開(kāi)發(fā)報(bào)建管理

開(kāi)發(fā)報(bào)建管理第1頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月

開(kāi)發(fā)報(bào)建培訓(xùn)第一章開(kāi)發(fā)部職能概述第二章規(guī)劃建設(shè)工程類(lèi)第三章國(guó)土用地類(lèi)第四章配套報(bào)建類(lèi)第五章各項(xiàng)驗(yàn)收工作類(lèi)第六章開(kāi)發(fā)部經(jīng)理應(yīng)具備的基本素質(zhì)和工作能力第2頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月第一章開(kāi)發(fā)部職能概述

一、開(kāi)發(fā)部職能概述:負(fù)責(zé)地產(chǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)土等政府職能部門(mén)各項(xiàng)審批事項(xiàng)的報(bào)建、驗(yàn)收及對(duì)外協(xié)調(diào)工作。二、衡量開(kāi)發(fā)報(bào)建工作效率的標(biāo)準(zhǔn)："一快一優(yōu)"，即每一項(xiàng)開(kāi)發(fā)報(bào)建業(yè)務(wù)能以最快的時(shí)間、最優(yōu)的方案（最有利于公司）取得批復(fù)。第3頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月第二章規(guī)劃建設(shè)工程類(lèi)

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)）

△拍賣(mài)地塊的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》一般都以《土地使用條件》和《關(guān)于確認(rèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的復(fù)函》作為合同的附件。△規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的主要內(nèi)容：第4頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月（一）用地概況1、用地性質(zhì)：居住用地分為四類(lèi)，一類(lèi)（R1）是指獨(dú)立式住宅集中、擁有齊全的配套設(shè)施，并且布局完整的用地，獨(dú)立式住宅的層數(shù)基本是3層或3層以下。（如低密度別墅居住用地）；二類(lèi)（R2）是指以多層、中高層及高層單元式居住建筑為主配套設(shè)施齊全、布局完整的用地。(例如恒大綠洲的項(xiàng)目用地)；三類(lèi)（R3）主要針對(duì)在工業(yè)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)和學(xué)校（尤其是大學(xué)）等功能區(qū)中配套建設(shè)的居住建筑物用地；四類(lèi)（R4）是指原農(nóng)村居民住宅用地及其相應(yīng)的配套設(shè)施用地。2、用地位置3、總用地面積：含可建設(shè)用地面積（有的分為二類(lèi)居住用地可建設(shè)用地面積和臨街兼商業(yè)用地可建設(shè)用地面積）?；蛘叽鞒鞘泄灿玫孛娣e（又分為代征市政道路路位用地和代征城市公共綠化用地）。第5頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月（二）規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及要求1、建筑密度：地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占凈建設(shè)用地面積的比例。2、容積率：指一定地塊內(nèi)，計(jì)算容積率的總建筑面積與凈建設(shè)用地面積的比值。3.總建筑面積：凈建設(shè)用地面積乘以容積率。（三）規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)要求1、建筑間距：是指兩幢建筑物外墻面（柱）之間的水平距離，分為南北向布局主朝向間距，東西向布局主朝向間距，高層建筑之間的最小消防間距，多層建筑之間東西次朝向山墻間距，建筑退讓用地紅線和市政道路中線間距的控制要求。2、建筑紅線退讓道路邊線（退讓間距）：指臨規(guī)劃道路的建筑工程的建筑物控制線與規(guī)劃路邊線最短的水平距離。第6頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月（四）公建配套項(xiàng)目要求現(xiàn)廣州市對(duì)新建項(xiàng)目除要求該項(xiàng)目必須配套的公建項(xiàng)目列出目錄以外，同時(shí)整個(gè)項(xiàng)目的公建配套項(xiàng)目須按《廣州市城市規(guī)劃管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則——修建性詳細(xì)規(guī)劃篇》的要求配置（即按項(xiàng)目總住宅建筑面積的6%配備公建配套面積）。（注：各地在詳規(guī)審批階段可通過(guò)公關(guān)協(xié)調(diào)爭(zhēng)取盡可能少配公建配套面積）（五）綠化規(guī)劃要求（六）道路交通規(guī)劃要求重點(diǎn)在把握機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位的設(shè)置要求，在詳規(guī)及單體方案設(shè)計(jì)階段滿足要求，以便于后期樓宇規(guī)劃驗(yàn)收能順利通過(guò)。（七）專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃要求（八）規(guī)劃方案的布局及城市景觀要求第7頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月（九）附加說(shuō)明規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是建設(shè)用地規(guī)劃許可證的附件，建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位必須嚴(yán)格按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的要求編制規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)批?！