地產(chǎn)內(nèi)部MALL大商業(yè)優(yōu)化

三、成本優(yōu)化思考-商業(yè)案例：結(jié)構(gòu)指標、建造做法、面積配比、層高、結(jié)構(gòu)形式，合同配置工期，規(guī)范和優(yōu)化工藝，結(jié)構(gòu)指標、建筑指標，商業(yè)街對標及成本指標分析：6、打破固有限額，建立新標準，優(yōu)化核心指標，尋求優(yōu)化方向。思考：結(jié)合二、茂大商業(yè)優(yōu)化分析大商業(yè)造價指標名稱廣州項目-茂大商業(yè)（133818.47m2）無錫項目-茂大商業(yè)（142941m2）實際成本（萬元）平米指標（元/m2）造價占比（%）排序?qū)嶋H成本（萬元）平米指標（元/m2）造價占比（%）排序政府行政事業(yè)性收費

772.83

57.750.96%6

1,188.00

83.111.32%7前期工程準備費（不含萬達集團收費）

2,704.58

202.113.35%3

3,903.00

273.054.33%2主體建筑（裝修）工程費

51,495.33

3,848.1563.83%1

54,895.00

3,840.4060.87%1其中：土建結(jié)構(gòu)

37,927.46

2,834.2547.01%

36,729.00

2,569.5240.73%

內(nèi)裝

11,319.76

845.9014.03%

14,142.00

989.3615.68%

外裝

2,248.11

168.002.79%

4,024.00

281.514.46%

主體安裝工程費

19,424.54

1,451.5624.08%2

17,315.00

1,211.3419.20%3社區(qū)管網(wǎng)工程費

744.11

55.610.92%7

4,927.00

344.695.46%5園林環(huán)境工程費

3,485.19

260.444.32%4

6,063.00

424.166.72%4配套設(shè)施費

-0.00%8

-0.00%8其他建設(shè)工程支出造價咨詢、監(jiān)理及保險費（工程監(jiān)理、造價咨詢及工程保險、項目部管理費）

2,051.45

153.302.54%5

1,886.00

131.942.09%6合計

80,678.03

6,028.92100.00%

90,177.00

6,308.69100.00%

二、茂大商業(yè)優(yōu)化分析1、降低建筑結(jié)構(gòu)造價占比，打破既有標準結(jié)構(gòu)-層高無錫融創(chuàng)茂首層結(jié)構(gòu)層高7.0米，吊頂后凈高可達5.2米，但為控制整體效果及商家經(jīng)營需要，最終吊頂高度統(tǒng)一控制在4.5米。名稱無錫融創(chuàng)茂廣州融創(chuàng)茂沈陽大悅城成都來福士深圳萬科九州成都魅力濟南融創(chuàng)茂首層層高7m6.4m6m6.55m6.0m5.8m6.4m地下室層高5.7m5.7m3.8/5/5.5m3.6/3.85/5.5/5.753.9/3.9/6.24/5.55.7m層高對造價影響經(jīng)測算，層高每增加10CM，土建成本增加約26.5元/m2。萬達茂層高標準1F：7.0m（凈高5.0m）；

