到我們所需的、有價(jià)值的有關(guān)客戶需求的信息。向客戶提問是了解需求背景的重要工具，也是招商技巧中的重中之重的技巧之一。很多招商人員在整個(gè)招商過程中不會(huì)通過發(fā)問來掌握客戶的需求和問題，當(dāng)客戶離開后，他們對(duì)客戶了解少之又少，這樣怎么能有針對(duì)性地跟進(jìn)這位準(zhǔn)客戶呢？43望、聞、問、切切：針對(duì)客戶需求，呈現(xiàn)價(jià)值、提出適合的客戶推薦鋪位/面積/價(jià)格等策略（解決方案）。讓客戶獲得滿意。44開場(chǎng)白發(fā)問案例招商代表：“歡迎光臨億方國(guó)際電子城，先生是第一次來看我們的項(xiàng)目嗎？”（分析：第一次來意味著招商代表要準(zhǔn)備展開全方位的招商推介，應(yīng)首先著重觀察他的實(shí)力、層次、個(gè)人喜好，尋找切入點(diǎn)，打開話題……）

顧客：“是的”。招商代表：“先生從哪里過來？是通過什么渠道知道我們項(xiàng)目的”顧客：“我從長(zhǎng)安來，從通過**介紹知道你們的”（分析：了解他現(xiàn)在的公司（店面）地點(diǎn)，初步判斷對(duì)方公司實(shí)力及開店的可能性。如果是朋友介紹的，則為有關(guān)系客戶，更好溝通把握）45開場(chǎng)白發(fā)問案例招商代表：“從先生的氣質(zhì)和衣著看，您一定是商界的成功人士。我先作一個(gè)自我介紹，這是我的名片，我姓尹，叫尹明娟，您叫我阿娟就可以了。先生和太太的公司名稱是什么，我們可以互相認(rèn)識(shí)一下嗎？”顧客：“對(duì)不起，我今天沒帶名片，我姓王，在長(zhǎng)安商貿(mào)城做五金工具生意?！保ɑ蜻@是我的名片）（分析：相互介紹、拉近距離，索要明片、了解公司地址,職位及公司、個(gè)人相關(guān)信息）46開場(chǎng)白發(fā)問案例招商代表：“王先生，真羨慕你，那么年輕就有了自己的事業(yè)，今天來主要想了解哪些方面，以便我好給您做詳細(xì)介紹”（分析：進(jìn)一步了解客戶的真正想法，租賃需求和租賃面積等）點(diǎn)評(píng)：經(jīng)過簡(jiǎn)短的開場(chǎng)白，通過一連串的發(fā)問，我們已基本掌握這個(gè)客戶的一些基本需求，對(duì)進(jìn)一步有選擇、有重點(diǎn)地推介就做到了心中有數(shù)。47客戶關(guān)注重點(diǎn)要素地段、交通：市場(chǎng)需求：周邊商業(yè)氛圍：項(xiàng)目設(shè)施功能配套：裝修及交付標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目管理及服務(wù)：租金、管理費(fèi)價(jià)格；優(yōu)惠政策：項(xiàng)目規(guī)模：租賃面積：方向、樓層：付款方式：品牌效應(yīng)：開發(fā)商聲譽(yù)：建筑特色：安全設(shè)施：48話術(shù)技巧

招商話術(shù)是招商過程中與客戶應(yīng)對(duì)的語言技巧，是以研究針對(duì)特定問題而采取的特殊回答方式，主要指語言的表達(dá)方式。招商是一種以口頭說服為特征的工作，它對(duì)語言表達(dá)的要求很高，解答同一個(gè)問題，如果語言的表達(dá)方式不同，就很可能會(huì)引導(dǎo)出兩種截然不同的后果—成交或放棄。比如客戶說：“我要回去考慮考慮”，很多招商人員就會(huì)作出簡(jiǎn)單的反應(yīng)—“好?。∪绻惺裁磫栴}請(qǐng)隨時(shí)給我打電話”等，這是好的回答方式嗎？49話術(shù)技巧這顯然是不最好的方式，如果改變一下方式，就會(huì)增進(jìn)溝通和了解，更有利于促成交易：“先生，你說要回去再考慮一下，我很認(rèn)同您這種嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的態(tài)度，作為一名專業(yè)的招商人員，我們的職責(zé)就是要協(xié)助客戶去了解我們的項(xiàng)目，并向客戶提供有價(jià)值的建議，所以我想請(qǐng)問先生，你要考慮的主要是哪方面的問題呢？我希望能就您關(guān)注的問題再提供一些建議和參考資料……”50招商話術(shù)的訓(xùn)練方式1）寫將客戶的問題（已發(fā)生或有可能發(fā)生）寫下來。將解答問題的口頭表達(dá)寫成文字，讓我們有充分的時(shí)間去組織有說服力和邏輯性強(qiáng)的語言。2）背要經(jīng)常復(fù)習(xí)寫下的話術(shù)，做到熟讀并能背下來。在公司以情景演練的方式進(jìn)行訓(xùn)練，并和其他招商同事進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流。51招商話術(shù)的訓(xùn)練方式3）用一定要將做好準(zhǔn)備的話術(shù)大量地應(yīng)用于工作中，在實(shí)踐中檢驗(yàn)和再提煉。4）修不斷地修改話術(shù)，這是一個(gè)提升話術(shù)和語言表達(dá)的重要步驟。52成交話術(shù)

當(dāng)可戶說要再考慮考慮時(shí)……應(yīng)用技巧：“陳先生，您說要再作考慮，我非常理解和欣賞您這種處事認(rèn)真的態(tài)度，畢竟選擇一個(gè)好的辦公環(huán)境、適合自己的辦公室對(duì)于每個(gè)公司來說都是一項(xiàng)重大決定，它不像吃頓飯、買件衣服那么簡(jiǎn)單。為了能向您及貴公司提供更多相關(guān)的資料，以幫助你們商量研究，請(qǐng)問，您要考慮的主要是哪些方面問題……”53成交話術(shù)當(dāng)客戶遲遲未能作出決定時(shí)……應(yīng)對(duì)技巧：“陳先生，您至今還未作出租鋪的決定，我相信這一定不是我們項(xiàng)目不適合您，而是我在介紹的過程中未能將項(xiàng)目情況、市場(chǎng)需求及招商、推廣、運(yùn)營(yíng)策略，或者是我們的配套設(shè)施和管理服務(wù)沒有表達(dá)清楚。因?yàn)槲业墓ぷ鳑]做到位而延誤了您的決定，陳先生請(qǐng)不要介意。我有個(gè)請(qǐng)求，我希望您能指出我在哪些方面還做得不夠……”54成交話術(shù)當(dāng)客戶猶豫不決時(shí)……應(yīng)對(duì)技巧：“陳先生，作為本地的唯一的電子城、工業(yè)電子電器交易中心項(xiàng)目，結(jié)合石竭及周邊較大的市場(chǎng)需求，及我們推出的較大的免租優(yōu)惠政策。每天來我們項(xiàng)目登記及簽約租賃的公司很多，如果你喜歡希望能盡快作決定，過些時(shí)間可能不一定有合適的給你。您遲疑了，別人就會(huì)奪您所愛?！保ㄆ渌驴梢耘浜显煲恍屪饧傧螅├硇耘c感性的溝通結(jié)合，針對(duì)不同風(fēng)格類型的客戶側(cè)重點(diǎn)不同。55成交話術(shù)當(dāng)你對(duì)客戶的心理摸不透時(shí)……“四不”調(diào)查：你可以在紙上寫上四個(gè)不的基本原因----“不需要、不想要、資金相對(duì)緊張、不急著要”，然后對(duì)客戶說：“如果您能在相應(yīng)的地方畫個(gè)勾，我會(huì)非常感謝。”這個(gè)辦法會(huì)讓些不愿意用口頭表達(dá)的客戶順利敞開心扉，一旦大的范圍確定下來，細(xì)下的探討就變得容易多了。56成交話術(shù)及說服務(wù)技巧通常客戶的心理障礙是有跡可尋的，你要善于從對(duì)方的每一個(gè)細(xì)微反應(yīng)中準(zhǔn)確地加以把握，正值老練的招商人員往往只靠觀察就能完成探尋障礙的過程，這樣做的好處是能讓客戶切實(shí)感到你的關(guān)心和細(xì)心，從而為順利排除障礙打下了良好的心理基礎(chǔ)。全神貫注和豐富的閱歷是養(yǎng)成敏銳洞察力的基礎(chǔ)，需要你經(jīng)歷無數(shù)的成功和挫折之后的總結(jié)方能漸至佳境。57項(xiàng)目介紹的語言技巧