鞣桥馁u(mài)地塊申請(qǐng)調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或申領(lǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的工作要點(diǎn)：盡量爭(zhēng)取提高容積率、減少公建配套面積。爭(zhēng)取的理由可根據(jù)各項(xiàng)目具體情況或當(dāng)?shù)卣咭?guī)定而定。如2008年廣州出臺(tái)的了一個(gè)《關(guān)于適度提高居住用地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的意見(jiàn)》，對(duì)廣州市新增經(jīng)營(yíng)性居住用地項(xiàng)目；政府保障型住房項(xiàng)目；以及原協(xié)議出讓土地的未全部領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的居住小區(qū)項(xiàng)目和未領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的建筑工程住房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度可申請(qǐng)調(diào)整和提高。第8頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月二、建設(shè)用地規(guī)劃許可證△項(xiàng)目融資所需的“四證”之一?！鲝V州辦證的前提條件之一是根據(jù)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》及有關(guān)土地出讓金繳款證明。因涉及土地出讓金巨大，應(yīng)注意提前做好資金計(jì)劃或是否可爭(zhēng)取分期支付土地出讓金?！魈崆皽?zhǔn)備好1/500現(xiàn)狀地形圖?！骱税l(fā)的用地面積是總用地面積（包括凈用地面積、道路面積、綠化面積）△該證的附件有：1.建設(shè)用地規(guī)劃紅線圖，2.規(guī)劃設(shè)計(jì)條件△注意附加說(shuō)明事項(xiàng)，防止在有效期內(nèi)未申請(qǐng)用地導(dǎo)致該證自行失效。第9頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月三、修建性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)△取得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件之后，可與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》同步辦理，并可跨越《總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》的審批環(huán)節(jié)。△在詳規(guī)報(bào)批之前，開(kāi)發(fā)人員應(yīng)盡可能了解清楚當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門(mén)對(duì)詳規(guī)的審批依據(jù)和審批要求，爭(zhēng)取協(xié)調(diào)總工室及集團(tuán)設(shè)計(jì)院相關(guān)設(shè)計(jì)人員與規(guī)劃部門(mén)詳規(guī)審批重要經(jīng)辦人員提前溝通，充分了解哪些重要指標(biāo)必須按規(guī)定報(bào)批，哪些指標(biāo)有靈活性，以便于項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)能順利通過(guò)審批，減少因報(bào)審方案不符合要求打回重新修改方案所耗費(fèi)的時(shí)間。例如廣州恒大綠洲項(xiàng)目詳規(guī)的審批依據(jù)是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及其附件《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》的要求和《廣州市城市規(guī)劃管理標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則——修建性詳細(xì)規(guī)劃篇》和《廣州市城市規(guī)劃管理標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則——綜合篇》。第10頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月△詳規(guī)報(bào)批中《總平面規(guī)劃方案圖》應(yīng)重點(diǎn)注意的事項(xiàng)：1.所報(bào)規(guī)劃方案的建筑和空間基本布局是否與規(guī)劃部門(mén)的要求基本一致；2.綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)及其他審批文件的強(qiáng)制性要求（主要指標(biāo)包括：規(guī)劃總用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建配套面積、容積率、總建筑密度、居住戶數(shù)、居住人口、綠地率、總停車(chē)數(shù)）;3.建筑高度、建筑間距和建筑紅線退讓道路邊線是否滿足最低審批要求；4.公建配套設(shè)施的設(shè)置當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門(mén)有無(wú)特別要求，應(yīng)盡可能爭(zhēng)取少配公建配套設(shè)施或配備將來(lái)不需要移交的公配設(shè)施。第11頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月△詳規(guī)報(bào)批階段還要調(diào)查了解小區(qū)排水、煤氣、垃圾處理等問(wèn)題，以便于在詳規(guī)方案報(bào)批階段綜合考慮及方便下一步綜合管線的設(shè)計(jì)及報(bào)批。例如：小區(qū)雨水、污水怎么排放，小區(qū)是否要建污水處理站；周邊市政道路有無(wú)通管道煤氣，是否需要自建煤氣瓶組站；小區(qū)生活垃圾怎么收集處理，是否要配垃圾壓縮站。