2～3F為5.4m（凈高3.4m）；-1F：設(shè)超市為5.7～6.0m（燈帶下凈高3.7m），不設(shè)超市為5.4m（貨運通道凈高不低于3.6m）優(yōu)化建議可降低首層層高至6米，地下室依據(jù)是否設(shè)置超市調(diào)整層高。二、茂大商業(yè)優(yōu)化分析1、降低建筑結(jié)構(gòu)造價占比，打破既有標準結(jié)構(gòu)-柱網(wǎng)無錫融創(chuàng)茂柱網(wǎng)為9.3*9.4m，廣州融創(chuàng)茂柱網(wǎng)8.65*8.65m名稱無錫融創(chuàng)茂廣州融創(chuàng)茂沈陽大悅城成都來福士深圳萬科九州成都魅力濟南融創(chuàng)茂柱網(wǎng)9.3*9.4m8.65*8.65m9*8.5m8.4*8.4/10*10m8.4*8.4m8.4*8.4m8.4*8.4m層高對造價影響經(jīng)測算，柱網(wǎng)8.4m*8.4m是比較經(jīng)濟，9.3m*9.4m與8.4m*8.4m柱網(wǎng)價格差異為7.5元/m2。萬達茂層高標準鋼筋砼框架結(jié)構(gòu)或框架剪力墻結(jié)構(gòu),盡量避免采用純鋼結(jié)構(gòu)，柱網(wǎng)8.4×8.4m為主?？缍却笥?8米的梁宜采用預應(yīng)力混凝土。優(yōu)化建議建議后期項目柱網(wǎng)采用8.4m*8.4m。二、猾茂利大訓商搜業(yè)緊優(yōu)暫化摔分律析1、降極低建累筑結(jié)聲構(gòu)造易價占件比，鍋打破板既有貨標準結(jié)構(gòu)-結(jié)構(gòu)竭外挑耗構(gòu)件繭長度1、無狂錫融創(chuàng)外虎挑構(gòu)誕件為9.隊3*征9.間4m，帖廣免州未融益創(chuàng)出茂振外駝挑糊構(gòu)毅件踢長到度窩。2、層高晨對造許價影殿響經(jīng)測算，柱顧網(wǎng)8欣.潔4解m旺*碧8或.虛4號m是蝦比饑較僑經(jīng)競濟礦，9且.濃3吳m酷*男9病.厭4器m與8浩.熱4交m運*畫8休.敏4借m柱網(wǎng)翅價格凡差異傘為7.健5元/m恨2。萬拖達茂輔層和高悲標擇準鋼筋噴砼框或架結(jié)肺構(gòu)或民框架定剪力需墻結(jié)螺構(gòu),盡皂量烘避禮免猶采徑用水純繼鋼資結(jié)旺構(gòu)毅，魂柱砍網(wǎng)8.團4×8凳.鍛4壟m為主況?？缛嵌却罄嫌?運8米逢的仗梁協(xié)宜聰采能用屢預今應(yīng)恒力窩混腐凝迅土。優(yōu)化驢建議建紀議井后支期昌項何目跌柱缸網(wǎng)瘡采聰用8.漫4m植*8皮.4且m。二、茂圣大商壤業(yè)優(yōu)兼化分以析1、否降哪低裹建為筑歸結(jié)患構(gòu)拿造額價滴占相比朋，亡打應(yīng)破嗓既盲有滴標閣準結(jié)構(gòu)-柱輕網(wǎng)無錫融束創(chuàng)茂佳柱糊網(wǎng)臨為9.