1）少用否定句，多用肯定句否定句往往是否定意見，讓人聽了會(huì)感到不愉快。例如：“請(qǐng)問還有鋪位出租嗎？”答：“沒有了！”客戶聽了也許會(huì)想：“既然沒有了，那就算了?！钡薪?jīng)驗(yàn)的招商人員對(duì)同一個(gè)問題會(huì)回答：“對(duì)不起，一期的已經(jīng)租完了，但我們二期很快推出（或經(jīng)營(yíng)過程的鋪位調(diào)整），到時(shí)一推出就立刻通知你，請(qǐng)?jiān)谖覀冞@里作個(gè)登記”這種肯定回答又能讓客戶感覺到我們的服務(wù)，又能留下客戶的聯(lián)系方式便于后續(xù)跟進(jìn)。58項(xiàng)目介紹的語言技巧2）恰當(dāng)?shù)厥褂棉D(zhuǎn)折語氣有經(jīng)驗(yàn)的招商人員常會(huì)在語言中使用“對(duì)……但是……”的轉(zhuǎn)折，這樣可以首先表示對(duì)客戶看法的認(rèn)同，從而避免客戶產(chǎn)生抵觸情緒，然后再講述自己的觀點(diǎn)和意見，最后再請(qǐng)客戶給予意見。例如：客戶提出我們項(xiàng)目離市核心商業(yè)中心偏一些，這時(shí)我們應(yīng)說：“對(duì)，項(xiàng)目離市核心商中心是相對(duì)偏一些，但你知道石竭鎮(zhèn)是電子信息產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)，電子信息產(chǎn)業(yè)作為東莞的支柱產(chǎn)業(yè)，一定會(huì)有較大的發(fā)展，但作為石竭唯一的專業(yè)市場(chǎng)，我們現(xiàn)在擁有相對(duì)優(yōu)惠政策支持商戶，未來我們這個(gè)片區(qū)是三舊改造的重點(diǎn)，這里將規(guī)劃為未來的中心區(qū)，你看，我們項(xiàng)目停車場(chǎng)大，方便且免費(fèi)停車，這些都是你值得考慮的”使用這種轉(zhuǎn)折，招商人員并不直接反駁消費(fèi)者，有利于保持良好的洽談氣氛。59項(xiàng)目介紹的語言技巧3）不要一味掩飾缺點(diǎn)，用“負(fù)正法”技巧在介紹過程中我們不能一味強(qiáng)調(diào)優(yōu)點(diǎn)，閉口不談缺點(diǎn)，這樣會(huì)給客戶不誠(chéng)實(shí)的感覺，畢竟再好的項(xiàng)目也會(huì)有缺點(diǎn)，有的缺點(diǎn)你不說客戶也會(huì)很快發(fā)現(xiàn)，所以我們?cè)诮榻B時(shí)，也可主動(dòng)講一些缺點(diǎn)，運(yùn)用“負(fù)正法”來建立信任。例如：“我們這個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格相對(duì)**是要高一些，這是因?yàn)槲覀兊捻?xiàng)目檔次、無論是外觀及內(nèi)部的裝修、還是我們的停車場(chǎng)及配套服務(wù)都比**項(xiàng)目要好，所以我們的價(jià)格就比**項(xiàng)目高一些！”這種先缺點(diǎn)后優(yōu)點(diǎn)的介紹法，就是所謂的“負(fù)正法”。60項(xiàng)目介紹的語言技巧4）在介紹過程中，要注意客戶的反應(yīng)，從而不斷調(diào)整自己的介紹切忌在介紹時(shí)長(zhǎng)篇大論、喋喋不休，而應(yīng)一邊說一邊觀察客戶的反應(yīng)，及時(shí)調(diào)整自己的介紹方式。注意聆聽客戶的“聲音”，讓客戶感到你重視他，會(huì)真正幫助他。把良好的招商業(yè)績(jī)及行業(yè)實(shí)力商戶/標(biāo)桿企業(yè)的簽約進(jìn)駐告訴客戶在招商中也較為普遍運(yùn)用，從眾心理也具有較好的引導(dǎo)作用。61項(xiàng)目介紹的語言技巧5）要會(huì)創(chuàng)新出奇制勝利用人性的獵奇心理，采取新奇的手段來擴(kuò)大招商。市場(chǎng)環(huán)境在不斷變化，招商方法也應(yīng)創(chuàng)新，不可墨守成規(guī)，喪失機(jī)遇。6）避實(shí)就虛在市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的情況下，面對(duì)其它的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，我們要注意分析對(duì)手的不足之處和薄弱環(huán)節(jié)，采取靈活多樣的招商策略爭(zhēng)取客戶，力爭(zhēng)做到最好。62招商應(yīng)變技巧

1）面對(duì)的客戶的抱怨，要緩和氣氛

客戶的意見一定有其道理，當(dāng)我們做得不好客戶有抱怨時(shí)，要主動(dòng)承認(rèn)失誤，誠(chéng)實(shí)的品格永遠(yuǎn)是緩和不良?xì)夥盏淖罴逊椒?，要善于讓客戶在不丟面子的情況下講明問題的原因2)接受意見并迅速行動(dòng)

對(duì)于客戶合理但語氣激烈的指責(zé)，我們應(yīng)首先接受其意見并深表感謝，然后立即采取行動(dòng)改正錯(cuò)誤。每個(gè)人都喜歡別人對(duì)其觀點(diǎn)的認(rèn)可，并讓別人根據(jù)他的意見迅速采取行動(dòng)，沒有人愿意看到自己的意見被置之不一理或受到壓制。63招商應(yīng)變技巧3)面對(duì)客戶的謬論，不以爭(zhēng)論。對(duì)于客戶發(fā)表不負(fù)責(zé)及不符合事實(shí)的言論，我們不必花費(fèi)精力去證明客戶的謬論，這是不明智的方法，應(yīng)巧妙地轉(zhuǎn)移話題。4)學(xué)會(huì)拖延不要對(duì)客戶的每一個(gè)反應(yīng)和問話都勉強(qiáng)做出回應(yīng)，有時(shí)適當(dāng)?shù)耐涎踊蚧乇埽彩且环N做法。64招商應(yīng)變技巧5)轉(zhuǎn)變注意力技巧在一般需求和優(yōu)先需求都已得到滿足后,客戶還會(huì)在一些無關(guān)大局的問題上喋喋不休,這時(shí)就需要我們巧妙地轉(zhuǎn)移他們的注意力,通常一個(gè)形象的小玩笑就會(huì)使客戶自己表示:“算了，世界上哪有十全十美的地方！”6)及時(shí)撤退技巧當(dāng)遇到客戶情緒不好時(shí)，有時(shí)我們也可以采取立即撤退的方式。有時(shí)也可巧妙的留下幾句捍衛(wèi)的話，如：“對(duì)您提出的批評(píng)，我會(huì)為您找到充分的資料后再來見您?！?5招商應(yīng)變技巧7)排除干擾技巧有時(shí)客戶的注意力會(huì)被分散，（接電話、他人插話，有新客戶進(jìn)招商處等），這些因素都會(huì)中斷良好的洽談氣氛，應(yīng)對(duì)的方法之一是先把已說過的內(nèi)容再簡(jiǎn)單要回顧一下，再用提問的方法把客戶的注意力集中起來。8)適應(yīng)與接受、迎合客戶風(fēng)格、習(xí)慣美言一句三冬暖，贊美時(shí)注意客戶身份及同行者的關(guān)系。有些客戶天生喜歡開玩笑，所以招商人員任何時(shí)候都要準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)及適應(yīng)不同客戶的風(fēng)格、習(xí)慣。66項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)服務(wù)、品牌文化面對(duì)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，客戶的選擇行為是復(fù)雜的，客戶對(duì)品牌的敏感度很高，他們要從品牌中找到依據(jù)和歸屬，所以我們就不可能用單純的介紹敷衍了事，而要提升到項(xiàng)目的后期營(yíng)運(yùn)推廣、對(duì)商戶的大力優(yōu)惠支持和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓客戶感受到公司的大力投入，從而得到一種內(nèi)心的安全感、信賴感。67第六部分跟蹤客戶的技巧68跟蹤客戶的準(zhǔn)備