例如，廣州市在珠江新城及金沙洲兩個(gè)地區(qū)實(shí)行生活垃圾真空管道收集系統(tǒng)，廣州恒大綠洲項(xiàng)目須按要求設(shè)計(jì)和安裝生活垃圾處理系統(tǒng)與市政管道收集收集處理系統(tǒng)接駁。△注意各地報(bào)批詳規(guī)的一些特別要求。例如廣州報(bào)詳規(guī)時(shí)須提供“五圖一書(shū)”藍(lán)圖3套及電子版：總平面規(guī)劃圖、綠地規(guī)劃圖、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、小區(qū)區(qū)劃圖、規(guī)劃說(shuō)明書(shū)；另外廣州恒大綠洲項(xiàng)目還要在報(bào)送詳規(guī)方案時(shí)同時(shí)提交該項(xiàng)目的三維電子模型。第12頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月四、環(huán)評(píng)、人防、消防、衛(wèi)生學(xué)、園林綠化等專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的報(bào)批△詳規(guī)批復(fù)后協(xié)調(diào)總工室應(yīng)最快的時(shí)間下發(fā)各專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)報(bào)批所需的圖紙，事前充分了解各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)的審批要求，盡量減少報(bào)入后圖紙打回修改占用的時(shí)間。第13頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月△小區(qū)環(huán)評(píng)批復(fù)工作要提早啟動(dòng)，即在詳規(guī)報(bào)入后審批出案之前就要啟動(dòng)。提前確定有實(shí)力、有信譽(yù)、有關(guān)系（與環(huán)保局）的環(huán)評(píng)公司并及早與之簽訂環(huán)評(píng)合同，一旦詳規(guī)正式批復(fù)即可馬上報(bào)入環(huán)評(píng)。申報(bào)小區(qū)環(huán)評(píng)時(shí)特別注意一些敏感性的公配項(xiàng)目如垃圾壓縮站、消防站、衛(wèi)生院、污水處理站以及小區(qū)雨水、污水的排放方向及地點(diǎn)，其定位選點(diǎn)要考慮透徹，編寫(xiě)環(huán)境意見(jiàn)時(shí)盡量向著風(fēng)險(xiǎn)小的方面去評(píng)價(jià)，避免日后在環(huán)保驗(yàn)收時(shí)引起不必要的麻煩。2006年下半年以后廣州市要求建設(shè)項(xiàng)目申報(bào)環(huán)評(píng)時(shí)，必須具備水務(wù)局出具的城市排水設(shè)施設(shè)計(jì)條件咨詢(xún)意見(jiàn)。在申報(bào)環(huán)保驗(yàn)收時(shí)必須有水務(wù)局出具的污水接駁市政污水管網(wǎng)的批復(fù)文件及相關(guān)圖紙。廣州市現(xiàn)嚴(yán)格執(zhí)行凡有規(guī)劃或環(huán)保設(shè)施變更的項(xiàng)目（如改變樓層、增減公配、發(fā)電機(jī)、中央空調(diào)系統(tǒng)等）都必須事先分別報(bào)批環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件，否則不予環(huán)保驗(yàn)收，情節(jié)嚴(yán)重將要予以行政處罰。若項(xiàng)目是分期建設(shè)，為便于辦理項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收手續(xù)，須分期報(bào)批項(xiàng)目的環(huán)境影響登記表。第14頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月△人防專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)報(bào)批：了解清楚各地對(duì)新開(kāi)發(fā)的小區(qū)人防面積核定的規(guī)定，在申報(bào)小區(qū)人防總體規(guī)劃時(shí)，人防面積宜多不宜少，目前廣州市規(guī)劃局在驗(yàn)收時(shí)對(duì)超出原規(guī)劃審核面積的項(xiàng)目均要求辦理超面積的人防意見(jiàn)。人防辦審核對(duì)超出小區(qū)總體應(yīng)建人防面積的部分則要按2500元/平米收取異地建設(shè)費(fèi)。廣州市2008年5月出臺(tái)新的政策，規(guī)定從2008年7月起，對(duì)新報(bào)建和在建的人防工程，要求在施工圖設(shè)計(jì)階段和竣工備案前同步完成平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換預(yù)案的制定，并將平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換預(yù)案作為人防專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)審查和驗(yàn)收備案的必要資料。第15頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月△消防專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)報(bào)批：廣州市原來(lái)規(guī)定要規(guī)劃局批復(fù)單體方案后方可報(bào)消防專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。現(xiàn)由于市規(guī)劃局已取消總規(guī)和單體方案的審查環(huán)節(jié)，因此，只要詳規(guī)批復(fù)以后，憑深化設(shè)計(jì)的建筑施工報(bào)建圖即可報(bào)消防部門(mén)審查，在申報(bào)消防專(zhuān)業(yè)審查意見(jiàn)時(shí)，設(shè)計(jì)人員與消防局審查人員的事前溝通，開(kāi)發(fā)口的人員與消防局審批人員的關(guān)系密切與否對(duì)于順利通過(guò)審查非常重要。有關(guān)消防報(bào)建可從消防疏散樓梯及通道方面的增減去考慮充分?jǐn)U大和利用建筑銷(xiāo)售面積以為公司爭(zhēng)取利益?！