霧3*亞9.鳥4m，廣趁州融雪創(chuàng)茂巴柱網(wǎng)8.瞧65窮*8閑.6戲5m名稱無錫融創(chuàng)茂廣州融創(chuàng)茂沈陽大悅城成都來福士深圳萬科九州成都魅力濟南融創(chuàng)茂柱網(wǎng)9.3*9.4m8.65*8.65m9*8.5m8.4*8.4/10*10m8.4*8.4m8.4*8.4m8.4*8.4m層私高暮對待造驅(qū)價運影望響經(jīng)測算，岸柱大網(wǎng)8.田4m駝*8腰.4狂m是比掠較經(jīng)鳥濟，9.泉3m興*9茂.4辨m與8鞭.衫4策m睬*軟8檔.曲4擔m柱幫網(wǎng)工價瞞格冒差悔異法為7惰.淡5元/m伸2。萬達茂盡層峰高廁標軍準鋼筋超砼框棗架結(jié)嚴構(gòu)或豈框架振剪力海墻結(jié)邀構(gòu),盡量盡避免框采用施純鋼染結(jié)構(gòu)燙，柱伴網(wǎng)8.糕4×8.探4m為主百。跨拾度大除于1赤8米羽的秤梁品宜底采待用礙預頌應(yīng)字力幼混蹄凝抱土。優(yōu)化胞建議建亦議枯后喝期獨項秩目瞎柱摸網(wǎng)丸采血用8.厭4m兄*8激.4淹m。二膊、項目畢數(shù)據(jù)就分析-平挽米費指鋼標序號部位無錫廣州青島百分比百分比百分比1四大塊17.67%29.90%9.73%2地下一次結(jié)構(gòu)13.33%11.11%22.16%3地下二結(jié)構(gòu)5.08%5.00%7.85%4地上一次結(jié)構(gòu)17.13%23.33%17.99%5地上二結(jié)構(gòu)16.41%11.25%15.77%6水暖安裝2.15%0.64%2.18%7電氣安裝6.19%2.16%4.81%8室外管網(wǎng)1.32%0.00%0.00%9市政道路1.16%0.43%0.00%10簽證7.67%8.23%6.29%11變更1.97%0.81%3.56%12鋼結(jié)構(gòu)2.33%1.72%3.82%13措施費6.44%4.77%5.50%14總包服務(wù)費1.14%0.64%0.34%16小計100.00%100.00%100.00%一益次辟及宜二影次黨結(jié)埋構(gòu)炒造譜價悠占穩(wěn)土丸建露總辟造隆價草比宴值鞏約5櫻0爭%，牢四嫌大識塊音金議額喊占斯土牛建誘總啞造隆價始占攤比現(xiàn)約2勿0喇%，毀做斷好室四紅大樂塊墓及似結(jié)已構(gòu)卡階筋段歷的保成啞本飲管研控映為揀建縱安值成姻本那的很關(guān)穿鍵表。提芬高振商沙鋪碼的武出敲鋪警率撥、散減零少銳主吊次禍力尋店規(guī)占賄比訴，修增釣加洲運參營塑收杰入豆，顫提偷高辭投麗資瓜回備報膜率抬；漁減膽少戶無紹效誕面凝積淹，新降蹄低廚工唐程始投堪入欣。名稱出鋪率(%)主次力店占比(%)廣州49.7%27.6%無錫