首次到訪的客戶立刻決定租賃的可能性是很小的。送別了客戶，我們就應(yīng)當(dāng)立即著手想辦法再把他（她）拉回來，最終促成這宗交易。但我們也常碰到這樣的情況：“你好王先生，我是王小姐呀！”“嗯，哪個(gè)王小姐？”“您不記得我啦，我是王玉婷小姐呀！”“哪個(gè)王玉婷小姐？”就是**項(xiàng)目的王玉婷小姐呀，前幾天您還來過嘛！“噢！你有什么事？”可以說，這種跟蹤方式不成功，你對(duì)到訪客戶的全部推銷可能到此為止中，前面的工作亦敢全部報(bào)廢。你該怎么辦？69我們的任務(wù)⑴再次驗(yàn)證接待總結(jié)內(nèi)容。⑵制訂接近可能客戶的策略。⑶避免大的失誤。⑷掌握一切可能利用的潛在因素。注意事項(xiàng)：不可否認(rèn)，絕大部分招商員的前期準(zhǔn)備工作做法不夠完美，他們往往會(huì)忽視那些幫助或阻礙達(dá)到交易的最關(guān)鍵因素。一個(gè)成功的招商員每月成交額巨大，所得擁金分紅十分豐厚，主要原因他掌握了能讓他成功的幾乎全部因素，----他真正做好了前期準(zhǔn)備，而且從接到第一個(gè)咨詢電話的時(shí)候就開始了！70⑴熟悉可能租戶的情況

A姓名：一要寫好，不要讀錯(cuò)，“朱芮”絕不可以變成“朱內(nèi)”甚至“豬肉”。B年齡：老人必須予以尊重，少年得志的新貴們亦希望得到高度認(rèn)可。C文化層次：高學(xué)歷者往往喜歡別人聰明，自學(xué)成材也能謀得要職亦值得自豪，但你對(duì)著一個(gè)大安不識(shí)一筐的暴發(fā)戶談INTERNET，他聽得懂嗎？D居住地點(diǎn)：它有可能反映出可能租戶的社會(huì)地位，朋友圈，甚至家世。71⑴熟悉可能租戶的情況E是否真的需要我們的商鋪，他可能只是來看看。F搬遷的阻力及可能性。G有無決定權(quán)：誰是幫他出錢的？他需不需要再請(qǐng)示別人？H公司或家庭狀況：他公司高層及家庭成員的意見在重大決策行動(dòng)中的作用巨大。I最合適的時(shí)間：剛好需要及有空談這事。J個(gè)人忌諱：“我跟您一樣，也非常討厭那惡臭的馬尿味兒！”72⑴熟悉可能租戶的情況K職業(yè)：“我哥也是在成都開五金電公司的，可惜太遠(yuǎn)，不能來我們這里拿鋪及享受我們的優(yōu)惠政策。”之類的話題容易拉近距離、清除隔膜。L特別經(jīng)歷和個(gè)人愛好：這往往是他最易被攻破的弱點(diǎn)，“最后一擊”時(shí)采用效果更明顯。73⑵確定追蹤可能租戶的技巧追蹤可能租戶的原則：A掌握可能客戶敏感的問題B要盡可能讓客戶感到自己非同小可D盡可能讓客戶回到招商處來追蹤時(shí)間的正確選擇在請(qǐng)客戶填寫《客戶登記表》時(shí)順便問一下應(yīng)何時(shí)與之聯(lián)系，很多人立時(shí)就會(huì)答復(fù)，應(yīng)盡可能按此時(shí)間跟該客戶聯(lián)系，同時(shí)應(yīng)注意不同客戶的職業(yè)習(xí)慣和生活習(xí)慣，讓客戶真正有時(shí)間、有興趣聽你的每一句話。74追蹤時(shí)間的正確選擇一般應(yīng)在3-5天內(nèi)致電給可能租戶，太早了可能讓人感覺太急，太遲他可能已對(duì)我們項(xiàng)目及招商人員失去了印象。按照客戶已指定的時(shí)間致電，但有時(shí)剛好可能客戶很忙，就應(yīng)客戶的詢問“您看，過半小時(shí)我再給您打電話可以嗎？”,得到答復(fù)后，就應(yīng)照辦，千萬別在此時(shí)說半句廢話，以免招致反感?？赡芸蛻舻穆殬I(yè)習(xí)慣與致電時(shí)間有很大關(guān)系，應(yīng)避開其最疲憊或最忙碌、休息或根本不在電話旁邊的時(shí)間。如周一上午大家公司開會(huì)等不適宜給客戶打電話，中午休息時(shí)間也不宜。75如何跟蹤客戶

客戶跟蹤的目的：引起其注意；激發(fā)其興趣；為順利轉(zhuǎn)入下一步正式推銷創(chuàng)造條件。我們每位同事的人生經(jīng)歷和性格特點(diǎn)不同，不同客戶亦會(huì)有不同的接受方式，可采用的客戶追蹤技巧亦是千變?nèi)f化的，各種技巧并不是獨(dú)立的，在絕大多數(shù)情況下一擊即中比較少見，把其中的多項(xiàng)技巧結(jié)合起來使用才會(huì)取得滿意的效果。76跟蹤客戶技巧⑴自我介紹用你的項(xiàng)目開路，大多情況下，客戶對(duì)你個(gè)人沒興趣，他要考慮的是項(xiàng)目是否真正適合他。⑵適當(dāng)恭維對(duì)可能租戶的特別出眾這處適當(dāng)加以評(píng)論，有助于營(yíng)造好的談話氣氛。⑶點(diǎn)明利益直接向客戶指出免租免稅利益，將其思想引到我們項(xiàng)目的好處來。（4）引起恐慌對(duì)那些不善于及不愿意認(rèn)真對(duì)待我們建議的可能租戶，提出一些相反的思路引起其恐慌，從而打破其心理防御系統(tǒng)，引發(fā)其注意和興趣。77跟蹤客戶技巧（5）表示關(guān)心很少有人愿意聽“吃飯了沒有，生意怎么樣”之類的廢話，而一句“我昨晚整夜都在考慮您的事情”就足以表示了對(duì)客戶的尊重和關(guān)心。（6）迂回進(jìn)攻擺出一些眾所周知優(yōu)勢(shì)方面的一個(gè)問題，有助于培養(yǎng)可能租戶的認(rèn)同感。（7）單刀直入對(duì)客戶的擔(dān)心和不滿，可用一些巧妙的問題直接向客戶闡述你的觀點(diǎn)，“您認(rèn)為哪個(gè)對(duì)您更合適？”盡可能針對(duì)可能買主的主要求租（投資）動(dòng)機(jī)提出問題，誘使其講出最有價(jià)值的信息，將其注意力控制于最急于解決的問題上。（8）再次恭維客戶的特別出眾之處及得意之作是可以適當(dāng)重復(fù)評(píng)論的，如此可進(jìn)一步增強(qiáng)對(duì)你的好感和可信度。（9）確認(rèn)客戶能回來這是最重要的，以上所做的一切都是為了客戶能再次光臨，以便進(jìn)一步推銷。78如何加深客戶關(guān)系，得到客戶的信任？以至與變成同盟呢？79客戶關(guān)系發(fā)展四階段階段定義標(biāo)志活動(dòng)和描述認(rèn)識(shí)標(biāo)志是客戶能夠叫出銷售人員的名字。常見的銷售方法包括電話和拜訪，專業(yè)銷售形象電話：通過電話與客戶保持聯(lián)系以促進(jìn)銷售。拜訪：在約定的時(shí)間和地點(diǎn)與客戶會(huì)面。約會(huì)產(chǎn)生互動(dòng)，可以將客戶邀請(qǐng)到第三方場(chǎng)所，是客戶關(guān)系發(fā)展的第二個(gè)階段。邀請(qǐng)客戶到項(xiàng)目參觀，聚餐、運(yùn)動(dòng)或者娛樂活動(dòng)。商務(wù)活動(dòng)：簡(jiǎn)單的商務(wù)活動(dòng)主要是指與客戶吃飯、喝茶等。本地參觀：邀請(qǐng)客戶來項(xiàng)目參觀和考察。80客戶關(guān)系發(fā)展四階段階段定義標(biāo)志活動(dòng)和描述信賴獲得客戶個(gè)人的明確和堅(jiān)定的支持，簽約