髌渌麑?zhuān)業(yè)意見(jiàn)批復(fù)。廣州原規(guī)定報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)只須提供人防、消防、環(huán)保、衛(wèi)生學(xué)4個(gè)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)即可?，F(xiàn)新增加了一個(gè)綠化專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，即必須由有綠化設(shè)計(jì)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位，針對(duì)小區(qū)出一個(gè)小區(qū)綠化的詳規(guī)，報(bào)市政園林局審批出具綠化專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。此外，各地區(qū)根據(jù)不同項(xiàng)目的情況有的還可能需要控高意見(jiàn)、文物考古意見(jiàn)、防洪排澇、電力、交通、地震災(zāi)害等結(jié)合各專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃要求的意見(jiàn)。第16頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月五、小區(qū)綜合管線規(guī)劃審批

詳規(guī)批復(fù)后，用地面積超過(guò)20000平米的要申請(qǐng)小區(qū)綜合管線規(guī)劃審批，主要涉及供水、供電、燃?xì)狻㈦娦?、排水等管線布局的綜合平衡。如廣州恒大綠洲還涉及到真空垃圾收集處理系統(tǒng)的管線平衡問(wèn)題。小區(qū)綜合管線規(guī)劃審批后，可作為下一步水、電、氣、電信、排水等管線工程施工報(bào)批提供依據(jù)。第17頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月六、工程放線記錄冊(cè)詳規(guī)批復(fù)后可憑詳規(guī)批文及附圖直接申請(qǐng)建設(shè)工程的放線冊(cè)，為加快辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證做好準(zhǔn)備。在放線測(cè)量辦案中注意確保建筑物與路邊線以及樓與樓之間的退讓距離，以免影響下期相鄰建設(shè)項(xiàng)目的樓層高度。第18頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月七、建設(shè)工程規(guī)劃許可證1.申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的條件，廣州現(xiàn)已簡(jiǎn)化為詳規(guī)批復(fù)后，即可申請(qǐng)放線冊(cè)，取得各專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)后就可以申辦該證，省略了單體方案審批環(huán)節(jié)。2.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是公司項(xiàng)目融資的“四證”之一，要加快此證的辦理，就必須在詳規(guī)批復(fù)后，在辦理專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的環(huán)節(jié)要盡量縮短時(shí)間，特別是小區(qū)環(huán)評(píng)批復(fù)環(huán)節(jié)，要事先精心策劃以最快速度取得專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)批復(fù)?；蛘哌€可以在專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)尚未取得的情況下，協(xié)調(diào)規(guī)劃局先行報(bào)入《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等，為加快審批爭(zhēng)取時(shí)間。第19頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月3.在《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》辦結(jié)取證之前要繳納市政配套費(fèi)，現(xiàn)廣州原則上不允許分層取證，如當(dāng)?shù)匾?guī)劃建設(shè)部門(mén)對(duì)此未作硬性規(guī)定可從資金運(yùn)作的角度，考慮分層辦理規(guī)劃許可證。4.要注意確保現(xiàn)場(chǎng)放線的樓宇與規(guī)劃許可證批復(fù)的固定點(diǎn)保持一致。5.報(bào)建的圖紙要求符合退縮間距，開(kāi)口天井、采光、通風(fēng)符合建筑規(guī)范要求，要滿足各專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)要求。第20頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月八、建筑工程施工許可證1.《建筑工程施工許可證》是公司項(xiàng)目融資的“四證”之一，是項(xiàng)目合法開(kāi)工建設(shè)法律憑證，盡快取得此證非常重要。2.因辦理施工許可證的前題條件較多，如果辦理設(shè)計(jì)施工監(jiān)理的邀標(biāo)檢準(zhǔn)，要在市建設(shè)工程交易中心辦理招投標(biāo)手續(xù)，取得中標(biāo)通知書(shū)，要辦理施工圖審查，節(jié)能審查并備案。要要簽訂勞保金繳納協(xié)議，要繳納散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)資金、印花稅、新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)基金、工程定額測(cè)定費(fèi)、有深基坑的還要進(jìn)行基坑支護(hù)方案的審查，還要質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)現(xiàn)場(chǎng)查勘取得質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)登記表，因此要精心策劃，做好同步和穿插報(bào)建工作，以盡量節(jié)省時(shí)間。