成都來福士62%20%東莞長安萬科廣場60%21%成都萬科魅力之城65%20%3、提碑升運煩營的啊核心吵指標革，減追少無沃效配厭置，右降低勢工程桐投入以米上唐數(shù)拋據(jù)義不尺含梯地惡下冶超搏市秧的圓面流積遣。二、互茂傳大嚷商來業(yè)贊優(yōu)魄化刪分催析區(qū)域廣州無錫業(yè)態(tài)商業(yè)商業(yè)抗震烈度6度6度柱距8.65*8.659.3*9.4人防等級無無建筑高度22.6223.55地下百分比19.26%19.57%層高地下：-5.7m首層：6.4m地下：-5.7m首層：7m二叉、項目肺數(shù)據(jù)稅分析-平蔥米吸指歉標案例1酒：結(jié)賞構(gòu)邪設(shè)恐計漠指攤標蜘不殺統(tǒng)來一沈，毛各聚地穗?yún)^(qū)腔平墳米勺消舅耗擠指穩(wěn)標秀差認異續(xù)較塌大問中題脾呈漫現(xiàn)墾：1.各項歌目層興高、猶柱網(wǎng)煎設(shè)置仍無統(tǒng)兼一標若準；2勒.各步業(yè)獸態(tài)共缺攜乏梅統(tǒng)旺一鑒的冠消殘耗妙指秋標成管植理災，抗項奪目宣指劣標鼓含俱量聾多岡來牲源歡于勾經(jīng)君驗蘇數(shù)田值廟，敲消握耗睡指毯標情控瀉制根水縮慧平同存牲在徑差晉異汗。3約.施午工熄圖盡各蒸節(jié)糟點染做緞法溉設(shè)御計鳳不倡統(tǒng)去一練，旦存站在骨優(yōu)約化本空諒間翁。建絮議焦措角施：1.優(yōu)化截大商妻業(yè)體勢型系畏數(shù)，激增加沿出鋪戲率，鉛減小尖無效歷面積右占比2疊.降竭低冒地增下播面羞積買占右比弟，歷降扁低腐配搬套方成仙本純投走入蜘；3掛.變更孟原產(chǎn)曲地意蚊大利嚴人造煌崗石全為國字產(chǎn)崗白石，徹降低始內(nèi)裝寶成本物；4港.減黃少漏前詢后墊觀年光桿梯純數(shù)禾量咸，背降劉低稍建瀉造易及林運祥營鍋成批本吊；5嘉.減少狹采光艷頂面司積，師同時咸取消閥滑移乎式天兵窗，惡降低節(jié)外裝飼成本跨；6.變更栗吊頂歷材質(zhì)兼、優(yōu)聚化欄恨板及撈扶手叼做法內(nèi)，降疊低內(nèi)佩裝成摔本；7乒.降低摟構(gòu)件絮懸挑裁長度窩，建框立濾圖砍紙?zhí)墼O(shè)饑計紙工速業(yè)渠化凈生楊產(chǎn)欣圖語冊仰，堅統(tǒng)管一金建雪筑菜設(shè)厚計虜標族準憤；8稿.對各鏟項目外設(shè)計液階段掀消耗徑指標拐進行蠢集中笑管控曾，切設(shè)計拳指標眾由集種團統(tǒng)陵一制安定，有統(tǒng)一永下達者；9績.優(yōu)選援專業(yè)挨單位較對結(jié)當構(gòu)進再行荷地載驗悶算，光選擇朽最優(yōu)丟方案磨；10.設(shè)粒計烘階聲段偷明鄭確遵各誼節(jié)磁點搬設(shè)裙計士要墳求煩，均建森立偶節(jié)虹點碼施繼工肝標脹準樣化冰圖篩冊框。二傳、項寫目故數(shù)尿據(jù)喇分負析-平方米侄指的標現(xiàn)聽狀1：結(jié)構(gòu)倒設(shè)計免指標泊不統(tǒng)濾一，升各地闊區(qū)平環(huán)米消沿耗指減標差歸異較示大意覺見斥建塊議票：一、女優(yōu)化棒鋼結(jié)店構(gòu)設(shè)吵計邪：1.優(yōu)化厲設(shè)計胞結(jié)構(gòu)捧，在牽不影輕響使胞用的怪前提濕下，皆增加宮中間陷柱，潤減少短最大博跨度池，減歸少鋼顫材用軟量。2友.優(yōu)化判鋼結(jié)別構(gòu)設(shè)存計結(jié)旺構(gòu)，韻嘗試墓輕型救材料拔、結(jié)閑構(gòu)形讀式進個行代富替；3.招太標劍過戀程頃中盾綜賄合突考騙慮嶺總腔包法與闊鋼遼結(jié)境構(gòu)臣單創(chuàng)位捷垂獻直挺運嫂輸烏條竟件具，陰減忍少促轉(zhuǎn)坦運蝴成徑本4.減撿小癢桁嬸架踩高挨度型，衰降您低姻屋冶面被用付鋼壞量5.取億消渣屋寬頂醬餐渾廳1迷.建議楚在滿賺足荷戰(zhàn)載要妨求的遣前提軌下，席做專盼題研啊究，關(guān)在不冤同跨么度、發(fā)抗震阿要求現(xiàn)等情版況下紅荷載獵設(shè)計骨值，寺統(tǒng)一府設(shè)計耀標準他；2語.；二念、息制勁定大跨傳度、高陜框架拔結(jié)構(gòu)妥設(shè)計衰標準衛(wèi)：1繼.實施啦節(jié)點則及構(gòu)隔件標傻準化避，減擠少不衡規(guī)則機構(gòu)件饑占比2.優(yōu)概化大建讀筑終層寨高糖，特減幼小逼建樸筑栽物壓最騾大荷荷跨載填，濫同徒時與減擊小幕制芝冷共能羽耗3.減小況室內(nèi)旗架空絨層，提高朝雪場姻可使餐用面劣積占霧比，錫提高延單位舟面積閱最大尸客容五量三、吊降低掌進口耳設(shè)備鑒使用添率：1恭.減小瞧進口晴設(shè)備耕使用悠率，垃大型桌設(shè)備社購置存成本2.優(yōu)滿選躁成窗熟朵及歌通叮用全技術(shù)術(shù)鍋，茂降駁低支后辛期串維憲護塊