聯(lián)誼活動(dòng)：包括聚餐、宴會(huì)、運(yùn)動(dòng)、娛樂等等。家庭或朋友聚會(huì)同盟客戶簽約，并愿意采取行動(dòng)幫助我們進(jìn)行轉(zhuǎn)介紹堅(jiān)定的支持我們。提出較多合理化的方案建議81與客戶高層建立信賴同盟的要素1、積極主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任2、對(duì)高層領(lǐng)導(dǎo)的要求做快速?zèng)Q定3、明了客戶企業(yè)的目標(biāo)，策略和挑戰(zhàn)4、熟悉自己行業(yè)動(dòng)態(tài)5、解決問題的能力6、調(diào)動(dòng)自己公司資源的能力7、熟悉自己公司的產(chǎn)品8、過去工作的成就9、與客戶有關(guān)人員的良好關(guān)系10、熟悉客戶行業(yè)的動(dòng)態(tài)11、明了高層領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人有關(guān)事項(xiàng)12、對(duì)自己競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的了解13、在崗位上的工作年資82第七部分客戶的決策過程分析與招商控制83影響客戶決策的六個(gè)關(guān)鍵步驟價(jià)格信賴價(jià)值體驗(yàn)資料收集需求84客戶決策過程分析客戶決策過程一般分為以下5個(gè)階段：認(rèn)識(shí)需要、搜集信息、評(píng)估備選產(chǎn)品、進(jìn)行決策、后續(xù)行為。決策過程的階段模式主要適用于高度介入的產(chǎn)品。對(duì)于低度介入的產(chǎn)品，客戶可能會(huì)跳過某些階段，如搜集信息和評(píng)估備選商品（商鋪）的階段。85認(rèn)識(shí)需要消費(fèi)者一般都具有未得到滿足的需求。需求與支付能力之間存在矛盾。由于有限的支付能力難以滿足所有的需求，所以需求可分為目前需要滿足的需求和將來再滿足的需求。消費(fèi)者總是在這兩種需求之間作出判斷和選擇。86認(rèn)識(shí)需要在大多數(shù)情況下，客戶對(duì)商品的需要是隱性的、不自覺的，因此，需要是受到內(nèi)在或外在的刺激后所引發(fā)的。一個(gè)人的需要被激化后會(huì)形成欲望，當(dāng)欲望上升到一定高度就變?yōu)橐环N動(dòng)力，這種動(dòng)力促使客戶去尋找。例如，客戶路過面包店，當(dāng)看到新出爐的面包時(shí)就會(huì)產(chǎn)生饑餓感，從而產(chǎn)生對(duì)面包的需求。這就是內(nèi)在需求被外在刺激所引發(fā)的過程。87創(chuàng)造刺激點(diǎn)以滿足需要對(duì)于我們招商，要研究的問題是：當(dāng)我們的產(chǎn)品有同質(zhì)化現(xiàn)象的時(shí)候，你如何塑造新的刺激點(diǎn)，來刺激客戶在同質(zhì)以外，尋求對(duì)新的不同點(diǎn)的需求，做到這一點(diǎn)是至關(guān)重要的。88搜集信息一旦明確需求和產(chǎn)生需求后，客戶會(huì)通過各種途徑進(jìn)行信息的搜集，信息搜集是否順利，將會(huì)對(duì)客戶的購(gòu)買決策具有顯著的影響。信息來源：（a）內(nèi)部信息。消費(fèi)者過去經(jīng)驗(yàn)所積累的資料，儲(chǔ)存于記憶中，由消費(fèi)者通過回憶的方式取得。（b）外部信息。從家庭、組織、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、廣告、書籍、刊物及朋友或招商人員那里獲得的信息。89搜集信息時(shí)間長(zhǎng)短客戶作一項(xiàng)決策時(shí)尋找資料活動(dòng)時(shí)間的長(zhǎng)短取決于以下幾個(gè)因素：（a）對(duì)產(chǎn)品（項(xiàng)目）的了解程度；（b）對(duì)該產(chǎn)品需求的迫切性；（c）如果選擇了會(huì)承擔(dān)多大風(fēng)險(xiǎn)和損失；（d）該產(chǎn)品的價(jià)格（含優(yōu)惠政策）；（e）方便性和決策過程的成本。即在尋找過程中所要花費(fèi)的時(shí)間、費(fèi)用和精力。90收集信息的狀態(tài)客戶搜集信息的狀態(tài)可分為兩種類型：一是溫和收集狀態(tài)，二是主動(dòng)收集狀態(tài)。收集信息的多少取決于其驅(qū)動(dòng)力的強(qiáng)度、原有的信息數(shù)量、得到額外信息的難易程度、對(duì)額外信息的評(píng)價(jià)和從收集信息中得到的滿足等因素。91如何能讓招商資料

發(fā)揮更大的影響力在招商的標(biāo)準(zhǔn)程序中，我們每個(gè)同事都會(huì)毫不例外地將相關(guān)的資料交給客戶，以備他們進(jìn)行詳細(xì)的閱讀和參考。當(dāng)某一客戶有需要時(shí)，通常首先是去看項(xiàng)目及店鋪，然后將搜集到的資料帶回家再次閱讀?；蛘呶覀儼菰L客戶時(shí)先給客戶資料，客戶收到資料再來看項(xiàng)目，客戶可能會(huì)有好幾份備選項(xiàng)目資料，如果我們的資料沒有特色和刺激點(diǎn)，由資料所能引發(fā)的客戶的現(xiàn)場(chǎng)聯(lián)想的可能性是最低的，也就是說，這份資料沒有通過策劃和招商代表的“再加工”而提升它的影響力和價(jià)值。92如何能讓招商資料

發(fā)揮更大的影響力我們招商代表究竟應(yīng)該如何應(yīng)用交給客戶的宣傳資料呢？總結(jié)如下：（a）在招商過程中，我們應(yīng)該先自己拿著資料；（b）在介紹過程中應(yīng)盡可能利用資料配合解說，讓客戶在實(shí)景中和資料發(fā)生聯(lián)系；（c）在介紹過程中，應(yīng)隨時(shí)在資料上做出各種標(biāo)記和補(bǔ)充說明；（d）可以找機(jī)會(huì)在資料上再次將自己的姓名和電話標(biāo)記在資料上，并告訴客戶：“如果在選擇項(xiàng)目時(shí)，有什么問題可以隨時(shí)致電給我，我會(huì)以專業(yè)的眼光幫您作出客觀的評(píng)估……”93影響客戶整個(gè)決策過程如果我們做到了以上各點(diǎn)，那么我們的影響力就會(huì)延伸到客戶的整個(gè)決策過程。雖然這并不意味著能夠成交，但專業(yè)的招商精神就是要由自己做起，要做到最好。下面講幾個(gè)客戶評(píng)估決策前的概念：94全集合、知覺集合、考慮集合（a）“全集合”是指某類產(chǎn)品或某行業(yè)產(chǎn)品在市場(chǎng)上所有品牌。

（b）“知覺集合”：通常一個(gè)消費(fèi)者不太可能知道所有品牌，而僅知道一部分或主要的品牌，即“知覺集合”。95全集合、知覺集合、考慮集合（c）“考慮集合”是指消費(fèi)者在所知道的品牌中，只會(huì)考慮某些特定的品牌?？蛻粼u(píng)估備選商品的目的就是從“考慮集合”中識(shí)別“性價(jià)比”最優(yōu)的商品?？蛻粼u(píng)估備選商品的目的就是從“考慮集合”中識(shí)別“性價(jià)比”最優(yōu)的商品。96全集合、知覺集合、考慮集合客戶的評(píng)估決策過程是認(rèn)知導(dǎo)向的，即客戶主要是在有意識(shí)的和理性的基礎(chǔ)上對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行判斷。當(dāng)客戶一旦選定目標(biāo)，評(píng)估過程就結(jié)束了。我們招商人員的工作就是要想方?jīng)]法，首先讓我們項(xiàng)目進(jìn)入客戶的“考慮集合”中，進(jìn)而成為客戶最后的選定目標(biāo)。97進(jìn)行決策在決策評(píng)估階段，客戶對(duì)各品牌間形成的偏好意愿會(huì)影響最終決策，并傾向于偏聽偏好的產(chǎn)品。然而，在意愿與決策之間有兩個(gè)因素會(huì)介入其中：（a）他人的態(tài)度客戶與他人的關(guān)系越密切，就越受其態(tài)度的影響。（b）非預(yù)期因素非預(yù)期因素在很大程度上影響著客戶的決策行為。客戶的意愿通常是建立在預(yù)期的收入、預(yù)期價(jià)格、預(yù)期利益等因素上。非預(yù)期因素是不確定因素，是風(fēng)險(xiǎn)因素。因此風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于客戶進(jìn)行修正、延遲或放棄某項(xiàng)決策起著關(guān)鍵性的影響。98簽約進(jìn)駐后續(xù)行為