第21頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月3.現(xiàn)廣州規(guī)定自主邀標(biāo)的建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi)超過(guò)50萬(wàn)元，建筑面積超過(guò)1.8萬(wàn)平方米的要申報(bào)設(shè)計(jì)邀標(biāo)核準(zhǔn)，監(jiān)理費(fèi)超過(guò)50萬(wàn)元要申報(bào)監(jiān)理邀標(biāo)核準(zhǔn)，為使辦理中標(biāo)通知書(shū)的工作順利進(jìn)行，開(kāi)發(fā)部要與招投標(biāo)部或集團(tuán)招投標(biāo)中心溝通，提醒招投標(biāo)部在對(duì)投標(biāo)單位資格審查時(shí)的注意事項(xiàng)，以減少施工許可證辦理的麻煩或時(shí)間延續(xù)。辦理招投標(biāo)手續(xù)時(shí)規(guī)定有10天的公示期，盡量協(xié)調(diào)縮短公示期，以早日取得中標(biāo)通知書(shū)，加快施工許可證的辦理。4.按規(guī)定要取得規(guī)劃許可證以后才能報(bào)施工圖審查及節(jié)能審查，但為爭(zhēng)取時(shí)間，可協(xié)調(diào)施工圖審查機(jī)構(gòu)先行審查，取得規(guī)劃許可證后再取審查意見(jiàn)。第22頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月5.為順利辦理施工許可證，現(xiàn)場(chǎng)的配合工作也很重要，施工現(xiàn)場(chǎng)是否三通一平，是否建好圍墻、洗車(chē)槽，施工工棚，現(xiàn)場(chǎng)安全維護(hù)設(shè)施是否已落實(shí)，施工材料、機(jī)械是否按要求規(guī)范布置，安全文明生產(chǎn)的管理制度是否落實(shí)，施工用電是否按規(guī)范敷設(shè)，現(xiàn)場(chǎng)查勘及發(fā)證時(shí)，建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)相關(guān)人員是否到位等。6.對(duì)于有先行施工行為的建設(shè)工程，提前與城管部門(mén)辦理先行施工的處罰，并協(xié)調(diào)按已完成的投資額作為處罰依據(jù)。在質(zhì)監(jiān)站現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)協(xié)調(diào)形象進(jìn)度的描述與城管處罰決定書(shū)相一致。7.對(duì)于分層辦理規(guī)劃許可證的項(xiàng)目，可以續(xù)建的方式辦理施工許可證，避開(kāi)施工圖審查、質(zhì)監(jiān)站現(xiàn)場(chǎng)查勘、繳交勞保金手續(xù)等，縮短辦證時(shí)間。第23頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月

第三章國(guó)土用地類(lèi)

一、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)二、國(guó)有土地使用證三、預(yù)售許可證四、商品房屋面積實(shí)測(cè)及初始登記（大確權(quán)）五、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記（交易過(guò)戶）第24頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月一、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)1.《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》是建設(shè)單位依法使用土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的法律憑證，在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》以后要盡快辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》，以便為下一步辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證以及國(guó)土證做好準(zhǔn)備。2.通過(guò)招拍掛公開(kāi)出讓取得的土地，辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》時(shí)，須市土地開(kāi)發(fā)中心或國(guó)土局提供已征地拆遷結(jié)案的函。要特別注意，國(guó)土部門(mén)公開(kāi)出讓的土地，我司與國(guó)土局簽訂了《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》后，在繳交土地出讓金之前，務(wù)必要到國(guó)土部門(mén)弄清該土地是否已全部完成征地拆遷結(jié)案，避免國(guó)土部門(mén)拿來(lái)出讓的土地還存在著局部未完成征地或拆遷結(jié)案，給《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》的辦理帶來(lái)很大的麻煩甚至影響整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)報(bào)建計(jì)劃。3.注意《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》的有效期及批準(zhǔn)的建設(shè)工期，建設(shè)項(xiàng)目逾期施工的，注意要提前向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期。第25頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月二、國(guó)有土地使用證1.國(guó)土證是公司重點(diǎn)督辦的“四證之一”，盡快取得國(guó)土證，有利于早日進(jìn)行土地融資。2.國(guó)土證核發(fā)的使用權(quán)面積是凈用地面積、不含市政道路用地面積和公共綠地面積。3.為便于項(xiàng)目融資，一個(gè)用地面積較大的項(xiàng)目在辦理國(guó)土證時(shí)根據(jù)資金計(jì)劃的要求能爭(zhēng)取分證則盡量辦理分證。