（a）當(dāng)客戶簽約進(jìn)駐后必然會(huì)體驗(yàn)到某種程度的滿足或不滿足，因此，客戶簽約進(jìn)駐后招商并沒有就此結(jié)束，而要繼續(xù)持續(xù)下去。客戶對(duì)我們的滿意與否將影響客戶以后的行動(dòng)。滿足的客戶會(huì)向其他人宣傳該項(xiàng)目的好處。我們要認(rèn)識(shí)到：一個(gè)忠實(shí)的客戶不但是我們項(xiàng)目現(xiàn)在的承租者，更是未來擴(kuò)租或轉(zhuǎn)介紹更多客戶的來源。99后續(xù)行為（b）當(dāng)客戶決定租賃進(jìn)駐后，往往會(huì)比較“預(yù)期產(chǎn)品表現(xiàn)”與“實(shí)際產(chǎn)品表現(xiàn)”。如果產(chǎn)品實(shí)際的表現(xiàn)在某些屬性上未能達(dá)到預(yù)期的結(jié)果，或客戶發(fā)現(xiàn)了新的缺點(diǎn)，那么就會(huì)產(chǎn)生負(fù)面性的認(rèn)知失調(diào)。不滿足的客戶可能會(huì)設(shè)法降低失調(diào)感，因?yàn)槿藗兛偸桥?nèi)在的和諧和一致性。失調(diào)的客戶可能采取一些我們不愿意看到的行為來使失調(diào)感有所降低。因此，做好后續(xù)服務(wù)是降低客戶失調(diào)感的重要措施。100謝謝聆聽101商業(yè)概況成都作為四川的首都，同時(shí)也是全國(guó)24座歷史名城之一，在中國(guó)西部區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一直占據(jù)重要地位；伴隨西部大開發(fā)的進(jìn)程，成都經(jīng)濟(jì)正在發(fā)生著日新月異的變化。成都商業(yè)主要以三大商圈為核心——春熙路商圈、鹽市口商圈和騾馬市商圈，伴隨城市建設(shè)的發(fā)展，三大老商圈也因?yàn)橛行律虡I(yè)/商務(wù)物業(yè)的不斷涌現(xiàn)而逐漸升級(jí)；同時(shí)，由于各區(qū)域住宅開發(fā)量的激增，相應(yīng)產(chǎn)生的區(qū)域商業(yè)中心不斷出現(xiàn)，成都市以三大核心商圈為主，若干區(qū)域商業(yè)中心為輔的商業(yè)格局正在逐漸形成。由于獨(dú)特的地理位置，成都處于西部地區(qū)交通核心位置，荷花池區(qū)域一直都是西南地區(qū)日用商品批發(fā)集散中心；同時(shí)，現(xiàn)代物流業(yè)在成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性也越來越明顯，據(jù)相關(guān)政府部門統(tǒng)計(jì)，到2010年，成都物流業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值500億元，物流成本占GDP的比重下降到15%以內(nèi)，現(xiàn)代物流業(yè)對(duì)成都經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率達(dá)到15%以上。成都商業(yè)發(fā)展及商圈分布-103-商業(yè)物業(yè)分布據(jù)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，目前成都中心城大型百貨店共25家，分布在以春熙路為中心約1000米半徑范圍內(nèi)共19家；大型超市13家，其中二環(huán)路12家；成都的商業(yè)主要分為百貨公司、購(gòu)物中心、專業(yè)店（包括超市大賣場(chǎng)、家具家居超市、五金機(jī)電市場(chǎng)、電腦產(chǎn)品市場(chǎng)等）和底商-配套商業(yè)等四大類型；成都的商業(yè)主要分布在春熙路、鹽市口和騾馬市三大商圈，東二環(huán)區(qū)域由于住宅開發(fā)量巨大，商業(yè)需求旺盛，也將成為未來區(qū)域商業(yè)中心，目前代表物業(yè)為SM生活廣場(chǎng)，類似的還有西大街、金沙光華商圈等：成都主要商圈分布圖成都整體商業(yè)市場(chǎng)-104-春熙路商圈-春熙路是國(guó)內(nèi)著名的商業(yè)步行街之一

,同時(shí)也是中高檔百貨類商業(yè)最聚集的區(qū)域之一，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富、檔次齊全，從低端的街邊小店到高端百貨——西武，能滿足各個(gè)消費(fèi)階層的商業(yè)需求;鹽市口-是成都最著名的市級(jí)商圈之一，商業(yè)以中檔和中高檔的和大型超市為主，由于距離春熙路較近，兩個(gè)區(qū)域由青年路相連通，伴隨整個(gè)片區(qū)商務(wù)的發(fā)展，有可能連成統(tǒng)一商業(yè)片區(qū);騾馬市商圈-商業(yè)主要以大型超市、專業(yè)店和中高端百貨構(gòu)成,滿足周邊居民日常生活需求的同時(shí)，也吸引各區(qū)域（特別是西部地區(qū)）的居民前往消費(fèi)；西大街商圈-從規(guī)模和影響力角度，目前該區(qū)域還不能成為嚴(yán)格意義上的商圈，但是由于新城市廣場(chǎng)的加入，特別是百佳超市、百盛的開業(yè)讓該區(qū)域聚集了大量人氣，隨著商業(yè)氛圍逐漸形成，該區(qū)域有望于騾馬市商圈相連接;東二環(huán)商圈-東二環(huán)沿線目前正在開發(fā)的大盤總量很大，未來該區(qū)域居住人口總量較大，相應(yīng)產(chǎn)生的消費(fèi)需求將促使東二環(huán)出現(xiàn)區(qū)域商業(yè)中心,SM生活廣場(chǎng)的出現(xiàn)在一定程度上緩解了該區(qū)域的商業(yè)需求，目前，東二環(huán)至東三環(huán)區(qū)域金沙光華商圈-近年形成的區(qū)域性商圈之一，業(yè)態(tài)主要有百貨和大型超市構(gòu)成，滿足周邊區(qū)域常住居民消費(fèi)需求；會(huì)展商圈-由于會(huì)展的輻射效應(yīng)以及周邊住宅需求而形成的區(qū)域級(jí)商圈，業(yè)態(tài)主要有專業(yè)店和百貨構(gòu)成，目標(biāo)客群以成都北部區(qū)域居民為主；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-105-春熙路商圈商圈描述：春熙路商圈一春熙路步行街為核心，商圈范圍是成都市東大街以北，南新街、中新街、北新街以東，總府路以南，紅星路以西的范圍及臨街區(qū)域，區(qū)域面積約20公頃。該區(qū)域內(nèi)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1100家左右。

現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：春熙路以中山廣場(chǎng)為核心分東、西、南、北四段，各種類型專賣店、百貨店等商業(yè)分布在步行街兩側(cè)；目前春熙路經(jīng)營(yíng)的在經(jīng)營(yíng)的商業(yè)面積22萬平米左右，在建和即將入市的商業(yè)面積總共19萬平方米左右。經(jīng)營(yíng)中的代表性商業(yè)有：太平洋百貨春熙路店、伊勢(shì)丹、伊藤洋華堂、王府井商城等；區(qū)域內(nèi)新商業(yè)項(xiàng)目有群光百貨、百盛（時(shí)代廣場(chǎng)底層商業(yè)）等*備注：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)主要集中在上述春熙路商圈劃定范圍之內(nèi)，南新街、中新街、北新街以西至青年路沿線集中大量服裝批發(fā)市場(chǎng)，如萬紫商城、九龍廣場(chǎng)等，由于該類商業(yè)的目標(biāo)客群、商業(yè)檔次等與春熙路主體商業(yè)存在較大差距，暫不列入春熙路商圈研究范圍之內(nèi)。春熙路步行街紅星路三段北新街中新街南新街總府路城守東大街成都整體商業(yè)市場(chǎng)-106-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目百貨公司太平洋百貨、王府井商城、伊勢(shì)丹、西武、伊藤洋華堂等購(gòu)物中心第一城購(gòu)物中心專賣店精益眼鏡、metersbonwe旗艦店、時(shí)代印象、鳳祥樓、勁浪體育成都整體商業(yè)市場(chǎng)-107-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況描述：商圈范圍內(nèi)集中多個(gè)中高檔百貨，是目前成都新型百貨最集中的區(qū)域，其中伊藤洋華堂和王府井商城經(jīng)營(yíng)都比較好；伊勢(shì)丹由于開業(yè)時(shí)間不久，加上內(nèi)部品牌整體檔次較高，單品價(jià)位偏高，目前經(jīng)營(yíng)情況一般，但是其時(shí)尚定位較受年輕白領(lǐng)們追捧；區(qū)域內(nèi)正常營(yíng)業(yè)的購(gòu)物中心類商業(yè)只有“第一城購(gòu)物中心”項(xiàng)目，目前NOVO、i.t.都已經(jīng)進(jìn)駐，時(shí)尚氣息較濃，但是由于商業(yè)整體規(guī)模不大，目前經(jīng)營(yíng)面積較小，還需要進(jìn)一步培養(yǎng)人氣；區(qū)域內(nèi)正科甲巷是著名的特色商品街，街道兩旁集中了大量的特色小店，是年輕人淘貨的理想去處，近兩年周邊商業(yè)檔次不斷提升，而自身在商品檔次、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上沒有太大改變，人氣已經(jīng)逐漸衰落，街道兩側(cè)商業(yè)二層以上空置較多；春熙路作為西南區(qū)域最著名的商業(yè)步行街之一，日平均人流量在30萬人次左右，節(jié)假日或活動(dòng)期間更可高達(dá)50～60萬；春熙路由于其文化屬性吸引了國(guó)內(nèi)外到蓉游客前往觀光、購(gòu)物；同時(shí)，由于區(qū)域聚集眾多百貨商場(chǎng)，也成為成都中檔、中高端消費(fèi)者集中消費(fèi)區(qū)之一；從年齡結(jié)構(gòu)上來看：消費(fèi)者主要以中青年的中等收入消費(fèi)者為主，文化與時(shí)尚并重視春熙路商圈的顯著特征；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-108-春熙路現(xiàn)有重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1王府井百貨199921,000百貨公司中高檔100%2太平洋百貨春熙店199323,000百貨公司中高檔100%3太平洋春熙新館200414,000百貨公司中高檔100%4第一城市購(gòu)物中心200620,411購(gòu)物中心中高檔80%5西武百貨200613,000百貨公司高檔100%6伊勢(shì)丹200732,000百貨公司中高檔100%7亞新生活廣場(chǎng)N/A15,000已停業(yè)N/AN/A8伊藤洋華堂春熙路店199715,000百貨公司中檔100%*注：對(duì)商業(yè)物業(yè)檔次水平的劃分，目前沒有精確的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，我方依據(jù)以下幾個(gè)重點(diǎn)因素進(jìn)行劃分：商業(yè)物業(yè)硬件設(shè)備設(shè)施新舊現(xiàn)狀；主力商戶（百貨為主）品牌度，內(nèi)部品牌質(zhì)量（尤其一層）以及品牌保有量；商業(yè)物業(yè)內(nèi)部交通便利程度及舒適度（滾梯數(shù)量、位置、主通道寬度）；商業(yè)內(nèi)部空間舒適度（層高、照明強(qiáng)度等）；公共共享空間（特指購(gòu)物中心類）設(shè)置情況如：中庭、休息座椅、綠化小品等；不同商業(yè)品牌在各地的設(shè)店定位不同，從而導(dǎo)致檔次水平略有浮動(dòng)，我方結(jié)合各種因素，根據(jù)商業(yè)經(jīng)驗(yàn)對(duì)各區(qū)域物業(yè)進(jìn)行簡(jiǎn)單檔次劃分。以下各商圈商業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)同上。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-109-春熙路現(xiàn)有商業(yè)構(gòu)成比例春熙路目前百貨業(yè)比例最高，在一定程度上提高了區(qū)域整體商業(yè)檔次；購(gòu)物中心類比例目前較少，精品店中店對(duì)于春熙路還是新的商業(yè)形態(tài)，第一城的出現(xiàn)為春熙路商業(yè)增添了時(shí)尚氣息；區(qū)域內(nèi)臨街商鋪對(duì)于步行街氣氛營(yíng)造作用最大同時(shí)正科甲巷依然分布著不少的小店；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-110-商圈優(yōu)劣勢(shì)分析