廣州市目前的政策是嚴(yán)格不準(zhǔn)分期辦理國(guó)土證，但在土地抵押貸款環(huán)節(jié)可將國(guó)土證附圖分成幾塊分別辦理他項(xiàng)權(quán)利證，可分塊分別在不同銀行抵押貸款。4.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》所包含的市政道路用地及公共綠化用地雖不屬于該地塊國(guó)土證核發(fā)的權(quán)屬用地范圍，但屬于該項(xiàng)目的建設(shè)用地范圍，因此若有外單位出于修建公共交通等需要占用部分綠化用地的情況，我司可要求對(duì)方給予補(bǔ)償。第26頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月三、預(yù)售許可證1.由于此證屬公司的重要節(jié)點(diǎn)，辦理此證所需準(zhǔn)備的資料較多，因此必須按當(dāng)?shù)氐囊螅崆白龊脠?bào)案的資料準(zhǔn)備工作，如提前開(kāi)設(shè)好預(yù)售款監(jiān)控帳戶，簽訂預(yù)售款監(jiān)控協(xié)議書(shū)以及完成物業(yè)管理招標(biāo)，取得中標(biāo)備案書(shū)等，而且要資料核對(duì)無(wú)誤。2.如國(guó)土證已抵押貸款，在辦預(yù)售證之前應(yīng)提前與資金計(jì)劃部溝通，把握好涂銷(xiāo)抵押的時(shí)機(jī)。3.廣州的政策規(guī)定工程形象進(jìn)度必須是多層主體封頂，高層工程進(jìn)度達(dá)到總層數(shù)的三分之二方可辦理預(yù)售證，如工程形象進(jìn)度未達(dá)到或相差不大的情況，可爭(zhēng)取變通的辦法過(guò)關(guān)。第27頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月4.廣州現(xiàn)行政策要求申請(qǐng)預(yù)售的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商須按照要求進(jìn)行網(wǎng)上填報(bào)項(xiàng)目概況表和樓盤(pán)明細(xì)表，此項(xiàng)目工作量大，資料錄入時(shí)易出差錯(cuò)，因此一定要實(shí)行交叉審核，確保錄入的資料特別是一些重要的信息，如每套房的預(yù)測(cè)面積準(zhǔn)確無(wú)誤，不出差錯(cuò)。5.預(yù)測(cè)的建筑面積務(wù)必要注意盡量減少與實(shí)際施工及后期實(shí)測(cè)的面積誤差，避免在后期的確權(quán)、辦理房產(chǎn)證時(shí)造成公司利益的損失、減少業(yè)主的投訴。因此，提供預(yù)測(cè)的施工圖一定要注意是不是三層會(huì)驗(yàn)后的最新施工圖，包括建筑圖、能顯示剪刀墻和柱子變化的結(jié)構(gòu)圖。平立剖、陽(yáng)臺(tái)窗臺(tái)風(fēng)道等大樣圖與現(xiàn)場(chǎng)施工的圖紙是否一致，現(xiàn)場(chǎng)施工有無(wú)變動(dòng)。取得預(yù)測(cè)面積的結(jié)果開(kāi)發(fā)部要提交預(yù)決算部審核。第28頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月6.如果申報(bào)預(yù)售的面積累計(jì)超過(guò)土地出讓合同可售面積，須提前調(diào)整土地出讓合同面積，并在辦理預(yù)售證前完成《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》的簽訂及土地出讓金的繳交。7.當(dāng)預(yù)測(cè)總面積超過(guò)報(bào)建面積，須由銷(xiāo)售部確定不可預(yù)售房屋第29頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月四、商品房屋面積實(shí)測(cè)及初始登記（大確權(quán)）

1.公司制度規(guī)定開(kāi)發(fā)部要在規(guī)劃驗(yàn)收完成后60天內(nèi)取得權(quán)屬證明書(shū)。2.工程竣工后現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)時(shí)，要對(duì)經(jīng)辦人積極引導(dǎo)，提高測(cè)繪效率，在經(jīng)辦人計(jì)算實(shí)測(cè)結(jié)果時(shí)，要爭(zhēng)取有利于公司的計(jì)算方法，當(dāng)遇到銷(xiāo)售套內(nèi)面積與實(shí)測(cè)面積存在偏差可能造成公司退款情況，應(yīng)協(xié)調(diào)經(jīng)辦人對(duì)實(shí)測(cè)結(jié)果進(jìn)行適度調(diào)整。3.因確權(quán)能否及時(shí)完成直接影響到小業(yè)主房產(chǎn)證的辦理以及超報(bào)建面積房屋的銷(xiāo)售資金回籠，因此大確權(quán)要提早謀劃，早日完成。4.如果申請(qǐng)確權(quán)的面積累計(jì)超過(guò)土地出讓合同上總建筑面積，須提前調(diào)整土地出讓合同面積，并在申報(bào)確權(quán)前完成《國(guó)有土地出讓合同變更協(xié)議》的簽訂及土地出讓金的繳交。第30頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月五、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記（交易過(guò)戶）1.對(duì)于通過(guò)公司股權(quán)收購(gòu)所取得的土地項(xiàng)目，我司有時(shí)須將土地使用權(quán)交易過(guò)戶到恒大地產(chǎn)集團(tuán)或新成立的項(xiàng)目公司名下。2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓通常的工作流程是：3.土地使用權(quán)評(píng)估時(shí)盡量以最低標(biāo)準(zhǔn)去評(píng)估，以達(dá)到少交契稅的目的。4.如原國(guó)土證已抵押貸款，在轉(zhuǎn)移登記時(shí)爭(zhēng)取協(xié)調(diào)他項(xiàng)權(quán)利人同意在不涂錯(cuò)抵押登記狀態(tài)下轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。5.政策要求土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記要提供宗地完成投資總額25%的報(bào)告，對(duì)此可協(xié)調(diào)會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)投資總額及已完成25%的投資作靈活處理。出新的宗地圖土地使用權(quán)評(píng)估土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的鑒證取得新的國(guó)土證國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記繳納契稅，取得完稅證第31頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月第四章配套報(bào)建類(lèi)