優(yōu)勢(shì):歷史悠久，是成都市城市名片，國(guó)內(nèi)外游客到成都必去的站點(diǎn)之一；商業(yè)物業(yè)類型較全，百貨商場(chǎng)、小商品、精品專賣、精品超市一應(yīng)俱全，能夠滿足消費(fèi)者各個(gè)方面消費(fèi)需求；百貨業(yè)聚集，步行街區(qū)域就聚集太平洋、王府井、伊藤洋華堂、伊勢(shì)丹等百貨，商業(yè)影響力強(qiáng)；商業(yè)檔次普遍較高，新型在建物業(yè)商業(yè)部分定位同樣是中高端路線，區(qū)域整體商業(yè)質(zhì)量較高；紅星路步行街的規(guī)劃以及荔枝巷的改造，區(qū)域商業(yè)環(huán)境和商業(yè)氛圍將進(jìn)一步提升。劣勢(shì):購(gòu)物類百貨業(yè)態(tài)較集中，雖然產(chǎn)品定位和檔次略有差別，但是同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)仍然較為激烈，百盛和群光百貨的進(jìn)入將會(huì)使區(qū)域百貨類商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更加劇烈；區(qū)域缺乏大型購(gòu)物中心類商業(yè)，整體區(qū)域購(gòu)物類業(yè)態(tài)比重較大，娛樂休閑比重較小，在一定程度上影響區(qū)域商業(yè)的健全發(fā)展;春熙路步行街各段發(fā)展不平衡，北段最好，西段因?yàn)榕c服裝批發(fā)市場(chǎng)區(qū)域相連接，人流較雜，商業(yè)發(fā)展相對(duì)較差，商業(yè)物業(yè)空置率較高；作為旅游商業(yè)區(qū)，區(qū)域內(nèi)部人流質(zhì)量參差不齊，發(fā)展中高端以上商業(yè)類型具有一定阻力；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-111-鹽市口商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：目前鹽市口商圈的范圍是：以鹽市口為中心，北至人民東路，南到西光華街，西起人民南路一段，東至青石橋街、青年路；區(qū)域規(guī)劃總面積220畝，區(qū)內(nèi)商業(yè)面積約28萬平米左右，大小商家400余家。鹽市口商圈是成都三大市級(jí)商圈之一，也是成都市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)聚集眾多百貨類和大型超市。目前區(qū)域內(nèi)部商業(yè)主要形態(tài)仍為百貨商場(chǎng)，區(qū)域購(gòu)物中心類商業(yè)目前只有摩爾時(shí)尚廣場(chǎng)，尚缺乏一站式消費(fèi)場(chǎng)所；百貨業(yè)市鹽市口區(qū)域的主要業(yè)態(tài)；面積達(dá)到50000平方米的摩爾時(shí)尚廣場(chǎng)增加了區(qū)域內(nèi)商業(yè)構(gòu)成元素。鹽市口現(xiàn)存商業(yè)構(gòu)成摩爾時(shí)尚廣場(chǎng)仁恒廣場(chǎng)成都整體商業(yè)市場(chǎng)-112-序號(hào)項(xiàng)目名稱營(yíng)業(yè)面積(平米)商業(yè)類型入住時(shí)間商業(yè)檔次入住率1人民商場(chǎng)60,000百貨公司1953中檔100%2西武百貨45,000奢侈品賣場(chǎng)2007高檔100%3北京華聯(lián)30,000百貨公司1995中高檔95%4新世界商場(chǎng)30,000百貨公司2007中高檔100%5大業(yè)百貨12,000百貨公司1998中檔100%6仁和春天人東店9,200百貨公司1999高檔100%7摩爾時(shí)尚廣場(chǎng)50,.000購(gòu)物中心2007中高檔80%8歐洲之星8,000百貨公司2005中檔80%9仁恒廣場(chǎng)55,000購(gòu)物中心2008高檔現(xiàn)有代表性商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積(平米)商業(yè)類型入住時(shí)間商業(yè)檔次1成都百貨大樓50,000購(gòu)物中心2011中高檔未來代表性商業(yè)項(xiàng)目列表成都整體商業(yè)市場(chǎng)-113-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目：成都整體商業(yè)市場(chǎng)-114-現(xiàn)有商業(yè)特征描述：區(qū)域內(nèi)新興商業(yè)項(xiàng)目位中環(huán)廣場(chǎng)下的新世界商場(chǎng)，定位中高端，目標(biāo)客群瞄準(zhǔn)成都市中青年中高收入階層，以及中環(huán)和周邊寫字樓內(nèi)的白領(lǐng)人士；另外，摩爾時(shí)尚購(gòu)物中心是區(qū)域內(nèi)唯一的一個(gè)購(gòu)物中心類商業(yè)，由于其主力租戶為家樂福超市和萬達(dá)影城，零售專賣店面積相對(duì)較小，加上商業(yè)部分總建筑面積本身不大，在一定程度上影響了其業(yè)態(tài)豐富程度?？傮w，區(qū)域內(nèi)既有大型綜合超市，也有時(shí)尚百貨和購(gòu)物購(gòu)物中心，區(qū)域商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，加上成百等老百貨擁有一批固定消費(fèi)客群，區(qū)域商業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力不可小視；目前區(qū)域內(nèi)商務(wù)發(fā)展趨勢(shì)旺盛，仁恒廣場(chǎng)建成后不僅會(huì)增加區(qū)域內(nèi)高端商務(wù)比重，同時(shí)也會(huì)有大面積優(yōu)質(zhì)商業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，鹽市口商業(yè)整體升級(jí)即將顯現(xiàn)。區(qū)域消費(fèi)客群構(gòu)成情況：鹽市口是成都市著名老商業(yè)區(qū)，由于多數(shù)商業(yè)設(shè)施陳舊，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間久遠(yuǎn)，擁有一批固定消費(fèi)客群，如成都百貨大樓、人民商場(chǎng)等物業(yè)；區(qū)域老商業(yè)項(xiàng)目整體商業(yè)檔次不高，目標(biāo)客群主要集中在城市中等收入群體，不過摩爾時(shí)尚廣場(chǎng)和新世界的加入，以及人民商場(chǎng)的整改，區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)比例有所上升，商業(yè)時(shí)尚度增強(qiáng)，商品結(jié)構(gòu)比例更加合理，吸引了部分中高收入階層以及周邊寫字樓辦公人群前往消費(fèi)；區(qū)域內(nèi)有好又多和家樂福兩大超市，成為周邊區(qū)域的配套商業(yè)中心，豐富了消費(fèi)客群的結(jié)構(gòu)層次；從區(qū)域發(fā)展來看，區(qū)域內(nèi)商務(wù)寫字樓供應(yīng)量較大，如“仁恒廣場(chǎng)”區(qū)域商務(wù)氛圍有望進(jìn)一步增強(qiáng)，同時(shí)對(duì)優(yōu)質(zhì)商業(yè)的需求也將拉動(dòng)區(qū)域商業(yè)的供應(yīng)和原有物業(yè)的升級(jí)，鹽市口區(qū)域未來中高收入客群比例將會(huì)增大；區(qū)域環(huán)境以及道路交通的改造將會(huì)增強(qiáng)內(nèi)部商業(yè)凝聚力。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-115-商圈優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：成都著名老商圈，成都市三大市級(jí)商圈之一，商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)豐富；經(jīng)過整改后交通環(huán)境有所改善，區(qū)域環(huán)境趨于完善；百貨業(yè)聚集，商業(yè)單體面積普遍較大，未來發(fā)展?jié)摿^大；位于成都CBD規(guī)劃范圍內(nèi)，區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓數(shù)量的增加將會(huì)推動(dòng)區(qū)域商業(yè)的整體升級(jí)；劣勢(shì)：目前區(qū)域環(huán)境仍顯混亂，對(duì)于中高收入客群吸引力不足；區(qū)域中高端優(yōu)質(zhì)商業(yè)總量不大，商業(yè)項(xiàng)目分布相對(duì)分散，商業(yè)集群效應(yīng)仍需加強(qiáng)；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-116-騾馬市商圈現(xiàn)有商業(yè)騾馬市商圈位于青羊區(qū),老商圈范圍東到玉帶橋，南到省武警總隊(duì)，西沿羊市街到市委門口，沿青龍街到八寶街西口，北到成都劇場(chǎng)；根據(jù)規(guī)劃，騾馬市商圈再造范圍位于青羊區(qū)新華西路轄區(qū)，約410畝。整個(gè)區(qū)域以青龍巷、千祥街、署前街、鐵箍井街、西府北街、西府南街圍合的“H”形區(qū)域?qū)?gòu)成騾馬市商圈核心區(qū)，在核心區(qū)形成一個(gè)四通八達(dá)的商業(yè)圈；根據(jù)高緯環(huán)球統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，目前騾馬市商圈商業(yè)面積22萬平方米左右（包含已經(jīng)倒閉的熊貓城10萬平米），在營(yíng)業(yè)的商業(yè)面積12萬平方米左右：騾馬市現(xiàn)存商業(yè)規(guī)模相對(duì)鹽市口和春熙路較??；目前區(qū)域百貨有太平洋百貨、購(gòu)物中心有鉑金城廣場(chǎng)，但是目前鉑金城招商情況和經(jīng)營(yíng)情況都不佳。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-117-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目百貨公司太平洋百貨全興店專業(yè)店家樂福八寶街店、五星電器購(gòu)物中心鉑金城成都整體商業(yè)市場(chǎng)-118-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況描述：目前騾馬市趨于商業(yè)整體商業(yè)氛圍不濃，商圈輻射范圍有限；區(qū)域目前中高端商業(yè)只有太平洋百貨，其目標(biāo)客群主要來自于西部區(qū)域，經(jīng)營(yíng)情況良好；家樂福超市經(jīng)營(yíng)情況良好，是區(qū)域內(nèi)常住人口日常生活類購(gòu)物的核心；作為區(qū)域內(nèi)購(gòu)物中心類業(yè)態(tài)的鉑金城，目前整體招商情況和經(jīng)營(yíng)情況并不理想，臨街部分首二層有部分專賣店（VERYMODA、ETAM等），內(nèi)部商鋪空置率較高；位于內(nèi)側(cè)的奧特萊斯，由于貨品陳舊等原因，雖然有GUCCI等一線折扣，仍然難以維持經(jīng)營(yíng)，近期會(huì)陸續(xù)撤出?？傮w上，騾馬市商圈現(xiàn)存商業(yè)總量不大，優(yōu)質(zhì)商業(yè)比例相對(duì)較小，對(duì)于城區(qū)中高收入客群吸引力目前略顯不足，區(qū)域內(nèi)寫字樓酒店供應(yīng)量的增加會(huì)在一定程度上刺激區(qū)域商業(yè)的繁榮，趨于復(fù)興仍需要一段時(shí)間。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-119-騾馬市商圈現(xiàn)有代表商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1太平洋百貨全興店199033,526百貨公司中高檔100%2家樂福八寶街店19998,000專業(yè)店N/A100%3成都熊貓城2005100,000改造中N/AN/A4國(guó)信廣場(chǎng)N/A14,000寫字樓底商金融配套85%5鉑金城200540,000購(gòu)物中心中檔50%6五星商業(yè)廣場(chǎng)200520,000專業(yè)店N/A100%成都整體商業(yè)市場(chǎng)-120-騾馬市商圈優(yōu)劣勢(shì)分析:優(yōu)勢(shì):道路交通的改造，改變了區(qū)域行車不便的局面；青龍街、八寶街兩側(cè)以及鄰近區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目眾多，騾馬市區(qū)域同樣位于成都市規(guī)劃的CBD區(qū)域內(nèi)，商務(wù)的發(fā)展將帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)的商業(yè)繁榮；西北側(cè)西大街沿線寫字樓、住宅以及商業(yè)陸續(xù)入市，整個(gè)片區(qū)由西大街、八寶街和青龍街相貫穿，西大街——騾馬市商圈正在逐漸形成；區(qū)域新型商業(yè)物業(yè)比例較大，未來區(qū)域商業(yè)規(guī)劃空間大；劣勢(shì):雖然曾經(jīng)是成都市著名商業(yè)繁華區(qū)，現(xiàn)在商業(yè)經(jīng)營(yíng)總規(guī)模較小，商業(yè)密集度、業(yè)態(tài)豐富程度都無法與春熙路、鹽市口等區(qū)域相比；商圈內(nèi)目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)規(guī)模小，目前品質(zhì)較高的只有太平洋百貨，商業(yè)氛圍的培養(yǎng)還需要一段相對(duì)較長(zhǎng)時(shí)間；鉑金城定位為購(gòu)物中心，但是特色不明顯，空置率較高，經(jīng)營(yíng)情況不好，區(qū)域內(nèi)缺乏具有號(hào)召性的大體量綜合購(gòu)物中心；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-121-區(qū)域性商圈區(qū)域性商圈通過我們對(duì)成都商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查研究，目前成都除了上述春熙路、鹽市口、騾馬市三大傳統(tǒng)商圈外，還并存著由于各區(qū)域居民生活購(gòu)物就近需求催生的區(qū)域型商圈，這些商圈主要滿足局部區(qū)域內(nèi)常住居民以及辦公室內(nèi)購(gòu)物人士的消費(fèi)需求，地域性特征明顯，如：西大街商圈、東二環(huán)商圈、金沙光華商圈、會(huì)展商圈等；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-122-西大街商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：西大街商圈是新興的區(qū)域性商圈之一，商圈的崛起由于新城市廣場(chǎng)的入市而加速；目前西大街主要商業(yè)供應(yīng)為新城市廣場(chǎng)、人民商場(chǎng)黃河店和蘇寧電器國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)店，商業(yè)供應(yīng)量將近14萬平米。西大街商業(yè)主要客群有周邊常住居民以及西部區(qū)域人口為主，主要消費(fèi)類型目前為日活必需品消費(fèi)，中高端百貨類消費(fèi)比例暫時(shí)較??；西大街與騾馬市商圈相接壤，與騾馬市商圈合力形成西部商業(yè)帶。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-123-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目購(gòu)物中心新城市廣場(chǎng)（包含米樂星KTV、百盛、屈臣氏、國(guó)美電器、新城市數(shù)碼電影城、百佳超市）專業(yè)店蘇寧電器國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)店百貨人民商場(chǎng)黃河店成都整體商業(yè)市場(chǎng)-124-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況描述：區(qū)域由于新城市廣場(chǎng)的出現(xiàn)，商圈雛形形成，目前區(qū)域具有一定商業(yè)氛圍，大型超市以及電器專業(yè)店在區(qū)域經(jīng)營(yíng)情況較好，新城市廣場(chǎng)內(nèi)除超市以外業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)情況較慘淡；購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)需要市場(chǎng)支撐，同時(shí)對(duì)發(fā)展商的運(yùn)營(yíng)實(shí)力也有很高的要求，西大街商圈的繁榮還需要一段時(shí)期的培養(yǎng)。西大街商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積(平米)商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1新城市廣場(chǎng)2005100,000購(gòu)物中心中檔70%2人民商場(chǎng)黃河店199925,000百貨公司中檔100%3蘇寧電器國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)店200212,000百貨公司大眾100%成都整體商業(yè)市場(chǎng)-125-西大街商圈優(yōu)劣勢(shì)分析:優(yōu)勢(shì):西大街屬于新興區(qū)域性商圈，周邊未來龐大的住宅和寫字樓供應(yīng)會(huì)為區(qū)域提供潛在消費(fèi)客群；西部城區(qū)商業(yè)相比東部匱乏，特別是時(shí)尚精品、購(gòu)物中心以及休閑娛樂等，西大街處于發(fā)展階段，上升空間較大，能夠截流西部消費(fèi)客流；劣勢(shì):區(qū)域商業(yè)氛圍還不夠濃郁，還沒有形成真正的商圈，百盛的開業(yè)增加了區(qū)域中高端商業(yè)面積，但是區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)總規(guī)模不大，還不能形成商業(yè)集聚效應(yīng)；新城市廣場(chǎng)目前空置率較高，影響項(xiàng)目整體的商業(yè)氛圍；商業(yè)結(jié)構(gòu)目前呈現(xiàn)大眾化，國(guó)美、蘇寧、百佳等經(jīng)營(yíng)較好；相較之下，百盛經(jīng)營(yíng)情況不佳，以新城市廣場(chǎng)為龍頭的新項(xiàng)目還需要加大時(shí)尚因素的引入，增強(qiáng)娛樂休閑業(yè)態(tài)的比例，目前項(xiàng)目缺乏特色以留住區(qū)域中青年消費(fèi)客群；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-126-東二環(huán)商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：東二環(huán)區(qū)域由于周邊住宅開發(fā)量激增，商業(yè)需求增加導(dǎo)致新的區(qū)域性商圈逐漸形成；目前東二環(huán)商業(yè)主要集中在二環(huán)路東二段和建設(shè)路沿線區(qū)域，代表項(xiàng)目有SM生活廣場(chǎng)、成都華聯(lián)、好又多等區(qū)域在建大型居住區(qū)總規(guī)模較大，其中有華潤(rùn)24城、首創(chuàng)A-ZTown、萬科金域藍(lán)灣等成都整體商業(yè)市場(chǎng)-127-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目購(gòu)物中心SM生活廣場(chǎng)（包含沃爾瑪、國(guó)美、萊雅百貨、肯德基等）專業(yè)店好又多百貨成都華聯(lián)成都整體商業(yè)市場(chǎng)-128-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況描述：SM生活廣場(chǎng)位于二環(huán)東二段外，是目前區(qū)域規(guī)模最大的商業(yè)，也是區(qū)域目前唯一的購(gòu)物中心，目前進(jìn)駐項(xiàng)目的有國(guó)美電器、沃爾瑪以及萊雅百貨等商戶，項(xiàng)目目前人氣不足，賣場(chǎng)內(nèi)部比較冷清；原因在于SM廣場(chǎng)鄰近區(qū)域入住人口總量暫時(shí)較少，附近區(qū)域新盤都在開發(fā)當(dāng)中，對(duì)于10萬以上商業(yè)市場(chǎng)支撐力度略顯不足，同時(shí)也由于SM業(yè)態(tài)構(gòu)成缺乏特色，無法吸引區(qū)域以外的消費(fèi)者前來消費(fèi)，僅靠當(dāng)前區(qū)域內(nèi)部居民經(jīng)營(yíng)難度較大；好又多、成都華聯(lián)等位于一環(huán)線附近，周邊區(qū)域住宅區(qū)較成熟，經(jīng)營(yíng)情況較好；序號(hào)項(xiàng)目名稱營(yíng)業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1SM城市廣場(chǎng)100,500購(gòu)物中心中高檔85%2世紀(jì)聯(lián)華超市東方明珠店11,000專業(yè)店-超市大眾100%3成都華聯(lián)商廈20,000百貨公司中檔100%4好又多新鴻店4500超市大眾100%5首創(chuàng)AZTOWN-伊滕洋華堂30000百貨公司中高檔100%6首創(chuàng)AZTOWN商業(yè)街25000商業(yè)街N/A85%東二環(huán)商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表成都整體商業(yè)市場(chǎng)-129-未來商業(yè):區(qū)域內(nèi)商業(yè)供應(yīng)將超過16萬平米，其中萬科、和記黃埔等發(fā)展商在區(qū)域內(nèi)大規(guī)模拿地，其中必然會(huì)包含相當(dāng)體量的商業(yè)面積，區(qū)域未來商業(yè)供應(yīng)量將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過16萬平米。從已知的數(shù)據(jù)，未來區(qū)域內(nèi)即將出現(xiàn)的商業(yè)比例為：商業(yè)類型主要以購(gòu)物中心為主；伴隨區(qū)域住宅開發(fā)量的不斷增加，區(qū)域潛在消費(fèi)市場(chǎng)巨大，新型購(gòu)物中心類商業(yè)將會(huì)與現(xiàn)有商業(yè)共同打造東二環(huán)沿線新商業(yè)區(qū)；東二環(huán)未來商業(yè)比例成都整體商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱所屬商圈開業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次龍湖三千里東二環(huán)商圈2009N/A商業(yè)街N/A華潤(rùn)置地二十四城東二環(huán)商圈2009100000購(gòu)物中心N/A淺水半島東二環(huán)商圈2008N/A底商-配套商業(yè)N/A-130-區(qū)域特征:區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)催生區(qū)域商業(yè)中心形成；區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀總體規(guī)模小，商業(yè)分布零散，處于商業(yè)發(fā)展初級(jí)階段；二環(huán)至三環(huán)沿線大盤聚集，未來區(qū)域會(huì)形成大規(guī)模優(yōu)質(zhì)住宅片區(qū)，商業(yè)消費(fèi)潛力巨大；在一段時(shí)間內(nèi)區(qū)域商業(yè)消費(fèi)將會(huì)集中在生活日用品類為主，綜合百貨和精品購(gòu)物中心需要在區(qū)域開發(fā)相對(duì)成熟之后入市；東二環(huán)商圈消費(fèi)客群將會(huì)更多截流東部城區(qū)（特別是東二環(huán)以東大規(guī)模住宅開發(fā)區(qū)）客群，改變購(gòu)物只去春熙路的商業(yè)格局。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-131-會(huì)展商圈現(xiàn)有商業(yè):商圈范圍指以會(huì)展中心為核心，包含交大路、沙灣路、二環(huán)路西三段、二環(huán)路北一段及鄰近區(qū)域;會(huì)展商圈商業(yè)以專業(yè)店——大型超市、家電連鎖為主，是典型的區(qū)域商業(yè)中心