一、規(guī)劃階段二、建設(shè)階段三、竣工階段第32頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月一、規(guī)劃階段（前提條件：取得修建性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)）1.小區(qū)地名批復(fù)工作要點(diǎn)：（1）取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》及附圖；（2）取得策劃部關(guān)于小區(qū)命名的方案。2.小區(qū)道路命名報(bào)批工作要點(diǎn)：（1）取得地名批復(fù)；（2）取得策劃部關(guān)于小區(qū)路名的方案意見(jiàn)；（3）規(guī)劃路的命名要征求道路兩旁相關(guān)單位的意見(jiàn)。第33頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月3.施工臨水臨電的報(bào)批：此項(xiàng)工作宜早不宜遲，確保在項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)工節(jié)點(diǎn)時(shí)間之前完成，臨水臨電方案以接入點(diǎn)越近越好，并能滿足施工現(xiàn)場(chǎng)需求。廣州現(xiàn)行政策要求在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能報(bào)臨水臨電，為不影響開(kāi)工節(jié)點(diǎn)，即使不具備報(bào)案條件也要通過(guò)公關(guān)協(xié)調(diào)完成報(bào)批通水送電。

4.小區(qū)開(kāi)設(shè)臨時(shí)施工出入口的報(bào)批第34頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月5.城市排水設(shè)施設(shè)計(jì)條件咨詢(xún)意見(jiàn)這是廣州2008年新出臺(tái)的規(guī)定，對(duì)新建住宅小區(qū)在詳規(guī)批復(fù)后進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)前，須就小區(qū)排水設(shè)計(jì)咨詢(xún)水務(wù)局的意見(jiàn)，并以水務(wù)局的咨詢(xún)意見(jiàn)作為申報(bào)小區(qū)環(huán)評(píng)批復(fù)的前提條件之一。該意見(jiàn)主要就小區(qū)排水體制、排水去向及排水設(shè)計(jì)提出相關(guān)要求。例如要求小區(qū)排水按雨污分流體制設(shè)計(jì)和實(shí)施，嚴(yán)禁雨污管道混接，小區(qū)雨水、污水出小區(qū)后排水的方向。建筑或小區(qū)排水管在接入市政排水管網(wǎng)前，要求在預(yù)處理設(shè)施后，小區(qū)雨水和污水出戶管分別設(shè)置專(zhuān)用水質(zhì)檢測(cè)井（設(shè)置在用地紅線范圍內(nèi)和便于檢測(cè)與維護(hù)的位置）。建議小區(qū)設(shè)置雨水蓄水池，充分利用雨水補(bǔ)充景觀水、綠化、沖洗道路和沖廁所等。6.小區(qū)施工臨時(shí)排水證的報(bào)批第35頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月二、建設(shè)階段1.防雷報(bào)建工作要點(diǎn)：（1）取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后報(bào)入（2）防雷檢測(cè)費(fèi)可以談判，廣州按建筑面積0.96元/平方米收取。2.各期門(mén)牌號(hào)報(bào)批3.各期通郵報(bào)批工作要點(diǎn)：（1）取得郵政部門(mén)批準(zhǔn)通郵的批復(fù)意見(jiàn)；（2）簽訂郵箱制作安裝協(xié)議，約定好安裝時(shí)間，注意控制成本，不該交的費(fèi)用不要交。第36頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月4.小區(qū)永久供水工程的報(bào)批工作要點(diǎn)：（1）為控制成本，在總工室計(jì)算小區(qū)總水量之后，在申報(bào)永久性供水協(xié)議時(shí)在滿足小區(qū)總用水量的前提下供水方案以供水管徑最小、供水線路最短為原則。（2）對(duì)遠(yuǎn)離市區(qū)、周邊無(wú)市政設(shè)施的項(xiàng)目，小區(qū)永久供水方案的報(bào)批應(yīng)提早策劃、報(bào)批、要充分考慮供水線路的優(yōu)化與實(shí)施可能存在的問(wèn)題。提前做好應(yīng)對(duì)措施。第37頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月5.小區(qū)永久性用電工程的報(bào)批工作要點(diǎn)：（1）為降低成本，開(kāi)發(fā)部應(yīng)該會(huì)同總工室與當(dāng)?shù)毓╇娋旨訌?qiáng)溝通，事前充分了解其政策規(guī)定，如每戶用電量的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，電房設(shè)置的原則，變壓器配備的原則，按用電標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出來(lái)的小區(qū)總用電量是否計(jì)算同期率等。以求最終審批的供電方案最有利于我司降低成本。（2）要了解項(xiàng)目周邊的供電規(guī)劃，周邊有無(wú)已建、在建和擬建的變電站，最近的接駁點(diǎn)在何處，在不同的線路方案中選擇最短又可行的供電線路方案。（3）要充分考慮永久用電方案報(bào)批及施工的復(fù)雜性，提早謀劃，越早取得供電協(xié)議越好，以便為工程施工預(yù)留足夠的時(shí)間。第38頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月6.小區(qū)通信工程的報(bào)批工作要點(diǎn)：（1）取得小區(qū)詳規(guī)批復(fù)和綜合管線平衡圖后即可報(bào)批（2）簽訂小區(qū)電信綜合業(yè)務(wù)協(xié)議書(shū)，小區(qū)電信機(jī)房屬于有償提供電信部門(mén)使用，由銷(xiāo)售部與電信局簽訂《售房協(xié)議》。7.小區(qū)永久性供氣工程的報(bào)批工作重點(diǎn)：在詳規(guī)報(bào)批階段就要了解項(xiàng)目周邊有無(wú)市政煤氣管道，小區(qū)是否要自建煤氣瓶站。8.小區(qū)永久出入口的報(bào)批第39頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月9.小區(qū)排水設(shè)施設(shè)計(jì)審批工作要點(diǎn)：（1）在取得小區(qū)詳規(guī)批復(fù)及環(huán)評(píng)批復(fù)意見(jiàn)后報(bào)入小區(qū)排水設(shè)計(jì)審批。（2）城市排水設(shè)施通過(guò)驗(yàn)收，除接駁管外，包括水質(zhì)檢測(cè)井等內(nèi)部排水設(shè)施已按照批準(zhǔn)的《城市排水設(shè)施設(shè)計(jì)審批書(shū)》和附圖實(shí)施完成，按規(guī)定設(shè)置的污水處理設(shè)施通過(guò)驗(yàn)收，已在排放口設(shè)置專(zhuān)用水質(zhì)檢測(cè)井。（3）廣州現(xiàn)規(guī)定要取得排水許可證后方可申請(qǐng)環(huán)保驗(yàn)收。10．管線、市政綠化、路燈、公交車(chē)站等市政設(shè)施遷移的報(bào)批。第40頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月三、竣工階段1、城市排水設(shè)施接駁核準(zhǔn)、城市排水許可證的報(bào)批。2、公建配套設(shè)施的移交。工作要點(diǎn)：（1）要了解當(dāng)?shù)氐恼呒巴恋厥褂脵?quán)出讓合同的約定，區(qū)分哪些屬于小區(qū)服務(wù)性無(wú)償移交的公配項(xiàng)目，哪些屬于小區(qū)經(jīng)營(yíng)性有償移交的公配項(xiàng)目，哪些屬于政策沒(méi)有明確移交接收的單位，可交可不交的原則上不移交，由我司商業(yè)部或物業(yè)公司自行出租處理。（2）對(duì)于有償?shù)捻?xiàng)目，要了解有償移交的文件依據(jù)及計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)依據(jù)的可與接收部門(mén)協(xié)商確定移交價(jià)格。（3）小區(qū)規(guī)劃配套的教育及醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)設(shè)施如小學(xué)、幼兒園、衛(wèi)生院等是否屬于無(wú)償移交還是有償移交主要看該項(xiàng)目公配設(shè)施有無(wú)相應(yīng)扣減土地有償使用出讓金。第41頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月第五章各項(xiàng)驗(yàn)收工作類(lèi)

一、規(guī)劃驗(yàn)收二、質(zhì)量驗(yàn)收三、人防竣工驗(yàn)收備案四、消防驗(yàn)收五、環(huán)保驗(yàn)收六、竣工驗(yàn)收備案七、防雷驗(yàn)收八、小區(qū)園林綠化工程竣工備案九、永久水、電、供氣工程的竣工驗(yàn)收第42頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月一、規(guī)劃驗(yàn)收1.規(guī)劃驗(yàn)收合格證是交摟的必備證照之一，是大確權(quán)及其他單項(xiàng)驗(yàn)收的前提條件，因此，工程竣工后要盡快完成規(guī)劃驗(yàn)收。2.公司制度規(guī)定“開(kāi)發(fā)部必須在工程竣工后30天取得《規(guī)劃驗(yàn)收合格證》”，為順利完成規(guī)劃驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)部須跟蹤協(xié)調(diào)工程部按公司要求的工程竣工標(biāo)準(zhǔn)完成竣工驗(yàn)收，即“竣工標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以滿足規(guī)劃驗(yàn)收條件為標(biāo)準(zhǔn)，主體工程全面完工（含外墻裝修），建設(shè)工程用地紅線（或建筑物30米）范圍內(nèi)的道路、綠化（含天面）全面完工所有臨建、構(gòu)筑物拆除完畢。”3.各地應(yīng)了解當(dāng)?shù)氐恼咭?guī)定，例如政策允許竣工面積比報(bào)建面積超出比例，對(duì)可能影響規(guī)劃驗(yàn)收的因素提前采取應(yīng)對(duì)措施，使各期工程的規(guī)劃驗(yàn)收能盡早順利完成。第43頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月二、質(zhì)量驗(yàn)收1.各期工程的質(zhì)量監(jiān)督意見(jiàn)書(shū)一般由工程部負(fù)責(zé)向當(dāng)?shù)氐馁|(zhì)檢站申辦。2.質(zhì)量監(jiān)督意見(jiàn)書(shū)是公司制度規(guī)定的交摟標(biāo)準(zhǔn)之一，也是辦理工程竣工備案的必備資料。三、人防竣工驗(yàn)收備案人防工程竣工驗(yàn)收備案表是公司制度規(guī)定的交樓標(biāo)準(zhǔn)之一，工程竣工后，應(yīng)跟蹤工程部盡快提交竣工資料，并對(duì)初驗(yàn)未達(dá)要求的工程盡快完成整改。第44頁(yè)，課件共51頁(yè)，創(chuàng)作于2023年2月四、消防驗(yàn)收1.消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)是公司制度規(guī)定的