;成都整體商業(yè)市場(chǎng)-132-會(huì)展商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表:序號(hào)項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積(平米)商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1摩爾百盛200530,000百貨公司中檔85%2易初蓮花200521,000專業(yè)店—超市大眾100%3國(guó)美電器20073,500專業(yè)店—電器大眾100%4人人樂200715,000專業(yè)店—超市大眾-------5沃爾瑪200619,000專業(yè)店—超市大眾100%區(qū)域特征:以老會(huì)展為中心，區(qū)域內(nèi)商業(yè)專業(yè)店比例最大，大型賣場(chǎng)滿足周邊區(qū)域常住居民日常消費(fèi)需求；如同西大街商圈、東二環(huán)商圈，北部城區(qū)生活服務(wù)中心集中在會(huì)展商圈內(nèi)；該商圈人流主要來自于會(huì)展周邊、北部區(qū)域以及二環(huán)路北段沿線區(qū)域。會(huì)展商圈業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)成都整體商業(yè)市場(chǎng)-133-金沙光華商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：如前所述，金沙商圈同樣是由于西部城區(qū)住宅開發(fā)，居民日常消費(fèi)就近選擇的結(jié)果；目前的金沙商圈主要核心區(qū)是以金沙車站為中心，以青羊大道為軸線分布；目前區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)有西單商場(chǎng)、創(chuàng)美家居、家樂福光華店等，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存商業(yè)14萬平方米左右。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-134-金沙光華商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次1北京西單商場(chǎng)200540000百貨